KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
LỚP LUẬT THƯƠNG MẠI 44.A

BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ

Bảo vệ quyền sở hữu
Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Tấn Hồng Hải
Bộ mơn: Những quy định chung về luật dân sự
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 28 tháng 03 năm 2020


2



VẤN ĐỀ 1: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA
Tóm tắt quyết định Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30-05-2006.
Ơng Tài gửi đơn khởi kiện lên Tòa án yêu cầu ông Thơ phải trả lại trị giá 2 mẹ con
trâu cho ơng Tài. Tịa sơ thẩm xác định con trâu và con nghé là của ông Tài và ông Thơ
phải hồn trả giá trị mẹ con con trâu cho ơng Tài. Tịa phúc thẩm quyết định ơng Thơ
phải hồn trả giá trị con nghé, cịn con trâu cái là ơng Tài phải khởi kiện ơng Dịn (vì lúc
này ơng Dịn là chủ sỡ hữu). Tòa án tối cao sau khi xem xét, hủy bản án phúc thẩm, giao
cho Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm lại.

1.1 Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?

Theo Điều 174 BLDS năm 2005 quy định:
1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
Đất đai;

Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với

nhà, cơng trình xây dựng đó.
a)

b)

Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

c)

Các tài sản khác do pháp luật quy định.

2. Động sản là những tài sản khơng phải là bất động sản”. Theo đó, ta thấy được rằng
trâu không nằm trong danh mục liệt kê bất động sản của điều trên, nên có thể khẳng
định rằng trâu là động sản.
1.2 Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu khơng? Vì sao?

Theo Điều 167 BLDS năm 2005 quy định: ”Quyền sở hữu đối với bất động sản được
đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu
đối với động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì trâu là
động sản và cũng khơng thuộc trong trường hợp pháp luật có quy đinh khác về quyền sở hữu
nên trâu không phải là tài sản phải đăng kí quyền sở hữu.


3
1.3 Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông Tài?

Trong Bản án có đoạn nêu: ”Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08),
lời khai của các nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22) và kết
quả giám định con trâu đang tranh chấp...thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4
năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền

sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài.”
1.4

Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu có tranh chấp?
Điều 182 BLDS năm 2005 quy định: “Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài
sản”. Theo đó, ơng Dịn là người chiếm hữu trâu có tranh chấp.

1.5

Việc chiếm hữu của ơng Dịn có căn cứ pháp luật khơng? Vì sao?
Theo Điều 183 năm 2005 quy định về việc chiếm hữu có căn cứ pháp luật:
“Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong các trường hợp sau đây:
1.5.1.1 Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;

1.5.1.2 Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản;
1.5.1.3 Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy

định của pháp luật;
1.5.1.4 Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài

sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm phù hợp với các điều kiện do pháp
luật quy định;
1.5.1.5 Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với các

điều kiện do pháp luật quy định;


4
1.5.1.6 Các trường hợp khác do pháp luật quy định.” Theo điều khoản trên, việc chiếm hữu của


ơng Dịn khơng có căn cứ pháp luật.
1.6

Thế nào là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ sở pháp lý
khi trả lời.
Theo Điều 189 BLDS năm 2005: “Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định
tại Điều 183 của Bộ luật này là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật.
Người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu
mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là khơng có căn cứ pháp luật”.
Như vậy, việc chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật chỉ được xem là ngay tình chỉ khi người
đó khơng biết và khơng thể biết việc chiếm hữu của mình là khơng có căn cứ pháp luật.

1.7

Ơng Dịn có là người chiếm hữu ngay tình khơng? Vì sao?
Theo Bản án, trong giao dịch giữa ông Thi và ông Dịn, ơng Dịn khơng biết trâu khơng
thuộc sở hữu của ông Thi. Việc mua bán diễn ra bình thường, không có dấu hiệu đáng nghi
ngờ rằng đây là trâu do ông Thi chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Vì vậy, việc chiếm
hữu của ơng Dịn là ngay tình.

1.8

Thế nào là hợp đồng có đền bù và khơng có đền bù theo quy định của Điều 257 BLDS?
Dựa vào tính chất đền bù mà hợp đồng dân sự được chia thành ba nhóm:
1) Nhóm các hợp đồng ln khơng đền bù;
2) Nhóm các hợp đồng có thể đền bù hoặc khơng đền bù;
3) Nhóm các hợp đồng ln đền bù. Việc xếp mỗi hợp đồng thuộc nhóm nào dựa trên
các quy phạm định nghĩa được quy định trong Bộ luật dân sự.



5

Nhóm thứ nhất – Các hợp đồng ln khơng đền bù, bao gồm hợp đồng tặng cho tài sản
(Điều 465, Điều 470 BLDS năm 2005) và hợp đồng mượn tài sản (Điều 512 BLDS năm
2005).
Nhóm thứ hai – Các hợp đồng có thể đền bù hoặc khơng đền bù. Đó là: hợp đồng vay tài
sản (Điều 471 BLDS năm 2005), hợp đồng ủy quyền (Điều 581 BLDS năm 2005) và
hợp đồng gửi giữ tài sản (Điều 559 BLDS năm 2005).
Nhóm thứ ba, và cũng là nhóm phổ biến nhất – Các hợp đồng ln đền bù. Đó là: hợp
đồng mua bán tài sản (Điều 428 BLDS năm 2005), hợp đồng trao đổi tài sản (Điều 463
BLDS năm 2005), hợp đồng thuê tài sản (Điều 480 BLDS năm 2005), hợp đồng dịch vụ
(Điều 518 BLDS năm 2005), hợp đồng gia công (Điều 547 BLDS năm 2005), hợp đồng
bảo hiểm (Điều 527 BLDS năm 2005), hợp đồng vận chuyển (Điều 535 BLDS năm
2005).
1.9

Ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao dịch có đền bù hay khơng có đền bù? Vì sao?
Ơng Dịn có được trâu do đổi với ơng Thi lấy con trâu cái sổi là giao dịch dân sự có đền
bù. Tính chất đền bù thể hiện ở chỗ cả hai bên đều có những lợi ích về vật chất khi trao đổi
với nhau.
1.10 Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của ơng Tài
khơng?
Trâu tranh chấp là do ơng Thơ tự ý dắt về trong lúc ông Tài đang thả trâu ngồi bãi
ruộng, sau đó trâu được giao dịch cho ơng Thi, rồi đổi cho ơng Dịn, và xảy ra tranh chấp.
Như vậy, trâu có tranh chấp bị chiếm hữu ngồi ý chí của ơng Tài
1.11Theo Tịa dân sự Tịa án nhân dân tối cao, ơng Tài được địi trâu từ ơng Dịn khơng?
Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dòn.



6

Đoạn của Quyết định có câu trả lời: “Trong quá trình giải quyết vụ án, Tịa án cấp sơ
thẩm đã điều tra, xét minh, thu thập đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp
giữa ông Tài và ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật phải hồn trả
lại giá trị con trâu và con nghé cho ơng Tài là có căn cứ pháp luật”.
1.12 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết trên của Tòa án giúp cho việc giải quyết sẽ dễ dàng hơn vì nếu đúng theo
quy định của pháp luật thì việc con Trâu bị mất là nằm ngồi ý chí chủ quan của ơng Tài, dù
ơng Dịn có là người chiếm hữu ngay tình và thơng qua hợp đồng có đền bù vẫn phải trả lại
trâu cho ông Tài. Tuy nhiên, nếu xử như vậy thì sẽ phát sinh nhiều hệ lụy như, ông Dòn khởi
kiện ông Thi trả lại con trâu của mình, ơng Thi khởi kiện u cầu ơng Tài trả lại số tiền mà
mình đã bỏ ra để mua trâu. Cho nên, Tòa đã quyết định xử theo yêu cầu của nguyên đơn là
yêu cầu bị đơn phải bồi thường thiệt hại cả trâu mẹ lẫn nghé.
Chế định đòi bồi thường tài sản là chế định ra đời nhằm bảo vệ tuyệt đối quyền sở hữu của
người có quyền. Tuy nhiên, nếu áp dụng rập khn pháp luật thì sẽ dẫn đến tình trạng rườm
rà, nhiều bước như trên. Cho nên, dựa vào tình hình thực tế mỗi vụ tranh chấp, cùng với
kinh nghiệm thì hội đồng xét xử sẽ đưa ra một quyết định đúng đắn hợp tình, hợp lý.
1.13 Khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì pháp luật hiện hành có quy định nào
bảo vệ ơng Tài khơng?
Khi ơng Tài khơng địi được trâu từ ơng Dịn thì pháp luật hiện hành vẫn có quy định
bảo vệ ông Tài.
Khoản 2 Điều 164 BLDS năm 2015: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản
có quyền u cầu Tịa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm
phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền
sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”


7


1.14 Khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì Tịa án đã theo hướng ơng Tài được
quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Khi ông Tài không được địi trâu từ ơng Dịn thì Tịa án đã theo hướng ông Tài được
quyền yêu cầu ông Thơ trả lại giá trị con trâu.
Đoạn của Quyết định có câu trả lời: “Trong q trình giải quyết vụ án, Tịa án cấp sơ
thẩm đã điều tra, xác minh, thu thập đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu đang tranh
chấp giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản
khơng có căn cứ pháp luật phải hồn trả lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn
cứ pháp luật.”
1.15 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.
Trâu là động sản không phải đăng ký, trâu là tài sản bị chiếm hữu ngoài ý muốn của ơng
Tài và ơng Dịn sở hữu trâu đang tranh chấp là ngay tình như đã chứng minh, ta đủ điều kiện
xét theo Điều 257 BLDS 2005 về quyền địi lại động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu
từ người chiếm hữu đa tình: “Chủ sở hữu có quyền địi lại động sản khơng phải đăng ký
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có
được động sản này thơng qua hợp đồng khơng có đền bù với người khơng có quyền định
đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền
địi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngồi
ý chí của chủ sở hữu.” thì ơng Tài có quyền địi lại trâu từ ơng Dịn vì ơng Dịn có được trâu
là qua hợp đồng có đền bù (với ông Thi) tức hợp đồng mua bán.


8


9



VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt Quyết định Giám đốc thẩm số 94/2013/GĐ-DS ngày 25/7/2013 về: “Vụ án
tranh chấp quyền sở hữu tài sản” của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:
Nguyên đơn là ông Lai, bà Nhân khởi kiện bị đơn là ông Vĩnh, yêu cầu ông Vĩnh trả lại
căn nhà số 2 Nguyễn Thái Học. Năm 1973, cha mẹ nguyên đơn (cụ Ba và cụ Tình) mua
căn nhà trên của cụ Cậy có giấy viết tay, cụ Cậy đã xác nhận. Năm 1977, khu vực 6 đã
dùng nhà này làm nơi hội họp và trường mẫu giáo. Sau đó, vợ chồng cụ Ba chết, con cái
ly tán. Năm 1991, ông Lai làm đơn khiếu nại do ông Vĩnh sống và làm nhà mới trên đất
của bố mình nhưng chưa giải quyết. Tòa sơ thẩm lần 1 chấp nhận đơn khởi kiện, con cụ
Ba được hưởng quyền thừa kế, nhận tiền đền bù. Tòa phúc thẩm lần 1 hủy bản án sơ thẩn
lần 1. Tòa phúc thẩm lần 2 xác định ơng Vĩnh có trọn quyền sở hữu ngơi nhà và không
chấp nhận đơn khởi kiện của các con cụ Ba về việc đòi căn nhà. TAND tối cao hủy 2 bản
án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ cho Tịa án tỉnh Bình Định xét sơ thẩm lại.

2.1 Đoạn nào của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử dụng hợp

pháp của các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu?
Đoạn của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử dụng hợp pháp của
các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu:
“Nay vợ chồng cụ Ba đã chết thì các con của cụ Ba được thừa kế số tài sản này. Nhà của
cụ Ba, ông Vĩnh đã phá đi khơng cịn, khi ơng Vĩnh phá nhà, các con cụ Ba khơng chứng
minh được đã có khiếu nại, nên chỉ còn đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của
các con cụ Ba.”
2.2 Đoạn nào của Quyết định cho thấy Tịa án xác định ơng Vĩnh chiếm hữu ngay tình quyền

sử dụng đất tranh chấp?
Đoạn của Quyết định cho thấy Tịa án xác định ơng Vĩnh chiếm hữu ngay tình quyền sử
dụng đất tranh chấp:
“Khi ơng Vĩnh mua nhà đất của vợ chồng bà Thu thì nhà đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu, nên ông Vĩnh mua nhà đất này là hợp pháp. Nay ông Vĩnh cũng được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu đất ở, nên xác định ông Vĩnh là người mua

bán tài sản tranh chấp ngay tình.”
2.3 Suy nghĩ của anh/chị về việc Tịa án xác định ơng Vĩnh là người ngay tình.

Việc Tịa án xác định ơng Vĩnh là người ngay tình là có căn cứ. Vì khi ơng Vĩnh mua lại
miếng đất của bà Thu thì bà Thu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lúc đó ơng mua


10

đất của người chủ sở hữu và ông không biết và khơng bắt buộc phải biết trước đó đã xảy ra
những tranh chấp gì. Và sau khi mua ơng cũng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho nên ông là người ngay tình.
2.4 Trên cơ sở các quy định hiện nay, ơng Vĩnh có phải trả lại quyền sử dụng đất tranh chấp

cho các con của cụ Ba khơng? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
Trên cơ sở các quy định hiện nay, ông Vĩnh không phải trả lại quyền sử dụng đất tranh
chấp cho các con cụ Ba. Vì năm 1994, bà Thu được Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định (cơ
quan nhà nước có thẩm quyền) cấp giấy chứng quyền sử dụng đất và ông Vĩnh dựa vào căn
cứ này để mua đất là hồn tồn ngay tình, việc thực hiệu giao dịch này là không vô hiệu. Nên
các con ông Ba không có quyền địi lại tài sản,
Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 133 BLDS 2015
2.5 Tòa án tối cao đã có hướng giải quyết bảo vệ quyền lợi các con của ông Ba như thế nào

và hướng giải quyết này đã được quy định trong văn bản chưa? Vì sao?
Để bảo vệ quyền lợi các con của ơng Ba, Tịa án tối cao đa có hướng giải quyết: xác minh
ơng Đạo hay ông Sơn là người bán căn nhà, sô tiền bán căn nhà dùng để làm gì, nếu số tiền
đó dùng để xây dựng nhà mẫu giáo đang sử dụng thì ai là người quản lý nhà mẫu giáo để xác
nhận người chịu trách nhiệm bồi thường cho nguyên đơn. Đồng thời, cần làm việc với Ủy
ban nhân dân thành phố Quy Nhơn nếu có thể cấp cho nguyên đơn mảnh đất tương đương
với giá trị đất tranh chấp thì tập thể khơng phải bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn.

Hướng giải quyết chưa được quy định trong văn bản. Vì tranh chấp về dân sự là rất nhiều,
bộ luật không thể quy định cụ thể được tất cả các hướng giải quyết mà Tòa án phải xem xét
rồi giải quyết sao cho hợp lý và không ai bị thiệt.
2.6 Suy nghĩ của anh chị về hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu trên.

Hướng giải quyết của Tịa án như trên là hợp lý. Vì Tịa án khơng thể buộc ơng Vĩnh trả
lại đất cho con của cụ Ba được vì ơng Vĩnh là chủ sở hữu có căn cứ theo pháp luật. Để các
con của cụ Ba khơng chịu thiệt thì việc xác minh người bồi thường cho các con cụ sau khi đã
bán nhà của cụ là rất chính xác và có căn cứ. Và vì số tiền bán nhà dùng vào việc xây dựng
trường mẫu giáo nên việc làm việc xem xét cấp đất lại cho các con cụ Ba để tránh tập thể
chịu bồi thường là một cách bồi thường có thể áp dụng.


11


VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ
Tóm tắt quyết định giám đốc thẩm số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/08/2011:
Tại đơn khởi kiện 16/10/2017 nguyên đơn Lương Ngọc Trụ trình bày ông được cha
mẹ để lại 320 m² đất tại 95 Hồng Hoa Thám, khóm 10, phường 6, thị xã Trà Vinh, tỉnh
Trà Vinh sử dụng từ trước năm 1975 đến 1987 ông đi làm ăn xa nên vợ chồng bị đơn Ngơ
Văn Hịa đã lấn 15,2 m². Tại bản án dân sự sơ thẩm số 15/2008/DSST, Tòa án dân sự Trà
Vinh quyết định chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ơng Trụ buộc ơng hịa tháo
dỡ 04 ơ cửa văng, 1 máng bê tơng, mái tơn và địn tay phía sau nhà và khơng chấp nhận
u cầu trả lại diện tích xây nhà lấn ranh ngang 0,3m dài 34m và phần đất phía sau nhà
chiều ngang 1m dài 6,2 m. Bên nguyên đơn bà Nguyên và bị đơn ơng Hịa có u cầu
kháng cáo, tại Bản án dân sự phúc thẩm số 127/2008/DSPT bác yêu cầu kháng cáo giữ
nguyên bản án số 15/2008/DSST. Ông Trụ và bà Nguyên khiếu nại bản án nêu trên. Tại
Quyết định giám đốc thẩm số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/08/2011 quyết định hủy bản án
15/2008/DSST và 127/2008/DSPT, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Trà Vinh,

tỉnh Trà Vinh xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

Tóm tắt Quyết định giám đốc thẩm số 23/2006/DS-GĐT:
Ngày 7 tháng 9 năm 2006, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao, đã mở phiên toà giám
đốc thẩm xét xử vụ án dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các đương sự: Nguyên
đơn: Ông Diệp Vũ Trường và bà Châu Kim Thoa, bị đơn: Ông Nguyễn Văn Tận. Năm
1994, Uỷ ban nhân dân huyện Cái Nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia
đình ơng Diệp Vũ Trường (vợ là bà Châu Kim Thoa) với diện tích 4.700 m2. Phần đất
này gia đình ơng Trường đã sử dụng từ lâu. Giáp với đất của ông Trường là đất của gia
đình ơng Tận (ơng Tận nhượng lại của anh Kiệt vào năm 1994). Trong q trình sử dụng,
ơng Tận đã lấn chiếm sang đất của gia đình ơng Trường khoảng 185m2. Sau khi xem xét
tranh chấp Tòa án quyết định buộc ông Nguyễn Văn Tận phải trả cho ông Diệp Vũ
Trường và bà Châu Kim Thoa diện tích đất 132,8 m2, trả cho ông Diệp Vũ Trường và bà
Châu Kim Thoa giá trị quyền sử dụng đất 52,2m2 là 7,83 chỉ vàng 24K.
3.1 :Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc quyền sở sử
dụng của ông Trường, bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
Đoạn mà Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc quyền sở hữu của ông
Trường, bà Thoa là: Năm 1994, Uỷ ban nhân dân huyện Cái Nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho gia đình ơng Diệp Vũ Trường (vợ là bà Châu Kim Thoa) với diện tích
4.700 m2. Phần đất này gia đình ơng Trường đã sử dụng từ lâu. Giáp với đất của ông Trường
là đất của gia đình ơng Tận (ơng Tận nhượng lại của anh Kiệt vào năm 1994). Trong quá
trình sử dụng, ông Tận đã lấn chiếm sang đất của gia đình ông Trường khoảng 185 m2 (cụ


12

thể diện tích đất tranh chấp là tam giác có đáy là mặt tiền sông Bà Bèo dài 12 m, cạnh của
tam giác là 36 m, cạnh đứng khoảng 30 m).
3.2


:Đoạn nào của Quyết định 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không gian,
mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng Trụ, bà Nguyên?
Đoạn của Quyết định 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sàn đất thuộc quyền sử dụng
của gia đình ơng Trụ, bà Ngun là: Ơng Trụ và bà Ngun khởi kiện và u cầu ơng Hịa trả
lại phần đất lấn chiếm 15,2m2 và yêu cầu tháo dở các cơng trình xây dựng lấn chiếm phần
đất này. Trên thực tế, phần đất tranh chấp này gồm: ô văng, địn tay, đường ống. Tịa án xác
định đất của ơng Trụ, bà Ngun sát đất ơng Hịa, nên đã buộc bị đơn tháo dở tất cả các ơ
văng, địn tay, mái nhà của nhà ơng Hịa nhơ ra.

3.3

:BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian thuộc
quyền sử dụng của người khác không?
BLDS có quy định điều chỉnh về việc lấn chiếm đất, lịng đất và khơng gian thuộc quyền
sở hữu của người khác: Điều 175/ BLDS 2015
Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30
năm trở lên mà khơng có tranh chấp.
Khơng được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh,
mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng khơng gian và lịng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh
giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc
sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc
quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá
ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3.4


:Ở nước ngồi việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?


13

Ở Quebec, việc xử lý lấn chiếm tài sản mềm dẻo hơn án lệ Pháp hiện nay. Theo Điều 992
BLDS Quebec, “nếu việc lấn chiếm là đáng kể, gây thiệt hại nghiêm trọng hay là được tiến
hành một cách không ngay tình thì chủ sở hữu bất động sản bị lấn chiếm có thể hoặc buộc
người lấn chiếm nhận bất động sản của mình và thanh tốn giá trị hoặc buộc phải tháo dỡ
phần xây dựng và khôi phục lại tình trạng ban đầu”. Như vậy, khi một người lấn chiếm
khơng ngay tình thì chủ sở hữu được u cầu họ tháo dỡ. Điều đó có ý nghĩa là nếu bị phản
đối mà vẫn lấn chiếm thì theo pháp luật nước này người lấn chiếm phải tháo dỡ phần lấn
chiếm.
Ở Thụy Sĩ, theo Khoản 3 Điều 674 BLDS Thụy Sỹ, “nếu sau khi biết việc lấn chiếm
mà chủ sở hữu bị lấn chiếm không phản đối trong một thời gian hợp lý và khi người lấn
chiếm ngay tình và hồn cảnh cho phép điều này, chủ thể của những công trình xây dựng có
thể u cầu phần đất lấn chiếm được giao cho mình với sự đền bù một khoản tiền hợp lý”.
Đây là quy định được các chuyên gia nước ngoài đánh giá c
3.5
:Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo
hướng buộc gia đình ơng Hịa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất và
lịng đất của gia đình ơng Trụ, bà Ngun?
"Q trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tịa án cấp phúc thẩm xác định gia
đình ơng Hịa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm quà phần ddaasst thuộc quyền sở
hữu của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ơng Hịa phải tháo dỡ là
có căn cứ. Tuy nhiên, dưới lịng đất sát tường nhà ơng Hịa cịn ống nước do gia đình ơng
Hịa chơn, nhưng Tịa án cấp sơ thẩm và Tịa án cấp phúc thẩm khơng buộc gia đình ơng Hịa
phải tháo dỡ là khơng đúng, khơng đảm bảo được quyền lợi của gia đình ơng Trụ."
3.6


: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.
Việc Tòa án buộc ơng Hịa tháo dỡ 4 ơ văng cửa sổ và máng bê tông là hợp lý, căn cứ Điều
265 và khoản 1 Điều 267 BLHS 2005. Điều này giúp đảm bảo được quyền lợi của ông Trụ
theo đúng quy định của pháp luật được quy định tại Khoản 2 Điều 265 Bộ luật dân sự 2005:
Người có quyền sử dụng đất được sử dụng khơng gian và lịng đất theo chiều thẳng đứng từ
ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quy định và khơng được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người
khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc
quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá
ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Tuy
nhiên, về việc buộc tháo dỡ ống nước, ta cần phải xem xét nhiều hơn trước khi đưa ra quyết
định. Cụ thể, ta phải xem xét việc ơng Hịa đặt ống nước lấn sang phần đất của ơng Trụ có
là cần thiết hay khơng, dựa theo Điều 273


14

Điều 273 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử
dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về
lối đi, cấp, thốt nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần
thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu khơng có thoả thuận khác.” Nếu việc đặt
ống nước này là cần thiết cho việc sinh hoạt của gia đình ơng Hịa thì ơng Hịa phải thỏa
thuận với ơng Trụ và tận lực giảm thiệt hại cho ông Trụ, bên cạnh đó phải có trách nhiệm
đền bù cho ơng Trụ hợp lí, khơng nhất thiết ơng Hịa phải tháo dỡ ống nước.
3.7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tịa án khơng buộc ơng Tận tháo dỡ nhà đã
được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho
ông Trường và bà Thoa, cịn phần đất ơng Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2
m2) thì giao ơng Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ơng

Trường và bà Thoa là hợp tình, hợp lý.
3.8: Ơng Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên không?
Theo bị đơn Nguyễn Văn Tận trình bày: "Sau khi sang nhượng xong ông đã làm nhà cơ
bản trên diện tích đất đang tranh chấp, lúc ơng xây nhà gia đình ơng Trường khơng có ý kiến
gì."
Theo trình bày của ngun đơn thì: " Trong q trình sử dụng, ơng Tận đã lấn chiếm sang
đất của gia đình ơng Trường khoảng 185 m2... Khi ơng Trường u cầu chính quyền địa
phương giải quyết thì ơng Tận đã chặt phá một số cây kiểng của gia đình ơng."
=> Có thể thấy khi ơng Tận tiến hành xây dựng nhà trên phần đất đang tranh chấp thì ơng
Trường và bà Thoa khơng có phản ứng gì. Chỉ khi ơng Tận đưa căn nhà vào sử dụng thì bà
Thi và ơng Trê mới lên tiếng u cầu chính quyền địa phương tham gia giải quyết.
3.9: Nếu ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Tận xâu dựng nhà trên thì ơng Tận có phải
tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi khơng? Vì sao?
Nếu ơng Trường, bà Thoa biết và phản đối ơng Tận xây dựng nhà trên thì ơng Tận phải tháo
dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa. Vì căn cứ theo Điều 256 BLDS 2005 quy
định về quyền đòi lại tài sản:
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng
tài sản, người được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở
hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy
định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm
hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật này. Hay


15

theo Điều 259 của BLDS 2005: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình,
chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp
luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu khơng có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền u cầu
Tồ án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm”.
Như vậy, nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ơng Tận xây dựng nhà trên thì ông Tận

phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa vì ông đã lấn sang phần đất thuộc
quyền sở hữu của ông Trường, bà Thoa.
3.10: Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết trên của Tịa án liên quan đến phần đất ơng
Tận lấn chiếm và xây nhà trên.
Hướng giải quyết trên của Tòa án là hoàn toàn phù hợp theo quy định pháp luật và các
trường hợp khác trên thực tế bảo vệ quyền và lợi ích của cả hai bên. Trong trường hợp của
QĐ số 23 thì cả hai bên dều cùng có lỗi chứ khơng chỉ là ơng Hậu vì khi ơng Hậu xây nhà thì
ơng Trê khơng pahnr đối nên để bảo vệ cho cả hia bên thìa Tịa án phải xem xét các yếu tố
như: “Nếu đập bỏ nhà có gây ảnh hưởng đến các cơng trình kiến trúc lân cận hay khơng, chỉ
nên buộc trả lại nếu có khả năng thi hành trên thực tế, không gây thiệt hại nghiêm trọng đến
tài sản của các bên trừ trường hợp cố tình xây dựng trái phép. Trường hợp xét thấy khơng thể
buộc bên lấn chiếm trả lại phàn đất thì nen buộc họ phải thanh toán cho bên kia theo giá thị
trường hoặc bồi thường thiệt hại do phần đất mà chủ đất không thể sử dụng.” hay “Trường
hợp đất lấn chiếm đã được xây dựng nhà kiên cố thì về nguyên tắc, bên bị lấn chiếm được
quyền yêu cầu tòa án buộc bên lấn chiếm phải tháo dỡ phần đã xây dựng trái phép. Tuy
nhiên, bên bị lấn chiếm phải chứng minh khi xây dựng trên phần lấn chiếm đã có tranh chấp
xảy ra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có quyết định cấm xây dựng nhưng bên lấn
chiếm vẫn cố tình xây dựng hoặc vì những lý do khách quan chính đáng mà bên bị lấn chiếm
đã khơng thể thể biết mình đang bị ấn chiếm. Trong trường hợp điều kiện thưc tế thi hành án
bên lấn chiếm không thể trả lại phần đất và không gian đã lấn chiếm thì bên bị lấn chiếm
được quyền đề nghị Tòa án buộc ben lấn chiếm phải thanh tốn cho bên kia giá trị phần đát
và khơng gian bị lấn chiếm theo giá thị trường hoặc bồi thường thiệt hại.
Vậy việc Tòa án giải quyết như trên là hoàn toàn phù hợp về cả pháp luật lẫn thực tế bảo vệ
quyền và lựi ích của cả hai bên.

3.11: Theo Tịa án, phần đất ơng Tận xây dựng khơng phải hoàn trả choong Trê, bà Thi
được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu trả lời?
Theo Tịa án, phần đất ơng Hậu xây dựng khơng phải hồn trả cho ơng Trê và bà Thi thì
phải thanh tốn giá trị quyền sử dụng đất. Trong phần xét thấy của Quyết định số
23/2006/DS-GĐT: “Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m2 đất đã lấn chiếm



16

nhưng là đất trống cho ơng Trê, bà Thi cịn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây
dựng nhà thì giao cho ơng Hậu sử dụng nhưng phải thanh tốn giá trị sử dụng đất cho ơng
Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý”.
3.12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết định
số 23 liên quan đến đát bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ Quyết định mà anh, chị
biết?
Quyết định số 02/2006/DS-SĐT ngày 21/02/2006 của HĐTP Tồn án nhân dân tối cao.
Tóm tắt vụ việc: Căn nhà bà K có chiều rộng mặt tiền là 7,4m vfa că cứ vào giấy phép
xây dựng số 51/GP của Sở xây dựng tỉnh DDL nhưng theo niên bản đo đạc của TAND tỉnh
ĐL thì thực tế bà K đã xây dựng nền móng lấn 20cm móng nhà ơng T. Bà K khi xây dựng
đãthỏa thuận miệng với ông T để bà K xây sat nhà ông T nhưng ông T không thừa nhận và
cũng không có chứng cứ chứng minh.
Tịa án cấp phúc thẩm khơng buộc bà K phải tháo dỡ phán đất đã lấn chiếm mà chỉ buộc bồi
thường bằng tiền. Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào khung giá đất tại quyết định số
2920/QĐ-UB với giá 1.720.000 đồng/m2 trong khi khơng có căn cứ chúng minh giá này phù
hợp với thị trường, chưa đảm bảo đúng quyền lợi của ông Tùng nên cần phúc thẩm lại phần
này.
3.13: Anh/chị có suy nghỉ gì về hướng giải quyết trên của Hội đông thẩm phán trong quyết
định số 23 được bình luận ở đây?
Theo tơi thấy tán thành hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán trong nghị quyết số 23
được bình luận vì theo xét thấy bản án chung thẩm vẫn chưa làm rõ được phần diện tích đât
giao cho ơng Trê và trên đất tranh chấp vẫn cịn cơng trình chưa giải quyết. Xét thấy vẫn
chưa đảm bảo quyện lợi ích hợp pháp cho hai bên và có kháng nghị bản án phúc thẩm của
CATANDTC đề nghị Hội đồng thẩm phán hủy bỏ bản án dân sự Phúc thẩm số 313/DS ngày
21/10/2003 và bản án dân sự sơ thâm 9/STDS ngày 21/7/2003. Hội đồng thẩm phán đã quyết
hủy bỏ hai bản án trên và giao hồ sơ cho TAND tỉnh CM giải quyết xét xử sơ thẩm lại.

3.14: Đối với phần chiếm không gian 10,71 m² và căn nhà phụ có diện tích 18,57 m² trên đất
lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ khơng?
Đối với phần chiếm khơng gian 10,71 m 2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57 m 2 trên đất
lấn chiếm, Tịa án sơ thẩm và Tịa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ không?


17

Đối với phần đất chiếm không gian 10,71m và căn nhà phụ có diện tích 18,57m trên đất
lấn chiếm, Tịa án sơ thẩm và Tịa án phúc thẩm khơng có bắt buộc tháo bỏ
-Về phàn diện tích 10,71m chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm xem xét
buộc ơng Hậu phải tháo dỡ hoặc thanh tốn giá trị quyền sử dụng đât cho ông Trê và bà Thi
-Về căn nhà phụ 18,57m tòa án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho
việc thi hành án

3.15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m² và căn nhà phụ như
thế nào?
Theo tôi thấy phương án giải quyết đối với phần diện tích chiếm khơng gian 10,71m và
căn nhà phụ trên là ông Hậu phải trả cho ông Trê giá trị quyền sử dụng đất phù hợp phù hợp
với quyền lợi hợp pháp của ông Trê và bà Thi hoặc phải tháo dỡ trả lại phần đất lấn chiếm
dầy dủ cho ông Trê và bà Thi.
3.16: Suy nghỉ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và khơng gian ở Việt
Nam hiện nay.
Nói đến việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian, ta thường chỉ nói đến việc lấn
chiếm nhà ở, cơng ty, đường xá,… Do vậy, việc xử lý thiếu đi những tranh chấp về mồ mả.
Một vấn đề được Toà án các cấp quan tâm và thường hỏi ý kiến chỉ đạo nghiệp vụ là chuyện
các tranh chấp đất đai nhưng liên quan đến mồ mả trên phần đất đó thì giải quyết chuyện
mồ mả như thế nào? Khơng ít Tồ bảo họ rất thường gặp các tranh chấp dạng này nhưng
không biết phải giải quyết như thế nào vì gần như luật chưa có quy định. Tồ án Thành phố
Hồ Chí Minh cho biết, trước đây khi các tranh chấp này ra đến Tồ thì đã có Tồ nhận đơn

thụ lý vụ án nhưng cũng có Tồ khơng thụ lý. Việc khơng đồng bộ này khiến nhiều người dân
phàn nàn về cách làm việc của Toà. Quan điểm chung của ngành Toà án Thành phố Hồ Chí
Minh là nếu có tranh chấp về mồ mả thì về phần mồ mả, Tồ sẽ khơng thụ lý giải quyết. Tồ
án Thành phố Hồ Chí Minh lý giải, những tranh chấp về mồ mả, hài cốt cho đến nay vẫn
chưa có một văn bản pháp luật nào quy định thẩm quyền giải
3.17: Hướng giải quyết trên của Tịa án trong Quyết định số 23 có cịn phù hợp với BLDS
2015 khơng? Vì sao?
Hướng giải quyết trên của Tòa án trong quyết định số 23 là phù hợp với BLDS 2015. Vì
các điều luật có nội dung không thay đổi so với BLDS 2005.


18

Theo khoản 2 Điều 164 BLDS 2015: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài
sản có quyền u cầu Tịa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi
xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện
quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.” Như vậy, gia đình
ơng Trê có thể u cầu Tịa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc ông Hậu trả lại
phần đất là 132,8m2 đất đã lấn chiếm, cịn phần đất đã xây dựng nhà thì giao cho ơng Hậu sử
dụng nhưng phải thanh tốn giá trị quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Trê, ngồi ra thì cịn
có thể buộc ơng Hậu tháo dỡ hai máng xối đúc bê tông.