ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

TRỊNH VĂN TỐN

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

TRỊNH VĂN TỐN

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Viết Khanh

Thái Nguyên - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ chức và cá
nhân đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Trịnh Văn Toán


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS. Trần Viết Khanh, cán bộ giảng dạy khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tơi rất tận tình
trong suốt thời gian tơi thực hiện.
Tơi chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo tại
khoa Quản lý Tài nguyên, ban Quản lý đào tạo - Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái
Nguyên, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ tôi trong
suốt thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đối tượng sử dụng đất, các cán bộ tham
gia trực tiếp trên địa bàn tỉnh đã tham gia trả lời phỏng vấn đã giúp đỡ tôi
trong thời gian thực hiện đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và
đồng nghiệp đã khích lệ, động viên và tạo những điều kiện tốt nhất để tơi
có thời gian, tâm huyết hồn thành đề tài này.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Trịnh Văn Toán


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của đề tài ........................................................4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .............................................................................4
1.1.2. Căn cứ pháp lý của đề tài ..........................................................................8
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .................................................13
1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp ....................................13
1.2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển ...........................................15
1.2.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Australia ..............................................17
1.3. Khái quát Văn phòng Đăng ký đăng ký đất đai chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động, mối quan hệ giữa Văn phòng đăng

ký đất đai với cơ quan đăng ký đất đai và các cơ quan có liên quan ...............17
1.3.1. Vị trí, chức năng .....................................................................................17
1.3.2. Nhiệm vụ, quyền hạn ..............................................................................18
1.3.3. Cơ cấu tổ chức ........................................................................................19
1.3.4. Cơ chế hoạt động ....................................................................................20
1.3.5. Cơ chế phối hợp ......................................................................................22
1.3.6. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan đăng ký đất
đai và các cơ quan có liên quan ........................................................................22
1.4. Đánh giá chung về tổng quan ..........................................................................25
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................26


iv

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................26
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................26
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên .........26
2.2.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Ngun .........26
2.2.3. Tình hình hoạt động của Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên ...26
2.2.4. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2014 - 2019 ..........................................................................27
2.2.5. Ý kiến đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh
Thái Nguyên .....................................................................................................27
2.2.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng
ký đất đai tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới ...............................................27
2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................27
2.3.1. Thu thập số liệu.......................................................................................27
2.3.2. Phương pháp thống kê tổng hợp .............................................................29

2.3.3. Phương pháp phân tích so sánh ..............................................................29
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu ......................................................................30
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................31
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên .............31
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ...................................................................31
3.1.2. Điều kiện kinh tế - Xã hội .......................................................................35
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Thái
Nguyên ..............................................................................................................39
3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ...................41
3.3. Tình hình hoạt động của Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên ................43
3.3.1. Về tổ chức, bộ máy .................................................................................43
3.3.2. Đội ngũ công chức, viên chức, người lao động tại Văn phòng Đăng ký
đất đai tỉnh Thái Nguyên ..................................................................................44
3.3.3. Trang thiết bị, trụ sở làm việc, kho lưu trữ .............................................46
3.3.4. Thực hiện chức năng nhiệm vụ được giao ..............................................47
3.4. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên
giai đoạn 2014 - 2019 .......................................................................................48


v

3.4.1. Kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2014 - 2019 ..........................................................................48
3.4.2. Đăng ký biến động đất đai ......................................................................53
3.4.2. Đăng ký biến động đất đai ......................................................................53
3.4.3. Cơng tác trích lục, trích đo địa chính ......................................................57
3.4.4. Cơng tác chuyển đổi quyền sử dụng đất; xác định thời hạn sử dụng đất,
gia hạn quyền sử dụng đất; đăng ký giao dich đảm bảo; cung cấp thơng tin địa
chính ..................................................................................................................60
3.4.5. Quản lý bản đồ địa chính ........................................................................63

3.4.6. Lưu trữ, cung cấp thơng tin số liệu địa chính .........................................64
3.5. Ý kiến đánh giá kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái
Nguyên ..............................................................................................................65
3.5.1. Đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ so với chỉ tiêu chỉ tiêu giao qua các
năm....................................................................................................................65
3.5.2. Đánh giá của người sử dụng đất, cán bộ tham gia trưc tiếp về thực hiện
thủ tục hành chính .............................................................................................67
3.5.3. Đánh giá khác .........................................................................................73
3.6. Đánh giá những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân; đề xuất một số giải

pháp nâng cao kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh
Thái Nguyên trong thời gian tới………………………………..… 75
3.6.1. Đánh giá những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của Văn phòng Đăng
ký đất đai trong giai đoạn 2014 - 2019 ............................................................75
3.6.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
Đăng ký đất đai và giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tỉnh Thái Nguyên
trong thời gian tới .............................................................................................78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................82


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Bộ TNMT:

Bộ Tài nguyên và Mơi trường

CHX CNVN:


Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

GCNQSD đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Phòng TNMT:

Phòng Tài nguyên và Mơi trường;

Sở TNMT:

Sở Tài ngun và Mơi trường;

VPĐKĐĐ:

Văn phịng Đăng ký đất đai;

VPĐKQSDĐ:

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Số phiếu điều tra theo đối tượng...................................................... 28
Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh Thái Nguyên .......................... 36
Bảng 3.2 Tình hình dân số tỉnh Thái Nguyên năm 2019 ................................. 37
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên năm 2018 ...................... 41

Bảng 3.4. Thống kê nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ tỉnh Thái Nguyên năm
2019 ................................................................................................... 45
Bảng 3.5. Thống kê trang thiết bị, trụ sở làm việc và kho lưu trữ của
văn phòng Đăng ký đất đai ............................................................... 45
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất giai đoạn 2014 - 2019 ........................................................ 49
Bảng 3.7. Bảng tỏng hợp kết quả Đăng ký biến động đất đai giai đoạn
2014 - 2019 ....................................................................................... 53
Bảng 3.8. Bảng tỏng hợp kết quả đo đạc tách thửa, hợp thửa giai đoạn
2014 – 2019 ...................................................................................... 57
Bảng 3.9. Bảng tổng hợp kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất, xác
định thời hạn sử dụng đất, gia hạn QSD, Đăng ký giao dịch
bảo đảm đất, cung cấp thơng tin địa chính giai đoạn 2014 –
2019 .................................................................................................. 60
Bảng 3.10. Thống kê số lượng bản đồ địa chính đã được thành lập trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên lưu trữ tại VPĐKĐĐ tỉnh Thái Nguyên .......... 63
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả điều tra .............................................................. 69
Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến đánh giá của cán bộ tham gia trưc tiếp ………..73


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt
Nam (theo quy định của Luật Đất đai 2003) .................................... 24
Hình 3.1. Bản đồ hành chính của tỉnh Thái Ngun ........................................ 32
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất tỉnh Thái Nguyên năm
2018 .................................................................................................. 43
Hình 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2019........ 51
Hình 3.4. Kết quả đăng ký biến động đất đai giai đoạn 2014 – 2019.............. 56

Hình 3.5. Kết quả đo đạc tách thửa, hợp thửa giai đoạn 2014 – 2019............ 58
Hình 3.6. Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất, xác định thời hạn sử
dụng đất, gia hạn QSD, Đăng ký giao dịch bảo đảm đất, cung
cấp thông tin địa chính giai đoạn 2014 – 2019................................. 62


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của
nhân loại. Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản
lý nhà nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai giúp Nhà nước bảo
đảm các quyền về đất đai, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của
nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của
người sử dụng đất. Bên cạnh đó đăng ký đất đai cịn đem lại những lợi ích đối
với nhà nước và xã hội như: Phục vụ cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài
sản, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách
về đất đai; giám sát giao dịch liên quan đến đất đai; Phục vụ quy hoạch, thực
hiện các quyền của người sử dụng đất…. Lợi ích đối với các tổ chức, cá nhân
sử dụng đất qua đăng ký đất đai thể hiện qua việc tăng cường sự an toàn về
chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả
năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ giao dịch về bất động sản; giảm các trường
hợp liên quan đến tranh chấp đất đai.
Thái Nguyên là nơi tụ hội các nền văn hoá dân tộc, đầu mối của các hoạt
động văn hoá, giáo dục của vùng núi phía Bắc rộng lớn. Phía Nam giáp Thủ
đơ Hà Nội, Phía Bắc giáp tỉnh Bắc Kạn, Phía Đơng giáp các tỉnh Lạng Sơn,
Bắc Giang, Phía tây giáp các tỉnh Tuyên Quang, Vĩnh Phúc với vị trí địa lý
của tỉnh đã tạo điều kiện thuận lợi trong việc mở rộng giao lưu kinh tế với các

tỉnh, thành phố trong vùng, trong cả nước cũng như với nước ngoài trong thời
kỳ hội nhập và phát triển kinh tế. Mặt khác lợi thế từ tự nhiên, kết hợp với
nhiều chủ trương chính sách thiết thực nhằm thu hút đầu tư từ các tổ chức
trong nước và nước ngoài, thu hút lao động và khách du lịch trong và ngoài
nước đến với Thái Nguyên. Kinh tế tỉnh Thái Nguyên luôn đạt tốc độ tăng
trưởng cao và tương đối ổn định đóng góp một phần không nhỏ vào ngân sách
nhà nước.


2

Trong những năm vừa qua, q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở
tỉnh Thái Nguyên đã dẫn đến nhiều biến động về tình hình kinh tế - xã hội
nói chung và về việc sử dụng đất nói riêng. Để việc quản lý và sử dụng đất
đai hợp lý, có hiệu quả đang trở thành một vấn đề cấp bách trong chiến
lược phát triển kinh tế - xã hội hiện nay.
Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên (Văn phòng đăng ký 1 cấp)
được thành lập theo Quyết định số 285/QĐ-UBND ngày 29/1/2016 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên, đã giúp cho tỉnh Thái Nguyên thực hiện tốt
hơn các nhiệm vụ nói trên. Xuất phát từ tình hình thực tế trên, được sự đồng ý
của Nhà trường, sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS. Trần Viết Khanh
học viên tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá kết quả hoạt động của Văn
phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Nghiên cứu đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai
(VPĐKĐĐ) tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019.
- Tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả hoạt động của Văn
phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao kết quả hoạt động của Văn phòng

Đăng ký đất đai cấp tỉnh Thái Nguyên thời gian tiếp theo.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Từ kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra
những đánh giá khách quan về kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai
(VPĐKĐĐ) tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2019.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Quá trình nghiên cứu luận văn giúp học viên hiểu rõ hơn về hoạt động của
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên. Sau khi nghiên cứu đánh giá kết quả


3

hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Ngun từ đó, tìm ra những ưu
điểm, hạn chế, tồn tại và nguyên nhân làm căn cứ đề xuất một số giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên
trong thời gian tới.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản
Khái niệm về đất
Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết
quả tác động của nhiều yếu tố như: Khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và
thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì.

Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh
vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những
quy luật sống, đó là: Phát sinh, phát triển, thối hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào
thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho
năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Khái niệm bất động sản
Theo Điều 107, Bộ luật Dân sự, 2015 quy định: “Bất động sản là các tài
sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác
gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của
pháp luật”
Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là cơ chế, trong đó hàng hố dịch vụ
bất động sản được trao đổi. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm
các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Chuyển nhượng, tặng
cho, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ
bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các
lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005).


5

Khái niệm hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện
trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn
liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông
tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan (Thơng tư số 23, 2014).
Khái niệm Văn phòng Đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở
Tài ngun và Mơi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất
hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp
thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật (Điều 1,
Thông tư liên tịch số 15, 2015).
1.1.1.2. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của tổ chức, công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với tổ chức, công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu,
người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận
lợi, nhanh chóng, an tồn và với một chi phí thấp.
1.1.1.3. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.


6

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
cơng khai, thơng tin chính xác và tính pháp lý của thơng tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
1.1.1.4. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc

không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Việc định
nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các
thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất
chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc khơng.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội
dung mơ tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất khơng trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ thửa đất có thể
từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính,
hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ tọa độ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.1.5. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế


7

chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa
dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một

giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn,
thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác,
đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thơng nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã
được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp
pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể
khơng có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại
diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng
pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà
và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự
giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép ngun văn
hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định
quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an tồn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc
của quyền đối với đất mà mình mua (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
b. Đăng ký quyền


8

- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.

- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động
sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín
và bảo hiểm (Đặng Anh Quân, 2011).
1.1.2. Công tác đăng ký đất đai ở Việt Nam qua các giai đoạn
1.1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1987
Trước khi có Luật đất đai 1987, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của
Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập
được hệ thống hồ sơ đăng ký cho tồn bộ đất nơng nghiệp và một phần diện
tích đất thuộc khu dân cư nơng thơn.
1.1.2.2. Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993
Luật Đất đai năm 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai
tại cơ quan Nhà nước - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn
và UBND cấp xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Luật đất
đai, 1987).
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương
thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp, hoạt động ĐKĐĐ ít phức tạp.
1.1.2.3. Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định “ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính,
quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng


9


nhận quyền sử dụng đất” (Luật đất đai, 1993).
Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy đất đai (quyền sử dụng đất) tuy
chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thị
trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái
pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đô thị, đất ở nông thôn
qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng
ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2001 tiếp tục phát triển các quy định
về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 1993. Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành,
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao
đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước
cịn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký
đất đai là quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê.
1.1.2.4. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013
Luật Đất đai 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ
địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Luật
đất đai, 2003).
Giai đoạn 2004 - 2009, việc đăng ký QSDĐ được thực hiện chủ yếu đối
với quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003, Nghị định
181/2004/NĐ-CP của Chính phủ. Đến giai đoạn từ năm 2009 - 2013, việc
đăng ký cấp GCN được thực hiện đối với các đối tượng là quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền quyền sở hữu đối với các tài sản khác theo quy
định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số
17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thống nhất cấp một
loại GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác thay cho các
loại GCN quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền



10

sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền
sở hữu cơng trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất trước đây; giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi
trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình UBND cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003 dành riêng một chương quy định các thủ tục hành
chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận
lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất của mình, theo đó quy định về hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký
ban đầu và đăng ký biến động;Cơ quan đăng ký đất đai là VPĐKQSDĐ-là cơ
quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến
động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính (Luật đất đai, 2003).
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai 2003 quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TNMT và thành lập các chi nhánh của
VPĐKQSDĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định
thành lập VPĐK QSDĐ thuộc Phịng TNMT (Chính Phủ, 2004).
- Thơng tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
của Liên Bộ Tài nguyên và Môi - Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ
và tổ chức của VPĐKQSDĐ [1], đồng thời quy định: UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương có trách nhiệm chỉ đạo việc thành lập, kiện toàn
VPĐKQSDĐ các cấp (Bộ TNMT, Bộ NV, Bộ TC, 2004) và Thông tư liên tịch
số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Liên Bộ Tài nguyên
và Môi - Nội vụ - Tài chính (Bộ TNMT, Bộ NV, Bộ TC, 2010, hiện nay 02
Thông tư này đã hết hiệu lực), được thay thế bằng Thông tư liên tịch số
15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn,
cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của VPĐKĐĐ trực thuộc Sở TNMT làm cơ



11

sở kiện toàn các VPĐKĐĐ các tỉnh (Bộ TNMT, Bộ NV, Bộ TC, 2015);
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005
của Liên Bộ BTC và BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và quy định
trách nhiệm của các cơ quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài
chính (Bộ TC, Bộ TNMT, 2005) [2]; Thực hiện Luật Đất đai 2013, Bộ Tài chính
đã ban hành Cơng văn số 15286/BTC-QLCS ngày 23/10/2014 về việc hướng dẫn
tạm thời về trình tự, thủ tục thẩm định giá đất và hồ sơ, trình tự, thủ tục luân
chuyển hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể liên quan đến quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại
VPĐKQSDĐ, theo đó quy định cụ thể quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật (Điều 164); việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời
điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người
không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp
nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp
(trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền
(Quốc Hội nước CHXH CNVN, 2005);
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT của Bộ TNMT quy định về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, quy định: VPĐKQSDĐ thực hiện xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp,
đồng thời chỉnh lý, cập nhật thay đổi vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa
chính (Bộ TNMT, 2009, đã hết hiệu lực), nay đã được thay thế bởi Thông tư
số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm 5
chương và 25 điều. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát

hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối
với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Bộ TNMT, 2014a)


12

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng
ký giao dịch bảo đảm quy định: VPĐKQSDĐ thuộc Sở TNMT và
VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TNMT quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền SDĐ,
tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2010).
1.1.2.5.Từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành kể từ 01/7/2014, quy định “ Đăng
ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” (Luật đất
đai, 2013).
Theo quy định của pháp Luật Đất đai thì đăng ký đất đai là bắt buộc đối với
người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Hệ thống ĐKĐĐ: Vẫn quy định có hai loại là đăng ký lần đầu và đăng
ký biến động, trong đó:
+ Đăng ký lần đầu cũng được thực hiện khi thửa đất được giao, cho thuê
để sử dụng, thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký, thửa đất được giao để
quản lý mà chưa đăng ký, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
+ Đăng ký biến động - được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây trong quá trình sử
dụng đất do thay đổi diện tích (thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đổi
tên, chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức…; thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu,

địa chỉ thửa đất; Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã
đăng ký), do chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất;
chuyển hình thức….do xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và các hạn chế về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Quốc hội nước


13

CHXH CNVN, 2013).
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký
lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản 2, Điều 3, Thông
tư số 24, 2014).
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng
ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc
một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật
(Khoản 3, Điều 3, Thông tư số 24, 2014).
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là Văn
phòng Đăng ký đất đai - đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở TNMT do
UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở TNMT và các VPĐKQSDĐ trực
thuộc Phịng TNMT hiện có ở địa phương; Trong thời gian chưa thành lập
xong VPĐKĐĐ thì VPĐKQSDĐ tiếp tục hoạt động theo chức năng nhiệm vụ
đã được giao (Luật đất đai, 2013).
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau
Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã
được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định ngun tắc về tính

khơng có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba
khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa
cơng bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia
giao dịch thôi.
Việc đăng ký ở Cộng hòa Pháp phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:


14

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: Đây là điều kiện
tiên quyết, không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà
còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức cơng quyền đối với tính xác thực
và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng của văn bản
công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này
còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền
sở hữu của mình mà khơng bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: Đây chính là nguyên tắc đảm bảo
tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được
phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa
được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thơng tin đầy đủ cho
người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng
thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc này có
phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản
nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập
quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ khơng được phép đăng ký để có
thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất
đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về chủ sở hữu. Do vậy
cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng,
giao dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ

nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ
tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho
dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng,
văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp
lý, địa chỉ trụ sở, thơng tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo
họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối với


15

pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải
có lời chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản: Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu
đem đăng ký đều phải có đầy đủ thơng tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp
có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những
thơng tin đó phải ln giống nhau. Đối với mọi bất động sản được đem
chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông
tin về bất động sản đó phải hồn tồn phù hợp với thơng tin trích lục từ hồ sơ
địa chính (Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, 2012).
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thơng
tin sau đây được coi là không thể thiếu: Tên xã nơi có bất động sản, số thửa
trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thơng tin này, trong
thực tiễn người ta cịn ghi thêm: Tính chất của bất động sản, nội dung địa
chính và tên thường gọi (ví dụ: Nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể
phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã
phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó.
Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch,
bằng cách mơ tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà
chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô).

1.2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thụy Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở
thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ
thống ĐKĐĐ ở Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn
tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký
quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mơ hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động
sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa
chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey