VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐỖ THỊ HẢI YẾN

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 9 38 01 07

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2021


Cơng trình đƣợc hồn thành tại:
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI,
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ

Phản biện 1: PGS.TS. Doãn Hồng Nhung
Phản biện 2: PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến
Phản biện 3: PGS.TS. Lê Mai Thanh

Luận án sẽ đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận án tiến
sĩ cấp Học viện tại Học viện Khoa học Xã hội - Viện Hàn lâm
Khoa học Xã hội Việt Nam.
Vào hồi:

giờ

ngày

tháng

năm 2021

Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện:
- Thư viện Quốc gia
- Thư viện Học viện Khoa học xã hội


DANH MỤC CƠNG TRÌNH CƠNG BỐ
1.

Bài viết khoa học “Vụ án sa thải trong vụ án lao động” đăng trên
Tạp chí Tịa án nhân dân số 28 tháng 7 năm 2004;

2. Sách “Tuyển tập 72 Vụ án lao động” do Nhà Xuất bản lao động
phát hành năm 2004;
3. Bài viết khoa học “Hồn thiện mơ hình tổ chức và hoạt động của
Tịa án nhân dân” đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 315
tháng 7-2014;
4. Bài viết khoa học “Bàn về Thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật
đất đai năm 2014” đăng trên Tạp chí Tịa án nhân dân số 15 tháng
8-2014;
5. Bài viết khoa học “Quy định của pháp luật hiện hành về chủ thể
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và giải pháp hoàn thiện” đăng

trên Tạp chí Tịa án nhân dân số 12/2019;
6. Bài viết khoa học “Một số bất cập trong pháp luật hiện hành về đối
tượng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” đăng trên Tạp chí
Nhà nước và Pháp luật số 7(375)/ 2019.


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với sự vận động của nền kinh tế và xu hướng hội nhập quốc
tế, đặc biệt là sự đa dạng và phát triển của các dự án bất động sản, đầu tư
phát triển sản xuất, nhu cầu về vốn của các tổ chức và cá nhân càng ngày
càng lớn. Mặc dù các giao dịch dân sự được xác lập trên c s tự
nguyện, nhưng nó ln chịu sự điều ch nh b i nh ng quy định pháp luật
mang tính định hướng và sự giám sát thực hiện của các chủ thể khác.
Quan hệ dân sự nói chung và quan hệ vay tài sản nói riêng ln tiềm n
nhiều rủi ro, ảnh hư ng tới lợi ích của các bên trong giao dịch. Thời gian
qua, thị trường tín dụng hình thành thơng qua quan hệ vay - cho vay,
việc sử dụng bất động sản là tài sản bảo đảm phát sinh nhiều vướng m c
về việc xử l tài sản, gây nên khủng hoảng cho thị trường tín dụng. Vì
vậy, khi xác lập quan hệ này, điều đầu tiên các bên quan tâm đó là lợi ích
của mình được bảo đảm như thế nào. Trong trường hợp này, thế chấp tài
sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất (QSD ) nói riêng chính là
một trong nh ng c s để bảo đảm cho lợi ích của bên có quyền (bên
cho vay) b i sự đảm bảo b ng tài sản của bên có ngh a vụ (bên đi vay).
ối với các nước có chế độ s h u tồn dân đối với đất đai như Việt
Nam thì nội hàm QSD có phần khác biệt h n. Theo đó, QSD v a
mang tính phụ thuộc vào quyền đại diện chủ s h u đất đai của Nhà
nước, nhưng trong quá trình khai thác và sử dụng đất, QSD của m i
chủ thể lại mang tính độc lập tư ng đối. Người có QSD có quyền chủ
động khai thác và sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau, tuy

nhiên chịu sự giám sát, hạn chế của Nhà nước. Hiến pháp Việt Nam
1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
pháp luật” ( iều 18). Quy định này là nền tảng pháp l c bản đánh dấu
việc QSD nói chung và thế chấp QSD nói riêng được tham gia, vận
1


hành trong nền kinh tế thị trường. iều 54 Hiến pháp năm 2013 tiếp tục
quy định theo hướng này “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được
chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và ngh a vụ theo quy
định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Cụ thể hoá
tinh thần nêu trên của Hiến pháp, Luật ất đai năm 1993 và lần lượt
trong các L
năm 2003 và L
năm 2013 đã quy định theo hướng
ngày càng m rộng, phát triển quyền của cá nhân, tổ chức đối với QSD
hợp pháp của mình. Bên cạnh đó, ngồi QSD thì ngày nay có nhiều
quyền mới đã được ghi nhận trong pháp luật như quyền bề mặt, quyền
địa dịch, quyền hư ng dụng g n với QSD , cần thiết phải có các nghiên
cứu thấu đáo, toàn diện.
Thế chấp QSD là một trong nh ng quyền năng c bản của người
sử dụng đất được pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và các quy định
pháp luật khác quy định. Cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội,
các giao dịch thế chấp tài sản vay vốn, trong đó có quyền sử dụng đất
được thực hiện ngày càng nhiều thông qua các hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất (H TCQSD ). Quan sát thực tế diễn biến của thị trường tài
chính, hoạt động của các tổ chức tín dụng (TCTD) và của thị trường bất
động sản c ng như thực trạng các vụ án tranh chấp có căn nguyên t các

giao dịch và thực hiện các H TCQSD , chúng tôi nhận thấy, quy định
của pháp luật khó có thể theo kịp các diễn biến của sự vận động của xã
hội. Các tranh chấp về H TCQSD diễn ra liên quan rất nhiều đến chủ
thể, đối tượng, hình thức của hợp đồng. Các bản án, quyết định có hiệu
lực pháp luật khó thi hành trên thực tế. Vì vậy, cần thiết phải có sự nhận
thức đầy đủ, đúng đ n các quy định của pháp luật về H TCQSD . Việc
nghiên cứu chuyên sâu, hệ thống b ng các phư ng pháp nghiên cứu
khoa học s ch ra được nh ng điểm bất cập, thiếu sót, khơng phù hợp
hoặc cịn thiếu trong các quy định của pháp luật và chính sách của Nhà
2


nước. ồng thời s đưa ra được nh ng giải pháp để xử l nh ng bất cập
đó nh m phát huy vai trị của H TCQSD như cơng cụ pháp l xác lập
biện pháp bảo đảm cho các giao dịch gi a các bên trong đó phổ biến áp
dụng đối với giao dịch vay - cho vay trong thị trường tín dụng.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một vấn đề rộng có thể
nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau về kinh tế, chính trị, xã hội,
pháp luật. Có rất nhiều cơng trình nghiên cứu về thế chấp QSD nói
chung và H TCQSD nói riêng, nhưng thực tế cho thấy, vẫn ln tồn
tại một loạt khía cạnh l luận pháp luật và thực tiễn về H TCQSD
chưa được nghiên cứu thấu đáo. Trong khi đó, loại H này không ch
quan trọng đối với các bên trong giao dịch bảo đảm, mà còn liên quan
đến sự an toàn của hệ thống TCTD trong các hoạt động cấp tín dụng có
bảo đảm, tác động đến nền kinh tế Việt Nam.
Chính vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất Việt Nam hiện nay” để nghiên cứu và làm Luận án Tiến s
luật học, nh m giải mã nh ng bất cập, tồn tại và mong muốn đóng góp
một phần các luận cứ khoa học cho việc hoàn thiện c s pháp l về loại
hợp đồng này.

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
2.1. Mục đích nghiên cứu
Luận án nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật Việt
Nam về H TCQSD , t đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật
trong l nh vực này, góp phần thúc đ y các giao dịch bảo đảm về QSD
trong nền kinh tế thị trường Việt Nam phát triển.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
ể đạt được mục tiêu nghiên cứu trên, tác giả xác định nh ng
nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể như sau:
- Thực hiện tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài,
ch rõ nh ng vấn đề nghiên cứu đã đề cập mà tác giả có thể kế th a,
3


nhận diện nh ng vấn đề cần tiếp tục triển khai nghiên cứu trong nội
dung luận án.
- Khái quát nghiên cứu nh ng vấn đề lý luận về H TCQSD ; làm
rõ khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về H TCQSD .
- ánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về
H TCQSD
Việt Nam hiện nay, ch ra nh ng kết quả đạt được,
nh ng hạn chế, bất cập và nguyên nhân chủ yếu.
- Căn cứ vào mơ hình lý luận, nh ng bất cập trong pháp luật và thực
tiễn thực hiện pháp luật, Luận án đề xuất nh ng giải pháp hoàn thiện
pháp luật c ng như nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về
H TCQSD .
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án
3.1. Đối tượng nghiên cứu:
ối tượng nghiên cứu của luận án là các quan điểm, cơng trình
nghiên cứu, học thuyết pháp lý về H TCQSD ; hệ thống các văn bản

quy phạm pháp luật của Việt Nam và nh ng minh chứng thông qua các
vụ việc cụ thể được thể hiện trong luận án đối với H TCQSD ; thực
tiễn quy định pháp luật và áp dụng pháp luật về H TCQSD .
3.2. Phạm vi nghiên cứu:
Về nội dung, Luận án nghiên cứu H TCQSD gi a bên thế chấp có
QSD là đất và bên nhận thế chấp là các TCTD (đặc biệt là ngân hàng)
cho vay tín dụng. ối tượng thế chấp là QSD đối với các loại đất khác,
bên nhận thế chấp là chủ thể khác c ng như ngh a vụ được bảo đảm khác
không thuộc đối tượng nghiên cứu của luận án.
Về thời gian: H TCQSD được phân tích và bình luận trên c s
pháp luật hiện hành lấy mốc thời điểm Luật ất đai năm 2013 và sau này là
Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành. Quy định pháp luật trước đó
được dẫn chứng và bình luận ch nh m minh chứng cho quá trình hoàn
thiện pháp luật.
4


Về không gian: H TCQSD được nghiên cứu theo pháp luật Việt
Nam và Việt Nam. Nh ng nghiên cứu pháp luật các nước ch mang tính
tham khảo, gợi m cho việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu của luận án
Việc nghiên cứu được thực hiện trên c s phư ng pháp luận duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử của chủ ngh a Mác - Lênin. Các phư ng pháp
nghiên cứu truyền thống như phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, logic là
nh ng phư ng pháp được sử dụng xuyên suốt luận án để phân tích, đánh
giá, đưa ra kiến nghị về nh ng vấn đề trong nội dung nghiên cứu, cụ thể là:
- Phư ng pháp phân tích, phư ng pháp tổng hợp được sử dụng trong
tất cả các chư ng để làm r c s l luận, đánh giá thực trạng và đề xuất
quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật về H TCQSD .
- Phư ng pháp kết hợp l luận với thực tiễn, phư ng pháp logic,

phư ng pháp so sánh được sử dụng các Chư ng 2, 3, 4 để xâu chu i mối
quan hệ chặt ch gi a l luận và thực tiễn trong và ngoài nước. Nh ng vấn
đề thuộc nhiệm vụ nghiên cứu được triển khai theo các phư ng pháp đó
nh m xác định c s l luận đến thực trạng, quan điểm và giải pháp hoàn
thiện pháp luật. Cụ thể tuần tự, nh ng vấn đề l luận trong Chư ng 2 được
dùng làm nội dung đánh giá thực trạng tại Chư ng 3 và t đó tạo c s hình
thành nh ng kiến nghị hồn thiện pháp luật trong Chư ng 4.
Có thể nói, tất cả các phư ng pháp nghiên cứu nêu trên đều góp phần
làm rõ mục tiêu nghiên cứu của luận án. Tuy nhiên, để các đề xuất hoàn
thiện pháp luật đảm bảo phù hợp và khả thi, các thông tin thực tế liên quan
đến hoạt động thế chấp QSD là rất quan trọng, tác giả s cố g ng sử dụng
chất liệu thực tiễn b t nguồn t giải quyết tranh chấp để làm nền tảng cho
nh ng luận điểm nêu ra tại chư ng 4 của luận án.
5. Đóng góp mới về khoa học của luận án
- Luận án đã góp phần hệ thống hố và làm rõ thêm nh ng vấn đề l
luận pháp luật về H TCQSD . Luận án đã phân tích c cấu pháp luật về
5


H TCQSD , trong đó nhấn mạnh nguyên t c tự do chí của các bên
nhưng có nh ng giới hạn xuất phát t đối tượng thế chấp là QSD . Vậy
nên nguồn pháp luật không ch pháp luật tư điều ch nh H , mà có sự đan
xen pháp luật công điều ch nh đối tượng thế chấp là QSD .
- Khi đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật
H TCQSD , luận án đã dựa trên nguồn pháp luật văn bản c ng như phân
tích khả năng áp dụng án lệ như một nguồn luật giải quyết nh ng bất cập do
thiếu quy định thành văn hoặc quy định trong văn bản luật chuyên ngành
chưa được giải thích đầy đủ.
- Luận án c ng đưa ra một số giải pháp cụ thể kiến nghị hoàn thiện các
quy định về H TCQSD theo nguyên t c bảo đảm tự do chí, quyền và lợi

ích của các bên trong hợp đồng và th a nhận nh ng giới hạn trong giao dịch
xuất phát t căn cứ pháp luật do Nhà nước ban hành liên quan đến QSD .
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án
- Về mặt lý luận, luận án góp phần bổ sung làm rõ một số vấn đề lý
luận về H TCQSD và pháp luật về H TCQSD còn chưa thống nhất
hiện nay. Một số giải pháp cụ thể được đề xuất trong luận án có thể làm chất
liệu cho việc hoàn thiện pháp luật c ng như quá trình áp dụng pháp luật
trong giải quyết tranh chấp về H TCQSD . Sự ổn định của môi trường
pháp l s tác động tích cực đến các hoạt động cho vay tín dụng có bảo đảm
hiện nay gi a các chủ thể tư; góp phần loại tr rủi ro cho nền kinh tế nói
chung.
- Về mặt thực tiễn, nh ng bình luận đánh giá thực trạng pháp luật
(trong đó bao gồm cả án lệ) và nh ng minh chứng thông qua các vụ việc cụ
thể được thể hiện trong luận án đối với H TCQSD là nguồn tài liệu có
giá trị nhất định đối với các nhà hoạt động thực tiễn.
7. Cơ cấu của Luận án
Ngoài phần m đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận án
được kết cấu 4 chư ng, bao gồm:
6


Chư ng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và c s lý thuyết nghiên cứu.
Chư ng 2: Nh ng vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất.
Chư ng 3: Thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất Việt Nam hiện nay.
Chư ng 4: ịnh hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất.
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.1.1. Nhóm cơng trình nghiên cứu lý luận về thế ch p qu ền sử
dụng đ t và pháp luật về hợp đồng thế ch p qu ền sử dụng đ t
Liên quan đến đề tài luận án, có thể kể đến các cơng trình nghiên
cứu về các vấn đề lý luận c bản c ng như pháp luật về khái niệm thế
chấp quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; lý luận
pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
1.1.2. Nhóm các cơng trình nghiên cứu thực trạng pháp luật về
hợp đồng thế ch p quyền sử dụng đ t
Liên quan đến đề tài luận án, có thể kể đến các cơng trình nghiên
cứu về thực trạng pháp luật và thực thi pháp luật về H TCQSD ; khó
khăn vướng m c trong các giao dịch về thế chấp nhà ; xử lý tài sản bảo
đảm của tổ chức tín dụng... g n với bối cảnh xây dựng Bộ luật Dân sự
năm 2015, Luật đất đai năm 2013, đã có nhiều cơng trình luận bàn, đánh
giá tổng kết thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật ất đai năm
2003 và góp ý sửa đổi, bổ sung các quy định mới về H TCQSD . Do
đó, liên quan đến đề tài luận án, có thể kể đến các cơng trình nghiên cứu
về thực trạng pháp luật và thực thi pháp luật về H TCQSD trong đó

7


có cơng trình nghiên cứu về khó khăn vướng m c trong các giao dịch về
thế chấp nhà ; xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng...
1.1.3. Nhóm các cơng trình nghiên cứu có đề xu t, kiến nghị
hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế ch p quyền sử dụng đ t
Liên quan đến đề tài luận án, có thể kể đến các cơng trình nghiên
cứu về đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về H TCQSD như
hoàn thiện quy định của pháp luật trong hoạt động đăng k giao dịch bảo

đảm; thành viên hộ gia đình, việc thực thi quyền của các thành viên và
hộ gia đình sử dụng đất… g n với các bất cập trong thực trạng thi hành
pháp luật về H TCQSD .
1.2. Đánh giá tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án
và những vấn đề đƣợc nghiên cứu trong đề tài luận án
1.2.1. Những kết quả nghiên cứu mà luận án có thể kế thừa
Có thể nói, qua tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
luận án, một số nội dung liên quan đã được giải quyết và tác giả luận án
có thể tiếp thu, kế th a để làm sáng tỏ thêm là:
Thứ nhất, các cơng trình nghiên cứu đã cơng bố có đề cập và đưa ra
khái niệm c bản về thế chấp, thế chấp QSD , H TCQSD . Cung cấp
nh ng nền tảng pháp l c bản của quyền tự do ý chí, tự do hợp đồng đây là c s nền tảng giúp so sánh, đối chiếu các nguyên t c trong giao
kết và thực hiện H TCQSD . Tuy nhiên, nguyên t c tự do hợp đồng bị
giới hạn b i hai tầng nấc đó là (i) Nhà nước kiểm soát và giới hạn việc
thực hiện hợp đồng với tư cách là đại diện chủ s h u đất đai; (ii) Các tổ
chức tín dụng ln vị thế có lợi và áp đặt đối với người đi vay nên yếu
tố “thỏa thuận” bị mờ nhạt, người thế chấp luôn vị thế yếu thế và phải
chấp nhận nh ng đề nghị của bên có lợi thế h n là tổ chức tín dụng.
Thứ hai, các cơng trình nghiên cứu đã nêu được đặc điểm QSD
Việt Nam, bản chất, đặc điểm của thế chấp QSD ; so sánh lợi thế của
biện pháp thế chấp QSD với các biện pháp bảo đảm khác;
Thứ ba, các cơng trình nghiên cứu đã phần nào phân tích được các
quy định của pháp luật, sự bất cập trong quy định của các văn bản pháp
8


luật liên quan đến thế chấp QSD ; thực tiễn giao kết, thực hiện
H TCQSD và nh ng vướng m c khi thực hiện.
Thứ tư, các cơng trình nghiên cứu c ng đã b t đầu đề cập đến tác
động xã hội của các giao dịch thế chấp QSD và ngược lại sự vận động

của nền kinh tế, xã hội có tác động như thế nào đến các giao dịch thế
chấp QSD .
Với các kết quả trên, trong quá trình nghiên cứu đề tài luận án, tác
giả s có sự tiếp thu, kế th a nh ng thành quả, các giá trị mà các nghiên
cứu đã ch ra làm nền móng cho việc tiếp tục nghiên cứu đề tài của mình
về lý luận c ng như thực tiễn.
1.2.2. Những v n đề luận án cần tiếp tục nghiên cứu
Qua các cơng trình nghiên cứu đã cơng bố và đã được tác giả tổng
quan cho thấy, việc nghiên cứu H TCQSD
Việt Nam hiện nay vẫn còn
một số vấn đề lý luận và thực tiễn cần tiếp tục làm rõ như sau:
Một là, các vấn đề chưa được nghiên cứu tại các cơng trình là việc
phân tích các loại H TCQSD nh m bảo đảm ngh a vụ đối với bên nhận
thế chấp; t đó, có sự nhầm lẫn trong giải quyết nh ng tranh chấp có liên
quan đến H TCQSD . H n thế n a, vướng m c t quan niệm s h u đất
đai dẫn đến nh ng rào cản nhất định trong c s pháp l điều ch nh giao
dịch này.
Hai là, các vấn đề chưa được nghiên cứu tại các cơng trình là việc thế
chấp QSD để bảo đảm cho ngh a vụ của người thứ ba còn chưa thực sự sâu
và giải mã tất cả nh ng vấn đề lý luận và thực tiễn đặt ra; chưa thực sự phân
biệt bản chất của quan hệ này so với việc bảo lãnh. ây là một trong nh ng
nội dung đã t ng được tranh luận rất sôi nổi trong các diễn đàn pháp l .
Ba là, các cơng trình nghiên cứu mặc dù có đánh giá pháp luật về
H TC QSD , sự bất cập gi a pháp luật chuyên ngành liên quan. Tuy
nhiên, các vấn đề chưa được nghiên cứu tại các cơng trình là việc đưa ra
nh ng kiến nghị một cách tổng thể nh m hoàn thiện hệ thống pháp luật về
H TCQSD vẫn chưa thực sự tồn diện, dẫn đến thực tế ln tồn tại
nh ng bất cập trong quá trình áp dụng chưa thể tháo gỡ.
9



Bốn là, các vấn đề chưa được nghiên cứu tại các cơng trình là việc các
l i phổ biến dẫn đến H TCQSD vơ hiệu, để t đó đưa ra nh ng giải pháp
kh c phục và nh ng khuyến cáo cần thiết cho nh ng tổ chức, cá nhân tham
gia giao dịch bảo đảm này và c ng bảo đảm loại tr rủi ro cho thị trường tín
dụng. Bên cạnh đó, các cơng trình chưa chú trọng đến các tiêu chí về cơng
khai, minh bạch, ng a rủi ro đối với người ủy quyền thế chấp QSD ; người
nhận thế chấp… ây là một trong nh ng nội dung rất quan trọng và dễ bị
nhầm lẫn, lợi dụng dẫn đến tranh chấp khi thực hiện hợp đồng thế chấp.
Năm là, các vấn đề chưa được nghiên cứu tại các cơng trình là việc tiếp
cận liên ngành trong đó phân tích đặc điểm, tâm lý, thói quen của của các
khu vực dân cư (thành phố, nông thôn; miền Nam, miền B c) trong việc
giao kết, thực hiện hợp đồng thế chấp.
Sáu là, các vấn đề chưa được nghiên cứu tại các cơng trình là việc đánh
giá giải quyết tranh chấp H TCQSD , xử lý tài sản thế chấp trong nh ng
trường hợp cụ thể. ây là một trong nh ng nội dung rất lớn và tác động lớn
đến an tồn hệ thống tín dụng, cần phải nghiên cứu tiếp.
1.3. Cơ sở lý thuyết nghiên cứu
1.3.1. Lý thuyết nghiên cứu
- Lý thuyết của Hegel, Thomas Hobbes, John Rawls… về s h u và
hợp đồng. Lý thuyết về s h u s được áp dụng để làm r vì sao đối
tượng quyền sử dụng đất có thể được sử dụng để thế chấp bảo đảm ngh a
vụ trong các hợp đồng tín dụng….
- Lý thuyết về tự do thể hiện ý chí trong hợp đồng và sự can thiệp
của Nhà nước trong giao dịch gi a các bên được áp dụng để làm rõ các
vấn đề nguyên t c trong giao kết hợp đồng.
- Lý thuyết về biện pháp bảo đảm phịng ng a rủi ro trong hoạt động
tín dụng. Lý thuyết này được áp dụng để làm r vai trò ngh a của việc
bảo đảm ngh a vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng; bảo đảm quyền và lợi
ích hợp pháp của bên cho vay và sự an toàn, lành mạnh của các quan hệ

tín dụng.

10


- Lý thuyết về nên kinh tế thị trường: Là nền kinh tế dựa trên c s
kết hợp chặt ch gi a nguyên t c tự do và nguyên t c công b ng xã hội,
trên c s nền kinh tế thị trường hướng vào mục tiêu khuyến khích, động
viên, h trợ, kiến tạo cho mọi sáng tạo của cá nhân, doanh nghiệp để bảo
đảm lợi ích chung của xã hội.
- Lý thuyết về vật quyền và trái quyền: Lý thuyết về vật quyền và
trái quyền b t đầu được xây dựng trong Luật La Mã. Vật quyền là quyền
thực hiện trực tiếp trên vật và có tác dụng mang lại cho người có quyền
tồn bộ hoặc một phần tiện ích kinh tế của vật đó, và quan hệ thế chấp là
điển hình cho vật quyền bảo đảm. Cịn quan hệ trái quyền là quan hệ
pháp lý gi a các chủ thể, được thể hiện dưới dạng hợp đồng, thỏa thuận.
1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu
Thứ nhất, H TCQSD với các đặc điểm và vai trò của nó cần nhận
diện đầy đủ như thế nào? Căn cứ điều ch nh pháp luật và cấu trúc nội dung
pháp luật về H TCQSD bao gồm nh ng vấn đề gì?
Giả thuyết, cấu trúc pháp luật về H TCQSD cịn bất cập, thiếu sót,
tản mạn, chưa có tính hệ thống.
Thứ hai, thực trạng pháp luật về H TCQSD và thực tiễn thực hiện
pháp luật về H TCQSD
Việt Nam hiện nay như thế nào? Có nh ng hạn
chế và bất cập gì? Nh ng nguyên nhân chủ yếu?
Giả thuyết, vẫn còn nhiều bất cập trong quy định và thực hiện pháp luật
về H TCQSD
Việt Nam hiện nay. Cịn có nhiều nguyên nhân t thể
chế và thực thi cần sớm nhận diện và kh c phục.

Thứ ba, các định hướng và giải pháp nào khả thi để tiếp tục hoàn thiện
pháp luật và thúc đ y xác lập việc thực hiện H TCQSD
Việt Nam đạt
hiệu quả?
Giả thuyết, các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật vẫn chưa
toàn diện và bao quát, giải quyết thấu đáo nh ng bất cập cản tr đến mục
tiêu, hiệu quả của H TCQSD .

11


1.3.3. Hướng tiếp cận nghiên cứu
Luận án tiếp cận nghiên cứu mang tính liên ngành luật học, kinh tế học
và xã hội học b i tính kết nối tác động đến đối tượng nghiên cứu của luận
án; theo đó có sự g n kết nhu cầu điều ch nh pháp luật, sự phát triển của nền
kinh tế và thị trường tín dụng cho vay và các yếu tố xã hội tác động đến thị
trường bất động sản liên quan đến QSD , tín dụng.
Tuy nhiên, để làm rõ mục tiêu nghiên cứu, Luận án tiếp cận đề tài t
việc nghiên cứu bản chất quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất thông qua
quan hệ hợp đồng bảo đảm thực hiện ngh a vụ cho quan hệ vay tín dụng mà
đối tượng của việc thế chấp là quyền sử dụng đất - một khái niệm đặc thù
ch có Việt Nam… trên c s thực hiện theo các quy định chung của
BLDS, BLTTDS, Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành các Bộ
luật này, đặc biệt là các văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng Th m
phán TANDTC.
Chƣơng 2
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Khái quát lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Qua các định ngh a về hợp đồng thế chấp và quyền sử dụng đất, có
thể rút ra định ngh a về H TCQSD như sau: “Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế
chấp về việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của bên khác với bên nhận thế chấp
mà không giao đất cho bên nhận thế chấp sử dụng”.
Về đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nó c ng có
nh ng đặc điểm của hợp đồng thế chấp nói chung, đồng thời, có nh ng
đặc trưng của H TCQSD nói riêng. Cụ thể:
Thứ nhất, đặc điểm H TCQSD xuất phát t đối tượng tài sản thế
chấp là QSD - một loại quyền tài sản đặc biệt, thuộc s h u toàn dân,
do Nhà nước đại diện chủ s h u.
12


Thứ hai, H TCQSD có thể ghi nhận phư ng thức thế chấp QSD
dùng bảo đảm cho nhiều ngh a vụ với các chủ thể khác nhau hoặc bảo
đảm nhiều ngh a vụ với cùng một bên nhận thế chấp.
Thứ ba, căn cứ vào ngh a vụ trong H , H TCQSD là H phụ của
H chính được ký gi a bên nhận thế chấp và bên thế chấp hoặc bên thứ
ba được bên thế chấp dùng QSD bảo đảm ngh a vụ đối với bên nhận
thế chấp.
Thứ tư, H TCQSD cịn tồn tại như H vì lợi ích của người thứ ba.
Thứ năm, H TCQSD được thực hiện theo hình thức viết và phải cơng
chứng, chứng thực và việc thế chấp QSD phải đăng k .
Thứ sáu, việc xử lý tài sản thế chấp khi có sự vi phạm ngh a vụ theo H
với bên nhận thế chấp, tức là khi đến hạn thực hiện ngh a vụ dân sự mà bên
có ngh a vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng ngh a vụ.
Thứ bảy, quan hệ vay - đi vay bản chất là quan hệ tín dụng có tác
động sâu rộng đến nền kinh tế.

2.1.2. Phân loại hợp đồng thế ch p quyền sử dụng đ t
Trong khoa học pháp l , căn cứ vào các đặc điểm của H TCQSD
có thể phân loại H này theo 04 tiêu chí đó là: Tiêu chí về tính pháp lý
phân loại thành hợp đồng thế chấp hợp pháp và hợp đồng thế chấp
khơng hợp pháp; Tiêu chí về hiệu lực của hợp đồng phân loại thành hợp
đồng có hiệu lực và hợp đồng vô hiệu (vô hiệu t ng phần, vơ hiệu tồn
bộ, vơ hiệu tuyệt đối, vơ hiệu tư ng đối, vơ hiệu về hình thức, vơ hiệu về
nội dung); Tiêu chí về đối tượng của H và tiêu chí về chủ thể của H .
Trong phạm vi nội dung Luận án s tập trung đưa ra nội dung về phân
loại hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo hai tiêu chí đối tượng và
chủ thể của H .
2.1.3. Hình thức và hiệu lực hợp đồng thế ch p quyền sử dụng đ t
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất b t buộc phải lập thành văn
bản và phải được công chứng hoặc chứng thực (khoản 3 iều 167 Luật
ất đai năm 2013). Hai thủ tục liên quan đến hình thức H được thực
hiện theo cách khác nhau. Công chứng được tiến hành tại các tổ chức
13


hành nghề công chứng, chứng thực được tiến hành tại Ủy ban nhân dân
cấp xã. Thế chấp QSDD còn cần phải đăng k tại c quan quản l đất
đai. Theo quy định tại khoản 3 iều 188 Luật ất đai năm 2013 thì:
“Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể t thời điểm đăng k
vào sổ địa chính”. Có ngh a là tại thời điểm các bên thực hiện việc ký kết
H TCQSD qua công chứng hoặc chứng thực thì việc thế chấp QSD
vẫn chưa có hiệu lực. Trong khi đó, iều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015
quy định H TC có hiệu lực kể t thời điểm giao kết nếu pháp luật
không quy định khác; thế chấp có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba kể
t khi đăng k . Do đó, cần tách bạch các thời điểm có hiệu lực của
H TCQSD và có nghiên cứu thấu đáo về các thời điểm có hiệu lực

của hợp đồng trong nội dung luận án.
2.2. Khái quát lý luận pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất
2.2.1. Khái niệm pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Có thể đưa ra khái niệm pháp luật điều ch nh H TCQSD là “tổng
thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng từ giai đoạn
xác lập, thực hiện và chấm dứt hợp đồng giữa bên thế chấp và bên nhận
thế chấp về việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của bên khác với bên nhận thế
chấp mà không giao đất cho bên nhận thế chấp sử dụng”. ồng thời,
cịn có các quy phạm pháp luật điều ch nh mang tính định hướng cho các
bên tham gia quan hệ hợp đồng và cả các chủ thể khác có liên quan có
chức năng đảm bảo việc thực hiện hợp đồng như Văn phịng đăng k đất
đai, Văn phịng cơng chứng.
2.2.2. Nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng thế ch p quyền sử
dụng đ t
Pháp luật điều ch nh H TCQSD có nội dung điều ch nh t ng khía
cạnh c bản của H , bao gồm các thành tố sau:
Thứ nhất, pháp luật điều ch nh đối tượng, chủ thể hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất.
14


Thứ hai, pháp luật quy định hình thức và hiệu lực của hợp đồng.
Thứ ba, pháp luật quy định về trình tự, thủ tục xác lập hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.
Thứ tư, pháp luật quy định quyền và ngh a vụ các bên trong hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ năm, pháp luật quy định việc xử lý quyền sử dụng đất và giải
quyết tranh chấp.

Chƣơng 3
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
3.1. Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay
3.1.1. Thực trạng qu định về đối tượng và chủ thể hợp đồng thế
ch p quyền sử dụng đ t
Quyền sử dụng đất là tài sản rất đặc biệt, iều 325 và iều 326 Bộ
luật Dân sự năm 2015 đã quy định r hai trường hợp: Thế chấp QSD
mà không thế chấp tài sản g n liền với đất ( iều 325) và Thế chấp tài
sản g n liền với đất mà không thế chấp QSD ( iều 326) và các quy
định về quyền bề mặt t
iều 267 đến iều 273, các quy định về quyền
hư ng dụng t
iều 257 đến iều 266 là các quy định góp phần phân
định rạch rịi đối tượng thế chấp là các bất động sản - tài sản g n liền với
đất và QSD , c ng như nhận diện được thêm các quyền tài sản mới
trong tư ng lai có thể là đối tượng thế chấp. iều 318 Bộ luật Dân sự
năm 2015 bổ sung điều khoản loại tr trong trường hợp thế chấp toàn bộ
bất động sản, động sản có vật phụ. Ngồi ra, khoản 1 iều 188 Luật ất
đai c ng quy định, QSD có thể là đối tượng thế chấp khi có các điều
kiện theo quy định.
Chủ thể của H TCQSD bao gồm: Chủ thể có QSD mang thế
chấp ( iều 167 Luật ất đai năm 2013), chủ thể nhận thế chấp QSD
và các bên liên quan khác (bên được bảo đảm ngh a vụ trong H tín
dụng, bên được ủy quyền…). Tịa án nhân dân tối cao đã có Văn bản số
15


01/2017/G -TANDTC ngày 7/4/2017 về giải đáp một số vấn đề nghiệp

vụ liên quan đến l nh vực dân sự và tố tụng dân sự, trong đó có nội dung
hướng dẫn tòa án nhân dân các cấp xác định thành viên hộ gia đình. Thơng tư
số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định cụ thể về cách xác định thành viên hộ gia đình ngay trong cách ghi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Tuy nhiên, hiện nay
Thơng tư này vẫn đang bị ngưng hiệu lực đối với hiệu lực thi hành và nhiều
văn bản pháp luật quy định chi tiết về vấn đề này.
3.1.2. Thực trạng qu định về trình tự, thủ tục xác lập hợp đồng
thế ch p quyền sử dụng đ t
iều 188 Luật ất đai 2013, khi thế chấp quyền sử dụng đất cần
thực hiện các thủ tục sau:
- Kiểm tra giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác để xác
định tính xác thực của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử
dụng đất, ngh a vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Xác định đất khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê
biên để đảm bảo thi hành án;
- Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản;
- Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác
theo quy định;
- Lập và ký hợp đồng thế chấp gi a ngân hàng và bên thế chấp
(người có quyền sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp
tại tổ chức hành nghề công chứng.
- ăng k thế chấp tại Văn phòng đăng k đất đai.
3.1.3. Thực trạng qu định về nội dung hợp đồng thế ch p quyền
sử dụng đ t
Liên quan đến phạm vi H là thỏa thuận bảo đảm ngh a vụ tư ng
lai cho bên thứ ba; đây là nguyên nhân phát sinh nhiều tranh chấp. Bộ
luật Dân sự năm 2015 (khoản 2 iều 293) đã có quy định cụ thể về
ngh a vụ được bảo đảm trong tư ng lai r ràng h n so với Bộ luật Dân
sự năm 2005.

16


Các quyền và ngh a vụ này dựa trên c s thỏa thuận của các bên.
Việc thực hiện ngh a vụ của bên này là điều kiện cho việc hư ng quyền
của bên kia. Vì vậy, để lợi ích của các bên được đảm bảo cơng b ng thì
quyền và ngh a vụ của các bên trong quan hệ thế chấp QSD cần phải
được pháp luật quy định cụ thể và rõ ràng. Bộ luật Dân sự năm 2015 quy
định rõ về quyền và ngh a vụ các bên trong giao dịch thế chấp; ngồi ra
cịn căn cứ vào luật chuyên ngành liên quan như Luật ất đai và Luật
các Tổ chức tín dụng.
3.1.4. Thực trạng pháp luật về hình thức và hiệu lực hợp đồng thế
ch p quyền sử dụng đ t
ối với H TCQSD b t buộc phải lập thành văn bản và phải được
công chứng hoặc chứng thực (khoản 3 iều 167 Luật ất đai năm
2013). Thế chấp QSD lại phải đăng k tại c quan đăng k đất đai.
Theo Luật ất đai, H TC phải được đăng k tại c quan đăng k
đất đai và có hiệu lực t thời điểm đăng k vào sổ địa chính (khoản 3
iều 188).
Về thời hạn hợp đồng, do H thế chấp thường là H phụ g n với
H tín dụng gi a hai bên hoặc gi a bên nhận thế chấp với bên vay là
bên thứ ba nên thời hạn thế chấp tài sản được tính theo thời hạn thực
hiện ngh a vụ dân sự được bảo đảm b ng QSD được thế chấp. H TC
ch là một biện pháp bảo đảm thực hiện H tín dụng (hay H dân sự
khác). H tín dụng được thiết lập trước; cịn H TC là H phụ, được
thiết lập trên c s quan hệ tín dụng phát sinh.
3.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất ở Việt Nam thời gian qua
3.2.1. Những kết quả đạt được trong thực hiện pháp luật về hợp
đồng thế ch p quyền sử dụng đ t ở Việt Nam thời gian qua

Nh ng quy định hiện nay đã góp phần là công cụ pháp lý h u hiệu
cho các chủ thể khi tham gia thế chấp QSD và giúp cho quá trình giải
quyết các tranh chấp phát sinh của các c quan tài phán thuận lợi, đạt
được mục đích, hiệu quả cao.
17


3.2.2. Những v n đề còn hạn chế, tồn tại trong thực hiện pháp
luật về hợp đồng thế ch p quyền sử dụng đ t
Thứ nhất, về hệ thống pháp luật điều ch nh quan hệ hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.
Thứ hai, còn nhiều bất cập, hạn chế trong thực hiện pháp luật về
hình thức, trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ ba, còn nhiều bất cập, hạn chế trong thực hiện pháp luật về tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Thứ tư, còn nhiều bất cập trong việc xác định chủ s h u quyền sử
dụng đất, chủ thể của thành viên hộ gia đình khi thiết lập quan hệ thế
chấp quyền sử dụng đất.
Thứ năm, còn nhiều bất cập trong việc thực hiện quy định về quyền,
ngh a vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ sáu, quy định việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
còn nhiều bất cập, thiếu sự đồng bộ.
Thứ bảy, hạn chế về trình độ, năng lực, ph m chất đạo đức của một
bộ phận cán bộ, công chức các c quan quản l nhà nước, c quan tư
pháp, c quan bổ trợ tư pháp, cán bộ ngân hàng.
Chƣơng 4
ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
4.1. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất

4.1.1. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
trên c s hoàn thiện pháp luật về đăng k quyền sử dụng đất.
4.1.2. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
trên c s hoàn thiện quy định về bảo đảm thực hiện ngh a vụ trong Bộ
luật Dân sự.
4.1.3. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
trên c s hoàn thiện quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm.
18


4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất
4.2.1. Hoàn thiện qu định pháp luật về đối tượng hợp đồng thế
ch p quyền sử dụng đ t
Pháp luật liên quan cần có nh ng quy định sửa đổi, bổ sung về loại
tài sản hình thành trong tư ng lai tư ng tự như điểm b khoản 2 iều 108
Bộ luật Dân sự năm 2015 “Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập
quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” để phát huy tối đa
giá trị của QSD và thúc đ y các hoạt động tín dụng thơng qua thế chấp
QSD . Thực tiễn c ng có nhiều loại tài sản khơng thể định giá được
chính xác, chẳng hạn như tài sản hình thành trong tư ng lai hay QSD ...
trong nhiều trường hợp cố tình nâng giá của tài sản để vay được nhiều
h n giá trị thực của QSD thế chấp rồi sau đó tìm cách giải thể, phá sản,
tái c cấu lại tổ chức..., né tránh việc trả nợ. Vậy nên quy định cứng nh c
như vậy cần phải xem xét lại. Cần có hướng dẫn cụ thể trong trường hợp
nào và đối với loại tài sản nào thì các chủ thể có thể mơ tả chung về tài
sản bảo đảm. Nguyên t c chung là đối tượng của H phải được xác định
cụ thể, đặc biệt là QSD đem thế chấp.
4.2.2. Hoàn thiện qu định pháp luật về chủ thể của hợp đồng thế
ch p quyền sử dụng đ t

Thứ nhất, chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là
hộ gia đình sử dụng đất. Mặc dù, pháp luật hiện hành quy định khá chi
tiết tuy nhiên việc áp dụng trên thực tế vẫn cịn có vướng m c, nh m giải
quyết, tháo gỡ nh ng vướng m c liên quan đến xác định thành viên hộ
gia đình, pháp luật cần dự kiến các tiêu chí xác định thành viên hộ gia
đình làm c s trong việc xác định thành viên của hộ c ng như các giấy
tờ làm căn cứ xác định thành viên hộ gia đình và c quan có th m quyền
cung cấp (xác nhận) thơng tin về hộ gia đình.
Thứ hai, bên thứ ba trong quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong các trường hợp nêu trên, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của tổ
chức tín dụng là bên ngay tình trong quan hệ thế chấp, cần bổ sung quy định
19


theo hướng H TC không bị vô hiệu; thay vào đó các bên có tranh chấp có
thể kh i kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại b i hành vi của bên có l i trong
mối quan hệ gi a bên thế chấp và bên thứ ba (nếu có).
Thứ ba, thế chấp QSD , nhà của cá nhân, hộ gia đình cho cá
nhân, tổ chức kinh tế khác (khơng phải là tổ chức tín dụng). Cần có quy
định thống nhất về việc cá nhân, hộ gia đình thế chấp QSD , nhà đối
với cá nhân, tổ chức kinh tế khác để đảm bảo thuận lợi trong tiếp cận
nguồn vốn vay với việc thế chấp QSD .
Thứ tư, tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên giao
dịch là tổ chức khơng có tư cách pháp nhân.
Thứ năm, về chủ thể cùng lúc là bên vay vốn và bên thế chấp. Thực
tế cấp tín dụng và bảo đảm tiền vay phổ biến khi người đại diện bên vay
vốn v a là người đại diện bên thế chấp (chủ s h u tài sản). Khi đó,
cùng lúc họ tham gia giao dịch và ký kết H với cả hai tư cách, nhiều tổ
chức tín dụng hiện vẫn đang thiết kế H tín dụng, H bảo đảm ba bên,
trong đó, một cá nhân đồng thời s đại diện và k tên trên H với cả hai

tư cách bên vay và bên bảo đảm. Thực chất đây là hai giao dịch riêng r
độc lập. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp
thời gian qua nhiều tổ chức hành nghề cơng chứng và tịa án lại nhận
định việc cùng lúc việc đại diện cho bên vay vốn v a đại diện cho bên
bảo đảm để giao dịch với tổ chức tín dụng là vi phạm quy định của Bộ
luật Dân sự năm 2015 về phạm vi đại diện, do đó tun vơ hiệu H tín
dụng có tài sản bảo đảm gi a các bên. Do đó, cần có hướng dẫn cụ thể
đối với vấn đề này hoặc bổ sung quy định, khẳng định tính phù hợp của
việc một bên cùng lúc có thể tham gia giao dịch với TCTD với cả hai tư
cách (bên vay và bên bảo đảm), tạo c s để tổ chức tín dụng thuận lợi,
yên tâm trong công tác thiết lập chủ thể của H tín dụng, H bảo đảm.
4.2.3. Hồn thiện qu định pháp luật về hình thức và hiệu lực hợp
đồng thế ch p quyền sử dụng đ t
Thứ nhất, hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do vi
phạm quy định về hình thức. Cần có quy định hướng dẫn việc áp dụng
20


iều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để thống nhất khi xác định 2/3
ngh a vụ trong H TC QSD và trường hợp các chủ thể không thực hiện
việc đăng k khi xác lập H TC QSD thì hậu quả s như thế nào.
Thứ hai, hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà
ngh a vụ tư ng lai được người thứ ba bảo lãnh.
Thứ ba, về hình thức của giao dịch bảo đảm trong trường hợp tài sản
bảo đảm nhiều ngh a vụ.
Thứ tư, về hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung.
4.2.4. Hoàn thiện qu định pháp luật về một số nội dung hợp đồng
thế ch p qu ền sử dụng đ t
Thứ nhất, chưa có cách hiểu thống nhất trong nội dung thỏa thuận
hợp đồng thế chấp để bảo đảm ngh a vụ cho bên thứ ba. Bộ luật Dân sự

năm 2015 có ghi nhận về việc người thứ ba dùng tài sản để bảo đảm thực
hiện ngh a vụ cho người khác có ngh a vụ, theo đó, có hai trường hợp
xuất hiện người thứ ba dùng tài sản để bảo đảm thực hiện ngh a vụ dân
sự như sau: (i) Trường hợp thế chấp, cầm cố tài sản thuộc s h u của
mình để bảo đảm thực hiện ngh a vụ cho người có ngh a vụ: iều 295
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “tài sản bảo đảm phải thuộc quyền s
h u của bên bảo đảm, tr trường hợp cầm gi tài sản, bảo lưu quyền s
h u”; (ii) Trường hợp, các bên thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm
b ng tài sản để bảo đảm thực hiện ngh a vụ bảo lãnh (chẳng hạn bên bảo
lãnh có thể thế chấp QSD của mình hoặc xác lập một biện pháp bảo
đảm khác để bảo đảm ngh a vụ bảo lãnh - khoản 3 iều 336 Bộ luật Dân
sự năm 2015). Tuy nhiên, thực sự các quy định về các trường hợp một
bên dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện ngh a vụ cho người
khác và hệ quả pháp l của các trường hợp này chưa thực sự r ràng
trong Bộ luật Dân sự năm 2015 nên việc áp dụng pháp luật chưa thống
nhất là điều khó tránh khỏi.
Thứ hai, vấn đề bảo vệ người thứ ba ngay tình và hiệu lực cơng tín.
Việc hiểu, áp dụng khoản 2 iều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 về bảo
vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vơ hiệu có
21


nhiều vướng m c, cụ thể: (i) Các tổ chức tín dụng gặp rủi ro do khơng
thể xác minh được nguồn gốc trước đó của tài sản đặc biệt là QSD ;
mặc dù đã công chứng, đăng k thế chấp nhưng H TC vẫn vô hiệu (do
bị các giao dịch trước đó, thậm chí trước đó rất lâu hoặc giao dịch nhiều
lượt trước đó bị tun vơ hiệu) khi các Th m phán không áp dụng c chế
bảo vệ người thứ ba ngay tình và vấn đề hiệu lực cơng tín; (ii) ối với
giao dịch thế chấp thì hiện có nhiều kiến khác nhau. Có kiến cho
r ng, bên nhận thế chấp đã nhận chuyển giao tài sản về mặt pháp l nên

cần được bảo vệ, kiến khác cho r ng, giao dịch thế chấp khơng có sự
chuyển giao thực tế tài sản nên bên nhận thế chấp không được bảo vệ
theo c chế bảo vệ người thứ ba ngay tình. Vì vậy, cần sớm có văn bản
hướng dẫn quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường tài
sản đã được thế chấp theo quy định của khoản 2 iều 133 Bộ luật Dân
sự năm 2015.
4.2.5. Hoàn thiện qu định xử lý qu ền sử dụng đ t theo hợp đồng
thế ch p qu ền sử dụng đ t
ể hạn chế được các tranh chấp thì trước hết phải có cách hiểu
thống nhất và nh ng quy định về xử l tài sản thế chấp cần được hướng
dẫn thi hành một cách cụ thể. ây c ng là một trong nh ng công tác cần
làm tốt trong quá trình ban hành và sửa đổi nh ng quy định của pháp
luật. Bên cạnh đó, quy định thứ tự ưu tiên thanh tốn cịn chưa tư ng
đồng, khó áp dụng trong hoạt động thực hiện và giải quyết tranh chấp về
H TCQSD . Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều
ngh a vụ, thì thứ tự ưu tiên thanh toán gi a các bên cùng nhận bảo đảm
được xác định theo “thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng”.

22