BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

NGHĨA VỤ CUNG CẤP THƠNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG
MUA BÁN TÀI SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA
BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành Luật Dân sự

Giáo viên hướng dẫn: Th.s Lê Thị Diễm Phương
Tác giả: Trương Hồng Anh
MSSV: 1055020010

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp này là cơng trình nghiên cứu của bản
thân. Các thơng tin và tài liệu trong khóa luận đều được trích dẫn nguồn cụ thể, đảm
bảo tính chính xác và hồn tồn trung thực.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 07 năm 2014
Tác giả luận văn

Trương Hoàng Anh


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến các Thầy Cô trong khoa
Luật Dân sự, cũng như tất cả các Thầy Cô đang giảng dạy và công tác tại Trường Đại
học Luật TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là cơ giáo hướng dẫn của em – Th.s Lê Thị Diễm

Phương đã tận tình chỉ dạy, giúp đỡ và tạo mọi điều kiện thuận lợi để em có thể hồn
thành khóa luận tốt nghiệp này.
Mặc dù em đã cố gắng để thực hiện đề tài một cách hồn chỉnh nhất nhưng do
trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên khó tránh khỏi một
số sai sót nhất định. Em rất mong nhận được sự góp ý và nhận xét của các Thầy Cơ để
bổ sung kiến thức và tích lũy thêm kinh nghiệm cho bản thân mình.
Cuối cùng, em xin kính chúc các Thầy Cơ ln dồi dào sức khỏe và thành công
trong cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn!
TP. Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 07 năm 2014
Tác giả luận văn

Trương Hoàng Anh


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ...............................................................................................................1
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA
VỤ CUNG CẤP THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN .........5
1.1. Tổng quan về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản 5
1.1.1. Khái quát chung về hợp đồng mua bán tài sản .....................................................5
1.1.2. Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản ............................8
1.2. Các quy định của pháp luật liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin trong
hợp đồng mua bán tài sản ......................................................................................... 16
1.2.1. Chủ thể ............................................................................................................... 16
1.2.2. Đối tượng của nghĩa vụ ..................................................................................... 24
1.2.3. Hình thức cung cấp thông tin ............................................................................ 29
1.2.4. Thời điểm thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin ............................................. 31
1.2.5. Hậu quả pháp lý do vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin ................................ 33
1.2.6. Ý nghĩa của quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin ....................................... 38

CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ CUNG CẤP
THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ KIẾN NGHỊ
HOÀN THIỆN ........................................................................................................... 40
2.1. Thực trạng áp dụng pháp luật Việt Nam về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong
hợp đồng mua bán tài sản ......................................................................................... 40
2.1.1. Bất cập trong quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin theo Điều 442 Bộ luật
dân sự năm 2005 .......................................................................................................... 40
2.1.2. Bất cập trong quy định về chủ thể có nghĩa vụ cung cấp thơng tin .................. 44
2.1.3. Bất cập trong quy định về hình thức cung cấp thông tin .................................. 46
2.1.4. Bất cập trong quy định về thời điểm thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin..... 48
2.1.5. Bất cập trong quy định về hậu quả pháp lý do vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông
tin ................................................................................................................................. 49
2.2. Kiến nghị và phƣơng hƣớng hoàn thiện ........................................................... 56
2.2.1. Kiến nghị về chủ thể có nghĩa vụ cung cấp thông tin ........................................ 56
2.2.2. Bổ sung quy định về hình thức và thời điểm thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông
tin ................................................................................................................................. 60
2.2.3. Kiến nghị về hậu quả pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin .......... 62
2.2.4. Kiến nghị sửa đổi quy định tại Điều 442 Bộ luật dân sự năm 2005 ................. 64
KẾT LUẬN ................................................................................................................ 66


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội, hoạt động mua bán là một hoạt
động cơ bản, đã tồn tại và phát triển từ rất lâu đời. Và hợp đồng mua bán tài sản cũng
chính là một trong những giao dịch dân sự phổ biến, là điều kiện tiền đề hình thành
nên các giao dịch khác.
Để việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản diễn ra một cách thuận

tiện và có hiệu quả, thì các bên tham gia trong hợp đồng phải giúp đỡ, hỗ trợ lẫn nhau
trên tinh thần hợp tác, thiện chí, trung thực và ngay thẳng. Bên cạnh đó, khơng phải
lúc nào các bên cũng trong trạng trái cân bằng về thông tin. Bên bán thường là chủ thể
có ưu thế hơn do nắm bắt được nhiều thông tin liên quan đến tài sản trong hợp đồng.
Xuất phát từ cơ sở đó, pháp luật đã quy định bên bán phải có nghĩa vụ cung cấp những
thông tin cần thiết và hướng dẫn cho bên mua cách sử dụng tài sản.
Quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản sẽ
giúp cho bên mua có nhận thức rõ ràng và toàn diện hơn về tài sản mua bán, từ đó có
thể đưa ra quyết định giao kết hay khơng giao kết hợp đồng một cách chính xác, khai
thác tối đa lợi ích của tài sản, đồng thời phịng tránh những rủi ro có thể xảy ra trong
q trình sử dụng. Ngoài ra, quy định về nghĩa vụ cung cấp thơng tin cịn là cơ sở pháp
lý quan trọng tạo điều kiện cho công tác thực thi pháp luật diễn ra một cách nghiêm
minh, chính xác và hiệu quả; nâng cao ý thức của người dân khi tham gia trong các
quan hệ hợp đồng.
Ở Việt Nam, quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán
tài sản được ghi nhận tại Điều 435 Bộ luật dân sự năm 1995. Sau đó, Bộ luật dân sự
năm 2005, cụ thể là Điều 442, lại tiếp tục kế thừa quy định về nghĩa vụ này. Ngồi ra,
cũng có một số quy định khác nằm rải rác trong các văn bản pháp luật chuyên ngành.
Tuy nhiên, nhìn chung hệ thống pháp luật nước ta rất ít đề cập đến nghĩa vụ cung cấp
thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản. Đây là một điểm thiếu sót của các nhà làm
luật, bởi vì nghĩa vụ cung cấp thơng tin trong hợp đồng mua bán tài sản là một nghĩa
vụ rất quan trọng, nhằm hạn chế những rủi ro xảy ra trong hợp đồng. Trên thực tế
không phải ai cũng có khả năng nắm bắt được tất cả những thơng tin cần thiết liên
quan đến tài sản. Bên bán với tư cách là chủ thể nắm giữ tài sản, thường có nhiều
thơng tin liên quan đến tài sản hơn bên mua. Sự bất cân đối về thơng tin này chính là
bức tường ngăn cản các bên thiết lập một mối quan hệ thân thiện và bền vững trong
quá trình giao kết hợp đồng. Chính vì vậy, cần phải có những quy định cụ thể và rõ
ràng hơn về nghĩa vụ cung cấp thông tin nhằm bảo vệ sự công bằng và đảm bảo lợi ích
hợp pháp của các bên trong hợp đồng mua bán tài sản. Đó cũng chính là lý do, tác giả



2

đã chọn đề tài “Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản theo
quy định của Bộ luật dân sự năm 2005” để làm đề tài khóa luận của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán đã được một
số tác giả nghiên cứu trong các sách chun khảo, luận văn, luận án,… Ngồi ra cũng
có một số cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài, cụ thể như:
-

Đinh Thị Ngọc Mến (2009), Quy định của pháp luật về nghĩa vụ cung cấp
thông tin trong quan hệ bảo hiểm thương mại, Khóa luận cử nhân.

-

Đinh Trung Tụng (2005), Bình luận những nội dung mới của Bộ luật dân
sự năm 2005, NXB Tư pháp.

-

Đỗ Nguyễn Ngọc Bích (2011), Pháp luật về cơng bố thơng tin của cơng ty
đại chúng trên thị trường chứng khốn Việt Nam, Luận văn thạc sỹ.

-

Đỗ Văn Đại (2013), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án,
tập 1, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

-


Đỗ Văn Đại (2007), Nghĩa vụ thông tin trong pháp luật hợp đồng Việt Nam,
Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 11.

-

Hồng Thế Liên (chủ biên) (2013), Bình luận khoa học một số vấn đề cơ
bản của Bộ luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia.

-

Nguyễn Hồi Nam Phương (2008), Nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
mua bán tài sản, Khóa luận cử nhân.

-

Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Luật
dân sự Việt Nam, NXB Trẻ, TP. Hồ Chí Minh.

-

Nguyễn Thị Mỹ Ân (2007), Nghĩa vụ công bố thông tin của công ty đại
chúng theo pháp luật chứng khốn Việt Nam, Khóa luận cử nhân.

-

Nguyễn Thị Thúy Kiều (2011), Nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên vay
trong quan hệ hợp đồng tín dụng, Khóa luận cử nhân.

-


Trương Anh Tuấn (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự - Phần nghĩa
vụ và hợp đồng dân sự, NXB Lao Động.

-

Viện Khoa học pháp lý (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm
2005, tập II, NXB Chính trị.

-

Vương Hồng Sơn (2007), Chế độ pháp lý hoạt động công bố thông tin trên
thị trường chứng khốn và hướng hồn thiện, Khóa luận cử nhân.

Các cơng trình khoa học trên cũng đề cập đến nghĩa vụ cung cấp thông tin trong
hợp đồng mua bán tài sản như một phần trong nội dung nghiên cứu, nhưng chưa đi sâu
vào nghiên cứu một cách có hệ thống, cụ thể và rõ ràng về vấn đề này. Vì vậy, cần


3

thiết phải có đề tài nghiên cứu về lý luận, thực tiễn của việc quy định và áp dụng các
quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản, từ đó đưa ra
các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về chế định này, tạo điều kiện
thuận lợi cho các bên trong giao lưu dân sự, thương mại và phát triển kinh tế.
Xuất phát từ mong muốn này, bước đầu trên cơ sở những nghiên cứu của các
tác giả về chế định, tơi tiếp tục tìm hiểu và phát triển tồn diện hơn để góp phần hồn
thiện các quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản nói
riêng và pháp luật hợp đồng nói chung ở nước ta.
3. Mục đích nghiên cứu

Đề tài “Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản theo quy
định của Bộ luật dân sự năm 2005” đặt ra những mục đích sau đây:
Thứ nhất, tìm hiểu một cách khái quát và toàn diện về cơ sở lý luận cũng như
các quy định của pháp luật Việt Nam có liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin
trong hợp đồng mua bán tài sản, trên cơ sở có sự liên hệ, so sánh và đối chiếu với các
quy định của pháp luật nước ngồi.
Thứ hai, tìm ra những điểm thiếu sót và bất cập trong việc vận dụng các quy
định này vào thực tiễn, để từ đó đề xuất một số kiến nghị góp phần sửa đổi, bổ sung và
hoàn thiện quan hệ pháp luật về hợp đồng.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là những quy định có liên quan đến nghĩa
vụ cung cấp thông tin của bên bán đối với bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản,
được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005.
Phạm vi nghiên cứu của khóa luận giới hạn trong các quy định của Bộ luật dân
sự hiện hành, bên cạnh đó, liên hệ với các quy định có liên quan và pháp luật của các
nước trên thế giới. Đồng thời, khảo sát về thực trạng áp dụng thông qua các bản án cụ
thể.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ
nghĩa Mác – Lênin, kết hợp giữa phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để nghiên
cứu vấn đề một cách tồn diện, khơng chỉ xem xét dựa trên cơ sở lý luận mà còn khảo
sát thực tiễn và tham khảo kinh nghiệm của một số nước trên thế giới.


4

Trong Chương 1, cụ thể là ở mục 1.1 (Tổng quan về nghĩa vụ cung cấp thông
tin trong hợp đồng mua bán tài sản), tác giả đã sử dụng phương pháp hệ thống, tổng
hợp các kiến thức một cách khái quát và đầy đủ nhất dựa trên các nguồn tài liệu khác
nhau để trình bày về cơ sở lý luận của nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng

mua bán tài sản. Sau đó, ở mục 1.2 (Các quy định của pháp luật liên quan đến nghĩa vụ
cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản), tác giả đã phân tích các quy định
của pháp luật Việt Nam có liên quan đến nghĩa vụ này, trên cơ sở so sánh và liên hệ
với pháp luật nước ngoài.
Trong Chương 2, tác giả tiếp tục sử dụng phương pháp phân tích ở mục 2.1
(Thực trạng áp dụng pháp luật Việt Nam về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp
đồng mua bán tài sản) để tìm ra một số điểm thiếu sót và bất cập cịn tồn tại trong quá
trình vận dụng các quy định này vào thực tiễn, đồng thời cũng so sánh với thực tiễn xét
xử ở nước ngồi. Từ đó, tiến hành tổng hợp ở mục 2.2 (Kiến nghị và phương hướng
hoàn thiện) để đưa ra biện pháp khắc phục và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về
nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản. Ngoài ra, tác giả cũng sử
dụng phương pháp chứng minh, giải thích kết hợp với dẫn chứng cụ thể để nâng cao
tính thuyết phục, rõ ràng và cụ thể hơn.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng
Thông qua việc nghiên cứu cơ sở lý luận, thực tiễn pháp lý cũng như các quy
định có liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thơng tin trong hợp đồng mua bán tài sản,
khóa luận đã có những đóng góp khoa học và giá trị ứng dụng cụ thể như sau:
Thứ nhất, là nguồn tài liệu tham khảo phục vụ cho cơng tác tìm hiểu, học tập,
nghiên cứu liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản.
Thứ hai, giúp cho các chủ thể tham gia trong quan hệ mua bán tài sản hoặc
những người quan tâm trong lĩnh vực này có nhận thức rõ ràng và tồn diện hơn về các
quy định có liên quan, từ đó điều chỉnh hành vi của mình một cách đúng đắn và phù
hợp để không phải gánh chịu những hậu quả pháp lý bất lợi mà luật quy định.
Thứ ba, những ý kiến và quan điểm cá nhân mà tác giả đưa ra có tính chất tham
vấn hoặc gợi mở góp phần xây dựng các quan hệ pháp luật hợp đồng nói chung và
nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản nói riêng ngày càng hồn
thiện. Trên cơ sở đó, những người nghiên cứu về sau có thể tham khảo, phát triển hoặc
đưa ra những quan điểm khác hợp lý và thuyết phục hơn.
7. Kết cấu của khóa luận
Ngồi phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, khóa

luận gồm hai chương:


5

Chương 1: Cơ sở lý luận và quy định của pháp luật về nghĩa vụ cung cấp thông
tin trong hợp đồng mua bán tài sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng
mua bán tài sản và kiến nghị hoàn thiện.

CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
VỀ NGHĨA VỤ CUNG CẤP THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG
MUA BÁN TÀI SẢN
1.1. Tổng quan về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản
1.1.1. Khái quát chung về hợp đồng mua bán tài sản
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm
Nền kinh tế ngày càng phát triển, theo đó nhu cầu mua bán của người dân ngày
càng tăng cao. Hợp đồng mua bán tài sản chính là một giao dịch dân sự cơ bản tạo
điều kiện cho mọi cá nhân, tổ chức mua bán tài sản nhằm thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt,
tiêu dùng, sản xuất và kinh doanh của mình.
Việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản là cơ sở để hình thành mối quan hệ
pháp lý về mua bán giữa các bên. Cũng như hầu hết các hợp đồng dân sự khác, hợp
đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập quyền và nghĩa vụ
của các bên đó dựa trên nguyên tắc chung về việc giao kết hợp đồng dân sự, cụ thể là
tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội, tự nguyện,
bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.1
Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận
tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”. Như vậy, hợp
đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán nhằm làm phát sinh,

thay đổi cũng như chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình mua bán tài
sản. Cụ thể là thông qua hợp đồng đã làm phát sinh, chấm dứt quyền tài sản của người
mua và người bán. “Việc mua bán đã làm chấm dứt quyền sở hữu của người bán đối
với vật đem bán, đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của người mua đối với tài sản
đó”.2
Trong hợp đồng mua bán bao giờ cũng có bên bán và bên mua. Bên bán có
nghĩa vụ chuyển giao tài sản, chuyển quyền sở hữu cho bên mua và có quyền nhận tiền
bán tài sản; cịn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản mua và trả tiền cho bên bán theo
thời hạn, số lượng và phương thức mà các bên đã thỏa thuận.
1

Viện Khoa học pháp lý (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập II, NXB Chính trị, tr. 278.

2

Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, tập 2, NXB Công an nhân dân, tr. 120.


6

Hợp đồng mua bán tài sản vừa mang những đặc điểm chung của một hợp đồng
dân sự thông thường, vừa mang những đặc điểm riêng biệt và đặc thù của một loại hợp
đồng mua bán. Hợp đồng này có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, “hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng ưng thuận. Sự ưng thuận
được hiểu là hợp đồng có giá trị từ khi các bên thỏa thuận xong các nội dung chủ yếu
của hợp đồng dưới một hình thức tương ứng”.3 Hợp đồng mua bán hàng hóa phải có
sự biểu lộ và thống nhất ý chí giữa bên mua và bên bán. Nếu chỉ có một bên thể hiện ý
chí của mình và bên kia khơng chấp nhận thì khơng thể hình thành nên quan hệ hợp
đồng. Do đó, hợp đồng mua bán tài sản chỉ hình thành dựa trên sự thống nhất ý chí của
các bên về nội dung trong hợp đồng. Các bên có quyền tự do thể hiện ý chí của mình

nhưng phải cùng nhau thỏa thuận để đạt được sự thống nhất chung. Tuy nhiên, hợp
đồng mua bán tài sản chỉ có hiệu lực pháp luật khi ý chí thống nhất của các bên phù
hợp với ý chí của nhà nước và trong khuôn khổ của pháp luật.
Thứ hai, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ. Tính song vụ được thể
hiện ở việc các bên trong hợp đồng đều có quyền và nghĩa vụ đối lập nhau một cách
tương xứng. Quyền của bên bán tương ứng với nghĩa vụ của bên mua và ngược lại. Cụ
thể, bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận vật và trả tiền mua vật; cịn bên mua có
quyền u cầu bên bán chuyển giao vật và nhận tiền bán vật.
Thứ ba, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có đền bù. Khoản tiền mà bên
mua tài sản phải trả cho bên bán tài sản chính là khoản đền bù về việc mua bán tài sản.
Ngược lại, để nhận được khoản tiền đó thì bên bán phải giao tài sản và chuyển quyền
sở hữu tài sản cho bên mua. Đây cũng là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán
với hợp đồng trao đổi và hợp đồng tặng cho tài sản. Theo khoản 1 Điều 463 Bộ luật
dân sự năm 2005, “hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các
bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau”. Như vậy, “hợp
đồng mua bán và hợp đồng trao đổi tài sản đều thuộc nhóm hợp đồng chuyển giao
quyền sở hữu tài sản và mang tính song vụ, nhưng sự đền bù ở hợp đồng trao đổi tài
sản lại là một tài sản khác có giá trị tương ứng”.4 Còn trong hợp đồng tặng cho tài sản,
bên được tặng cho khơng phải thanh tốn một khoản tiền đền bù nào cho bên tặng cho.
Cụ thể, Điều 465 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Bên tặng cho giao tài sản của
mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù”.

3

Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật Dân sự Việt Nam, NXB Đại học Quốc
gia, tr. 437.
4

Bộ Tư pháp (1997), Bình luận khoa học một số vấn đề cơ bản của Bộ luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia,
tr.186.



7

Thứ tư, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao
quyền sở hữu đối với tài sản từ bên bán sang bên mua. Đặc điểm này là yếu tố phân
biệt giữa hợp đồng mua bán với các loại hợp đồng khác. Chẳng hạn như trong hợp
đồng cho thuê hoặc cho mượn tài sản, bên cho thuê/cho mượn tài sản chỉ chuyển giao
quyền sử dụng tài sản cho bên kia nhưng không chuyển giao quyền sở hữu đối với tài
sản.


8

1.1.1.2. Nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản
Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng mua bán tài sản có thể bao
gồm những nội dung như: đối tượng, giá cả, phương thức thanh toán, thời điểm thực
hiện hợp đồng, địa điểm, phương thức giao tài sản, quyền và nghĩa vụ của các bên,...
Khi giao kết hợp đồng mua bán, các bên phải đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp
luật về nghĩa vụ cung cấp thông tin liên quan đến những nội dung trên. Ví dụ: nếu đối
tượng của nghĩa vụ là căn nhà thì cần phải cung cấp đầy đủ, trung thực, rõ ràng các
thơng tin về hiện trạng căn nhà, tình trạng pháp lý cũng như các thủ tục cần thiết để
giao kết hợp đồng mua bán nhà; nếu bên bán muốn giao tài sản trước thời hạn mà hai
bên đã thỏa thuận thì bên bán phải thơng báo cho bên mua biết và phải được bên mua
đồng ý; nếu các bên thỏa thuận địa điểm giao tài sản là nơi ở của bên bán, thì bên bán
phải có trách nhiệm cung cấp địa chỉ nơi ở của mình một cách chính xác và rõ ràng.
Hợp đồng mua bán tài sản có đặc điểm là một hợp đồng song vụ, quyền của bên
bán tương ứng với nghĩa vụ của bên mua và ngược lại. Do đó, nếu một bên khơng thực
hiện hay thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ của mình, thì quyền lợi của
bên kia sẽ bị vi phạm. Vì vậy, pháp luật quy định khá đầy đủ và chi tiết về nghĩa vụ

của bên bán và bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản, cũng như trách nhiệm của
các bên khi không thực hiện nghĩa vụ của mình.
Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua theo đúng số lượng, chất lượng,
chủng loại, đồng bộ cũng như giao đúng thời gian, địa điểm và phương thức mà các
bên đã thỏa thuận (Điều 435, Điều 436 và Điều 437 Bộ luật dân sự năm 2005). Bên
bán cũng phải chuyển quyền sở hữu tài sản sang cho bên mua đúng theo cam kết. Thời
điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản là khi đăng ký chuyển quyền sở hữu,
đối với động sản là khi giao nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Điều 439
Bộ luật dân sự năm 2005). Thông thường thời điểm chuyển quyền sở hữu cũng là thời
điểm chuyển giao rủi ro, tuy nhiên các bên cũng có quyền thỏa thuận khác (Điều 440
Bộ luật dân sự năm 2005). Bên cạnh đó, pháp luật cịn quy định nghĩa vụ bảo hành của
bên bán đối với tài sản giao cho bên mua. Bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật
đem bán trong một thời gian do hai bên thỏa thuận hay do pháp luật quy định. Trong
thời hạn bảo hành nếu vật mua bán bị hư hỏng không do lỗi của bên mua thì bên bán
phải sửa chữa vật, chịu chi phí sửa chữa và chi phí vận chuyển (Điều 446 Bộ luật dân
sự năm 2005). Ngoài ra, để đảm bảo cho bên mua có thể nắm bắt được những thông
tin cần thiết nhằm khai thác được lợi ích tối đa từ tài sản, pháp luật đã quy định bên
bán phải có nghĩa vụ cung cấp thơng tin và hướng dẫn cách sử dụng tài sản cho bên
mua. Nếu bên bán khơng thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có thể hủy bỏ hợp đồng
và yêu cầu bồi thường thiệt hại (Điều 442 Bộ luật dân sự năm 2005). Bên bán cịn có


9

trách nhiệm đảm bảo quyền sở hữu vật đem bán và đứng về phía người mua khi có
người thứ ba tranh chấp quyền sở hữu tài sản (Điều 443 Bộ luật dân sự năm 2005).
Bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản mà bên bán giao, khi tài sản này đáp ứng đầy
đủ các yêu cầu về chất lượng, số lượng và các tiêu chuẩn khác như đã thỏa thuận. Đây
vừa là quyền, vừa là nghĩa vụ của bên mua. Đồng thời, bên mua cũng có trách nhiệm
thanh tốn đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm mà các bên đã thỏa thuận (Điều 438

Bộ luật dân sự năm 2005). Nếu bên mua chậm trả tiền thì phải trả lãi đối với số tiền
chậm trả theo lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời
gian chậm trả, trừ trường có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác (khoản 2 Điều
305 Bộ luật dân sự năm 2005). “Về nghĩa vụ kiểm tra tài sản trước khi mua, Bộ luật
dân sự không quy định, song nói chung khi bên mua nhận tài sản là coi như đã kiểm
tra tài sản khi mua rồi và chấp nhận. Nghĩa vụ bảo hành chỉ áp dụng đối với các
khuyết tật ẩn giấu mà thôi”.5
1.1.2. Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản
1.1.2.1. Cơ sở hình thành
Cơ sở hình thành nên nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài
sản xuất phát từ nguyên tắc thiện chí, trung thực, tự do và bình đẳng. Đây chính là
những ngun tắc cơ bản, là tư tưởng pháp lý chủ đạo xuyên suốt trong các quan hệ
dân sự, được quy định tại Điều 4 (Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận),
Điều 5 (Nguyên tắc bình đẳng) và Điều 6 (Nguyên tắc thiện chí, trung thực) của Bộ
luật dân sự năm 2005. Trong quan hệ hợp đồng, các nguyên tắc trên cịn được cụ thể
hóa tại Điều 389 Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:
“Việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:
1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không đươc trái pháp luật, đạo đức xã hội;
2. Tự nguyện, bình đẳng , thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.”
Một mối quan hệ có diễn ra tốt đẹp và đạt được mục đích như mong muốn hay
khơng đều phụ thuộc vào ý chí và sự thiện chí của các bên trong mối quan hệ đó. Ý chí
ở đây là điều kiện cần và sự thiện chí là điều kiện đủ để có thể thiết lập một mối quan
hệ hợp đồng đúng với bản chất của nó. Ý chí là một yếu tố rất quan trọng, có tác động
chi phối đến các nội dung cơ bản của hợp đồng. Ý chí của mỗi người là khác nhau,
nhưng khi tham gia vào một quan hệ hợp đồng, các ý chí đó phải thống nhất với nhau
và sự thống nhất này phải được xây dựng trên nền tảng của sự tự do, tự nguyện và bình
5

Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật Dân sự Việt Nam, NXB Đại học Quốc
gia, tr. 440.



10

đẳng. Để đạt được điều này, các bên trong hợp đồng phải có tinh thần hợp tác, thiện
chí, trung thực và ngay thẳng.
Tuy nhiên, không phải lúc nào các bên trong hợp đồng mua bán tài sản cũng ở
trong trạng thái cơng bằng về thơng tin. Người bán ln có những hiểu biết nhất định
về đặc điểm, tính năng, cơng dụng cũng như phương thức sử dụng và bảo quản tài sản.
Có thể người bán sẽ khơng am hiểu tất cả thông tin liên quan đến tài sản nhưng trong
hầu hết các trường hợp, người bán thường nắm giữ nhiều thơng tin hơn người mua. Từ
đó dẫn đến vị thế bất cân xứng, bên bán trở thành chủ thể có nhiều ưu thế hơn so với
bên mua. Mà điều này trái ngược với nguyên tắc bình đẳng trong giao kết hợp đồng.
Bên cạnh đó, khi khơng có đủ những thơng tin cần thiết liên quan đến tài sản, người
mua không thể đưa ra quyết định một cách chính xác và thể hiện ý chí khách quan của
mình trong q trình giao kết, thực hiện hợp đồng. Nguyên tắc tự nguyện và tự do ý
chí ở đây cũng khơng được đảm bảo. Vì vậy, để các ngun tắc trên có thể tồn tại và
“vận hành” một cách thông suốt, pháp luật đã quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin
của bên bán đối với bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản, nhằm lập lại trật tự các
dịng thơng tin, đồng thời kéo các bên trong quan hệ hợp đồng tiến tới vị trí cân bằng
hơn.
Ngồi ra, để quan hệ hợp đồng diễn ra một cách tốt đẹp và các bên có thể đạt
được những lợi ích mà mình mong muốn, thì bên mua và bên bán phải giúp đỡ, hỗ trợ
lẫn nhau trên tinh thần hợp tác, hữu nghị. Các bên phải cùng nhau thiết lập mối quan
hệ thân thiện và bền vững trong suốt quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng. Sự bất
cân xứng trong việc nắm giữ các luồng thơng tin địi hỏi các bên càng phải thiện chí và
hợp tác một cách tích cực hơn. Cụ thể là bên bán phải cung cấp những thông tin cần
thiết liên quan đến tài sản và hướng dẫn cách thức sử dụng tài sản đó cho bên mua.
Những thông tin này phải được cung cấp một cách trung thực, chính xác và đầy đủ.
Nếu bên bán cố tình cung cấp thơng tin sai lệch hay che giấu sự thật thì sẽ phải gánh

chịu các hậu quả pháp lý mà pháp luật quy định. Có thể nói, nghĩa vụ cung cấp thông
tin là một trong những nội dung của nguyên tắc “thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay
thẳng” trong quá trình giao kết hợp đồng mua bán tài sản.
Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản đã được Bộ luật
dân sự năm 1995 quy định tại Điều 435. Sau đó, Bộ luật dân sự năm 2005 tiếp tục kế
thừa nội dung của quy định này. Mặc dù, các văn bản pháp luật trước đó khơng quy
định cụ thể về nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán đối với bên mua trong hợp
đồng mua bán tài sản. Tuy nhiên, từ thời xa xưa, pháp luật nước ta đã thừa nhận
nguyên tắc tự do, bình đẳng, trung thực trong giao kết hợp đồng. Đây là một trong
những cơ sở hình thành nên nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài
sản hiện nay.


11

Như trong Quốc triều Hình luật, “các nguyên tắc giao kết và thực hiện khế ước
không được quy định thành điều luật cụ thể. Tuy vậy, qua các điều luật chúng ta có thể
thấy hai nguyên tắc cơ bản thể hiện bản chất của khế ước mà đến nay pháp luật dân sự
của Nhà nước ta đã kế thừa và phát triển. Đó là nguyên tắc tự nguyện và trung thực”.6
Cụ thể, Điều 355 Quốc triều hình luật quy định: “Người nào ức hiếp để mua ruộng đất
của người khác thì phải biếm hai tư và cho lấy lại tiền mua”. Hay Điều 190 của Bộ luật
này cũng đã nghiêm trị những chủ thể có hành vi lừa dối khi giao kết kế ước: “Người
dùng thăng đấu, cân, thước để mua bán lấy lợi riêng thì tội cũng như tội trộm”. Trong
Hồng Việt luật lệ, cũng “khơng có những quy định chung về nguyên tắc giao kết và
thực hiện khế ước. Nhưng khi nghiên cứu các quy định cụ thể về khế ước cho thấy nhà
lập pháp thời Nguyễn đã thể hiện quan điểm tự do giao kết khế ước của cá nhân”.7
Chẳng hạn như Điều 137 Hoàng Việt luật lệ quy định về sự ưng thuận của các bên
giao kết một cách gián tiếp như sau: “Khi một người mua và một người bán đồ vật gì,
nếu hai bên đương sự khơng đồng ý và một bên cậy mình có tư cách nhà bn có giấy
phép dùng áp lực hoặc những người buôn bán thông đồng với các người có giấy phép

để manh tâm lừa dối bán đắt những đồ vật rẻ tiền, hoặc mua những đồ vật quý giá của
người khác thì bị phạt 80 trượng”. Ngồi ra, theo các quy định của pháp luật thời Pháp
thuộc, một khế ước được hình thành phải có sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các
bên (Điều 651 Dân luật Bắc Kỳ và Điều 687 Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật); pháp luật
tơn trọng quyền tự do ý chí, quyền tự do định đoạt của các bên, các bên được tự do
giao kết với nhau miễn là đừng ước định điều gì trái với pháp luật, với phong hóa hay
trật tự công cộng (Điều 896 Dân luật Bắc kỳ và Điều 1022 Hoàng Việt Trung kỳ hộ
luật). Khế ước sẽ vô hiệu trong trường hợp trái với nguyên tắc tự do kết ước hay có sự
giả dối trong khế ước. “Trường hợp một bên lập mưu đánh lừa bên kia tới mức giá
khơng có mưu đó bên kia sẽ khơng giao ước, thì kế ước bị vơ hiệu. Ví dụ: lừa dối về
chất lượng hàng hóa phổ biến là bán hàng giả hoặc cố ý che giấu khuyết tật của vật
mua bán làm cho người mua không biết nên đã mua vật đó”.8
Như vậy, ngay từ thời xa xưa, pháp luật nước ta đã rất chú trọng và đề cao các
nguyên tắc tự do, bình đẳng, trung thực trong giao kết hợp đồng. Đến ngày nay, những
nguyên tắc ấy vẫn cịn ngun giá trị và đã được cụ thể hóa qua các quy định của pháp
luật liên quan đến hợp đồng. Một trong số đó chính là quy định về nghĩa vụ cung cấp
6

Lê Thị Sơn (2004), Quốc triều hình luật – Lịch sử hình thành, nội dung và giá trị, NXB Khoa học xã hội, tr.
290.
7

Bộ Tư pháp (1998), Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời Pháp thuộc, NXB Chính
trị Quốc gia, tr. 67.
8

Bộ Tư pháp (1998), Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời Pháp thuộc, NXB Chính
trị Quốc gia, tr. 83.



12

thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản. Quy định này đã góp phần xây dựng vị thế
cân bằng về thông tin, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên trong
quan hệ hợp đồng.
Trong pháp luật Việt Nam, nghĩa vụ cung cấp thông tin nói chung đã được ghi
nhận trong nhiều văn bản pháp luật như trong Luật kinh doanh bảo hiểm năm 2000,
Luật thương mại năm 2005, Luật hàng hải năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản
năm 2006, Luật chứng khoán năm 2006, Luật lao động năm 2010, Luật bảo vệ quyền
lợi người tiêu dùng năm 2010, Luật an toàn thực phẩm năm 2010,… Trong Bộ luật
dân sự năm 2005 cũng có một số quy định về vấn đề này, chẳng hạn như nghĩa vụ
cung cấp thông tin khi chuyển giao quyền yêu cầu theo Điều 311, nghĩa vụ cung cấp
thông tin và hướng dẫn cách sử dụng trong hợp đồng mua bán tài sản theo Điều 442,
nghĩa vụ thông tin của bên mua bảo hiểm theo Điều 573.
Về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản, Điều 442 Bộ
luật dân sự năm 2005 đã quy định: “Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông
tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán
khơng thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện;
nếu bên bán vẫn khơng thực hiện thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu
bồi thường thiệt hại”. Ngoài ra, nghĩa vụ này còn được quy định trong các văn bản
pháp luật chuyên ngành khác. Chẳng hạn như Điều 12 Luật bảo vệ quyền lợi người
tiêu dùng năm 2010 quy định về trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng
hóa, dịch vụ trong việc cung cấp thơng tin về hàng hóa, dịch vụ cho người tiêu dùng.
Tương tự, điểm d khoản 2 Điều 8 Luật an toàn thực phẩm năm 2010 cũng quy định tổ
chức, cá nhân kinh doanh thực phẩm phải “kịp thời cung cấp thông tin về nguy cơ gây
mất an toàn của thực phẩm và cách phịng ngừa cho người tiêu dùng khi nhận được
thơng tin cảnh báo của tổ chức, cá nhân sản xuất, nhập khẩu”. Hay trong Luật kinh
doanh bất động sản năm 2006 cũng quy định bên bán nhà, cơng trình xây dựng có
nghĩa vụ “cung cấp thơng tin đầy đủ, trung thực về nhà, cơng trình xây dựng và chịu
trách nhiệm về thơng tin do mình cung cấp”9; cịn bên chuyển nhượng quyền sử dụng

đất cũng có nghĩa vụ “cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và
chịu trách nhiệm về thơng tin do mình cung cấp”.10
Như vậy, nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản được quy
định cụ thể tại Điều 442 Bộ luật dân sự năm 2005. Tuy nhiên, so với các văn bản pháp
luật chuyên ngành thì quy định này vẫn còn khá chung chung, chưa cụ thể và còn tồn
tại một số bất cập. Trong tương lai, nhất là khi tiến hành sửa đổi Bộ luật dân sự, chúng
9

Khoản 1 Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.

10

Điểm 1 Khoản 2 Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.


13

ta cần sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hơn quy định về nghĩa vụ này. Vì đây là một
trong những nghĩa vụ quan trọng trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng.
Chính nhờ vào các thơng tin được cung cấp, các bên có thể ký kết hợp đồng một cách
nhanh chóng, dễ dàng và thuận tiện hơn. Đồng thời cũng giúp bảo vệ sự công bằng và
đảm bảo lợi ích chính đáng của các bên tham gia trong hợp đồng mua bán tài sản.
1.1.2.2. Khái niệm
Trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và mua bán, nhu cầu về một hệ thống
thơng tin minh bạch, chính xác và kịp thời luôn là một vấn đề cấp thiết. Trên thực tế,
người mua không thể ký kết một hợp đồng mua bán tài sản nếu họ không biết rõ đối
tượng trong hợp đồng đó là gì, có đặc điểm như thế nào hay cách sử dụng ra sao,...
Tuy nhiên, không phải ai cũng có khả năng nắm bắt được tất cả những thông tin cần
thiết liên quan đến tài sản mua bán trong hợp đồng. Bởi vì, cùng với sự phát triển của
nền kinh tế thị thường, quan hệ mua bán ngày càng phong phú, đa dạng thì mối quan

hệ và đối tượng trong hợp đồng mua bán ngày càng trở nên phức tạp. Hơn nữa, không
phải lúc nào các bên cũng trong trạng thái công bằng về thông tin. Bên mua cũng có
thể tìm hiểu, thu thập về những thông tin liên quan đến tài sản nhưng sẽ tốn nhiều thời
gian, chi phí và khó có thể đầy đủ, chính xác bằng những thơng tin mà bên bán đang
nắm giữ. Vị thế bất cân xứng trong việc nắm bắt các luồng thơng tin này chính là bức
tường ngăn cản các bên trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng. Xuất phát từ
những nguyên nhân trên, đòi hỏi pháp luật cần phải quy định về một nghĩa vụ, mà theo
đó vị thế cân bằng về thơng tin giữa bên bán và bên mua sẽ được xác lập, giúp các bên
có sự chia sẻ và hợp tác với nhau hơn. Đó chính là nghĩa vụ cung cấp thơng tin trong
hợp đồng mua bán tài sản. Để hiểu rõ hơn về nội dung cũng như vai trò của nghĩa vụ
này trong quan hệ pháp luật hợp đồng, trước tiên cần tìm hiểu khái niệm nghĩa vụ cung
cấp thơng tin trong hợp đồng mua bán tài sản là gì. Tuy nhiên, pháp luật hiện nay
khơng có định nghĩa cụ thể về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài
sản.
Theo Từ điển Tiếng Việt phổ thông, “nghĩa vụ là việc mà pháp luật hay đạo đức
bắt buộc phải làm đối với xã hội, đối với người khác”, “cung cấp là đem lại cho, làm
cho có thứ cần dùng”, và “thông tin là điều được truyền đi cho biết, tin truyền đi”.11
Cịn theo từ điển Bách khoa tồn thư mở Wikipedia, “thơng tin chính là tất cả những gì
mang lại hiểu biết cho con người; thông tin giúp làm tăng hiểu biết của con người, là
nguồn gốc của nhận thức và là cơ sở của quyết định”.12 Ngoài ra, Điều 280 Bộ luật dân
11

Viện Ngôn ngữ học (2002), Từ điển Tiếng Việt phổ thơng, NXB TP. Hồ Chí Minh, tr. 201-615-876.

12

/>

14


sự năm 2005 quy định: “Nghĩa vụ dân sự là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thể
(sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả
tiền hoặc giao giấy tờ có giá, thực hiện công việc khác hoặc không được thực hiện
cơng việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi chung là
bên có quyền)”. Như vậy, có thể hiểu một cách khái quát, nghĩa vụ cung cấp thông tin
là việc một bên phải truyền đạt, trình bày những hiểu biết của mình đến một bên khác,
giúp bên đó có nhận thức rõ ràng hơn về đối tượng của hợp đồng.
Như đã trình bày ở phần trước, nghĩa vụ cung cấp thông tin cũng được quy định
trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Chẳng hạn, theo pháp luật bảo hiểm, cụ thể
là Điều 19 Luật kinh doanh bảo hiểm năm 2000, nghĩa vụ cung cấp thơng tin là nghĩa
vụ mà theo đó doanh nghiệp bảo hiểm phải cung cấp đầy đủ thông tin có liên quan đến
hợp đồng bảo hiểm, giải thích các điều kiện, điều khoản bảo hiểm cho bên mua bảo
hiểm; đồng thời bên mua bảo hiểm cũng có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin liên
quan đến đối tượng bảo hiểm cho doanh nghiệp bảo hiểm. Hay theo Điều 14 Luật
thương mại năm 2005, nghĩa vụ cung cấp thông tin là nghĩa vụ mà thương nhân thực
hiện hoạt động thương mại phải cung cấp những thông tin về hàng hóa, dịch vụ của
mình kinh doanh một cách đầy đủ, trung thực cho người tiêu dùng và phải chịu trách
nhiệm về thơng tin đó. Theo khoản 1 Điều 100 và Điều 101 Luật chứng khốn năm
2006, “cơng bố thơng tin của cơng ty đại chúng được hiểu là q trình công ty đại
chúng công bố những thông tin về công ty đến nhà đầu tư và cơ quan quản lý có thẩm
quyền, tổ chức khác liên quan thơng qua phương tiện và hình thức theo quy định pháp
luật chứng khốn”.13 Còn theo pháp luật lao động, cụ thể là Điều 19 Luật lao động
năm 2010, nghĩa vụ cung cấp thông tin là nghĩa vụ mà trước khi giao kết hợp đồng lao
động, người sử dụng phải cung cấp cho người lao động các thông tin liên quan đến
công việc, địa điểm và thời gian làm việc, tiền lương, chế độ bảo hiểm, các vấn đề liên
quan trực tiếp đến việc giao kết hợp đồng,… Ngoài ra, người lao động cũng phải cung
cấp những thông tin cá nhân như họ tên, giới tính, nơi cư trú, trình độ học vấn, kỹ năng
nghề nghiệp, tình trạng sức khỏe,… cho người sử dụng lao động.
Về nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản, Điều 442 Bộ
luật dân sự năm 2005 quy định: “Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin

cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó”. Thơng qua quy
định này, đồng thời liên hệ với nghĩa vụ cung cấp thông tin trong các văn bản pháp
luật ở phía trên, có thể hiểu, nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài
sản là nghĩa vụ của bên bán đối với bên mua, theo đó bên bán phải cung cấp những
thơng tin cần thiết liên quan đến tài sản như đặc điểm, tính năng, cơng dụng, phương
13

Đỗ Nguyễn Ngọc Bích (2011), Pháp luật về công bố thông tin của công ty đại chúng trên thị trường chứng
khoán Việt Nam, Luận văn thạc sỹ, tr. 16.


15

thức sử dụng và bảo quản tài sản,... để giúp bên mua có thể nhận biết rõ ràng hơn về
tài sản. Từ đó, sẽ đưa ra quyết định một cách phù hợp, sử dụng đúng mục đích, cũng
như khai thác tài sản một cách hiệu quả nhất.
1.1.2.3. Đặc điểm
Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản cũng có những đặc
điểm cơ bản của một quan hệ nghĩa vụ dân sự như sau:
Thứ nhất, nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản là một sự
ràng buộc pháp lý.
Sự ràng buộc pháp lý ở đây chính là cơ sở để phân biệt giữa nghĩa vụ đạo đức
và nghĩa vụ pháp lý. Nghĩa vụ đạo đức thể hiện ở việc một người tự ý thức được trách
nhiệm của bản thân đối với người khác và đối với cộng đồng, từ đó có những hành
động phù hợp vì lợi ích chung của xã hội. Nghĩa vụ đạo đức của con người có mối liên
hệ chặt chẽ với nghĩa vụ pháp lý. Nghĩa vụ đạo đức và nghĩa vụ pháp lý đều có chung
mục đích là nhằm điều chỉnh hành vi của con người cho phù hợp với quy tắc, chuẩn
mực chung của xã hội. Tuy nhiên, nghĩa vụ đạo đức chỉ đơn thuần là nghĩa vụ của
lương tâm, không bị ràng buộc pháp lý. Cịn nghĩa vụ cung cấp thơng tin trong hợp
đồng mua bán tài sản lại là một nghĩa vụ pháp lý, được pháp luật cơng nhận và có giá

trị bắt buộc đối với các bên tham gia trong quan hệ hợp đồng. Nghĩa vụ này được đảm
bảo thực hiện bằng các biện pháp cưỡng chế do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến
hành trên cơ sở quy định của pháp luật. Nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ, hoặc
tuy có thực hiện nhưng thực hiện khơng đúng, khơng đầy đủ thì sẽ phải gánh chịu
những hậu quả pháp lý nhất định. Khi đó, bên mua có quyền yêu cầu Tịa án hoặc cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, áp dụng chế tài cần thiết và phù hợp để khơi
phục các quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.
Thứ hai, nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản phát sinh
trong quan hệ hợp đồng, trên cơ sở sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của
pháp luật.
Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản phát sinh trong
quan hệ hợp đồng. Nếu quan hệ hợp đồng khơng được hình thành thì cũng sẽ khơng
phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Về bản chất, hợp đồng được xác lập trên sự
thỏa thuận tự nguyện của các bên tham gia. Như vậy, chỉ khi nào các bên cùng nhau
bàn bạc, thống nhất ý kiến về việc mua bán tài sản thì quan hệ hợp đồng mới được
hình thành và phát sinh nghĩa vụ cung cấp thơng tin trong hợp đồng mua bán tài sản.
Quan hệ hợp đồng ở đây được xác lập ngay trong quá trình giao kết và thực hiện hợp
đồng, tức là quan hệ hợp đồng đã được hình thành ngay cả khi hợp đồng chưa có hiệu
lực. Do đó, bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản


16

ngay cả trong quá trình giao kết, khi mà hợp đồng chưa có hiệu lực pháp luật. Nghĩa
vụ này có thể do các bên tự thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Trong trường
hợp các bên tự thỏa thuận về việc bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin cần thiết về
tài sản cho bên mua, “nghĩa vụ được tạo ra bởi các bên này (nghĩa vụ ước định) có giá
trị pháp lý giống như nghĩa vụ do pháp luật quy định (nghĩa vụ pháp định)”.14 Mọi
hành vi vi phạm nghĩa vụ thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản, dù là nghĩa vụ ước
định hay pháp định, đều bị coi là hành vi trái pháp luật, nếu việc vi phạm đó khơng

thuộc các trường hợp được pháp luật cho phép.
Thứ ba, quan hệ nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản là
quan hệ trái quyền (quyền đối nhân).
Dựa vào cách thức thực hiện quyền để thỏa mãn lợi ích hợp pháp của chủ thể có
quyền trong quan hệ pháp luật dân sự, các nhà làm luật đã phân chia quan hệ pháp luật
dân sự thành hai loại là quan hệ vật quyền và quan hệ trái quyền. Nếu trong quan hệ
vật quyền, chủ thể có quyền thực hiện các quyền năng của mình đối với tài sản một
cách trực tiếp, bằng hành vi của chính mình mà khơng phải thơng qua hành vi của bất
kỳ chủ thể nào khác, thì trong quan hệ trái quyền, lợi ích của chủ thể có quyền chỉ có
thể được đáp ứng thơng qua hành vi thực hiện nghĩa vụ của chủ thể có nghĩa vụ.15
Quan hệ nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản cũng chính là
một quan hệ trái quyền. Quyền lợi hợp pháp của bên mua chỉ được đảm bảo khi bên
bán thực hiện nghĩa vụ của mình. Nếu bên bán khơng cung cấp thơng tin hoặc có cung
cấp nhưng khơng đúng, khơng đầy đủ thì bên mua sẽ không nắm bắt được các thông
tin cần thiết về tài sản, từ đó sẽ có nhận thức sai lầm, giao kết hợp đồng không đúng
như mong muốn hay phải chịu những thiệt hại khơng đáng có trong q trình sử dụng
tài sản. Khi bên bán vi phạm nghĩa vụ cung cấp thơng tin thì bên mua có quyền được
sử dụng các phương thức mà pháp luật cho phép để tác động và buộc bên mua phải
thực hiện đúng, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ. Chẳng hạn, theo Điều 442 Bộ luật dân sự
năm 2005, bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin
cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó.
Thứ tư, nghĩa vụ cung cấp thông tin trong hợp đồng mua bán tài sản ln có chế
tài đi kèm nhằm thúc đẩy việc thực hiện nghĩa vụ, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác.

14

Trường Đại học Luật TP.HCM (2013), Giáo trình pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp
đồng, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr. 132.
15


Trường Đại học Luật TP.HCM (2013), Giáo trình pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp
đồng, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr. 19.


17

Như đã trình bày, quyền lợi hợp pháp của bên mua chỉ được đảm bảo khi bên
bán thực hiện nghĩa vụ của mình, thơng qua việc bên bán cung cấp cho bên mua những
thông tin cần thiết về tài sản một cách đầy đủ, trung thực và chính xác. Nghĩa vụ này
là một nghĩa vụ pháp lý, được pháp luật cơng nhận và có giá trị ràng buộc đối với bên
bán. Vì vậy, trong trường hợp bên bán khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng,
không đầy đủ nghĩa vụ của mình thì phải có những biện pháp buộc họ phải thực hiện,
cũng như phải gánh chịu những hậu quả pháp lý do việc vi phạm nghĩa vụ. Đó chính là
những chế tài dân sự. “Chế tài trong nghĩa vụ dân sự là những biện pháp tác động do
các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, áp dụng đối với những người tham gia
quan hệ pháp luật nghĩa vụ trong trường hợp người có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc
thực hiện khơng đúng nghĩa vụ của mình”.16 Chế tài trong trường hợp bên bán vi phạm
nghĩa vụ cung cấp thơng tin có thể là:
- Chế tài nhằm bắt buộc bên bán thực hiện nghĩa vụ của mình, nếu bên bán
khơng tự giác thực hiện, ví dụ: bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ
cung cấp thơng tin nếu bên bán khơng làm trịn nghĩa vụ của mình.
- Chế tài cho phép bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng khi bên bán vi phạm
nghĩa vụ, ví dụ: nếu bên mua đã yêu cầu mà bên bán vẫn cố tình khơng cung cấp thơng
tin cần thiết về tài sản thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng.
- Chế tài buộc phải bồi thường thiệt hại, ví dụ: bên bán khơng hướng dẫn bên
mua cách sử dụng tài sản nên bên mua đã phải gánh chịu tổn thất do sử dụng tài sản
không đúng cách thức; trong trường hợp này bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên
mua.
1.2. Các quy định của pháp luật liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin trong

hợp đồng mua bán tài sản
1.2.1. Chủ thể
1.2.1.1. Chủ thể có quyền
Xét một cách tổng quan, pháp luật về hợp đồng của các nước trên thế giới nói
chung và Việt Nam nói riêng có xu hướng bảo vệ lợi ích của người mua tránh khỏi
những rủi ro và thiệt hại có thể xảy ra. Bởi vì, người mua thường là bên có vị thế yếu
hơn và có khả năng gánh chịu những rủi ro từ hợp đồng. Cũng chính vì điều này mà
pháp luật đã quy định bên mua là chủ thể có quyền u cầu cung cấp thơng tin trong
hợp đồng mua bán tài sản. Cụ thể, theo Điều 442 Bộ luật dân sự năm 2005, “bên bán
có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn
16

Trường Đại học Luật TP.HCM (2013), Giáo trình pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp
đồng, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr. 21.


18

cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán khơng thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có
quyền u cầu bên bán phải thực hiện; nếu bên bán vẫn khơng thực hiện thì bên mua
có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Ngoài ra, khoản 2 Điều 8 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 cũng
quy định người tiêu dùng có quyền “được cung cấp thơng tin chính xác, đầy đủ về tổ
chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; nội dung giao dịch hàng hóa, dịch vụ;
nguồn gốc, xuất xứ hàng hóa; được cung cấp hóa đơn, chứng từ, tài liệu liên quan đến
giao dịch và thông tin cần thiết khác về hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng đã mua,
sử dụng”. Tương tự, điểm a khoản 1 Điều 9 Luật an toàn thực phẩm năm 2010 quy
định người tiêu dùng thực phẩm có quyền “được cung cấp thơng tin trung thực về an
toàn thực phẩm, hướng dẫn sử dụng, vận chuyển, lưu giữ, bảo quản, lựa chọn, sử dụng
thực phẩm phù hợp; được cung cấp thông tin về nguy cơ gây mất an tồn, cách phịng

ngừa khi nhận được thông tin cảnh báo đối với thực phẩm”. Hay điểm a khoản 1 Điều
41 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định bên nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất có quyền: “Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung
thực về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng và chịu trách nhiệm về thông tin do
bên chuyển nhượng cung cấp”. Người tiêu dùng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong các trường hợp trên cũng chính là bên mua và là chủ thể có quyền u
cầu cung cấp thơng tin trong hợp đồng mua bán tài sản.
Như vậy, có thể thấy các văn bản pháp luật chuyên ngành quy định về quyền
được cung cấp thông tin của bên mua cụ thể, rõ ràng và chi tiết hơn so với Bộ luật dân
sự. Các quy định trong Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật an toàn thực phẩm
hay Luật kinh doanh bất động sản không chỉ thừa nhận quyền yêu cầu cung cấp thơng
tin của bên mua mà cịn quy định cụ thể các loại thơng tin mà bên mua có quyền được
cung cấp. Có lẽ, vì Bộ luật dân sự là đạo luật gốc, là “luật mẹ” nên các nhà làm luật
theo hướng quy định một cách bao quát chung nhằm dự liệu tất cả các trường hợp có
thể xảy ra trên thực tế, chứ không quy định một cách cụ thể và chi tiết. Tuy nhiên, thiết
nghĩ nếu Bộ luật dân sự quy định rõ ràng hơn về quyền được cung cấp thơng tin của
bên mua thì việc áp dụng và thực thi pháp luật sẽ được tiến hành một cách dễ dàng và
hiệu quả hơn.
Khi tham gia quan hệ hợp đồng, bên mua thường là chủ có vị thế yếu hơn so
với bên bán trong việc nắm bắt các luồng thông tin liên quan đến tài sản. Cũng chính
vì lý do này mà Điều II. - 3:103 Dự thảo khung tham chiếu chung về luật hợp đồng
của châu Âu (The Draft Common Frame of Reference - DCFR) đã quy định về nghĩa
vụ cung cấp thông tin khi ký kết hợp đồng với một người tiêu dùng có vị thế bất lợi
đặc biệt, cụ thể như sau: “Trong trường hợp các giao dịch đặt người tiêu dùng vào một
vị thế bất lợi bởi vì thơng tin của các phương tiện kỹ thuật được sử dụng để ký kết hợp


19

đồng, khoảng cách vật lý giữa doanh nghiệp và người tiêu dùng, hoặc bản chất của

giao dịch, thì tùy từng trường hợp, doanh nghiệp có nghĩa vụ cung cấp thơng tin rõ
ràng về các đặc điểm chính của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ được cung cấp, giá cả,
địa chỉ và danh tính của doanh nghiệp đã giao dịch với người tiêu dùng, các điều
khoản của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên ký kết, và bất kỳ quyền hủy bỏ
hoặc thủ tục bồi thường nào. Thông tin này phải được cung cấp một thời gian hợp lý
trước khi ký kết hợp đồng”. Như vậy, trong những trường hợp người mua rơi vào vị
thế bất lợi thì họ sẽ có quyền được cung cấp các thơng tin liên quan đến tài sản, thông
tin về doanh nghiệp và các thơng tin khác có ảnh hưởng đến việc giao kết hợp đồng.
Tuy nhiên, trên thực tế cũng có những trường hợp bên mua không rơi vào vị thế
bất lợi. Họ có trình độ chun mơn nhất định nên có thể tự mình nắm bắt các thơng tin
liên quan đến tài sản mua bán. Với kiến thức và kinh nghiệm tích lũy dày dặn, những
người mua này sẽ tự tìm hiểu và trang bị cho mình các thơng tin cần thiết giúp cho
việc mua bán trở nên dễ dàng, thuận tiện hơn, đồng thời cũng bảo vệ quyền và lợi ích
của chính mình khi tham gia quan hệ hợp đồng.
Hơn nữa, người mua có chun mơn cao, trong trường hợp khơng thể tự mình
nắm bắt tất cả các thơng tin cần thiết, có thể chủ động đặt ra cho người bán các yêu
cầu cụ thể về cung cấp thông tin theo đề tài, theo tình huống dự kiến (ví dụ, về kỹ
thuật vận hành, kỹ thuật bảo quản trong điều kiện khí hậu nóng và ẩm; về phương
pháp điều khiển phương tiện giao thơng khi vượt đèo;…).17
1.2.1.2. Chủ thể có nghĩa vụ
Theo Điều 442 Bộ luật dân sự năm 2005, bên bán là chủ thể có nghĩa vụ cung
cấp những thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cho bên mua cách sử
dụng tài sản đó. Pháp luật không quy định cụ thể thông tin nào là thơng tin cần thiết.
Tuy nhiên, “có thể khái qt thông tin cần thiết là những thông tin liên quan đến giá trị
của tài sản nói chung và giá trị sử dụng nói riêng, các chỉ dẫn về việc sử dụng chức
năng, chất lượng tài sản mua bán”.18 Ngoài ra, bên bán còn phải hướng dẫn cách sử
dụng tài sản cho bên mua, đặc biệt là những tài sản có cách sử dụng phức tạp. Cách sử
dụng tài sản ở đây là những phương pháp và cách thức hợp lý giúp người mua có thể
khai thác tối đa cơng dụng của tài sản, đồng thời phòng tránh những rủi ro có thể xảy
ra như tài sản bị hư hỏng hay gây thiệt hại cho người sử dụng.


17

Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thơng dụng trong Luật Dân sự Việt Nam, NXB Trẻ, TP.
Hồ Chí Minh, tr. 146.
18

Viện Khoa học pháp lý (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập II, NXB Chính trị, tr. 301.


20

Trong thực tiễn xét xử, có nhiều trường hợp Tịa án đã xác định bên bán có
nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản. Nếu bên bán khơng thực
hiện nghĩa vụ này thì sẽ bị xem là vi phạm và phải chịu chế tài do pháp luật quy định.
Chẳng hạn như vụ việc sau: Ngày 28/06/2001, Công ty Vĩnh Ký ký hợp đồng chuyển
nhượng cho Công ty Trang Anh Vĩnh 42.175m2 đất theo Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số D 08020800 do Ủy ban nhân dân tỉnh Sông Bé cấp cho Công ty Vĩnh Ký
ngày 18/02/1995, trong đó có 10.000m2 là đất xây dựng nhà máy, 32.175m2 là đất
nông nghiệp. Tuy nhiên, từ năm 1996, Công ty Vĩnh Ký đã biết 10.000m2 đất khơng
cịn sử dụng được vào mục đích xây dựng nhà máy, nhưng khi ký hợp đồng đã gian
dối không thông báo rõ tình trạng đất cho Cơng ty Trang Anh Vĩnh.19 Như vậy, theo
Tịa án, Cơng ty Vĩnh Ký có nghĩa vụ thông báo cho Công ty Trang Anh Vĩnh biết về
việc thay đổi quy hoạch 10.000m2 đất. Đây là thơng tin quan trọng và cần thiết có ảnh
hưởng đến giá trị của tài sản, cũng như ảnh hưởng đến quyết định có hay khơng giao
kết hợp đồng của Cơng ty Trang Anh Vĩnh.
Những thông tin mà người bán phải cung cấp cho người mua “có thể mang ý
nghĩa của sự phản ánh khách quan tính chất, đặc điểm của đối tượng mua bán hoặc
mang ý nghĩa của sự tư vấn của người bán dành cho người mua, trong việc lựa chọn
tài sản mua hoặc trong việc sử dụng tài sản mua với hiệu quả cao nhất”.20 Những

thông tin này phải đảm bảo tính chính xác, đầy đủ và kịp thời nhằm bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của bên mua trong quá trình giao kết cũng như thực hiện hợp đồng mua bán
tài sản. Theo đó:
- Tính chính xác được xem là một trong những đặc tính quan trọng bậc nhất
của thông tin, không chỉ trong hoạt động mua bán tài sản mà trong tất cả các lĩnh vực
khác. Bên bán phải cung cấp thơng tin một cách chính xác, khách quan và trung thực,
khơng được “bóp méo” hay cố tình làm sai lệch thơng tin. Trên thực tế, có nhiều
trường hợp hợp, vì quá mong muốn bán được tài sản nên bên bán đã cố tình cung cấp
cho bên mua những thông tin không đúng sự thật, làm cho bên mua bị lầm tưởng về tài
sản mua bán. Điều này là trái với những nguyên tắc cơ bản trong giao kết hợp đồng.
Bởi vì hợp đồng là thỏa thuận thể hiện sự thống nhất ý chí giữa các bên. Mà trong
trường hợp này, ý chí của bên mua đã không được thể hiện một cách tự do và tự
nguyện.
- Bên cạnh đó, bên bán cịn phải cung cấp đầy đủ những thông tin cần thiết
liên quan đến tài sản cho bên mua, không được thêm vào hay bỏ bớt đi những nội dung
19

20

Quyết định số 30/2003/HĐTP-DS ngày 03/11/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thơng dụng trong Luật Dân sự Việt Nam, NXB Trẻ, TP.
Hồ Chí Minh, tr. 145.


21

của thơng tin. Tính đầy đủ ở đây thực ra chỉ mang tính tương đối. Bởi vì khó có thể
xác định như thế nào là đầy đủ. Thông thường người bán chỉ phải cung cấp thông tin
một cách đầy đủ trong phạm vi hiểu biết của mình. Tuy nhiên, đối với những trường

hợp bên bán là chủ thể chuyên kinh doanh tài sản đó, có trình độ chun mơn và kỹ
thuật cao, thì u cầu về tính đầy đủ lại được đặt ra ở cấp độ cao hơn. Khi đó, họ
khơng chỉ phải cung cấp những thơng tin sẵn có mà mình biết được về tài sản, mà cịn
phải tìm kiếm những thông tin cần thiết khác để cung cấp cho người mua.
- Thông tin về tài sản mà bên bán cung cấp cho bên mua trong hợp đồng còn
phải đảm bảo tính kịp thời. Bởi vì thơng tin chỉ có giá trị khi nó được cung cấp trong
một khoảng thời gian hợp lý. Nếu bên bán cố tình trì hỗn hoặc chậm trễ trong việc
cung cấp thơng tin thì có thể gây ra thiệt hại cho bên mua tài sản. Chẳng hạn như khi
giao kết hợp đồng, bên bán không hướng dẫn bên mua cách sử dụng tài sản dẫn đến
việc bên mua sử dụng không đúng cách làm tài sản bị hư hỏng. Sau khi có thiệt hại
xảy ra, bên bán mới hướng dẫn cách sử dụng cho bên mua thì đã khơng cịn đảm bảo
về tính kịp thời của nghĩa vụ cung cấp thông tin.
Về nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán, Điều 12 Luật bảo vệ quyền lợi
người tiêu dùng năm 2010 cũng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch
vụ có trách nhiệm như sau:
“1. Ghi nhãn hàng hóa theo quy định của pháp luật.
2. Niêm yết công khai giá hàng hóa, dịch vụ tại địa điểm kinh doanh, văn phịng
dịch vụ.
3. Cảnh báo khả năng hàng hóa, dịch vụ có ảnh hưởng xấu đến sức khỏe, tính
mạng, tài sản của người tiêu dùng và các biện pháp phòng ngừa.
4. Cung cấp thông tin về khả năng cung ứng linh kiện, phụ kiện thay thế của
hàng hóa.
5. Cung cấp hướng dẫn sử dụng; điều kiện, thời hạn, địa điểm, thủ tục bảo hành
trong trường hợp hàng hóa, dịch vụ có bảo hành.
6. Thơng báo chính xác, đầy đủ cho người tiêu dùng về hợp đồng theo mẫu,
điều kiện giao dịch chung trước khi giao dịch.”
Tương tự, điểm d khoản 2 Điều 8 Luật an toàn thực phẩm năm 2010 quy định tổ
chức, cá nhân kinh doanh thực phẩm phải “kịp thời cung cấp thông tin về nguy cơ gây
mất an tồn của thực phẩm và cách phịng ngừa cho người tiêu dùng khi nhận được
thông tin cảnh báo của tổ chức, cá nhân sản xuất, nhập khẩu”. Hay như Điều 25 và

Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản năm 2005 cũng quy định bên bán nhà ở, cơng
trình xây dựng và bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ cung cấp thông