HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

CỒ HUY KHƢƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SA PA,
TỈNH LÀO CAI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Đỗ Thị Tám

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là trung
thực và chƣa hề đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cảm ơn.

Hà Nội, Ngày …… tháng …… năm 2018

Tác giả luận văn

Cồ Huy Khƣơng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận đƣợc
sự hƣớng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi đƣợc bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới PGS.TS. Đỗ Thị Tám ngƣời đã tận tình hƣớng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức thuộc Ủy ban nhân
dân huyện Sa Pa, Phòng Tài Nguyên và Mơi trƣờng, Trung tâm phát triển quỹ đất và
các phịng ban có liên quan khác của huyện Sa Pa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi
trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, Ngày …… tháng …… năm 2018
Tác giả luận văn

Cồ Huy Khƣơng

ii



MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................ 3

1.4.1.

Đóng góp mới ..................................................................................................... 3


1.4.2.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận của công tác bổi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ............................ 4

2.1.1.

Cơ sở lý luận về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất .... 4

2.1.2.

Khái niệm, bản chất và mối quan hệ của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định
cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất ................................................................................ 5

2.1.3.

Đặc điểm của quá trình bồi thƣờng giải phóng mặt bằng ................................... 7

2.1.4.

Sự cần thiết của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi
đất ....................................................................................................................... 8

2.1.5.

Một số yếu tố ảnh hƣởng đến công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà

nƣớc thu hồi đất .................................................................................................. 9

2.2.

Chính sách bồi thƣờng khi thu hồi đất của một số nƣớc trong khu vực ................. 14

2.2.1.

Tại Singapore .................................................................................................... 14

2.2.2.

Tại Trung Quốc ................................................................................................ 16

2.2.3.

Tại Hàn Quốc.................................................................................................... 17

2.3.

Chính sách bồi thƣờng thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời
kỳ ................................................................................................................................. 19

iii


2.3.1.

Giai đoạn trƣớc khi có luật đất đai 1993 .......................................................... 19


2.3.2.

Giai đoạn từ 1993 - 2003 .................................................................................. 20

2.3.3.

Giai đoạn từ 2003 - 2013 .................................................................................. 21

2.3.4.

Giai đoạn từ 2013 đến nay ................................................................................ 23

2.4.

Thực trạng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ............ 24

2.4.1.

Thực trạng cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất
tại Việt Nam...................................................................................................... 24

2.4.2.

Tình hình chung về thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà
nƣớc thu hồi đất tại tỉnh Lào Cai ...................................................................... 26

2.5.

Cơ sở pháp lý của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ................................. 28


Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................... 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu .................................................................................................. 30

3.2.

Thời gian nghiên cứu ................................................................................................. 31

3.3.

Đối tƣợng nghiên cứu ................................................................................................ 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu .................................................................................................. 31

3.4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sa Pa .............................. 31

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sa Pa .......................................... 31

3.4.3.

Đánh giá công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất tại
02 dự án nghiên cứu ......................................................................................... 32


3.4.4.

Đề xuất giải pháp thực hiện tốt công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ trên
địa bàn huyện .................................................................................................... 32

3.5.

Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................... 32

3.5.1.

Phƣơng pháp thu thập các số liệu thứ cấp ........................................................ 32

3.5.2.

Phƣơng pháp điều tra sơ cấp ............................................................................. 33

3.5.3.

Phƣơng pháp tổng hợp, xử lý và phân tích tài liệu, số liệu .............................. 33

3.5.4.

Phƣơng pháp so sánh, đánh giá ........................................................................ 33

Phần 4. Kết quả và thảo luận ...................................................................................... 35
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sa Pa ..................................................... 35


4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 35

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 40

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội ..................................... 42

4.2.

Công tác quản lý đất đai huyện Sa Pa ....................................................................... 44

iv


4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Sa Pa ......................................... 44

4.2.2.

Tình hình chung về thực hiện cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi nhà nƣớc
thu hồi đất tại huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai ......................................................... 47

4.2.3.


Hiện trạng sử dụng đất huyện Sa Pa năm 2017 ................................................ 51

4.3.

Đánh giá công tác bồi thƣờng, hỗ trợ khi nhà nƣớc thu hồi đất tại 02 dự án nghiên
cứu ............................................................................................................................... 53

4.3.1.

Giới thiệu chung về 2 dự án nghiên cứu ........................................................... 53

4.3.2.

Đánh giá công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất tại
dự án nghiên cứu .............................................................................................. 57

4.3.3.

Kết quả thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ ở dự án 1 ................................................ 60

4.3.4.

Kết quả thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ ở dự án 2 ................................................ 64

4.3.5.

Đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các hộ gia đình, cá nhân khi nhà nƣớc thu
hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu ...................................................................... 68

4.3.6.


Ảnh hƣởng của quá trình thực hiện chính sách gpmb tới các hộ gia đình bị thu
hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu ........................................................................ 70

4.3.7.

Đánh giá chung về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của dự án ............ 71

4.3.8.

Một số giải pháp nhằm thúc đẩy quá trình gpmb ở các dự án trên địa bàn huyện
Sa Pa ................................................................................................................. 76

Phần 5. Kết luận kiến nghị........................................................................................... 80
5.1.

Kết luận ....................................................................................................................... 80

5.2.

Kiến nghị..................................................................................................................... 81

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................ 82
Phụ lục .......................................................................................................................... 84

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt


Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng

BTHT&TĐC

Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ

CHXHCNVN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CP

Chính Phủ

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất

GPMB


Giải phóng mặt bằng

HĐBT

Hội đồng bồi thƣờng

HSĐC

Hồ sơ địa chính

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

NĐ

Nghị định

TĐC

Tái định cƣ

TT

Thông tƣ

UBND

Uỷ ban nhân dân


XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Sa Pa ........................................... 51
Bảng 4.2. Số hộ bị thu hồi đất và loại đất bị thu hồi tại Dự án 1: Khu tái định cƣ
và sắp xếp dân cƣ Tây Bắc........................................................................... 57
Bảng 4.3. Số hộ bị thu hồi đất và loại đất bị thu hồi tại Dự án 2: Dự án xây dựng hạ
tầng và san tạo mặt bằng Chợ Văn hóa - Bến xe khách thị trấn Sa Pa ............... 57
Bảng 4.4. Ý kiến của ngƣời dân có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tƣợng
và điều kiện đƣợc bồi thƣờng ...................................................................... 60
Bảng 4.5. Kết quả bồi thƣờng về đất và tài sản trên đất ............................................... 61
Bảng 4.6. Ý kiến của ngƣời dân về mức bồi thƣờng về đất và tài sản trên đất tại
dự án 1 .......................................................................................................... 62
Bảng 4.7. Kết quả hỗ trợ ngƣời dân dự án 1 nhận đƣợc khi nhà nƣớc thu hồi đất ...... 64
Bảng 4.8. Kết quả bồi thƣờng về đất và tài sản trên đất ............................................... 65
Bảng 4.9. Ý kiến của ngƣời dân về mức bồi thƣờng về đất và tài sản trên đất tại
dự án 2 .......................................................................................................... 66
Bảng 4.10. Kết quả hỗ trợ ngƣời dân dự án 2 nhận đƣợc khi Nhà nƣớc thu hồi đất...... 67
Bảng 4.11 Xác định đối tƣợng, điều kiện đƣợc tái định cƣ ........................................... 69
Bảng 4.12. Ý kiến của ngƣời có đất ở bị thu hồi trong việc xác định đối tƣợng và
điều kiện đƣợc tái định cƣ tại 02 dự án nghiên cứu ..................................... 70

vii



DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Sa Pa .................................................................................. 35
Hình 4.2. Sơ đồ vị trí 02 dự án trên địa bàn huyện Sa Pa ............................................... 55

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Cồ Huy Khƣơng
Tên Luận văn: Đánh giá công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu
hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai.
Ngành: Quản lý đất đai,

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tào: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng nhằm tìm ra những ƣu điểm và tồn tại trong việc thực hiện
bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn huyện Sa Pa,
tỉnh Lào Cai.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện tốt công tác bồi thƣờng, hỗ
trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu chính của đề tài:
-

-

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sa Pa
Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện Sa Pa

Đánh giá công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ trên địa bàn huyện Sa Pa
Đề xuất một số giải để khắc phục những tồn tại trong công tác bồi thƣờng,
hỗ trợ và tái định cƣ trên địa bàn huyện Sa Pa.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Phƣơng pháp điều tra số liệu sơ cấp
Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp số liệu
Phƣơng pháp so sánh
Phƣơng pháp đánh giá

Kết quả chính và kết luận
1. Huyện Sa Pa có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thuận lợi để phát triển
thƣơng mại dịch vụ và xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Vì vậy nhu cầu chuyển mục
đích sử dụng đất, thu hồi đất để phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội là rất lớn.
Công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất có vai trị cực kỳ
quan trọng trong việc đảm bảo ổn định tình hình, kinh tế - xã hội tại địa phƣơng.
2. Kết quả đánh giá tình hình thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ tại 02 dự án nghiên
cứu cho thấy:

ix


Tổng diện tích thu hồi để thực hiện tại dự án 1 là 227.900 m2 đất; tại dự án 2 là
98.000 m2 đất. Tổng số hộ dân đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ khi nhà nƣớc thu hồi đất để thực
hiện dự án 1 là 82 hộ, 03 tổ chức; dự án 2 là 118 hộ, 02 tổ chức. Số hộ đƣợc bố trí tái
định cƣ tại dự án 1 là 12 hộ, tại dự án 2 là 25 hộ. Tổng số tiền bồi thƣờng, hỗ trợ tại dự
án 1 là 120.458,4 triệu đồng, tại dự án 2 là 66.300,00 triệu đồng. Hội đồng bồi thƣờng,
hỗ trợ và TĐC đã thực hiện xong công tác bồi thƣờng GPMB.
Việc thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ đƣợc giao cho UBND
huyện Sa Pa và Hội đồng Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cấp huyện thực hiện. Nhìn

chung việc xác định đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ đƣợc ngƣời dân
đánh giá tốt. Tuy nhiên, mức giá bồi thƣờng về đất còn thấp và còn nhiều bất cập, chƣa
sát với giá thực tế. Giá bồi thƣờng đối với các tài sản trên đất đã xác định đƣợc theo đơn
giá thị trƣờng cũng nhƣ giá trị xây mới. Tuy nhiên khâu kiểm đếm còn một số bất cập.
Các khu tái định cƣ chƣa đƣợc xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng trƣớc khi thực hiện dự án.
3. Việc thu hồi đất đề xây dựng 02 dự án đã mở ra tiềm lực phát triển kinh tế, công
nghiệp cho địa phƣơng, đem lại nguồn thu nhập lớn cho nhân dân, diện mạo của địa
phƣơng đƣợc cải biến. Tuy nhiên, bên cạnh đó cịn ảnh hƣởng rất lớn tới đời sống sản
xuất, đặc biệt là sản xuất nơng nghiệp, cơng ăn việc làm của ngƣời dân có đất bị thu hồi.
4. Các giải pháp đƣa ra nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng
là: giải pháp về chính sách; hồn thiện trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
và phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ; tăng cƣờng nhân lực, năng lực tổ
chức thực hiện và giám sát việc thực hiện các chính sách, quy định của pháp luật; xây
dựng, triển khai các chƣơng trình, dự án giải quyết các tác động tiêu cực của việc thu
hồi đất đối với ngƣời có đất bị thu hồi.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Co Huy Khuong
Thesis title: Assessment of compensation and support and resettlement policies when
State recovers land in some projects in Sa Pa district, Lao Cai province.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Assessing the situation to find out advantages and shortcomings in the process of

compensation, support and resettlement when the State recovers land in Sa Pa district,
Lao Cai province.
- Proposing some solutions to contribute well done implementation of
compensation, support and resettlement when the State recovers land.
Materials and Methods
Main contents of the thesis:
- Socio-economic conditions of Sa Pa district
- Situation of land management and current status of land use in Sa Pa district
- Evaluation of compensation, support and resettlement in Sa Pa district
- Proposing some solutions to overcome shortcomings in compensation, support
and resettlement in Sa Pa district.
The main methods were used:
- Method of investigation and collection of secondary data
- Method of primary data investigation
- Method of data analysis and aggregation
- Method for comparison
- Methods for assessment
Main findings and conclusions
1. Sa Pa district has favorable conditions in natural resources for socio-economic
development, trade, services and construction of technical infrastructure. Therefore, the
demand for land conversion and land recovery for socio-economic development is very
high. Compensation, support and resettlement when land is recovered by the State plays
an extremely important role in stabilizing the socio-economic situation in the locality.

xi


2. Results of evaluation of compensation and support in two research projects
show that:
Total area of land acquisition for project 1 is 227,900 m2; Project 2 is 98,000 m2

of land. Total households are entitled to compensation and support when the State
recovers land for project 1 is 82 households, 03 organizations; Project 2 is 118
households, 02 organizations. The number of households resettled in project 1 is 12,
while in project 2 there are 25 households. The total amount of compensation and
support in project 1 is 120,458.4 million VND, in project 2 is 66,300.00 million VND.
Compensation, assistance and resettlement have completed site clearance compensation.
The implementation of compensation, support and resettlement was assigned to
the People's Committee of Sa Pa district and the Compensation board, Assistance and
Resettlement Board. In general, the identification of beneficiaries of compensation,
support and resettlement are well appreciated by the people. However, the
compensation price on land is still low and still inadequate, not close to the actual price.
Compensation prices for assets on land have been determined based on reality prices as
well as construction value. However, there are some inadequacies. The resettlement
areas have not been completely constructed infrastructure before the project.
3. The land acquisition to build 02 projects has opened the potential for
economic and industrial development for the local, bringing a large source of income
for the people, the appearance of the locality was modified. However, besides, it also
has a great influence on the production life, especially agricultural production and
employment of people whose land is recovered.
4. Solutions to speed up the implementation of ground clearance are: policy
solutions; Completing the procedures for land recovery, land allocation, land lease and
approval of compensation and resettlement plans; strengthening human resources,
capacity to organize and supervise the implementation of policies and regulations;
Developing and implementing programs and projects addressing the negative impacts of
land recovery on people whose land is recovered.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên nhƣng chịu sự tác động trực tiếp của con
ngƣời thơng qua q trình lao động và sản xuất. Đất đai là hữu hạn trong khi khả
năng khai thác các nguồn lợi từ đất của con ngƣời là vô hạn. Cùng với sự phát
triển của q trình Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa và Đơ thị hóa là sự tăng lên
về nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích phát triển kinh tế - xã hội. Nhà nƣớc
thực hiện cơ chế quản lý đất đai bằng việc xác định hộ gia đình là đơn vị kinh tế
tự chủ trong sản xuất nông - lâm nghiệp; tiến hành giao đất, cho thuê đất cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Đất đai ngày càng trở nên có giá và
đƣợc đem trao đổi trên thị trƣờng; dùng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ tín
dụng thế chấp vay vốn với ngân hàng, tổ chức tín dụng; đƣợc đem góp vốn liên
doanh trong sản xuất - kinh doanh. Ngƣời dân ngày càng nhận thức sâu sắc đƣợc
giá trị to lớn của đất đai.
Thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng để thực hiện các cơng trình
quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia cơng cộng, phát triển kinh tế là một khâu
quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thƣờng giải phóng mặt bằng là
điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Có thể nói:
“Giải phóng mặt bằng nhanh là đã thực hiện đƣợc một nửa quá trình của dự án”.
Chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm
và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cƣ
ảnh hƣởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nƣớc, của chủ đầu tƣ, đặc biệt với hộ gia
đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nƣớc, đến từng địa phƣơng, cơ sở.
Ngun nhân gây nên tình trạng này ngồi vấn đề về giá đất tính bồi thƣờng
chƣa hợp lý, cịn ngun nhân quan trọng là do chính sách, thủ tục về thu hồi đất,
bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cịn nhiều vƣớng mắc, bất cập hoặc do q trình
thực hiện chính sách pháp luật chƣa khoa học gây chậm trễ trong cơng tác giải
phóng mặt bằng.
Huyện Sa Pa nằm ở phía Tây của tỉnh Lào Cai, là cửa ngõ giữa hai vùng
Đông Bắc và Tây Bắc của Tổ quốc. Sa Pa có khí hậu mát mẻ đặc trƣng, cảnh
quan đẹp mắt là nơi thu hút rất nhiều khách trong và ngoài nƣớc đến tham quan

du lịch. Với mục tiêu trở thành thành phố du lịch, ngày càng có nhiều dự án lớn,
nhỏ đƣợc đầu tƣ vào huyện, công tác giải phóng mặt bằng đƣợc yêu cầu đẩy

1


nhanh tiến độ. Với mơi trƣờng đầu tƣ thơng thống cùng với năng lực của cơ
quan chuyên môn ngày càng đƣợc nâng cao, tinh thần trách nhiệm trong công
việc mà công tác này đã cơ bản đáp ứng đƣợc nhu cầu của các nhà đầu tƣ, tuy
nhiên trong quá trình thực hiện khơng thể tránh khỏi những khó khăn vƣớng mắc.
Ngƣời dân mất đất sản xuất nông nghiệp, đất ở, nhà cửa, vật kiến trúc, hoa màu
ảnh hƣởng đến đời sống và sản xuất, bên cạnh đó, một số chƣa hiểu hết hoặc
chƣa chịu chấp thuận các chính sách của Nhà nƣớc, đất đai có giá nên phát sinh
tranh chấp đất đai, tranh giành quyền lợi... là một số nguyên nhân ảnh hƣởng tới
cơng tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất.
Xuất phát từ thực tiễn trên việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên
địa bàn huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai” là rất cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng nhằm tìm ra những ƣu điểm và tồn tại trong việc thực
hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn
huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện tốt công tác bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài dƣợc thực hiện trên địa bàn huyện Sa Pa tỉnh Lào Cai. Các dự án đầu
tƣ cần phải bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa
bàn huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai đƣợc chọn làm nghiên cứu điểm gồm:
- Dự án 1: Dự án Khu tái định cƣ và sắp xếp dân cƣ Tây Bắc, đƣợc phê
duyệt tại Quyết định số 1367/QĐ-UBND ngày 08/6/2012 của UBND tỉnh Lào

Cai. Diện tích phải thu hồi để thực hiện dự án là 22,79 ha, phạm vi GPMB thuộc
tổ 9A, 9B, 11A, 11B, thị trấn Sa Pa. Dự án thực hiện thu hồi đất của 82 hộ gia
đình, cá nhân và 03 tổ chức (hợp tác xã Hoa Hồng, hợp tác xã Hà Vi và ban quản
lý rừng phòng hộ).
- Dự án 2: Dự án xây dựng hạ tầng và san tạo mặt bằng Chợ Văn hóa - Bến
xe khách thị trấn Sa Pa, đƣợc phê duyệt tại Quyết định số 1485/QĐ-UBND ngày
20/6/2009 của UBND tỉnh Lào Cai. Phạm vi GPMB thuộc tổ 3B thị trấn Sa Pa,
huyện Sa Pa với tổng diện tích quy hoạch là 30,3 ha của 118 hộ gia đình, cá nhân
và 02 tổ chức.

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới
Đề tài sẽ cung cấp thêm cơ sở thực tiễn để đề xuất một số giải pháp nhằm
góp phần đẩy nhanh tiến độ cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Ý nghĩa khoa học: Nghiên cứu đã làm rõ hơn cơ sở lý luận cho công tác bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu sẽ cung cấp thêm cơ sở thực tiễn để địa
phƣơng rút kinh nghiệm tỏng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất trên địa bàn huyện Sa Pa. Qua đó góp phần đảm bảo hồn thành
nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của huyện và của tỉnh.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC BỔI THƢỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƢ
2.1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
- Vấn đề bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc đặt ra dựa trên cơ sở
quyền sở hữu về tài sản của công dân đƣợc pháp luật bảo hộ.
- Nhà nƣớc ta là đại diện cho ý chí, nguyện vọng và lợi ích của nhân dân;
phục vụ và chăm lo cho lợi ích, sự phồn vinh của ngƣời dân. Do đó, khi Nhà
nƣớc thu hồi đất của ngƣời dân để sử dụng vào bất kỳ mục đích gì mà làm
phƣơng hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ thì Nhà nƣớc phải có bổn
phận và nghĩa vụ phải bồi thƣờng;
- Xét về phƣơng diện lý luận, thiệt hại về lợi ích của ngƣời sử dụng đất
(SDĐ) là hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của Nhà nƣớc gây
ra. Vì vậy, Nhà nƣớc phải có trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại cho họ;
- Nhà nƣớc ta đã và đang xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần vận
hành theo cơ chế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa hƣớng tới mục
tiêu "dân giàu, nƣớc mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh". Điều này
chỉ có thể thực hiện đƣợc khi Nhà nƣớc biết tơn trọng và bảo hộ những quyền
lợi chính đáng của ngƣời dân;
- Vấn đề bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc xây dựng dựa trên
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và mở rộng các quyền năng cho ngƣời SDĐ.
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trƣởng Bộ Tài ngun và Mơi
trƣờng cho rằng: "Chế độ sở hữu tồn dân về đất đai của nƣớc ta chỉ mang
tính thuật ngữ,... Quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất ở nƣớc ta
không khác so với quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai ở các nƣớc".
Nhƣ vậy, một khi pháp luật đã thừa nhận quyền SDĐ là một loại quyền
về tài sản của ngƣời SDĐ, thì khi Nhà nƣớc thu hồi đất, Nhà nƣớc phải bồi
thƣờng thiệt hại về tài sản cho ngƣời SDĐ.


4


2.1.2. Khái niệm, bản chất và mối quan hệ của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ
và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
2.1.2.1. Khái niệm
a. Thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nƣớc quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
ngƣời đƣợc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của ngƣời sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai (Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2013).
b. Bồi thường
Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng:" Bồi thƣờng: Bồi thƣờng những
tổn hại đã gây ra".
Theo luật đất đai 2013: Bồi thƣờng về đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho ngƣời sử dụng đất. Trong đó:
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội nƣớc
CHXHCNVN, 2013).
Công tác bồi thƣờng đƣợc thực hiện sau khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất
để sử dụng vào các mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng,
mục đích phát triển kinh tế nhằm đảm bảo quyền lợi, cho những tổ chức, cá nhân có
đất bị thu hồi. Theo Luật đất đai 2013: “Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc
bồi thƣờng đƣợc thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất
thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng tiền theo giá đất cụ
thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm quyết định thu hồi
đất” (khoản 2, Điều 74). Việc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất phải bảo đảm dân
chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật
(khoản 3, Điều 74) (Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2013).
c. Hỗ trợ
Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: "Hỗ trợ: Giúp thêm, góp thêm vào".

Theo luật đất đai 2013: Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc
trợ giúp cho ngƣời có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển
(Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2013).
d. Tái định cư (TĐC)
Theo Từ điển Tiếng Việt: Tái định cƣ đƣợc hiểu là: Đến một nơi nhất định

5


để sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa).
Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (2006): Tái định cƣ là việc di chuyển
đến một nơi khác với nơi ở trƣớc đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cƣ bắt
buộc đó là sự di chuyển khơng thể tránh khỏi khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực
hiện các dự án phát triển.
Tái định cƣ đƣợc hiểu là một quá trình từ bồi thƣờng thiệt hại về đất, tài
sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. Nhƣ vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm
nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cƣ đã gánh chịu
vì sự phát triển chung.
Khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định mà phải di chuyển chỗ ở thì ngƣời sử
dụng đất đƣợc bố trí tái định cƣ bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thƣờng bằng nhà ở;
- Bồi thƣờng bằng giao đất ở mới;
- Bồi thƣờng bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.
Tái định cƣ là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách giải phóng mặt bằng.
2.1.2.2. Bản chất
Gắn liền với sự phát triển đó là việc đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa, nhu cầu
mặt bằng để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Vấn
đề thu hồi đất đặt ra nhiều vấn đề, đòi hỏi phải có sự hài hịa đƣợc lợi ích của xã

hội, tập thể và cá nhân.
Về mặt hành chính, đây là một q trình khơng tự nguyện, có tính cƣỡng
chế và vẫn địi hỏi sự “hi sinh”. Khơng đơn giản chỉ là một sự bồi thƣờng
ngang giá tuyệt đối.
Từ nhận thức đó, ta cần hiểu bản chất của cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích
quốc gia, lợi ích cơng cộng trong q trình hiện nay khơng chỉ đơn thuần là sự
bồi thƣờng về mặt vật chất mà Nhà nƣớc còn phải đảm bảo lợi ích của ngƣời dân
phải di chuyển. Đó là họ phải có chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn
nơi cũ về mọi mặt thì ngƣời dân mới có thể an tâm tiếp tục sinh sống và làm việc.

6


2.1.2.3. Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ là các chính sách quan trọng trong pháp
luật đất đai, khi đi vào thực tiễn sẽ trực tiếp ảnh hƣởng đến lợi ích của ngƣời bị
thu hồi đất, lợi ích của cộng đồng và lợi ích của nhà đầu tƣ.
Trong cơng tác giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ đảm bảo việc bồi thƣờng về đất đai và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi
đúng đối tƣợng, đúng chính sách, hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho
ngƣời có đất bị thu hồi bằng những chính sách phù hợp để tạo hƣớng phát triển,
tạo việc làm và ổn định đời sống.
Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ hầu hết đƣợc thực hiện khi Nhà nƣớc thu hồi
một phần đất hay toàn bộ thửa đất cùng tài sản gắn liền với đất của ngƣời dân,
cùng với đó là một số chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo lợi ích cho ngƣời có đất
bị thu hồi.
Mặt khác chính sách tái định cƣ đa phần đƣợc thực hiện khi Nhà nƣớc thu
hồi tồn bộ phần đất và cơng trình xây dựng, tài sản trên đất (hoặc phần cịn lại
khơng thể tiếp tục sử dụng đƣợc). Cùng với chính sách tái định cƣ là các chính

sách hỗ trợ để phát triển tạo việc làm, ổn định đời sống cho ngƣời bị thu hồi đất
phải di chuyển chỗ ở.
Nhƣ vậy, tái định cƣ là quá trình bồi thƣờng các thiệt hại về đất và tài sản
gắn liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khơi phục đời sống cho ngƣời có
đất bị thu hồi. Ngồi ra tái định cƣ cịn bao gồm hàng loạt các chính sách hỗ trợ
cho ngƣời có đất thu hồi bị tác động do việc thực hiện các dự án đầu tƣ gây ra,
nhằm khôi phục và cải thiện mức sống.
2.1.3. Đặc điểm của quá trình bồi thƣờng giải phóng mặt bằng
Cơng tác bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất có đặc điểm là mang tính đa
dạng và phức tạp.
“Tính đa dạng” ở chỗ mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất khác nhau,
với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Khu vực nội
thành, mật độ dân cƣ cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn;
khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cƣ khá cao, ngành nghề dân cƣ phức tạp,
hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại, buôn
bán nhỏ; Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cƣ là sản xuất
nơng nghiệp. Do đó mỗi khu vực cần bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nƣớc thu

7


hồi đất có những đặc trƣng riêng và đƣợc tiến hành với những gải pháp riêng phù
hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
“Tính phức tạp” thể hiện ở việc đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị
quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi ngƣời dân, mỗi dự án khác
nhau thì tính phức tạp của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nƣớc thu
hồi đất cũng khác nhau. Đối với khu vực nông thôn, dân cƣ chủ yếu sống nhờ
vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tƣ liệu sản xuất quan trọng
trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp
khó khăn do đó tâm lý dân cƣ vùng này là giữ đƣợc đất để sản xuất, thậm chí họ

cho thuê đất còn đƣợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhƣng họ vẫn không cho
thuê. Mặt khác, cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác
tuyên truyền, vận động dân cƣ tham gia di chuyển, định giá bồi thƣờng rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống
dân cƣ sau này.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn: Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó
trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của ngƣời dân mà tâm lý, tập quán là ngại di
chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ
quản lý khác nhau, cơ chế chính sách khơng đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn
chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thƣờng xuyên; thiếu quỹ đất do xây dựng
khu tái định cƣ cũng nhƣ chất lƣợng khu tái định cƣ thấp chƣa đảm bảo đƣợc yêu
cầu; dân cƣ một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào
các trục đƣờng giao thông của khu dân cƣ làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu
vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì tính phức tạp của công
tác GPMB cũng khác nhau.
2.1.4. Sự cần thiết của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất
Giải phóng mặt bằng là q trình thực hiện các cơng việc liên quan đến việc
di dời nhà cửa, cây cối, các cơng trình xây dựng và một bộ phận dân cƣ trên một
phần đất nhất định đƣợc quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
cơng trình mới.
Bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nƣớc thu hồi đất là một bộ phận quan
trọng trong cơng tác GPMB, nó quyết định đến tiến độ thực hiện dự án. Bồi

8


thƣờng, hỗ trợ một cách thoả đáng thì ngƣời dân sẽ thoả mãn và tự nguyện di
dời, ngƣợc lại nếu chính sách bồi thƣờng hỗ trợ khơng hợp lý, khơng công bằng,

không đảm bảo đƣợc cuộc sống cho ngƣời dân bằng hoặc tốt hơn trƣớc khi có dự
án thì sẽ gây nên sự so bì, khiếu kiện cản trở đến việc thực hiện dự án.
Bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nƣớc thu hồi đất sẽ giúp giải quyết một
số chính sách về xã hội nhƣ chuyển đổi việc làm cho ngƣời lao động, góp phần
ổn định cuộc sống của ngƣời dân, thúc đẩy nền kinh tế xã hội phát triển.
Giải phóng mặt bằng nhanh, đúng tiến độ tạo điều kiện cho các dự án phát
triển, góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Trong những năm qua, trên khắp các
địa phƣơng, nhiều khu công nghiệp, khu đô thị mới đƣợc xây dựng, hệ thống kết
câu hạ tầng đƣợc nâng cấp, xây mới, ngày càng đồng bộ và hiện đại. Nhờ đó, bộ
mặt của đất nƣớc đã thay đổi nhanh chóng, văn minh hơn.
Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất nhằm bảo đảm giải quyết hài hòa lợi
ích của Nhà nƣớc và lợi ích của ngƣời bị thu hồi đất.
Bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ góp phần vào việc duy trì ổn định chính trị,
trật tự an toàn xã hội.
Thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC là một trong những nội dung quan
trọng của quản lý nhà nƣớc đối với đất đai. Trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ là những vấn đề không thể thiếu, luôn gắn liền
với quá trình thực hiện hoạt động quan trọng này. Do đó, đánh giá những quy
định của pháp luật hiện hành, đồng thời, chỉ ra những vƣớng mắc nảy sinh
trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật về lĩnh vực thu hồi đất, bồi
thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ, trên cơ sở đó đƣa ra những định hƣớng hồn thiện
pháp luật về lĩnh vực này có ý nghĩa lý luận và thực tiễn cấp thiết. Hơn nữa,
việc nghiên cứu, tìm hiểu về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu
hồi đất là cần thiết trong giai đoạn hiện nay, thời kỳ đổi mới và phát triển
mạnh mẽ, nhu cầu sử dụng đất đai của thành phố cho việc đầu tƣ phát triển
kinh tế - xã hội là rất lớn.
2.1.5. Một số yếu tố ảnh hƣởng đến công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định
cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Do đó, cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nƣớc thu hồi đất luôn
bị ảnh hƣởng bởi nhiều yếu tố.


9


2.1.5.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó
Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nƣớc về đất đai đòi hỏi các văn bản
pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với
tình hình thực tế.
Các chính sách về quản lý đất đai, đặc biệt chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và
TĐC ln đƣợc Chính phủ khơng ngừng sửa đổi, hồn thiện nhằm giải quyết các
vƣớng mắc trong hoạt động khai thác sử dụng đất của Nhà nƣớc cũng nhƣ công
phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai của các dự án. Tuy nhiên, do tính chƣa ổn
định, chƣa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thƣờng, hỗ trợ và TĐC đã gặp khơng ít khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hƣởng rất lớn đến công tác bồi thƣờng GPMB (Tôn Gia Nguyên và
Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của BTN&MT cho thấy UBND các cấp
đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhƣng nhận thức về các
quy định của pháp luật nói chung cịn yếu, ở cấp cơ sở cịn rất yếu. Từ đó dẫn tới
tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết các vấn đề về đất
đai. Tại nhiều địa phƣơng, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp
hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa
chính, chủ tịch UBND xã nói chung chƣa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn,
xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là
nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân

dân cũng nhƣ các nhà đầu tƣ và đã ảnh hƣởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng
mặt bằng (Bộ Tài Nguyên và Môi trƣờng, 2007).
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian
sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh, bảo vệ mơi
trƣờng và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng
đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính

10


trong một khoảng thời gian xác định (Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2013). Do
đó, nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính định hƣớng
từ lúc hình thành dự án đến khi thu hồi đất GPMB và lập khu tái định cƣ.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ đƣợc thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của ngƣời đang sử dụng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hƣởng tới
giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thƣờng.
c. Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), lập và quản lý hồ sơ địa chính Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN)
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng
đầu để quản lý chặt chẽ đất đai, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai.
Trong công tác bồi thƣờng và hỗ trợ và TĐC, GCN là căn cứ để xác định
quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng trên các thửa đất cụ thể, là cơ sở pháp lý
cao nhất, căn cứ thiết thực nhất để tính tốn bồi thƣờng thiệt hại cho các chủ sử
dụng đất. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nƣớc ta vẫn còn nhiều vƣớng
mắc, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCN vẫn
chƣa hồn tất. Chính vì vậy mà cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC đã gặp rất

nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCN thì cơng tác bồi
thƣờng, hỗ trợ và TĐC sẽ thuận lợi, tiến độ dự án nhanh hơn.
d. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thƣờng, hỗ trợ. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là điều kiện bắt buộc, nhƣng nhiều địa phƣơng chƣa thực hiện tốt nguyên
tắc này; hạn mức đất đƣợc giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định khơng rõ
ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho cơng tác bồi
thƣờng, hỗ trợ.
2.1.5.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thƣờng, GPMB
hiện nay đó là giá bồi thƣờng cho ngƣời có đất bị thu hồi.
Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất đƣợc định ra một

11


cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất
ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trƣờng cho việc
hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trƣờng về tiêu
chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phƣơng pháp định giá và
nâng cao độ chính xác của cơng tác định giá (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
Vƣớng mắc chủ yếu trong bồi thƣờng đối với đất nông nghiệp là giá đất.
Giá đất nông nghiệp là thấp hơn rất nhiều so với ngay đất đó sau khi đã chuyển
đổi mục đích sử dụng, sự chênh lệch này càng lớn khi thu hồi đất nông nghiệp để
xây dựng nhà ở hay khu dịch vụ thƣơng mại, nếu không đƣợc xử lý thỏa đáng
trong bồi thƣờng thì ngƣời nơng dân bị thu hồi đất ln cảm thấy mình bị thiệt
thịi (Tơn Gia Hun, 2009).
Mặc dù các cấp chính quyền ln khẳng định, áp giá bồi thƣờng trong thu

hồi đất phải tiệm cận với giá thị trƣờng. Nhƣng trên thực tế, việc xây dựng bảng
giá đất sát với giá thị trƣờng là điều rất khó. Trong đó, nguyên tắc định giá đất
chƣa định lƣợng đƣợc thế nào là sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trƣờng. Thơng thƣờng thì hệ thống giá do Nhà nƣớc quy định
thƣờng ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trƣờng thì ở trạng thái động và
cao hơn giá của Nhà nƣớc. Thực tế cho thấy bảng giá đất tại nhiều địa phƣơng,
nhất là tại các đô thị lớn hiện nay vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trƣờng. Đây
đƣợc xem là một trong những nguyên nhân khiến các dự án chậm trễ, bởi ngƣời có
đất bị thu hồi chờ đợi để đƣợc giá cao hơn, gây khó khăn trong công tác bồi
thƣờng và hỗ trợ, đặc biệt là đối với các dự án lớn thu hồi đất trong nhiều năm.
2.1.5.3. Thị trường Bất động sản
Theo Bộ Tài Nguyên và Môi trƣờng (2012a): Thị trƣờng bất động sản tác
động vào công tác bồi thƣờng GPMB trên một số nội dung chủ yếu sau:
Thị trƣờng bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản trong một
thời gian và khơng gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trƣờng bất
động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tƣ (do
ngƣời đầu tƣ có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị
trƣờng); đồng thời, ngƣời bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà
cửa mà không nhất thiết phải thơng qua Nhà nƣớc thực hiện chính sách bồi
thƣờng và tái định cƣ.

12