ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRÂM ANH
Tên đề tài:

“TÌM HIỂU CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2018 ”

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chun ngành

: QLTN&MT

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2015 – 2019

Thái Nguyên, năm 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRÂM ANH
Tên đề tài:

“TÌM HIỂU CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2018”

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: QLTN&MT

Lớp

: K47- QLTN&MT

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2015 – 2019


Giảng viên hướng dẫn

: TS. Nguyễn Quang Thi

Thái Nguyên, năm 2019


i
LỜI CẢM ƠN
Q trình học tập và thực hiện khóa luận này em được sự giúp đỡ của
nhiều cá nhân và tập thể. Em xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá
nhân và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên
cứu. Trước hết, em xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Quang Thi
- người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt q trình học tập,
nghiên cứu và hồn thành Khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cơ giáo, cán bộ Phịng Đào
tạo, khoa Quản lý tài nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ và hướng dẫn tận tình
cho em trong quá trình học tập và hồn thành khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Thái Ngun, các Anh, chị làm việc tại Phịng Tài chính đất và bồi thường
GPMB Sở Tài nguyên và Môi trường đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc thu
thập số liệu và những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu khóa luận này.
Em xin cảm ơn nhiều tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã ln ở bên
em, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho em trong suốt thời gian học tập và
nghiên cứu khóa luận này.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 4 năm 2019
Sinh viên

Nguyễn Trâm Anh



ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn .......................... 29
tỉnh Thái Nguyên ............................................................................................. 29
Bảng 4.1: Diện tích và dân số tỉnh Thái Nguyên năm 2018 ........................... 38
Bảng 4.2:Khung giá đất ở nơng thơn tại tỉnh Thái Ngun do Chính Phủ ban
hành ................................................................................................................. 39
Bảng 4.3: Khung giá đất ở đô thị tại tỉnh Thái Nguyên do CP ban hành ....... 39
Bảng 4.5: Bảng giá đất trồng cây hằng năm khác do Ủy ban nhân dân tỉnh
Thái Nguyênban hành giai đoạn 2014- 2018 .................................................. 41
Bảng 4.6: Giá đất ở theo bảng giá đất quy định một số tuyến đường............. 44
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ......................................................................... 44
Bảng 4.7 :So sánh giá đất ở theo bảng giá đất và giá đất thị trường một số
tuyến đường trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................................................... 45


iii

MỤC LỤC
PHẦN 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 2
1.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn: ........................................................................... 3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4
2.1.Một số khái niệm cơ bản ............................................................................. 4

2.1.1.Giá đất ...................................................................................................... 4
2.1.2. Định giá đất ............................................................................................. 6
2.1.3. Thị trường đất đai .................................................................................... 7
2.2.Quản lý nhà nước về giá đất........................................................................ 9
2.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất ................................................... 9
2.2.2.Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng
bảng giá đất ....................................................................................................... 9
2.2.3. Định giá đất cụ thể ................................................................................ 11
2.2.4. Phân cấp trong Quản lý nhà nước về giá đất ........................................ 16
2.3. Bộ máy quản lý nhà nước về giá đất ........................................................ 18
2.4. Những yếu tố tác động đến giá đất .......................................................... 19
2.4.1.Yếu tố thông thường .............................................................................. 19
2.4.2.Yếu tố khu vực ....................................................................................... 21
2.4.3.Yếu tố cá biệt ......................................................................................... 21
2.4.4. Yếu tố quy hoạch .................................................................................. 22
2.5. Những yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về giá đất ........................ 22
2.6. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh và kinh nghiệm cho tỉnh Thái
nguyên ............................................................................................................. 23


iv
2.6.1. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh ........................................... 23
2.6.2. Kinh nghiệm đối với tỉnh Thái Nguyên trong công tác xây dựng giá đất ......... 25
2.6.3. Thẩm quyền của các cơ quan trong việc định giá đất tại tỉnh Thái Nguyên .......... 25
2.6.4.Quy trình định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên ............................... 26
2.6.4. Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ............ 29
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 31
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 31
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu: ........................................................................... 31
3.1.2.Phạm vi nghiên cứu:............................................................................... 31

3.2.Thời gian, địa điểm nghiên cứu ................................................................ 31
3.2.1.Thời gian thực tập .................................................................................. 31
3.2.2.Địa điểm thực tập ................................................................................... 31
3.3.Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 31
3.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 32
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 32
3.4.2.Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu viết báo cáo .......................... 33
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................ 34
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên ...................... 34
4.1.1. Điều kiện tự nhiên, quy mơ, diện tích ................................................... 34
4.1.2.Địa hình, đất đai, sơng ngịi, khí hậu ..................................................... 34
4.1.3. Tình hình phân bố dân cư...................................................................... 36
4.1.4. Về tài ngun nơng nghiệp .................................................................... 36
4.1.5.Về tài ngun khống sản....................................................................... 37
4.1.6. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội ....................................................... 38
4.1.7. Môi trường nhân lực.............................................................................. 38
4.2. Thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................................... 39
4.2.1. Thực trạng giá đất theo bảng giá nhà nước quy định tại tỉnh Thái Nguyên .... 39
4.2.2. Thực trạng giá đất theo giá thị trường tại tỉnh Thái Nguyên ................ 44


v
4.3. Thực trạng xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên ......................... 47
4.3.1. Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng bảng giá đất ........ 47
4.3.2.Quy trình xây dựng bảng giá đất tỉnh Thái Nguyên .............................. 48
4.3.3.Kết quả công tác xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên .............. 56
4.4. Công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................... 57
4.4.1.Thực trạng điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................ 57
4.4.1.2. Kết quả điều chỉnh bảng giá đất ......................................................... 57
4.5. Đánh giá chung Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .......... 59

4.5.1. Những mặt đạt được .............................................................................. 59
4.5.2. Những tồn tại, hạn chế .......................................................................... 60
4.5.3.Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế ............................................... 61
4.6.Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ......................................................................... 62
4.6.1. Dự báo giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên những năm tới ................. 62
4.6.2. Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ......................................................................... 64
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 66
5.1.Kết luận ..................................................................................................... 66
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 69


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTC

Bộ Tài chính

BTGPMB

Bồi thường giải phóng mặt bằng

BTNMT

Bộ Tài ngun & Mơi trường

CP


Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

HĐND

Hội đồng nhân dân

HĐTĐ

Hội đồng thẩm định

KHĐT

Kế hoạch đầu tư

NĐ

Nghị định

NQ

Nghị quyết

P

Phường


QĐ

Quyết định

QSD

Quyền sử dụng

TNMT

Tài nguyên môi trường

TP

Thành phố

TPTN

Thành phố Thái Nguyên

TT

Thông tư

TT

Trung tâm

TX


Thị xã

UBDT

Ủy ban dân tộc

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Việt Nam Đồng

VPHC

Vi phạm hành chính

VT

Vị trí


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước, phấn đấu đến năm 2020 cơ bản trở thành một nước công

nghiệp phát triển theo hướng hiện đại. Nhiều dự án các cơng trình giao thông,
các khu, cụm công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị hiện đại, khu dân cư tập
trung... đang được xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được nhiệm vụ
trên thì đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến kết
quả thu hút đầu tư, hiệu quả đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngồi nước,
ảnh hưởng đến tiến trình thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước.
Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất. Đất là tư liệu sản
xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất.
Loại tư liệu này đặc biệt vì nó khơng bị hao mịn. Nếu biết sử dụng, nó khơng
những khơng mất đi mà còn tốt lên.
Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những
vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất.
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Tuỳ
loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau. Cải tạo mơi
trường đất người ta có thể cải tạo được mơi trường nước, khí hậu và sinh vật.
Thái Nguyên là một tỉnh ở , tiếp giáp với thủ đô Hà Nội và là tỉnh nằm
trong quy hoạch mở rộng Thủ đô Hà Nội, Thái Nguyên là một trung tâm kinh
tế - xã hội lớn của khu vực Đông Bắc Việt Nam. Từ khi được tái lập vào năm
1997 đến nay thì giá đất đã có nhiều biến động xong chủ yếu theo chiều
hướng tăng dần qua các năm do tốc độ đô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ,
các hoạt động kinh tế - xã hội có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày
càng tăng nhiều. Do đó, việc định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có
liên quan đến đất là hết sức quan trọng và cần thiết cho thị trường nhà đất nói


2
riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung. Tuy nhiên, các vấn đề về định
giá đất còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những
khó khăn vướng mắc. Ngồi ra, khung giá đất do Nhà Nước qui định tại địa
phương vẫn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường.

Xuất phát từ những vấn đề thực tế vừa nêu trên và với mong muốn tìm
hiểu thêm về quy trình định giá đất cũng như những khó khăn, tồn tại trong cơng
tác định giá và quản lý giá đất ở nước ta nói chung và của tỉnh Thái Nguyên nói
riêng hiện nay. Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên - Đại học Thái Nguyên và TS. Nguyễn Quang Thi em lựa chọn đề
tài khóa luận tốt nghiệp của mình là “TÌM HIỂU CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN
2015 – 2018 ”
1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Tìm hiểu cơng tác quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên
nhằm chỉ ra những kết quả đã đạt được trong cơng tác này.
- Phân tích thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái
Nguyên;
- Xác định những tồn tại và khó khăn trong Quản lý nhà nước về giá
đất tại tỉnh Thái Nguyên;
- Đề xuất giải pháp nâng cao Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái
Nguyên để khai thác tốt nguồn tài nguyên này.
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Hệ thống hóa được cở sở lý luận về quản lý giá đất trong các cơ quan,
đơn vị sự nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Tài nguyên môi trường, là cơ sở
khoa học cho việc nghiên cứu quản lý nhà nước về giá đất.
Làm tài liệu tham khảo cho các bạn sinh viên khóa sau.


3
1.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn:
Phân tích và đánh giá được thực trạng quản lý nhà nước về giá đất trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Đưa ra được những ưu điểm, hạn chế và nguyên
nhân của những hạn chế trong quản lý nhà nước về giá đất. Từ đó đề xuất

những giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giá đất trên địa
bàn tỉnh.
Cung cấp thêm các tài liệu liên quan tới Quản lý nhà nước về giá đất
trên địa bàn tỉnh.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1.Một số khái niệm cơ bản
2.1.1.Giá đất
“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tài liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phịng.
“Đất đai là sản phẩm phi nơng nghiệp, bản thân nó khơng có giá trị.
Giá cả của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai. Giá đất là giá bán quyền sở
hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian
và thời gian xác định”.
Giá đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan
hệ cung cầu về đất; tùy vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy
lợi ích kinh tế xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc yêu cầu quản
lý về đất đai mà hình thành.
Thơng thường giá đất được hình thành 2 loại: giá theo quy định của Nhà
nước và giá theo tâm lý quy luật thị trường.
Giá đất do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của Nhà
nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất, dựa vào các
yếu tố đã qui định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ
thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở phân hạng và định giá

này, Nhà nước qui định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất.
Loại giá thứ hai thường dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của
người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi
điềukiện về chính sách và kinh tế trong và ngồi nước, khơng có cơ sở vững
chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đốn,
vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng. Loại giá này thông


5
thường cũng dựa trên khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành,
thường ở mức cao hơn giá Nhà nước đưa ra.
Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều
nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền
sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục
đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
2.1.1.1.Giá đất do Nhà nước quy định
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2013.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy định thì mức giá như nhau.

+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
+ Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc
xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112


6
Luật đất đai 2013, phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất do
chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa
phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua bảng giá đất trước khi
ban hành.
- Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng định kỳ 05 năm một lần và
được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01của năm đầu kỳ được sử dụng
làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho
thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử
dụng đất; tình phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp
luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
2.1.1.2. Giá đất thị trường
Giá cả, giá cả thị trường.
- Giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng
quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa nhưng khơ
ng có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp nhất trí với
nhau. Vì giá cả ngồi quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ
và quan hệ cung cầu.
Giá trị thị trường của đất đai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:

- Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua.
- Mục đích của người mua và bán đất.
- Nhu cầu về đất đai của thị trường.
- Tác động của môi trường sống và xã hội.
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.

2.1.2. Định giá đất
Khái niệm


7
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương
pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào
những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình
trạng thu lợi thơng thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem
xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương
thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai đối với việc thu
lợi từ đất rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một
thửa hoặc nhiều thửa đất.
2.1.3. Thị trường đất đai
2.1.3.1. Khái niệm
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.Theo nghĩa
hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường nước ta.
2.1.3.2. Yếu tố cấu thành
Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế

độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh
của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong
nền kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ
chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vơ hình được trao đổi
thơng qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vơ
hình liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm
hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu


8
dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất
cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại
2.1.3.3. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế
quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trị quan trọng
trong nền kinh tế, cụ thể là:
Hoạt động của thị trường đất đai góp phần bổ sung và sử dụng có hiệu
quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài
nguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng
kinh tế. Khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng…tạo sự năng
động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua
việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.
Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài
chính. Việc chuyển bất động sản hàng hóa thành tài sản chính góp phần huy
động các nguồn lực cho nền kinh tế.
2.1.3.4. Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn

hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị
trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thơng tin đầy đủ, khơng có
sự thúc ép mua và bán thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao
đổi là giống nhau. Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá
cả có thể khác nhau đó là thị trường khơng hồn hảo. Trong thị trường hồn
hảo địi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán nhưng trong
đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Mức độ hồn hảo của thị
trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường tư liệu
sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong


9
công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ
thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…).
2.1.3.5. Mối quan hệ giữa quản lý nhà nước về giá đất với thị trường đất đai
Giữa nhà nước và thị trường đất đai ln có mối quan hệ tác động qua
lại lẫn nhau. Tuy còn nhiều tranh luận về việc quản lý, can thiệp ít hay nhiều
của nhà nước vào thị trường đất đai nhưng các nhà khoa học thế giới và trong
nước đều thừa nhận vai trò điều tiết, chức năng quản lý kinh tế không thể thiếu
được của nhà nước trong thị trường đất đai thơng qua các chính sách về giá đất
và phát triển thị trường đất đai là tất yếu khách quan của lịch sử nhân loại.
Các chính sách về giá đất từng giai đoạn thể hiện vai trò điều tiết của
nhà nước vào thị trường đất đai. Nhà nước thể hiện vai trò quản lý đối với thị
trường đất đai thơng qua các chính sách về thuế, việc đánh thuế giúp tăng thu
ngân sách nhà nước đồng thời đảm bảo điều tiết thị trường đất đai. Trong
trường hợp thị trường đất đai tăng trưởng quá nóng thì việc tăng thuế sẽ giúp
hạ nhiệt thị trường đất đai.
Trên thực tế, thị trường khi thừa cung thì giá thấp mà thiếu cung thì giá
cao. Do đó, cần quản lý tốt quy hoạch, đồng thời cấp phép triển khai dự án
phải phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Vấn đề đặt ra là nhà nước

cần kiểm sốt thị trường đất đai ở góc độ cung cầu.
2.2.Quản lý nhà nước về giá đất
2.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất
Đối tượng của Quản lý nhà nước về giá đất đó chính là tồn bộ đất đai
trong phạm vi biên giới quốc gia.
2.2.2.Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng
bảng giá đất
2.2.2.1. Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất
* Căn cứ xây dựng khung giá đất (NĐ44/2014/NĐ-CP)


10
Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất
quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy
định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44; kết quả tổng hợp,
phân tích thơng tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội,
quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
* Nội dung khung giá đất (NĐ44/2014/NĐ-CP)
Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây:
a) Nhóm đất nơng nghiệp:
- Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây
hàng năm khác;
- Khung giá đất trồng cây lâu năm;
- Khung giá đất rừng sản xuất;
- Khung giá đất nuôi trồng thủy sản;
- Khung giá đất làm muối.
b) Nhóm đất phi nơng nghiệp:
- Khung giá đất ở tại nông thôn;
- Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất

thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
- Khung giá đất ở tại đô thị;
- Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;
- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị.
2.2.2.2. Xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất
Căn cứ xây dựng bảng giá đất
Việc xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất
quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy
định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44, khung giá đất do


11
Chính phủ quy định; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị
trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh
hưởng đến giá đất.
*Nội dung bảng giá đất
Quy định bảng giá đất đối với các loại đất sau đây:
a) Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây
hàng năm khác;
b) Bảng giá đất trồng cây lâu năm;
c) Bảng giá đất rừng sản xuất;
d) Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản;
đ) Bảng giá đất làm muối;
e) Bảng giá đất ở tại nông thôn;
g) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
h) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
i) Bảng giá đất ở tại đô thị;
k) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;

l) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị;
2.2.3. Định giá đất cụ thể
2.2.3.1. Mục đích của định giá đất
Định giá bao giờ cũng gắn với một tài sản cụ thể và tại một thời
điểm xác định. Không thể định giá một vật không được xác định trong
không gian, cũng như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với
mọi thời điểm của thời gian.
Định giá đất đóng vai trị rất quan trọng trong nền kinh tế thơng qua
kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những
quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân


12
sự khác. Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chu chuyển nhượng đất,
góp phần ổn định thị trường đất.
Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: Cho
thuê, thế chấp, cầm cố.
Cơ sở đền bù đất khi nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.
Cơ sở cho việc sử đụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất.
Định giá đất cịn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt
khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất đai.
2.2.3.2. Nguyên tắc của định giá đất
Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
a. Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b. Theo thời hạn sử dụng đất;
c. Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồi với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử

dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có
mức giá như nhau.
2.2.3.3. Phương pháp định giá đất
Tại Việt Nam hiện nay phương pháp xác định giá đất, khung giá các
Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ qui định về
giá đất
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013.
Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định về giá
đất, trong đó quy định cụ thể 5 phương pháp xác định giá đất chủ yếu, đó là:
phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán);
phương pháp chiết trừ (hay còn gọi là phương pháp chi phí; phương pháp giá


13
thành); phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư); phương pháp thặng dư
(phương pháp vốn hóa trực tiếp) và phương pháp hệ số điều chỉnh.
a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thơng qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng
đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính
pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định
giá của thửa đất cần định giá.
Điều kiện áp dụng phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh
được với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng

đểphân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Hạn chế
Cần thiết phải có nhiều thơng tin rõ ràng chính xác. Nếu các thơng tin
giao dịch khơng chính xác thì khơng sử dụng được phương pháp này.
Các thơng tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định
giá, đặc biệt là tính thời điểm (thơng tin giao dịch thành cơng thường diễn ra
trước thời điểm cần định giá đất mục tiêu), do đó, trong điều kiện thị trường biến
động các thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
Phải có giao dịch về đất tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử
dụng để so sánh được.


14
Địi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị
trường. Tức là người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh
điểm yếu của tài liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh.
b. Phương pháp chiết trừ
Khái niệm
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Điều kiện áp dụng
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất trong trường hợp khơng có đủ số liệu về giá thị trường
của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp,
trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản
gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
Hạn chế
Chi phí khơng phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí

khơng tạo ra giá trị
Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu
lay trên thị trường nên cần có thơng tin đầy đủ và chính xác về giá thành xấy
dựng.
Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành
xây dựng, và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này;
Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tính chi phí xây
dựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên.
c. Phương pháp thu nhập
Khái niệm:
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập rịng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định


15
giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Điều kiện áp dụng.
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác
định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
Hạn chế
Cần phải có tài liệu chính xác và địi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp
vụ; Khó khăn trong việc xác định dịng tiền chiết khấu;
Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dòng đầu tư khác nhau
d. Phương pháp thặng dư
Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc
được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng

cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định
của bất động sản.
Điều kiện áp dụng
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa
đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục
đích sử dụng đất trong khi khơng có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Hạn chế
Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất;
Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các
điều kiện của thị trường;
Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc
được ước tính các chi phí và giá bán;


16
Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả
các khoản mục khác nhau.
e. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại các
Điểm a, b, с và d Khoản 4 Điều 114; Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189
của Luật Đất đai 2013 mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo
giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc
Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ
đồng đối với các tỉnh còn lại.
2.2.4. Phân cấp trong Quản lý nhà nước về giá đất
Tại Việt Nam hoạt động Quản lý nhà nước về giá đất được phân cấp

theo cấp từ trung ương tới địa phương bao gồm các công việc cụ thể sau:
2.2.4.1 Quản lý nhà nước về giá đất ở cấp Trung ương
Quản lý nhà nước ở cấp trung ương mà cơ quan cao nhất là chính phủ
có nhiệm vụ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại
đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ
biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở
lên so với giá tối tiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh khung giá
đất cho phù hợp.Trên cơ sở đó ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá
đất cụ thể áp dụng tại địa phương.
Cơ quan đại diện ở cấp trung ương là Bộ Tài nguyên và môi trường có
chức năng, nhiệm vụ:
a) Hướng dẫn, kiểm tra việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;


17
b) Hướng dẫn, kiểm tra việc áp dụng khung giá các loại đất, nguyên
tắc, phương pháp xác định giá đất; việc thực hiện trình tự, thủ tục xây dựng
bảng giá đất; việc xác định giá đất cụ thể; việc lập bản đồ giá đất;
c) Hướng dẫn, kiểm tra và thẩm định giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ;
d) Chủ trì, phối hợp với các cơ quan, tổ chức có liên quan giải quyết hoặc
trình cấp có thẩm quyền giải quyết các kiến nghị về xây dựng, điều chỉnh và áp
dụng bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
đ) Kiểm tra việc định giá đất của các tổ chức có chức năng tư vấn định
giá đất;
e) Tổ chức điều tra, thu thập và quản lý dữ liệu giá đất trên thị trường
theo quy định của pháp luật; tổng hợp, cung cấp dữ liệu, thông tin về khung
giá các loại đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể.
2.2.4.2. Quản lý nhà nước về giá đất ở cấp địa phương
Hệ thống quản lý về giá đất ở địa phương được tổ chức thành 3 cấp với

các cơ quan tham mưu về chun mơn gồm:
a)Đối với cấp tỉnh có Sở Tài nguyên và môi trường là cơ quan tham
mưu đại diện cho tỉnh có chức năng :
- Xây dựng bảng giá các loại đất; bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn
tỉnh;
- Hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
- Giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Giá khởi điểm
đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai
và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành;
Với chức năng là cơ quan tham mưu giá đất tại địa phương, Sở Tài
nguyên & Mơi trường ln chủ trì, phối hợp với UBND cấp huyện, các đơn vị
có liên quan, tổ chức xác định giá đất, xây dựng phương án giá đất và trình