BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM

NGUYỄN THỊ VỴ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM

NGUYỄN THỊ VỴ

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số : 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. VÕ TRÍ HẢO

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2020

MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
TÓM TẮT LUẬN VĂN
ABSTRACT
LỜI NÓI ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài

....... 1

2. Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu

....... 4

2.1. Giả thuyết nghiên cứu ............................................................................................... 4
2.2. Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................................... 4
3. Tình hình nghiên cứu

....... 5

4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

....... 7

4.1 Mục đích nghiên cứu .................................................................................................. 7
4.2 Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................. 8
4.3 Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................... 8
5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết


....... 9

5.1. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................... 9
5.2. Khung lý thuyết ....................................................................................................... 10
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

..... 11

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN.............................................................................................................................. 12
1.1. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ........................... 12
1.1.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản

..... 12

1.1.2. Đặc điểm của chuyển nhượng dự án bất động sản

..... 18

1.1.3. Ý nghĩa chuyển nhượng dự án bất động sản

..... 19

1.2. PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN .................................. 21
1.2.1. Khái niệm pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản

..... 21

1.2.2. Nội dung pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản


..... 24


1.2.2.1. Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản ............................................... 24
1.2.2.2. Chủ thể tham gia hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản ...................... 28
1.2.2.3. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản .................................................. 30
1.2.2.4. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản ........................................ 33
1.2.2.5. Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản .................................................. 36
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................... 40
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP
LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ................. 41
2.1. THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................................................................... 41
2.1.1. Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản

..... 41

2.1.2. Quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

..... 44

2.1. 3. Quy định pháp luật về chủ thể chuyển nhượng dự án bất động sản

..... 47

2.1.3.1. Các điều kiện của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản .................... 47
2.1. 3.2. Các điều kiện của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản .......... 49
2.1.4. Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản


..... 50

2.1.5. Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản

..... 53

2.2. THỤC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ................................................................................................ 56
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ....................................................................................... 61
3.1. ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN.............................................................................................................................. 61
3.1.1. Phù hợp với chủ trương và chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển thị trường
bất động sản

..... 61

3.1.2. Đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh bất động sản

..... 63

3.1.3. Đảm bảo sự tương thích với thơng lệ quốc tế

..... 65

3.1.4. Đảm bảo phù hợp với tổng thể hệ thống pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản 65
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN.............................................................................................................................. 66
3.2.1. Hoàn thiện các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản


..... 66

3.2.2. Hoàn thiện các quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản

..... 69


3.2.3. Hồn thiện các quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản

..... 71

3.2.4. Hoàn thiện các quy định bảo vệ quyền lợi khách hàng trong chuyển nhượng dự án bất
động sản

..... 73

3.3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THỰC TIỄN ............................................... 75
3.3.1. Đẩy mạnh các hoạt động dịch vụ pháp lý trong thực hiện pháp luật về chuyển nhượng
dự án bất động sản

..... 75

3.3.2. Đảm bảo chất lượng nguồn nhân lực thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án bất
động sản

..... 76

KẾT LUẬN .................................................................................................................. 79

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT
PHỤ LỤC



LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là Nguyễn Thị Vỵ – là học viên lớp Cao học Khóa 27 chuyên
ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là
tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “ Pháp luật về chuyển nhượng
dự án bất động sản tại Việt Nam” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này
là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người
hướng dẫn khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan
điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn
cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thơng tin được sử dụng
trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực.
Học viên thực hiện
Chữ ký

NGUYỄN THỊ VỴ


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Luật KDBĐS

Luật kinh doanh bất động sản

LDN


Luật doanh nghiệp

LĐT

Luật đầu tư

LĐĐ

Luật đất đai

HĐCN

Hợp đồng chuyển nhượng

BĐS

Bất động sản


TÓM TẮT LUẬN VĂN
Chương 1: Tổng quan pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản
Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư dự án bất động sản
nhượng lại quyền đầu tư (bao gồm giá trị đã đầu tư) dự án cho một chủ đầu tư khác.
Việc chuyển nhượng này đã làm dịch chuyển luôn các quyền và nghĩa vụ cho chủ đầu tư
mới (bên nhận chuyển nhượng), đặc biệt là các quyền và nghĩa vụ về kinh tế. Bên nhận
chuyển nhượng dự án sẽ trở thành chủ sở hữu dự án và phải thực hiện các nghịa vụ chưa
hoàn thành của chủ đầu tư cũ
Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp
luật do Nhà nước ban hành, quy định về việc chuyển nhượng dự án bất động sản giữa
các chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển
nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam
Luật Kinh Doanh Bất động sản 2014 có nhiều quy định mới, tạo mơi trường
thơng thống hơn, quy định cụ thể, rõ ràng hơn, giải quyết những khó khăn, vướng mắc
cho các nhà đầu tư trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh
những ưu điểm thì pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản hiện nay còn nhiều
bất cập, chồng chéo, chưa thống nhất, mâu thuẫn gây khó khăn cho việc áp dụng, triển
khai trên thực tế cần thiết phải sửa đổi, bổ sung để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động
chuyển nhượng dự án bất động sản phát triển, giảm chi phí giao dịch cho nhà đầu tư.
Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp
dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản
Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản đáp ứng các yêu cầu
cơ bản sau: (i) Phù hợp với chủ trương và chính sách của Đảng và Nhà nước về phát
triển thị trường bất động sản ; (ii) Dựa trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh
bạch trong kinh doanh bất động sản ; (iii) Dựa trên việc tham khảo và tiếp thu có chọn
lọc kinh nghiệm pháp luật nước ngoài; (iv) Đặt trong tổng thể cải cách hệ thống pháp
luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản
Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản được
nghiên cứu dưới các khía cạnh: (i) Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản; (ii)
Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản; (iii) Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự
án bất động sản; (iv) Bảo vệ quyền lợi khách hàng trong chuyển nhượng dự án bất động
sản


TỪ KHÓA
Dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản.


ABSTRACT
Chapter 1: The concept of law governing the transfer of real estate projects.

Transfer of a real estate project means that a real estate project owner assigns
the right to invest (including the invested value) of the project to another investor.
This transfer has always transferred the rights and obligations to the new investor (the
assignee), especially economic rights and obligations. The transferee of the project
will become the project owner and must perform the unfinished obligations of the
former investor.
The law on real estate project transfer is a total of laws promulgated by the
State, stipulating the transfer of real estate project among entities involved in project
transfer.
Chapter 2: Actual situation of legal regulations and practice of law on real
estate transfer
The Law on Real Estate Business 2014 has many new regulations, creating a
more open environment, more specific and clear regulations, addressing difficulties
and obstacles for investors in real estate business investment activities. . However,
besides the advantages, the current law on real estate transfer has many shortcomings,
overlaps, inconsistencies, conflicts that make it difficult to apply, implement in
reality, it is necessary to amend, supplement to create favorable conditions for the
transfer of real estate projects to develop, reduce transaction costs for investors.
Chapter 3: Orientation and complete solution of the law on real estate project
transfer
Complete the law on real estate project transfer to meet the following basic
requirements: (i) In accordance with the Party and State's guidelines and policies on
real estate market development; (ii) On the basis of ensuring the principle of openness
and transparency in real estate business; (iii) Based on selective reference and
acquisition of foreign legal experience; (iv) To put in the overall reform of the legal
system on real estate investment and business
Solutions to improve the law on transfer of real estate projects are studied in
the following aspects: (i) Conditions for transfer of real estate projects; (ii) Real estate
project transfer contract; (iii) Order and procedures for real estate project transfer; (iv)
Protection of customers' interests in real estate project transfer



KEY WORD
Real estate projects, real estate project transfer, Real Estate Business Law.


Trang 1

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài

Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh bất động sản
dường như ít được pháp luật đề cập. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi
cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Trong cơ chế đó, Nhà nước trở
thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội. Doanh nghiệp khơng có quyền tự
chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng
phương án, kế hoạch kinh doanh. Mọi cơng đoạn của q trình sản xuất - kinh
doanh đều thực hiện theo “cây gậy” chỉ huy của Nhà nước. Cơng cuộc đổi mới tồn
diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình
doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt
động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh bất động sản1.
Từ năm 1986, Việt Nam bước vào thời kỳ đổi mới với mục tiêu “ kiên quyết
xóa bỏ cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, chấp nhận nền kinh tế vận động theo cơ
chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước bằng pháp luật, kế hoạch, chính sách và
các công cụ khác ”. Theo ý thức hệ tư tưởng đó, đất đai ở Vệt Nam thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Nhà nước phải làm cho quyền sử
dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn
quan trọng của phát triển. Giá bất động sản được hình thành theo cơ chế thị trường.
Nhà nước tác động đến giá đất thị trường bằng chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở


1

Nguyễn Ngọc Minh (2004), “ Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

dưới góc độ hoạt động đầu tư nước ngồi”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, 10, tr.54-58


Trang 2

quan hệ cung cầu về đất đai., bảo đảm hài hịa các lợi ích của Nhà nước, của người
sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và chủ đầu tư2.
Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh
bất động sản phát triển. Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà nước
đã phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào” của quá
trình sản xuất - kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị
trường bất động sản và thị trường khoa học - công nghệ. Đồng thời, Nhà nước xây
dựng và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ
thống pháp luật kinh doanh bất động sản) nhằm điều chỉnh và định hướng các hoạt
động của thị trường. Hoạt động kinh doanh bất động sản được xây dựng, đánh dấu
bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 nhưng mãi đến năm 2006 Luật Kinh
doanh bất động sản đầu tiên mới được ban hành và có hiệu lực kể từ ngày
01/01/20073. Thực tiễn sau 8 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã
chứng minh nhiều quy định giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Luật Nhà ở
2005 có “độ vênh” nhất định, khơng những gây khó cho cơng tác quản lý nhà nước
mà còn gây rủi ro cho doanh nghiêp, cho khách hàng trong các giao dịch Kinh
doanh bất động sản. Chính sự bất nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và
Luật Nhà ở 2005 đã làm giảm hiệu quả thực thi quy định của pháp luật. Khắc phục
các hạn chế trên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có nhiều quy định tương
thích với Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 20144.Thị trường bất


2

Ninh Thị Hiền (2018), “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các

chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”, Nxb. Chính trị quốc gia, tr.12
3

Lưu Quốc Thái (2018), “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, Nxb. Lao động, Hà

Nội, tr.17
4

Trần Huỳnh Thanh Nghị (2016), “ Những điểm mới và thách thức trong thi hành

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Số 04 (308), tr.
39 - 46


Trang 3

động sản Việt Nam đã phát triển từ hình thái đơn giản của việc các hộ gia đình, cá
nhân tạo lập hàng hóa đơn lẻ sang việc các chủ đầu tư xây dựng tạo lập hàng hóa
bất động sản mang tính ngành nghề chuyên nghiệp. Tuy nhiên, thị trường ln tồn
tại khơng ít những dự án “đắp chiếu” nhiều năm, những nhà đầu tư yếu kém hoặc vì
những nguyên nhân khác mà không thể tiếp tục đầu tư thực hiện dự án. Dự án muốn
tiếp tục được triển khai thì cần phải được chuyển giao sang nhà đầu tư mới đủ năng
lực. Hiện tại, pháp luật đầu tư cũng như pháp luật kinh doanh bất động sản cho phép
nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác
khi đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định. Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh

doanh bất động sản là một nội dung điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động
sản, được Luật kinh doanh bất động sản 2014 xây dựng thành một chế định hoàn
chỉnh trên cơ sở hoàn thiện những nội dung còn sơ sài, chưa phù hợp trong Luật
kinh doanh bất động sản 2006. Thực tiễn sau thời điểm Luật kinh doanh bất động
sản 2014 có hiệu lực cho thấy số lượng các giao dịch “mua bán” dự án bất động sản
giữa các nhà đầu tư gia tăng mạnh mẽ, thị trường bất động sản Việt Nam có dấu
hiệu “rã đơng” sau thời gian dài đóng băng. Thực tiễn sôi động này đã giúp những
quy định mới của kinh doanh bất động sản 2014 sớm được đánh giá, cùng với đó
sớm bộc lộ những vướng mắc trong quá trình thực thi5. Trước những thách thức
trên, việc nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện các quy định của pháp luật liên
quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là thực sự
cần thiết. Nhận thức được điều đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật về chuyển
nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ luật học với hy

5

Đỗ Xuân Trọng (2019), “Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

những bất cập từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, Tạp chí Cơng thương,
[ (truy cập ngày
22/11/2019)


Trang 4

vọng sẽ làm sáng tỏ được những “điểm nghẽn” trong quy định của pháp luật cũng
như thực tiễn thi hành, từ đó đề xuất một số giải pháp hồn thiện pháp luật về vấn
đề nêu trên, góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động chuyển nhượng dự án, thúc
đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội
2. Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu

2.1. Giả thuyết nghiên cứu

Tác giả đã xây dựng một số giả thuyết nghiên cứu tạm thời như sau:
Thứ nhất, pháp luật hiện hành chưa quy định rõ đối tượng chuyển nhượng là
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản hay dự án đầu tư có sử
dụng đất;
Thứ hai, quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, dự án đầu
tư bất động sản và dự án đầu tư có liên quan đến sử dụng đất chưa thống nhất gây
khó khăn cho việc áp dụng;
Thứ ba, pháp luật quy định chưa thống nhất về cơ quan quản lý nhà nước và
trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất ;
Thứ tư, quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư bất
động sản, dự án đầu tư có sử dụng đất phức tạp, không phù hợp với thực tiễn hoạt
động sản xuất kinh doanh.
2.2. Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn được thực hiện nhằm làm rõ các câu hỏi nghiên cứu :
Thứ nhất, Chuyển nhượng dự án bất động sản là gì? Sự cần thiết của quy
định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản?
Thứ hai, Các hình thức của chuyển nhượng dự án bất động sản? Các quy
định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản như thế nào?
Thứ ba, thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản tồn tại,
vướng mắc, bất cập?
Thứ tư, đề xuất hoàn thiện pháp luật để hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng
dự án bất động sản?


Trang 5

3. Tình hình nghiên cứu


Chuyển nhượng dự án bất động sản là một vấn đề khơng cịn mới ở Việt Nam.
Là một vấn đề trọng tâm của pháp luật kinh doanh bất động sản, hiện nay liên quan
đến chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản đã được nhiều tác
giả quan tâm nghiên cứu. Trong thời gian qua, đã có nhiều tác giả, nhà khoa học
nghiên cứu về chuyển nhượng dự án bất động sản đã được nghiên cứu trong nhiều
cơng trình ở các cấp độ và nhiều khía cạnh khác nhau. Cụ thể, có thể kể đến các
cơng trình nổi bật có liên quan đến nội dung của luận văn sẽ được tác giả trình bày
dưới đây:
- Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản” của Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương bảo vệ tại Trường Đại
học Luật TP. Hồ Chí Minh năm 2017. Luận văn đã phân tích tình hình chuyển
nhượng dự án bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua và những nguyên nhân
chủ yếu khiến cho tình trạng chuyển nhượng dự án bị ách tắc, ảnh hưởng đến quyền
lợi của khách hàng tại Việt Nam trong những năm gần đây. Đồng thời, luận văn
cũng đã phân tích những bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản và những vướng mắc trong việc áp dụng các quy
định, đặc biệt là những bất cập và những khó khăn trong việc áp dụng các quy định
về điều kiện và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án.
- Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng dự án trong hoạt động
kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Trần Thị Loan bảo
vệ tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế năm 2018. Luận văn đã nghiên cứu về lý
luận, về thực trạng và về những giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, từ đó rút ra kết luận hoạt động chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một đòi hỏi khách quan trên thực
tế, nhưng cả quy định pháp luật và cơ chế quản lý của nhà nước về lĩnh vực này nói
chung và việc xác lập, thực hiện hợp đồng nói riêng vẫn cịn nhiều bất cập. Chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là quyền của chủ đầu tư và việc thừa
nhận quyền này có ý nghĩa tích cực đối với việc giải quyết những tắc nghẽn trong
kinh doanh bất động sản. Theo quan điểm của tác giả, thị trường bất động sản Việt



Trang 6

Nam sẽ ngày càng phát triển cả về quy mô lẫn chiều sâu, đồng thời đứng trước xu
thế hội nhập quốc tế, thị trường này sẽ ngày càng mở rộng ra phạm vi ngồi nước,
do đó việc nghiên cứu pháp luật điều chỉnh về hoạt động kinh doanh bất động sản
nói chung và chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là vô cùng thiết
thực và mang nhiều ý nghĩa quan trọng.
- Luận văn thạc sĩ luật học“Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt
động kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tại Quảng Bình” của tác giả Võ Thị
Diệu Hương bảo vệ tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế năm 2019. Từ những
nghiên cứu về lý luận, về thực trạng tại tỉnh Quảng Bình và về những giải pháp
hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản,
có thể thấy hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một
đòi hỏi khách quan trên thực tế nhưng cả quy định pháp luật và cơ chế quản lý của
nhà nước về lĩnh vực này vẫn còn nhiều bất cập;
- Sách “Pháp luật về kinh doanh bất động sản” của tác giả Trần Quang Huy &
Nguyễn Quang Tuyến do Nxb Tư pháp phát hành năm 2009. Tác giả đã phân tích
thực trạng hoạt động quản lý thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; pháp
luật về kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất và kinh
doanh dịch vụ bất động sản; hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và
quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản
- Bài viết “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự
án đầu tư” của tác giả Trương Thế Cơn đăng tải trên Tạp chí Nghề luật số 2 năm
2012. Bài viết đã phân tích gần như cụ thể những bất cập về chuyển nhượng dự án
trên thực tiễn, các hành vi chuyển nhượng dự án thơng qua các hình thức khác vi
phạm qui định của pháp luật, nêu ra được những điểm mâu thuẫn giữa các uật liên
quan qui định về cùng một vấn đề, bên cạnh đó cũng đưa ra những giải pháp để
hoàn thiện pháp luật về hoạt động chuyển nhượng.

- Bài viết “Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án Bất cập và giải pháp đề xuất” của tác giả Đặng Hùng Võ & Phan Trung Hiền đăng
tải trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 03+04 năm 2018. Bài viết đã phân tích
gần như cụ thể các quy định của pháp luật hiện hành về nhận chuyển nhượng quyền


Trang 7

sử dụng đất nhằm thực hiện dự án; và những bất cập trong quy định và hướng dẫn
về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án như: (i) Khó phân
định ranh giới giữa trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực
hiện dự án và trường hợp Nhà nước thu hồi đất; (ii) Thiếu quy định về giới hạn của
sự thỏa thuận; (iii) Văn bản hướng dẫn tạo nên “rào cản” cho việc áp dụng; (iv)
Thiếu hướng dẫn để thực thi điểm i khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013.
- Bài viết “Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản những bất
cập từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014” của tác giả Đỗ Xuân Trọng đăng tải
trên Tạp chí Cơng thương năm 2019. Bài viết trình bày khái quát những quy định
của pháp luật kinh doanh bất động sản, trên cơ sở đó làm rõ những điểm chưa hoàn
thiện đang là rào cản trong thực tế áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản như:
(i) chuyển nhượng một phần dự án; (ii) điều kiện: “Dự án, phần dự án chuyển
nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường
hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây
dựng xong các cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án
đã được phê duyệt”; (iii) Luật KDBĐS mới chỉ đặt ra vấn đề quyền và nghĩa vụ của
chủ đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng mà không đề cập đến quyền,
nghĩa vụ của khách hàng của dự án, quyền, nghĩa vụ của ngân hàng khi chủ đầu tư
cũ có quan hệ thế chấp, bảo lãnh với ngân hàng.
- Bài viết “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại”
của tác giả Trịnh Diệp Ly đăng tải trên Tạp chí Khoa học Trường Đại học Hồng
Đức số 37 năm 2018. Bài viết đã nghiên cứu làm rõ các quy định của pháp luật về
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, chỉ ra những vướng mắc trong quá trình áp

dụng pháp luật từ đó đề xuất một số kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật về chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại, đảm bảo hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở
thương mại phát triển ổn định, lành mạnh.
4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Mục đích nghiên cứu


Trang 8

Thứ nhất, Nghiên cứu các vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án bất động
sản như: Khái niệm; đặc điểm và ý nghĩa của chuyển nhượng dự án. Đồng thời phân
tích khái niệm, đặc điểm pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản
Thứ hai, phân tích pháp luật chuyển nhượng dự án đầu bất động sản, bao gồm:
(i) các hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản; (ii) nguyên tắc chuyển nhượng
dự án bất động sản; (iii) quy định điều kiện, thủ tục, thẩm quyền chuyển nhượng dự
án bất động sản; (iv) nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản
Thứ ba, đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam về chuyển
nhượng dự án bất động sản, bao gồm: (i) nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động
sản; (ii) điều kiện chuyển nhượng dự án đầu bất động sản; (iii) chủ thể chuyển
nhượng dự án bất động sản; (iv) trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động
sản; (v) hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản. Cụ thể, Luận văn nêu bật
những bất cập và những khó khăn trong việc áp dụng các quy định này trong thực
tiễn thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian vừa qua;
Thứ tư, đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về
chuyển nhượng dự án bất động sản; và nâng cao hiệu quả hoạt động chuyển nhượng
dự án bất động sản trong thời gian tới.
4.2 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn đi sâu nghiên cứu các đối tượng sau:
Thứ nhất, Hệ thống văn bản pháp luật quy định chuyển nhượng dự án bất

động sản như: Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật đầu tư năm 2014, Luật
thương mại năm 2005, Luật đất đai năm 2013, và các văn bản hướng dẫn khác có
liên quan;
Thứ hai, các lý thuyết, quan điểm, đánh giá được các cơng trình khoa học
cơng bố trong thời gia qua có liên quan đến pháp luật chuyển nhượng dự án bất
động sản;
Thứ ba, Các công bố về số liệu, khảo sát, thống kê thực tiễn thực hiện pháp
luật chuyển nhượng dự án bất động sản tại địa phương trong thời gian qua.
4.3 Phạm vi nghiên cứu


Trang 9

- Về khơng gian : Đề tài tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng

dự án bất động sản tác giả sử dụng các số liệu, khảo sát, thống kê về vấn đề nghiên
cứu tại TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, TP. Đà Nẵng (là địa phương diễn ra hoạt
động chuyển nhượng dự án BĐS) trong thời gian qua;
- Về thời gian : Khi đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam

về chuyển nhượng dự án bất động sản, và thực tiễn thi hành pháp luật, Luận văn lấy
mốc từ năm 2015 - năm Việt Nam ban hành Luật Kinh doanh bất động sản số
66/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 và chính thức
có hiệu lực từ 01/07/2015 - cho đến hiện nay.
- Về nội dung: Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản có nội hàm
khá rộng, liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như pháp luật đầu tư,
pháp luật thương mại, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở…Tuy
nhiên, trong khuôn khổ của một luận văn thạc sĩ, tác giả không thể nghiên cứu tất cả
các lĩnh vực pháp luật có liên quan. Do đó, luận văn này chỉ giới hạn phạm vi
nghiên cứu về chuyển nhượng dự án bất động sản chủ yếu theo các quy định của

pháp luật kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, các vấn đề cần nghiên cứu về lĩnh vực
này cũng khá rộng, Do đó, trong khn khổ của một luận văn thạc sĩ, nội dung
nghiên cứu của đề tài tập trung phân tích thực trạng quy định pháp luật về một số
vấn đề chính sau đây, bao gồm: (i) nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản;
(ii) điều kiện chuyển nhượng dự án đầu bất động sản; (iii) chủ thể chuyển nhượng
dự án bất động sản; (iv) trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản; (v) hợp
đồng chuyển nhượng dự án bất động sản.
5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết
5.1. Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện luận văn này tác giả đã thực hiện các phương pháp sau:
Thứ nhất, phương pháp phân tích: phương pháp này tác giả sử dụng làm ở
chương 1, tác giả đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về
chuyển nhượng dự án bất động sản.


Trang 10

Thứ hai, phương pháp so sánh: phương pháp này tác giả sử dụng ở chương 3,
nhằm tìm hiểu pháp luật của một số quốc gia về chuyển nhượng dự án bất động sản,
từ đó đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật Việt Nam về vấn đề nghiên cứu.
Thứ ba, phương pháp thống kê: phương pháp được tác giả sử dụng ở chương
2, nhằm thống kê số liệu định tính và định lượng nhằm chứng minh và lý giải cho
thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản.
5.2. Khung lý thuyết

Các lý thuyết làm căn cứ để nghiên cứu bao gồm:
- Lý thuyết thị trường BĐS, thể hiện cung về BĐS là khối lượng BĐS có đủ
điều kiện và sẵn sang tham gia giao dịch trên thị trường. Đầu tư tạo lập bất động sản
là khâu đầu tiên, quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản, cung cấp

hàng hóa bất động sản cho thị trường bất động sản . Cung về BĐS khơng phải là
tồn bộ khối lượng BĐS sẵn có mà chỉ một bộ phận có đủ điều kiện nhất định và
phụ thuộc vào loại thị trường BĐS6;
- Lý thuyết kinh doanh bất động sản. Dưới góc độ pháp lý, kinh doanh bất
động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển
nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ
tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi7. Giao dịch
KDBĐS là giao dịch đặc biệt quan trọng, là phổ biến trong các giao dịch thương
mại, bởi nó có lợi thế về vốn cho chủ đầu tư và khách hàng. Nhà nước có nhiều quy

6

Nguyễn Minh Oanh ( 2016), “ Bình luận Luật Kinh doanh Bất động sản năm

2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành” , Nxb. Lao động, tr.17
7

Khoản 1, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014


Trang 11

định tạo điều kiện cho nhà đầu tư và khách hàng được mua bán, thuê, thuê mua bất
động sản dễ dàng, thuận lợi và an toàn8.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
6.1. Ýnghĩa khoa học

- Luận văn đã phân tích thực trạng quy định của pháp luật về chuyển nhượng
dự án BĐS nhằm nhận diện rõ hơn về những sự bất cập, chồng chéo và những

khoảng trống của pháp luật hiện hành về vấn đề này. Đồng thời, luận văn cũng phản
ánh một cách trung thực những vấn đề phát sinh thực tế trong quá trình thực thi
pháp luật pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS cho thấy đây là một đòi hỏi
khách quan trên thực tế, tuy nhiên cả quy định pháp luật và cơ chế quản lý của nhà
nước về lĩnh vực này vẫn còn nhiều bất cập.
- Luận văn cũng đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS nhằm tạo lập môi trường
pháp lý đầy đủ và đồng bộ để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; thống
nhất với các luật có liên quan đến bất động sản, đồng thời phù hợp với thơng lệ
quốc tế và lộ trình hội nhập của nền kinh tế nước ta
6.2. Giá trị ứng dụng của đề tài

- Những kết quả nghiên cứu của luận văn có giá trị tham khảo cho những
người làm cơng tác nghiên cứu, học tập, bảo vệ pháp luật. Đặc biệt là đối với các cơ
sở đào tạo luật.

8

Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018), “Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình

thành trong tương lai”, Tạp chí Luật sư Việt Nam, Số 5 (50), tr. 48 - 51


Trang 12

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản


Để tìm hiểu về khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản, trước hết cần
làm rõ thế nào là một dự án bất động sản.
Dưới góc độ khoa học, thuật ngữ “dự án” được các nhà nghiên cứu tiếp cận
dưới nhiều phương diện khác nhau. Theo Hiệp hội Quản trị dự án của Nhật bản,
“Dự án đề cập đến một công việc tạo ra giá trị cụ thể, được hoàn thành trong một
khoảng thời gian nhất định hoặc theo một kế hoạch cụ thể, dưới sức ép về các
nguồn lực và hoàn cảnh bên ngoài”

9

; hoặc Dự án là tập hợp những đề xuất về việc

bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được
sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay
dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định10.
Về kỹ thuật lập pháp, các định nghĩa về “dự án” được các nhà lập pháp đề
cập trong các đạo luật về đầu tư, và thường gắn liền với thuật ngữ” đầu tư” tạo
thành khái niệm “dự án đầu tư”. Ví dụ, Khoản 8, Điều 3 Luật đầu tư năm 2005, và
Khoản 2, Điều 3 Luật đầu tư năm 2014 đều giải thích: “Dự án đầu tư là tập hợp đề
xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh
trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. Như vậy, Về mặt hình thức,
dự án được hiểu là tập hợp hồ sơ tài liệu, trình bày một cách chi tiết và có hệ thống

9

Project Mamagement Association of Japan (PMAJ) (2005), Aguidebook of

Project & Program Management for Enterprise Inovations (P2M), Japan.
10


Phạm Thị Hằng Nga (2012), Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong

đầu tư, kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, tr.10