BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

LÊ ĐOẢN GIÁN

NGHIÊN CỨU HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG TẠI ỦY BAN NHÂN DÂN PHƯỜNG CẦU KHO

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TP. HCM, NĂM 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

LÊ ĐOẢN GIÁN

NGHIÊN CỨU HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG TẠI ỦY BAN NHÂN DÂN PHƯỜNG CẦU KHO

Chuyên ngành: Quản lý Xây dựng
Mã số: 658-03-02

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS DƯƠNG ĐỨC TIẾN

TP. HCM, NĂM 2019


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài Luận văn này là sản phẩm nghiên cứu độc lập của cá nhân
tôi. Các số liệu và kết quả nghiên cứu được thể hiện trung thực, khách quan, đúng
với thực tế và chưa được cơng bố ở bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác trước
đây. Tất cả các tài liệu trích dẫn được ghi rõ nguồn gốc. Tôi xin chịu trách nhiệm
hồn tồn về nghiên cứu của mình.
Người thực hiện luận văn

Lê Đoản Gián


ii

LỜI CẢM ƠN
Để có thể hồn thành luận văn tốt nghiệp của mình, trước hết tơi xin tỏ lịng biết ơn
sâu sắc đến PGS.TS. Dương Đức Tiến, người đã dành nhiều thời gian hướng dẫn và
cung cấp thêm kiến thức khoa học cần thiết trong suốt quá trình nghiên cứu và thực
hiện luận văn tốt nghiệp.
Đồng thời tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, các thầy cô Khoa cơng trình,
Bộ mơn Cơng nghệ và Quản lý xây dựng, phòng Đào tạo Đại học và sau Đại học,
Cơ sở 2 trường Đại học Thủy Lợi đã tận tình truyền đạt kiến thức và hỗ trợ, tạo điều
kiện thuận lợi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu.

Tơi xin gửi lời cảm ơn đến các thầy, cô trong Hội đồng khoa học trường Đại học
Thủy Lợi đã có những ý kiến đóng góp quý báu và lời khuyên hữu ích cho bản luận
văn này.
Bên cạnh đó cũng góp phần quan trọng giúp tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp, tơi
xin cảm ơn đến lãnh đạo cơ quan, gia đình đã luôn động viên và hỗ trợ tôi trong
suốt quá trình học tập; cám ơn các tổ chức, cá nhân đã cung cấp thông tin, tài liệu
liên quan giúp tôi hoàn thành đề tài nghiên cứu.
Với kiến thức đã được học và kinh nghiệm thực tế công tác, mặc dù có nhiều cố
gắng và nổ lực để hồn thiện luận văn nhưng do là cơng trình nghiên cứu khoa học
đầu tay, kiến thức và kinh nghiệm công tác chưa sâu, chưa bao quát nên khó tránh
khỏi những hạn chế và thiếu sót. Vì vậy, rất mong nhận được những ý kiến đóng
góp của thầy cơ, bạn bè và đồng nghiệp để tơi hồn thành tốt bài luận văn. Đó là sự
giúp đỡ quý báu và cũng là động lực để tơi có thể hồn thiện hơn trong q trình
nghiên cứu và công tác.
Người thực hiện luận văn

Lê Đoản Gián


iii

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ VII
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................... 1
2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI ..................................................................................... 2
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................................ 2
4. CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................... 2
5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI.................... 2
6. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC.......................................................................................... 3

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU

TƯ........................ ....................................................................................................... 4
1.1 Tổng quan về dự án đầu tư xây dựng [1] ........................................................... 4
1.1.1Dự án đầu tư xây dựng ........................................................................................ 4
1.1.2Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng .................................................................. 4
1.1.3Sự cần thiết của dự án đầu tư .............................................................................. 6
1.1.4Đặc điểm của dự án đầu tư .................................................................................. 7
1.1.5Chu kỳ của dự án đầu tư...................................................................................... 8
1.1.6Công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng .................................................... 15
1.2 Quản lý Dự án Đầu tư Xây dựng ..................................................................... 19
1.1.2Khái niệm và các đặc trưng quản lý dự án ........................................................ 19
1.1.3Quá trình Quản lý dự án .................................................................................... 22
1.2 Tổng quan về hoạt động Ban quản lý đầu tư xây dựng [2] ............................... 22
Một số nguyên tắc cơ bản trong việc quản lý 1 dự án xây dựng .........................22


iv

Nhiệm vụ thực hiện quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình ..........................23
Kinh nghiệm Quản lý đầu tư xây dựng một số quốc gia trên thế giới [5]...........24
Hoạt động Quản lý đầu tư xây dựng hiện nay tại thành phố Hồ Chí Minh ........27
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.......................................................................................... 29
CHƯƠNG 2

CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ KHOA HỌC TRONG CÔNG TÁC

QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ .................................................................................. 31

2.1 Cơ sở pháp lý trong công tác Quản lý dự án đầu tư .......................................... 31
2.2 Cơ sở khoa học và thực tiễn trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng .... 41
2.3 Nội dung công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng ........................................... 49
2.4 Các yếu tố ảnh hưởng chất lượng quản lý dự án đầu tư xây dựng ................... 61
2.5 u cầu về các mơ hình Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng ........................... 63
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.......................................................................................... 66
CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI BQLDA PHƯỜNG CẦU KHO ................ 67
3.1 Giới thiệu chung và hoạt động xây dựng của UBND Phường Cầu Kho .......... 67
3.1.1Mơ hình tổ chức quản lý Đơ Thị ....................................................................... 68
3.1.2Mơ hình tổ chức Ban Quản lý Dự án phường Cầu Kho ................................... 72
3.1.3Cơ cấu tổ chức bộ máy:..................................................................................... 74
3.2 Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình tại Ủy ban nhân
dân Phường Cầu Kho ................................................................................................ 76
3.2.1Những kết quả đạt được tại BQL phường Cầu Kho ......................................... 76
3.2.2Những tồn tại và hạn chế tại BQLDA phường ................................................. 77
3.2.3Những tồn tại và hạn chế của các chủ thể khác ................................................ 79
3.2.4Nguyên nhân của những hạn chế ...................................................................... 81


v

1.

Nguyên nhân gián tiếp ...................................................................................... 81

2.

Nguyên nhân trực tiếp ....................................................................................... 82


3.3 Đề xuất các giải pháp hồn thiện cơng tác Quản lý Dự án Đầu tư Xây dựng tại
BQLDA phường Cầu Kho ........................................................................................ 83
3.3.1Nâng cao, hoàn thiện năng lực QLCL DA của Chủ đầu tư /BQL DA ............. 83
3.3.2Tăng cường sự phối hợp công tác kiểm tra của các cơ quan QLNN ................ 88
3.3.3Tăng cường và thực hiện công tác Giám sát Cộng đồng về QLCL .................. 89
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3.......................................................................................... 89
1.

Nâng cao và hoàn thiện năng lực của chủ đầu tư:.....................................89

+ Nâng cao năng lực của BQL: ...........................................................................89
+ Kiện tồn năng lực của tổ Địa chính – Xây dựng ............................................89
+ Tăng cường công tác giám sát Thi công của Chủ đầu tư đối với Nhà thầu Thi
công .....................................................................................................................89
+ Tăng cường công tác giám sát của Chủ đầu tư đối với Nhà thầu Tư vấn Giám
sát .........................................................................................................................89
+ Tăng cường giám sát và nâng cao chất lương Khảo sát, thiết kế .....................89
2.

Tăng cường sự phối hợp công tác kiểm tra của các cơ quan QLNN ........89

3.

Tăng cường và thực hiện công tác Giấm sát Cộng đồng về QLCL ..........89

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 90
1. KẾT LUẬN: .......................................................................................................90
1.

Nâng cao và hoàn thiện năng lực của chủ đầu tư:.....................................90


2.

Tăng cường sự phối hợp công tác kiểm tra của các cơ quan QLNN ........91

3.

Tăng cường và thực hiện công tác Giấm sát Cộng đồng về QLCL ..........91

2. KIẾN NGHỊ: .......................................................................................................91


vi

TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 93


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
QLNN

Quản lý Nhà nước

CTXD

Cơng trình xây dựng

BQL DA


Ban quản lý dự án

QLCL

Quản lý chất lượng

UBND

Ủy ban nhân dân

HTQLCL Hệ thống quản lý chất lượng

TVGS

Tư vấn giám sát

QCVN

Quy chuẩn Việt Nam

TVTK

Tư vấn thiết kế

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam

NTTC


Nhà thầu thi công

QPPL

Quy phạm pháp luật

CLXD

Chất lượng xây dựng

QPKT

Quy phạm kỹ thuật


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh kinh tế đất nước đang khó khăn, nguồn vốn ngân sách dành cho đầu
tư cơng cịn hạn hẹp thì việc quản lý sử dụng vốn đầu tư công cần phải được quan
tâm để hạn chế tối đa thất thoát, lãng phí trong đầu tư xây dựng. Việc ban hành và
đi vào thực hiện các luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động quản lý đầu tư và xây
dựng ở Việt Nam thời gian qua như Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày
17/6/2009, Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013, Luật Đầu tư công số
49/2014/QH13 ngày 18/6/2014, Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014,
Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014, cùng với các Nghị định, Thông tư
và các văn bản hướng dẫn đã đóng góp hồn thiện và khắc phục những hạn chế khi
thực hiện theo cơ chế cũ.
Thực trạng ở cấp phường, thị trấn cán bộ kỹ thuật rất mỏng, cần bổ sung lực lượng

chuyên môn kỹ thuật bằng các biện pháp kinh tế hoặc cử và khuyến khích các đối
tượng đi học hệ tại chức. Chính đây là chỗ hổng và nhạy cảm trong công tác quản lý
chất lượng dự án đầu tư tại phường. Do đó dẫn đến cơng tác quản lý dự án đầu tư
xây dựng cơng trình của Ban quản lý dự án đầu tư và xây dựng cấp địa phương nói
chung, tại UBND phường Cầu Kho nói riêng vẫn cịn nhiều vấn đề bất cập như việc
các dự án bị đầu tư dàn trải, thời gian thực hiện dự án kéo dài một số dự án phải điều
chỉnh bổ sung tổng mức đầu tư, điều chỉnh thiết kế. Tình trạng đó có thể xuất phát từ
nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng chủ yếu là do sự nhận thức chưa đầy đủ về vai
trị của cơng tác quản lý dự án tại địa phương hay các dư án quy mô nhỏ (nhưng vẫn
đầy đủ thủ tục, quy trình).
Xuất phát từ yêu cầu cấp bách đang đặt ra trong thực tiễn nói trên và nhận thức
được tầm quan trọng của công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng mà cụ thể là các
cơng trình dự án tại đơn vị học viên đang cơng tác. Chính vì vậy, kết hợp kiến thức
mà học viên đã đào tạo và thực tế công tác tại địa phương để lựa chọn đề tài của
luận văn:“Nghiên cứu hồn thiện cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại
Ủy ban nhân dân Phường Cầu Kho”


2

2. Mục đích của đề tài
Nghiên cứu cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình tại Ủy ban nhân dân
Phường Cầu Kho, vận dụng các kiến thức đã học được, thực tế trong công tác và
các cơ sở khoa học, pháp lý về quản lý chất lượng dự án đầu tư xây dựng, để nghiên
cứu và hồn thiện cơng tác quản lý dự án đầu tư tại UBND phường Cầu Kho
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Đối tượng nghiên cứu:
Công tác quản lý chất lượng các dự án đầu tư xây dựng tại phường Cầu Kho
3.2 Phạm vi nghiên cứu:
Công tác quản lý dự án, các dự án đầu tư xây dựng của Ủy ban nhân dân Phường

Cầu Kho từ năm 2015 đến nay
4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Cách tiếp cận
Luận văn nghiên cứu trên cơ sở phương pháp vận dụng cơ sở lý luận của khoa học
quản lý, quản lý nhà nước và các khoa học chuyên nghành như kinh tế đầu tư, kinh
tế xây dựng, xây dựng.
Kết hợp nghiên cứu định tính với nghiên cứu định lượng qua việc sử dụng các
thông tin, số liệu, tài liệu thu thập, tổng hợp từ các nguồn khác nhau.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: Phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết
đối chiếu với các quy định pháp luật về QLCL cơng trình.
Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: Phương pháp quan sát khoa học; Phương pháp
điều tra; Phương pháp phân tích tổng kết kinh nghiệm.
5. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
5.1. Ý nghĩa khoa học


3

Hệ thống được các văn bản pháp quy về pháp luật và kỹ thuật về QLCL, cũng như
làm rõ được vai trò và trách nhiệm của các chủ thể tham gia đảm bảo chất lượng
trong q trình thi cơng. Nâng cao chất lượng cơng trình góp phần tăng hiệu quả
đầu tư dự án, hạn chế lãng phí, thất thốt.
5.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Phân tích nhiệm vụ, thực trạng chất lượng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
cơng trình tại Ủy ban nhân dân Phường Cầu Kho và đề xuất giải pháp hồn thiện
cơng tác này cho các cơng trình dự án tại Ủy ban nhân dân Phường Cầu Kho trong
giai đoạn tiếp theo.
6. Kết quả đạt được
- Hệ thống hóa cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng;

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Ủy ban
nhân dân Phường Cầu Kho;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
tại Ủy ban nhân dân Phường Cầu Kho.


4

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ QUẢN LÝ DỰ
ÁN ĐẦU TƯ

1.1

Tổng quan về dự án đầu tư xây dựng [1]

1.1.1 Dự án đầu tư xây dựng
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để
tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo cơng trình xây
dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình hoặc sản phẩm, dịch
vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng,
dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng,
Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư
xây dựng. (LXD)
1.1.2 Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng
Có nhiều cách định nghĩa dự án. Tuỳ theo mục đích mà nhấn mạnh một khía cạnh
nào đó. Trên phương diện phát triển, có hai cách hiểu về dự án: cách hiểu “tĩnh” và
cách hiểu “động”. Theo cách hiểu thứ nhất “tĩnh” thì dự án là hình tượng về một
tình huống (một trạng thái) mà ta muốn đạt tới. Theo cách hiểu thứ hai “động” có

thể định nghĩa dự án như sau:
Theo nghĩa chung nhất, dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cụ
thể cần phải được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế
hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới. Như vậy theo định nghĩa này thì:
Dự án khơng chỉ là một ý định phác thảo mà có tính cụ thể và mục tiêu xác định.
Dự án không phải là một nghiên cứu trừu tượng mà phải cấu trúc nên một thực thể
mới.
Trên phương diện quản lý, có thể định nghĩa dự án như sau:


5

Dự án là những nỗ lực có thời hạn nhằm tạo ra một sản phẩm hoặc dịch vụ duy
nhất. Định nghĩa này nhấn mạnh hai đặc tính:
Nỗ lực tạm thời (hay có thời hạn). Nghĩa là, mọi dự án đầu tư đều có điểm bắt đầu
và điểm kết thúc xác định. Dự án kết thúc khi mục tiêu của dự án đã đạt được hoặc
khi xác định rõ ràng mục tiêu của dự án không thể đạt được và dự án bị loại bỏ.
Sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất. Sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất là sản phẩm hoặc
dịch vụ khác biệt so với những sản phẩm tương tự đã có hoặc dự án khác.
Dù định nghĩa khác nhau nhưng có thể rút ra một số đặc trưng cơ bản của khái niệm
dự án như sau:
Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng. Mỗi dự án thể hiện một hoặc một nhóm
nhiệm vụ cần được thực hiện với một bộ kết quả xác định nhằm thoả mãn một nhu
cầu nào đó. Dự án cũng là một hệ thống phức tạp nên cần được chia thành nhiều bộ
phận khác nhau để thực hiện và quản lý nhưng phải đảm bảo các mục tiêu cơ bản về
thời gian, chi phí và việc hồn thành với chất lượng cao.
Dự án có chu kỳ phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn. Nghĩa là, giống như
các thực thể sống, dự án cũng trải qua các giai đoạn: hình thành, phát triển, có thời
điểm bắt đầu và kết thúc.
Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận quản

lý chức năng với quản lý dự án… Dự án nào cũng có sự tham gia của nhiều bên hữu
quan như chủ đầu tư, người hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn, nhà thầu, các cơ quan
quản lý nhà nước... Tuỳ theo tính chất và yêu cầu của chủ đầu tư mà sự tham gia
của các thành phần trên là khác nhau. Giữa các bộ phận quản lý chức năng và nhóm
quản lý dự án thường xuyên có quan hệ lẫn nhau và cùng phối hợp thực hiện nhiệm
vụ nhưng mức độ tham gia của các bộ phận khơng giống nhau. Vì mục tiêu của dự
án, các nhà quản lý dự án cần duy trì thường xuyên mối quan hệ với các bộ phận
quản lý khác.


6

Sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo (mới lạ). Khác với quá trình
sản xuất liên tục và gián đoạn, kết quả của dự án không phải là sản phẩm sản xuất
hàng loạt, mà có tính khác biệt cao. Sản phẩm và dịch vụ do dự án đem lại là duy
nhất. Lao động đòi hỏi kỹ năng chuyên môn cao, nhiệm vụ không lặp lại . . .
Môi trường hoạt động “va chạm”. Quan hệ giữa các dự án là quan hệ chia nhau
cùng một nguồn lực khan hiếm của một tổ chức. Dự án “cạnh tranh” lẫn nhau và
với các bộ phận chức năng khác về tiền vốn, nhân lực, thiết bị... Một số trường hợp,
các thành viên quản lý dự án thường có hai thủ trưởng trong cùng một thời gian nên
sẽ gặp khó khăn không biết thực hiện quyết định nào của cấp trên khi hai lệnh mâu
thuẫn nhau.
Tính bất định và độ rủi ro cao. Hầu hết các dự án đòi hỏi lượng tiền vốn, vật tư và
lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định. Mặt khác, thời
gian đầu tư và vận hành kéo dài nên các dự án đầu tư phát triển thường có độ rủi ro
cao.
1.1.3 Sự cần thiết của dự án đầu tư
Đối với các cơ quan quản lý nhà nước: dự án đầu tư là cơ sở thẩm định và ra quyết
định đầu tư.
Trên góc độ chủ đầu tư: Dự án đầu tư là căn cứ để xin phép đầu tư và giấy phép

hoạt động, xin phép nhập khẩu máy móc vật tư kỹ thuật, xin hưởng các khoản ưu
đãi đầu tư, xin gia nhập các khu chế xuất, khu công nghiệp, xin vay vốn của các
định chế tài chính trong và ngồi nước, là căn cứ để kêu gọi góp vốn hoặc phát hành
các cổ phiếu, trái phiếu…
Dự án đầu tư khi được xây dựng sẽ đem lại những kết quả kinh tế và xã hội to lớn:
Kết quả trực tiếp: cơng trình cơ sở hạ tầng được xây dựng tạo điều kiện giao thông
thuận lợi, phát triển kinh tế, kéo theo hàng loạt những dự án đầu tư khác khiến bộ
mặt kinh tế quanh khu vực có cơng trình thay đổi.


7

Kết quả gián tiếp: tạo công ăn việc làm, nhiều ngành nghề mới phát sinh trong khu
vực có cơng trình xây dựng được tạo nên, tạo cảnh quan đô thị.
1.1.4 Đặc điểm của dự án đầu tư
Dự án có mục đích, kết quả xác định. Điều này có thể hiện tất cả các dự án đều phải
có kết quả được xác định rõ. Kết quả này có thể là một tòa nhà, một con đường, một
dây chuyền sản xuất….Mỗi dự án lại bao gồm một tập hợp nhiệm vụ cần thực hiện.
Mỗi dự án bao gồm một tập hợp nhiệm vụ cần thực hiện. Mỗi nhiệm vụ lại có kết
quả riêng, độc lập. Tập hợp các kết quả cụ thể của các nhiệm vụ hình thành nên kết
quả chung của dự án.
Dự án chu kỳ phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn. Dự án là một sự sáng tạo,
dự án không kéo dài mãi mãi. Khi dự án kết thúc, kết quả dự án được chuyển giao
cho bộ phận quản lý vận hành, nhóm quản lý dự án giải tán.
Dự án có sự tham gia của nhiều bên như: Chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan cung cấp
dịch vụ trong đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước. Dự án nào cũng có sự tham gia của
nhiều bên hữu quan như chủ đầu tư, người hưởng từ dự án, các nhà tư vấn. Nhà
thầu, các cơ quan quản lý Nhà nước. Tùy theo tính chất của dự án và yêu cầu của
chủ đầu tư mà sự tham gia của các thành phần trên cũng khác nhau.
Sản phẩm dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo. Kết quả của dự án có tính khác

biệt cao, sản phẩm và dịch vụ do dự án đem lại duy nhất.
Môi trường hoạt động “ va chạm” quan hệ giữa các dự án là quan hệ chia nhau cùng
một nguồn lực khan hiếm của tổ chức. Dự án “cạnh tranh” lẫn nhau và với các hoạt
động tổ chức sản xuất khác về tiền vốn, nhân lực, thiết bị…Trong quản lý, nhiều
trường hợp, các thành viên ban quản lý dự án lại có “hai thủ trưởng” nên khơng biết
phải thực hiện mệnh lệnh của cấp trên trực tiếp nào nếu hai lệnh lại mâu thuẫn
nhau…do đó, mơi trường quản lý dự án có nhiều quan hệ phức tạp nhưng năng
động.


8

Dự án có tính bất định và độ rủi ro cao, do đặc điểm mang tính dài hạn của hoạt
động đầu tư phát triển. Hầu hết các dự án đòi hỏi quy mô tiền vốn, vật tư và lao
động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định. Mặt khác, thời gian
đầu tư và vận hành kéo dài nên các dự án đầu tư thường có độ rủi ro cao.
1.1.5 Chu kỳ của dự án đầu tư
1. Vòng đời của dự án
Mỗi dự án đầu tư xây dựng đều có thời điểm bắt đầu và thời điểm kết thúc rõ ràng.
Thơng thường, vịng đời của dự án (Project life cycle) gồm 4 giai đoạn: hình thành,
phát triển, thực hiện – quản lý và kết thúc dự án (hình 1).
a. Giai đoạn hình thành dự án có các cơng việc chính như:
Xây dựng ý tưởng ban đầu, xác định quy mô và mục tiêu, đánh giá các khả năng,
tính khả thi của dự án, xác định các nhân tố và cơ sở thực hiện dự án;
b. Giai đoạn phát triển:
Xây dựng dự án, kế hoạch thực hiện và chuẩn bị nguồn nhân lực, kế hoạch tài chính
và khả năng kêu gọi đầu tư, xác định yêu cầu chất lượng, phê duyệt dự án;
c. Giai đoạn thực hiện (hay giai đoạn triển khai):
Thông tin tuyên truyền, thiết kế quy hoạch và kiến trúc, phê duyệt các phương án
thiết kế, đấu thầu xây dựng và tổ chức thi công xây dựng, quản lý và kiểm sốt;

d. Giai đoạn kết thúc:
Hồn thành cơng việc xây dựng, các hồ sơ hồn cơng, vận hành thử cơng trình, giải
thể nhân viên, kiểm tốn và tất toán.
Các thành phần tham gia dự án là các cá nhân hoặc tổ chức có liên quan, hoặc là
những người được hưởng lợi hay bị xâm hại khi dự án thành công, bao gồm: Chủ
đầu tư, Nhà tài trợ hoặc người cung cấp tài chính, Ban quản lý dự án, Khách hàng,


9

Nhà thầu chính và các nhà thầu phụ, Các nhà cung ứng, Cơ quan quản lý nhà nước,
Nhân dân địa phương, Nhà bảo hiểm,….
2. Các giai đoạn quản lý dự án
Hiện nay, công tác QLDA đang ngày càng được chú trọng và mang tính chun
nghiệp hơn, nó tỷ lệ thuận với quy mơ, chất lượng cơng trình và năng lực cũng như
tham vọng của chính Chủ đầu tư. Kinh nghiệm cho thấy cơng trình có u cầu cao
về chất lượng, hoặc cơng trình được thiết kế xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế, liên
kết với các đơn vị tư vấn quốc tế,… đòi hỏi một ban quản lý dự án có năng lực thực
sự, làm việc với cường độ cao, chuyên nghiệp và hiệu quả. Đây là lĩnh vực mới mẻ
và nhiều tiềm năng ở Việt Nam.
Các giai đoạn quản lý dự án tương ứng với các giai đoạn của một vòng đời dự án:
a. Quản lý dự án ở giai đoạn hình thành và phát triển:
- Lập báo cáo đầu tư, dự án đầu tư, báo cáo kinh tế kỹ thuật:
- Đánh giá hiệu quả dự án và xác định tổng mức đầu tư;
- Xây dựng phương án đền bù, giải phóng mặt bằng;
- Xây dựng và biên soạn tồn bộ cơng việc của cơng tác quản lý dự án xây dựng
theo từng giai đoạn của quản lý đầu tư xây dựng cơng trình.
b. Quản lý DA ở giai đoạn tiền thi công:
- Điều hành quản lý chung dự án;
- Tư vấn, tuyển chọn nhà thầu thiết kế và các nhà tư vấn phụ;

- Quản lý các hợp đồng tư vấn (soạn thảo hợp đồng, phương thức thanh toán);
- Triển khai công tác thiết kế, và các thủ tục xin phê duyệt Quy hoạch);
- Chuẩn bị cho giai đoạn thi công xây dựng;


10

- Xác định dự tốn, tổng dự tốn cơng trình;
- Thẩm định dự toán, tổng dự toán;
- Lập hồ sơ mời thầu và hồ sơ đấu thầu.

1

Hình

thành

Nghiệm thu
Kết
thúc

4

bàn giao

Lập dự án
2

Vịng


Phát

đời DA

Điều hành
&

dự

Triển khai

án

kiểm

sốt

triển

chi tiết

Thực
hiện

3

Hình 1.1 Vịng đời dự án gồm 4 giai đoạn
c. Quản lý DA ở giai đoạn thi công xây dựng:
- Quản lý và giám sát chất lượng;
- Lập và quản lý tiến độ thi công;

- Quản lý chi phí dự án (tổng mức đầu tư, dự toán, tạm ứng, thanh toán vốn);
- Quản lý các hợp đồng (soạn hợp đồng, phương thức thanh toán).
d. Quản lý DA ở giai đoạn kết thúc:
- Nghiệm thu bàn giao cơng trình;
- Lập hồ sơ quyết tốn cơng trình;
- Bảo hành, bảo trì và bảo hiểm cơng trình.


11

3. Ban quản lý dự án
Ban quản lý dự án là một thành phần quan trọng của dự án xây dựng, đó là một cá
nhân hoặc một tổ chức do Chủ đầu tư thành lập, có nhiệm vụ điều hành, quản lý dự
án trong suốt quá trình thực hiện dự án. Các thành phần của Ban QLDA có thể thay
đổi theo các giai đoạn của dự án, như:
a. Giai đoạn Lập báo cáo dự án:
- Đại diện Chủ đầu tư: trình bày rõ mục đích đầu tư và sử dụng cơng trình, nguồn
vốn đầu tư, các đối tác tham gia dự án;
- Giám đốc điều hành dự án: điều hành quản lý chung, lập kế hoạch tổng thể dự án,
tổ chức nhân sự, chuẩn bị và trình Chủ đầu tư các Báo cáo dự án.
- Các trợ lý chuyên môn, thư ký giúp việc và các chuyên gia KTS, kỹ sư kết cấu,
điện, nước,….
b. Giai đoạn Thiết kế và đấu thầu:
- Giám đốc điều hành dự án: chuẩn bị nhiệm vụ thiết kế cho cơng trình, mời hoặc
thi tuyển các đơn vị tư vấn thiết kế, công bố kết quả & ký hợp đồng với đơn vị được
tuyển chọn, điều phối hoạt động tư vấn thiết kế theo đúng trình tự, thời gian, nội
dung của Bản nhiệm vụ thiết kế đã đề ra, cùng Chủ đầu tư xem xét và phê duyệt nội
dung thiết kế và bản dự toán cuối cùng.
- Các trợ lý chuyên môn, thư ký giúp việc cho Giám đốc dự án, nếu dự án hợp tác
với đối tác nước ngồi thì cần thiết phải có thêm bộ phận biên/phiên dịch;

- Kiến trúc sư (nếu Giám đốc dự án đã là KTS thì khơng cần thêm người này):
chuẩn bị và cùng thuyết trình cho Chủ đầu tư hiểu các phương án thiết kế sơ bộ do


12

đơn vị tư vấn thiết kế đưa ra. Nêu yêu cầu sửa chữa, bổ sung để tư vấn thiết kế triển
khai PA chi tiết.
- Chun gia tính dự tốn: ước tính & kiểm tra giá thành, dự tốn cơng trình theo
bản vẽ thiết kế thi công do Đơn vị tư vấn thiết kế cung cấp, hỗ trợ việc lập các hồ sơ
mời thầu & đấu thầu.
- Nhà thầu: tham gia ý kiến về vật liệu xây dựng, phương pháp tổ chức thi công.
Chủ đầu

Nhà điều

tư

hành quản
lý

Ban quản

Chủ đầu

lý

tư

dự án

Phương án
Thiết kế

Đơn vị tư
vấn
Hình 1.2. Ban QLDA làm việc vớiThiết
các đối
kế tác trong q trình thiết kế cơng trình
c. Giai đoạn Thi công xây dựng:
- Giám đốc điều hành dự án; các trợ lý chuyên môn, thư ký giúp việc;
- Kiến trúc sư tại hiện trường; Chun gia tính tốn; Các nhà tư vấn kỹ thuật;
- Nhà thầu.
d. Giai đoạn Nghiệm thu cơng trình:
- Chủ đầu tư; Giám đốc dự án; Các trợ lý chuyên môn, thư ký giúp việc;


13

- Người sử dụng cơng trình (Ví dụ: cơng trình là một Khách sạn quốc tế thì người sử
dụng là nhà quản lý điều hành khách sạn);
- Các nhà thầu tư vấn thiết kế, xây dựng.
Trong Ban quản lý dự án, vị trí quan trọng là Giám đốc điều hành dự án (Project
Manager). Đây là người có trình độ và kinh nghiệm quản lý; có bản lĩnh, kỹ năng lãnh
đạo và làm việc theo nhóm, biết ngoại ngữ nếu Dự án hợp tác với nước ngoài. Giám
đốc dự án hiểu rõ chủ trương, ý đồ của Chủ đầu tư và mọi khía cạnh của dự án, để
truyền đạt lại cho các thành viên khác và phải đưa ra những quyết định chính xác, hợp
lý và khách quan trong q trình quản lý, nhằm đạt được những mục tiêu của dự án đã
đề ra. Giám đốc dự án sẽ hoạt động liên tục trong suốt quá trình của dự án, từ khi
nghiên cứu lập báo cáo dự án đến giai đoạn thiết kế, giai đoạn đấu thầu, giai đoạn thi
công xây dựng và cuối cùng là giai đoạn nghiệm thu bàn giao cơng trình.

Nhiệm vụ và quyền hạn của Giám đốc dự án :
- Thay mặt Chủ đầu tư làm việc với các đối tác và các cơ quan hữu quan trong suốt quá
trình thực hiện dự án. Chẳng hạn, trường hợp Dự án xây dựng khách sạn quốc tế mà
Chủ đầu tư ký hợp tác với một Nhà quản lý khách sạn chun nghiệp khi cơng trình
đưa vào sử dụng, thì ban QLDA sẽ thay mặt Chủ đầu tư làm việc với Nhà quản lý
khách sạn và các đơn vị tư vấn thiết kế theo sơ đồ làm việc ba cực
- Làm việc với Chủ đầu tư và bên hỗ trợ kỹ thuật của Nhà quản lý để xây dựng Bản
thuyết minh/Nhiệm vụ thiết kế cho dự án;
- Thiết lập mối quan hệ giữa các bên tham gia vào dự án, đồng thời điều phối tất cả
thông tin giữa các bên đảm bảo đúng trình tự và nhất quán;
- Sắp xếp, tổ chức các nguồn lực để thực hiện dự án và xây dựng nhiệm vụ cho từng bộ
phận;
- Xây dựng kế hoạch thực hiện của dự án, có sự tham khảo từ Kỹ sư định giá cơng
trình (QS-Quantity Surveyors);


14

- Thiết lập và kiểm soát định kỳ nguồn vốn ngân sách cho dự án;
- Lập các báo cáo định kỳ, cũng như cáo cáo tổng kết cho Chủ đầu tư;
- Trợ giúp Chủ đầu tư và các bên tư vấn trong việc chuẩn bị các hồ sơ xin thẩm định và
phê duyệt tại địa phương;
- Tư vấn cho Chủ đầu tư lựa chọn các nhà tư vấn, nắm bắt thông tin và viết báo cáo nội
dung cho các bên tham dự họp;
- Làm hợp đồng, thanh lý hợp đồng và thanh tốn cho các bên tư vấn (nếu có).
- Kiểm tra định kỳ kế hoạch thi công xây dựng;
- Sẵn sàng có mặt tại hiện trường trong q trình thi cơng cơng trình;
- Sắp xếp, phối hợp với Nhà quản lý tiếp cận vào cơng trình trong giai đoạn hồn thành
và cho đến khi khai trương cơng trình.
Trong trường hợp dự án có qui mơ lớn, chức sử dụng phức tạp hay dự án có yêu cầu

cao về chất lượng, kỹ thuật (ví dụ như dự án xây dựng bệnh viện, khách sạn, khu liên
hợp thể thao hay công trình hạ tầng kỹ thuật,…) thì cần thiết phải huy động các dịch vụ
tư vấn quản lý dự án chuyên nghiệp. Cần phải lưu ý rằng, một trong những lý do chủ
yếu của việc thất bại, chậm trễ hay vượt ngân sách của các dự án bất động sản là sự yếu
kém hoặc thiếu kinh nghiệm của Quản lý dự án.
Hiện tại, ở Việt Nam đã có nhiều tổ chức tư vấn cung cấp dịch vụ quản lý dự án mang
tính chuyên nghiệp, các đơn vị này hoặc là các cơng ty 100% vốn nước ngồi hoặc là
cơng ty Việt Nam nhưng có các chun gia nước ngồi tham gia tư vấn. Một số tên
tuổi đơn vị tư vấn có thể kể đến như: Công ty TNHH Archetype Việt Nam, Atelier
Management & Design Việt Nam, Meinhardt Việt Nam, Page Kirland Việt Nam, Cty
TNHH tư vấn Hyder-CDC, Công ty TNHH AIC Management,….


15

1.1.6 Công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng
Trong khoảng một thập niên trở lại đây, cùng với xu hướng hội nhập khu vực hố,
tồn cầu hố trong mọi lĩnh vực kinh tế và cả lĩnh vực đầu tư xây dựng, công tác
quản lý đầu tư xây dựng ngày càng trở nên phức tạp đòi hỏi phải có sự phối hợp của
nhiều cấp, nhiều ngành, nhiều đối tác và nhiều bộ mơn liên quan. Do đó, cơng tác
quản lý dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi phải có sự phát triển sâu rộng, và mang tính
chun nghiệp hơn mới có thể đáp ứng nhu cầu xây dựng các cơng trình dân dụng ở
nước ta trong thời gian tới. Thực tiễn đó đã thúc đẩy ra đời một “nghề” mới mang
tính chuyên nghiệp thực sự: Quản lý dự án, một nghề địi hỏi tính tổng hợp và
chun nghiệp từ các tổ chức và cá nhân tham gia hoạt động tư vấn.
Quản lý dự án (Project Management – PM) là một q trình phức tạp, bao gồm
cơng tác hoạch định, theo dõi và kiểm soát tất cả những khía cạnh của một dự án và
kích thích mọi thành phần tham gia vào dự án đó nhằm đạt được những mục tiêu
của dự án đúng thời hạn với các chi phí, chất lượng và khả năng thực hiện chuyên
biệt. Nói một cách khác, Quản lý dự án (QLDA) là công việc áp dụng các chức

năng và hoạt động của quản lý vào suốt vòng đời của Dự án nhằm đạt được những
mục tiêu đặt ra.
Phương pháp quản lý dự án lần đầu được áp dụng trong lĩnh vực quân sự Mỹ vào
những năm 1950, đến nay nó nhanh chóng được ứng dụng rộng rãi vào các lĩnh vực
kinh tế, quốc phịng và xã hội. Có hai lực lượng cơ bản thúc đẩy sự phát triển mạnh
mẽ của phương pháp quản lý dự án là:
Nhu cầu ngày càng tăng những hàng hoá và dịch vụ sản xuất phức tạp, kỹ nghệ tinh
vi, trong khi khách hàng ngày càng khó tính;
Kiến thức của con người (hiểu biết tự nhiên, xã hội, kinh tế, kỹ thuật) ngày càng
tăng.


16

Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sát
quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn,
trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và
chất lượng sản phẩm dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho
phép.
Quản lý dự án bao gồm 3 giai đoạn chủ yếu. Đó là việc lập kế hoạch, điều phối thực
hiện mà nội dung chủ yếu là quản lý tiến độ thời gian, chi phí thực hiện và thực hiện
giám sát các cơng việc dự án nhằm đạt được các mục tiêu xác định.
Lập kế hoạch. Đây là giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định những cơng việc cần
được hồn thành, nguồn lực cần thiết để thực hiện dự án và là quá trình phát triển
một kế hoạch hành động theo trình tự logic mà có thể biểu diễn dưới dạng sơ đồ hệ
thống.
Điều phối thực hiện dự án. Đây là quá trình phân phối nguồn lực bao gồm: tiền vốn,
lao động, thiết bị và đặc biệt quan trọng là điều phối và quản lý tiến độ thời gian.
Giai đoạn này chi tiết hố thời hạn thực hiện cho từng cơng việc và toàn bộ dự án
(khi nào bắt đầu, khi nào kết thúc).

Giám sát là quá trình theo dõi, kiểm tra tiến trình dự án, phân tích tình hình hồn
thành, giải quyết những vấn để liên quan và thực hiện báo cáo hiện trạng.
Các giai đoạn của quá trình quản lý dự án hình thành một chu trình năng động từ
việc lập kế hoạch đến điều phối thực hiện và giám sát, sau đó phản hồi cho việc tái
lập kế hoạch dự án như trình bày trong hình 1.3