ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THU TRANG

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
TẠI THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hoàng Văn Hùng

Thái Nguyên - 2019


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được
cơng bố trong bất kì cơng trình nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Lê Thu Trang

ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tơi cịn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Hồng Văn Hùng
giảng viên Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun người đã ln theo sát, tận tình
hướng dẫn, chỉ bảo tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn. Tơi xin chân thành
cảm ơn tồn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong
thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND thành phố Sông Công, tỉnh
Thái Nguyên, cán bộ Phịng Tài ngun và Mơi trường, UBND phường
Thắng Lợi, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên cùng tất cả các bạn bè,
đồng nghiệp đã giúp đỡ tơi hồn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tơi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tơi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, ngày …. tháng … năm 2019
Học viên

Lê Thu Trang


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi

DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 3
1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu ................................................................. 3
1.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu .................................................................. 3
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu ............................................................... 7
1.1.3. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu ............................................................... 16
1.2. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam ........................... 18
1.2.1. Tình hình biến động giá đất trên thế giới .............................................. 18
1.2.2. Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam .............................................. 20
1.2.3. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành tỉnh Thái Nguyên ....... 21
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.. 22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 22
2.1.1. Đối tượng .............................................................................................. 22
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 22
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 22


iv
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
2.3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Sơng Cơng tác động đến công
tác quản lý nhà nước về đất đai. ...................................................................... 22
2.3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2015-2018 .......................................................................... 22

2.3.3. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị ở trên địa bàn thành
phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018. .............................. 22
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả
công tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công ................................ 22
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 22
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 22
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ....................................... 23
2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .................................................... 25
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 26
3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Sơng Cơng tác động đến công
tác quản lý nhà nước về đất đai ....................................................................... 26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 26
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 27
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 30
3.2. Thực trạng giá đất ở đô thị của thành phố Sông Công ............................ 31
3.2.1. Các tuyến đường chọn để điều tra......................................................... 31
3.2.2. Thực trạng giá đất ở đô thị tại các tuyến đường được chọn để điều tra 34
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công ....... 48
3.3.1. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên ........................................................ 48
3.3.2. Khả năng sinh lợi .................................................................................. 54
3.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng dựa theo kết quả điều tra thực tế trên thị trường 56
3.3.4. Các yếu tố khác ..................................................................................... 57


v
3.3.5. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn thành
phố Sông Công ................................................................................................ 58
3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả cơng
tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công......................................... 64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 66

1. Kết luận ....................................................................................................... 66
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 68
Phụ lục 01
Phụ lục 02
Phụ lục 03
Phụ lục 04


vi
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT

TÊN VIẾT TẮT

TÊN ĐẦY ĐỦ

1

BĐS

Bất động sản

2

CB

Cán bộ


3

CP

Chính phủ

4

Gqđ

Giá đất do Nhà nước quy định

5

Gtt

Giá đất thực tế trên thị trường

6

LĐĐ

Luật đất đai

7

NĐ

Nghị định


8

NQ

Nghị quyết

9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10

SDĐ

Sử dụng đất

11

TB

Trung bình

12

UBKT

Ủy ban kiểm tra


13

UBND

Ủy ban nhân dân

14

VND

Việt Nam đồng

15

VT

Vị trí


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Sông Công năm 2018 ........ 30
Bảng 3.2: Giá đất ở theo quy định của Nhà nước giai đoạn 2015 – 2018 tại
các nhóm đường .............................................................................. 37
Bảng 3.3: Giá đất ở thực tế trên thị trường giai đoạn 2015 – 2018 ................ 45
Bảng 3.4: So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tại các tuyến
đường tại các nhóm giai đoạn 2015 - 2018 .................................... 47
Bảng 3.5: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí giai
đoạn 2015 - 2018 ............................................................................ 50
Bảng 3.6: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí giai đoạn 2015 2018 ................................................................................................. 51

Bảng 3.7: Đặc điểm một số thửa đất trên đoạn đường từ ngã ba Mỏ Chè đến
tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề ..................... 52
Bảng 3.8: Cơ sở hạ tầng, điều kiện sống trên các tuyến đường đặc trưng ... 556
Bảng 3.9: Mức thu nhập trung bình theo nghề nghiệp của chủ SDĐ ............. 61


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thành phố Sông Công năm 2018 . 31
Hình 3.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của
các tuyến đường điển hình ............................................................ 49
Hình 3.3: Đồ thị so sánh giá đất thị trường trên đoạn đường Từ tường rào
phía Nam Bưu điện đến ngã ba Mỏ Chè theo đặc điểm của
thửa đất .......................................................................................... 53
Hình 3.4: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất ......... 55
Hình 3.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đơ thị tại thành phố Sơng Cơng .. 59
Hình 3.6: Biểu đồ quan hệ giữa các chỉ tiêu đánh giá tại khu vực nghiên
cứu đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .............................. 60
Hình 3.7: Đồ thị thể hiện mức độ ảnh hưởng tới giá đất thông qua nghề
nghiệp của chủ SDĐ ...................................................................... 61
Hình 3.8: Biểu đồ một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất .................................. 62
Hình 3.9: Biểu đồ quan hệ giữa các chỉ tiêu tại khu vực nghiên cứu, chỉ
tiêu MDS (Stress 0,1) Phân tích MDS. ......................................... 63


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là
nguồn nội lực - nguồn vốn to lớn của đất nước thành phần quan trọng của môi

trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư - xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa - xã hội, an ninh-quốc phịng (Hồ Thị Lam Trà và cs,2006). Chính vì vậy
mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn và là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc,
mỗi quốc gia. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về số
lượng, cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ
thể và có sự quản lý hợp lý. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất
đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống cở sở hạ
tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội,…Vì vậy, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất
đai là rất trừu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất, thiếu cơ sở
xác định mức chi phí cụ thể có thể làm ảnh hưởng tới giá đất.
Đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, là sự thu lợi nhuận trong quá trình mua bán, là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu tài sản. Mặt khác, giá đất là một công cụ vĩ mô
của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế (Nguyễn
Thế Huấn và cs, 2009).
Hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và khá
nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã
hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so
với thị trường. Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên
quan tới đất như chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi mục đích SDĐ, đơ thị
hóa, các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Ngày 15/05/2015, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết
số 932/NQ-UBTVQH13 về thành lập thành phố Sông Công trực thuộc tỉnh
Thái Nguyên. Với lợi thế đặc biệt, Sông Công từ lâu đã được xác định là


2
thành phố cơng nghiệp, trung tâm kinh tế, hành chính, văn hóa - xã hội phía

Nam của tỉnh Thái Ngun; là đầu mối giao thông, giao lưu phát triển kinh tế
- xã hội quan trọng của vùng Đông Bắc Bắc Bộ. Thành phố Sông Công đang
tập trung, huy động mọi nguồn lực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, vì vậy nên vấn đề quản lý Nhà nước về
đất đai cịn có nhiều bất cập. Bên cạnh đó cịn diễn ra tình trạng chênh lệch
giá đất giữa các khu phố, tuyến đường do các hoạt động trao đổi, mua bán, và
các giao dịch BĐS liên quan đến đất đai đã khiến cho giá đất dao động rõ rệt
khiến cho việc giao dịch đất đai của người dân còn khá nhiều khó khăn, khúc
mắc. Chính vì thế để hiểu sâu về vấn đề này khi xuất phát từ thực tế trên, tôi
xin tiến hành lựa chọn đề tài: ‘‘Nghiên cứu biến động và một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2015-2018’’
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá thực trạng và biến động giá đất ở đô thị tại thành phố Sông
Công, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015-2018.
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn
thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015-2018.
- Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất ở đô thị tại thành phố
Sông Công, tỉnh Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Tìm hiểu các điều kiện của địa bàn kết hợp với điều tra khảo sát thực tếđể
đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị và đánh giá được yếu
tố đó.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ q trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở đơ thị để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục giúp bình ổn giá đất.


3
CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu
1.1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất, có giới hạn về không gian và
không thể di dời được. Ngoài ra, đất đai là sản phẩm phi lao động và bản thân nó
khơng có giá trị.
Giá đất chính là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất (Khoản
19, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013).
Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013).
Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của
nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định.
Đất được hình thành ở hai loại giá: giá theo quy định của Nhà nước và
giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua. Giá do Nhà nước quy định nằm
trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng
định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng
vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành.
Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất. Giá
thứ hai thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang
nhượng, là loại giá khơng ổn định, khơng có cơ sở vững chắc về mặt phân
hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở
thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên
cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hay
thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý
của người mua và người bán (Nguyễn Thị Loan, 2010).


4

1.1.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất
Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động - sản xuất, đầu tư
của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để
hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tơ, lãi suất ngân hàng và
quan hệ cung cầu.
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà
tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền bị xố bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu
của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn.
* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi. Vì địa tơ vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tơ với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ khơng quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn hảo, giá cả hàng hố thơng thường được
quyết định tại điểm cân bằng giữa quan hệ cung cầu. Giữa cung - cầu ln có
tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn
biến động.
Nếu yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể
phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất



5
hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy
định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở
mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được
cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng.
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc
cầu. Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn
định lâu dài. Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường rất
ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất
ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối (Nguyễn
Thế Huấn và cs, 2009).
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về khơng gian, vì đất đai khơng
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư v.v...
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng cơng cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thế điều tiết giá đất thơng qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu được xem như hàm số của giá (Trịnh Hữu Liên và Hoàng Văn
Hùng, 2013). Hiện nay ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào
cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên
thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị
trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có
những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (cơng tác
đấu giá QSDĐ).



6
1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành
định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các
nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra 3 nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới giá đất
bao gồm:
* Nhân tố thơng thường
- Yếu tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng như
của chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật
thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Yếu tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối
với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng
thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đơ thị hóa.
- Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc
gia. Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng phát
triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, biến động vật giá và mức lãi suất.
* Nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện
xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của
các nhân tố này có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa
phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất
được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc
đến trung tâm tập trung khu đông dân cư, cũng bao gồm cả mức độ ảnh
hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc
các loại đất.



7
- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới
giá đất chủ yếu bao gồm: Điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh
viện,…Ngồi ra, cịn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo, điều kiện
cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao
thông của địa phương.
- Chất lượng môi trường: Chất lượng mơi trường có ảnh hưởng đến giá
đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên.
- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có
tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn
chế sử dụng.
* Nhân tố cá biệt
- Diện tích: Diện tích của thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều khơng dễ dàng trong q trình sử dụng và khả
năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu chất đó dùng cho
mục đích kinh doanh, thương mai và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng
đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong trường hợp của thửa đất quá nông hoặc sâu so với
mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vng hoặc chữ nhật,
cịn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành,... đều khơng thuận lợi
(Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006).
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu
1.1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai
- Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường BĐS Mỹ từ năm 2017 tới nay được nhận định là tăng trưởng

ổn định và là động lực tốt cho sự phát triển của thị trường những năm tiếp theo,


8
sẽ có những năm tăng trưởng mạnh mẽ đặc biệt là sự lên ngôi của phân khúc
nhà được xây dựng mới. Các yếu tố tích cực đã và đang ảnh hưởng đến thị
trường đất đai của Mỹ là: chính phủ điều chỉnh mức lãi suất ở mức vừa phải; ít
rủi ro về tai nạn nhà ở cho hầu hết các thành phố; chính phủ Mỹ ban hành
nhiều chính sách nới lỏng, tạo điều kiện; tình trạng thiếu lao động đẩy chi phí
sản xuất và thu nhập, nền kinh tế sẽ tiếp tục chu kì kinh doanh dài nhất trong
lịch sử, và đặc biệt là năm 2017 tổng thống Donald Trump hồi hương kinh
doanh, đầu tư và làm việc trở lại Mỹ có thể đi kèm với một mức giá lớn và lạm
phát mạnh mẽ, thúc đẩy gía nhà cao hơn (Liên Hương, 2019).
Những năm 2015 – 2016, Trung Quốc có những cơn sốt về nhà đất. Các
tòa chung cư mọc lên ở khắp nơi và những người làm trong các lĩnh vực liên
quan đến nhà đất hầu như không hết việc. Trong 8 năm qua, giá nhà tại Hong
Kong (Trung Quốc) tăng trung bình gần 10%/năm.
Năm 2019, tại Trung Quốc, cơn sốt đất đang có dấu hiệu dịch chuyển
sang các thành phố nhỏ, với dân số từ 1 đến 3 triệu người, nhờ việc hủy bỏ hệ
thống đăng ký lưu trú trong năm nay. Tỷ lệ diện tích trống cao cho thấy đầu
tư bất động sản trong tương lai của Trung Quốc chắc chắn sẽ giảm vì thị
trường bất động sản có thể đã rơi vào tình trạng dư thừa và đặc biệt khi động
lực mua nhà xuất phát từ nhu cầu đầu tư ngày càng tăng. Quyết định tăng thuế
đối với hàng nhập khẩu từ Trung Quốc của Tổng thống Mỹ Donald Trump có
thể dẫn đến những thay đổi trong cơ cấu thị trường bất động sản Trung Quốc.
Tăng thuế sẽ dẫn tới việc Trung Quốc nới lỏng nhiều hơn nữa các chính sách,
bao gồm cả chính sách tiền tệ và tài khóa. Trung Quốc áp dụng chính sách
đánh thuế bất động sản và khiến các nhà đầu cơ tháo chạy khỏi thị trường bất
động sản Trung Quốc, hoặc khiến thị trường này sụp đổ do tình trạng dư thừa
cung và nợ cao. Khu vực bất động sản có xu hướng ảnh hưởng đến một loạt

ngành cơng nghiệp (Hồi Thơm, 2019).
Đà hồi phục của lĩnh vực bất động sản có thể giúp ổn định nền kinh tế
Trung Quốc vốn đang chật vật vì cuộc chiến thương mại với Mỹ trong vài


9
quý vừa qua. Cần khá nhiều thời gian để thị trường đất đai tại Trung Quốc lấy
lại thăng bằng sau những đợt đi xuống vừa qua.
- Thị trường đất đai Việt Nam
Năm 2015, thị trường bất động sản đã có nhiều biểu hiện tích cực thể
hiện qua sự tăng trưởng cả về giao dịch và tín dụng bất động sản cũng như tốc
độ giảm lượng hàng tồn kho ở tất cả các phân khúc trên thị trường. Về tín
dụng, trong năm 2015 tuy chưa phải có mức tăng trưởng quá lớn nhưng có thể
thấy đã có sự song hành trong sự tăng trưởng tín dụng và bất động sản.
Bất động sản hiện đang có sự thay đổi tích cực. Sự hồi phục bất động sản
như một tín hiệu tích cực cho nền kinh tế Việt Nam. Người mua nhà ngày
càng địi hỏi cao hơn, khơng đơn thuần chỉ là nhu cầu về một căn nhà để ở mà
còn đòi hỏi về các điều kiện an ninh, tiện ích,… Điều này cũng cho thấy, thị
trường bất động sản đang ngày càng chun nghiệp hơn, địi hỏi các nhà đầu
tư phải tính toán kỹ lưỡng mới được hưởng lợi.
Năm 2017 cơn sốt đất nền bị gián đoạn do ảnh hưởng từ Quyết định số
60/2017 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa khiến thị trường giảm nhiệt
rõ rệt. Nhưng đến năm 2018, giá đất nền tăng cao hơn mức trung bình. Thậm
chí một số khu vực giá đất tăng gấp đơi từ hơn 20 triệu đồng/m2 lên đến mức
hơn 40 triệu đồng/m2 do hưởng lợi từ hạ tầng và "ăn theo" các dự án "khủng".
Năm 2019, thị trường đang ở giai đoạn khó lường, diễn biến phức tạp,
giảm nhiệt liên tục về cả nguồn cung mới và lượng tiêu thụ nguồn cung mới.
Theo ghi nhận thị trường, ở cả phân khúc căn hộ và đất nền; BĐS cơng nghiệp;
BĐS văn phịng đều có xu hướng tăng giá bán và giá cho thuê. Ở phân khúc
căn hộ có mức giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn mức tăng ghi nhận trên dưới 20%

trong vịng 1 năm, có những dự án vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín giá thứ cấp có
thể đạt 25%/năm (Bất động sản Express). Diễn biến thị trường bất động sản
năm 2019 phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mức tăng trưởng chung của nền kinh
tế, mức tín dụng rót vào thị trường, tình hình cung – cầu thực tế…


10
Để giảm thiểu tác động tiêu cực của những cuộc khủng hoảng này, cơ
quan quản lý và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cần đẩy
mạnh chung tay hành động theo hướng đảm bảo sự ổn định kinh tế vĩ mô
cũng như hoạt động kinh doanh, tăng cường nội lực, đa dạng hóa kênh
huyđộng vốn cho doanh nghiệp (Bất động sản Express).
1.1.2.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
- Công tác định giá đất trên thế giới
Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá
một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng
được lưu tâm trong q trình định giá là vị trí địa lý.
* Định giá đất ở Mỹ
Tại Mỹ định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng
của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương
pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt
động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động
sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản
diễn ra thuận lợi.
Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế
giới vừa là một công cụ của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản,
vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự
kiểm soát của nhà nước (Trần Tuấn Anh, 2016).
* Định giá đất ở Trung Quốc
Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá bất động sản gọi tắt tiếng Anh

là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phịng, 1 văn phịng và 3 viện với
44 cán bộ, ngồi ra CRECAC cịn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước
ngồi với khoảng 300 cán bộ chuyên môn. Cơ chế hoạt động ở Thái Lan và
Trung Quốc thì cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục đất đai.


11
- Công tác định giá đất ở Việt Nam
Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của LĐĐ năm
2013; phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4, Điều 4
của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về
thửa đất, giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử
dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất, khung giá đất do CP quy định UBND cấp
tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy
định tại Khoản 4, Điều 114; Khoản 2, Điều 172 và Khoản 3, Điều 189 của
LĐĐ; giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
* Nguyên tắc định giá đất
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm địnhgiá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi
có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì
có mức giá như nhau (Điều 112, Mục 2, LĐĐ năm 2013).
* Phương pháp định giá đất
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua

việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng
đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính
pháp lý về QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.


12
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất
ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời
điểm định giá đất của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng
thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn
cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được
phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách
loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất
do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp
tỉnh) ban hành (Khoản 3, Điều 4, Chương 1, Nghị định 44/2014/NĐ-CP).
* Quy định về giá đất cụ thể
- UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá
đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được
thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất
cụ thể.

- Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông
tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu
đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác
định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất
xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.


13
- Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức
năng tư vấn xác định giá đất ( Khoản 3, Điều 114, Mục 2, LĐĐ 2013).
* Quy định giá đất trong bảng giá đất
- Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất
nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định tại Điều 7 của
Nghị định này và phải phù hợp với khung giá đất.
- Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị
có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản
xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương,
UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so
với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định
mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài ngun và Mơi trường xem
xét, quyết định.
- Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính
phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định
mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng
loại đất trong khung giá đất;
- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, UBND cấp tỉnh căn
cứ vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá
đất và căn cứ phương pháp định giá đất để quy định mức giá đất;

- Đối với các loại đất nông nghiệp khác, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá
các loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để
quy định mức giá đất;
- Đối với đất sử dụng vào các mục đích cơng cộng có mục đích kinh
doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng cơng trình sự nghiệp thì
UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh đối với đất sử dụng


14
vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh hoặc giá đất ở đối với đất
trụ sở cơ quan, đất xây dựng cơng trình sự nghiệp tại khu vực lân cận đã quy
định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất;
- Đối với đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử
dụng vào mục đích ni trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất ni trồng
thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích
phi nơng nghiệp kết hợp với ni trồng thủy sản thì UBND cấp tỉnh căn cứ
vào giá đất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận quy định, quyết định để quy
định mức giá đất (Khoản 3, Điều 11, Nghị định 44/2014/NĐ-CP).
- Công tác định giá đất tại tỉnh Thái Nguyên
* Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ
gia đình, cá nhân; tính tiền th đất đối với đất nơng nghiệp vượt hạn mức
giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử
dụng đất, thu tiền thuê đất của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá
đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất
(hoặc khu đất) chưa được quy định chi tiết trong bảng giá đất.

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất, được áp dụng trong trường hợp
diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính
theo giá đất trong bảng giá đất tư 10 tỷ đồng trở lên, hoặc trường hợp vị trí
thửa đất (hoặc khu đất) chưa được quy định chi tiết trong bảng giá đất.


15
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng
đất; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm cho chu kỳ ổn định
đơn giá thuê đất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê khơng thơng qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá
thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm sang thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều
172 LĐĐ; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền
với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 LĐĐ; xác định đơn giá thuê
đất trả tiền thuê đất hằng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong
trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất (hoặc tính thu tiền th đất) của
thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10
tỷ đồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất, khu đất chưa được quy định
chi tiết trong bảng giá đất.
- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê theo
hình thức thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất
(hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ
đồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất, khu đất chưa được quy định chi

tiết trong bảng giá đất.
- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê theo
hình thức thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất
(hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 10 tỷ đồng;
xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê theo hình
thức thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.


16
- Xác định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều
3, Chương 2, Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND).
1.1.3. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu
- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
Phủ Quy định về Giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định
về Thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định
về Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính
Phủ quy định về khung giá đất.
- Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Nghị định của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng
dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá
QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.