ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------  -----------

NGUYỄN TÙNG LÂM

Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA PHƢỜNG TRUNG THÀNH – THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2015”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chun ngành
Khoa
Khố học

: Chính quy
: Địa chính môi trƣờng
: Quản Lý Tài Nguyên
: 2012 - 2016

Thái Nguyên, năm 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------  -----------

NGUYỄN TÙNG LÂM

Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA PHƢỜNG TRUNG THÀNH – THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2015”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chun ngành
Khoa
Lớp
Khố học

: Chính quy
: Địa chính môi trƣờng
: Quản Lý Tài Nguyên
: K44 – ĐCMT N02
: 2012 - 2016

Giáo viên hƣớng dẫn: PGS.TS : PHAN ĐÌNH BINH
Khoa Quản Lý Tài Nguyên -Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2016


i

Lời cảm ơn
Thực tập tốt nghiệp trong một khoảng thời gian tuy ngắn nhƣng lại có ý
nghĩa vơ cùng quan trọng. Đây là thời gian giúp cho sinh viên kiểm nghiệm

những kiến thức đã đƣợc học ở trƣờng, từ thầy cơ, bạn bè. Bên cạnh đó nó
cịn giúp cho sinh viên làm quen với mơi trƣờng, tích lũy thêm kinh nghiệm
thực tế, tạo hành lang vững chắc cho sinh viên sau khi ra trƣờng có thể làm tốt
những cơng việc đƣợc giao. Đƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu trƣờng Đại
Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên,,
em đã thực tập tại ủy ban nhân dân phƣờng Trung Thành – thành phố Thái
Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên từ ngày 20/02/2016 đến ngày 30/4/2016 với đề
tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Trung
Thành, thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015”.
Để đạt đƣợc kết quả nhƣ ngày hôm nay là do sự giúp đỡ của Ban giám
hiệu trƣờng Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý
Tài Nguyên, các thầy cô giáo trong khoa, đặc biệt là thầy giáo PGS.TS PHAN
ĐÌNH BINH cùng với sự phấn đấu và nỗ lực của bản thân.
Nhân dịp này cho phép em đƣợc gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc
tới Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm
khoa Quản Lý Tài Nguyên,, các thầy cô giáo trong khoa và thầy giáo PGS.TS.
PHAN ĐÌNH BINH đã giúp đỡ em hồn thành khóa luận.
Em cũng xin chân thành cảm ơn lãnh đạo ủy ban nhân dân phƣờng
Trung Thành, thành phố Thái Nguyên cùng tồn thể cán bộ cơng chức, viên
chức đang làm việc tai UBND Phƣờng đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ
em rất nhiều trong thời gian thực tập.
Mặc dù bản thân em đã rất cố gắng nhƣng không thể tránh đƣợc những
thiếu sót, em rất mong đƣợc sự góp ý của thầy cơ và bạn bè.
Em xin chân thành cảm ơn!
Trung Thành, ngày 15 tháng 5 năm 2016
Sinh viên
Nguyễn Tùng Lâm


ii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1.Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2013 - 2015 .................................... 32
Bảng 4 2: Hiện trạng sử dụng đất Phƣờng Trung Thành năm 2013 ......................... 34
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại phƣờng Trung Thành giai
đoạn 2013 - 2015 ....................................................................................................... 38
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ tại phƣờng Trung Thành ................................... 41
giai đoạn 2013 – 2015 ............................................................................................... 41
Bảng 4.5: Kết quả để thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Trung Thành43
giai đoạn 2013 – 2015 ............................................................................................... 43
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phƣờng Trung Thành
giai đoạn 2013 - 2015 ................................................................................................ 45
Bảng 4.7: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển .......................................... 48
quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 48
Bảng 4.8: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển đổi quyền sử dụng đất ..... 50
Bảng 4.9: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển nhƣợng QSDĐ ................. 52
Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất53
Bảng 4.11: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về tặng cho quyền sử dụng đất ....... 55
Bảng 4.12: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về thừa kế ........................................ 57
quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 57
Bảng 4.13: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về thế chấp quyền sử dụng đất ........ 58
Bảng 4.14: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 60
Bảng 4.15: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất ...................................................................................................... 61


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH


Hình 4.1. Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời ngƣời dân phƣờng Trung Thành về
các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................................................. 63
Hình 4.2. Sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Trung Thành về chuyển
quyền sử dụng đất theo nhóm đối tƣợng điều tra ................................................................ 64


iv

DANH MỤC VIẾT TẮT

Từ,cụm từ

Nghĩa của từ,cụm từ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

CBQL

Cán bộ quản lý

NDSXNN

Nhân dân sản xuất nông nghiệp


NDSXPNN

Ngƣời dân sản xuất phi nông nghiệp


v


vi

MỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 5
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ ....................................................................... 6
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ .................................................................. 6
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ............................................ 10
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa
tại xã, phƣờng, ......................................................................................... 14
PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... 21
3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 21

3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................ 21
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 21
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 21
3.3. Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi .......................................... 21
3.3.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 21
3.3.2. Các chỉ tiêu nghiên cứu ......................................................................... 21
3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................................... 22


vii

3.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu ................................................................ 22
3.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu .................................... 22
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 23
4.1. Tình hình cơ bản của phƣờng Trung Thành ............................................ 23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của phƣờng Trung Thành ....................................... 23
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của phƣờng Trung Thành .............................. 25
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai
tại phƣờng Trung Thành .......................................................................... 34
4.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phƣờng Trung Thành ..... 31
4.2.1. Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn phƣờng Trung Thành
giai đoạn 2013 - 2015 .............................................................................. 31
4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhƣợng QSDĐ
trên địa bàn phƣờng Trung Thành giai đoạn 2013-2015 ........................ 31
4.2.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
tại phƣờng Trung Thành giai đoạn 2013-2015 ....................................... 33
4.2.4. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ
trên địa bàn phƣờng Trung Thành giai đoạn 2013 - 2015 ...................... 34
4.2.5. Đánh giá công tác để thừa kế QSDĐ tại phƣờng Trung Thành
giai đoạn 2013 - 2015 .............................................................................. 35

4.2.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại phƣờng Trung Thành
giai đoạn 2013 - 2015 .............................................................................. 37
4.2.7. Đánh giá công tác bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại phƣờng Trung Thành
giai đoạn 2013- 2015 ............................................................................... 38
4.2.8. Đánh giá cơng tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại phƣờng Trung Thành
giai đoạn 2013 - 2015 .............................................................................. 39
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Trung Thành
về chuyển QSDĐ ..................................................................................... 39


viii

4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Trung Thành
về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra ....... 40
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Trung Thành
về các hình thức chuyển QSDĐ .............................................................. 49
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Trung Thành
về các hình thức chuyển QSDĐ .............................................................. 62
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 66
5.1. Kết luận .................................................................................................... 55
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 56


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Trải qua hàng trăm triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên,
Đất đai dã trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trƣờng sống, là sản

phẩm của tự nhiên ban tặng cho con ngƣời, là địa bàn phân bố dân cƣ, xây
dựng các cơng trình văn hóa, kinh tế xã hội, an ninh quốc phịng.
Đất đai có những đặc trƣng khiến nó không giống bất cứ tƣ liệu sản
xuất nào. Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài
nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài ngun giới hạn về số lƣợng, có
vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển đƣợc theo ý muốn chủ
quan của con ngƣời. Đất đai - tƣ liệu sản xuất đặc biệt, vừa là đối tƣợng, vừa
là công cụ lao động. Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam ra đời năm 1988
trƣớc sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trƣờng, chỉ trong 5 năm đƣa
vào sử dụng đã bộc lộ nhiều hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng. Luật
Đất đai 1993 ra đời nhằm khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1988,
nhƣng chỉ áp dụng trong vòng 10 năm đã phải sửa đổi 2 lần vào năm 1998 và
năm 2001 để đáp ứng những yêu cầu của sự phát triển. Sự ra đời của Luật Đất
đai 2003 đƣợc xem nhƣ là bƣớc đột phá trong công tác quản lý nhà nƣớc về
đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà nƣớc quản lý chặt quỹ đất của mình và
ngƣời sử dụng đất có điều kiện phát huy tối đa tiềm năng của đất.
Phƣờng Trung Thành là một trong những phƣờng nằm trong sự quản lý
của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Trong những năm vừa qua
việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và chủ sử
dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt đƣợc nhiều thành tích đáng
kể. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình


2

thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy đƣợc những mặt tồn tại và yếu kém
trong công tác quản lý Nhà nƣớc về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo
quyền lợi cũng nhƣ nghĩa vụ của Nhà nƣớc và chủ sở hữu trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những
kết quả đã đạt đƣợc, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử

dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, đƣợc sự nhất trí của Ban giám
hiệu Nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài nguyên, Trƣờng Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của thầy giáo PGS.TS Phan
Đình Binh, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền
sử dụng đất của Phường Trung Thành - Thành Phố Thái Nguyên - Tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá đƣợc công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn Phƣờng Trung
Thành trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015, nhằm xác định đƣợc
những kết quả đạt đƣợc và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển
QSDĐ tại địa phƣơng. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng
đất trên địa bàn Phƣờng Trung Thành.
- Đánh giá đƣợc kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm
2013 đến năm 2015 của Phƣờng Trung Thành.
- Điều tra sự hiểu biết của ngƣời dân địa phƣơng về chuyển QSDĐ và
đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tƣợng.


3

1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên củng cố đƣợc những kiến thức đã
học trong nhà trƣờng.
- Ý nghĩa trong thực tế: Giúp cho sinh viên tiếp cận, học hỏi và đƣa ra
những cách xử lý đối với những tình huống trong thực tế.



4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật đất đai năm 2003
 Luật Đất đai năm 2003
 Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
Phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003
 Thơng tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sở địa chính
 Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 của
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành về quy định sử dụng đất
 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 13 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
 Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về hƣỡng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 13
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi nhà nƣớc thu
hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai
 Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9 tháng 4 năm 2008 của Chính
phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 13
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
- Luật đất đai năm 2013
 Luật Đất đai năm 2013



5

 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ Quy định về Giá đất;
 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ Quy định về Thu tiền sử dụng đất;
 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ Quy định về Thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc;
 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ Quy định về Bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
 Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 29 tháng 8 năm 2014của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
 Thông tƣ số 25/2014/TT-BTNMT ngày 7 tháng 8 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về bản đồ địa chính;
 Thơng tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về hồ sơ địa chính
 Thơng tƣ số 28/2014/TT-BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất
 Thông tƣ số 29/2014/TT-BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định chi tiết về việc lập, điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất
 Thông tƣ số 30/2014/TT-BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.



6

2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Luật Đất đai 1987 Nhà nƣớc quy định một phạm vi hẹp trong việc
chuyển QSDĐ nhƣ chỉ quy định cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nơng
nghiệp, cịn các hình thức nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp
và thừa kế thì không đƣợc pháp luật công nhận. Tuy nhiên trong thực tế các
hình thức này vẫn xảy ra.
Đến Luật đất đai 1993, Nhà nƣớc đã thừa nhận đất đai có giá trị sử
dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép ngƣời sử dụng đƣợc
quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dƣới các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau
10 năm thực hiện đã thu đƣợc những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh
tế phát triển. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 còn
nhiều điểm chƣa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nƣớc. Tại kỳ
họp thứ 4, quốc hội khóa XI thơng qua luật đất đai 2003.
Luật đất đai 2003, Nhà nƣớc vẫn tiếp tục giữ lại các hình thức chuyển
QSDĐ nhƣ luật đất đai 1993 nhƣng cụ thể hơn và bổ sung thêm việc chuyển
quyền sử dụng đất dƣới các hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh
gá trị QSDĐ và thủ tục cũng nhƣ nhiều vấn đề khác có liên quan.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Để hòa nhập với các nƣớc trong khu vực và trên thế giới. Việt Nam đã
và đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nƣớc. Xã hội ngày càng phát
triển kéo theo nhu cầu về đất đai làm cho thị trƣờng đất đai diễn ra ngày càng
sôi động. Nhu cầu chuyển QSDĐ của ngƣời sử dụng cũng cũng tăng theo. Vì
vậy việc chuyển QSDĐ cũng nhƣ cơng tác quản lý hành chính nhà nƣớc về
đất đai là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù



7

hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngƣời sử dụng cũng nhƣ
toàn xã hội.
Phƣờng Trung Thành nằm ở phía nam của Thành phố Thái Nguyên,
cách trung tâm thành phố khoảng 8 km. Nằm trên địa bàn có tuyến đƣờng sắt
Hà Nội - Thái Nguyên, đƣờng Quốc lộ 3, đƣờng Cách Mạng Tháng Tám và
nhiều tuyến đƣờng trục chính khác chạy qua tạo điều kiện thuận lợi cho việc
giao lƣu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội.
Kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý
chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung
quản lý nhà nƣớc về đất đai cũng nhƣ hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ
về đất đai. Các cấp lãnh đạo UBND phƣờng Trung Thành cùng các ngành liên
quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai
nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại đại phƣơng, từ đó góp phần vào
sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng nhƣ sự phát triển thị
trƣờng đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phƣơng thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.



8

- Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải
là ngƣời cùng một xã, phƣờng, thị trấn với ngƣời chuyển đổi. (Điều 99 Nghị
định 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[1], [2]
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trƣơng
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì khơng phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, lệ phí đo đạc. (Điều 102 Nghị định
181/2004/NĐ-CP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đƣợc nhà nƣớc giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ ngƣời khác thì đƣợc chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn thuận tiện
cho sản xuất nông nghiệp. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[2]
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
Chuyển nhƣợng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho ngƣời khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trƣờng hợp này ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển quyền sử dụng một
khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đƣợc
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhƣợng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng
QSDĐ trừ các trƣờng hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP nhƣ sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trƣờng hợp mà nhà nƣớc không cho phép chuyển
nhƣợng, tặng cho QSDĐ.



9

+ Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSDĐ chuyên
trồng lúa nƣớc, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trƣờng hợp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp không
đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nƣớc.
+ Hộ gia đình, cá nhân khơng đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đó.
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi đƣợc nhận chuyển nhƣợng
QSDĐ trong khu cơng nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007)[8]


10

2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất nhƣờng
QSDĐ của mình cho ngƣời khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà ngƣời sử dụng nhƣờng cho ngƣời
khác là đất khơng có nguồn gốc từ th, còn đất mà ngƣời sử dụng cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 2003 thì việc cho thuê lại
chỉ diễn ra với đất mà ngƣời sử dụng đất đã thuê của Nhà nƣớc trong một số
trƣờng hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 1993 thì khơng cấm việc này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của
mình cho ngƣời khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhƣợng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nƣớc thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép ngƣời sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó QSDĐ đƣợc coi nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt nên ngƣời
sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy
định của Luật Dân sự về để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
Nếu những ngƣời đƣợc hƣởng thừa kế QSDĐ của ngƣời đã mất mà
thỏa thuận đƣợc thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc
mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;


11

- Nếu khơng có di chúc hoặc tồn bộ di chúc khơng hợp pháp hoặc phần
nào khơng hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, ngƣời trong cùng
một hàng đƣợc hƣởng nhƣ nhau, chỉ khi khơng có ngƣời này ở hàng trƣớc thì
ngƣời đứng hàng sau mới đƣợc hƣởng:
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con
nuôi của ngƣời đã chết
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của ngƣời đã chết
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của ngƣời đã chết, bác ruột, chú ruột,

cậu ruột, cơ ruột, dì ruột của ngƣời đã chết, cháu ruột của ngƣời chết mà
ngƣời chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cơ ruột. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007)[8]
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho ngƣời khác theo quan hệ
tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thƣờng diễn
ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng khơng loại trừ ngồi quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền khơng phải là mới
nhƣng trƣớc đây khơng có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh ngƣời ta cứ
áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhƣợng QSDĐ mà
ngƣời chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trƣờng hợp này để trốn thuế nên Nhà nƣớc đã quy định cụ thể những
trƣờng hợp nào đƣợc phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc
thuế thu nhập và những trƣờng hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất


12

Thế chấp QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất mang QSDĐ của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào
đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một
thời gian theo thỏa thuận. Vì vậy, ngƣời ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền
nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
đƣợc một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân đƣợc vay vốn
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của ngƣời lao động.

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng nhƣ những ngƣời cho vay khác thực hiện đƣợc chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tƣơng tự nhƣ quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà ngƣời sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo
lãnh cho một ngƣời khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chƣa có tiền trả
ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tƣơng tự nhƣ quyền thế chấp.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
ngƣời khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là
sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức


13

mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Khi ngƣời sử dụng đất thuộc các đối tƣợng đƣợc chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại
Điều 106 Luật Đất đai 2003 nhƣ sau:
1. Có giấy chứng nhận QSDĐ
2. Đất khơng có tranh chấp

3. QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
4.Trong thời hạn sử dụng đất
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền của mình
cũng đƣợc quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP nhƣ sau:
1- Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nƣớc giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau:
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất không đƣợc phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc khơng đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ đƣợc
thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì đƣợc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;


14

- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
đƣợc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân đƣợc thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nƣớc giao không thu tiền sử dụng đất đƣợc xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển

QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất đƣợc xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trƣờng hợp đƣợc miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật đƣợc xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm ngƣời thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê đƣợc chuyển nhƣợng QSDĐ thực hiện nhƣ sau: Tổ chức kinh tế,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ đƣợc phép chuyển nhƣợng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tƣ xây dựng nhà ở theo dự án đƣợc xét duyệt; trƣờng hợp
dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì đƣợc phép chuyển
nhƣợng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tƣ theo dự án thành phần của
dự án đầu tƣ đƣợc xét duyệt; không cho phép chuyển nhƣợng QSDĐ dƣới
hình thức bán nền mà chƣa xây dựng nhà ở. (Điều 101 Nghị định số 181/NĐCP)[2] ( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]


15

2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về ngƣời nhận chuyển QSDĐ
nhƣ sau:
1) Ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ đƣợc quy định nhƣ sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai và Điều
102 của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận QSDĐ thơng qua nhận
chuyển nhƣợng QSDĐ trừ trƣờng hợp quy định tại Điều 103 của nghị định này;

ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi đƣợc nhận QSDĐ thơng qua nhận chuyển
nhƣợng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đƣợc nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và
khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trƣờng hợp quy định tại Điều 103 của
Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đƣợc nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc trƣờng hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai đƣợc nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, nhận
thừa kế nhà ở, đƣợc tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới đƣợc hình thành thơng qua góp
vốn bằng QSDĐ đƣợc nhận QSDĐ từ ngƣời tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi đƣợc nhận QSDĐ thơng qua việc Nhà
nƣớc giao đất;