ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

Vũ Thùy Liên

Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh
bất động sản tại Việt Nam

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Hà nội - 2008


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

Vũ Thùy Liên

Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh
bất động sản tại Việt Nam

Luận văn Thạc sĩ
Mã Số: 60 38 50

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Hữu Ngh

Hà nội - 2008


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

MỤC LỤC
MỤC LỤC ..............................................................................................................................3
Danh mục viết tắt ...................................................................................................................5
LỜI NĨI ĐẦU .......................................................................................................................6
2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu ...........................................................................8
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................8
4. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................9
CHƯƠNG I: Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở và pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở tại Việt Nam.................................................................................................11
1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam.......11
1.1.1. Khái niệm về thị trường bất động sản ..........................................................11
1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam .....14
1.2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam ..........................25
1.2.1. Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có sự tham gia của nhiều
lực lượng trong xã hội .............................................................................................25
1.2.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi sự
điều tiết của thị trường và chịu sự chi phối của cơ chế chính sách Nhà nước ........34
1.2.3. Thị trường BĐS tại Việt Nam là thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi
thị trường là vấn đề rất khó khăn và phức tạp và cần phải có nhiều thời gian .......37
1.2.4. Thị trường BĐS hiện nay là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo ............38
1.3. Quan niệm về hợp đồng mua bán nhà ở ................................................................40
1.4. Quan niệm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở - các tiêu chí đánh giá ............47
1.4.1. Quan niệm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở .......................................47
1.4.2. Các tiêu chí đánh giá ....................................................................................50
CHƯƠNG 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh
doanh bất động sản ...............................................................................................................54
2.1. Hệ thống quy phạm pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán
nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản ............................................................54
2.1.1. Về chủ thể giao kết hợp đồng ......................................................................54
2.1.2. Về đối tượng của hợp đồng ..........................................................................54

2.1.3. Về hình thức của hợp đồng ..........................................................................56
2.1.4. Về nội dung chủ yếu của hợp đồng .............................................................56
2.1.5. Về hiệu lực của hợp đồng ............................................................................58
10/2009

3


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đối với các hoạt động
kinh doanh bất động sản và những vấn đề đặt ra...........................................................61
CHƯƠNG 3: Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam
trong giai đoạn hiện nay .......................................................................................................74
3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt
Nam ...............................................................................................................................74
3.2. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam .........75
3.3. Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh
doanh bất động sản ........................................................................................................77
3.3.1. Nhóm giải pháp tổng thể ..............................................................................77
3.3.2. Nhóm giải pháp chi tiết ................................................................................78
3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở trong thực tiễn.............................................................................................................80
KẾT LUẬN ..........................................................................................................................87
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................88

10/2009

4



Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

Danh mục viết tắt
BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ luật dân sự

DN

Doanh nghiệp

HĐ

Hợp đồng

LĐĐ

Luật Đất đai

LKD BĐS

Luật Kinh doanh bất động sản

LTM


Luật Thương mại

NN

Nhà nước

PL

Pháp luật

QD

Quyết định

QH

Quốc hội

TP

Thành phố

TT

Thông tư

UBND

Uỷ ban nhân dân


UBTV

Uỷ ban thường vụ

VN

Việt Nam

10/2009

5


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong giai đoạn gần đây hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) tại
Việt Nam rất phát triển và ngày càng giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế
thị trường. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt
Nam là một nhu cầu tất yếu của xã hội hiện đại, tuy nhiên có một thực tế là;
hệ thống chính sách liên quan đến thị trường BĐS tuy có nhiều, nhưng lại
chưa toàn diện và thiếu đồng bộ. Trong khi cơ cấu thị trường bất động sản
chưa hoàn chỉnh, nhiều thành tố thị trường hình thành tự phát. Cung cầu trên
thị trường ln ở trong tình trạng mất cân đối q lớn cả về chủng loại và số
lượng. Cộng thêm tình trạng đầu cơ khá phổ biến làm tăng nhu cầu ảo, đẩy
giá bất động sản ở nhiều khu vực cao hơn thực tế, đặc biệt là tại các thành phố
lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, các giao dịch "ngầm" ln
chiếm đa số khiến thơng tin trên thị trường bất động sản trở nên tù mù. Ðiều
này không chỉ gây thất thu thuế cho Nhà nước mà cịn góp phần hạn chế số

lượng giao dịch lành mạnh thành cơng.
Ðể có thể phát triển thị trường bất động sản, điều quan trọng nhất là hệ
thống cơ chế, chính sách phải được hồn thiện theo hướng: bảo đảm nguyên
tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường. Ðồng thời, phải
giúp tăng cường tính cạnh tranh để thị trường hoạt động lành mạnh. Ngoài ra,
phải tăng cường được thông tin giúp thị trường ngày càng minh bạch và tạo
sân chơi bình đẳng, thu hút được mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển
thị trường bất động sản.
Một thực tế là, thị trường bất động sản hiện đang tồn tại nhiều vấn đề,
vượt ra ngồi tầm kiểm sốt của Nhà nước. Nhằm tránh thuế, rất nhiều giao
dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức. Để lách
thuế, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS không được các bên

10/2009

6


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

tham gia làm thành hợp đồng và đem đi công chứng (mặc dù đây là một điều
kiện bắt buộc của luật pháp quy định về các giao dịch mua bán, chuyền
nhượng trên thị trường BĐS). Hoặc nếu có làm hợp đồng và đem cơng chứng
hợp đồng thì cũng chính vì lý do lách thuế này nên việc khai thấp giá mua bán
BĐS khi công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS của người dân
hiện nay rất phổ biến.
Hiện nay, hoạt động của thị trường BĐS Việt Nam chịu sự điều chỉnh
bởi nhiều văn bản pháp luật, trong đó có 4 văn bản pháp luật chủ yếu sau đây:
Bộ Luật Dân sự (BLDS) 2005; Luật Thương Mại 2005; Luật Đất Đai 2003,
Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006. Nếu như BLDS

2005 cũng như Luật Thương mại 2005 quy định chung về hoạt động của thị
trường BĐS cũng như các thị trường kinh doanh hàng hoá khác trong nền
kinh tế thị trường nhiều thành phần, thì Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở 2005
và Luật kinh doanh BĐS 2006 là hai đạo luật chuyên ngành quy định chi tiết
các vấn đề liên quan đến hàng hoá đặc biệt được giao dịch trong thị trường
BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, quy định về hoạt động của
thị trường BĐS như một thị trường kinh doanh hàng hố đặc biệt có điều
kiện.
Vì những lý do như đã nêu, có thể thấy vai trị của hợp đồng trong các
giao dịch trên thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay chưa được coi trọng,
mặc dù đây là một chế định đóng vai trị rất quan trọng trong việc điều tiết và
quản lý hoạt động của thị trường BĐS, một phần do ý thức của các bên tham
gia giao dịch, và một phần cũng không kém phần quyết định đó là việc hệ
thống pháp luật hiện hành của chúng ta chưa đáp ứng được yêu cầu của thực
tế. Chính vì vậy tơi mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở trong
hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” làm đề tài luận văn cao học
của mình.

10/2009

7


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Luận văn phân tích, làm rõ ý nghĩa, vai trò, đặc thù của hợp đồng mua
bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS và pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam, đồng thời nghiên

cứu nguyên nhân tại sao pháp luật về hợp đồng chưa thực sự phát huy vai trị
của mình trong việc điều tiết hoạt động của thị trường BĐS như hiện nay, trên
cơ sở đó đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả
cuả pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS ở
Việt Nam.
Để đạt được mục đích đề ra, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu những
quy định của pháp luật hiện hành về chế định hợp đồng trong kinh doanh
BĐS cũng như những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về thị
trường BĐS và hoạt động của thị trường BĐS, tìm hiểu, đánh giá thực trạng
vai trị của pháp luật về hợp đồng trong các giao dịch mua bán nhà và các
cơng trình xây dựng trên thị trường BĐS tại Việt Nam trong thời gian qua.
Trên cơ sở đó nêu lên những thành tựu cũng như những hạn chế tồn tại của
pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh
của thị trường BĐS, từ đó đề xuất giải pháp hồn thiện, nâng cao hiệu quả của
pháp luật về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nói riêng và hợp đồng kinh
doanh BĐS nói chung trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ có hạn của một luận văn thạc sỹ, đề tài chỉ đi sâu
nghiên cứu đặc điểm, vai trò của chế định hợp đồng mua bán nhà, cơng trình
xây dựng trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam, thực tiễn áp dụng
pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán chuyển nhượng đối với hàng hoá
được giao dịch trên thị trường BĐS, tìm hiểu các chủ trương, chính sách của
Đảng và Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS, thực trạng và giải

10/2009

8



Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

pháp đối với hệ thống pháp luật về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh trên
thị trường BĐS tại Việt Nam như hiện nay.
4. Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được nghiên cứu dưới giác độ khoa học của chủ nghĩa Mác –
Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, thơng qua những chủ trương, chính sách đúng
đắn của Đảng và Nhà nước ta, cùng với phương pháp so sánh, phân tích dữ
liệu, số liệu thống kê xã hội học, dẫn chiếu các quy định của pháp luật hiện
hành cũng như tham khảo ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu trong
lĩnh vực pháp luật về hợp đồng để từ đó rút ra nhận xét, đánh giá về thực
trạng cũng như đưa ra dự kiến về hướng đi của pháp luật về hợp đồng trong
hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay.
5. Tình hình nghiên cứu về vấn đề này ở Việt Nam và ý nghĩa lý luận của
đề tài
Hiện nay, vai trò của thị trường BĐS đối với sự phát triển của nền kinh
tế đất nước là không thể phủ nhận, chính vì vậy có khơng ít các cơng trình
nghiên cứu khoa học, các bài báo trên các phương tiện thông tin đại chúng
truyền thống như báo viết, báo nói, báo hình hay trên mạng Internet có đề cập
và nghiên cứu về thị trường BĐS cũng như các hoạt động cuả thị trường BĐS
trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên với sự ra đời của Luật Kinh doanh
BĐS có hiệu lực từ ngày 01/01/2007; có thể nói, trong phạm vi đề tài nghiên
cứu mà tác giả lựa chọn, sẽ có nhiều điểm mới mà ở các cơng trình nghiên
cứu khoa học hay các bài báo trước đây có liên quan đến đề tài chưa được đề
cập một cách đầy đủ và trọn vẹn. Chính vì vậy, đề tài mà tác giả lựa chọn
nghiên cứu sẽ hứa hẹn là một cơng trình nghiên cứu có ý nghĩa thực tế và lý
luận nhất định đối với thực tiễn xây dựng và áp dụng pháp luật.

10/2009


9


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

Ý nghĩa lý luận của đề tài nằm ở chỗ, đề tài được nghiên cứu nhằm tìm
hiểu thực trạng cũng như đề ra giải pháp cụ thể cho hướng đi của pháp luật
Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tại
Việt Nam trong xu thế hội nhập như hiện nay, phù hợp với yêu cầu của thực
tế cuộc sống cũng như phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật quốc tế
hiện đại. Tác giả hy vọng với những kiến nghị mà cơng trình nghiên cứu đưa
ra, sẽ góp phần đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện hơn nữa
các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng và hợp đồng
kinh doanh bất động sản nói chung. Tác giả cũng rất hy vọng rằng, cùng với
những nhận xét góp ý của q thày cơ, các bạn đồng nghiệp cũng như những
ý kiến đóng góp từ phía độc giả, kết quả của việc nghiên cứu sẽ không chỉ
nằm trên mặt giấy mà cịn có điều kiện áp dụng vào thực tế như là một tài liệu
tham khảo có giá trị đối với các nhà làm luật cũng như giới nghiên cứu luật
học.
Qua đây, tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới Phó Giáo sư, Tiến sĩ
Phạm Hữu Nghị, Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung và những thày cơ đã tận tình giúp
đỡ tơi hồn thành tốt đề tài này, xin gửi lời biết ơn chân thành đến gia đình và
các bạn đồng nghiệp đã tạo điều kiện để tơi có thể hồn thành cơng trình
nghiên cứu khoa học của mình.

10/2009

10



Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

CHƯƠNG I: Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán
nhà ở và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt
Nam
1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại
Việt Nam
1.1.1. Khái niệm về thị trường bất động sản

. Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn
gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong
lịng đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng,
cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất
động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên,
hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở
quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là
“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý
bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao
dịch dân sự.


10/2009

11


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được
coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự
Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100
Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức
đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, khơng giải thích
rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản
“gắn liền với đất đai”.
Bộ luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm
khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật
này một mặt liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ
làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những
vật khơng liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ
trụ…” cũng là các BĐS.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó;

Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS,

10/2009

12


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định
về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa
có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này
. Khái niệm về thị trường bất động sản
Hiện nay có rất nhiều ý kiến khác nhau về khái niệm thị trường bất
động sản (BĐS), các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS
trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường
BĐS, theo đó thì, thị trường BĐS được hiểu là:
- Là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và
BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.
- Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan như mơi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên
thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh đối với thị trường BĐS.
- Là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
Tổng hợp các ý kiến trên, ta có thể đi đến định nghĩa về thị trường BĐS

một cách khái quát như sau:
“Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi
giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các
chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý nhà nước có tác động quyết
định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị

10/2009

13


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

trường BĐS. Tại thị trường BĐS, hàng hoá được giao dịch là loại hàng hố
đặc biệt, có giá trị lớn và chịu sự điều chỉnh riêng của hệ thống pháp luật về
BĐS như Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS.”
1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt
Nam

Sự hình thành, phát triển và tồn tại của thị trường bất động sản Việt
Nam bị phủ nhận trong nhiều thập niên và chỉ được công nhận cho đến khi
Việt Nam tiến hành đổi mới (cải cách kinh tế) vào năm 1986. Nhưng trước
tiên hãy nhìn lại lịch sử phát triển gần đây của nền kinh tế Việt Nam và ảnh
hưởng của nó lên việc hình thành và phát triển của thị trường BĐS (cả chính
thức và phi chính thức).
Ngay sau khi tuyên bố độc lập và khai sinh ra nước Việt Nam dân chủ
cộng hoà, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh phát động phong trào “Tồn
dân tăng gia sản xuất nơng nghiệp” (ngày 03/9/1945), tiếp ngay sau đó là các
sắc lệnh về giảm tô, tịch thu ruộng đất của địa chủ phong kiến để chia cấp

ruộng đất cho nông dân, theo tôn chỉ “Người cày có ruộng”…. Cuộc cải cách
ruộng đất đầu những năm 50 của thế kỷ trước đã làm thay đổi căn bản bộ mặt
nông thôn và nền nông nghiệp nước ta, làm nền tảng góp phần kết thúc thắng
lợi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và bắt đầu sự nghiệp khôi phục
kinh tế sau chiến tranh. Phong trào hợp tác hoá cùng với tập thể hoá đất đai ở
những năm 60 đã phát huy tác dụng của lực lượng sản xuất mới nhằm mục
đích thực hiện thắng lợi cùng lúc hai nhiệm vụ chiến lược thời bấy giờ là vừa
xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc vừa chiến tranh vệ quốc ở miền Nam.
Đến tháng 4 năm 1975, đất nước ta hồn tồn độc lập, non sơng thu về một
mối, cuộc khánh chiến trường kỳ chống đế quốc Mỹ kết thúc với kết quả đất
nước Việt Nam thống nhất, chúng ta bước sang một thời kỳ mới trong cuốn
lịch sử vẻ vang của dân tộc, đó là thời kỳ xây dựng đất nước trong hồ bình,

10/2009

14


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

tiến tới xây dựng xã hội chủ nghĩa. Đến những năm đầu của thập kỷ 80 thế kỷ
trước, nền kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng nghiêm trọng từ hậu quả của hai
cuộc chiến tranh tàn khốc, cùng với những nhược điểm của cơ cấu và cơ chế
kinh tế khiến cho nền kinh tế ngày càng bộc lộ rõ sự sa sút nghiêm trọng,
chính vì vậy, Đại hội Đảng lần thứ 6 đã đưa ra quyết định phải đổi mới, bắt
đầu bằng việc đổi mới tư duy kinh tế. Luật Đất đai năm 1987 là một trong hai
sắc luật được ra đời trong bối cảnh đó. Liên tục trong các thời kỳ Đại hội tiếp
theo, đường lối đổi mới được duy trì và phát triển, sau Đại hội lần thứ VII
(1991), Hiến pháp 1980 được thay bằng Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1987
được sửa đổi và bổ sung, thay thế bằng Luật Đất đai 1993. Chưa dừng lại ở

đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước nhà, các quy phạm pháp luật
điều chỉnh đã khơng cịn phù hợp nữa, chính vì vậy Luật Đất đai 1993 tiếp tục
được sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001, các điều luật được sửa đổi, bổ
sung cho phù hợp với nền kinh tế đang trên đà phát triển nhanh chóng.
Đến cuối năm 2001, Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX đã
quyết định thông qua chủ trương “bố trí lại dân cư, lao động và đất đai theo
quy hoạch đi đôi với xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội để khai thác có
hiệu quả các nguồn tài nguyên”1, đồng thời để tạo lập đồng bộ các yêu tố thị
trường, đổi mới và nâng cao năng lực quản lý Nhà nước, Đại hội đã chủ
trương “hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường BĐS cho người
Việt Nam ở nước ngồi và người nước ngồi tham gia đầu tư”. Chính từ
những yêu cầu khách quan đó, Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thơng qua và
có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, đặt nền tảng pháp lý cho một thời kỳ phát triển
mới về chính sách đất đai của Việt Nam.

1

Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ IX

10/2009

15


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

Có thể nói rằng, cơ sở đầu tiên mở đường cho thị trường BĐS hình
thành và phát triển chính là Luật Đất Đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở năm
1991.

Theo tinh thần của Hiến pháp Việt Nam năm 1980, trong Điều 5 của
Luật Đất đai năm 1987 có quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm
đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức….” nhưng tại Điều 3 có quy định
mở ra rằng: “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những
quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả chuyển quyền, nhượng, bán lại
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi khơng cịn sử dụng
đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp
luật quy định….” Do hạn chế mang tính lịch sử (thời điểm đó nền lập pháp
của chúng ta cịn non yếu, các quy định pháp luật nói chung và quy định của
pháp luật về đất đai nói riêng cịn chưa chặt chẽ, mang nặng tính chủ quan
duy ý chí), chúng ta chưa có văn bản nào hướng dẫn thi hành, giải thích cho
rõ “kết quả lao động”, “kết quả đầu tư” gồm những cái gì cụ thể? “Trình tự
thủ tục” như thế nào cũng chưa được làm sáng tỏ, chính vì vậy những quy
định này vẫn chưa đủ điều kiện để trở thành hiện thực một cách phổ cập, nhất
là khi việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ được thực hiện trong một số
trường hợp rất hạn chế như sau:
- Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng
nghiệp, lâm nghiệp.
- Khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá nhân thoả thuận
đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất.
- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành
viên trong hộ của người đó vẫn cịn sử dụng đất đó…

10/2009

16


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT


Đến Pháp lệnh nhà ở năm 1991, chúng ta đã chấp nhận có sở hữu tư
nhân về nhà ở, nhưng “đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng
mua bán về nhà ở. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật Đất đai”2.
Tuy còn nhiều mặt hạn chế và phải thận trọng nhưng hai văn bản pháp
quy này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc tạo điều kiện để tạo dựng thị
trường BĐS sau này, mà thành tựu lớn nhất và quan trọng nhất là việc xác lập
quyền sở hữu tư nhân về nhà ở và xác lập quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Nếu như Luật Đất đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở 1991 là cơ sở đầu
tiên mở đường cho thị trường BĐS hình thành và phát triển thì đến Luật Đất
đai 2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện
hành trên cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới.
Chính quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Hiến pháp 1992
(Điều 18) đã tạo tiền đề pháp lý xây dựng Luật Đất đai năm 1993 và tạo điều
kiện cho các lần sửa đổi bổ sung Luật Đất đai vào các năm 1998, 2001 xử lý
sát với nhu cầu phát triển của thực tiễn. Hiến pháp 1992 có quy định rằng:
“Cơng dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật…” 3, điều
này đã tạo nên hành lang pháp lý để thị trường BĐS hình thành được thuận
lợi hơn.
Đến Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực từ 01/07/2004) đã quy định chi tiết
hơn về các điều kiện để hình thành thị trường BĐS và các hoạt động về tài
chính đất đai, thể hiện tập trung trong các mục: “Tài chính về đất đai và giá
đất”4; “Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS”5… Đây sẽ trở thành cơ sở

2

Đ iề u 31, Pháp lệ nh nhà ở 1991
Đ iề u 62 – Hiế n pháp 1992
4

Mụ c 6, từ Đ iề u 56-Đ iề u 63 – Luậ t Đ ấ t đ ai 2003
3

10/2009

17


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

quan trọng để thể chế hoá các hoạt động liên quan đến quá trình hình thành và
phát triển thị trường BĐS trong tương lai.
Từ những phân tích trên đây, có thể tạm chia lịch sử hình thành và phát
triển của thị trường BĐS tại Việt Nam thành 5 giai đoạn cụ thể như sau:
. Giai đoạn 1: Giai đoạn trước năm 1993.
Hoạt động kinh doanh BĐS vẫn ở trong tình trạng khơng ổn định, chủ
yếu là tự phát, khơng lành mạnh, có những diễn biến phức tạp. Sau Cách
mạng tháng 8/1945 đến 1980, đất đai BĐS tồn tại nhiều hình thức sở hữu: sở
hữu tư nhân, sở hữu công cộng, sở hữu của các tổ chức, sở hữu của nhà nước.
Do đó hoạt động mua bán, kinh doanh BĐS diễn ra một cách bình thường.
Sau cải cách ruộng đất và cải tạo cơng thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền
Bắc, đất đai BĐS được phân phối lại, hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
thuê mướn, cầm cố đất đai …trên thực tế vẫn diễn ra nhưng không phổ biến,
các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau, tự thoả thuận gía cả và thực
hiện thủ tục theo truyền thống tập quán của từng địa phương. Trong giai đoạn
này mặc dù Nhà nước chưa có văn bản pháp luật nào quy định về giao dịch
BĐS nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục mua bán, cho thuê
mướn BĐS và thu lệ phí khi đăng kí quyền sở hữu nhà và đất.
Đặc điểm chủ yếu của thị trường ở giai đoạn này là một thị trường
mang tính tự phát, các giao dịch chỉ xuất hiện khi có nhu cầu tiêu dùng của

người dân, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, mơi giới, dịch vụ BĐS
chưa có khung pháp lý cho hoạt động cho hoạt động của thị trường.
Cho đến năm 1980 hoạt động giao dịch BĐS ở một giai đoạn hoàn toàn
mới. Hiến pháp 1980 quy định về đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm
cấm mọi hoạt động mua bán. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký

5

Mục 7, từ Điều 61 – Điều 63 – Luật Đất đai 2003

10/2009

18


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

quyền sử dụng đất cũng khơng được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, nhà nước giao cho khu vực kinh tế nhà nước và các hợp tác xã quản lý.
Không có bất cứ một văn bản pháp luật nào về các giao dịch BĐS, trên thực
tế khơng có bất cứ một quan hệ chuyển dịch, mua bán, cầm cố đất nào được
thừa nhận .
Từ năm 1986 cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị
trường, do yêu cầu sử dụng đất đai phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật,
xây dựng và phát triển ngành thuộc các thành phần kinh tế gia tăng mạnh mẽ,
hiện tượng mua bán đất đai BĐS xuất hiện trở lại, diễn ra sôi động nhất là ở
các đô thị giai đoạn 1991-1993, chủ yếu là mua bán nhà ở, gắn với sử dụng
đất. Nhà nước đã chú ý đến hoạt động này, trong Luật Đất đai 1987 đã cho
phép: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được thừa kế
nhà ở thì được quyền sử dụng ngơi nhà đó”. Các bên giao dịch mua bán chủ

yếu là giao dịch trao tay, tự viết cam kết hai bên, một số ít trường hợp được
xác nhận của UBND xã, thị trấn. Hiện tượng tự ý chuyển đất sử dụng cho
mục đích nơng nghiệp sang mục đích nhà ở, đầu cơ nâng giá là khá phổ biến,
không tuân thủ quy định của nhà nước về đất đai. Chính sự quản lý lỏng lẻo
của Nhà nước do pháp luật chưa bắt kịp các yêu cầu của thị trường đã diễn ra
nhiều hành vi giao đất không đúng thẩm quyền làm nảy sinh nhiều khiếu kiện
đất đai trong giai đoạn này.
. Giai đoạn 2: Giai đoạn 1993-2001.
Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật Đất đai 1993 trong đó đã có
sự đổi mới về tư duy so với giai đoạn 1986 - 1992, mới chỉ đổi mới được chế
độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của
tư duy bao cấp.

10/2009

19


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993
nhưng khơng có văn bản hướng dẫn thi hành để đưa việc thực hiện 5 quyền
của hộ gia đình, cá nhân vào cuộc sống. Giai đoạn 1993 - 2001, trong vài năm
đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến
tạo nền sản xuất hàng hố trong nơng nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho
người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quy
định (Luật Đất đai 1993). Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII (1996)
đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ

yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng
Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá
đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu
cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở
cho nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích các
thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và
quản lý của Nhà nước. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khố IX (2001) đã
quyết định chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình
thành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng
bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư. Chủ
trương đã có điều chỉnh nhằm tạo vốn phát triển hàng hố bất động sản từ
ngoại lực. Tuy nhiên trong giai đoạn này toàn bộ thị trường bất động sản của
ta đã vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà
nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá
đất phi nông nghiệp trên thị trường đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng
10 năm.
. Giai đoạn 3: Giai đoạn 2001-2003.

10/2009

20


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

Giai đoạn này chưa có Luật Đất đai mới 2003, Luật Đất đai 1993 vẫn
được áp dụng đã bộc lộ những kẽ hở, những quy định khơng cịn phù hợp…
dẫn đến ở giai đoạn này lực lượng đầu cơ gia tăng mạnh, quan hệ giữa sức
cung và sức cầu để hình thành giá cả thị trường phụ thuộc vào nhiều nhân tố,
nhưng nổi bật nhất là do tình trạng đầu cơ và ngày càng trở nên trầm trọng.

Đó là lực lượng đầù cơ nhỏ lẻ, và sự phát triển của các công ty kinh doanh
BĐS. Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến
động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II
năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam
giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn
của các nước công nghiệp phát triển.
Các giao dịch trên thị trường còn chứa đựng yếu tố “xin-cho” quá trình
mua bán phức tạp, thủ tục rườm rà phải trải qua quá nhiều bước khi thực hiện
giao dịch trên thị trường dẫn đến nhiều tiêu cực, gây phiền hà ảnh hưởng tới
lợi ích chính đáng của người dân. Theo ước tính trong giai đoạn này giao dịch
ngầm chiếm trên 70% trên tổng số các giao dịch. 25% chi phí khơng nằm
trong chi phí xây dựng, thiếu thơng tin về thị trường, về quy hoạch, giá nhà
đất... Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị
trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu
cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân
chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh
mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào
khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá
nhà đất.
. Giai đoạn 4: Giai đoạn 2003-2007.
Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật Đất đai mới 2003. Luật này
cơ bản giống Luật Đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do

10/2009

21


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT


Nhà nước thống nhất quản lý thông qua hệ thống pháp luật về đất đai và các
chính sách về sử dụng và quản lý đất đai. Tuy nhiên có một số nội dung mới
trong đó có quy định về tài chính đất đai BĐS gồm: Tiền sử dụng đất khi Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước
cho thuê; thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền
thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà
nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong
quản lý, sử dụng đất đai.
Luật Đất đai 2003 đã được cuộc sống chấp nhận và mang lại hiệu quả
rõ rệt. Điều dễ nhận thấy nhất là đã giảm hẳn tình trạng đầu cơ, mua bán đất
đai lộn xộn, giảm hẳn cái cảnh “người người, nhà nhà” đổ xơ vào mua bán,
tích trữ đất đai; đã hạ cơn “sốt” về giá đất, ở nhiều khu vực, giá đất đã chững
lại và giảm xuống. Trước khi có Luật Đất đai 2003, nhiều vấn đề vướng mắc
trong các quan hệ về đất đai không được xử lý, nhưng sau khi có Luật và các
văn bản hướng dẫn thi hành, đã xử lý được hầu như toàn bộ các tồn tại đó.
Quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất được bảo đảm bằng pháp luật,
người dân đã có thể yên tâm về quyền sử dụng đất của mình.
Tuy nhiên, khi Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 trong đó có điều khoản
“…không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán
nền mà chưa xây dựng nhà ở"6, tức là cấm phân lô bán nền, đã làm cho tâm lý
của doanh nghiệp và người dân rất lo lắng. Nhiều khách hàng đã đặt cọc, sau
khi nghe thông tin cấm bán đất nền đã đến các công ty kinh doanh BĐS xin
rút lại tiền, hoặc hủy hợp đồng. Ngoài ra còn do một số nguyên nhân như cầu
giảm mạnh do tâm lý nghe ngóng của người dân, giá vàng tăng mạnh, giá
BĐS quá cao so với thu nhập của người dân…đã làm cho thị trường trở nên

6

Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP


10/2009

22


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

trầm lắng, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm
56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước có biểu hiện
sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát
ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn
khơng có người mua. Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm
huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan
Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)... năm
2004 giá lên tới 700 - 800 triệu đồng/mảnh (trên - dưới 100m2), thì nay chào
giá 400 - 500 triệu đồng vẫn khơng có người mua. Ở các đơ thị lớn như Hà
Nội, TP.Hồ Chí Minh, thị trường BĐS cũng không khá hơn. Khu vực Cổ
Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN)... năm 2004 mức giá rao phổ biến
là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán ở mức trên - dưới 15 triệu
đồng/m2 mà vẫn khó bán. Hậu quả đề lại khi thị trường BĐS rơi vào tình
trạng trầm lắng là rất lớn, trước hết nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả
lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh BĐS thành phố Hồ
Chí Minh nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị
phá sản, hiện tại TP.Hồ Chí Minh đã có tới 50% các doanh nghiệp kinh doanh
địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là
tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh. Còn ở địa bàn Hà Nội, nếu như mấy năm
trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc mọc
lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ quét. Tiếp đến của việc
hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể là nguồn thu ngân

sách Nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân
hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của
Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh BĐS ở nước
ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng. Trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh, có
khoảng 4.000 cá nhân, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS với số vốn
khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó có tới 28.000 tỉ đồng là vay ngân hàng. Tuy

10/2009

23


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

rằng con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệ
thống ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 là
một ví dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của “bóng bóng” bất động sản là sự đổ
vỡ dây chuyền của hệ thống Ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của
một cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lại
hàng chục năm.
. Giai đoạn 5: Giai đoạn từ đầu năm 2007 đến nay.
Đây là giai đoạn phục hồi và phát triển của thị trường BĐS.Với sự ra
đời của luật kinh doanh BĐS 01/01/2007 cùng với luật nhà ở, luật xây
dựng…tăng cường sự hoàn thiện khung pháp lý giúp thị trường phát triển
lành mạnh. Bên cạnh đó sự sơi động của thị trường chứng khoán đã giúp nhà
đầu tư và người dân thu được lợi nhuận lớn từ thị trường này và sau đó họ
chuyển sang thị trường BĐS vì cho rằng thị trường này có tiềm năng và ít rủi
ro dù BĐS có giảm giá cũng khơng lo bằng cổ phiếu, trái phiếu rớt giá. Làn
sóng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung
Quốc… vào lĩnh vực BĐS từ đầu năm 2007 ngày càng gia tăng làm cho thị

trường lại thêm sơi động. Chính sách của nhà nước về cho Việt kiều mua nhà
tại Việt Nam cũng là nhân tố khiến thị trường BĐS sôi động lại.
Số liệu giao dịch của Siêu thị Nhà đất ACB trong tháng 1.2007 rất khả
quan, đã có 29 vụ giao dịch thành công với tổng giá trị giao dịch lên đến hơn
3.825 lượng vàng và 9,85 tỉ đồng. Đây là số liệu giao dịch tốt nhất cùng kỳ từ
4 năm trở lại đây. Trước Tết Âm lịch, Công ty TNHH Thùy Dương khánh
thành khu căn hộ cao cấp tịa tháp đơi TD Plaza tại thành phố Hải Phịng.
Ngay trong ngày đầu đã có 3 khách hàng đăng ký mua 3 căn hộ cao cấp và
sang trọng nhất. Tại Hà Nội, công ty địa ốc Gamuda Land thuộc tập đồn
Gamuda (Malaysia) vừa quyết định đầu tư dự án Cơng viên Yên Sở (Yen So
Park), được xây dựng trên diện tích 324 ha với hạng mục cơng trình chính

10/2009

24


Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT

như: khách sạn 5 sao, trung tâm hội nghị căn hộ cao cấp, với giá trị đầu tư của
dự án hơn 1 tỷ USD.Theo kế hoạch, cơng trình sẽ khởi cơng vào cuối năm
2007. Ngay khi nghe có dự án này, những khoảnh đất gần hồ Yên Sở không
nằm trong quy hoạch đã được nhiều người sốt sắng tìm mua. Hiện dự án xây
khách sạn 5 sao gần khu Trung tâm Hội nghị Quốc gia đang diễn ra một cuộc
đua tranh quyết liệt giữa hai tập đoàn kinh doanh của Nhật Bản và Hàn Quốc
với số vốn đầu tư lên tới 500 triệu USD cũng đang góp phần hâm nóng thị
trường. Ngay như dự án tưởng chừng đang bị “treo” lơ lửng đó là khu đô thị
mới Nam Từ Sơn (cách Hà Nội chưa đầy 20 km), thì trong cơn địa chấn
chứng khốn vừa rồi, nhiều căn hộ tại đây đã được mua đi bán lại với lý do
“người cần bán muốn lấy tiền đầu tư cổ phiếu, còn người mua lại mua từ

chính tiền lời thu được từ cổ phiếu”.
1.2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
1.2.1. Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có sự tham gia của
nhiều lực lượng trong xã hội

Khơng giống như các thị trường hàng hóa thơng thường khác, thị
trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có sự tham gia của nhiều lực
lượng trong xã hội mà mỗi lực lượng này, khi tham gia vào thị trường bất
động sản có một vai trị, vị trí khác nhau và có ảnh hưởng đến hoạt động kinh
doanh bất động sản tùy theo mức độ tham gia của mình.
i. Lực lượng thứ nhất- người mua:
Là người tiêu thụ trực tiếp hàng hố BĐS. Chính những người tiêu thụ
này là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không
chấp nhận của họ với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm được đưa vào tiêu
thụ trong thị trường BĐS. Người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản
phẩm xây dựng hồn chỉnh. Thơng qua các nhà tiếp thị BĐS, họ có thể tiếp

10/2009

25