TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
KHOA: KINH TẾ - LUẬT

BÀI THẢO LUẬN
THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN
ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
CÔNG TY CPDV VÀ ĐỊA ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC

Giáo viên hướng dẫn: Lê Đức Tố
Nhóm: 01
Lớp HP: 2105BKSC2311

HÀ NỘI - 2021


BẢN ĐÁNH GIÁ THÀNH VIÊN
Nhóm: 1
Lớp HP: 2105BKSC2311

STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Họ và tên

Nội dung

Đặng Thị Phương Anh
Đỗ Thị Lan Anh
Ngô Thị Minh Anh
Nguyễn Thị Kim Anh
Nguyễn Thị Phương Anh
Sái Phương Anh
Trần Thị Mai Anh
Vũ Kim Anh
Vũ Thị Hoài Anh
Đào Thị Ngọc Ánh

Phần 2
Thuyết trình
Powerpoint
Phần 2
Phần 1
Mở đầu-Kết luận
Phần 3
Phần 3
Phần 3
Word

(Nhóm trưởng)

Powerpoint


Tự đánh

Nhóm trưởng

giá

đánh giá

Nhóm trưởng

Đào Thị Ngọc Ánh


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................1
I. Cơ sở lý luận về phân tích đầu tư chứng khốn.......................................2
1. Khái niệm, mục đích, u cầu của phân tích đầu tư chứng khốn.....2
2. Các phương pháp phân tích đầu tư chứng khốn................................3
2.1. Phân tích cơ bản...............................................................................3
2.2. Phân tích kỹ thuật..........................................................................10
II. Phân tích ngành bất động sản.................................................................11
1. Tổng quan về ngành bất động sản.......................................................11
2. Thực trạng ngành bất động sản hiện nay............................................14
2.1. Tình hình nhóm cổ phiếu bất động sản trong thời gian gần đây
.................................................................................................................14
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cổ phiếu bất động sản Việt Nam......18
2.3. Những tiềm năng hoặc rủi ro khi đầu tư Bất động sản..............19
III. Công ty CPDV và địa ốc Đất Xanh Miền Bắc......................................21
1.


Tổng quan về cơng ty........................................................................21

2. Tình hình cổ phiếu công ty DXG.........................................................23
3. Các yếu tố tác động đến cổ phiếu của cơng ty....................................29
4. Có nên đầu tư vào cổ phiếu của công ty trong thời gian này không ?
.....................................................................................................................33
KẾT LUẬN....................................................................................................37
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................38


LỜI MỞ ĐẦU
Cùng với q trình tồn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam
ngày càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nên kinh tế thế giới, Việt Nam cũng
xây dựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường. Trước nhu cầu phát triển
đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy
đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế,
Thị trường bất động sản Việt Nam ra đời còn non trẻ, hoạt động còn nhiều yếu
tố manh mún, không theo quy luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt kịp sự phát
triển của các nước trên thế giới. Ở Việt Nam thì từ khi luật đất đai 1993 ra đời, thị
trường bất động sản mới chính thức hình thành và bắt đầu có những hoạt động kinh
doanh bất động sản trên thị trường mua bán. Do thị trường bất động sản Việt Nam
mới chính thức hình thành từ 1993 nên thị trường này đang cịn ở giai đoạn sơ khai
non trẻ, còn nhiều bất cập, chưa được phát triển mạnh mẽ. Hệ thống pháp luật còn
chưa đầy đủ chặt chẽ làm cản trở việc phát triển hoạt động kinh doanh bất động
sản.Tuy vậy, trong những năm gần đây chính sách về đất đai của Nhà nước đã có
nhiều cải cách góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng phát triển hơn
rất nhiều, trong đó phải kể đến cơng ty Cổ phần dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miền
Bắc. “Đất Xanh” đã biếm cụm từ “bất động sản” trở nên quen thuộc với mỗi người
hơn bao giờ hết. Trải qua hàng loạt những biến động của thị trường, Đất Xanh vẫn
luôn đứng vững và phát triển, khẳng định vị thế của mình trên thị trường bất động

sản Việt Nam, giữ vững niềm tin trong tâm trí khách hàng và đối tác. Chính vì lý do
này mà nhóm chúng em đã chọn đề tài “ Phân tích ngành bất động sản của cơng ty
cổ phần dịch vụ và địa ốc Đất Xanh miền Bắc” để nghiên cứu.

1


I. Cơ sở lý luận về phân tích đầu tư chứng khốn
1. Khái niệm, mục đích, u cầu của phân tích đầu t ư chứng khốn
- Khái niệm: Phân tích đầu tư chứng khoán là các hoạt động thu thập thơng
tin, phân tích, đánh giá về chứng khốn và TTCK trong quá khứ, hiện tại và tương
lai.
- Mục đích:

 Mục đích trung gian
+ Lựa chọn chứng khốn để đầu tư
Trên TTCK, số lượng chứng khốn nhiều hay ít tùy thuộc vào thực tế phát
triển của nó. Thị trường càng phát triển, số lượng chứng khoán được phát hành và
niêm yết càng nhiều. Bằng những giác quan thông thường, nhà đầu tư khơng thể
biết được loại chứng khốn nào tốt, loại chứng khốn nào khơng tốt để ra quyết
định đầu tư. Bởi mỗi loại chứng khốn khác nhau thì hiệu quả và rủi ro cũng tồn tại
ở các mức độ khác nhau. Vì vậy thơng qua các hoạt động phân tích hoạt động và
(phân tích cơ bản –fundamental analysis) nhà đầu tư sẽ có cơ sở để chọn mua những
chứng khốn có triển vọng tốt nhưng đang bị thị trường đánh giá thấp.
+ Lựa chọn thời điểm mua, bán chứng khoán
Giống như các nhà đầu tư khác, quyết định chứng khoán của các nhà đầu tư
bao giờ cũng gắn với những cơ hội và rủi ro tiềm ẩn trong suốt quá trình đầu tư. Với
nhữngbiển diễn theo các chiều hướng khác nhau của thị trường, địi hỏi nhà đầu tư
phải có những phản ứng tức thời với các quyết định tối ưu. Chính bởi vậy, việc phân
tích đầu tư chứng khốn được coi là tiền đề, là cơ sở quan trọng cho những phản

ứng và quyết định đó. Thơng qua các dữ liệu, các thơng tin có độ tin cậy cao và
bằng những phương pháp phân tích phù hợp (phân tích kỹ thuật –technical analysis)
nhà đầu tư xác định được thời điểm mua, bán; nhờ đỏ có thể chớp được những cơ
hội mà thị trường mang lại.

 Mục đích cuối cùng
Phân tích đầu tư chứng khốn là một trong những cơng cụ hữu hiệu giúp nhà
đầu tư thực hiện các mục tiêu trong đầu tư chứng khốn, đó là:
+ Tối đa hóa hiệu quả vốn đầu tư
+ Tối thiểu hóa ro rủi trong đầu tư chứng khoán.

2


- u cầu của phân tích đầu tư chứng khốn:
+ Đưa ra được các kết quả phẩn tích, đánh giá về mỗi loại chứng khoán - trong
quá khứ, hiện tại và triển vọng tương lai để làm cơ sở cho việc ra quyết định loại
chứng khoán, hoặc danh mục chứng khoan đầu tư.
Hoạt động phân tích đầu tư chứng khốn ra đời và song song tồn tại cùng với
sự hiện diện của chứng khoán, đầu tư chứng khoán. Cùng với sự phát triển của
TTCK, vai trị của phân tích đầu tư chứng khoán càng được khẳng định và thể hiện
một cách rõ ràng hơn. Để phát huy được vai trò của mình, phân tích đầu tư chứng
khốn phải phân loại, chọn lọc các thông tin từ các nguồn cung cấp đa dạng, phải áp
dụng các phương pháp phân tích phù hợp và phải có một nhận định tồn diện để
đưa ra các cơ sở tin cậy cho các quyết định đầu tư.
+ Đưa ra được các biểu đồ, đồ thị về quy mô giao dịch, diễn biến về giá, chỉ số
giá của từng loại chứng khốn, của một nhóm ngành, của từng trường và các chỉ số
khác của TTCK ..; nhận dạng các xu thế về giá trong quá khứ, hiện tại và dự báo
trong tương lai.
Với các TTCK phát triển sôi động, diễn biến thị trường thường rất phức tạp,

thậm chí có thể chứa nhiều phần tử bất ổn. Sự chi phối khắc nghiệt của quy luật
cạnh tranh, cơ chế tự điều tiết với sự chi phối của quy luật cung cầu đã và đang đặt
ra cho các nhà đầu tư phải lựa chọn chứng khoán và thời điểm thích hợp để đầu tư.
Khi nào thì nên mua, hoặc bán chứng khốn, đó là bài tốn cần có lời giải đáp. Câu
trả lời chỉ có thể có được nếu các nhà phân tích đầu tư chứng khốn đưa ra được các
biểu tượng, đồ thị và nhận dạng được các trào lưu lên xuống của giá chứng khoán
trong quá khứ, hiện tại và dự báo được xu thế về giá trong tương lai.
2. Các phương pháp phân tích đầu tư chứng khốn
2.1. Phân tích cơ bản
- Khái niệm: Là q trình phân tích mơi trường kinh tế vĩ mơ, lựa chọn ngành
nghề và phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp.
- Quy trình:
 Phân tích mơi trường đầu tư
Trong nền kinh tế thị trường, nhất là trong xu thế hội nhập sự tồn tại, phát triển
cũng như sự suy thoái của các doanh nghiệp là hệ thống quả tất yếu u khách quan,
đơi khi hồn tồn khơng phụ thuộc vào chủ quan của chính bản thân doanh nghiệp.

3


Tuơng lai của doanh nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào viễn cảnh của nền kinh tế toàn
cầu, nền kinh tế quốc gia, xu hướng phát triển của ngành và chiến lược kinh doanh
cũng như tình hình tài chính của doanh nghiệp. Xu hướng biến động giá cổ phiếu
cũng như khả năng cổ tức và thu nhập dự kiến của doanh nghiệp phụ thuộc vào
tương lai của doanh nghiệp. Do dó, bạn có thể lựa chọn chứng khốn và các phương
thức đầu tư tối ưu thì việc phân tích và dự đoán tương lai của doanh nghiệp phát
hành trong mối quan hệ hữu với các tình huống kinh tế vĩ mơ và ngành sẽ ảnh
hưởng trực tiếp tới hiệu ứng quả vốn đầu tư.
 Phân tích ngành
Phân tích ngành thực chất là phân tích quan hệ cung – cầu một, hoặc một

nhóm hàng hóa, dịch vụ do một ngành nào đó đảm nhận. Doanh nghiệp là một trong
những hạt nhân trực tiếp cấu thành cung của ngành. Khi phân tích ngành cần quan
tâm đến cơ bản nội dung:
+ Phân tích chu kỳ sống của sản phẩm: Chu kỳ sống của sản phẩm liên quan
trực tiếp tới chiến lược quy mô sản xuất, kinh doanh của từng doanh nghiệp. Tương
thích với các giai đoạn trong chu kỳ sống của sản phẩm, nhu cầu tiêu dùng các sản
phẩm đó thay đổi thì hiệu quả vốn đầu tư của doanh nghiệp cũng sẽ bị thay đổi.
Dưới góc độ đầu tư chứng khốn, các nhà đầu tư khơng những quan tâm tới lợi ích
của một kỳ đầu tư trong hiện tại mà còn phải quan tâm đến lợi nhuận kỳ vọng trong
tưrơng lai đối với các chứng khốn có thể đầu tư. Với khía cạnh đó, khi nào mua,
khi nào bán chứng khốn là một trong những vấn đề mà nhà đầu tư phải quan tâm.
+ Phân tích cơ cấu và các thế lực của ngành: Thương trường như chiến trường.
Đó là hệ quả tất yếu của cơ chế thị trường do sự hiện diện và chi phối của quy luật
cạnh tranh. Sức cạnh tranh của các doanh nghiệp là tổng hòa của các yếu tố như:
khả năng tài chính, cơng nghệ, kinh nghiệm tổ chức và quản lý kinh doanh, uy tín
tên tuổi của doanh nghiệp... Ảnh hưởng của cạnh tranh tới sự sống còn của các
doanh nghiệp thường được biểu hiện dưới các hình thức như: mối đe dọa xâm nhập
của các đối thủ cạnh tranh hiện hữu cũng như các đối thủ tiềm năng, sức ép từ các
sản phẩm cùng loại thay thế, thế độc quyền của người mua, người bán ...
+ Xác định hệ số rủi ro của ngành (hệ số ), từ đó tính tốn lợi suất địi hỏi của
nhà đầu tư theo mơ hình CAPM

4


E(R) = Rf + ( Rm - Rf)
Trong đó: E(R) là mức lợi suất đòi hỏi của nhà đầu tư
Rf: lãi suất phi rủi ro
Rm: mức sinh lời bình quân của thị trường
: hệ số rủi ro của ngành

Phân tích ngành có vai trị quan trọng tác động trực tiếp đến hiệu quả của mỗi
quyết định đầu tư.
+ Tỷ suất sinh lời của các ngành là khác nhau -> việc phân tích ngành sẽ giúp
nhà đầu tư chọn được những ngành có lợi suất để nhà đầu tư.
+ Ngay trong một ngành, lợi suất cũng không ổn định -> việc phân tích ngành
sẽ giúp nhà đầu tư tìm được cơ hội đầu tư và rút vốn đầu tư đúng lúc.
+ Các ngành khác nhau có mức độ rủi ro khác nhau -> việc phân tích ngành sẽ
giúp nhà đầu tư có thể đánh giá mức độ rủi ro của ngành để xác định mức lợi suất
đầu tư tương xứng cần phải đạt được.
+ Từ thực tế, mức độ rủi ro của mỗi ngành có sự biến động khơng nhiều theo
thời gian. Viec phân tích mức độ, rủi ro của từng ngành trong quá khứ giúp nhà đầu
tư có thể dự đốn rủi ro của nó trong tương lai.
 Phân tích doanh nghiệp
+ Phân tích chung về doanh nghiệp
 Lịch sử của doanh nghiệp
Đôi khi việc nghiên cứu quá khứ của một doanh nghiệp là có điều rất ích để có
thể hiểu rõ được chiến lược phát triển của nó ở hiện tại và tương lai.
 Nguồn nhân lực
Con người là yếu tố có tính quyết định đến hiệu quả kinh doanh, đến sự tồn
vong và phát triển của một doanh nghiệp. Trong phân tích về nguồn nhân lực người
ta thường quan tâm đến hai dạng sau: người lãnh đạo và người lao động.
 Nguồn lực tài chính
Chiến lược của một doanh nghiệp phải được đặt trong mối quan hệ với khả
năng tài chính của nó. Người ta sẽ suy nghĩ như thế nào về một doanh nghiệp khẳng
định mong muốn phát triển nhờ vào những nguồn lực bên ngoài, vay nợ nhiều
nhưng lại khơng có tài sản gì đáng kể? Một doanh nghiệp có nguồn lực chính hùng

5



mạnh là điều kiện tốt để không ngừng nâng cao vị trí, thương hiệu và khả năng
chiếm lĩnh thị trường, khơng chỉ trong nước mà cịn cả thị trường quốc tế.
 Khách hàng và nhà cung cấp
Sự phát triển của một doanh nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào khách hàng và
nhà cung cấp của họ. Hãy thử tưởng tượng, nếu doanh nghiệp có một khách hàng
chiếm tới hơn 50% doanh số thì điều gì sẽ xảy ra nếu khách hàng đó sang mua hàng
của một nhà cung cấp khác, hoặc khách hàng đó lâm vào tình trạng mất khả năng
thanh tốn. Vì lý do đó, một doanh nghiệp q tập trung vào một nhóm khách hàng
hoặc nhà cung cấp, hoặc chỉ có một số khách hàng lớn thường bị đánh giá có mức
độ ổn định tài chính và khả năng thanh tốn thấp hơn so với các doanh nghiệp có
nhiều khách hàng nhỏ.
 Chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp
Chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp là một trong những căn cứ quan
trọng để xác định lợi nhuận dự kiến của các nhà đầu tư chứng khoán trong tưoơng
lai. Chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp là các định hướng phát triển có tính
chất dài hạn được thực hiện trên các kế hoạch chủ yếu của doanh nghiệp như: kế
hoạch đầu tư phát triển công nghệ ; kế hoạch sản xuất; kế hoạch phát triển trường
thị; kế hoạch huy động vốn dài hạn.
+ Phân tích tài chính doanh nghiệp
 Cơ sở dữ liệu: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả kinh doanh, Bảng lưu
chuyển tiền tệ, Thuyết minh báo cáo tài chính,…
 Phương pháp phân tích: So sánh (giữa thực tế với kế hoạch, kỳ này với kỳ
trước, giữa các doanh nghiệp cùng ngành, giữa doanh nghiệp với chung của ngành,
…); Phân tích tỷ lệ (đánh giá mối quan hệ giữa bộ phận và tổng thể); Phân tích xu
hướng.
 Các chỉ tiêu phân tích:
Các chỉ tiêu phản ánh tình hình thanh tốn
Hệ số thanh tốn chung = (1)
Hệ số thanh toán chung phản ánh 1 đồng nợ được đảm bảo bằng bao nhiêu
đồng tài sản của doanh nghiệp. Nhìn chung, hệ số này càng cao, chứng tỏ khả năng

thanh toán của doanh nghiệp là tốt, doanh nghiệp chủ động được nguồn vốn trong

6


kinh doanh. Nếu hệ số này bằng 1 hoặc nhỏ hơn 1 chứng tỏ doanh nghiệp đang lâm
vào tình trạng mất hết vốn chủ sở hữu và đang đi đến bờ vực phá sản.
Hệ số thanh toán nợ dài hạn = (2)
Hệ số thanh toán nợ dài hạn phản ánh 1 đồng nợ dài hạn được đảm bảo bằng
bao nhiêu đồng tài sản dài hạn của doanh nghiệp.
Hệ số thanh toán nợ ngắn hạn = (3)
Hệ số thanh toán nợ ngắn hạn phản ánh khả năng của doanh nghiệp có thể
hoàn trả các khoản nợ ngắn hạn bằng các TSLĐ của doanh nghiệp.
Hệ số thanh toán nhanh nợ ngắn hạn = (4)
Hệ số thanh toán nhanh nợ ngắn hạn đo lường khả năng mà lượng tiền sẵn có
vào ngày lập bảng cân đối kế toán và lượng tiền mà doanh nghiệp hi vọng có thể
chuyển đổi được từ đầu tư tài chính và các khoản phải thu để hồn trả các khoản nợ
ngắn hạn. Nhìn chung các hệ số thanh tốn nợ ngắn hạn cao đem lại sự an tồn về
tình hình tài chính, đảm bảo doanh nghiệp ln có đủ khả năng thanh toán các
khoản nợ đến hạn. Ngược lại các hệ số thanh toán thấp thể hiện tiềm năng thanh
tốn kém. Tuy nhiên, 1 doanh nghiệp có hệ số thanh tốn nợ ngắn hạn q cao cũng
có mặt không tốt, do doanh nghiệp tồn trữ khối lượng tiền quá lớn, một loại tài sản
gần như không sinh lời.
Các chỉ tiêu phản ánh cơ cấu vốn và tình hình tài sản
Hệ số nợ = (5)
Hệ số tự tài trợ = (6)
Nhìn chung hệ số tự tài trợ cao phản ánh doanh nghiệp rất chủ động về vốn
trong kinh doanh. Tuy nhiên tùy theo đặc điểm ngành nghề kinh doanh của mỗi
doanh nghiệp mà có kết cấu nguồn tài trợ và cơ cấu tài sản khác nhau. Do vậy
không thể dựa vào từng chỉ tiêu mà có những đánh giá xác đáng về doanh nghiệp.

Tỉ trọng vốn cố định = (7)
Tỉ trọng vốn lưu định = (8)
Các chỉ tiêu phản ánh quan hệ cân đối giữa tài sản và nguồn vốn (9)
o Quan hệ giữa TSCĐ và nguồn dài hạn
Nguồn vốn dài hạn của doanh nghiệp = Vốn chủ sở hữu (Vcsh) + Nợ dài hạn
(Nợdh)

7


Nếu TSCĐ > Nguồn dài hạn chứng tỏ nguồn tài trợ khơng hợp lý, doanh
nghiệp dễ lâm vào tình trạng thiếu và mất khả năng thanh toán do dùng nguồn ngắn
hạn tài trợ cho tài sản dài hạn.
o VLĐ thường xuyên = Vcsh + Nợdh - Giá trị còn lại của TSCĐ (VCĐ)
o Vốn lưu động thuần = TSLĐ và ĐTNH - Tổng nợ ngắn hạn
Các chỉ tiêu phản ánh năng lực hoạt động của tài sản
Vòng quay hàng tồn kho = (10)
Số ngày 1 vòng quay hàng tồn kho = (11)
Vòng quay hàng tồn kho phản ánh trong 1 kì, hàng tồn kho luân chuyển được
bao nhiêu lần. Số ngày của 1 vòng quay hàng tồn kho phản ánh số ngày từ khi mua
nguyên vật liệu, hàng hóa đến khi bán được hàng. Nhìn chung, so với kì trước, vòng
quay hàng tồn kho giảm, hay thời gian của 1 vòng quay hàng tồn kho tăng, chứng tỏ
hàng tồn kho luân chuyển chậm, vốn ứ đọng, kéo theo nhu cầu vốn của doanh
nghiệp tăng (trong điều kiện quy mô sản xuất kinh doanh không thay đổi).
Các chỉ tiêu phản ánh kết quả kinh doanh và phân phối thu nhập Chỉ số lợi
nhuận/ doanh thu (doanh lợi) = (16)
Trên thực tế, mức độ lợi nhuận ròng giữa các ngành là khác nhau, cịn trong
một ngành thì cơng ty nào quản lí và sử dụng các yếu tố đầu vào (vốn, nhân lực…)
tốt hơn thì sẽ có hệ số lợi nhuận / doanh thu (lợi nhuận ròng) cao hơn.
Chỉ số lợi nhuận/ tài sản (ROA) = (17)

Chỉ số lợi nhuận/ vốn CSH (ROE) = (18)
ROE thường được các nhà đầu tư phân tích để so sánh với các cổ phiếu khác
trên thị trường. Thơng thường ROE càng cao thì cổ phiếu càng hấp dẫn, vì tỉ số này
cho thấy được khả năng sinh lời của công ty so với các công ty khác. Chỉ số này là
thước đo chính xác nhất để đánh giá một đồng vốn của cổ đông bỏ ra tạo ra bao
nhiêu đồng lợi nhuận. ROE cao chứng tỏ cơng ty sử dụng có hiệu quả đồng vốn của
cổ đơng. Từ đó nhà đầu tư có cơ sở tham khảo khi quyết định mua cổ phiếu của
công ty X hay cơng ty Y có cùng ngành nghề với nhau.
Thu nhập ròng một cổ phiếu thường : (EPS)= (19)
Tài sản ròng một cổ phiếu thường
(NAV) = (20)
Cổ tức một cổ phiếu thường

8


(DPS/ DIV) = (21)
Nhìn chung các chỉ số trên (16,17,18,19,20,21) càng cao, chứng tỏ doanh
nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh có hiệu quả. Song để có cái nhìn tồn diện
hơn, cần so sánh với các chỉ số của chính doanh nghiệp ở các thời kì trước và so
sánh với số trung bình của ngành hoặc của các doanh nghiệp có điều kiện tương tự
trong cùng ngành.
Hệ số chi trả cổ tức (DPS/ EPS)= (22)
hoặc, Hệ số chi trả cổ tức = 1 – tỉ lệ thu nhập giữ lại
Hệ số chi trả cổ tức thường được tuyên bố tại đại hội cổ đơng thường niên, nói
lên cổ tức của cổ đông chiếm bao nhiêu phần trăm trong thu nhập, nó cũng nói lên
chính sách chia cổ tức của cơng ty. Chính sách này có thể thay đổi theo từng thời kì
và do đó nó phản ánh chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp.
Suất cổ tức hiện hành = (23)
Suất cổ tức hiện hành phản ánh thu nhập của nhà đầu tư tính trên vốn thực anh

ta phải bỏ ra để có được cổ tức tương ứng.
Các chỉ tiêu về triển vọng phát triển của công ty
Hệ số thu nhập giữ lại (b) = 1 - hệ số chi trả cổ tức (24)
Hệ số thu nhập giữ lại là 1 yếu tố quan trọng nói lên sự tích lũy của cơng ty
cho tương lai, góp phần vào tốc độ phát triển của công ty sau này.
Hệ số giá / thu nhập (P/E) = (25)

P/E cho thấy giá cổ phiếu hiện tại cao hơn

thu nhập bao nhiêu lần, hay nhà đầu tư phải trả giá cho mỗi đồng thu nhập. Một
công ty hiện tại có thu nhập chưa cao, nhưng lại được thị trường đánh giá cao về
tiềm năng phát triển thì P/E sẽ cao, và ngược lại.
Chỉ số thị giá / thư giá (M/B) = (26)
Chỉ tiêu này cho biết giá cổ phiếu đang bán trên thị trường đắt hơn, rẻ hơn hay
bằng mệnh giá. Tương tự như P/E, chỉ tiêu này càng cao, chứng tỏ công ty được
đánh giá có triển vọng phát triển trong tương lai.
Tốc độ tăng trưởng (growth rate) = Tỉ lệ thu nhập giữ lại (b) x ROE (27)

9


2.2. Phân tích kỹ thuật
- Khái niệm: Phân tích kỹ thuật là phương pháp dự đoán sự biến động của giá
cả chứng khoán và các xu hướng thị trường trong tương lai trên cơ sở nghiên cứu
các dữ liệu của thị trường trong quá khứ và hiện tại.
- Chỉ số của TTCK
 Khái niệm: là chỉ số phản ánh mức giá bình qn của chứng khốn tại một
ngày nhất định so với ngày gốc
 Các phương pháp tính chỉ số giá chứng khốn:
+ Phương pháp bình qn đơn giản

Đây là chỉ số bình qn số học đơn giản, khơng có sự tham gia của quyền số.
Trong các trường hợp tách gộp cổ phiếu, phát hành quyền thu mua cổ phiếu,
täng vốn, người ta tiến hành điều khiển "số chia - ∑" để đảm bảo tính liên tục của
chỉ số theo thời gian. Cách điều chỉnh số chia được quy định khác nhau ở mỗi thị
trường.
=
là chỉ số giá bình quân, là giá cổ phiếu i kỳ nghiên cứu, là giá cổ phiếu i kỳ
gốc, là chỉ số giá cơ sở thường là 100.
+ Phương pháp bình quân gia quyền giá trị
Phương pháp chỉ số bình quân gia quyền giá trị khác phương pháp bình qn
đơn giản ở chỗ có sử dụng quyền là số lượng cổ phiếu niêm yết. Đặc điểm của
phương pháp này là loại cổ phiếu nào có số lượng niêm yết và giá giao dịch càng
cao thì có tác động càng lớn tới chỉ số giá. Trong các cổ phiếu có cùng mức giá, cổ
phiếu nào có số lượng niêm yết nhiều hơn (thường là cổ phiếu của các công ty lớn các cổ phiếu dẫn dắt thị trường) có tác động tới chỉ số giá nhiều hơn. Những cổ
phiếu giao dịch ít vẫn có ảnh hưởng, không phản ánh được thực thi thị trường.
Việc đưa ra chỉ số này nhằm so sánh giá trị thị trường hiện tại với một giá trị
tham chiếu, hay còn gọi là giá trị cơ sở tại 1 thời điểm xác định trước đó (gọi là kỳ
gốc hoặc kỳ cơ sở). Thông thường giá trị cơ sở được chọn là 100.
Chỉ số tổng hợp được tính tốn dựa trên các biến về giá và số lrợng cổ phiếu
đang lưu hành (hoặc đang niêm yết trên thị trường).
Chỉ số tổng hợp =
Hai phương pháp thường được sử dụng để tính chỉ số gái này là phương pháp
Laspeyres và Paascher.
 Một số chỉ số giá cổ phiếu
+ Chỉ số chứng khoán Việt Nam: VN Index
VN Index =

10



Trong đó: giá hiện hành của cổ phiếu I, là khối lượng cổ phiếu I niêm yết trên
thị trường, là giá cổ phiếu i kỳ gốc, là khối lượng cổ phiếu i kỳ gốc. =100
+ Chỉ số Dow-Jones
+ Một số chỉ số TTCK khác: Chỉ số KOSP1 của Hàn Quốc, Chỉ số CAC của
Pháp, Chỉ số DAX của Đức…
II. Phân tích ngành bất động sản
1. Tổng quan về ngành bất động sản
 Lịch sử hình thành và phát triển :
Ngành bất động sản có từ trước những năm 1990 nhưng khi đó mọi hoạt động
diễn ra vơ cùng âm thầm và chủ yếu ở các thị trường lớn như Sài Gòn – Hà Nội.
Năm 1993 với sự ra đời của Luật Đất Đai, kinh tế khởi sắc thì nhu cầu về chỗ
ở, sản xuất kinh doanh, xí nghiệp, nên nhu cầu về thị trường Bất Động Sản lúc này
rất lớn. Từ 1993 – 1994 đây là thời điểm nhu cầu bất động sản rất lớn.
1995 – 1999 thời điểm đóng băng và khủng hoảng kinh tế khiến cho dòng tiền
nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản bị khựng lại.
2001 – 2002 với chính sách điều chỉnh giá đất mới, sự biến chuyển của nền
kinh tế Việt Nam. Lúc này dòng tiền đổ vào thị trường bât động sản giúp nhiều
người trở nên giàu có một cách nhanh chóng. Nửa cuối năm 2010; đặc biệt là cơn
sốt “bong bóng” bất động sản đã đạt đỉnh năm 2007.
Thị trường bất động sản bị khủng hoảng, suy thối hoặc đóng băng, nặng nề
nhất là từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009, và giai đoạn năm 2011 – 2013.
Trong giai đoạn 2016-2020, HoREA dự báo thị trường bất động sản sẽ có sự
tái cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung –
cầu đang thiên về phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
cao cấp.
Năm 2020, nền kinh tế Việt Nam cũng như toàn cầu chịu ảnh hưởng nặng nề
từ dịch Covid-19. thị trường bất động sản cũng dần thích ứng với những thử thách
của bối cảnh để cầm cự và nắm lấy cơ hội, tiếp tục tạo sức hấp dẫn đối với nhà đầu
tư. Đặc biệt Những tháng cuối năm là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản
“tăng tốc” để hoàn thành những chỉ tiêu kinh doanh được đề ra. Đó cũng là một

những lý do chính khiến thị trường bất động sản có xu hướng sôi động trở lại sau

11


thời gian dài trầm lắng. Cùng đó, niềm tin của các nhà đầu tư cũng tạo động lực
thúc đẩy thị trường phát triển.
 Đặc trưng cơ bản của ngành bất động sản:
- Có sự khác biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
Đúng như tên gọi, các tài sản gắn liền với đất đai có tính cố định và bất động.
Điều này dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm là hàng hố bất động sản có
tính cách biệt với điểm giao dịch. Vì khơng thể di dời các bất động sản đến những
nơi khác nhau.
-

Thị trường bất động sản mang tính khu vực

Bất động sản là loại hàng hố mang tính cố định và bất động, đồng thời, chịu ảnh
hưởng của các yếu tố phong tục, tập quán và thị hiếu vùng miền. Do vậy, hoạt động
giao dịch bất động sản mang tính khu vực sâu sắc. Mặt khác, do mỗi vùng có nền
kinh tế phát triển khác nhau nên sự phát triển của thị trường bất động sản cũng khác
nhau.
Thị trường bất động sản được hình thành từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính
địa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác biệt.
-

Thị trường bất động sản là thị trường khơng hồn hảo
Giá cả bất động sản khơng hồn tồn là giá cạnh tranh và được so sánh bình

đẳng trên thị trường. Việc thâm nhập thị trường này cũng khơng hồn tồn dễ đàng

đối với cả người mua và người bán nên để thực hiện giao dịch thuận lợi cần có mơi
giới chun nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy thì mới
có thể giao dịch thành cơng.
-

Thị trường bất động sản có mối liên hệ với các thị trường khác của nền kinh
tế, nhất là thị trường vốn.

Xuất phát từ giá trị của các bất động sản mang tính giá trị lớn nên khi đầu tư vào
xây dựng bất động sản cần có một lượng tiền tương đối lớn. Khi bất động sản được
lưu thơng trên thị trường thì nó giải quyết được các vấn đề liên quan đến tiền tệ, thu
hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch... Có thể thấy, thị
trường bất động sản là đầu ra của thị trường vốn.
-

Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà
nước.

12


Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất
động sản. Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất
các hoạt động của thị trường này. Để thị trường bất động sản vận hành hiệu quả,
Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá bất động sản giao dịch
và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản…
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo
của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị
trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực
hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường

hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên
thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không đầy đủ.
-

Quyền của chủ thể đối với bất động sản

Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận quyền
sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức chiếm giữ cao
nhất.
Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất cơng của nhà
nước có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn. Những hợp đồng
cho thuê đất cũng thường được lưu hồ sơ bằng các chứng thư và có thể kéo dài vơ
thời hạn.
Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng nhưng thường gắn
liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê.
Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1992 quy định đất đai là thuộc sở hữu của tồn dân,
pháp luật khơng cơng nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ công nhận
quyền sử dụng đất.
Đối với các cơng trình: Sở hữu vĩnh viễn và thuê theo hợp đồng.
2. Thực trạng ngành bất động sản hiện nay
2.1. Tình hình nhóm cổ phiếu bất động sản trong thời gian gần đây

13


Cổ phiếu tồn thị trường có trên 744 doanh nghiệp niêm yết với giá trị vốn hóa
gần 4,3 triệu tỷ đồng, tương đương 71% GDP. Trong đó, nhóm cổ phiếu bất động
sản tuy chỉ chiếm 7% tổng số lượng niêm yết nhưng lại có giá trị vốn hóa hơn 1
triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 23% toàn thị trường. Đây là nhóm ngành quan trọng có
ảnh hưởng lớn đến diễn biến chỉ số VN-Index.

Năm 2020, đại dịch Covid-19 là thách thức chung với nền kinh tế và thị
trường bất động sản. Hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều đối diện với khó khăn
khi các dự án vẫn đang bị tắc nghẽn khiến nguồn cung bị sụt giảm, thị trường trầm
lắng do tâm lý e dè của các nhà đầu tư.
Những khó khăn của thị trường bất động sản đã phản ánh ngay vào kết quả
kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết khi doanh thu 6 tháng đầu
năm 2020 giảm 26%, lợi nhuận giảm 13% so với cùng kỳ. Trong đó, 20 doanh
nghiệp báo lỗ, 35 doanh nghiệp suy giảm lợi nhuận.

14


Trên thực tế, trong những tháng đầu năm 2020, nhiều nhà đầu tư trong và
ngồi nước đã xúc tiến tìm kiếm địa điểm tại các khu công nghiệp để đầu tư kinh
doanh nhà xưởng theo quy mô lớn, với quỹ đất từ 500 - 1.000ha.
Ngồi TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, thì các thành phố vệ tinh cũng đang được
các nhà đầu tư quan tâm như Long An, Bình Dương... những nơi có vị trí thuận lợi
về cơ sở hạ tầng giao thông, kho bãi lưu trữ và dịch vụ logistics tới các thành phố
lớn.
Đặc biệt, nhóm cổ phiếu khu công nghiệp luôn giữ được đà tăng trưởng trong
suốt những tháng đầu năm 2020; nếu tính từ đầu tháng 4 thì cổ phiếu ITA của CTCP
Đầu tư và Cơng nghiệp Tân Tạo (Itaco) đã tăng gần 135% từ mức giá 1.900
đồng/cp.
Trong dài hạn, một số phân tích cho thấy, SIP có đủ năng lực tài chính để thực
hiện kế hoạch mở rộng khu công nghiệp, bao gồm khu công nghiệp Phước Đơng
giai đoạn 3 với tổng diện tích 933 ha và cung cấp dịch vụ nhà xưởng xây sẵn để cho
thuê trong các dự án khu công nghiệp hiện hữu của công ty.
Với triển vọng của ngành cùng kết quả kinh doanh ổn định khi lợi nhuận sau
thuế của Cơng ty cổ phần Đầu tư Sài Gịn VRG trong 9 tháng 2020 tăng tới 64,7%


15


so với cùng kỳ (vượt 181% chỉ tiêu lợi nhuận được giao cho cả năm) được nhận
định là những yếu tố chính giúp cổ phiếu SIP đón nhận sự quan tâm của giới đầu tư.
Cũng nằm trong đà tăng này, cổ phiếu KBC của Tổng công ty phát triển đô thị Kinh
Bắc ghi nhận mức tăng ấn tượng khi phủ sắc tím ở mức 19.000 đồng/cổ phiếu trong
phiên 21/12. Khối lượng giao dịch khớp lệnh lên đến hơn 10 triệu đơn vị, tăng gấp
đơi so với phiên trước đó. Đây cũng là phiên giao dịch liên tiếp trong 7 ngày, cổ
phiếu KBC bao phủ trong sắc xanh hoặc tím. Trong một quý gần đây, giá cổ phiếu
KBC cũng tăng tới 39%, nằm trong top nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp
ghi nhận mức ấn tượng trên thị trường.
Nằm trong nhóm bất động sản cơng nghiệp khơng thể khơng kể đến mã NTC
của Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên. Chốt phiên giao dịch ngày
17/12, cổ phiếu NTC ghi nhận mức giá cao nhất kể từ khi niêm yết, đạt 294.500
đồng/cổ phiếu. Đây cũng là mã chứng khốn có thị giá cao nhất trên thị trường hiện
nay.
Khơng chỉ có những mã chứng khốn trên, phần lớn giá cổ phiếu trong nhóm
này đều ghi nhận có mức tăng trưởng ấn tượng trên thị trường trong một quý đây.
Chẳng hạn như cổ phiếu HPI của Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước
tăng tới 109%; LHG của Công ty cổ phần Long Hậu tăng 24%; SZC của Công ty cổ
phần Sonadezi Châu Đức tăng 20%...
Nhận định về nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp, ông Trương Hiền
Phương, Giám đốc cấp cao Cơng ty cổ phần Chứng khốn KIS Việt Nam cho rằng,
tiềm năng của nhóm cổ phiếu này trong 2021 vẫn cịn rất lớn.
Theo đó, điểm mạnh của Việt Nam, quy hoạch khu công nghệp trải dài cả ba
miền để tận dụng các cảng biển. Cụ thể, Việt Nam có 336 khu cơng nghiệp được
thành lập với tổng diện tích đất khu cơng nghiệp là 97.800ha.
Trong đó, có 261 khu cơng nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích cho thuê
66.000 ha, chiếm tỷ lệ 76% lấp đầy. Tỷ lệ hấp thụ ở các khu kinh tế trọng điểm rất

tích cực và giá thuê mới cũng tăng tốt. Tính đến q 3/2020, đất cơng nghiệp cho
th tại Tp.Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Long An tăng 20 – 30% so với năm trước.
Theo quan điểm của VDSC, trong năm 2021, lãi suất thấp sẽ tạo điều kiện
kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, ngành ngân

16


hàng vốn gắn chặt với sự vận động của nền kinh tế cũng sẽ dần có bức tranh khởi
sắc, dẫn dắt bởi nhóm ngân hàng tư nhân.
VDSC cho rằng năm nay, lãi suất cho vay và huy động có thể được tiếp tục
duy trì ở mức thấp khi các doanh nghiệp cần thời gian phục hồi, ít nhất là một hay
hai năm tới sau Covid-19. Ngồi ra, việc chưa có dấu hiệu đảo chiều lãi suất của các
ngân hàng lớn trong tháng 12/2020 cũng hỗ trợ luận điểm trên. Các ngành hưởng
lợi sẽ là nhóm ngành có cơ cấu vốn vay trên tổng tài sản cao.
Do đó, cơng ty chứng khoán này nhận thấy tiểm năng ở các cổ phiếu bất động
sản. Với nhóm bất động sản, đây vốn là các doanh nghiệp sử dụng nợ vay cho các
dự án lớn và sẽ hưởng lợi trực tiếp từ xu hướng lãi suất giảm. Ngoài ra, việc lãi suất
cho vay bất động sản đang ở mức thấp nhất trong 10 năm sẽ càng kích thích nguồn
cầu từ người mua nhà tiềm năng.
Thêm vào đó, nguồn cung cũng được hỗ trợ thêm vể các vấn đề pháp lý khi
các Luật Xây dựng bổ sung, Luật Đầu tư bổ sung, Nghị định 148 sẽ có hiệu lực
ngay trong năm sau. Từ đó, các chủ đầu tư cũng sẽ mạnh dạn hơn trong việc phát
triển dự án và mở bán khi cung cầu đểu được hỗ trợ.
Tựu trung, xu hướng chung của ngành là tương đối tích cực.
Trong các cổ phiếu bất động sản, VDSC ưa thích cổ phiếu VHM, NLG, KDH
với ưu thế vể các quỹ đất lớn và tình hình tài chính lành mạnh.
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cổ phiếu bất động sản Việt Nam
-


Kinh tế vĩ mơ
Trình độ phát triển kinh tế là một nhân tố vĩ mô quyết định trình độ, quy mơ

và mức độ hồn thiện của thị trường BĐS. Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao
với mục đích và kỹ năng sử dụng đất đai đa dạng, chủng loại hàng hoá BĐS sẽ rất
phong phú, kéo theo nhu cầu chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể trong nền kinh tế
ngày càng lớn. Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây
dựng mới cũng dẫn đến nhu cầu chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể
và giữa các ngành kinh tế. Vì vậy, cùng với xu hướng cơng nghiệp hố và hiện đại
hố nền kinh tế, thị trường BĐS cũng có động lực và dư địa để phát triển. Bên cạnh
đó, sự phát triển của các thị trường khác, điển hình là thị trường tài chính, cũng đòi
hỏi thị trường BĐS phát triển. Từ chỗ là vật đảm bảo, thế chấp, BĐS sẽ trở thành

17


hàng hóa khi người mang nợ khơng có khả năng thanh tốn. Như vậy, sự phát triển
của thị trường tín dụng cũng tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường BĐS tồn tại và
phát triển. Tuy nhiên, tốc độ kinh tế phát triển cũng đặt ra nhiều thách thức, đòi hỏi
cơ quan quản lý Nhà nước có những chính sách và quy hoạch hợp lý để đảm bảo sự
cân bằng giữa cung và cầu, đảm bảo điều kiện sống, môi trường xanh sạch, lành
mạnh an toàn cho người dân, đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội và hạn chế rủi ro bong
bóng BĐS.
-

Chính trị
Chế độ chính trị là một trong các nhân tố ảnh hưởng đến việc BĐS nói chung

có trở thành hàng hố hay khơng. Dưới chế độ quốc hữu hố ruộng đất xã hội chủ
nghĩa, có những giới hạn nhất định về đất đai tham gia vào thị trường BĐS, ví dụ

như chính sách khống chế mục đích sử dụng đất làm cho việc chuyển dịch giữa các
loại chủng loại hàng hố khơng dễ dàng…
Ngồi ra các nhân tố chính trị có những ảnh hưởng đến thị trường BĐS dưới
khía cạnh quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS. Có những nước quy
định thủ tục giao dịch hợp pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát
triển của thị trường BĐS giảm đi. Trong khi đó, có những nước có chi phí về thủ tục
thấp sẽ khuyến khích đưa BĐS vào giao dịch.
Có thể thấy, Nhà nước cần có những động thái tạo ra các tiền đề thuận lợi cho
thị trường BĐS ra đời và phát triển. Có thể thấy từ cả lý thuyết và thực tiễn, vai trò
của Nhà nước Việt Nam đối với thị trường BĐS rất quan trọng. Để làm trịn vai trị
đó địi hỏi Nhà nước khơng chỉ có quyết tâm mà cịn phải có tri thức, lực lương cán
bộ vững vàng và một cơ chế điều hành hiệu quả.
-

Xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Cụ thể, việc mật độ dân

số tăng cao tại một khu vực sẽ khiến cho giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng
cung – cầu bị phá vỡ. Ngoài ra, các yếu tố khác trong khu vực như chất lượng dịch
vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng
cũng có những tác động lên giá trị của BĐS. Hệ thống hạ tầng đô thị mới kết nối
ngày càng đồng bộ hơn sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp "ăn theo" để
đầu tư, phát triển thị trường BĐS, cả trong trung hạn và dài hạn.

18


-

Cơng nghệ

Cơng nghệ góp phần thay đổi đáng kể những vấn đề cụ thể như cách thức làm

việc, việc mua bán qua điện thoại, thói quen thuê nhà.
2.3. Những tiềm năng hoặc rủi ro khi đầu tư Bất động sản
Đầu tư bất động sản có thể kiếm được lợi nhuận lớn nhưng cũng phải đối mặt
với rất nhiều rủi ro.
-

Những tiềm năng khi đầu tư cổ phiếu bất động sản:

+ Lợi nhuận cao trong dài hạn
Với bất động sản, bạn thường được hưởng lợi từ việc dòng tiền sẽ được đổ vào
ngay lập tức cùng và tiềm năng tăng giá cao theo thời gian. Đầu tư vào bất động sản
cũng giúp các nhà đầu tư được hưởng một vài lợi ích về thuế.
+ Cổ phiếu nói chung và cổ phiếu bất động sản nói riêng là tài sản có tính
thanh khoản cao nhất sau tiền mặt. Thanh khoản được định nghĩa là khả năng
chuyển đổi thành tiền của một tài sản. Khi bạn bn bán một mặt hàng nào đó, bạn
chỉ có thể tiêu thụ được mặt hàng đó được khi có người muốn mua hoặc bán những
mặt hàng tương tự.
-

Những rủi ro khi đầu tư cổ phiếu Bất động sản
Khi đầu tư vào bất động sản, bạn sẽ phải lưu tâm đến các chính sách ở từng

địa phương khác nhau. Những chính sách này sẽ thay đổi liên tục, vì vậy, nếu khơng
nắm rõ các điều luật, bạn hồn tồn có thể mất quyền lợi và vướng vào những rắc
rối khác nhau.
+Rủi ro của ngành bất động sản
 Mỗi cổ phiếu đại diện cho một doanh nghiệp , công ty.Một doanh nghiệp
công ty thuộc trong một ngành nghề kinh doanh khác. Bất kỳ ngành nghề nào cũng

có điểm yếu điểm mạnh, rủi ro ngành nghề luôn hiện hữu theo chu kỳ của nền kinh
tế thị trường.
 Trong một diễn biến tốt đẹp, ngành bất động sản được hưởng lợi từ chính
sách kinh tế, nhu cầu của khách hàng sẽ tạo nên nền tảng tốt cho các cổ phiếu trong
ngành. Nhưng theo chiều ngược lại, cổ phiếu bất động sản có thể diễn biến xấu khi
những thơng tin bất lợi cho ngành liên tục xảy ra.
+Rủi ro hoạt động doanh nghiệp:

19


 Mỗi doanh nghiệp bất động sản tương ứng với mỗi cổ phiếu của doanh
nghiệp đó thường có xu hướng đi theo đà phát triển trong các hoạt động kinh doanh,
sản xuất. Các doanh nghiệp có mức tăng trưởng doanh thu ,lợi nhuận đều đặn, tình
hình vay nợ, sử dụng vốn ổn định sẽ là tiền đề để tăng trưởng cổ phiếu. Các nhà đầu
tư sẽ được hưởng lợi từ cổ tức cơng ty đó.
 Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản làm ăn thua lỗ, nợ xấu với ngân hàng,
sử dụng nguồn vốn khơng hiệu quả thì sẽ dẫn đến việc làm sụt giảm sức hút của cổ
phiếu. Bên cạnh đó, nhà đầu tư sẽ khó nhận được những ưu đãi như cổ tức đều đặn
mỗi năm.
+Rủi ro thị trường bất động sản
 Yếu tố thị trường bao gồm nhiều rủi ro như rủi ro pháp lý, rủi ro thanh
khoản, rủi ro về yếu tố tâm lý của nhà đầu tư. Mỗi hình thái rủi ro này đến từ những
nhân tố xuất hiện trên thị trường. Nếu các cơ quan quản lý lỏng lẻo, xây dựng hệ
thống luật chưa chặt chẽ sẽ làm cho những bên liên quan có cơ hội lợi dụng để làm
giá cổ phiếu, nhà đầu tư hoang mang, lượng tiền đổ vào chứng khoán giảm sút.
 Ở góc nhìn khác, các nhà đầu tư bất động sản bao gồm những tổ chức lớn
đều có dao động tâm lý trên thị trường. Nếu ở trạng thái hoang mang, lo sợ thì có
thể sẽ tác động khơng tốt nên cổ phiếu trên thị trường.
Mỗi loại hình đầu tư sẽ có những ưu điểm và nhược điểm riêng. Tất nhiên, bạn

không thể đầu tư một cách bừa bãi. Hãy dành thời gian để trang bị thêm kiến thức
và tìm hiểu về từng thị trường cũng như cách thức đầu tư. Việc phân bổ nguồn tiền
hợp lý sẽ ảnh hưởng lớn đến khả năng thành công của bạn trong tương lai.
III. Công ty CPDV và địa ốc Đất Xanh Miền Bắc
1. Tổng quan về cơng ty
•

Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty CP Dịch vụ & Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (Đất Xanh Miền Bắc) là công

ty thành viên của Tập đoàn Đất Xanh (Dat Xanh Group) – một trong những thương
hiệu hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư và phân phối bất động sản tại Việt Nam.
Được thành lập được thành lập vào ngày 07/07/2010 với Giấy phép kinh doanh
số 0104794967 do Sở Kế Hoạch Và Đầu Tư Thành Phố Hà Nội cấp phép, Công Ty

20


Cổ Phần Dịch Vụ Và Địa Ốc Đất Xanh Miền Bắc hoạt động kinh doanh chính trong
lĩnh vực như: Kinh doanh Bất động sản, Tư vấn và lập dự án đầu tư bất động sản,
Xây dựng cơng trình kỹ thuật dân dụng, trang trí nội thất, …
- Năm 2010: Chính thức thành lập vào tháng 07/2010 với 23 nhân sự.
- Năm 2011: Tiên phong đưa dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp ra thị trường
miền Bắc, góp phần minh bạch giá, tài liệu mua bán và hành vi tiêu dùng.
- Năm 2012: Mở thêm văn phịng tại Nguyễn Chí Thanh, quân số đạt 100 nhân sự.
- Năm 2013:+ Thành lập chi nhánh Quảng Ninh (nay là công ty Cổ phần Bất động
sản Duyên Hải).
+ Thành lập văn phòng Leasing.
- Năm 2014:+ Thành lập văn phịng Trung Kính.
+ Thành lập văn phịng Hai Bà Trưng.

- Năm 2015: + Thành lập Cơng ty Cổ phần Địa ốc Viethomes.
+ Thành lập Công ty Cổ phần Địa ốc Vinahomes.
- Năm 2016: + Thành lập văn phịng Nam Hà Nội.
+ Thành lập Cơng ty Cổ phần Dịch vụ & Địa ốc Đất xanh Nha Trang.
+ Thành lập chi nhánh Hải Phịng (nay trực thuộc Cơng ty Cổ phần Bất động
sản Duyên Hải).
- Năm 2017:+ Thành lập Công ty cổ phần dịch vụ và địa ốc Đất Xanh Nghệ An (nay
đổi tên thành Công ty Cổ phần bất động sản Bắc Trung Bộ).
+ Thành lập chi nhánh Kinh Bắc và phòng Phát triển kinh doanh.
- Năm 2018:+ Thành lập Công ty Cổ phần dịch vụ và địa ốc Đất Xanh Duyên Hải
(nay đổi tên thành Công ty Cổ phần Bất động sản Duyên Hải)
+ Thành lập hàng loạt văn phòng tại Hà Nội và các tỉnh gồm Văn phịng
Thụy Khê, Mỹ Đình, Văn phịng Vĩnh n, Hải Dương, Thanh Hóa, Thái Nguyên.
- Năm 2019:+ Thành lập Công ty cổ phần dịch vụ Quản lý Tài sản & Đầu tư ASAHI
JAPAN.
+ Thành lập Công ty Cổ phần bất động sản Bắc Bộ..
+ Thành lập phòng Kinh doanh nước ngồi (Đất Xanh Indochine).
+ Mở văn phịng đại diện tại Bắc Giang, Nam Định.

21


- Năm 2020:+ Thành lập Công ty Cổ phần Dịch vụ và Đầu tư Bất động sản Hùng
Vương.
+ Thành lập Công ty cổ phần Dịch vụ và Đầu tư Bất động sản Kinh
Bắc.
+ Mở văn phòng đại diện tại Lào Cai và phòng bán lẻ - chuyển
nhượng BĐS.
+ Đánh dấu 10 năm thành lập ĐXMB.
•


Vị thế cạnh tranh trong ngành
Đất Xanh Miền Bắc luôn nỗ lực cung cấp giải pháp bất động sản toàn diện và

chuyên nghiệp nhất. Trong quá trình hoạt động từ năm 2010 đến nay, Đất Xanh
Miền Bắc đã tham gia phân phối hơn 500 dự án, đầu tư khoảng 10 dự án và tư vấn
cho thuê hơn 100 sản phẩm, giúp hơn 200.000 khách hàng lựa chọn được các sản
phẩm bất động sản ưng ý, bao gồm các căn hộ cao cấp, biệt thự và nhà liền kề,
chung cư, văn phòng, mặt bằng thương mại, nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng...
-

Triết lý kinh doanh: “Chúng tôi xây dựng niềm tin bắt đầu từ xây dựng ngơi

nhà của bạn”.
-

Tầm nhìn:

+ Giữ vững là một trong những công ty số 1 trong lĩnh vực môi giới bất động sản
trên tồn quốc
+ Là một cơng ty uy tín trong lĩnh vực đầu tư bất động sản toàn quốc
+ Cùng đóng góp vào sự thành cơng của Tập đồn Đất Xanh trong thời gian tới với
tầm nhìn:
o

Đến 2025: “Tập đoàn Đất Xanh trở thành 1 trong 10 Tập đoàn kinh tế tư

nhân lớn nhất Việt Nam”
o


Đến 2030: “Tập đoàn Đất Xanh trở thành 1 trong 10 công ty phát triển Bất

động sản tốt nhất Đông Nam Á”
-

Sứ mệnh: cung cấp sản phẩm và dịch vụ ưu viêt, mang lại GTGT cho khách

hàng và nhà đầu tư; mang lại lợi ích và đóng góp cho cộng đồng xã hội, nâng cao
giá trị cuộc sống. Tạo nên niềm tự hào về một thương hiệu Bất động sản Việt Nam
thành công.

22