HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THANH BẰNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
VIỆT YÊN, TỈNH BẮC GIANG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số :

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, các kết
quả đƣợc trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chƣa từng dùng để bảo
vệ bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã đƣợc cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 02 tháng 5 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Bằng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận đƣợc
sự hƣớng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy giáo, cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của gia
đình, bạn bè và đồng nghiệp.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tơi đƣợc bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS.TS. Phan Thị Thanh Huyền, ngƣời đã tận tình hƣớng dẫn, dành
nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành
luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức huyện Việt Yên
đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn./.
Hà Nội, ngày 02 tháng 5 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Bằng

ii



MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................. I
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................... II
MỤC LỤC ...................................................................................................................... III
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................................... VI
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................... VII
DANH MỤC HÌNH ..................................................................................................... VIII
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ............................................................................................. IX
THESIS ABSTRACT ..................................................................................................... XI
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1.3.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................................................ 2

1.4.

NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ......... 2

1.4.1.

Đóng góp mới của đề tài .................................................................................. 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài ............................................................................. 3

1.4.2.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài .............................................................................. 3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................. 4
2.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................... 4

2.1.1.

Đất đai, sở hữu đất đai ...................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) ............................................................................. 6

2.1.3.

Thị trƣờng quyền sử dụng đất .......................................................................... 6

2.1.4.

Giá đất .............................................................................................................. 8

2.1.5.

Định giá đất .................................................................................................... 10

2.1.6.

Đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................. 13


2.2.

KINH NGHIỆM THẾ GIỚI VỀ ĐẤU GIÁ ĐẤT .......................................... 16

2.2.1.

Đấu giá đất tại Pháp ....................................................................................... 16

2.2.2.

Đấu giá đất tại Trung Quốc ............................................................................ 18

2.2.3.

Đấu giá đất tại Nhật Bản ................................................................................ 19

2.3.

CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐẤU GIÁ QSDĐ Ở VIỆT NAM ............................ 20

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất ở Việt Nam ...................................................................................... 20

iii


2.3.2.


Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................... 22

2.3.3.

Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phƣơng ...................... 25

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................... 30
3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Việt Yên ..................................... 30

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Việt Yên ............................ 31

3.4.3.

Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt
Yên giai đoạn 2013 - 2017 ............................................................................. 31

3.4.4.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ........ 31

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang ............................................ 31

3.5.


PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................. 31

3.5.1.

Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 31

3.5.2.

Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ............................................... 32

3.5.3.

Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ................................................. 33

3.5.4.

Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp ................................................................... 33

3.5.5.

Phƣơng pháp phân tích, so sánh ..................................................................... 33

3.5.6.

Phƣơng pháp minh họa bằng sơ đồ, hình ảnh ................................................ 34

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................................ 35
4.1.


ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN VIỆT YÊN ............. 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 35

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 38

4.2.

TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI HUYỆN VIỆT YÊN ..... 41

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai huyện Việt Yên giai đoạn 2013 - 2017 ................. 41

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Việt Yên năm 2017 ........................................ 49

4.3.

KHAI QUAT CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN VIỆT YÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2017............................. 51

4.3.1.

Một số quy định về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................ 51


4.3.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang
giai đoạn 2013 - 2017 ..................................................................................... 54

4.4.

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU ......................................................................... 56

4.4.1.

Khái quát về các dự án nghiên cứu ................................................................ 56

iv


4.4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ........................ 62

4.4.3.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ........ 71

4.4.4.

Đánh giá chung về công tác đấu giá QSDĐ tại các dự án nghiên cứu ........... 79


4.5.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN CƠNG
TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN VIỆT YÊN ........... 82

4.5.1.

Giải pháp về chính sách ................................................................................. 82

4.5.2.

Giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ................................ 83

4.5.3.

Giải pháp về kỹ thuật ..................................................................................... 83

4.5.4.

Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................................... 84

4.5.5.

Giải pháp về cơ chế tài chính ......................................................................... 84

4.5.6.

Giải pháp về đội ngũ cán bộ ........................................................................... 84

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 85

5.1.

KẾT LUẬN .................................................................................................... 85

5.2.

KIẾN NGHỊ.................................................................................................... 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 87

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


HĐND

Hội đồng nhân dân

KDC

Khu dân cƣ

MCL

Mức chênh lệch

NXB

Nhà xuất bản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

STT

Số thứ tự

Tr.đ


Triệu đồng

TN&MT

Tài nguyên và Môi trƣờng

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Số lƣợng phiếu điều tra công chức, viên chức ........................................... 33

Bảng 4.1.

Kết quả đo đạc bản đồ địa chính giai đoạn 2013 - 2017 ............................ 43

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Việt Yên năm 2017 .................................... 50

Bảng 4.3.

Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Việt Yên giai
đoạn 2013 - 2017........................................................................................ 55


Bảng 4.4.

Kết quả đấu giá QSDĐ KDC Dộc Hồ, thôn Nhƣ Thiết ............................. 63

Bảng 4.5.

Kết quả đấu giá QSDĐ KDC thôn Đông, thị trấn Bích Động ................... 66

Bảng 4.5.

Kết quả đấu giá QSDĐ KDC thơn Đơng, thị trấn Bích Động (tiếp theo) .... 667

Bảng 4.6.

Kết quả đấu giá QSDĐ KDC thôn Kim Viên, thôn Lƣơng Tài ................. 69

Bảng 4.6.

Kết quả đấu giá QSDĐ KDC thôn Kim Viên, thôn Lƣơng Tài (tiếp theo) .... 70

Bảng 4.7.

Đánh giá của ngƣời trúng đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại các dự án nghiên cứu ....................................................................... 73

Bảng 4.8.

Đánh giá của ngƣời trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá ...................... 75


Bảng 4.9.

Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức về công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại các dự án ............................................................................ 78

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1.

Sơ đồ trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ ........................... 23

Hình 4.1.

Sơ đồ vị trí huyện Việt n ....................................................................... 35

Hình 4.2.

Sơ đồ quy hoạch phân lô dự án khu dân cƣ Dộc Hồ, thơn Nhƣ Thiết,
xã Hồng Thái .............................................................................................. 57

Hình 4.3.

Khu đấu giá Dộc Hồ, thơn Nhƣ Thiết, xã Hồng Thái ................................ 58

Hình 4.4.

Sơ đồ quy hoạch phân lô dự án khu dân cƣ thơn Đơng ............................. 59


Hình 4.5.

Khu đấu giá thơn Đơng, thị trấn Bích Động (dãy giáp tỉnh lộ 298)........... 60

Hình 4.6.

Sơ đồ quy hoạch phân lô dự án khu dân cƣ thôn Kim Viên, thôn
Lƣơng Tài, xã Tiên Sơn ............................................................................. 61

Hình 4.7.

Khu đấu giá thơn Kim Viên, thơn Lƣơng Tài, xã Tiên Sơn ...................... 62

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thanh Bằng
Tên luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện
Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
huyện Việt Yên trong thời gian tới.

Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, các phƣơng pháp sau đƣợc sử dụng: Phƣơng
pháp chọn điểm nghiên cứu; phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; phƣơng
pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp; phƣơng pháp thống kê, tổng hợp; phƣơng pháp
phân tích, so sánh và phƣơng pháp minh họa bằng sơ đồ, hình ảnh.
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
- Việt Yên là huyện trung du thuộc phía Tây Nam của tỉnh Bắc Giang, cách thủ đô
Hà Nội 40 km về phía Bắc theo Quốc lộ 1A. Huyện có có tổng diện tích tự nhiên là
17.101,31 ha với 19 đơn vị hành chính (gồm 02 thị trấn và 17 xã). Tổng giá trị sản phẩm
trên địa bàn năm 2017 đạt 5.351 tỷ đồng, tốc độ tăng trƣởng giá trị sản xuất đạt 13,4%.
- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện đƣợc thực hiện tƣơng đối tốt, công
tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật luôn đƣợc quan tâm và ban hành kịp thời; địa
giới hành chính huyện đƣợc xác định với 19 đơn vị gồm 02 thị trấn và 17 xã; hệ thống
bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng SDĐ đƣợc lập đầy đủ. Trong giai đoạn 2013 - 2017,
UBND huyện đã phê duyệt hồ sơ thu hồi, chuyển mục đích SDĐ của 113 dự án với tổng
diện tích là 182,04 ha; việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ tại các dự án đã
triển khai đƣợc thực hiện đúng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đảm bảo
quyền và lợi ích của ngƣời sử dụng đất; công tác cấp GCN QSDĐ đƣợc quan tâm (cấp
đƣợc 7.970 GCN QSDĐ lần đầu với tổng diện tích 1.425.419,79 m2); cơng tác thống kê,
kiểm kê đất đai đƣợc hiện đúng theo quy định của pháp luật; công tác thanh tra, kiểm tra
giám sát về quản lý, sử dụng đất đai đƣợc tăng cƣờng thực hiện thƣờng xuyên, các sai
phạm đƣợc chấn chỉnh kịp thời, không để xảy ra các vi phạm nghiêm trọng; việc giải

ix


quyết đơn thƣ khiếu nại, tố cáo đƣợc thực hiện khá tốt.
- Công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Việt Yên đã đạt đƣợc kết quả nhất
định, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nƣớc và đáp ứng đƣợc nhu cầu
của ngƣời tham gia đấu giá. Trong 5 năm (2013 - 2017), huyện Việt Yên đã thực hiện

đấu giá quyền SDĐ cho 2.775 lô đất với tổng diện tích 295.179,3 m2, đem về cho ngân
sách Nhà nƣớc là 1.114.013,6 Tr.đ. Tổng số tiền thu đƣợc qua các cuộc đấu giá vƣợt
mức giá khởi điểm là 244.389,2 Tr.đ. Số tiền thu đƣợc từ đấu giá QSDĐ nộp 100% vào
ngân sách Nhà nƣớc, sau khi trừ đi chi phí cho giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở
hạ tầng đƣợc phân bổ vào nguồn ngân sách của các cấp và đƣợc sử dụng để đầu tƣ xây
dựng cơ sở hạ tầng.
- Tại 03 dự án nghiên cứu, giá trúng đấu giá quyền SDĐ đều vƣợt giá khởi điểm,
trong đó dự án KDC Dộc Hồ và khu thôn Đông đạt 1,39 lần; dự án KDC thôn Kim
Viên, thôn Lƣơng Tài đạt 1,11 lần. Trong 3 dự án nghiên cứu thì dự án KDC thơn Kim
Viên, thơn Lƣơng Tài cịn 02 lơ đất khơng có ngƣời tham gia. Theo kết quả điều tra,
100% ngƣời trúng đấu giá cho rằng thông tin về dự án công khai minh bạch; 99,83% lựa
chọn hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín; 89,66% cho rằng phí đấu giá là phù hợp;
90,8% cho rằng khoản tiền đặt trƣớc là phù hợp; 25,29% cho rằng chất lƣợng môi
trƣờng tốt hơn so với trƣớc, 100% cho rằng cơ sở hạ tầng tốt hơn trƣớc và 74,71% cho
rằng đời sống hộ gia đình đã tốt hơn so với trƣớc. Tuy nhiên, tại các dự án cũng gặp
khơng ít khó khăn, hạn chế nhƣ: cơng tác đo đạc và xây dựng quy hoạch chi tiết tại các
KDC đấu giá chƣa đạt hiệu quả; công tác định giá đất chƣa phù hợp; việc điều tra và
xác định nhu cầu SDĐ cịn hạn chế...
- Để khắc phục và hồn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Việt Yên
cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp về kỹ thuật, giải pháp về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá, giải pháp về cơ chế tài chính và
giải pháp về đội ngũ cán bộ.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thanh Bang
Thesis title: “Assessing the auction of land use right in some projects in Việt Yên
district, Bac Giang province”.

Major: Land management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Assessing the auction of land use right in in some projects in Viet Yen district,
Bac Giang province.
- Proposing some solutions to complete the auction of land use right in Viet Yen
district in the coming time.
Materials and Methods
To implement the contents of the study, the following methods are used: method of
selecting sites; method of investigating, collecting of secondary data; method of
investigating, collecting of primary data; method of statistics, aggregation; method of
analyzation, comparative and method of illustration by diagrams and images.
Main findings and conclusions
- Viet Yen is a midland district in the southwest of Bac Giang province, far from
Ha Noi 40 km to the north and along National Highway 1AThe total natural area of
district is 17,101.30 ha with 19 administrative units (including 02 towns and 17
communes). Total value of products in the province in 2017 reached 5,351 billion VND,
growth rate of production value reached 13.4%.
- The management of land in the district is relatively well implemented, the
promulgation of legal documents is always concerned and issued in time; the
administrative boundaries of the district are defined by 19 units, including 02 towns and
17 communes; cadastral map system and current land use map is fully prepared. In the
period of 2013 - 2017, the Viet Yen’s district People's Committee has approved the
records of 113 projects of land acquisition, land use purpose change with the total area
of 182.04 ha; land recover, compensation, support and resettlement in implemented
projects are carried out in accordance with the provisions of the Land Law 2013,
ensuring the rights and interests of land users; issuance of land use right certificates

(LURC) is concerned (the first 7,970 LURCs are issued with a total area of
1,425,419.79 square meter); the work of land statistics and inventory is carried out in

xi


accordance with the law; the inspection and supervision of land management and use
has been strengthened regularly, the violations have been corrected in time and no
serious violations are committed; complaints and denunciations are handled fairly well.
- The auction of land use right in Viet Yen district has achieved certain results,
contributing to increase the state budget revenue and meet the needs of participants in
the auction. In 5 years (2013 - 2017), Viet Yen district has auctioned land use right for
2,775 land parcels with a total area of 295,179.3 square meter, bringing the state budget
to 1,114,013.6 million VND. The total amount of money raised through auctions
exceeds the reserve price of 244,389.2 Millions VND. The money from the auction of
land use right was paid 100% into the State budget, after subtracting expenses for
ground clearance and construction of infrastructure, which shall be allocated to the
budget of all levels and used for invest in infrastructure construction.
- At 03 research projects, auction price of land use right was higher than the
starting price, in which Doc Ho residential area project and Dong village area reached
1.39 times; Kim Vien village, Luong Tai village projects reached 1.11 times. In three
research projects, Kim Vien village, Luong Tai village residential area projects has two
land plots without people participating. According to the survey results, 100% of the
winners stated that the project information was publicly transparent; 99.83% selected
the auction by secret ballot; 89.66% said that the auction fee is appropriate; 90.8% said
that the reservation was appropriate; 25.29% said that the quality of the environment
was better than before, 100% said that the infrastructure was better than before and
74.71% said that the household life was better than before. However, the projects faced
many difficulties and limitations such as measuring and building detailed planning at
residential area auction has not been effective; land pricing is not appropriate; the

investigation and determination of demand for land use is limited.
- To overcome and improve the auction of land use right in the area of Viet Yen
district should be synchronized groups of technical solutions, solutions on land use
planning; the method of organization of auction, measures on financial mechanism and
solutions on the cadres.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, lãnh thổ thiêng liêng của quốc
gia, dân tộc, tƣ liệu sản xuất không thể thay thế, di sản của các thế hệ, nguồn lực
quan trọng phát triển đất nƣớc. Vai trò của đất đai đối với con ngƣời và các hoạt
động sống trên đất rất quan trọng, nhƣng lại hữu hạn về diện tích, cố định về vị
trí, khơng thể di chuyển đƣợc và không thể tái sinh. Việc sử dụng đất liên quan
chặt chẽ đến mọi hoạt động của từng ngành và từng lĩnh vực, quyết định đến hiệu
quả sản xuất và sự sống còn của từng ngƣời dân cũng nhƣ vận mệnh của cả quốc
gia. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện cơ chế pháp lý, đất đai
cũng dần trở thành hàng hóa mua bán, trao đổi của con ngƣời. Thị trƣờng đất đai
đã hình thành và đƣợc khai thác, phát triển bằng nhiều biện pháp khác nhau tùy
thuộc vào mục đích. Trong đó, cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất là một biện
pháp hữu ích, đƣợc nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng.
Ở nhiều quốc gia, đấu giá đất đƣợc xem nhƣ thƣớc đo của thị trƣờng bất
động sản (Carl et al., 2005). Việc xác định giá khởi điểm phù hợp cùng với một
điều kiện thị trƣờng hợp lý sẽ tạo nên phƣơng thức đấu giá tối ƣu (Harris and
Raviv, 1981).
Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất là một biện pháp công khai, minh
bạch trong thị trƣờng quyền sử dụng đất, đảm bảo sự bình đẳng về tiếp cận quyền
sử dụng đất cho những ngƣời có nhu cầu, đồng thời chống tham nhũng, tiêu cực

trong việc quản lý đất đai và tăng thu cho ngân sách cho Nhà nƣớc (Vũ Thu
Hƣơng, 2015), đồng thời góp phần cải thiện đời sống nhân dân. Việc thực hiện
công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã đạt đƣợc nhiều thành quả, tuy nhiên vẫn
còn bộc lộ một số tồn tại. Theo Lê Đức Hiền và Nguyễn Thị Thanh Xuân (2016)
“bên cạnh những thành tựu đạt đƣợc về hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội, công
tác quản lý đất đai trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thì thực tiễn thi
hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất đã phát sinh những hạn chế, bất
cập”, tình trạng khơng đủ số lƣợng ngƣời tham gia đấu giá, xuất hiện các đối
tƣợng “cò đất” và đầu cơ đất đai.
Huyện Việt Yên là huyện trung du thuộc phía Tây Nam tỉnh Bắc Giang,
cách thủ đô Hà Nội 40 km, giáp với thành phố Bắc Giang và thành phố Bắc

1


Ninh. Những năm gần đây, huyện Việt Yên có tốc độ phát triển kinh tế nhanh
chóng, nhu cầu đất ở của nhân dân ngày càng tăng cao đã tác động mạnh mẽ đến
thị trƣờng đất đai trên địa bàn. Huyện Việt Yên đã chủ trƣơng quy hoạch nhiều
khu dân cƣ mới để đấu giá quyền sử dụng đất nhằm giảm sức ép về nhà ở, đất ở
và huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách địa phƣơng. Đây cũng là nguồn lực
chính nhằm tái đầu tƣ cơ sở hạ tầng, phát triển đơ thị và thực hiện các chƣơng
trình mục tiêu phát triển của địa phƣơng.
Xuất phát từ thực tiễn trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công
tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Việt Yên,
tỉnh Bắc Giang”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
huyện Việt Yên.
- Trên cơ sở xác định những tồn tại, hạn chế của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất

tại huyện Việt Yên trong thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Việt Yên giai đoạn 2013 - 2017, trong đó tập trung nghiên cứu tại 03 dự án điển
hình, cụ thể:
- Dự án 1: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ Dộc Hồ thôn Nhƣ
Thiết, xã Hồng Thái.
- Dự án 2: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ thôn Đơng, thị trấn
Bích Động.
- Dự án 3: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ thôn Lƣơng Tài,
thơn Kim Viên, xã Tiên Sơn.
1.4. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Trên cơ sở xác định đƣợc những vấn đề tồn tại, hạn chế trong công tác đấu
giá quyền sử dụng đất, đề xuất đƣợc một số giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Đề tài góp phần bổ sung cơ sở khoa học về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trong giao đất có thu tiền sử dụng đất.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo có ý nghĩa đối với
phịng Tài ngun & Môi trƣờng huyện Việt Yên, Trung tâm phát triển Quỹ đất
& Cụm công nghiệp huyện Việt Yên trong công quản lý nhà nƣớc về đất đai nói
chung và cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Đồng thời, đáp ứng nhu
cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của thị trƣờng quyền
sử dụng đất.

- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo có ý nghĩa đối với học
viên, sinh viên đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai tại các trƣờng cao đẳng, đại
học và học viện.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai, sở hữu đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Trên phƣơng diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã đƣợc
Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
(Các Mác - Ăng - ghen, 1979). Điều này có nghĩa khơng thể có của cải nếu
khơng có lao động và đất đai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động
sản xuất, con ngƣời đã xem đất đai là một tƣ liệu sản xuất khơng gì thay thế
đƣợc. Đất đai và giá trị sử dụng của nó tồn tại mãi với con ngƣời nếu đƣợc khai
thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Trên cơ sở lao động của con ngƣời, đất đai
khơng cịn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành tài sản của
mỗi cá nhân và mỗi quốc gia.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nƣớc, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng. Trong một số những điều
kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời sống của con ngƣời, đất
với lớp phủ thổ nhƣỡng, khống sản trong lịng đất, rừng và mặt nƣớc chiếm vị
trí đặc biệt.
Nhƣ vậy, đất đai là một diện tích cụ thế của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả
các cấu thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó bao gồm khí
hậu, bề mặt, thổ nhƣỡng, dạng địa hình, nƣớc mặt, nƣớc ngầm, tập đoàn thực vật

và động vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết quả do hoạt động của
con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
2.1.1.2. Sở hữu đất đai
Sở hữu là quan hệ xã hội giữa ngƣời với ngƣời về việc chiếm hữu tƣ liệu
sản xuất và của cải xã hội. Điều này có nghĩa là khi nói về sở hữu không chỉ bao
gồm quan hệ con ngƣời chiếm hữu tƣ liệu sản xuất, của cải, mà hết sức quan
trọng là nói về quan hệ giữa ngƣời với ngƣời diễn ra sự chiếm hữu đó. Thực tế có
thể phân ra làm hai loại sở hữu gồm: loại sở hữu mang tính dân sự (sở hữu nhà ở,

4


sở hữu đồ dùng cá nhân) và sở hữu tƣ liệu sản xuất (Hồ Tấn Phong, 2002).
Theo Nguyễn Ngọc Vinh (2013), ngày nay trên thế giới có 2 hình thức sở
hữu đất đai là đa hình thức sở hữu và hình thức sở hữu đơn. Dạng đa hình thức sở
hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nƣớc, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở
hữu tƣ nhân. Trong đó tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các cơng trình
văn hóa, tín ngƣỡng; chung cƣ, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới
nhƣ Mỹ, Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong
quản lý đất đai. Dạng hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn
tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nƣớc
hoặc sở hữu toàn dân đƣợc hiểu là sở hữu chung. Có rất ít quốc gia trên thế giới
có hình thức sở hữu nhà nƣớc nhƣ Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa dân chủ
nhân dân Triều Tiên. Tại một số quốc gia đơi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại
dƣới dạng danh nghĩa, nhƣ Vƣơng quốc Anh và các nƣớc thuộc liên hiệp Anh thì
đất đai thuộc Nữ hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể đƣợc mua bán
đất đai trong thời hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm. Việc pháp luật cơng nhận
hình thức sở hữu nào phụ thuộc vào mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của quốc
gia đó. Ví dụ nhƣ tại Liên Xô cũ đất đai thuộc sở hữu nhà nƣớc, cấm mọi hành vi
mua bán đất đai, cho đến 20/9/2001 sau 7 năm thảo luận Duma quốc gia Nga đã

thơng qua Luật Đất đai thừa nhận hình thức đa sở hữu, cho phép ngƣời dân đƣợc
sở hữu có điều kiện loại đất ở. Tƣơng tự nhƣ Liên bang Nga các nƣớc Đông Âu
nhƣ Ba Lan, Rumani, Séc, Hungary, Slovakia, Ukraina, Mondova... cũng hồn
thiện quản lý bằng hình thức đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai.
Ở mỗi quốc gia đất đai luôn đƣợc coi là nguồn tài nguyên, của cải đặc biệt
quan trọng. Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu có liên quan chặt chẽ và
đóng vai trị chi phối, đơi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản
lý và sử dụng hiệu quả đất đai ruộng đất quốc gia. Đối với đất đai, quyền sở hữu
thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có tồn quyền sử dụng, mua bán, cho th, làm quà
tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho ngƣời đƣợc thừa hƣởng hoặc để yên đất
đai của mình (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Cũng giống nhƣ những tài sản khác quyền sở hữu đất đai là chủ sở hữu có
quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi lợi tức từ tài sản, tự mình nắm giữ và
quản lý tài sản của mình, chuyển giao quyền sở hữu của mình cho ngƣời khác
hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).

5


Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở
hữu, nhà nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Trên thực tế, ngƣời sử
dụng đất đã có quyền tặng cho, chuyển nhƣợng QSDĐ, nghĩa là Nhà nƣớc đã cho
phép ngƣời dân đƣợc định đoạt tài sản đất đai một cách hạn chế, trong khuôn khổ
pháp luật. Cơ chế quản lý đất đai cũng đƣợc đổi mới, đáp ứng yêu cầu đổi mới
chính sách đất đai, tạo điều kiện đảm bảo quyền lợi của ngƣời dân (Nguyễn Văn
Khánh, 2013).
2.1.2. Quyền sử dụng đất (QSDĐ)
QSDĐ là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho
QSDĐ; quyền đƣợc khai thác các thuộc tính, cơng dụng của đất, quyền đƣợc

hƣởng những thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất và các quyền khác theo
quy định của pháp luật (Trần Tiến Hải, 2015).
QSDĐ là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo quy định của Bộ luật Dân sự
về quyền sở hữu tài sản và quy định của Luật Đất đai. Trong các quyền năng cơ
bản nêu trên của chủ sử dụng đất đai thì quyền sử dụng có vai trị quan trọng và ý
nghĩa thực tế quyết định trong việc chuyển hóa đất đai từ một tài sản tự nhiên
thuần túy và ở dạng “tiềm năng”, “nguyên thủy”. QSDĐ trở thành quyền tài sản
có giá trị và giá trị sử dụng cụ thể để đáp ứng cho nhu cầu của con ngƣời trong
quá trình phát triển của kinh tế - xã hội (Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí
Minh, 2014).
Theo cách hiểu nêu trên QSDĐ là khả năng pháp lý do pháp luật quy định
cho ngƣời sử dụng đất để giúp chủ thể này thỏa mãn tối đa các lợi ích của mình
trong q trình khai thác cơng dụng của đất và hƣởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử
dụng đất (Nguyễn Thị Dũng, 2011).
2.1.3. Thị trƣờng quyền sử dụng đất
Sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia đều gắn liền với sự phát triển của sản
xuất hàng hóa. Cơ sở kinh tế và xã hội cho sự ra đời của sản xuất hàng hóa chính
là sự phân công lao động xã hội và sự tồn tại của những ngƣời chiếm hữu khác
nhau về tƣ liệu sản xuất, trƣớc hết là chiếm hữu tƣ nhân về đất đai. Khi đất đai
sinh lợi cho chủ sở hữu thì ngƣời ta tiến hành các hình thức trao đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê đất đai và các hình thức giao dịch khác. Đây là tiền đề cho sự

6


ra đời và phát triển của thị trƣờng đất đai. Nhu cầu sản xuất, kinh doanh và nâng
cao đời sống ngày càng tăng khiến các giao dịch đất đai ngày càng trở nên phổ
biến. Nói cách khác khi cung và cầu đất đai xuất hiện thì cũng là lúc nhu cầu về
giao dịch đất đai hình thành và từ đó hình thành thị trƣờng đất đai. Chỉ đến khi

nào Nhà nƣớc thừa nhận và thực sự tham gia quản lý hay điều tiết các quan hệ
giao dịch đó thì thị trƣờng đất đai hay thị trƣờng QSDĐ chính thức hoạt động
hợp pháp (Daosavanh Kheuamyxay, 2016).
Thị trƣờng QSDĐ đƣợc coi là một bộ phận của thị trƣờng BĐS, là thị
trƣờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch QSDĐ
theo quy luật thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc (Thái Bá Cẩn và Trần
Nguyễn Nam, 2003). Theo Lê Xuân Bá (2003) “thị trƣờng QSDĐ là thị trƣờng
trong đó Nhà nƣớc là ngƣời đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện
việc cung đất cho các nhu cầu của tổ chức, cá nhân trong xã hội sử dụng; các tổ
chức, cá nhân sử dụng đất tiến hành các giao dịch dân sự với các tổ chức, cá nhân
khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế
chấp, góp vốn QSDĐ của mình”. Hiểu theo cách này, thì Nhà nƣớc là một chủ
thể tham gia vào hoạt động thị trƣờng với vai trò bên cung QSDĐ lần đầu hay
gọi là thị trƣờng QSDĐ sơ cấp, cịn sau đó các thực thể khác tiếp tục tiến hành
các giao dịch QSDĐ với nhau hay còn gọi là thị trƣờng QSDĐ thứ cấp. Đồng
thời với tƣ cách là đại diện của chủ sở hữu, Nhà nƣớc có vai trị to lớn trong việc
quản lý, điều tiết thị trƣờng đặc biệt này thông qua các chính sách, quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất (Daosavanh Kheuamyxay, 2016).
Cũng có thể hiểu, thị trƣờng QSDĐ đƣợc là tổng hịa các mối quan hệ giao
dịch có điều kiện về QSDĐ diễn ra trong một không gian nhất định, tại một địa
điểm nhất định, vào khoảng thời gian nhất định (Bùi Thị Tuyết Mai, 2005). Với
cách hiểu này, thị trƣờng QSDĐ là mối quan hệ giao dịch, có nghĩa là tại thị
trƣờng này, những thể chế bảo đảm cho việc mua bán QSDĐ hợp pháp đối với
diện tích đất xác định, đƣợc thực hiện thuận lợi trên cơ sở lợi ích của các bên
tham gia (Daosavanh Kheuamyxay, 2016).
Vậy, thị trƣờng QSDĐ có thể hình dung một cách trừu tƣợng là một bộ
phận cấu thành của thị trƣờng bất động sản, là hệ thống giao dịch theo nguyên tắc
trao đổi hàng hóa QSDĐ và các dịch vụ liên quan trên một địa bàn xác định,
trong khoảng thời gian xác định (Daosavanh Kheuamyxay, 2016).


7


Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đây là chế độ sở hữu khá phức
tạp, trong đó các quyền của chủ sở hữu đất đƣợc phân chia giữa Nhà nƣớc và
ngƣời sử dụng đất. Do đó, thị trƣờng đất đai đối với Việt Nam chính là thị trƣờng
QSDĐ. Sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời (đã khẳng định quan điểm chế độ
sở hữu toàn dân về đất đai, trong đó Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu; Nhà nƣớc
trao cho ngƣời sử dụng đất các quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp; cho thuê lại QSDĐ; bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ), thị
trƣờng QSDĐ ở Việt Nam mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính
thức. Trong thời gian đầu hình thành và phát triển, thị trƣờng QSDĐ khơng thể
khơng tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải
quyết. Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã quy định cụ thể các quyền cho từng đối
tƣợng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền này ngày
càng hoàn thiện hơn.
2.1.4. Giá đất
2.1.4.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là một trong những tài sản có giá trị lớn. Giá đất đƣợc quyết định
bởi cơ chế cung cầu và khả năng sinh lợi (Verheye, 2009). Ở các nƣớc có nền
kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nƣớc
ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhƣợng
QSDĐ, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần.
Do vậy, giá đất chính là giá trị QSDĐ (Phan Thị Thanh Huyền và Đoàn Hồng
Quân, 2017). Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, trong khi đó nhu cầu SDĐ ngày
càng tăng đã làm cho giá đất ln có xu hƣớng tăng lên (Verheye, 2009).
Tại khoản 19 và khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Giá đất
là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị QSDĐ là giá trị bằng
tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất
(SDĐ) xác định (Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam, 2013).

Tại khoản 2 Điều 18 Luật Đất đai năm 2013 quy định, Nhà nƣớc ban hành
khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Chính phủ ban hành
khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.
Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trƣờng tăng
từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu
trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Căn cứ

8


nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây
dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trƣớc khi ban
hành. Bảng giá đất đƣợc xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai
vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải
dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trƣờng và thông
tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phƣơng pháp định giá đất phù
hợp. Căn cứ kết quả tƣ vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trƣớc khi trình UBND cùng cấp quyết
định (Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.1.4.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phƣơng thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Nhƣ vậy, giá đất
đƣợc biểu thị ở nhiều phƣơng thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng cịn có thể biểu thị bằng tiền th (Hồ Thị Lam Trà
và Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trƣờng hoàn chỉnh, giá cả đƣợc hình thành dƣới sự ảnh

hƣởng lâu dài từ quá khứ đến tƣơng lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so
sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình
trạng thị trƣờng, tiến hành phân tích cụ thể để đƣa ra giá đất phù hợp với từng
thời điểm nhất định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản
phẩm lao động của con ngƣời, cho nên, khơng có giá thành sản xuất. Thực tế
trong trƣờng hợp con ngƣời khai phá đất đai, chi phí là một bộ phận của giá đất
vì ngƣời ta có thể tính đƣợc các chi phí trực tiếp đầu tƣ vào đất. Tuy nhiên, các
khoản chi phí khác khó phân bổ để hoạch toán vào giá đất (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao
rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng

9


thƣờng. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan
hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh
tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiêp tục tăng
theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tƣ bản
toàn xã hội đƣợc nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm,
dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đo làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong
thị trƣờng thông thƣờng, giá cả hàng hóa chịu ảnh hƣởng của bản thân đơi bên
cung cầu. Nhƣng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con
ngƣời có thể sử dụng đƣợc là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế
cũng rất nhỏ, nhƣng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên
tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hƣởng đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà
và Nguyễn Văn Qn, 2006).
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị

trí, nên giữa các thị trƣờng có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành
thống nhất, mà có tính đặc trƣng khu vực rõ ràng. Trong cùng một thành phố, vị
trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ
ràng. Ngồi ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng
dân số của từng vùng. Vì vậy thửa đất khác nhau có giá trị rất khác nhau (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.5. Định giá đất
2.1.5.1. Khái niệm định giá đất
Định giá đất là một trong những quyền định đoạt của Nhà nƣớc và là công
cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định
hƣớng kinh tế thị trƣờng, nó là cơ sở cho chuyển nhƣợng quyền sử dụng có trả
tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thoả thuận giữa ngƣời quản lý và ngƣời
sử dụng. Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện
các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng đất,
giữa ngƣời sử dụng đất với nhau. Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất
cũng giống nhƣ việc định giá các tài sản thông thƣờng. Bên cạnh đó, đất là một
tài sản đặc biệt nên giá đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế,
pháp lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ
có thể là sự ƣớc tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ nhƣ định giá
các tài sản thông thƣờng khác (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

10


Với đặc điểm nêu trên, định giá đất đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của
QSDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại
một thời điểm xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Việc định giá đất ở đô thị và nông thôn xuất phát từ nhu cầu cơng ích, nhu
cầu kinh doanh và nhu cầu của ngƣời dân. Định giá gắn với việc xác định thuế
và mức thuế nhà đất/BĐS, thuế thừa kế đánh vào di sản của ngƣời đã chết, thuế

trƣớc bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuê nhà
đất/BĐS, ngồi ra cịn liên quan đến các dịch vụ công cộng và quản lý đất tái
định cƣ... Nhiều hoạt động định giá phục vụ cho mục đích thƣơng mại và đáp
ứng yêu cầu của tƣ nhân nhƣ để bảo đảm vốn vay bằng thế chấp, mua bán nhà
đất/BĐS, kiểm toán và kiểm kê tài sản theo pháp luật. Nhiều tổ chức kinh
doanh - thƣơng mại có bộ phận định giá riêng của mình nhƣ ở ngân hàng
thƣơng mại và tín dụng, các ngân hàng liên doanh và các đại lý môi giới BĐS
(Rost and Collins, 1993).
2.1.5.2. Nguyên tắc định giá đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá
đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
“a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có
mức giá nhƣ nhau” (Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.1.5.3. Phương pháp xác định giá đất
Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể các phƣơng pháp định giá đất
mà giao cho Chính phủ quy định. Theo đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất. Tại Điều 4 của
Nghị định có quy định về phƣơng pháp định giá đất gồm 04 phƣơng pháp, đó là:
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp, phƣơng pháp chiết trừ, phƣơng pháp thu nhập và
phƣơng pháp thặng dƣ. Đối với 04 phƣơng pháp này, Nghị định có bổ sung thơng

11



tin về giá đất lựa chọn để so sánh không chỉ là giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị
trƣờng mà cịn có giá trúng đấu giá QSDĐ cho phù hợp với Điều 112 của Luật
Đất đai năm 2013.
Ngoài ra, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã bổ sung phƣơng pháp hệ số điều
chỉnh giá đất (quy định tại Khoản 5 Điều 4 của Nghị định). Phƣơng pháp này
đƣợc áp dụng trong một số trƣờng hợp tính thu thiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
tính giá trị QSDĐ mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị khơng lớn; xác
định giá đất tính bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất đối với trƣờng hợp dự án
có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu
nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhau.
Trên cơ sở các thông tin giá đất đã thu thập đƣợc của thửa đất, căn cứ vào
điều kiện áp dụng phƣơng pháp định giá đất đƣợc quy định tại Khoản 2 Điều 5
của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phƣơng pháp định giá đất phù
hợp. Trong một số trƣờng hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phƣơng pháp
định giá đất quy định tại các Khoản 1, Khoản 2, Khoản 3 và Khoản 4 Điều 4 của
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá
đất. Cụ thể các phƣơng pháp định giá đất đƣợc quy định:
- Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp định giá đất thơng qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tƣơng tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
QSDĐ (gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhƣợng trên thị trƣờng, trúng đấu giá
QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá (Chính phủ, 2014).
- Phƣơng pháp chiết trừ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)
(Chính phủ, 2014).
- Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp định giá đất tính bằng thƣơng số
giữa mức thu nhập rịng thu đƣợc bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất
so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm định giá đất
của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thƣơng mại nhà nƣớc có mức

lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (Chính phủ, 2014).
- Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc đƣợc

12