ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------

NGUYỄN DUY TIẾN
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ NGHĨA LỘ, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN 2017 – 2019’’

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Liên thông

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2018 – 2020

Thái Nguyên, năm 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

NGUYỄN DUY TIẾN
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ NGHĨA LỘ, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN 2017 – 2019’’

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Liên Thông

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K50 - LTQLĐĐ

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học


: 2018 – 2020

Giáo viên huớng dẫn : ThS. Nguyễn Thùy Linh

Thái Nguyên, năm 2020


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là thời gian quan trọng trong việc (Học đi đôi với hành,
lý luận đi đôi với thực tiễn) của sinh viên các trường đại học, cao đẳng nói chung và
Trường đại học Nơng Lâm nói riêng. Để từ đó hệ thống hố lại kiến thức đã học
kiểm nghiệm lại chúng trong thực tế cũng như để tích luỹ thêm vốn kiến thức thực
tế và từ đó nâng cao trình độ chun mơn cũng như làm quen với công tác quản lý
nhà nươc về đất đai sau này.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp, bản báo cáo tốt nghiệp
của em đã hồn thành.
Vậy em xin bày tỏ lịng biết ơn trân thành tới các thầy, cô giáo trong Ban chủ
nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng
dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em.
Em xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới cơ giáo ThS.Nguyễn Thùy Linh đã
trực tiếp hướng dẫn em cũng như sự chỉ bảo giúp đỡ nhiệt tình của Ban giám đốc,
các cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Yên Bái đã tạo điều kiện giúp đỡ em
hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này.
Qua đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới các cô chú, anh chị trong
Văn phòng Đăng đất đai tỉnh Yên Bái đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành được
nhiệm vụ và hoàn thành tốt bản báo cáo tốt nghiệp này.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn tới tất cả các anh chị, bạn bè và gia đình

người thân đã động viên khích lệ em trong q trình học tập nghiên cứu bản báo cáo
tốt nghiệp này.
Thái Nguyên, ngày

tháng

SINH VIÊN

Nguyễn Duy Tiến

năm 2020


ii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ i
MỤC LỤC ................................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................v
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................... vii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................1
1.2. Mục tiêu của đề tài ...............................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................3
2.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 3
2.1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất .......................... 3
2.1.3. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ............................................................. 5

2.1.4. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ................... 5
2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .....................................................................................10
2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ...................................................................................12
2.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới ............................................................ 12
2.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam............................................................. 15
2.3.3. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của Việt Nam .......... 16
2.3.4. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã
Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ............................................................................................. 18
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....19
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................19
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .........................................................................19
3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................19
3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử dụng
đất đai thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ....................................................................... 19


iii

3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại
thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2017 - 2019 ............................................... 19
3.3.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng,
tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ................................................... 20
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................20
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp .................................. 20
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 20
3.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ......................................................... 21
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .....................................22
4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý
và sử dụng đất thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ...........................................................22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 22

4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 24
4.1.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2017 - 2019 ......................................... 27
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Nghĩa Lộ……………………………………..30
4.2. Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của thị xã Nghĩa Lộ,
tỉnh Yên Bái ..............................................................................................................33
4.2.1. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính ............................................................. 33
4.2.2. Cơng tác lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .............................................. 33
4.2.3. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................................................. 33
4.2.4. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã
Nghĩa Lộ theo mục đích sử dụng .............................................................................. 34
4.2.5. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ
theo đơn vị hành chính .............................................................................................. 37
4.2.6. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ theo đơn vị
hành chính gia đoạn năm 2017 - 2019…………………………………………….39
4.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất theo ý kiến người dân và cán bộ quản lý ...............................................40


iv

4.3.1. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân .................................................................40
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân thị xã Nghĩa
Lộ về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất..................................................42
4.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất theo ý kiến của cán bộ quản lý ...................................................45
4.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ ...................................................................... 47

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................50
5.1. Kết luận .............................................................................................................. 50
5.2. Kiến nghị ............................................................................................................51
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................52
PHỤ LỤC


v

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất .............................. 8
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái 2019 ....................31
Bảng 4.2: Tổng số hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã
Nghĩa Lộ giai đoạn 2017 - 2019 ...............................................................................34
Bảng 4.3: Kết quả hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho theo mục đích
sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2017 - 2019 .............................................35
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ
giai đoạn 2017 - 2019 ................................................................................................37
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ
giai đoạn 2017 - 2019 ................................................................................................39
Bảng 4.6: Kết quả điều tra về viêc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã,
phường giai đoạn 2017 - 2019 ..................................................................................41
Bảng 4.7: Sự hiểu biết của người dân thị xã Nghĩa Lộ về hình thức
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............................................................................43
Bảng 4.8: Sự hiểu biết người dân thị xã Nghĩa Lộ về hình thức
tặng cho quyền sử dụng đất .......................................................................................44
Bảng 4.9: Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung liên quan đến công tác
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Nghĩa Lộ giai đoạn 2017 – 2019 ...............................................................................46



vi

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Diện tích các nhóm đất sử dụng của Việt Nam.........................................16
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái ......................................22
Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2019 ...................................30
Hình 4.3. Sơ đồ hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại ...................35
Hình 4.4. Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ
giai đoạn 2017 – 2019 ...............................................................................................38
Hình 4.5. Sơ đồ thị trường tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ
giai đoạn 2017 – 2019 ...............................................................................................40


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

BĐS

: Bất động sản

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và môi trường

CN - TTCN


: Công nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp

CNH - HĐH

: Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hố

ĐVT

: Đơn vị tính

QLNN

: Quản lý nhà nước

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

SHNN

: Sở hữa nhà nước

SHTN

: Sở hữa tư nhân


SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

TBCN

: Tư bản chủ nghĩa

TW

: Trung ương

UBND

: Uỷ ban nhân dân

XD

: Xây dựng

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất



1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước
ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà
nước đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế.
Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ,
giá cả đất đô thị trong thị trường bất động sản biến động hết sức phức tạp và có
những biểu hiện vượt ra ngồi tầm kiểm sốt của Nhà nước. Các quan hệ cung - cầu
và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường “ngầm”. Sự
biến động bất thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và những “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh
hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong
công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và
đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho cơng cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ
cấu kinh tế, thực hiện cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước. Trước tình hình đó,
tiếp tục hồn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định
hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Thị xã Nghĩa Lộ có diện tích tự nhiên là 29,96 km2 nằm ở phía Tây tỉnh Yên
Bái, cách trung tâm tỉnh lỵ 84km theo quốc lộ 32. Phía Bắc, phía Đơng, phía Nam
giáp huyện Văn Chấn, phía tây giáp huyện Trạm Tấu của tỉnh. Tuy nằm sâu trong
nội địa nhưng thị xã Nghĩa Lộ có nhiều thuận lợi trong việc giao lưu với thành phố
Yên Bái và các huyện lân cận. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy thị xã
Nghĩa Lộ phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác động
rất lớn của q trình mở rộng đơ thị hố, cơng nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền
sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng.
Công tác 2 quản lý và sử dụng đất của thị xã còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần
được khắc phục. Chính vì vậy việc thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai

đoạn năm 2017 - 2019" là thật sự cần thiết.


2
1.2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất đai tại thị xã Nghĩa Lộ.
- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại
thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2017 – 2019
- Đánh giá một số nhân tố ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2017 - 2019
- Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Bổ sung những kiến thức đã học trên
lớp, học hỏi, tiếp cận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõ hơn về công
tác quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được
những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục, góp
phần quản lý và thực hiện tốt công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở
địa

phương.


3

PHẦN 2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận
Hiện nay đang thực hiện Luật Đất đai 2013 thì theo điều 167 Người sử dụng đất
có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [1].
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất,
trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác,
khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật
cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
quản lý và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà
nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá
nhân, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường
hợp khơng được chuyển quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều
phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp luật.
Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình
huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất khơng phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển quyền, tặng cho sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân
sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trường bất động sản.
Cơng tác chuyển nhượng, tặng cho có ý nghĩa rất lớn đến nền kinh tế xã hội.
2.1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.
Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được



4
xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do
được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân
sự và pháp luật về đất đai [4].
2.1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
a. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thơng nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có
giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó [11].
c. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế
là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa
mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
d. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất khơng phải có nguồn gốc từ th còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê

lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường
hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì khơng cấm việc này.
e. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho


5
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền
hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng khơng loại trừ ngồi quan hệ này.
f. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
nào đó theo Quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một
thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta cịn gọi thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
g. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với
người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay
nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như
sức lao động, cơng nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
2.1.3. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho
phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung
của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ

luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
2.1.4. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;


6
- Đất khơng có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:
- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;
- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.
Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi
đất có đủ 4 điều kiện, cụ thể [3]:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trừ các trường hợp như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp không được nhận

chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phịng hộ nếu khơng sinh sống trong
khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó [7].
Người Việt Nam định cư ở nước ngồi được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì ngồi các điều kiện quy định tại khoản
1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử


7
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại
các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013, cụ thể [3]:
- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được
Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất thuê phải
được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng
theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp
thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất th phải có năng lực tài chính để thực
hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi
phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp
tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất
đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế không
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phịng hộ, đất rừng
đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng
đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộ gia đình, cá nhân

khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng
phịng hộ nếu khơng sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó [3].
- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia đình, cá
nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó
thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống
trong phân khu đó. Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp trong
khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở,


8
đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực
rừng phịng hộ đó. Đối với hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng
đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất
theo quy định của Chính phủ [5].
- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn,
thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp.
- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê [8].
* So sánh điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Bảng 2.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất


Tặng cho quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng

đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng

đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên

đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó

chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao

bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho

đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển

bên được tặng cho mà không yêu cầu

nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền

đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý

cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ

nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự


luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

và pháp luật về đất đai.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng

đất bao gồm các nội dung sau đây:

đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu,

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

ranh giới và tình trạng đất;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng;


hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

Thời hạn sử dụng đất cịn lại của bên nhận

- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên


9
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyển nhượng.

Tặng cho quyền sử dụng đất
tặng cho;

- Giá chuyển nhượng.
- Phương thức, thời hạn thanh toán.
- Quyền của người thứ ba đối với đất
chuyển nhượng.
- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử
dụng đất.
Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền

3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền

sử dụng đất

sử dụng đất


- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng

- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất,

đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số

loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất

hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

như đã thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử

đất cho bên nhận chuyển nhượng.

dụng đất cho bên được tặng cho để làm
thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

4. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng

4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho

quyền sử dụng đất:

quyền sử dụng đất:

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương


- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ

thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng

quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy

quyền sử dụng đất;

định của pháp luật về đất đai;

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối

của pháp luật về đất đai;

với đất được tặng cho;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy

chuyển nhượng.

định của pháp luật về đất đai.

Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của
pháp luật về đất đai
5. Quyền của bên nhận chuyển nhượng


5. Quyền của bên được tặng cho

quyền sử dụng đất:

quyền sử dụng đất:


10
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng

- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện

đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến

tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số

quyền sử dụng đất;

hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng

- Được sử dụng đất theo đúng mục

đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại


đích, đúng thời hạn;

đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử

thuận;

dụng đất.

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với đất được chuyển nhượng;
Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng
thời hạn.
(Nguồn: Luật đất đai năm 2013)
2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản
pháp quy liên quan như sau:
- Luật thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số
04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007. Luật có hiệu lực thi hành ngày
01/01/2009.
- Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung của Quốc hội Luật này đã được
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XIII, kỳ họp thứ 4 thơng
qua ngày 22 tháng 11 năm 2012. Luật có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2013.
- Bộ luật dân sự năm 2005.
- Bộ luật dân sự năm 2015.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/9/2009.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực ngày 01/7/2014 [3].
- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi

tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi
tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi bổ sung một số điều
của Luật thuế thu nhập cá nhân.


11
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật đất đai [6].
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất [7].
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất. [5]
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất [7].
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc quy định về hồ sơ địa chính.
- Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất
đai [10].
- Thơng tư số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài
chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục
tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử

dụng đất [9].
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật
Đất đai và sửa đổi Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.
- Quyết định số 16/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Yên Bái; Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 05/7/2017 của Ủy ban nhân


12
dân tỉnh Yên Bái về ban hành quy định chi tiết một số điều khoản của Luật Đất đai,
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP
ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất
đai [14].
- Quyết định số 39/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Yên Bái ban hành quy định bảng giá đất năm 2015 tại tỉnh Yên Bái [12].
- Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND ngày 15/09/2017 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Yên Bái sửa đổi bổ sung một số điều của quy định bảng giá đất năm 2015 tại
tỉnh Yên Bái.
2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
2.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới
Tổng diện tích bề mặt của tồn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương
chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), cịn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu
km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu.
Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nơng nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha
(chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích đất nơng nghiệp trên thế giới
được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm
13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất
trồng trọt tồn thế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả

năng sản xuất nơng nghiệp như vậy cịn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa
được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích
tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất cao: 14%; trung
bình 28% và thấp: 28% [15].
Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất
nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân số ngày càng
tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85 triệu người. Như vậy
với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất nông nghiệp mới đủ lương
thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả
sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp là hết sức
cần thiết.


13
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con
người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau để
kiếm sống. Và q trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất
cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như diện tích
đất được chuyển mục đích hàng năm. Q trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra
sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước phát triển
như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đơ thị hóa nhanh đã làm
q trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nơng nghiệp diễn ra mạnh mẽ
hơn. Tuy nhiên, chính q trình đơ thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất một cách
hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những năm
qua. Để đạt được những thành tựu đó thì cơng tác quản lí đất đai ở các quốc gia này
được thực hiện khá tốt. Một trong những nước điển hình về cơng tác quản lí nhà
nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia
TBCN, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phương
pháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ
lí giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lí

đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lí đất đai
thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận cơng dân Việt Nam hiện nay. Quản
lí đất đai của Nước Cộng hịa Pháp có một số đặc điểm đặc trưng sau:
Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, khơng ai có
quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện nay tồn
tại hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về đất đai và SHNN (đối với đất đai và cơng
trình xây dựng cơng cộng). Tài sản cơng cộng (bao gồm cả đất đai cơng cộng) có
đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các
mục đích cơng cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường
quyền sở hữu thơng qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậy để phát
triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm và
thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo luật về kế
hoạch đơ thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm
1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các qui tắc về phát triển đô thị,


14
là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lí, trong đó có sự xuất hiện của một tác
nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lí của Nhà nước về quy hoạch đó là
cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan
đến cả quyền SHTN và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như
của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lí đất đai, quản lí quy hoạch đơ
thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thơng qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các
ngành khác nhau như BĐS, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…
Về công tác quản lí nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế
độ SHTN về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp được thực hiện rất
chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Hệ
thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và khoa học, mang tính thời sự để
quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thơng tin về từng thửa đất

được mơ tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lí, thơng tin về tài nguyên và lợi ích liên
quan đến thửa đất, thực trạng pháp lí của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ
thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lí và sử dụng đất có hiệu
quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của
ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS cơng bằng.
Ngồi Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về
đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và
phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và khuyến khích quyền
SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một
quyền cơ bản của cơng dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát
huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu
quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất
trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trị
ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai. Các quyền
định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và cơng trình xây dựng; quyền qui
định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử dụng đất và
quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức
giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi ích


15
công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền SHTN
về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở
hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trị quản lí
của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa
dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng tồn cầu hóa hiện nay. Mục
tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng

cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng
thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát
triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường,
cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
2.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
Theo nhóm đất sử dụng, tổng diện tích tự nhiên của cả nước là 33.123.077 ha,
trong đó 31.000.035 ha đất đã được sử dụng vào các mục đích nơng nghiệp và phi
nơng nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; cịn 2.123.042 ha đất chưa được
sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,41% tổng diện tích tự nhiên. Trong đó, nhóm đất
nơng nghiệp có diện tích là 27.302.206 ha, chiếm 82,43% tổng diện tích tự nhiên và
chiếm 87,07% tổng diện tích đất đã sử dụng; nhóm đất phi nơng nghiệp có diện tích
là 3.697.829 ha, chiếm 11,16% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 11,93% tổng diện
tích đất đã sử dụng; nhóm đất chưa sử dụng có diện tích là 2.123.042 ha, chiếm 6,41
% tổng diện tích tự nhiên cả nước [15].
Theo các loại đối tượng sử dụng, quản lý, diện tích đất đã được giao cho các
loại đối tượng sử dụng là 26.802.054 ha, chiếm 80,92% tổng diện tích tự nhiên. Trong
đó, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng 15.894.447 ha, chiếm 47,99% tổng diện tích
tự nhiên, bằng 59,30% diện tích đất của các đối tượng sử dụng; các tổ chức trong nước
đang sử dụng 10.518.593 ha, chiếm 31,76% tổng diện tích tự nhiên và bằng 39,25%
diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng 45.717 ha, chiếm 0,17% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử
dụng; cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo đang sử dụng là 343.294 ha, chiếm 1,28%
diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng. Diện tích đất giao cho các đối tượng
để quản lý là 6.321.023 ha, chiếm 19,08% tổng diện tích tự nhiên của cả nước.


16

Hình 2.1. Diện tích các nhóm đất sử dụng của Việt Nam
Diện tích và cơ cấu sử dụng đất nơng nghiệp có sự chuyển dịch theo hướng

tăng diện tích đất cây trồng có giá trị, thích ứng với biến đổi khí hậu đặc biệt là sau
đợt hạn hán ở Miền Trung, Tây Nguyên và hạn hán xâm nhập mặn ở Đồng bằng
sông Cửu Long [1].
Đối với đất phi nông nghiệp đặt biệt là đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp biến động tăng, chủ yếu do xây dựng các cơng trình cơng cộng, hình
thành các cơ sở sản xuất kinh doanh, khu dân cư trong đô thị, các tuyến dân cư nông
thôn do nhu cầu tăng dân số.
Đất chưa sử dụng tiếp tục được đưa vào sử dụng cho mục đích nơng nghiệp,
trồng rừng, khoanh ni rừng với quy mô khác nhau, đất chưa sử dụng là đất bãi bồi
ven biển, đã được khai thác để đưa vào sử dụng, trong những năm tới những vùng đất
bãi bồi ven biển cũng phải được quy hoạch, trồng rừng lấn biển, góp phần phát triển sản
xuất nơng, lâm nghiệp, tạo thêm công ăn việc làm, thu nhập cho nông dân và cải thiện
môi trường sinh thái ở các địa phương [2].
2.3.3. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của Việt Nam
Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000, Nhà
nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho
khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại),