BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
NGUYỄN NGỌC VIỆT KHOA
LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong

ĐÁNH
GIÁ
TÁC
bất
kỳ cơng
trìnhCƠNG
nghiên cứu
nàoĐĂNG
khác. KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
HUYỆN
CHÂU,
TỈNH
LAtrình nghiên
NếuTẠI
nội dung
nghiênTHUẬN
cứu của tôi
trùng lặp
với bấtSƠN

kỳ công
cứu nào đã công bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tn thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2020
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝNgười
ĐẤT cam
ĐAI đoan
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Nguyễn Ngọc Việt Khoa

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2020


i
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp này, tơi xin được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới
TS. Xuân Thị Thu Thảo đã khơng ngại vất vả, tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Phòng đào tạo sau đại học, Viện
Quản lý đất đai và Phát triển nông nghiệp, Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận

tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Xin cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Phịng Tài
ngun và Mơi trường huyện Thuận Châu, tỉnh Sơn La, Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai huyện Thuận Châu và các phòng ban khác đã giúp đỡ và tạo
điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi
hồn thành luận văn.
Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2020
Tác giả

Nguyễn Ngọc Việt Khoa


ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... i
MỤC LỤC ........................................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................... v
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ...................................................... vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai ............................................................ 3
1.1.1. Một số vấn đề cơ bản về đất đai và vai trò của đất đai .................. 3
1.1.2. Đăng ký đất đai ............................................................................... 5
1.2. Văn bản pháp luật liên quan đến đăng ký biến động đất đai ............... 21
1.2.1. Các văn bản Luật .......................................................................... 21

1.2.2. Các văn bản dưới Luật.................................................................. 21
1.3. Vấn đề đăng ký đất đai tại một số nước trên thế giới và Việt Nam ..... 23
1.3.1. Đăng ký đất đai tại Mỹ.................................................................. 23
1.3.2. Đăng ký đất đai tại Úc .................................................................. 24
1.3.3. Tại Thụy Điển................................................................................ 24
1.3.4. Tại Trung Quốc ............................................................................. 26
1.4. Khái quát về vấn đề đăng ký đất đai tại Việt Nam .............................. 27
1.4.1. Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai tại Việt Nam ........................... 27
1.4.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại tỉnh Sơn La ......................................................................................... 30
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 32
2.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 32
2.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 32


iii
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 33
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Thuận Châu ................. 33
2.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Thuận Châu,
tỉnh Sơn La. ............................................................................................. 33
2.3.3. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thuận Châu . 33
2.3.4. Một số giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công
tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Thuận Châu, tỉnh Sơn La ....... 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .......................................... 33
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ........................................... 34
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ................................. 35
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thuận Châu, tỉnh Sơn La36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 36

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ........................................... 40
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Thuận Châu .................... 46
3.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai tại huyện Thuận Châu .... 46
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Thuận Châu ............................ 52
3.3. Tình hình thực hiện đăng ký biến động đất đai tại huyện Thuận Châu tỉnh
Sơn la ........................................................................................................... 54
3.3.1 Trình tự thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với một số
trường hợp đăng ký biến động đất đai tại huyện Thuận Châu tỉnh Sơn La 54
3.3.2. Nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký biến động đất đai tại
huyện Thuận Châu tỉnh Sơn La............................................................... 56
3.3.3. Trang thiết bị phục vụ công tác đăng ký biến động đất đai tại
huyện Thuận Châu tỉnh Sơn La............................................................... 57
3.3.4. Kết quả thực hiện đăng ký biến động đất đai tại huyện Thuận
Châu ........................................................................................................ 57


iv
3.3.5. Ý kiến đánh giá của người sử dụng đất và cán bộ chuyên môn về
công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thuận Châu, tỉnh
Sơn La ..................................................................................................... 70
3.4. Giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đăng ký
biến động đất đai tại huyện Thuận Châu, tỉnh Sơn La................................ 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………………………83
PHỤ LỤC


v
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt


Nghĩa tiếng Việt

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BĐ

Biến động

CHXH

Cộng hịa xã hội

CP

Chính phủ

ĐC

Địa chính

ĐKBĐ

Đăng ký biến động

TC

Tặng cho


CN

Chuyển nhượng

TK

Thừa kế

GCN

Giấy chứng nhận

SMK

Sổ mục kê

ND

Nội dung

SLCL

Số lượng chỉnh lý

NĐ

Nghị định

NXB


Nhà xuất bản

TLCL

Tỷ lệ chỉnh lý

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TT

Thơng tư

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phịng đăng ký


vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thuận Châu năm 2019 ................... 52
Bảng 3.2. Kết quả đăng ký biến động về chuyển quyền sử dụng đất tại huyện
Thuận Châu giai đoạn 2017-2019 ................................................................... 59
Bảng 3.3. Kết quả đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất tại

huyện Thuận Châu giai đoạn 2016-2018 ........................................................ 63
Bảng 3.4. Kết quả đăng ký biến động do thu hồi đất tại huyện Thuận Châu
giai đoạn 2017 - 2019 ...................................................................................... 65
Bảng 3.5. Kết quả đăng ký biến động đất đai do thế chấp và xóa thế chấp tại
huyện Thuận Châu giai đoạn 2017-2019 ........................................................ 66
Bảng 3.6. Tổng hợp số liệu kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện
Thuận Châu ..................................................................................................... 68
Bảng 3.7. Kết quả điều tra sự hiểu biết của người sử dụng đất về công tác
đăng ký biến động đất đai tại địa phương ....................................................... 70
Bảng 3.8. Kết quả điều tra khó khăn của người sử dụng đất trong quá trình
thực hiện ĐKBĐ tại địa phương ..................................................................... 72
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá của người sử dụng đất về cán bộ chuyên môn thực
hiện công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Thuận Châu, tỉnh Sơn La 74
Bảng 3.10. Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký biến động
đất đai tại huyện Thuận Châu.......................................................................... 76


vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Thuận Châu ....................................................... 37
Hình 3.2. Kết quả biến động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thuận Châu giai đoạn 2017-2019 theo đơn vị hành chính ............................. 61
Hình 3.3. Cơ cấu các loại biến động chuyển quyền sử dụng đất tại huyện
Thuận Châu giai đoạn 2017-2019 ................................................................... 62
Hình 3.4. Kết quả đăng ký biến động với trường hợp cấp đổi, cấp lại GCN và
tách thửa, hợp thửa tại huyện Thuận Châu ..................................................... 68
Hình 3.5. Tổng hợp các trường hợp đăng ký biến dộng đất đai tại huyện
Thuận Châu giai đoạn 2017 -2019 .................................................................. 69
Hình 3.6. Tổng hợp các trường hợp đăng ký biến dộng đất đai tại huyện
Thuận Châu giai đoạn 2017 -2019 theo đơn vị hành chính ............................ 70



1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên có hạn của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt
khơng gì có thể thay thế được trong ngành sản xuất nông, lâm ngư nghiệp và
cũng là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống đồng thời cũng
là địa bàn phân bố dân cư, phát triển kinh tế, xã hội và an ninh quốc phịng.
Mặt khác, đất đai là tài ngun có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong
khơng gian với các điều kiện về địa chất, địa hình, khí hậu, thời tiết,...hết sức
phong phú và đa dạng. Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý một cách hợp
lý, sử dụng một cách hiệu quả, tiết kiệm và bền vững.
Khi xã hội ngày càng phát triển, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh thì
nhu cầu sử dụng đất ở mọi ngành nghề, mọi lĩnh vực ngày càng tăng. Hiện
nay, nhiều địa phương việc sử dụng đất chưa đạt hiệu quả cao và chưa bảo
đảm tính bền vững, thậm chí cịn gây ảnh hưởng đến giá trị của đất. Thực tế
khi dân số ngày càng gia tăng, quỹ đất thì hạn hẹp gây nên tình trạng người
dân thiếu đất sinh sống, sản xuất. Vì thế cơng tác đăng ký đặc biệt là công tác
đăng ký biến động đất đai có ý nghĩa vơ cùng quan trọng, giúp cho Nhà nước
quản lý đất đai một cách có hiệu quả, đồng thời cho các chủ thể sử dụng đất
khác sử dụng có hiệu quả.
Luật đất dai 2013 được ban hành đã kế thừa Luật đất đai 2003 và bổ
sung thêm một số điều luật mới tạo ra bước tiến lớn đối với công tác đăng ký
biến động đất đai đặc biệt là công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đăng ký đất đai là 1 trong 15 nội dung đăng ký biến động
đất đai và được phân thành 2 giai đoạn: đăng ký ban đầu và đăng ký biến
động. Với tốc độ phát triển như hiện nay các địa phương trên địa bản cả nước
tình hình đăng ký biến động đang diễn ra với các hình thức khác nhau.
Thuận Châu là một huyện miền núi thuộc tỉnh Sơn La. Phía Đơng giáp



2
thành phố Sơn La và huyện Mường La; phía Tây giáp tỉnh Điện Biên; phía
Nam giáp huyện Sơng Mã và huyện Mai Sơn; phía Bắc giáp huyện Quỳnh
Nhai. Với diện tích đất tự nhiên là trên 150.000 ha có 29 đơn vị hành chính
xã, thị trấn. Trong những nằm gần đây với q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh
mẽ đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất tại địa phương, gây sức ép lớn đến quỹ
đất cho các ngành kinh tế. Hiện nay, việc sử dụng đất có những thay đổi, đặc
biệt là công tác đăng ký biến động được thực hiện với các hình thức đa dạng:
chuyển nhượng, thừa kế tặng cho, tác thửa, gộp thửa... Vì vậy, việc đánh giá
công tác đăng ký biến động đất đai đang trở thành vấn đề rất quan trọng trong
sự phát triển của địa phương. Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện
Thuận Châu, tỉnh Sơn La”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện
Thuận Châu, tỉnh Sơn La.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần quản lý hiệu quả cơng tác đăng ký
biến động đất đai tại huyện Thuận Châu trong thời gian tới, đồng thời hồn
thiện cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa khoa học: Hoàn thiện cơ sở lý luận và pháp lý trong công tác
kê khai đăng ký và quản lý biến động đất đai.
* Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hồn thiện
hệ thống đăng ký biến động đất đai tại địa phương đồng thời nâng cao hiệu
quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương và những đại
phương có điều kiện tương đồng.



3
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai
1.1.1. Một số vấn đề cơ bản về đất đai và vai trò của đất đai
Đất là các vật chất nằm trên bề mặt trái đất có khả năng hỗ trợ cho sự
sinh trưởng của thực vật và phục vụ như là môi trường sống của nhiều loài
động thực vật, vi sinh vật... Với mỗi con mắt của các Nhà khoa học khác nhau
thì có quan điểm về đất khác nhau.
- Theo Đokuchaev nhà khoa học đất người Nga năm 1870 cho rằng Đất
như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực
thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được coi là
khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo
thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi. Theo ơng, đất có thể
được gọi là các tầng trên nhất của đá không phụ thuộc vào dạng; chúng bị
thay đổi một cách tự nhiên bởi các tác động phổ biến của nước, khơng khí và
một loạt các dạng hình của các sinh vật sống hay chết. Đất được hình thành
do tác động tổng hợp của năm yếu tố sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và
thời gian. Sự thạo thành đất theo Đokuchaev là kết quả tác động của thể tự
nhiên sống và chết (Hội Khoa học đất Việt Nam, 2000).
Trong xã hội con người đất có những vai trị khác nhau như:
Đất đai là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt là nguồn tài nguyên có hạn
trong khi đó nhu cầu của con người ngày càng cao. Trong những năm qua q
trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa đã thu hẹp diện tích sản xuất nơng nghiệp
do chuyển sang mục đích khác. Sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta với mục
tiêu nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội, đảm bảo an ninh lương thực hướng tới
là một trong những nước có nền nơng nghiệp vào tốp đầu của thế giới.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá
trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai



4
đóng vai trị quyết định cho tồn tại và phát triển của xã hội lồi người. Nếu
khơng có đất đai thì rõ ràng khơng có bất kỳ ngành sản xuất nào, cũng như
khơng thể có sự tồn tại của lồi người. Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên
quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại
và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết:
“Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều
kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông,
lâm nghiệp”.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các cơng trình cơng
nghiệp, giao thơng, thủy lợi và các cơng trình thủy lợi khác. Đất đai cung cấp
nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi măng, gốm sứ...
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên của mỗi quốc gia, đóng vai trò quyết
định sự tồn tại và phát triển của xã hội lồi người, nó là cơ sở tự nhiên là tiền
đề cho mọi quá trình sản xuất. Bởi vậy, tại một số địa phương, mặc dù sản
xuất nông nghiệp cho năng suất thấp nhưng người dân vẫn giữ quan điểm giữ
đất là giữ được nguồn thu nhập.
Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất
nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình
thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá
và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị
trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền
kinh tế và đời sống dân cư.
Đất đai có vai trò quan trọng đối với đời sống của con người và các
hoạt động xã hội, mang tính tổng hợp rất cao, đề cập đến nhiều lĩnh vực về
khoa học, kinh tế - xã hội như: Khoa học tự nhiên, khoa học xã hội dân số và
đất đai, sản xuất công nông nghiệp, môi trường sinh thái... Tuy vậy, đối với
từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau. Trong công nghiệp và các



5
ngành khác (trừ ngành nơng nghiệp, cơng nghiệp khai khống) đất đai nói
chung làm nền móng, làm địa điểm. Trong nông nghiệp đất đai vừa là đối
tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.
1.1.2. Đăng ký đất đai
1.1.2.1. Khái niệm
Đăng ký đất đai bao gồm 2 giai đoạn: đăng ký lần đâu và đăng ký
biến động. Theo khoản 2 Điều 3 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định:
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần
đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản
lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Ngồi ra tại khoản 3 Điều 3 cũng quy định vê đăng kí biến động đất
đai: Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng
ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc
một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
1.1.2.2. Các trường hợp được đăng ký biến động đất đai
Theo Khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được
thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký
mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;


6
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình
thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ
thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở
hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
- Quản lý biến động đất đai là hoạt động xác nhận, cập nhật, lưu trữ và
chỉnh lý những thay đổi về đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính.
- Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng
những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất
đai được thiết lập trong q trình đo đạclập bản đồ địa chính, đăng ký đất ban
đầu và đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng
nhận nhằm phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất, việc quản lý

tài sản gắn liền với đất (Quốc Hội, 2013).


7
1.1.2.3. Các loại hình biến động đất đai
Các loại hình biến động đất đai được quy định tại Phụ lục số 02 của
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường như sau:
Bảng 1.1. Các loại hình biến động đất đai
STT

Trường hợp biến động

Mã

1

Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (trừ trường hợp cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế), tài sản gắn liền với đất

CT

2

Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê, cho thuê lại đất

TL


3

Xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại đất tài sản gắn liền với đất

XT

4

Thế chấp hoặc thay đổi nội dung thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

TC

5

Xố đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế
chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

XC

6

Chuyển đổi quyền sử dụng đất

CD

7

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất


CN

8

Thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

TK

9

Tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

TA

10

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

GP

11

Xố đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

XV

12

Chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo thỏa thuận xử lý nợ
thế chấp


XN

13

Chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo kết quả giải quyết
tranh chấp đất đai

GT

14

Chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quyết định giải
quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai

GK

15

Chuyển quyền sử dụng cả thửa đất, tài sản gắn liền với đất theo bản án, quyết
định của toà án, quyết định của cơ quan thi hành án

GA

16

Chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo kết quả đấu giá đất

DG


17

Hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành của chung hai vợ, chồng

VC

18

Hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ
gia đình cho thành viên hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sở hữu, sử

TQ


8

STT

Trường hợp biến động
dụng cho thành viên nhóm người đó theo thoả thuận hoặc theo quy định
của pháp luật

Mã

19

Trường hợp chuyển đổi công ty; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh
nghiệp


CP

20

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đổi tên, thay đổi
thông tin về giấy tờ pháp nhân, nhân thân hoặc địa chỉ

DT

21

Chuyển đổi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thành tổ chức kinh tế của hộ
gia đình cá nhân đó mà khơng thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

DC

22

Chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư bán căn hộ và làm thủ tục đăng ký biến
động đợt đầu

BN

23

Xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

LK


24

Thay đổi diện tích do sạt lở tự nhiên một phần thửa đất

SA

25

Chuyển mục đích sử dụng đất

CM

26

Gia hạn sử dụng đất (kể cả trường hợp tiếp tục sử dụng đất nơng nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân)

GH

27

Chuyển từ hình thức th đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức thuê đất
trả tiền một lần hoặc chuyển từ hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền
sang hình thức giao đất có thu tiền hay thuê đất

TG

28


Thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận
hoặc đã thể hiện trong cơ sở dữ liệu

TS

29

Có thay đổi đối với những hạn chế về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất

HC

30

Phát hiện có sai sót, nhầm lẫn về nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính
và trên Giấy chứng nhận

SN

31

Thu hồi quyền sử dụng đất

TH

32

Tách thửa hoặc hợp thửa đất

TN


33

Cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

CL

34

Trường hợp đo đạc lại thửa đất mà có thay đổi diện tích, số hiệu thửa đất, số
hiệu tờ bản đồ

TD

35

Thay đổi tên đơn vị hành chính, điều chỉnh địa giới hành chính theo quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

DH

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)


9
1.1.2.4. Người thực hiện đăng ký biến động đất đai
Theo khoảng 1 Điều 95 Luật đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai là bắt
buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu (Quốc Hội, 2013).

Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất được thực hiện đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất đã được cấp giấy chứng nhận mà có thay đổi về việc sử dụng, tài sản
gắn liền với đất. Với trường hợp đất thuộc quyền quản lý của tập thể hoặc của
UBND các cấp thì người đứng đầu sẽ đi kê khai đăng ký quyền sử dụng đất.
Người chịu trách nhiệm đăng ký được ủy quyền cho người khác đăng
ký theo quy định của Pháp luật về dân sự và phải chịu trách nhiệm trước Pháp
luật về thông tin đăng ký đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có.
1.1.2.6. Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận đăng ký biến động đất đai
- Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp
nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tơn giáo, tổ chức nước ngồi, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu
tư tại Việt Nam; là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam đinh cư ở nước
ngồi được sở hữu nhà ở tai Việt Nam, cộng đồng dân cư tại phường.
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã
thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường nơi có đất, tài sản gắn liền với đất tiếp
nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam,
cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn.
1.1.2.7. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai
a. Thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do
thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ


10
pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự
nhiên; thay đổi do xác định lại diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn
liền với nhà ở; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ
tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp

Giấy chứng nhận.
Thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do
thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ
pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự
nhiên; thay đổi do xác định lại diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn
liền với nhà ở; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài
chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận.
1. Hồ sơ thủ tục:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:
+ Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia
đình thay đổi họ, tên;
+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ
hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;
+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội
và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường
hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;
+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc cơng nhận việc
thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp
nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;


11
+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp
xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;
+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự

nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do
sạt lở tự nhiên;
+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy
chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp
người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định
của pháp luật;
+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn
chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy
chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn
bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn
chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;
+ Bản sao một trong các giấy tờ: chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở, chứng
nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây
lâu năm, thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về
tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.
2. Trình tự thực hiện:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến văn
phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu
phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các cơng việc sau đây:
- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện
tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận
nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;


12
- Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng,
tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc cơng trình xây dựng mà khơng phù hợp

với giấy phép xây dựng hoặc khơng có giấy phép xây dựng đối với trường
hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây
dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Gửi thơng tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thơng báo thu
nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
theo quy định của pháp luật;
Bước 3:
- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình
cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại
Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo
cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài
nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất
đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp
xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã; trả Giấy chứng nhận đã
xác nhận cho người nộp hồ sơ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng
đất kết hợp với đăng ký biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này
thì thực hiện thêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Thời hạn giải quyết:
- Trong thời hạn không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian
tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn
người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.


13

b. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
Hồ sơ gồm:
a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
2. Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các cơng việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử
dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất
đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để
trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất
hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách
hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn,
kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển
quyền) thì Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này
đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy
chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối
với phần diện tích cịn lại của thửa đất khơng chuyển quyền; chỉnh lý, cập
nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử
dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ
sơ tại cấp xã.



14
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ
quan tài ngun và mơi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phịng đăng ký đất
đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện
các cơng việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu
đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử
dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ
sơ tại cấp xã.
c. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng.
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ gồm:
a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của
vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ
chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, th quyền sử dụng đất
nơng nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền



15
với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng
tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời
là người sử dụng đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần
thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện
đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử
dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều
kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thơng báo
thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy
định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất
đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây
dựng cơng trình cơng cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất
theo quy định.
Sau khi hồn thành xây dựng cơng trình cơng cộng trên đất được tặng
cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng
đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo

đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông
báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi.


16
Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy
chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi
được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã
ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người
được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được
thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã
chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền
với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê,
Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng
tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ
trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên
bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận
góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất
đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo

bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối
với người bán, người góp vốn bằng tài sản;
d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua,


17
người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến
động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho
người được cấp;
đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần
thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất
theo quy định tại Khoản này.
1.1.2.8. Chỉnh lý, cập nhật biến động
a. Nguyên tắc chỉnh lý biến động
Thực hiện đăng ký biến động và chỉnh lý biến động trên Giấy chứng
nhận đã cấp cũng như cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính lưu tại
các cấp là việc làm hết sức cần thiết đối với công tác quản lý đất đai thường
xuyên. Tuy nhiên, do thông tin thể hiện trên hồ sơ địa chính và giấy chứng
nhận là cơ sở để Nhà nước xác định chủ sử dụng đất hợp pháp, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất nên công tác chỉnh lý biến động cần tuân thủ những
nguyên tắc sau:
- Thủ tục đăng ký biến động chỉ thực hiện đối với những người sử dụng
đất đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
- Những trường hợp đã biến động kể từ sau khi được cấp giấy chứng
nhận lần đầu đến nay chưa làm thủ tục biến động hoặc chưa đăng ký biến
động đều phải làm đầy đủ thủ tục biến động theo quy định.
- Người có nhu cầu làm đăng ký biến động đến Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai để được hướng dẫn hồ sơ thực hiện kê khai làm các thủ tục
cần thiết theo từng hình thức biến động.
- Trường hợp có biến động hình thể, kích thước, các đường ranh giới

thửa đất thì phải lập hồ sơ thửa đất biến động, riêng trường hợp bị thu hồi đất
hoặc mất đất do thiên tai thì việc lập hồ sơ thửa đất biến động do cán bộ địa
chính xã chịu trách nhiệm thực hiện. Nơi đã có bản đồ địa chính thì sử dụng
trích lục bản đồ để thể hiện sơ đồ khu vực biến động tại cơ quan tài nguyên
môi trường các cấp.