BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

BÙI ANH TUẤN

PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƢỜI TIÊU DÙNG
TRONG KINH DOANH NHÀ Ở

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

BÙI ANH TUẤN

PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƢỜI TIÊU DÙNG
TRONG KINH DOANH NHÀ Ở

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Kinh tế - Mã số: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ANH TUẤN

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi.
Số liệu, tài liệu nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực. Các kết
quả nghiên cứu do chính tơi thực hiện dưới sự hướng dẫn của
TS. Nguyễn Anh Tuấn. Tôi xin chịu trách nhiệm trước pháp luật, nội quy,
quy chế của Nhà trường về lời cam đoan của mình.
Người viết
Bùi Anh Tuấn


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BVQLNTD
BLDS
HCM

: Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng
: Bộ luật dân sự
: Hồ Chí Minh

Luật BVQLNTD : Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng
NTD

: Người tiêu dùng


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ PHÁP LUẬT BẢO VỆ NGƢỜI TIÊU
DÙNG VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở ........................ 7
1.1. Khái quát về pháp luật bảo vệ ngƣời tiêu dùng ........................................... 7

1.1.1. Khái niệm người tiêu dùng ........................................................................ 7
1.1.2. Quyền của người tiêu dùng ........................................................................ 8
1.1.3. Quyền của người tiêu dùng trong quan hệ hợp đồng .............................. 10
1.1.4. Vai trò của pháp luật bảo vệ người tiêu dùng ......................................... 11
1.2. Khái quát về pháp luật kinh doanh nhà ở ................................................. 12
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh nhà ở ........................................ 12
1.2.2. Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh nhà ở ....................................... 13
1.2.3. Khái quát một số hình thức giao dịch nhà ở trong kinh doanh nhà ở ..... 15
1.3. Khái quát về pháp luật bảo vệ ngƣời tiêu dùng trong kinh doanh
nhà ở .............................................................................................................. 20
1.3.1. Mối quan hệ giữa Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và pháp
luật bảo vệ người tiêu dùng trong kinh doanh nhà ở .............................. 20
1.3.2. Sự cần thiết phải bảo vệ người tiêu dùng bằng pháp luật trong kinh
doanh nhà ở ............................................................................................. 22
1.4. Một số điểm tích cực của pháp luật bảo vệ ngƣời tiêu dùng trong
kinh doanh nhà ở tại Việt Nam hiện nay ................................................... 23
1.4.1. Bảo vệ quyền lợi hợp pháp, an tồn tính mạng, sức khỏe, tài sản của
người tiêu dùng tham gia giao dịch nhà ở thông qua các quy định về
năng lực, kinh nghiệm của chủ đầu tư dự án .......................................... 23
1.4.2. Đảm bảo tính “có hiệu lực” của giao dịch nhà ở mà người tiêu dùng
tham gia thông qua quy định về điều kiện giao kết, thực hiện hợp
đồng ......................................................................................................... 24
1.4.3. Xác định trách nhiệm của chủ đầu tư khi vi phạm nghĩa vụ bàn giao
nhà ở cho người tiêu dùng ....................................................................... 25
1.4.4. Đảm bảo quyền của người tiêu dùng được cung cấp thơng tin có liên
quan đến đến nhà ở là đối tượng hợp đồng trong quá trình giao dịch
nhà ở ........................................................................................................ 26


1.4.5. Quy định về thủ tục tố tụng rút gọn khi giải quyết vụ án bảo vệ người

tiêu dùng, việc khơng đóng tạm ứng án phí, lệ phí tịa án....................... 26
Kết luận chƣơng 1 ................................................................................................... 28
Chƣơng 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ BẢO VỆ
NGƢỜI TIÊU DÙNG TRONG KINH DOANH NHÀ Ở VÀ
ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN ....................................................... 29
2.1. Quyền yêu cầu chủ đầu tƣ đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính,
kinh nghiệm để thực hiện Dự án nhà ở ...................................................... 29
2.1.1. Về thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật.......................... 29
2.1.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ................................................................ 32
2.2. Quyền yêu cầu thực hiện giao dịch nhà ở qua Sàn giao dịch bất động
sản trong kinh doanh nhà ở......................................................................... 33
2.2.1. Về thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật.......................... 33
2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ................................................................ 37
2.3. Quyền yêu cầu chủ đầu tƣ đáp ứng điều kiện về huy động vốn theo
hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai hoặc
hợp đồng góp vốn. ........................................................................................ 38
2.3.1.Về thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật........................... 38
2.3.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ................................................................ 45
2.4. Quyền yêu cầu chủ đầu tƣ hoàn thành nghĩa vụ bàn giao nhà ở
và yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại khi chủ đầu tƣ vi phạm nghĩa vụ
bàn giao ......................................................................................................... 46
2.4.1. Về thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật.......................... 46
2.4.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ................................................................ 51
2.5. Quyền đƣợc sử dụng, hƣởng lợi từ phần diện tích thuộc sở hữu
chung và lựa chọn các dịch vụ theo nhu cầu, khả năng ........................... 51
2.5.1. Về thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật.......................... 51
2.5.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ................................................................ 55
2.6. Quyền yêu cầu chủ đầu tƣ tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của chủ
đầu tƣ ............................................................................................................. 56

2.6.1. Về thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật.......................... 56
2.6.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ................................................................ 60


2.7. Quyền thành lập Ban Quản trị nhà chung cƣ để quản lý nhà chung
cƣ và thỏa thuận với chủ đầu tƣ về phí quản lý, giá dịch vụ nhà
chung cƣ ........................................................................................................ 61
2.7.1. Về thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật.......................... 61
2.7.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ................................................................ 65
2.8. Quyền yêu cầu chủ đầu tƣ thực hiện cơng tác bảo trì, bảo hành nhà ở .. 65
2.8.1. Về thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật.......................... 65
2.8.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ................................................................ 67
2.9. Quyền chấm dứt hợp đồng, yêu cầu hồn trả tiền đã thanh tốn và
u cầu bồi thƣờng thiệt hại khi chủ đầu tƣ vi phạm hợp đồng .............. 67
2.9.1. Về thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật.......................... 68
2.9.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ................................................................ 69
2.10. Quyền đƣợc cung cấp thông tin ................................................................. 69
2.10.1. Về thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật........................ 69
2.10.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật .............................................................. 71
2.11. Quyền đƣợc thỏa thuận các nội dung của giao dịch nhà ở ..................... 71
2.11.1. Về thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật........................ 71
2.11.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật .............................................................. 73
2.12. Quyền đƣợc khiếu nại, khởi kiện hoặc yêu cầu tổ chức xã hội khởi
kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp ................................................ 73
2.12.1. Về thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật........................ 73
2.12.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật .............................................................. 75
Kết luận chƣơng 2 ................................................................................................... 76
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO



1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong sự vận hành của bất kỳ nền sản xuất hàng hóa nào thì người tiêu dùng
ln là mục tiêu, là đối tượng phục vụ của các chủ thể kinh doanh hàng hóa, dịch
vụ. Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng không phải là vấn đề mới
ở Việt Nam mà đã xuất hiện từ rất sớm, đã trở thành một nguyên tắc hiến định và
được ghi nhận long trọng tại Điều 28 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa
Việt Nam năm 1992: “Nhà nước có chính sách bảo vệ quyền lợi của người sản xuất
và quyền lợi của người tiêu dùng”.
Trong thời gian qua, bằng nhiều chính sách, biện pháp khác nhau, Đảng và nhà
nước ta đã cụ thể hóa nguyên tắc hiến định trên thành các chính sách, pháp luật để
mở rộng các quyền của người tiêu dùng, tạo điều kiện tốt hơn cho người tiêu dùng
trong việc lựa chọn và sử dụng hàng hóa, dịch vụ. Tuy nhiên trước sự phát triển
nhanh chóng của nền kinh tế thị trường, các văn bản pháp luật về bảo vệ người tiêu
dùng dù đã được sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn còn những hạn chế nhất định, thiếu
những cơ chế điều chỉnh mối quan hệ giữa người tiêu dùng và chủ thể kinh doanh.
Chính từ thực trạng pháp luật như trên đã làm cho nguyên tắc tự do, tự nguyện
và bình đẳng trong quan hệ hợp đồng không được thể hiện một cách đầy đủ trong
quan hệ tiêu dùng. “Người tiêu dùng sẽ luôn ở vị thế bất lợi do thiếu thông tin, hạn
chế về chuyên môn, khả năng gánh chịu rủi ro cũng như những hạn chế trong việc
đàm phán và giao kết hợp đồng”1. Trong thời gian qua số lượng vụ việc xâm phạm
quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng bị phát hiện ngày càng gia tăng, cả
về quy mơ lẫn tính nghiêm trọng của từng vụ việc. Theo báo cáo của Cục quản lý
cạnh tranh, mỗi năm có hơn 100.000 vụ vi phạm về quyền lợi người tiêu dùng mà
Cục đã xử lý2. Trước tình hình đó u cầu hồn thiện pháp luật bảo vệ người tiêu
dùng ngày càng trở nên cấp bách và đáng quan tâm hơn bao giờ hết.
Cùng với sự phát triển nhanh chóng của kinh tế xã hội, q trình đơ thị hóa,

gia tăng quy mơ dân số thì nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng lớn. Tuy
nhiên xuất phát từ việc đầu tư, tạo lập nhà ở để đưa vào kinh doanh đòi hỏi các điều

1

Phạm Thị Thanh Nhàn (2010), Pháp luật về Hợp đồng mẫu và vấn đề bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng,
Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM, Phần mở đầu.
2
Hội đồng phối hợp công tác phổ biến giáo dục pháp luật của Chính Phủ (2011), “Pháp luật về bảo vệ quyền
lợi người tiêu dùng”, Đặc san tuyên truyền pháp luật,(06),tr.27.


2

kiện luật định, cũng như việc giao dịch nhà ở cũng đòi hỏi các thủ tục pháp lý khá
phức tạp nên không phải chủ thể kinh doanh nào cũng đáp ứng hoặc tuân thủ
nghiêm ngặt các quy định, điều kiện nêu trên.
Đồng thời do việc chạy theo yếu tố lợi nhuận của chủ thể kinh doanh nên hoạt
động kinh doanh nhà ở thường tiềm ẩn những nguy cơ, rủi ro hết sức to lớn cho
người tiêu dùng. Song không phải người tiêu dùng nào khi giao kết hợp đồng về
nhà ở cũng am hiểu các quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động
sản và các quy định khác có liên quan để có khả năng đàm phán cho mình những
điều khoản có lợi trong hợp đồng nên người tiêu dùng dễ dàng bị chèn ép, gặp rủi
ro. Vì vậy bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng trong hoạt động kinh doanh nhà ở
là hết sức cần thiết. Trong bối cảnh đó, pháp luật kinh doanh nhà ở vẫn cịn có
những điều chỉnh chưa phù hợp, thực tiễn việc giao kết, thực hiện một số dạng hợp
đồng trong kinh doanh nhà ở còn nhiều bất cập xâm phạm quyền lợi hợp pháp của
người tiêu dùng.
Tất cả những lý do trên đã thôi thúc tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về bảo
vệ ngƣời tiêu dùng trong kinh doanh nhà ở” làm luận văn thạc sĩ luật học với

mong muốn đóng góp ý kiến trong việc hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi
của người tiêu dùng trong hoạt động kinh doanh nhà ở nói riêng và pháp luật về bảo
vệ quyền lợi người tiêu dùng nói chung.
2.Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng trong kinh doanh nhà ở mặc dù là khái
niệm rất mới ở Việt Nam nhưng những vấn đề mang tính lý luận, có tính chất nền
tảng về bảo vệ người tiêu dùng trong kinh doanh nhà ở đã được nghiên cứu rất sớm
ở Việt Nam. Một số cơng trình có liên quan đến đối tượng nghiên cứu của tác giả tại
luận văn này có thể được kể đến dưới đây:
Liên quan đến vấn đề bảo vệ người tiêu dùng, có thể đề cập đến một số cơng
trình nghiên cứu như sau : Đồn Văn Trường (2003), Nghiên cứu người tiêu dùng:
những vấn đề về việc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng ở Việt Nam, NXB Khoa học
và Kỹ Thuật, Hà Nội ; Bá Linh (2005), Tìm hiểu pháp luật bảo vệ quyền lợi người
tiêu dùng, NXB Tư pháp, Hà Nội ; Nguyễn Thị Thư (2008), Hoàn thiện pháp luật
về cơ chế bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng ở Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ
luật học, Đại học Luật Tp.HCM ; Dương Thị Thúy Diễm (2009), Pháp luật bảo vệ
quyền lợi của người tiêu dùng, thực trạng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật,
Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM; Nguyễn Thị Phương Châu


3

(2010), Bảo vệ người tiêu dùng thông qua phương thức giải quyết tranh chấp tại
tòa án, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM ; Phạm Thị Thanh Nhàn
(2010), Pháp luật về Hợp đồng mẫu và vấn đề bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng,
Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM…
Các cơng trình trên là nguồn tài liệu tham khảo quý giá cho tác giả trong việc
việc nghiên cứu đề tài này vì đã đề cập, giải quyết được một số vấn đề liên quan đến
việc bảo vệ người tiêu dùng trong quan hệ hợp đồng nói chung như: định nghĩa
người tiêu dùng; vai trị vị trí của người tiêu dùng trong nền kinh tế; các cơ sở làm

phát sinh quyền được bảo vệ của người tiêu dùng; các quyền của người tiêu dùng;
quá trình hình thành, phát triển của pháp luật bảo vệ người tiêu dùng tại Việt Nam;
thực trạng của pháp luật bảo vệ tại Việt Nam và định hướng hoàn thiện; các cơ chế
giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng... Tuy nhiên với đề tài
này, các công trình nêu trên mới chỉ mang tính chất gợi mở vấn đề mà chưa cung
cấp được một cái nhìn tổng quan, bao quát về pháp luật bảo vệ người tiêu dùng
trong kinh doanh nhà ở.
Liên quan đến nhà ở là đối tượng của kinh doanh nhà ở, các hình thức giao
dịch nhà ở trong kinh doanh nhà ở và các vấn đề liên quan, có thể đề cập đến một số
cơng trình nghiên cứu như sau: Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường Bất động sản –
Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, NXB Tài Chính, Hà Nội; Đỗ Văn
Đại (2010), Các biện pháp về việc xử lý không thực hiện đúng hợp đồng trong pháp
luật Việt Nam, NXB Chính Trị quốc gia ; Bùi Văn Tuyên (2011), Quản lý nhà nước
đối với thị trường Bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội;
Nguyễn Thế Phong (2006), Chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê tại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp. HCM; Đỗ
Quang Thuần (2008), Pháp luật về bảo hành cơng trình xây dựng ở Việt Nam, Luận
văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM ; Dương Thị Vọng (2010), Pháp luật
kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, Luận văn thạc sĩ
luật học, Đại học Luật Tp.HCM; Lê Minh Hùng (2011), Hiệu lực của hợp đồng
theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật
Tp.HCM…
Tuy nhiên các cơng trình nêu trên mới chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu, phân
tích các vấn đề lý luận về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, các biện pháp xử lý
khi vi phạm hợp đồng hoặc đề cập đến những vấn đề mang tính lý luận về thị
trường bất động sản, hàng hóa bất động sản, các vấn đề pháp lý về vốn đầu tư xây


4


dựng nhà ở, việc kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, vai
trò của hoạt động quản lý nhà nước với sự vận hành và phát triển của thị trường bất
động sản…
Bên cạnh đó lại có một số đề tài đi sâu vào việc phân tích khái niệm, đặc điểm
pháp lý, nội dung của một hoặc một số dạng hợp đồng trong kinh doanh nhà ở như:
Huỳnh Văn Vinh (2010), Pháp luật về các hình thức giao dịch nhà, cơng trình xây
dựng trong kinh doanh bất động sản, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật
Tp.HCM; La Chí Cường (2011), Pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp.HCM… để từ đó phân
tích những hạn chế của quy định pháp luật về các dạng hợp đồng trong kinh doanh
nhà ở và định hướng hồn thiện…chứ chưa có đề tài nào cung cấp cái nhìn tồn
cảnh về pháp luật kinh doanh nhà ở hoặc đặt các quy định pháp luật kinh doanh nhà
ở dưới lăng kính của pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng để phân tích nhằm làm rõ
thực trạng pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật cũng như nhận diện những bất cập,
hạn chế của pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong kinh doanh nhà ở để
đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm mục đích cuối cùng là bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của người tiêu dùng.
Thơng qua các cơng trình nêu trên, tác giả có cái nhìn đầy đủ hơn về đối tượng
nghiên cứu trong đề tài của mình là pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng trong kinh
doanh nhà ở. Trong đề tài này tác giả sẽ kế thừa một số kiến thức, kết quả nghiên
cứu từ các cơng trình nghiên cứu, bài viết nêu trên đồng thời đi sâu vào việc nghiên
cứu những vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật trong
kinh doanh nhà ở, về pháp luật bảo vệ người tiêu dùng trong kinh doanh nhà ở. Do
vậy việc lựa chọn đề tài “Pháp luật về bảo vệ ngƣời tiêu dùng trong kinh doanh
nhà ở” để làm luận văn là không trùng lắp với các cơng trình khoa học đã cơng bố.
3. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, khảo sát thực trạng pháp luật và thực tiễn áp
dụng pháp luật kinh doanh nhà ở nói chung và pháp luật kinh doanh nhà ở là căn hộ
chung cư thuộc dự án nhà ở nói riêng, đề tài hướng tới việc phân tích, làm rõ những
thành tựu, những hạn chế, bất cập của pháp luật kinh doanh nhà ở có quy định về

bảo vệ người tiêu dùng. Từ những nghiên cứu trên, tác giả luận văn đưa ra một số
kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện pháp luật bảo vệ người tiêu dùng trong kinh
doanh nhà ở nói chung và pháp luật kinh doanh nhà ở là căn hộ chung cư thuộc dự
án nhà ở nói riêng.


5

Để đạt được các mục đích đề ra đề tài tập trung vào những nhiệm vụ cụ thể
như sau:
- Làm sáng tỏ các khái niệm, cơ sở lý luận chung về người tiêu dùng, các
quyền của người tiêu dùng, sự cần thiết phải bảo vệ người tiêu dùng bằng pháp luật,
về hoạt động kinh doanh nhà ở và tính tất yếu phải bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng
trong kinh doanh nhà ở.
- Nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo vệ
quyền lợi người tiêu dùng trong kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà ở là
căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở nói riêng, bao gồm cả việc nghiên cứu những
thành tựu, những thiếu sót, bất cập, chồng chéo, mâu thuẫn…của pháp luật khi điều
chỉnh quan hệ pháp lý này để từ đó xác định được điểm cần điều chỉnh, bổ sung
trong các văn bản quy phạm pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong
kinh doanh nhà ở.
- Trên cơ sở những bất cập, thiếu sót đã được xác định, đề tài đưa ra một số
giải pháp, kiến nghị cũng như những cơ sở pháp lý, thực tiễn của những đề xuất,
kiến nghị này nhằm hoàn thiện pháp luật, bảo vệ hữu hiệu quyền và lợi ích hợp
pháp của người tiêu dùng trong kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà ở là
căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở nói riêng.
4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu và phƣơng pháp nghiên cứu
4.1. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng là vấn đề rất rộng và được nhiều
văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh. Tuy nhiên trong phạm vi đề tài này tác giả

tập trung phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật bảo vệ người tiêu dùng
trong kinh doanh nhà ở từ góc độ pháp luật kinh doanh nhà ở chứ không đi sâu phân
tích các quy định về bảo vệ người tiêu dùng trong Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu
dùng năm 2010. Tuy nhiên, các nguyên tắc bảo vệ người tiêu dùng trong Luật bảo
vệ quyền lợi người tiêu dùng cũng được tác giả viện dẫn để đánh giá mức độ cụ thể
hóa pháp luật bảo vệ người tiêu dùng vào pháp luật kinh doanh nhà ở hiện hành và
pháp luật kinh doanh nhà ở được sửa đổi, bổ sung.
Đồng thời trong khuôn khổ luận văn này tác giả không nghiên cứu các quy
định pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong tất cả các lĩnh vực của
hoạt động kinh doanh nhà ở mà chỉ đi sâu nghiên cứu pháp luật về bảo vệ người
tiêu dùng là cá nhân trong hoạt động kinh doanh nhà ở có đối tượng là căn hộ chung


6

cư thuộc dự án nhà ở và yêu cầu hoàn thiện pháp luật từ thực tế giao kết, thực hiện
hợp đồng trong kinh doanh nhà ở.
4.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn này được xây dựng trên nền tảng của Chủ nghĩa duy vật biện chứng
Mác – Lê Nin và các phương pháp chuyên ngành khoa học pháp lý như logic pháp
lý, phân tích, so sánh, tổng hợp để giải quyết những vấn đề về lý luận và pháp lý có
liên quan đến các quy định về bảo vệ người tiêu dùng trong kinh doanh nhà ở. Bên
cạnh đó việc rà soát các quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động kinh doanh
nhà ở và một số dạng hợp đồng trong kinh doanh nhà ở từ khi giao kết đến q trình
thực hiện hợp đồng dưới lăng kính của pháp luật bảo vệ người tiêu dùng giúp tác
giả đưa ra được những phân tích, đánh giá về các quy định của pháp luật kinh doanh
nhà ở trên các tiêu chí: (i) quy định như vậy có bảo vệ được người tiêu dùng không;
(ii) bảo vệ người tiêu dùng ở mức độ nào; (iii) tác động của các quy định này đến
việc bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng; (iv) những hạn chế, bất cập của các quy
định này trong việc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Mặc khác trong mỗi vấn đề thuộc đối tượng và phạm vi nghiên cứu, tác giả kết
hợp nghiên cứu từ lý luận đến thực trạng pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật và
cuối cùng là các kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Thông qua nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về
bảo vệ người tiêu dùng trong kinh doanh nhà ở, đề tài này góp phần hồn thiện pháp
luật về bảo vệ người tiêu dùng trong kinh doanh nhà ở nhằm giúp người tiêu dùng
có một khung pháp lý tương đối hồn chỉnh, thuận lợi trong việc nghiên cứu và bảo
vệ quyền lợi của chính người tiêu dùng khi tham gia giao dịch nhà ở, qua đó góp
phần nâng cao hiệu quả của cơng tác bảo vệ người tiêu dùng trong kinh doanh nhà
ở. Tác giả cũng hi vọng đề tài sẽ trở thành nguồn tài liệu tham khảo cho những tác
giả tiếp theo muốn nghiên cứu và hoàn thiện đề tài này trong thời gian tới.
6. Bố cục của luận văn
Luận văn được chia làm 02 chương:
Chƣơng 1. Khái quát về pháp luật bảo vệ người tiêu dùng và pháp luật kinh
doanh nhà ở.
Chƣơng 2. Thực trạng Pháp luật Việt Nam về bảo vệ người tiêu dùng trong
kinh doanh nhà ở và định hướng hoàn thiện.


7

CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ PHÁP LUẬT BẢO VỆ NGƢỜI
TIÊU DÙNG VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở
1.1. Khái quát về pháp luật bảo vệ ngƣời tiêu dùng
1.1.1. Khái niệm người tiêu dùng
Thông thường, người tiêu dùng (NTD) được hiểu là người mua hàng hóa hoặc
sử dụng dịch vụ của các cơ sở sản xuất, cung cấp dịch vụ, cửa hàng nhằm thỏa mẵn
một nhu cầu, mục đích nào đó3. Trên thế giới, pháp luật mỗi quốc gia có định nghĩa
khác nhau về NTD, chủ yếu dựa vào tư cách chủ thể và mục đích sử dụng hàng hóa,

dịch vụ để quy định thế nào là NTD, theo đó có hai định nghĩa chính về NTD như
sau:
Thứ nhất: NTD là cá nhân mua và sử dụng hàng hóa hoặc dịch vụ của bên
cung ứng hàng hóa, dịch vụ chỉ nhằm mục đích sử dụng, tiêu dùng cho cá nhân, mà
khơng vì mục đích thương mại hoặc sử dụng vào q trình sản xuất.
Ví dụ: Theo quy định tại Điều 2(1) Luật về Hợp đồng tiêu dùng của Nhật Bản
năm 2000 giải thích rõ: “người tiêu dùng theo quy định của luật này là cá nhân
nhưng không bao gồm cá nhân tham gia hợp đồng với mục đích kinh doanh”4 hay
theo quy định tại Điều 2 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (BVQLNTD) năm
1993 của Trung Quốc quy định “Trường hợp người tiêu dùng, vì nhu cầu cuộc
sống, mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ thì các quyền và lợi ích hợp pháp của mình sẽ
được bảo vệ theo quy định của Luật này và trường hợp Luật này khơng quy định thì
sẽ được bảo vệ theo các quy định khác có liên quan của pháp luật”5.
Thứ hai: NTD bao gồm cả cá nhân và tổ chức mua và sử dụng hàng hóa vì
mục đích tiêu dùng hoặc mục đích thương mại, quy định này mở rộng về đối tượng
được bảo vệ theo luật bảo vệ NTD.
Ví dụ: Theo quy định của pháp luật bảo vệ NTD của Thái Lan thì NTD bao
gồm cả thể nhân và pháp nhân. Tuy nhiên về mục đích của việc sử dụng hàng hóa,
3

Hội đồng phối hợp cơng tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính Phủ (2011), “Pháp luật về bảo vệ quyền
lợi người tiêu dùng”, Đặc san tuyên truyền pháp luật, (06), tr.3.
4
Nguyễn Văn Cương (2010), Quan niệm về người tiêu dùng trong pháp luật của các quốc gia trên thế giới
và vấn đề xây dựng khái niệm người tiêu dùng trong dự thảo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Báo cáo
chuyên đề, Viện Khoa học pháp lý, Hà Nội, tr.4.
5
Nguyễn Văn Cương (2010), Quan niệm về người tiêu dùng trong pháp luật của các quốc gia trên thế giới
và vấn đề xây dựng khái niệm người tiêu dùng trong dự thảo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Báo cáo
chuyên đề, Viện Khoa học pháp lý, Hà Nội, tr.2.



8

dịch vụ lại không được đề cập đến trong khái niệm NTD của Luật bảo vệ NTD Thái
Lan. Như vậy có thể hiểu NTD khơng chỉ là những người sử dụng hàng hóa dịch vụ
vào mục đích tiêu dùng mà cịn cả những người sử dụng vào mục đích thương mại
hoặc sản xuất6.
Ở nước ta, NTD được hiểu là người mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục
đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân, gia đình, tổ chức, và theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Luật BVQLNTD năm 2010 thì: “Người tiêu dùng là người mua, sử dụng
hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân, gia đình, tổ chức”.
Từ định nghĩa trên, có thể thấy Luật BVQLNTD của Việt Nam hướng tới việc
bảo vệ NTD bao gồm cả cá nhân, gia đình, tổ chức vì khơng phải lúc nào tổ chức
cũng đủ khả năng tự bảo vệ mình trong quan hệ với chủ thể kinh doanh và mục đích
của NTD khi mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ là để tiêu dùng, sinh hoạt chứ khơng
nhằm mục đích giao dịch kiếm lời. Trong phạm vi luận văn này, tác giả tập trung
nghiên cứu pháp luật bảo vệ NTD là cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh nhà ở
nhằm thỏa mãn nhu cầu về nhà ở để ở, sinh hoạt của bản thân và gia đình.
1.1.2. Quyền của người tiêu dùng
NTD chính là người bỏ tiền ra để mua sản phẩm, hàng hóa, mua (thuê) dịch vụ
của nhà sản xuất, nhà cung cấp dịch vụ, do vậy NTD chính là người mang lại lợi
nhuận cho các nhà sản xuất, nhà cung cấp dịch vụ. Hay nói cách khác, NTD chính
là người duy trì sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp, khi sản phẩm, dịch vụ của
một doanh nghiệp đưa ra thị trường mà khơng có người sử dụng hoặc chỉ có một số
ít người sử dụng thì doanh nghiệp đó sẽ nhanh chóng phá sản7. Vậy NTD có những
quyền gì với tư cách là chủ thể “bỏ tiền” ra để được sử dụng hàng hóa, dịch vụ?
Trong Bản hướng dẫn bảo vệ NTD của Liên hợp quốc thì NTD có các quyền
cơ bản sau đây: (1) quyền được thỏa mãn những nhu cầu cơ bản, (2) quyền được an
toàn, (3) quyền được thông tin, (4) quyền được lựa chọn, (5) quyền được lắng nghe,

(6) quyền được khiếu nại và bồi thường, (7) quyền được giáo dục, đào tạo về tiêu
dùng, (8) quyền được có mơi trường sống lành mạnh và bền vững8.

6

Cục quản lý cạnh tranh (2010), So sánh luật bảo vệ người tiêu dùng một số nước trên thế giới – bài học
kinh nghiệm và đề xuất một số nội dung cơ bản quy định trong dự thảo luật bảo vệ người tiêu dùng của Việt
Nam, Báo cáo nghiên cứu chuyên đề, Tài liệu phục vụ công tác xây dựng Luật Bảo vệ NTD Việt Nam, tr.19.
7
Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính Phủ (2011), “Pháp luật về bảo vệ quyền
lợi người tiêu dùng”, Đặc san tuyên truyền pháp luật, (06), tr.5.
8
Cục quản lý cạnh tranh (2006), Sổ tay công tác bảo vệ người tiêu dùng, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội,
tr.33.


9

Các quốc gia trên thế giới đã căn cứ vào 8 quyền cơ bản của NTD nêu trong
Bản hướng dẫn bảo vệ NTD của Liên hợp quốc để thể chế hoá thành văn bản pháp
luật phù hợp với đặc điểm riêng của quốc gia mình để bảo vệ NTD. Theo Điều 8
Luật BVQLNTD năm 2010 của Việt Nam thì NTD có các quyền sau đây:
Một là: Được bảo đảm an tồn tính mạng, sức khỏe, tài sản, quyền, lợi ích hợp
pháp khác khi tham gia giao dịch, sử dụng hàng hóa, dịch vụ.
Hai là: Được cung cấp thơng tin chính xác, đầy đủ về chủ thể kinh doanh hàng
hóa, dịch vụ; nội dung giao dịch; nguồn gốc, xuất xứ hàng hóa; được cung cấp hóa
đơn, chứng từ, tài liệu liên quan đến giao dịch.
Ba là: Lựa chọn hàng hóa, dịch vụ, tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch
vụ theo nhu cầu, điều kiện của mình; quyết định tham gia hoặc không tham gia giao
dịch và các nội dung thỏa thuận khi tham gia giao dịch.

Bốn là: Góp ý kiến với tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ về giá
cả, chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phong cách phục vụ, phương thức giao dịch và nội
dung khác liên quan đến giao dịch.
Năm là: Tham gia xây dựng và thực thi chính sách, pháp luật về bảo vệ quyền
lợi NTD.
Sáu là: Yêu cầu bồi thường thiệt hại khi hàng hóa, dịch vụ khơng đúng tiêu
chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, chất lượng, số lượng, tính năng, cơng dụng, giá cả…đã
công bố, niêm yết, quảng cáo hoặc cam kết.
Bảy là: Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hoặc đề nghị tổ chức xã hội khởi kiện để
bảo vệ quyền lợi của mình;
Tám là: Được tư vấn, hướng dẫn kiến thức tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ.
Như vậy các quyền của NTD được quy định tại Điều 8 Luật BVQLNTD năm
2010 như trên đã cụ thể hóa đầy đủ các quyền quyền cơ bản của NTD nêu trong
Bản hướng dẫn bảo vệ NTD của Liên hợp quốc, là cơ sở để thực thi pháp luật bảo
vệ NTD phù hợp với thực tế Việt Nam. Theo đánh giá của tác giả thì các quy định
trên mang tính nguyên tắc nhiều hơn là những quy định điều chỉnh trực tiếp. Tuy
nhiên đây là cơ sở để chi tiết hóa các quyền của NTD trong các luật chuyên nghành
có các quy định liên quan đến bảo vệ NTD.


10

1.1.3. Quyền của người tiêu dùng trong quan hệ hợp đồng
Quan hệ tiêu dùng là một loại quan hệ được thực hiện trên cơ sở Hợp đồng
mua bán9. Theo đó NTD mua hàng hóa để đáp ứng một nhu cầu nào đó của mình.
Quan hệ giữa NTD với các cá nhân, tổ chức cung ứng hàng hóa dịch vụ được điều
chỉnh trước hết bởi các quy định của pháp luật dân sự mà chủ yếu là Bộ luật dân sự
2005. Theo đó trong quan hệ này các bên được tự do thỏa thuận, bình đẳng, thiện
chí, trung thực, tơn trọng lợi ích cơng cộng, lợi ích nhà nước và quyền lợi của người
khác10 và về nguyên tắc hợp đồng tiêu dùng sẽ có hiệu lực khi đáp ứng các điều

kiện được quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự (BLDS) 2005, bao gồm: người
tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích, nội dung giao dịch không
vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức; người tham gia giao dịch tự
nguyện; hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong
trường hợp pháp luật quy định.
Tuy nhiên Luật BVQLNTD năm 2010 lại có những quy định ngoại lệ so với
quy định của BLDS năm 2005. Theo đó Hợp đồng tiêu dùng sẽ vơ hiệu nếu có
những điều khoản bất lợi cho NTD dù hợp đồng này đáp ứng các điều kiện tại Điều
122 BLDS năm 2005. Theo Điều 16 Luật BVQLNTD năm 2010 thì điều khoản của
hợp đồng giao kết với NTD, điều kiện giao dịch chung khơng có hiệu lực trong
trường hợp quy định theo hướng làm tăng trách nhiệm, hạn chế quyền của NTD và
tăng quyền, hạn chế trách nhiệm của chủ thể kinh doanh như hạn chế, loại trừ quyền
khiếu nại, khởi kiện của NTD; cho phép chủ thể kinh doanh đơn phương thay đổi
điều kiện của hợp đồng với NTD; cho phép chủ thể kinh doanh đơn phương thay
đổi giá; cho phép chủ thể kinh doanh giải thích hợp đồng theo hướng có lợi cho
mình khi điều khoản của hợp đồng được hiểu khác nhau, cho phép chủ thể kinh
doanh chuyển nhượng hợp đồng mà không cần sự đồng ý của NTD…
Theo tác giả, các quy định bảo vệ NTD như trên xuất phát từ sự “yếu thế” của
NTD trong quan hệ hợp đồng với chủ thể kinh doanh, đó là sự bất cân xứng về
thông tin, hiểu biết, khả năng đàm phán, ký kết hợp đồng, khả năng chịu rủi ro cũng
như sự am tường pháp luật cũng như tìm lực tài chính của NTD trong quan hệ với
chủ thể kinh doanh11. Do vị trí yếu thế của mình, NTD gần như khơng có cơ hội để
9

Nguyễn Như Phát (2010), Luật bảo vệ người tiêu dùng trong hệ thống pháp luật ở Việt Nam, Tài liệu Hội
thảo Pháp ngữ khu vực “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng: Từ hai góc nhìn Á – Âu”, Hà Nội, tr.10.
10
Các quy định từ Điều 4 đến Điều 10 Bộ luật dân sự năm 2005.
11
Nguyễn Văn Cương (2008), “Một số vấn đề xây dựng Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng”, Nghiên cứu

lập pháp, (13), tr.29-34.


11

đàm phán, thỏa thuận một cách bình đẳng với chủ thể kinh doanh. Lạm dụng thế
mạnh này các chủ thể kinh doanh luôn muốn chèn ép, đẩy rủi ro về phía NTD, do
đó các quy định của Luật BVQLNTD năm 2010 hướng tới mục đích cuối cùng là
bảo vệ quyền lợi của NTD, đưa quan hệ tiêu dùng về trạng thái bình đẳng của giao
dịch dân sự.
1.1.4.Vai trị của pháp luật bảo vệ người tiêu dùng
a. Đối với người tiêu dùng:
Pháp luật BVQLNTD hướng tới mục đích đầu tiên là chống lại những hành vi
xâm phạm quyền lợi của NTD. Pháp luật BVQLNTD vừa ghi nhận các quyền cơ
bản của NTD vừa đồng thời là công cụ để đảm bảo các quyền của NTD được thực
hiện, chống lại sự bất bình đẳng trong mối quan hệ giữa NTD với chủ thể kinh
doanh xuất phát từ vị trí yếu thế của NTD.
b. Đối với chủ thể sản xuất kinh doanh hàng hóa, cung ứng dịch vụ
Pháp luật BVQLNTD tạo ra một hành lang pháp lý trong đó buộc các chủ thể
tham gia quan hệ tiêu dùng phải tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể
khác và ứng xử một cách cẩn trọng nhằm tránh xâm phạm, gây thiệt hại đến quyền
lợi hợp pháp của chủ thể khác, của nhà nước và lợi ích chung của xã hội, từ đó tạo
nên ý thức tơn trọng pháp luật. Việc thực thi pháp luật BVQLNTD cũng là bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của các doanh nghiệp làm ăn chân chính, tạo tiền đề cho
sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.
c. Đối với nhà nước và xã hội
Pháp luật là cơng cụ khơng thể thiếu trong q trình quản lý xã hội của nhà
nước. Thông qua việc BVQLNTD, pháp luật BVQLNTD góp phần chống lại những
bất cơng trong xã hội, làm cho xã hội công bằng, ổn định. Hay nói cách khác, pháp
luật BVQLNTD là nhân tố quan trọng thể hiện sự tham gia của nhà nước với tư

cách là chủ thể quản lý để đảm bảo sự bình đẳng và cân bằng lợi ích của các bên
trong quan hệ tiêu dùng.


12

1.2. Khái quát về pháp luật kinh doanh nhà ở
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh nhà ở
1.2.1.1. Khái niệm kinh doanh nhà ở
Pháp luật hiện hành không có quy định về khái niệm “kinh doanh nhà ở” mà
chỉ có khái niệm “nhà ở”12 và khái niệm “kinh doanh bất động sản”. Tuy nhiên do
nhà ở là một bộ phận cấu thành của bất động sản13 nên kinh doanh nhà ở là một bộ
phận cấu thành của hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó, khái niệm kinh
doanh nhà ở có quan hệ mật thiết với khái niệm kinh doanh bất động sản. Theo quy
định tại khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì “Kinh doanh
bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê
mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi”.
Từ khái niệm kinh doanh bất động sản, theo tác giả kinh doanh nhà ở là việc
bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua nhà ở để bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
1.2.1.2. Đặc điểm của kinh doanh nhà ở
Xuất phát từ việc kinh doanh nhà ở đòi hỏi chủ thể kinh doanh phải bỏ vốn để
tham gia một giao dịch nhà ở nhất định nhằm tìm kiếm lợi nhuận nên hoạt động
kinh doanh nhà ở có các đặc điểm như sau:
Thứ nhất: Đối tượng của hoạt động kinh doanh doanh nhà ở là nhà ở, đây là
một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, là tài sản dành dụm cả đời của nhiều người
nên nó gắn liền đời sống, tâm lý của người mua.
Thứ hai: Kinh doanh nhà ở khơng phải là hình thức giao dịch trao đổi hàng
hóa theo kiểu “qua tay”, mà trước và sau khi giao dịch, các bên phải đáp ứng các

điều kiện nhất định về tư cách chủ thể; về đối tượng của giao dịch; điều kiện giao
dịch; công tác bảo hành – bảo trì; quyền thụ hưởng của người mua đối với phần
diện tích thuộc sở hữu chung (nếu có)…
Thứ ba: Kinh doanh nhà ở địi hỏi quy mơ vốn đầu tư lớn. Vốn đầu tư có thể
bằng tiền hoặc tài sản có giá trị, bao gồm nguồn vốn của chủ đầu tư và nguồn vốn
huy động qua nhiều phương thức khác nhau.
12

Theo Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005 và khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 thì “Nhà ở theo quy
định của Luật này là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia
đình, cá nhân”.
13
Theo khoản 1 Điều 174 BLDS năm 2005 thì bất động sản gồm đất đai, nhà và tài sản và các cơng trình gắn
với đất đai và những tài sản khác pháp luật quy định là bất động sản.


13

Thứ tư: Kinh doanh nhà ở là hoạt động lâu dài về thời gian và chậm thu hồi
vốn. Vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đốn chính xác những biến động có thể
xảy ra về chính sách phát triển kinh tế - xã hội, thị trường, kỹ thuật cơng nghệ, thời
tiết, khí hậu để hoạt động kinh doanh mang lại hiệu quả cao.
Thứ năm: Kinh doanh nhà ở là lĩnh vực kinh doanh phức tạp, địi hỏi chun
mơn, kỹ thuật và có liên quan đến nhiều nghành, lĩnh vực và chịu sự ràng buộc của
nhiều văn bản pháp luật.
1.2.2. Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh nhà ở
Từ khái niệm kinh doanh nhà ở đã được trình bày ở trên, có thể thấy các giao
dịch kinh doanh nhà ở đã tạo ra một thị trường nhà ở với sự tham gia của nhiều chủ
thể, trong đó mỗi chủ thể lại tham gia thị trường để thỏa mãn một nhu cầu nhất định
của mình. Theo đó, hoạt động kinh doanh nhà ở có sự tham gia của các chủ thể sau:

a. Nhà nước:
Nhà nước tham gia hoạt động kinh doanh nhà ở với tư cách là chủ thể quản lý
hoạt động kinh doanh nhà ở. Mục tiêu của quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh
doanh nhà ở là duy trì và phát triển trật tự xã hội trong hoạt động đầu tư tạo lập nhà
ở và đưa vào kinh doanh, đảm bảo cho dự án nhà ở được thực hiện một cách có hiệu
quả, đem lại lợi ích kinh tế xã hội cao14, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia
giao dịch. Theo đó nội dung quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh nhà ở
thể hiện thể hiện ở các điểm chính như sau:
Thứ nhất: Xây dựng, chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch và chính sách
đầu tư phát triển nhà ở15, qua đó thúc đẩy hoặc kìm hãm số lượng nhà ở được đưa
vào hoạt động kinh doanh nhà ở.
Thứ hai: Quản lý việc lập dự án nhà ở, thẩm định, phê duyệt dự án, cấp và thu
hồi giấy chứng nhận đầu tư dự án nhà ở16.
Thứ ba: Quản lý việc lập thiết kế, thẩm định, phê duyệt thiết kế và cấp giấy
phép xây dựng cho nhà ở17.
Thứ tư: Quản lý việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án nhà ở18.

14

Nguyễn Anh Tuấn (2009), Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại Tp.Hồ Chí Minh,
Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM, tr.15.
15
Các quy định từ Điều 13 đến Điều 19 Luật Nhà ở sửa đổi 2014.
16
Điều 7 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở.
17
Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng.
18
Điều 55,Điều 56 Luật Đất đai năm 2013.



14

Thứ năm: Ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở và quản lý chất
lượng nhà ở19.
Thứ sáu: Quản lý các giao dịch trong kinh doanh nhà ở20.
Thứ tám: Kiểm tra giám sát thực hiện dự án nhà ở, xử lý các vi phạm về kinh
doanh nhà ở21.
b. Chủ thể kinh doanh: tổ chức/cá nhân cung cấp hàng hóa là “nhà ở”.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, bên kinh doanh ở có thể là tổ chức, cá
nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài22 và phụ thuộc vào phương thức kinh doanh nhà ở. Theo đó, hiện nay có hai
phương thức kinh doanh nhà ở là:
Một là: các nhà đầu tư trực tiếp đầu tư, xây dựng và tạo lập nhà ở, đưa vào
kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua). Chủ thể này được quy định gồm tổ
chức/cá nhân trong nước, tổ chức/cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài23.
Hai là: các chủ thể kinh doanh dưới hình thức mua đi bán lại, thuê để cho thuê
lại. Hình thức này được thực hiện bằng việc chủ thể kinh doanh tìm cách làm gia
tăng giá trị của nhà ở có sẵn để bán/cho thuê lại để kiếm lời. Chủ thể này được pháp
luật quy định là tổ chức, cá nhân trong nước24.
Trong luận văn này, tác giả tập trung nghiên cứu mối quan hệ giữa NTD với
chủ thể trực tiếp đầu tư tạo lập nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua xuất phát từ
việc trong quan hệ này NTD tham gia giao dịch nhằm thỏa mãn nhu cầu ở, sinh
hoạt và giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư nên tìm ẩn nhiều rủi ro cho NTD trong
suốt quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng.
c. Người tiêu dùng:
NTD tham gia hoạt động kinh doanh nhà ở với vai trò là người mua, người
thuê, người thuê lại nhà ở, theo đó:

Thứ nhất: NTD là bên mua nhà ở. NTD đóng vai trị là bên mua nhà ở phụ
thuộc quy định của pháp luật về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo
19

Nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 06/2/2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng.
Chương V Luật Nhà ở năm 2005 và Chương VIII Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014.
21
Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định xử phạt hành chính trong hoạt động
xây dựng; kinh doanh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng
trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.
22
Điều 8,9,10 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006.
23
Điểm a, điểm d khoản 1 Điều 9 và điểm a, điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006.
24
Điểm b, điểm c, điểm d khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
20


15

đó bên mua nhà theo quy định của pháp luật hiện hành có thể là tổ chức, cá nhân
trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài25 hoặc người nước ngoài26.
Thứ hai: NTD là bên thuê, bên thuê mua nhà ở. NTD là bên thuê, thuê mua
nhà ở khi là tổ chức cá nhân trong nước (nếu là cá nhân trong nước thì khơng phụ
thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự, nếu
là tổ chức thì khơng phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh)27; tổ chức, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Tổ chức, cá nhân nước ngồi
được phép vào Việt Nam có thời hạn từ ba tháng liên tục trở lên và người Việt Nam

định cư ở nước ngoài được thuê nhà ở tại Việt Nam)28.
d. Các cá nhân, tổ chức dịch vụ hỗ trợ cho họat động kinh doanh nhà ở
Đó là sự tham gia của các chủ thể như môi giới, định giá, sàn giao dịch…đây
là cầu nối cho việc gặp gỡ, trao đổi, cũng như giúp cung- cầu trên thị trường nhà ở
gặp nhau…Hay nói cách khác đây là nhóm chủ thể trung gian, là yếu tố đánh giá
tính chuyên nghiệp của hoạt động kinh doanh nhà ở.
1.2.3. Khái quát một số hình thức giao dịch nhà ở trong kinh doanh nhà ở
1.2.3.1. Hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm là nhà ở:
Pháp luật kinh doanh nhà ở hiện hành khơng có quy định định nghĩa về hợp
đồng góp vốn phân chia sản phẩm là nhà ở, tuy nhiên căn cứ quy định tại Điều 9
Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định về việc ký kết hợp đồng góp
vốn để huy động vốn xây dựng nhà ở, tác giả rút ra khái niệm về Hợp đồng góp vốn
phân chia sản phẩm nhà ở là sự thỏa thuận góp vốn bằng tiền hoặc tài sản giữa chủ
đầu tư cấp I 29 hoặc chủ đầu tư cấp II30 với tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở để
đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ
vốn góp theo thỏa thuận.
Từ khái niệm trên và quy định của pháp luật hiện hành, tác giả rút ra một số
đặc điểm của Hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm là nhà ở như sau:

25

Khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2005, Điều 1 Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai.
Điều 2 Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua
và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
27
Khoản 2 Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005.
28
Điều 131 Luật Nhà ở năm 2005.
29
Tham khảo khoản 12 Điều 3 Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 24/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư

phát triển đơ thị thì “Chủ đầu tư cấp 1” là chủ đầu tư được Nhà nước giao thực hiện dự án.
30
Tham khảo khoản 12 Điều 3 Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 24/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư
phát triển đơ thị thì “Chủ đầu tư cấp 2” là chủ đầu tư tham gia đầu tư vào dự án thông qua việc thuê, giao
hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án đầu tư.
26


16

Thứ nhất: Hợp đồng góp vốn được ký kết khi dự án nhà ở đã được phê duyệt,
chủ đầu tư đã triển khai khởi cơng xây dựng cơng trình và đã có văn bản thơng báo
sở xây dựng31.
Thứ hai: Trong một dự án nhà ở thì số lượng được phân chia tối đa cho các
hình thức huy động vốn thơng qua hợp đồng góp vốn khơng q 20% số lượng nhà
ở trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải
thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở32.
Thứ ba: Trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia
sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ
hoặc căn hộ chung cư); các trường hợp góp vốn cịn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ
được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu.
Thứ tư: Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được
phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua
bán nhà ở với chủ đầu tư33.
1.2.3.2. Hợp đồng mua bán nhà ở
Pháp luật kinh doanh nhà ở hiện hành khơng có quy định định nghĩa về hợp
đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên căn cứ các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở
được quy định từ Điều 450 đến Điều 454 BLDS năm 2005 và đối chiếu với các quy
định tương ứng của Luật Nhà ở năm 2005 (từ Điều 94 đến Điều 97), tác giả rút ra

khái niệm về Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán
và bên mua nhà ở, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà và quyền sở hữu nhà cho
bên mua, cịn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo nghĩa vụ của hợp đồng.
Bên mua sẽ là chủ sở hữu nhà ở sau khi hoàn tất các thủ tục mua bán theo quy định
của pháp luật.
Tùy theo đặc tính pháp lý của nhà ở (đối tượng của hợp đồng) mà nhà ở được
phân làm hai loại là nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai, kéo theo đó
hợp đồng mua bán nhà ở cũng có hai loại là hợp đồng mua bán nhà ở (có sẵn) và
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mỗi loại hợp đồng này có

31

Điểm b, điểm c khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
Điểm d khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
33
Khoản 5 Điều 8 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng
dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
32


17

những đặc điểm riêng, kéo theo đó các quy định pháp luật điều chỉnh cũng khác
nhau tương ứng, theo đó:
(i) Hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn:
Theo quy định tại khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 thì nhà ở có
sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng. Mặc dù pháp
luật hiện hành khơng có định nghĩa về hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng căn
cứ khái niệm về nhà ở có sẵn và quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, tác giả rút ra

khái niệm Hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn là hợp đồng mua bán mà tại thời điểm
ký kết hợp đồng thì nhà ở là đối tượng của Hợp đồng đã hình thành và đáp ứng các
điều kiện mua bán theo quy định của pháp luật.
Từ khái niệm trên và quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, tác
giả rút ra một số đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn như sau:
Một là: Nhà ở là đối tượng của hợp đồng đã có sẵn tại thời điểm ký kết hợp
đồng.
Hai là: Nhà ở là đối tượng của Hợp đồng phải đáp ứng các điều kiện luật định
để tham gia giao dịch, theo đó, căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở
năm 2005 thì điều kiện về nhà ở được tham gia hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm:
(i) có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; (ii)
khơng có tranh chấp về quyền sở hữu; (iii) không bị kê biên để thi hành án hoặc để
chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ba là: Chủ thể ký kết hợp đồng là tổ chức, cá nhân trong nước được mua với
số lượng không hạn chế số lượng nhà ở riêng lẻ hoặc nhà ở thuộc dự án.
Bốn là: Bên bán nhà ở không phải là chủ thể kinh doanh bất động sản thì
khơng bắt buộc phải giao dịch qua sàn.
Năm là: Bên mua nhà ở trở thành chủ sở hữu nhà ở sau khi đã hoàn tất thủ tục
đăng ký quyền sở hữu nhà theo quy định.
(ii) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:
Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 thì nhà ở
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đồng thời theo quy định tại khoản 8 Điều 4
Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 thì:
“Mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán
nhà, cơng trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, cơng trình xây dựng


18


đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công
và tiến độ cụ thể”.
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này và khảo sát thực tế của tác giả thì
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gần như chỉ tập trung vào hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư. Do đó khái niệm nhà ở như đã phân tích ở trên sẽ
khơng được tác giả nghiên cứu đầy đủ mà chỉ tập trung nghiên cứu nhà ở là căn hộ
chung cư – hình thành trong tương lai, thực trạng pháp luật bảo vệ NTD trong hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.
Từ khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai đã được trình bày như trên và
các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tác
giả rút ra các đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
như sau:
Một là: Tại thời điểm ký kết thì nhà ở là đối tượng của Hợp đồng chưa được
hình thành hoặc đã và đang hình thành theo các hồ sơ thiết kế kỹ thuật, do đó hàm
chứa nhiều rủi ro cho các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là NTD vì các thơng tin
về diện tích, kết cấu, chất lượng nhà ở gần như không được kiểm chứng tại thời
điểm ký hợp đồng mà phụ thuộc vào thông tin một chiều do chủ đầu tư cung cấp.
Người mua cũng khơng thể giám sát q trình hình thành tài sản vì q trình này
trải qua nhiều cơng đoạn, thời gian kéo dài, địi hỏi chun mơn, kỹ thuật cao. Song
song đó là những yếu tố tác động mà NTD khơng thể lường trước được như thay
đổi chính sách, pháp luật, biến động giá cả vật tư...34
Hai là: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một kênh huy
động vốn35 và chỉ được ký kết sau khi đã hoàn tất thủ tục mua bán qua sàn theo quy
định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Ba là: Bên tham gia ký kết hợp đồng là tổ chức, cá nhân trong nước được mua
với số lượng không giới hạn về số căn hộ trong một dự án.
Bốn là: Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể chuyển nhượng hợp
đồng theo quy định của pháp luật36.
1.2.3.3. Hợp đồng cho thuê nhà ở.
Mặc dù việc cho thuê nhà ở đã được thừa nhận từ rất lâu, tuy nhiên cho đến

nay pháp luật vẫn chưa có khái niệm cụ thể về hợp đồng cho thuê nhà ở. Tuy nhiên
34

Nguyễn Thị Kim Liên (2014), Pháp luật về mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai,
Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM, tr.11.
35
Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
36
Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD.