Phân tích chi phí và lợi ích dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng thương mại có tính đến yếu tố rủi ro
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.77 MB, 169 trang )
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
----------------------------------LÊ THỤY PHƯƠNG VI
ĐỀ TÀI :
PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LI ÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG - THƯƠNG MẠI
CÓ TÍNH ĐẾN YẾU TỐ RỦI RO
Chuyên Ngành: CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG - Khoá 14
Mã Số Ngành : 60.58.90
LUẬN VĂN THẠC SĨ
TP.HỒ CHÍ MINH, Tháng 09, năm 2005
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
PHÒNG ĐÀO TẠO SĐH
ĐỘC LẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC
Tp.HCM, ngày……tháng…..năm2005
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: LÊ THỤY PHƯƠNG VI
Ngày tháng năm sinh: 13 / 11 / 1980
Phái: Nữ
Nơi sinh: Tỉnh Bến Tre
Chuyên ngành: Công Nghệ Và Quản Lý Xây Dựng-K14
MHV: 00803208
I. TÊN ĐỀ TÀI:
PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LI ÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG THƯƠNG MẠI CÓ TÍNH ĐẾN YẾU TỐ RỦI RO.
DỰ ÁN ÁP DỤNG:
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG - THƯƠNG MẠI, SỐ 24C, ĐƯỜNG PHAN
ĐĂNG LƯU, Q.BÌNH THẠNH - TP.HCM.
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ LÀM VIỆC VÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ - CTY THỰC PHẨM
MIỀN BẮC, 203 PHỐ MINH KHAI, Q.HAI BÀ TRƯNG - HÀ NỘI.
II. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ:
IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 30/09/2005
V. HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN:
Cán Bộ Hướng dẫn
TS. PHẠM HỒNG LUÂN
Chủ nhiệm ngành
Bộ Môn Quản Lý Chuyên Ngành
TS. NGÔ QUANG TƯỜNG
TS. NGÔ QUANG TƯỜNG
Nội dung và đề cương luận văn thạc só đã được Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua.
PHÒNG ĐÀO TẠO SĐH
KHOA QUẢN LÝ NGÀNH
TS. NGUYỄN VĂN CHÁNH
Ngày ……. tháng ……. năm ………….
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
-----------------------------------
LÊ THỤY PHƯƠNG VI
ĐỀ TÀI :
PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LI ÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG - THƯƠNG MẠI
CÓ TÍNH ĐẾN YẾU TỐ RỦI RO
DỰ ÁN ÁP DỤNG:
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG - THƯƠNG MẠI, SỐ 24C,
ĐƯỜNG PHAN ĐĂNG LƯU, Q.BÌNH THẠNH - TP.HCM .
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ LÀM VIỆC VÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ - CTY
THỰC PHẨM MIỀN BẮC, 203 PHỐ MINH KHAI, Q.HAI BÀ TRƯNG - HÀ NỘI.
Chuyên Ngành: CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG - Khoá 14
Mã Số Ngành : 60.58.90
LUẬN VĂN THẠC SĨ
TP.HỒ CHÍ MINH, Tháng 09, năm 2005
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
CÔNG TRÌNH ĐƯC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
Cán bộ hướng dẫn khoa học:
TS. PHẠM HỒNG LUÂN
Cán bộ chấm nhận xét 1:
Cán bộ chấm nhận xét 2:
Luận văn thạc só được bảo vệ tại HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA TP.HỒ CHÍ MINH, ngày……..tháng…….năm………….
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
PHÒNG ĐÀO TẠO SĐH
ĐỘC LẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC
Tp.HCM, ngày……tháng…..năm2005
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: LÊ THỤY PHƯƠNG VI
Ngày tháng năm sinh: 13 / 11 / 1980
Phái: Nữ
Nơi sinh: Tỉnh Bến Tre
Chuyên ngành: Công Nghệ Và Quản Lý Xây Dựng-K14
MHV: 00803208
I. TÊN ĐỀ TÀI:
PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LI ÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG THƯƠNG MẠI CÓ TÍNH ĐẾN YẾU TỐ RỦI RO.
DỰ ÁN ÁP DỤNG:
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG - THƯƠNG MẠI, SỐ 24C, ĐƯỜNG PHAN
ĐĂNG LƯU, Q.BÌNH THẠNH - TP.HCM.
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ LÀM VIỆC VÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ - CTY THỰC PHẨM
MIỀN BẮC, 203 PHỐ MINH KHAI, Q.HAI BÀ TRƯNG - HÀ NỘI.
II. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ:
IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ:
V. HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN:
Cán Bộ Hướng dẫn
TS. PHẠM HỒNG LUÂN
Chủ nhiệm ngành
Bộ Môn Quản Lý Chuyên Ngành
TS. NGÔ QUANG TƯỜNG
Nội dung và đề cương luận văn thạc só đã được Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua.
PHÒNG ĐÀO TẠO SĐH
KHOA QUẢN LÝ NGÀNH
Ngày ……. tháng ……. năm ………….
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
LỜI CÁM ƠN
Để hoàn thành đề tài luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nổ lực bản thân tác giả còn nhận
được nhiều ý kiến đóng góp chân thành từ bạn bè, đồng nghiệp.Tác giả xin chân thành cám ơn
đến tất cả mọi người đã động viên, khuyến khích giúp đỡ và hướng dẫn tác giả trong suốt thời
gian qua.
Xin chân thành cám ơn quý Thầy Cô ngành Công nghệ và Quản lý xây dựng, khoa Kỹ
thuật xây dựng, trường đại học Bách Khoa Tp. Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, truyền đạt
nhiều kinh nghiêïm quý báu trong suốt thời gian tác giả học tại trường. Đó là những nền tảng cho
tác giả thực hiện luận án này cũng như sẽ là hàng trang cho tác giả trong cuộc sống.
Tác giả xin đặc biệt chân thành cám ơn TS Phạm Hồng Luân, ThS Lưu Trường Văn, đã tận
tình hướng dẫn, đóng góp những ý kiến quý báu cũng như luôn khuyến khích động viên tác giả
hoàn thành luận văn này.
Xin chân thành cám ơn tất cả các bạn học viên lớp QLX-14, đã cùng chung tác giả học tập
và chia sẻ kinh nghiệm trong suốt hai năm học vừa qua.
Và cuối cùng, tác giả xin chân thành cám ơn đến gia đình, ba mẹ, đã tạo điều kiện tốt nhất
cho tác giả trong suốt thời gian qua để thực hiện đề tài tốt nghiệp. Tất cả đã mang đến cho tác
giả một nguồn động viên thật lớn, một chỗ dựa vững chắc để tác giả hoàn thành tốt luận văn
này.
Tp Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 09 năm 2005
Người thực hiện đề tài
Lê Thụy Phương Vi
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
ABSTRACT
In process of analysing an investment project in Viet Nam, project analysis usually disregard
risk factors which affect to effectiveness of project.In the meantime, "risk is the only certain is
uncertainty"
This thesis aims to study available approaches of risk analysis that have been used broadly in
other countries.Concurrently, it began being used to analyse the financal effect of several project
in Viet Nam. In the researching sphere, we would like to touch upon investment projects of hight
trading - office building that's one of the landmark buildings with more opportunities under way in
the economic as Viet Nam joint into WTO.
The thesis includes main parts as following: Chapter I_ Introduction (Background, Study
question, Objecttive, Significance of the Study, Scope of study, Limitations); Chapter II _
Literature Review; Chapter III_Introduction of key features of hight trading _ office building
project, 24C, Phan Ñang Luu St, Binh Thanh Dist, HCM City (*) and The office building for rent
-The North Food Company, 203 Minh Khai St, Hai Ba Trung Dist - Ha Noi (**); Chapter IV_
Introduction the methods of financal analysis for project with deterministic model and risk model;
Chapter V_ Analysis - Assessment, Chapter VI_ . Then the thesis uses comparative mothod of
studying to draw conclusions for purpose of evaluating more exactly real effectiveness of project.
Comparing results which are drawn in project analysis in determinstic model and risk model
show us the importance and necessity of risk analysis. Based on results of risk analysis for project,
investor will make decisions more reasonably and plan investment strategies better. And we hope
that ideas put forward in thesis could make a valuable contribution to person who undertake the
competence and compilation of investment projects.
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
TÓM TẮT
Ở Việt Nam, trong quá trình phân tích dự án đầu tư thường bỏ qua việc xét đến ảnh hưởng
của yếu tố rủi ro đến hiệu quả của dự án. Trong khi đó, "rủi ro là yếu tố duy nhất mà người ta
biết được là chắc chắn"
Luận văn này có mục đích vận dụng những phương pháp phân tích rủi ro đã được sử dụng
rộng rãi ở nước ngoài đồng thời đã bắt đầu được sử dụng để phân tích về hiệu quả tài chính cho
một số dự án ở Việt Nam. Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này, chúng tôi xin được đề cập
đến các dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng- thương mại, một trong những lãnh vực được
đánh giá là có cơ hội rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế khi VN gia nhập WTO.
Luận văn gồm các phần chính sau: Chương I_ Mở đầu (Cơ sở nghiên cứu, vấn đề đặt ra để
nghiên cứu, mục tiêu, tầm quan trọng, phạm vi, đối tượng nghiên cứu); Chương II _ Tổng quan
(khảo lược các vấn đề đã nghiên cứu); Chương III_ Vài nét chính về dự án đầu tư xây dựng cao
ốc văn phòng - thương mại, số 24C, đường Phan Đăng Lưu, Q.Bình Thạnh,Tp.HCM (*) và dự án
đầu tư xây dựng Nhà làm việc và văn phòng cho thuê - Cty thực phẩm miền Bắc, 203 phố Minh
Khai, Q.Hai Bà Trưng - Hà Nội(**); Chương IV_ Nêu lên những phương pháp phân tích tài chính
của dự án trong điều kiện đến yếu tố rủi ro; Chương V_ Phân tích - Đánh giá, từ đó dùng phương
pháp so sánh để rút ra các kết luận nhằm đánh giá đúng hơn hiệu quả thực sự của dự án.
So sánh các kết quả phân tích dự án trong điều kiện tất định và trong điều kiện rủi ro cho
thấy sự phân tích rủi ro cho dự án là hết sức quan trọng và cần thiết. Dựa vào các kết quả phân
tích rủi ro cùng với những kiến nghị, hy vọng sẽ có giá trị tham khảo cho những người có nhiệm
vụ soạn thảo và thẩm định dự án, giúp các nhà đầu tư ra quyết định hợp lý hơn và hoạch định các
chiến lược đầu tư tốt hơn.
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
MỤC LỤC
Lời cám ơn
Trang iv
Tóm tắt luận văn (Tiếng Anh)
Tóm tắt luận văn
Mục Lục
Trang v
Trang vi
Trang vii
Danh sách các bảng biểu
Danh sách các hình vẽ
Trang xii
Trang xiv
Chương 1: MỞ ĐẦU
I. CƠ SỞ NGHIÊN CỨU
Trang 1
Trang 2
II. VẤN ĐỀ ĐẶT RA ĐỂ NGHIÊN CỨU
III. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Trang 3
Trang 3
IV. TẦM QUAN TRỌNG CỦA NGHIÊN CỨU
Trang 4
V. PHẠM VI, ĐỐI TƯNG NGHIÊN CỨU
VI. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trang 4
Chương 2 : TỔNG QUAN
I. TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ….
2.1.1 Các bước hình thành một dự án
2.1.2 Phân tích tài chính DA đầu tư
II. NHỮNG KHÁI NIỆM, ĐỊNH NGHĨA
Trang 7
Trang 8
Trang 12
Trang 15
2.2.1 Khái niệm về lợi ích, chi phí, một số chỉ tiêu để đánh giá DA.
2.2.2 PHÂN TÍCH DỰ ÁN CÓ KỂ ĐẾN RỦI RO
Trang 20
a. Định nghóa về chắc chắn, rủi ro và bất định .
b. Nguồn gốc và nguyên nhân của rủi ro .
Trang 15
Trang 20
Trang 23
c. Các kỹ thuật phân tích DA có kể đến rủi ro và bất định
Trang 25
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
III. NHỮNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐÃ LÀM TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM CÓ
Trang 29
LIÊN QUAN ĐẾN CHỦ ĐỀ ĐÃ CHỌN.
Chương 3: VÀI NÉT CHÍNH VỀ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ ĐƯC PHÂN TÍCH
I. Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Cao Ốc Văn Phòng - Thương Mại, Số 24c, Đường Phan Đăng
Lưu, Q.Bình Thạnh, Tp.Hcm
Trang 31
3.1.1 Giới thiệu chủ đầu tư
Trang 31
3.1.2 Sự cần thiết và mục tiêu của dự án
a. Sự cần thiết
Trang 32
b. Mục tiêu của dự án
3.1.3 Địa điểm
Trang 32
Trang 32
Trang 33
3.1.4 Các điều kiện tự nhiên của khu đất xây dựng
3.1.5 Địa chất công trình
Trang 33
Trang 34
3.1.6 Hiện trạng sử dụng đất và hiện trạng mạng lưới HTKT
Trang 34
Trang 34
a. Hiện trạng sử dụng đất
b. Hiện trạng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật
Trang 34
3.1.7 Đánh giá chung về hiện trạng khu đất xây dựng
3.1.8 Hình thức và quy mô đầu tư
3.1.9 Hình thức quản lý dự án
Trang 35
Trang 35
Trang 37
3.1.10 Sử dụng và quản lý đất đai
Trang 37
3.1.11 Tổ chức và quản lý thực hiện dự án
3.1.12 Tài chính - nguồn vốn
Trang 37
Trang 37
3.1.13 Nội dung đầu tư xây dựng công trình
3.1.14 Tổng hợp các thông số chính
Trang 38
Trang 41
II. Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Nhà làm việc và Văn Phòng cho thuê - Cty Thực Phẩm Miền
Bắc, 203 Phố Minh Khai, Q.Hai Bà Trưng - Hà Nội
3.2.1 Giới thiệu chủ đầu tư
Trang 43
3.2.2 Sự cần thiết và mục tiêu của dự án
a. Sự cần thiết
Trang 43
Trang 43
b. Mục tiêu của dự án
3.2.3 Địa điểm
Trang 43
Trang 46
Trang 47
3.2.4 Các điều kiện tự nhiên của khu đất xây dựng
Trang 48
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
3.2.5 Địa chất công trình
Trang 49
3.2.6 Hiện trạng sử dụng đất và hiện trạng mạng lưới HTKT
a. Hiện trạng sử dụng đất
Trang 50
b. Hiện trạng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật
3.2.7 Hình thức và quy mô đầu tư
Trang 51
Trang 52
3.2.8 Tổ chức và tiến độ thực hiện dự án
3.2.9 Nguồn vốn
Trang 51
Trang 52
Trang 52
3.2.10 Nội dung đầu tư xây dựng công trình và
Tổng hợp các thông số chính
Trang 53
III. Nhận Xét Chung Về Kết Quả Phân Tích Tài Chính Của Hai Dự Án .
Trang
56
Chương 4: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I.
GIỚI THIỆU VỀ CÁC PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH
Trang 57
4.1 Phương pháp phân tích tài chính dự án theo mô hình tất định
Phương pháp phân tích tài chính dự án có xét đến yếu tố rủi ro
.Trang57
4.2
Trang 58
4.2.1 Giới thiệu phương pháp mô phỏng Monte-Carlo trong phân tích rủi ro
cho dự án
Trang 59
4.2.2 Mô phỏng và mô phỏng Monte-Carlo
4.2.3
Trang 60
Phân tích rủi ro bằng cách ứng dụng mô phỏng Monte-Carlo
Trang 63
Chương 5: PHÂN TÍCH - ĐÁNH GIÁ
I.
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN THEO MÔ HÌNH TẤT ĐỊNH
5.1.1
Phân Tích Tài Chính Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Cao Ốc Văn Phòng - Thương
Mại, Số 24c, Đường Phan Đăng Lưu, Q.Bình Thạnh,Tp.Hcm
5.1.1.1 Tổng kết diện tích xây dựng và thông số đầu tư
5.1.1.2 Chi phí
Trang 70
Trang 70
Trang 71
5.1.1.3 Tổng kết các thông số đầu tư cho dự án
5.1.1.4 Khấu hao và doanh thu dự kiến
Trang 75
Trang 77
5.1.1.5 Phân tích tài chính dự án theo quan điểm Chủ sở hữu
..Trang80
5.1.1.6 Phân tích tài chính dự án theo quan điểm Tổng đầu tư
... Trang 86
5.1.2
Phân Tích Tài Chính Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Nhà làm việc và Văn Phòng
cho thuê - Cty Thực Phẩm Miền Bắc, 203 Phố Minh Khai, Q.Hai Bà Trưng - Hà Nội
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
Trang 94
5.1.2.1 Tổng kết diện tích xây dựng và doanh thu
5.1.2.2 Chi phí
Trang 95
a. Khấu hao tài sản cố định
b. Quỹ lương
Trang 95
Trang 96
5.1.2.3 Kế hoạch huy động vốn đầu tư
II.
Trang 95
Trang 96
5.1.2.4 Phân tích tài chính dự án theo quan điểm Chủ sở hữu
Trang 98
5.1.1.5 Phân tích tài chính dự án theo quan điểm Tổng đầu tư
Trang105
ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP MÔ PHỎNG MONTE CARLO ĐỂ XÉT RỦI RO TRONG
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CHO HAI DỰ ÁN (* v * *)
5.2.1
Phân Tích Tài Chính Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Cao Ốc Văn Phòng - Thương
Mại, Số 24c, Đường Phan Đăng Lưu, Q.Bình Thạnh,Tp.Hcm
5.2.1.1 Lập mô hình toán học
5.2.1.2 Phân tích độ nhạy
Trang 112
Trang 112
5.2.1.3 Phân tích rủi ro
Trang 112
5.2.2 Phân Tích Tài Chính Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Nhà làm việc và Văn Phòng cho thuê Cty Thực Phẩm Miền Bắc, 203 Phố Minh Khai, Q.Hai Bà Trưng - Hà Nội.
5.2.2.1 Lập mô hình toán học
Trang 113
5.2.2.2 Phân tích độ nhạy
Trang 113
5.2.2.3 Phân tích rủi ro
Trang 114
5.2.3 Kết Quả Phân Tích Rủi Ro Cho Hai Dự Án
5.2.3.1 Các dữ liệu ban đầu
5.2.4 Phân Tích Các Kết Quả
Trang 114
Trang 114
Trang 120
Chương 6: KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ
6.1. KẾT LUẬN
Trang 125
6.2. KIẾN NGHỊ
Trang 127
PHỤ LỤC
A.
-
BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA HAI DỰ ÁN
Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Cao Ốc Văn Phòng - Thương Mại, Số 24c, Đường Phan Đăng Lưu,
Q.Bình Thạnh,Tp.Hcm
-
Trang 1
Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Nhà làm việc và Văn Phòng cho thuê - Cty Thực Phẩm Miền Bắc,
203 Phố Minh Khai, Q.Hai Bà Trưng - Hà Noäi.
Trang 13
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
B.
-
KẾT QUẢ PHÂN TÍCH RỦI RO CHO HAI DỰ ÁN (kết quả từ Crystal Ball)
Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Cao Ốc Văn Phòng - Thương Mại, Số 24c, Đường Phan Đăng Lưu,
Q.Bình Thạnh,Tp.Hcm
-
Trang 19
Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Nhà làm việc và Văn Phòng cho thuê - Cty Thực Phẩm Miền Bắc,
203 Phố Minh Khai, Q.Hai Bà Trưng - Hà Nội.
C. MỘT SỐ HÌNH ẢNH MINH HỌA
TÀI LIỆU THAM KHAÛO
Trang 38
Trang 27
Trang 35
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng: 2.1 Tổng kết các quan điểm dùng để đánh giá dự án
Bảng 2.2: Các phương pháp đánh giá dự án được sử dụng ở Hoa Kỳ
Bảng 2.3: Tỷ lệ số hãng sử dụng các phương pháp
Bảng 3.1: Bố trí chung về kiến trúc
Bảng 3.2: Tổng hợp các chỉ tiêu kiến trúc
Bảng 3.3 : Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh qua các năm 1999 - 2003
Bảng 3.4 : Tiến độ thực hiện dự án
Bảng 3.5: Dự kiến kế hoạch huy động vốn
Bảng 5.1: Tổng kết diện tích xây dựng và thông số đầu tư
Bảng 5.2: Khối lượng và khái toán kinh phí đầu tư xây dựng
Bảng 5.3: Khái toán chi phí đầu tư trang thiết bị
Bảng 5.4: Tổng hợp chi phí kiến thiết cơ bản khác
Bảng 5.5: Tổng hợp chi phí đầu tư
Bảng 5.6: Tổng kết các thông số đầu tư cho dự án
Bảng 5.7: Khấu hao tài sản hàng năm
Bảng 5.8: Doanh thu dự kiến
Bảng 5.9: Bảng tính trả lãi ngân hàng
Bảng 5.10: Bảng tính chi phí sản xuất
Bảng 5.11: Bảng phân tích lỗ lãi
Bảng 5.12: Thu nhập hoàn vốn (tính thời gian hoàn vốn) có tính đến hệ số chiết khấu.
Bảng 5.13: Tính thời gian hoàn vốn không tính đến hệ số chiết khấu.
Bảng 5.14: Hiện giá ròng và suất thu hồi nội bộ của dự án.
Bảng 5.9a: Bảng tính trả lãi ngân hàng
Bảng 5.10a: Bảng tính chi phí sản xuất
Bảng 5.11a: Bảng phân tích lỗ lãi
Bảng 5.12a: Thu nhập hoàn vốn (tính thời gian hoàn vốn) có tính đến hệ số chiết khấu.
Bảng 5.13a: Tính thời gian hoàn vốn không tính đến hệ số chiết khấu.
Bảng 5.14a: Hiện giá ròng và suất thu hồi nội bộ của dự án.
Bảng 5.15: Tổng kết diện tích xây dựng và doanh thu
Bảng 5.16: Khấu hao tài sản cố định
Bảng 5.17: Tổng quỹ lương sản xuất hàng năm
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
Bảng 5.18: Kế hoạch huy động vốn đầu tư
Bảng 5.19: Bảng tính trả lãi ngân hàng
Bảng 5.20: Bảng dự tính nguồn trả tiền vay ngân hàng
Bảng 5.21: Bảng tính chi phí sản xuất
Bảng 5.22: Bảng phân tích lỗ lãi
Bảng 5.23: Thu nhập hoàn vốn
Bảng 5.24: Thu nhập hoàn vốn
Bảng 5.25: Bảng hiện giá ròng của dự án
Bảng 5.19a: Bảng tính trả lãi ngân hàng
Bảng 5.20a: Bảng dự tính nguồn trả tiền vay ngân hàng
Bảng 5.21a: Bảng tính chi phí sản xuất
Bảng 5.22a: Bảng phân tích lỗ lãi
Bảng 5.23a: Thu nhập hoàn vốn (tính thời gian hoàn vốn) có tính đến hệ số chiết khấu.
Bảng 5.24a: Tính thời gian hoàn vốn không tính đến hệ số chiết khấu.
Bảng 5.25a: Bảng hiện giá ròng của dự án
Bảng 5.26: Danh sách giá cho thuê tại các Cao Ốc Văn Phòng ở TP.HCM
Bảng 5.27: So sánh giá cả và công suất cho thuê của các Cao ốc VP
Bảng 5.28: Thống kê lãi suất cho vay trung hạn ở một số Ngân Hàng
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ
Hình 1.1: Mô hình hoá phương pháp nghiên cứu
Hình 1.2: Chu trình phát triển của dự án
Hình 1.3: Các bước soạn thảo, thẩm định và chấp nhận dự án nằm trong giai đoạn chuẩn bị
đầu tư
Hình 1.4: Các giai đoạn của dự án
Hình 1.5: Các lónh vực cần phân tích trong Phân tích dự án
Hình 1.6: Các loại rủi ro trong kinh doanh
Hình 1.7: Thủ tục ra quyết định ở một công ty
Hình 1.8: Một số yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án
Hình 1.9: Quá trình phân tích độ nhạy
Hình 1.10: Hình minh họa về chắc chắn, rủi ro và bất định
Hình 1.11: Quá trình mô phỏng Monte - Carlo
Hình 1.12: Quá trình phân tích rủi ro
Hình 1.13: Các loại phân phối xác suất đối xứng
Hình 1.14: Các loại phân phối xác suất bậc thang
Hình 1.15: So sánh giá cả và công suất cho thuê của các Cao ốc VP (năm 2000)
Một số hình minh họa về Cao ốc văn phòng.
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
Chương 1 : GIỚI THIỆU
I. CƠ SỞ NGHIÊN CỨU
Trong 3 thành tố: Quy mô, kinh phí và thời gian của dự án thì dự toán kinh phí chiếm vai
trò quan trọng trong việc thành công của dự án. Tổng mức đầu tư bao gồm tổng dự toán, dự toán
hạng mục công trình và các chi phí khác xác định tổng chi phí phía bên Chủ đầu tư cần để thực
hiện dự án, bao gồm chi phí cho thiết kế và xây dựng. Nếu kinh phí không được quản lý tốt thì
không những ảnh hưởng xấu đến tiến độ, lợi nhuận mà còn tạo nên mối quan hệ không tốt giữa
các bên tham gia.
Trên quan điểm của Nhà nước một dự án hiệu quả phải xét đến các mục tiêu kinh tế - xã
hội của đất nước đồng thời phải đáp ứng được mục tiêu lợi nhuận cho nhà thầu. Điều đó đòi hỏi
dự án phải được soạn thảo và phân tích đánh giá một cách toàn diện ngay từ giai đoạn nghiên
cứu cơ hội đầu tư. Thực tế cho thấy nhiều dự án kém hiệu quả hay đổ vỡ trong thời gian qua bắt
nguồn từ việc phân tích đánh giá dự án không toàn diện hay không tính đến các yếu tố rủi ro.
Việc nghiên cứu, soạn thảo dự án và đánh giá, thẩm định dự án đã không kể đến hay không
lường hết các yếu tố rủi ro, bỏ qua việc thực hiện phân tích kinh tế - xã hội cho dư án.
Nghiên cứu cẩn thận môi trường và cơ hội đầu tư, lựa chọn phương pháp phân tích, đánh
giá dự án đúng đắn, có dự báo các yếu tố rủi ro tác động đến dự án trong tương lai sẽ góp phần
nâng cao hiệu quả tổng thể của dự án.
Xuất phát từ những vấn đề thực tiễn, từ quá trình làm việc ở giai đoạn lập dự án đầu tư và
thiết kế, chúng ta nhận thấy rằng Chủ đầu tư là người thấy được những nhu cầu nào đó của xã
hội và có quyết định đầu tư. Nhưng khi lập dự án thì đến phần dự toán kinh phí đầu tư cho bên
Chủ đầu tư, đơn vị lập dự án thường chưa chứng minh được tính hợp lý về tài chính có thể thuyết
phục và có độ tin cậy cao để được cấp có thẩm quyền của Chủ đầu tư phê duyệt.
Ở Việt Nam, trong quá trình phân tích dự án đầu tư thường không xem xét đến các tác
động của những yếu tố rủi ro đến hiệu quả của dự án. Do đó, cần phải xác định tính hợp lý tài
chính của dự án bằng phân tích tài chính cho dự án đầu tư đồng thời có kể đến các yếu tố rủi ro.
Đó chính là cơ sở cho việc thực hiện nghiên cứu này nhằm đánh giá hiệu quả tài chính cho một
dự án xây dựng.
II. VẤN ĐỀ ĐẶT RA ĐỂ NGHIÊN CỨU
Để đạt được mục tiêu, đặc biệt là lợi nhuận, nhà đầu tư cần phải tính toán, cân nhắc, dự đoán
được tất cả các tình huống có thể xảy ra trong quá trình vận hành dự án. Để làm được điều đó đòi
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
hỏi phải có các công cụ tính toán hỗ trợ nhất định, từ đó có hướng đầu tư và điều chỉnh việc đầu
tư một cách hợp lý. Khi nghiên cứu, phân tích, đánh giá một dự án, cần đặt nhiều vấn đề, câu hỏi
mang tính chất phản biện đối chiếu. Nhiệm vụ quan trọng đối với nhà đầu tư là sẽ giải quyết
những câu hỏi này như thế nào để có những chiến lược đối phó với những rủi ro của dự án một
cách hợp lý. Các câu hỏi (vấn đề) mấu chốt của nhà đầu tư là:
Liệu dự án có tính khả thi về mặt tài chính, kinh tế trong suốt thời gian hoạt động của nó
không?
Các mục tiêu và chỉ tiêu chủ yếu là gì?
Các nguồn của rủi ro? (Khả năng rủi ro?)
Làm thế nào để giảm bớt rủi ro?
Liệu dự án này có hấp dẫn về mặt tài chính đối với tất cả các bên quan tâm tham gia?
Mức độ không tin cậy của những biến số chủ yếu?...
Hầu hết các tác giả đều thống nhất ý kiến cho rằng yếu tố rủi ro là không thể tránh khỏi
trong kinh doanh và trong các dự án đầu tư. Do đó, đã bước vào kinh doanh, đầu tư là phải chấp
nhận rủi ro và có chiến lược đối phó với rủi ro.
Thực tế chứng tỏ rằng, những dự án đầu tư xem trọng việc phân tích, đánh giá những yếu tố
rủi ro thì đa phần đem lại kết quả tốt so với những dự án không kể hoặc xem nhẹ các yếu tố rủi
ro, nguyên nhân vì các dự án này không lường trước được những hậu quả sẽ xảy ra.
III.MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đây là đề tài nghiên cứu ứng dụng cụ thể. Mục tiêu của nghiên cứu này nhằm:
- Đưa ra những đánh giá về tính hợp lý tài chính của dự án từ các ước tính kinh phí đầu tư
trong giai đoạn đầu. Với nhiều trường hợp thay đổi có xem xét các yếu tố rủi ro thì sẽ ảnh
hưởng như thế nào đến hiệu quả tài chính của dự án.
? Phân tích về chi phí của dự án: Chi phí có liên quan đến khảo sát, xây lắp, mua sắm
thiết bị, chi phí sử dụng đất, đền bù và giải phóng mặt bằng, chi phí khác và chi phí dự phòng…
•
Phân tích những lợi ích mà dự án sẽ đạt được thông qua các phương pháp đánh giá,
ví dụ: Tính toán suất thu lợi, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật (NPV, IRR, thời gian hòa vốn…)
Trên cơ sở những phân tích được thực hiện, các kết quả được rút ra, từ đó xây dựng những
kiến nghị liên quan đến việc áp dụng các phương pháp phân tích để thấy được những ảnh hưởng
của các nhân tố rủi ro đến hiệu quả tài chính của dự án, để đánh giá việc thực hiện dự án đầu tư.
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
IV.TẦM QUAN TRỌNG CỦA NGHIÊN CỨU
Khi đã tìm hiểu được các chỉ số (NPV, IRR, B/C…), mối liện hệ giữa các biến đầu vào và
kết quả cần xuất ra, dùng các phân tích mô phỏng thì phần nào ta sẽ nắm bắt được quá trình vận
hành của dự án để từ đó có những điều chỉnh thích hợp, đánh giá được nguồn và quy mô của các
yếu tố rủi ro cho dự án đồng thời sẽ đưa ra được những quyết định phải làm thế nào nhằm giảm
bớt các yếu tố rủi ro và chia sẻ có hiệu quả các yếu tố rủi ro ấy. Dự án lúc này sẽ được quản lý
một cách hiệu quả hơn và tiết kiệm chi phí…
Với những kết quả nghiên cứu cùng những kiến nghị hy vọng sẽ có giá trị tham khảo với
những người có nhiệm vụ soạn thảo và thẩm định, những nhà đầu tư trong quá trình quyết định
đầu tư. Kết quả của Luận văn có thể sẽ giúp chủ đầu tư:
•
Nhận thấy các nguyên nhân ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án (các yếu tố
rủi ro) từ đó có những quyết định đầu tư hợp lý nhất để mang lại lợi nhuận cao nhất.
•
Xây dựng các giải pháp, mô hình quản lý mới nhằm kiểm soát được chi phí, tiến độ
và chất lượng trong quá trình thực hiện dự án
•
Nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty trong lónh vực xây dựng, tạo sự tín nhiệm
cho khách hàng.
V. PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯNG NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu: Phân tích về hiệu quả kinh tế đầu tư cho dự án xây dựng. Có một
phần phân tích định tính để nhận dạng các nhân tố, sau đó thiết lập mô hình toán hoặc dùng lại
các mô hình đã có để nghiên cứu áp dụng cho một mô hình thực tế.
Đối tượng nghiên cứu là Dự án đầu tư xây dựng công trình cao ốc văn phòng thương mại ở
TP.HCM, hai dự án áp dụng là Dự án đầu tư xây dựng công trình cao ốc văn phòng thương mại số
24C Phan Đăng Lưu, phường 6 Quận Bình Thạnh.Tp.HCM và Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Nhà làm
việc và Văn phòng cho thuê - Cty Thực Phẩm Miền Bắc, 203 Phố Minh Khai, Q.Hai Bà Trưng Hà Nội
VI. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đây là đề tài nghiên cứu ứng dụng cụ thể. Phương pháp nghiên cứu cơ bản áp dụng trong
luận văn này là phương pháp nghiên cứu so sánh .
Bước đầu tiên của luận văn là nghiên cứu tổng quan để nhấn mạnh các vấn đề sau:
?
Các giai đoạn hình thành một dự án đầu tư.
?
Các phương pháp đánh giá hiệu quả của một dự án.
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
?
Các lý thuyết về phân tích dự án có kể đến yếu tố rủi ro.
Luận văn cũng sẽ giới thiệu một số lý thuyết xác suất thống kê được ứng dụng vào phân
tích rủi ro.
Tiếp theo là phần giới thiệu hai dự án cụ thể về đầu tư xây dựng công trình Cao ốc văn
phòng - thương mại. Luận văn sẽ trình bày sơ lược một số đặc điểm của dự án, các thông số cơ
bản của dự án và phần phân tích tài chính dự án trong điều kiện tất định (với sự trợ giúp của
công cụ máy tính nhằm rút ngắn thời gian tính toán). Từ đó, tính được các chỉ tiêu về hiệu quả tài
chính của dự án.
Sau đó luận văn sẽ sử dụng một số kỹ thuật phân tích dự án có kể đến các yếu tố rủi ro,
thiết lập mô hình mô phỏng và áp dụng các phần mềm máy tính về đánh giá rủi ro. Từ đó, tính
được các chỉ tiêu hiệu quả về mặt tài chính có tính đến rủi ro.
Trên cơ sở các phân tích đã nêu, so sánh các kết quả và từ đó xây dựng những kiến nghị
liên quan đến việc áp dụng những phương pháp phân tích có tính đến rủi ro trong phân tích dự án
đầu tư.
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
Thu thập dữ liệu (Giá cho thuê VP, lãi
suất vay NH,...., tìm dự án để phân tích.
PhântíchtàichínhDA.
Phân tích tài chính DA
theomôhìnhtấtđịnh.
Đánh giá hiệu quả
đầutưDA.
Phântíchđộnhạy.
Phân tích tài chính DA
có xét đến yếu tố rủi ro
Phântíchmôphỏng.
Kết luận - Kiến nghị
MôphỏngMonter
-Carlo.
Sửdụngphầnmềm
CrystalBall
Hình 1.1: Mô hình hoá phương pháp nghiên cứu
Những kết quả nghiên cứu cùng những kiến nghị hy vọng sẽ có giá trị tham khảo với
những người có nhiệm vụ soạn thảo và thẩm định, những nhà đầu tư trong quá trình quyết định
đầu tư. Đương nhiên, với phạm vi của một luận văn, những kiến nghị này chỉ được xem là những
gợi ý bước đầu.
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
Chương 2: TỔNG QUAN
Trong giai đoạn thẩm định dự án, phân tích kinh tế về suất thu lợi, thời gian hoàn vốn, và tỉ
số giữa lợi nhuận và chi phí… là giai đoạn rất quan trọng trong những giai đoạn của dự án để
quyết định ngừng hay tiếp tục đầu tư của chủ đầu tư.
Theo "Sổ tay hướng dẫn đánh giá các dự án công nghiệp"của UNIDO (Vien, 1986), phân
tích tài chính dự án dưới góc độ chủ đầu tư là bước thứ nhất trong việc đánh giá dự án. Nó đề cập
đến việc đánh giá tính khả thi của dự án từ góc độ của kết quả tài chính. Do đó, thu nhập và chi
phí trực tiếp của dự án được tính bằng tiền theo giá thị trường thực tế (hay dự kiến). Việc phân
tích này dùng để đánh giá sự đúng đắn và khả năng chấp nhận được của từng dự án cũng như so
sánh các dự án trên cơ sở hiệu quả tài chính của chúng. [4 ]
Đã có một số đề tài nghiên cứu về yếu tố rủi ro của dự án, nhưng hầu hết đều chỉ đề cập
nhiều đến hai phương pháp đánh giá là:
+ Phương pháp giá trị hiện tại ròng ( Net - present value _ NPV)
+ Phương pháp suất thu lợi nội tại (Internal rate of return _ IRR)
Trong khi đó, phương pháp phân tích tỉ số lợi ích/chi phí (Benefir/cost _B/C), thời gian
hoàn vốn, cũng là hai trong bốn tiêu chuẩn được sử dụng phổ biến. [4 ]
Do đó, trong nội dung của đề tài là sẽ phân tích về thời gian hoàn vốn đồng thời vẫn sử
dụng phương pháp giá trị hiện tại ròng và phương pháp suất thu lợi nội tại để so sánh. Từ đó, sẽ
đánh giá dự án một cách toàn diện hơn vì mỗi tiêu chuẩn đánh giá đều có điểm mạnh, điểm yếu
riêng.
Ba phương pháp trên thuộc nhóm các phương pháp dòng tiền tệ chiết giaûm (Discounted
cash - flow methods).
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
I. TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ:
2.1.1 Các bước hình thành một dự án:
Theo Sổ Tay Hướng Dẫn Đánh Giá Các Dự n Công Nghiệp của Tổ Chức Phát Triển Công
Nghiệp Của Liên Hiệp Quốc (UNIDO) năm 1986, dự án đầu tư được định nghóa như sau:
" Dự án là một sự đề xuất đầu tư để tạo ra, mở rộng và/hoặc phát triển những phương tiện nhất
định nhằm tăng sản lượng hàng hóa và/hoặc dịch vụ xã hội thuộc một công đồng trong một
khoảng thời gian nhất định" [4]
Theo tổ chức tiêu chuẩn quốc tế (ISO8402) định nghóa về dự án như sau:
"Dự án là một quá trình bao gồm các hoạt động được phối hợp thực hiện và quản lý trong một
giai đoạn xác định nhằm đạt được một mục tiêu cụ thể trong điều kiện hạn chế về nguồn lực"
Ở Việt Nam, thuật ngữ dự án đầu tư cũng được định nghóa trong điều lệ quản lý đầu tư và
xây dựng ban hành kèm theo nghị định số 177/CP ngày 20/10/1994 của thủ tướng chính phủ như
sau:
" Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo
những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao
chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định"
Theo Luật của Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghóa Việt Nam về xây dựng, dự án
đầu tư xây dựng công trình được định nghóa:
" Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây
dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì,
nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án
đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở"
Cho đến nay, hầu hết các tác giả đều thống nhất chu trình phát triển của dự án (project
development cycle) bao gồm 3 giai đoạn (Hình 1.1) [4]
•
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
•
Giai đoạn đầu tư
•
Giai đoạn vận hành
Che
tỉi vo
ná đa
tư
Ke
há oa
cïhthư
cïhe
inä
N
no
cù
cơhha
đ
iä räa
a
uc
à tưa
N
e
ia
c
â th
u
ư
te
inàgkhhn
û iù
Ga
iđ
i oa
nï trươ
cùđa
tư
a
iđ
ian
o
a
nï
a
l(G
päud
ư
ï ùn
L
n
ah
c
äh
ưg
ù
iyth
-kkn
õ ute
at)áä
Ga
iù h
đ
io
a
ïà
na
in
r(đ
a
yg
e
đ
ta
n
áịvùh
Lq
apu
äb
đ
a
n
ùh
gao
a
)iù ùcaó
G
a
iđ
ino
a
nï
h
tư
ơ
g
ư
lh
ơnđ
và
ơ
p
ïï g
n
ồg
Ca
cùhoa
tđï o
nä gxu
cùe
tiná đa
tư
G
a
itđ
a
n
thù ie
kiá o
ed
á ïự
n
a
Ga
iđ
ioa
nïđa
ư
t
G
a
ino
nï
xa
yd
âiđ
ư
ïga
G
iä h
đ
in
òa
nï
na
h
h
tva
ư
ûa
G
in
nï
vn
aa
h
äiđ
ao
øha
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
1.
Khái niệm và xác định dự án
2.
Nghiên cứu tiền khả thi
3.
Nghiên cứu khả thi
4.
Thiết kế chi tiết
5.
Chấp thuận dự án
Ký hiệu:
Điểm ra quyết định
Hình 1.3: Các bước soạn thảo, thẩm định và chấp nhận dự án nằm trong giai đoạn chuẩn bị
đầu tư
Trong 3 giai đoạn trên đây, giai đoạn chuẩn bị đầu tư tạo tiền đề và quyết định sự thành
công hay thất bại ở giai đoạn sau, đặc biệt là đối với giai đoạn vận hành. Vấn đề chất lượng, vấn
đề chính xác của các kết quả nghiên cứu, tính toán và dự đoán là quan trọng nhất. Trong quá
This document is created with the unregistered version of Document2PDF Pilot.
trình soạn thảo dự án phải dành đủ thời gian và chi phí cho việc nghiên cứu dự án.
Tổng chi phí cho giai đoạn chuẩn bị đầu tư chiếm từ 0,5 - 15% vốn đầu tư dự án. Giai đoạn
chuẩn bị đầu tư này nếu được thực hiện tốt sẽ tạo tiền đề cho việc sử dụng có hiệu quả 85 99,5% vốn đầu tư còn lại của dự án ở giai đoạn thực hiện đầu tư (đúng tiến độ, không phá đi làm
lại, tránh được những chi phí không cần thiết…). Điều này cũng tạo cơ sở cho quá trình hoạt động
của dự án được thuận lợi, nhanh chóng thu hồi vốn và có lãi (đối với các dự án sản xuất kinh
doanh), nhanh chóng phát huy hết năng lực phục vụ dự kiến (đối với các dự án xây dựng cơ sở
hạ tầng và dịch vụ xã hội). [4 ]
Ngoài ra, đối với một dự án xây dựng thì các giai đoạn của dự án có thể được sắp xếp theo
những trình tự sau:
