BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN VĂN THẠCH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP ĐỔI, CẤP LẠI
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. XUÂN THỊ THU THẢO

\

Hà Nội, 2019


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong

bất kì cơng trình nghiên cứu nào khác.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi khơng trùng lặp với bất kì cơng trình
nghiên cứu nào đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết
luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội, ngày ... tháng ... năm 2019
Ngƣời cam đoan

Nguyễn Văn Thạch


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian vừa qua, để hoàn thành được luận văn, ngoài sự nỗ lực,
cố gắng của bản thân tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các tổ chức, cá nhân
trong trường Đại học Lâm nghiệp và tại UBND huyện Thạch Thất.
Trước hết, tôi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới các thầy giáo, cơ giáo
Trường Đại học Lâm nghiệp những người đã truyền đạt cho tơi những kiến
thức bổ ích và tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện luận văn này.
Tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc tới cô giáo TS. Xuân Thị Thu Thảo, người
đã dành nhiều thời gian, tâm huyết và tận tình hướng dẫn chỉ bảo tơi trong
suốt q trình thực hiện luận văn thạc sĩ.
Nhân dịp này, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến UBND huyện Thạch
Thất và các cơ quan của huyện, các hộ gia đình, người nơng dân trên địa bàn
huyện đã tận tình phối hợp giúp đỡ và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tơi trong
suốt q trình phỏng vấn, thu thập thơng tin để hồn thiện luận văn tốt nghiệp.
Trong quá trình nghiên cứu vì nhiều lý do chủ quan, khách quan, luận
văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế. Tơi rất mong nhận được
sự thơng cảm và đóng góp ý kiến của các thầy cơ giáo và độc giả để luận văn
được hồn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày ... tháng ... năm 2019
Học viên
Nguyễn Văn Thạch

ii


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................ vii
Chƣơng 1. MỞ ĐẦU .................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................ 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ......................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................... 2
1.3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................ 3
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu..................................................................... 3
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 3
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................. 3
1.4.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................ 3
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................ 3
Chƣơng 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................ 4
2.1. Một số vấn đề liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......... 4
2.1.1. Một số khái niệm liên quan ............................................................ 4
2.1.2. Khái niệm gi


chứng nh n qu n s dụng

t .............................. 8

2.1.3. Sự cần thiết và vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ............................................................................................ 9
2.1.4. Vai trò của việc c p gi y chứng nh n quy n s dụng

t ............... 9

2.1.5. Đối tượng và i u kiện ược c p GCN ......................................... 11
2.1.6. Thẩm quy n c p gi y chứng nh n quy n s dụng

t................... 14


iv
2.2. Các văn bản pháp luật liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất .................................................................................................... 15
2.2.1. Các văn bản Lu t ......................................................................... 15
2.2.2. Các văn bản dưới Lu t ................................................................. 16
2.3. Tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số
nước trên thế giới ...................................................................................... 17
2.3.1. Tại Trung Quốc ............................................................................ 17
2.3.2. Tại Ôxtrâylia ................................................................................ 18
2.3.3. Thái Lan ....................................................................................... 19
2.3.4. Tại Malayxia ................................................................................ 21
2.4. Tình hình thực hiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại Việt Nam .............................................................................................. 22

2.5. Tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành
phố Hà Nội ................................................................................................ 24
Chƣơng 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 28
3.1. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 28
3.2. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 28
3.2.1. Phương pháp chọn iểm nghiên cứu ............................................ 28
3.2.2. Phương pháp thu th p số liệu ....................................................... 29
3.2.3. Phương pháp tổng hợp, x lý số liệu ............................................ 30
3.2.4. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ...................................... 30
3.2.5. Phương pháp chu ên gia .............................................................. 30
Chƣơng 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 31
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thạch Thất.......................... 31
4.1.1. Đặc iểm tự nhiên ........................................................................ 31
4.1.2. Đặc iểm kinh tế - xã hội.............................................................. 33
4.1.3. Những thu n lợi khó khăn v

i u kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ối

với công tác thực hiện các quy n của người s dụng

t ....................... 34


v
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Thạch Thất ................ 36
4.2.1. Tình hình quản lý
4.2.2. Hiện trạng s dụng

t ai ............................................................. 36
t năm 2018 ................................................ 37


4.3. Kết quả thực hiện công tác cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ tại huyện
Thạch Thất ......................................................................................... 42
4.3.1. Khái quát chung v công tác c p ổi, c p lại GCNQSDĐ tại huyện
Thạch Th t ............................................................................................. 42
4.3.2. Kết quả thực hiện c p ổi gi y chứng nh n quy n s dụng

t .... 44

4.4. Yếu tố ảnh hưởng đến quá trình thực hiện cấp đổi, cấp lại giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại huyện Thạch Thất ....... 57
4.5. Những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân .............................. 60
4.5.1. Những kết quả ạt ược ............................................................... 60
4.5.2. Những mặt hạn chế và nguyên nhân ............................................. 61
4.6. Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao cơng tác
cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất 65
4.6.1. Giải pháp v công tác quản lý ...................................................... 65
4.6.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất .......................................................................................... 66
4.6.3. Giải pháp v

ầu tư cho con người và cơ sở v t ch t ................... 68

4.6.4. Giải pháp khác ............................................................................. 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 72
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Nghĩa của từ

Chữ viết tắt
BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

CLN

Cây lâu năm

ĐKTK

Đăng kí thống kê

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ - CP


Nghị định - Chính phủ

PTNMT

Phịng Tài ngun và Môi trường

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

STNMT

Sở Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phịng đăng kí quyền sử dụng đất


VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cả nước
năm 2017 ............................................................................................... 23
Bảng 3.1. Số lượng trường hợp được điều tra theo từng quyền sử dụng đất ...... 30
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Thất năm 2018 .................... 38
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của 03 xã nghiên cứu ............... 40
Bảng 4.3. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn ............... 42
Bảng 4.4. Tổng hợp các trường hợp cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ giai đoạn
2015 - 2018 theo đơn vị hành chính huyện Thạch Thất ............................... 43
Bảng 4.5. Tình hình cấp đổi GCNQSDĐ khi thực hiện quyền chuyển đổi
QSDĐ tại các xã nghiên cứu ........................................................................ 44
Bảng 4.6. Tình hình cấp đổi GCNQSDĐ khi thực hiện quyền chuyển nhượng
QSDĐ tại xã nghiên cứu.............................................................................. 47
Bảng 4.7. Tình hình cấp GCN khi thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại xã
nghiên cứu.................................................................................................... 52
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại xã nghiên cứu ..... 54
Bảng 4.9. Tình hình cấp lại GCNQSDĐ tại các xã nghiên cứu ..................... 56
Bảng 4.10. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về các yếu tố ảnh hưởng đến công
tác cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất .. 58
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Thạch Thất ....................................................... 31



1
Chƣơng 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai nói chung là nguồn tài ngun vơ cùng q giá của mỗi quốc
gia. Do đó, các nước trên thế giới ln đưa ra các chính sách, cơng cụ và
phương pháp nhằm quản lý, sử dụng hợp lý, hiệu quả nguồn tài nguyên đất
đai. Tại các nước Châu Âu và một số nước Châu Á khác hình thức sở hữu đất
đai đa dạng và có sự khác nhau (tư nhân, Nhà nước, tập thể) do đó đối với đất
đai chỉ cơng nhận quyền sở hữu mà không công nhận quyền sử dụng. Tại
Trung Quốc, theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa,
đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu
tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là
đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở
hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước
Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của
Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung
Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Ở Việt Nam, tại Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013, đã quy định: Tổ
chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các
quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật
bảo hộ (Quốc Hội, 2013). Để có căn cứ bảo vệ quyền sử dụng đất của các đối
tượng sử dụng đất, Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các đối tượng đủ điều kiện. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp
pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản giắn liền
với đất (Quốc Hội, 2013).



2
Việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hết
sức cần thiết trong giai đoạn hiện nay khi mà Nhà nước ta đang thực hiện
công tác giao đất ổn định lâu dài cho các đối tượng sử dụng đất. Đặc biệt ở
những địa phương đang có sự thay đổi về đơn vị hành chính thì vấn đề đăng
ký và cấp giấy chứng nhận càng cần phải được quan tâm. Đây sẽ là cơ sở
pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai và phân bổ
hiệu quả cho sự phát triển kinh tế.
Thạch Thất là một huyện nằm ở ngoại thành Hà Nội thực hiện chủ
trương trong công tác dồn điền đổi thửa cũng như quy hoạch nơng thơn mới
tồn huyện Thạch Thất đến 2015 cơ bản đã hoàn thành, cùng với đó là việc
cấp giấy chứng nhận cho ngừơi dân. Những năm gần đây, với tốc độ đơ thị
hóa khá cao nên nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp ngày càng
tăng, đặc biệt các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất có xu hướng
tăng mạnh do đó vấn đề cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ cũng gia tăng. Theo
thống kê của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Thạch Thất, việc
thực hiện cấp đổi cấp lại tại địa phương những năm gần đây tăng đáng kể.
Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số khó khăn nhất định.
Xuất phát từ thực tế trên tơi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá
công tác cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện
Thạch Thất, thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại huyện Thạch Thất để thấy được thuận lợi, khó khăn cũng như các yếu tố
ảnh hưởng đến công tác cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại địa phương. Từ đó, đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao hiệu
quả công tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được thực trạng công tác cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ tại
huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.


3
- Phân tích được các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp đổi, cấp lại
GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả cơng tác
cấp đổi GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội
1.3. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Công tác cấp đổi, cấp lại GCNSDĐ tại huyện Thạch Thất, thành phố
Hà Nội.
- Người sử dụng đất thực hiện cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ tại huyện
Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội
- Thời gian thực hiện đề tài: Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội,
hiện trạng sử dụng đất tại năm 2018, số liệu thống kê về kết quả cấp đổi, cấp lại
GCNQSDĐ từ năm 2015 - 2018. Số liệu phỏng vấn người sử dụng đất năm 2018.
- Phạm vi nội dung: Do thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu việc cấp
đổi GCNQSDĐ trong trường hợp thực hiện quyền: chuyển đổi QSDĐ, chuyển
nhượng QSDĐ, thừa kế QSDĐ, thế chấp QSDĐ và cấp lại trong trường hợp
mất, hỏng GCNQSDĐ.
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần bổ sung lý luận về việc đánh giá công tác cấp đổi
GCNQSDĐ.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Cung cấp thêm số liệu thực tiễn về công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại

huyện Thạch Thất, thánh phố Hà Nội
Kết quả nghiên cứu sẽ tạo điều liện thuận lợi cho địa phương trong việc
giám sát công tác cấp đổi GCNQSDĐ và đặc biệt trong công tác quản lý Nhà
nước tại đại phương.


4
Chƣơng 2
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Một số vấn đề liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.1. Một số khái niệm liên quan
2.1.1.1. Qu n sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 164 nêu: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao
động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của
quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ
thể khác (hộ gia đình, cộng đồng...) (Quốc Hội, 2015).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình;
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng
có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử
dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân;
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu

thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
đổi, tặng cho, để thừa kế;


5
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng
cịn trong thực tế.
2.1.1.2. Qu n s dụng

t

Theo Luật đất đai năm 2013, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân
thực hiện quyền sở hữu tồn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt về đất đai theo quyhoạch, kế hoạch và trên cơ sở những
quy định của pháp luật. Thực tế, chủ sở hữu của đất đai là tồn dân, Nhà nước
là người đại diện, cịn mỗi người dân thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu toàn
dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và khơng thể chia cắt, chủ sở hữu
chỉ có thể là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi người dân khơng phải là một chủ
sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải là các đồng chủ sở hữu đối với
đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Nhà
nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành
ghi nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm 2013 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng
đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Tại điều 1 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước
còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật đất đai 2013 gọi chung là
người sử dụng đất” (Quốc Hội, 2013).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân ,
để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu
cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
tồn dân, khơng mất đi vai trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước. Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là


6
sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hồ được
các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả
đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào ngườisử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và
được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106, Luật Đất đai, 2013). Nhà
nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài,
Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và
cơng cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà
Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu
hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “bồi thường”

(Luật Đất đai, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng
các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối tồn
diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể,
song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên
thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Cụ thể các quyền như sau:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau


7
để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư,
giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai
cơng bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở
trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện
vọng thay đổi chỗ ở;
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho
phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một
số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp;
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống

đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch trường hợp; giá trị chuyển nhượng
QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường
bất động sản;
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật
thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng


8
và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không
thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu
tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản
trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị
là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ
để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa
vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm
thay cho khoản vay của mình;
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể
dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch trường hợp, thương mại... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu
nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện
đại hóa và cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nơng thơn. Tuy nhiên, trong thực
tế quyền góp vốn bằng giá trì QSDĐ thực hiện khơng nhiều.

2.1.2. Khái niệm giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất
Theo điều 4, khoản 20 luật đất đai 2003 nêu rõ: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất”.
Theo điều 3, khoản 16 Luật Đất đai 2013 quy định “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng
thư pháp lý để Nhà nước xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” (Quốc hội, 2013).


9

2.1.3. Sự cần thiết và vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đối với đất nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý. Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng kí quyền sử
dụng đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc thực hiện đối với mọi đối tượng sử
dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng kí, mới được
nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền
sử dụng đất hoặc thay đổi nội dung quyền sử dụng đất đã đăng kí.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo họ quyền và lợi
ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân cũng là chủ
trương lớn của Đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh
tế xã hội, đồng nghĩa với việc tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai.
2.1.4. Vai trò của việc cấp giấ chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc cấp GCNQSDĐ có vai trị quan trọng với Nhà nước, xã hội và

người dân, là căn cứ để giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai. Cụ
thể như sau:
2.1.4.1. Đối với nhà nước và xã hội việc c p gi

chứng nh n qu n s dụng

t mang lại những lợi ích như sau:
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý đầy đủ để
giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công
nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ;
- Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giúp nhà
nước nắm chắc được tình hình đất đai, biết rõ các thơng tin chính xác về số
lượng, đặc điểm hiện trạng và tình hình biến động trong quá trình sử dụng đất
của người dân;


10
- Từ việc nắm chắc tình hình đất đai nhà nước sẽ thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất được hợp lý và phù hợp nhằm sử dụng đất bền vững;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng, là căn cứ
để xây dựn các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi
biến động kiếm sốt các giao dịch dân sự về đất đai;
- Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước có
thể quản lý đất đai trên tồn lãnh thổ, kiểm sốt được việc mua bán, giao dịch
trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
2.1.4.2. Đối với người s dụng

t việc c p gi


chứng nh n qu n s dụng

t mang lại lợi ích như:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không những buộc người dử
dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt
hại về đất khi bị thu hồi;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ xác lập quan hệ về đất
đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội. giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử
dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ
hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất và là điều kiện để người sử
dụng đất được bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử
dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để đất đai có thể
tham gia vào thị trường bất động sản;
- Khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng
đất, giúp người sử dụng đất yên tâm khi sản xuất kinh doanh trên mảnh đất có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hạn chế tình trạng cạnh tranh đất đai tại các địa phương và việc vi
phạm pháp luật về đất đai của người dân.


11
2.1.5. Đối tượng và điều kiện được cấp GCN
2.1.5.1. Đi u kiện ể ược c p gi

chứng nh n

 Đối với hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân cư ang s dụng
gi y tờ v quy n s dụng


t có

t

Điều 100, Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư đang sử đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất
đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm
thời Cộng hịa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sở địa chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 đợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế
độ cũ cấp cho người sử dụng đất;



12
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có
trang chấp thỳ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
cơng nhận kết quả hịa giải thành cơng, quyết định giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi
hành thỳ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thỳ phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà chưa được cấp GCN thỳ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính phải thực hiện theo quy định
của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng tình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ thọ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này và đất đó khơng có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thỳ được cấp GCNQSDĐ
(Quốc hội, 2013).
 Đối với hộ gia ình, cá nhân ang s dụng
v quy n s dụng

t


t mà khơng có gi y tờ


13
Điều 101, Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà khơng
có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành mà khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có
hộ khẩu thường trú tại địa phương mà trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy
ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất, quyền ở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định
tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày
01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi
đã có quy hoạch thỳ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.1.5.2. Đối tượng ược c p gi

chứng nh n

Điều 99, Luật Đất đai 2013 quy định rõ những trường hợp sử dụng đất
được cấp GCNQSDĐ như sau:
1. Người đang sử dụng đất có đầy đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ theo
quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau này Luật này có
hiệu lực thi hành;
3. Người chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;


14
4. Người sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án được quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
5. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
6. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
7. Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
8. Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
9. Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất
hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách,
hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
10. Người sử dụng đất có đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCNQSDĐ bị
mất (Quốc hội, 2013).
2.1.6. Thẩm qu ền cấp giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất
Điều 105, Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vố đầu tư nước

ngồi thực hiện tự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có khả năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên môi
trường cùng cấp cấp GCNQSDĐ.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;


15
3. Đối với trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở,
GCN quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN
quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu cơng trình xây dựng thỳ do cơ quan
TNMT thực hiện theo quy định của Chính phủ (Quốc hội, 2013).
2.2. Các văn bản pháp luật liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
Từ khi có Luật đất đai năm 1993, cho phép các hộ gia đình được phép
mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất, xuất hiện thị trường bất động sản chính
thức. Theo đó người sử dụng đất có nhiều quyền năng hơn. Việc cấp
GCNQSDD là căn cứ pháp lý đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng
đất. Về việc cấp GCNQSDĐ Chinh phủ và các cơ quan ban ngành đã ban
hành nhiều văn bản pháp luật cụ thể như sau (tính từ thời điểm Luật đất đai
năm 2013 có hiệu lực):
2.2.1. Các văn bản Luật
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/ 2013 của Quộc Hội:
Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66
điều so với luật hiện hành, các chương tăng mới là các nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai trước đây thuộc chương II Luật Đất đai năm 2003 tách ra (có 6
mục chuyển thành chương và bổ sung thêm một chương có nội dung mới). Luật
Đất đai sửa đổi đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng

nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 25/10/2017 của Hội nghị lần thứ 6
Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI, thể hiện được ý chí, nguyện vọng
của đại đa số nhân dân.
- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24
tháng 11 năm 2015.


16
2.2.2. Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 14/2017/TT-BTNMT ngày 20/07/2017 của Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc lập
bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày
06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết
thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 30/2013/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định thực hiện lồng ghép việc đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính và
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, xây dựng hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính;

- Thơng tư số 50/2013/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ban hành Định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nh à ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất;


17
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thơng tư số76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều
của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
2.3. Tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một
số nƣớc trên thế giới
2.3.1. Tại Trung Quốc
Theo điều 10, Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, đất
đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập
thể (đối với đất thuộc khu vực nông thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối
tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu
đối với toàn bộ đất đai của Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước
Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo điều 2 của
Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất đã được cho phép
chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện hiện nay, quyền sử dụng đất
tại Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sử dụng đất được “cấp” và
quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng đất được “cấp” là loại quyền
sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà
nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước, khơng thu riêng hoặc thu rất ít

và có thể thu hồi đất bất cứ lúc nào.Đối với trường hợp này, quyền sử dụng
đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng đất “giao”. Các doanh nghiệp,
người sử dụng đất được phép mua quyền sử dụng đất giao đối với một thửa
đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ
thể.Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thỏa thuận, đấu thầu