HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ MINH TUẤN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN GIANG, TỈNH HƯNG YÊN

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Minh Tuấn

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới cô giáo TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và
thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Mơi trường tỉnh
Hưng n, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Văn Giang đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên, khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016


Tác giả luận văn

Lê Minh Tuấn

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................v
Danh mục bảng ........................................................................................................... vi
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.


Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất .............................................................4

2.1.1.

Khái niệm về giao đất, cho thuê đất .................................................................4

2.1.2.

Đất đai, địa tô và sở hữu đất đai .......................................................................5

2.1.3.

Chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản ...................................................8

2.1.4.

Vai trò của quy hoạch sử dụng đất. ..................................................................9

2.2.

Cơ sở thực tiễn của giao đất, cho thuê đất ......................................................10

2.2.1.


Giao đất, cho thuê đất tại một số nước trên thế giới ........................................10

2.2.2.

Giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam .................................................................13

2.3.

Tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn cả nước và tỉnh Hưng Yên ........23

2.3.1.

Tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn cả nước .....................................23

2.3.2.

Tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên ..........................25

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................27
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................27

3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................27

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................27


3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................27

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Văn Giang ......................................27

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Giang........................27

iii


3.4.3.

Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại huyện Văn Giang giai đoạn
2011 - 2015 ...................................................................................................28

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu lực giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn huyện Văn Giang ...............................................................................28

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................28


3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................28

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp.................................................28

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu ...........................30

3.5.4.

Phương pháp so sánh .....................................................................................30

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................31
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Văn Giang ....................................31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .........................................................................................31

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ...............................................................................34

4.1.3.


Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội .....................................36

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa huyện Văn Giang ..........................37

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Văn Giang giai đoạn
2011-2015 .....................................................................................................37

4.2.2.

Hiện trạng và biến động sử dụng đất huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên .........44

4.3.

Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Văn Giang
giai đoạn 2011 - 2015 ....................................................................................47

4.3.1.

Đánh giá công tác giao đất .............................................................................47

4.3.2.

Đánh giá công tác cho thuê đất ......................................................................58

4.3.3.


Đánh giá chung về công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện
Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015...................................................................66

4.4.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu lực giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn huyện Văn Giang ...............................................................................70

4.4.1.

Giải pháp về chính sách và thực hiện chính sách pháp luật .............................70

4.4.2.

Giải pháp về khoa học, cơng nghệ ..................................................................71

4.4.3.

Một số giải pháp khác ....................................................................................71

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................74
5.1.

Kết luận .........................................................................................................74

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................75


Tài liệu tham khảo .......................................................................................................76
Phụ lục ......................................................................................................................79

iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CLB

Câu lạc bộ

CNH và ĐTH

Cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

H VG


Huyện Văn Giang

HTX

Hợp tác xã

KCN

Khu công nghiệp

KT - XH

Kinh tế - xã hội

NTM

Nơng thơn mới

NVH

Nhà văn hóa

TC

Tổ chức

TCKT

Tổ chức kinh tế


TĐC

Tái định cư

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

Tài nguyên môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1.

Hiện trạng diện tích đất đai cả nước năm 2015 ........................................23

Bảng 2.2.


Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình,cá nhân trên cả
nước năm 2015 ........................................................................................24

Bảng 3.1.

Tổng hợp số phiếu điều tra về công tác giao đất, cho thuê đất tại
huyện Văn Giang.....................................................................................30

Bảng 4.1.

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế chủ yếu của huyện Văn Giang, giai
đoạn 2011 – 2015 ....................................................................................34

Bảng 4.2.

Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế giai đoạn 2011 - 2015 ..............35

Bảng 4.3.

Dân số, lao động huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 .......................36

Bảng 4.4.

Tổng hợp các khoản thu từ đất huyện Văn Giang giai đoạn 2011 2015 ........................................................................................................42

Bảng 4.5.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Giang năm 2015 ................................45

Bảng 4.6.


Biến động sử dụng đất của huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 ........46

Bảng 4.7.

Kết quả giao đất ở tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 ..................................................49

Bảng 4.8. Đánh giá của người dân về công tác giao đất tái định cư tại huyện Văn
Giang ......................................................................................................50
Bảng 4.9.

Đánh giá của người dân về công tác giao đất ở kết hợp với đất kinh
doanh dịch vụ tại huyện Văn Giang .........................................................52

Bảng 4.10. Kết quả giao đất ở thơng qua hình thức đấu giá QSD đất trên địa bàn
huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 ..................................................53
Bảng 4.11. Đánh giá của người dân về công tác giao đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất tại huyện Văn Giang...................................................55
Bảng 4.12. Kết quả giao đất cho các tổ chức tại huyện Văn Giang giai đoạn
2011 - 2015 .............................................................................................56
Bảng 4.13. Kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn huyện Văn Giang giai
đoạn 2011 - 2015 .....................................................................................57
Bảng 4.14. Kết quả giao đất cho các tổ chức theo năm trên địa bàn huyện Văn
Giang giai đoạn 2011 - 2015....................................................................57
Bảng 4.15. Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Văn Giang đoạn 2011 – 2015 .................................................................58

vi



Bảng 4.16. Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân theo đơn vị hành chính
trên địa huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 .....................................59
Bảng 4.17. Đánh giá của người dân về công tác cho thuê đất .....................................60
Bảng 4.18. Kết quả cho thuê đất của tổ chức trên địa bàn huyện Văn Giang giai
đoạn 2011 - 2015 .....................................................................................61
Bảng 4.19. Kết quả cho thuê đất của tổ chức theo đơn vị hành chính trên địa bàn
huyện Văn Giang đoạn 2011 - 2015.........................................................62
Bảng 4.20. Đánh giá của tổ chức thuê đất tại huyện Văn Giang về công tác cho
thuê đất ...................................................................................................64
Bảng 4.21. Đánh giá cán bộ về công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Văn
Giang ......................................................................................................65
Bảng 4.22. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà
nước giao đất cho thuê đất giai đoạn 2011-2015 ......................................69

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1.

Sơ đồ vị trí huyện Văn Giang ..................................................................31

Hình 4.2.

Biểu đồ diễn biến một số yếu tố khí hậu số liệu trung bình giai đoạn
2011-2015 huyện Văn Giang ...................................................................33

Hình 4.3.


Biểu đồ biến động sử dụng đất huyện Văn Giang giai đoạn 20112015 ........................................................................................................46

Hình 4.4.

Mơ hình trồng hoa tại xã Phụng Thượng..................................................59

Hình 4.5.

Biểu đồ so sánh các loại hình tổ chức, hộ gia đình, cá nhân .....................68

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Minh Tuấn
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện
Văn Giang, tỉnh Hưng Yên”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh
Hưng Yên;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu lực công tác giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau: phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra thu

thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp
so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Huyện Văn Giang nằm về phía Tây Bắc của tỉnh Hưng Yên, có vị trí địa lý
thuận lợi cho giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội với các địa phương trong và ngồi tỉnh
như thủ đơ Hà Nội, thành phố Hải Phòng, Hải Dương... Nền kinh tế của huyện đang
phát triển theo hướng tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp, dịch vụ giảm tỷ trọng ngành
nông nghiệp. Năm 2015, tổng giá trị sản xuất ngành nông nghiệp của huyện đạt 1.780,9
tỷ đồng; cơ cấu kinh tế có tỷ trọng như sau: ngành công nghiệp đạt 23,33%, ngành
thương mại - dịch vụ đạt 41,24% và ngành nông nghiệp đạt 35,43%. Đời sống của
người dân ngày càng được nâng cao với thu nhập bình qn đầu người đạt 41,24 triệu
đồng/người/năm.
- Cơng tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện được quan tâm chú trọng. Việc
hoạch định địa giới hành chính theo Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch
Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) được triển khai thực hiện trên địa
bàn tất cả các đơn vị hành chính của huyện. Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế
hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011 - 2015) của huyện Văn Giang đã được UBND tỉnh
Hưng Yên phê duyệt tại Quyết định số 2254/QĐ-UBND ngày 28 tháng 11 năm 2013.
Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện theo

ix


đúng quy định của pháp luật; công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định
pháp luật về đất đai, xử lý các vi phạm về đất đai được thực hiện thường xun; cơng
tác quản lý tài chính về đất đai được thực hiện theo đúng quy định. Tuy nhiên, việc cập
nhật, chỉnh lý biến động đất đai từ cấp cơ sở chưa được thực hiện thường xuyên, đồng
bộ nên đã gây khơng ít khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Tổng số trường hợp được giao đất trong giai đoạn 2011 - 2015 trên địa bàn
huyện Văn Giang là 4.142, trong đó giao đất cho hộ gia đình, cá nhân là 4.117 trường

hợp (giao đất tái định cư 1.261 trường hợp; giao đất ở kết hợp với đất kinh doanh dịch
vụ là 622 trường hợp; giao đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là 2.234
trường hợp) và giao đất cho tổ chức là 25 trường hợp. Tổng số trường hợp được thuê đất
là 36 trường hợp, trong đó hộ gia đình, cá nhân thuê 19 trường hợp và tổ chức thuê 17
trường hợp.
- Trong giai đoạn 2011 - 2015, công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Văn
Giang luôn được các cấp, các ngành của tỉnh Hưng Yên và huyện Văn Giang quan tâm
nhằm đáp ứng nhu cầu có đất để ở và sản xuất cho các đối tượng. Tuy nhiên, cơng tác
này cịn gặp một số khó khăn, tồn tại trong cơng tác quản lý quỹ đất sau khi giao đất,
cho thuê đất... Để nâng cao hiệu lực giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Văn
Giang, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: giải pháp về chính sách, giải pháp về
kinh tế, giải pháp về khoa học & công nghệ và một số giải pháp khác.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Minh Tuan
Thesis title: “Assessment of the status of land allocation, land lease on Văn
Giang district, Hưng Yên province”
Major: Land management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.
Study objectives:
- Assess of the status of land allocation, land lease on Văn Giang district, Hưng
Yên province;
- Propose some solutions to improve the efficiency of land allocation, land lease
Văn Giang district, Hưng Yên province.

Methods:
To carry out the study contents, the following research methods were used:
survey and collect secondary data; survey and collect secondary data; statistics,
aggregate and analyze data; comparative method.
Main results and conclusions:
- Van Giang district located to the northwest of the province, has a favorable
geographic location for economic exchange - cultural - with the local society in and
outside the province, such as the capital, Hanoi, Hai Phong, Hai Duong ... the economy
of the district is developing in the direction of increasing the proportion of industry and
services sectors reduced the proportion of agriculture. In 2015, the total value of
agricultural production reached 1780.9 billion district; economic structure proportion as
follows: 23.33% achieved industry, trade sector - achieved 41.24% service and reached
35.43% in agriculture. People's lives are increasingly raising the per capita income
reached 41.24 million / person / year.
- The management of land in the district is interested in focusing. The
administrative boundary plan under Directive 364/HĐBT date 06/11/1991 of the
President day the Council of Ministers (now the Prime Minister) to be implemented in
the province all the administrative units of illusory.Land use planning to 2020 and land
use plan early (2011-2015) of Van Giang District, Hung Yen Province People's
Committee has approved Decision No. 2254/QD-Committee November 28, 2013. The
land use rights registration, establishment and management of cadastral records is done
in accordance with law; inspection and examination of the observance of laws on land,

xi


handling violations of land is carried out regularly; Financial management of land is
done according to regulations. However, the update,
- The total number of cases to be allocated over the period 2011 - 2015 Van
Giang district is 4142, which allocate land to households and individuals is 4117 cases

(1261 allocation of resettlement cases; allocation in combination with the ground
service business is 622 cases; allocation in the form of land use right auction is 2234
cases) and allocated to the organization of 25 cases. Total cases of land lease of 36 cases
in which households and individuals leasing 19 cases and 17 cases renting organization.
- In the period 2011 - 2015, land allocation, land lease in Van Giang district has
always been the various levels and branches of Hung Yen and Van Giang district
concerned to meet the demand for land for housing and production for
objects. However, this work is facing some difficulties and shortcomings in the
management of land after land allocation, land lease ... To raise the effectiveness of
allocation or lease of land in the district of Van Giang, to perform synchronous
solutions: solutions for policy, economic solutions and solutions for science &
technology and a number of other solutions.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Việc Giao đất, cho thuê đất
là hoạt động vừa thể hiện quyền của Nhà nước là đại diện quyền sở hữu đất đai,
vừa thể hiện quyền của Nhà nước thực hiện việc quản lý đối với đất đai. Chính
sách giao đất, cho thuê đất phù hợp sẽ góp phần cải thiện mơi trường đầu tư, mơi
trường hoạt động sản xuất kinh doanh; góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai,
chuyển tiềm năng vốn hóa thành nguồn vốn hiện thực cho đầu tư phát triển, đưa
đất đai thực sự là tư liệu sản xuất, là yếu tố cơ bản của sản xuất. Vì vậy, việc
hồn thiện chính sách, pháp luật về giao đất, cho thuê đất, nhất là giao đất, cho
thuê đất đối với các tổ chức có ý nghĩa thực tiễn rất lớn, khắc phục được những
mặt hạn chế của chính sách, pháp luật hiện hành, nâng cao hiệu quả sử dụng đất
cho các mục đích khác nhau.

Xã hội ngày càng phát triển, dân số tăng nhanh, nhu cầu sử dụng đất đai
cho sinh hoạt, đời sống, sản xuất ngày một gia tăng trong khi quỹ đất đai lại có
hạn. Vì vậy, để thực hiện được vai trị sở hữu tồn dân về đất đai, điều tiết hợp lý
việc sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong điều kiện vốn đất đai có
hạn, Nhà nước thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai, nhằm giải quyết hài
hòa giữa lợi ích của Nhà nước với mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Chính vì
vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong từng thời kỳ, Nhà nước không chỉ
dừng lại ở việc Nhà nước giao đất mà còn tiến tới cho thuê đất (lần đầu tiên trong
Luật đất đai 1993 quy định về vấn đề cho thuê đất). Để thực hiện phân phối và
phân phối lại đất đai, Nhà nước thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng (Luật
Đất đai năm 1987) và thực hiện đồng thời giao đất không thu tiền sử dụng và
giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đối với mọi tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất (từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay). Các quy định về đất đai
trong Hiến pháp sửa đổi năm 2013 được sửa đổi, bổ sung chặt chẽ hơn, thể hiện
quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý; đồng thời khẳng định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc
gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ
chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và
nghĩa vụ theo quy định của luật.

1


Huyện Văn Giang là một huyện kinh tế trọng điểm của tỉnh Hưng Yên với
tỷ trọng các nghành kinh tế trong cơ cấu GDP khá cáo. Tuy nhiên, kinh tế hộ vẫn
còn phụ thuộc vào các hoạt động sản xuất nơng nghiệp là chính. Trong những
nam qua, huyện Văn Giang đã có rất nhiều những chuyển biến tích cực trong
phát triển kinh tế xã hội, các khu cơng nghiệp hình thành, các dự án đầu tư lớn
vào huyện, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của huyện. Chính vì vậy,

dẫn đến nhu cầu về đất đai tăng nhanh, gây khó khăn trong cơng tác giao đất, cho
th đất đối các cấp chính quyền tỉnh Hương n nói chung và huyện Văn Giang
nói riêng. Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, em tiến hành nghiên cứu đề tài
“Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Văn Giang,
tỉnh Hưng Yên”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Văn Giang,
tỉnh Hưng Yên;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu lực công tác giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài tập trung vào đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các đối
tượng là hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa bàn huyên Văn Giang trong thời
gian từ ngày 01 tháng 01 năm 2011 đến 01 tháng 03 năm 2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài đánh giá được thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện
Văn Giang giai đoạn 2011-2015, xác định được những vấn đề tồn tại trong công
tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Văn Giang, từ đó có các giải pháp
khắc phục các mặt cịn hạn chế của cơng tác này trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định trong công tác giao đất, cho
thuê đất.
- Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về công tác giao đất, cho thuê đất.

2


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở để huyện Văn Giang có những

biện pháp hiệu quả trong việc quản lý đất đai đặc biệt là trong công tác giao đất,
cho thuê đất của huyện.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho sinh viên ngành
quản lý đất đai tại các trường Đại học và Cao đẳng.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về giao đất, cho thuê đất
2.1.1.1. Khái niệm giao đất
Công tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ
nhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng
tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hình
kinh tế xã hội, tăng cường an ninh quốc phịng, bảo vệ mơi trường.
Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao
quyền sử dụng đất (Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định
giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Quốc
hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập
quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của
cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh.
2.1.1.2. Khái niệm cho thuê đất
Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê quyền sử
dụng đất (Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho người

có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng. Hình thức cho thuê đất lần đầu tiên được
quy định tại Luật Đất đai năm 1993. Kinh nghiệm trong nước và quốc tế cho
thấy, thực hiện chế độ thuê đất đã tạo cho người sử dụng đất một động lực đầu tư
có hiệu quả vào đất đai.
* Người sử dụng cho thuê đất hoặc thuê lại đất: Người sử dụng cho thuê
đất hoặc cho thuê lại đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà thực
chất là việc dành quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng với sự
thỏa thuận của hai bên thông qua hợp đồng cho thuê đất hoặc hợp đồng cho
thuê lại đất phù hợp với các quy định của pháp luật. Người sử dụng cho thuê
đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho người khác bằng

4


hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó khơng có nguồn
gốc từ th đất của Nhà nước.
Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của người
sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được chủ sở hữu là Nhà
nước trao cho. Chính vì vậy, người sử dụng đất không được tùy tiện cho thuê
quyền sử dụng đất của mình mà ln ln được Nhà nước kiểm soát. Việc cho
thuê được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thơng qua
hình thức hợp đồng - hợp đồng cho thuê.
Như vậy, thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm
chuyển quyền sử dung đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng và
phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành.
2.1.2. Đất đai, địa tô và sở hữu đất đai
2.1.2.1. Đất đai
Theo định nghĩa về đất đai của Luật đất đai 2003 thì: “ Đất là tài sản quốc
gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm
lao động. Đất còn là vật mang của hệ sinh thái tự nhiên và hệ sinh tái canh tác,

đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân” (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2003).
Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai
bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh
hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất đai bao gồm: các
yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật
tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động của con người
(Trần Quang Huy và cs., 2013).
Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vơ cùng
q giá, là tư liệu sản xuất khơng gì thay thế được của ngành sản xuất nông – lâm
nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phịng. Nhưng đất đai
là tài ngun thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong khơng gian.
Về mặt địa lý, đất đai là một cùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất
có những đặc tính ổn định, hay có chu kỳ dự đốn trong khu vực sinh khí quyển
theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: Khơng khí, đất và lớp địa
chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi

5


con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai (Trần
Quang Huy và cs., 2013).
2.1.2.2. Địa tô
Theo Các Mác, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất
trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu
nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ

tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tơ. Về thực chất địa tơ
tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình qn
và do nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa
phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và
công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô
chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi nhuận bình qn
thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch
giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất
xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình. Địa tơ tuyệt
đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp tuyệt đối phải nộp
cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần. Địa tô tuyệt đối là số lợi
nhuận siêu ngạch dôi ra ngồi lợi nhuận bình qn, hình thành nên bởi chênh
lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của nơng phẩm. Địa tơ độc
quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa. Địa tơ độc quyền có thể
tồn tại trong nơng nghiệp, cơng nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị.
Trong nơng nghiệp, địa tơ độc quyền có ở các khu đất có tính chất đặc biệt, cho
phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt. Trong công
nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các vùng khai thác các kim loại, khống
chất q hiếm, hoặc những khống sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác
chúng. Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho
phép xây dựng các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có
khả năng thu lợi nhuận cao. Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận
siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư
bản phải nộp cho địa chủ (Vũ Anh Tuấn và cs., 2007).

6


Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuân siêu ngạch do giá cả

độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho
địa chủ - người sử hữu về đất đai. Việc nghiên cứu về địa tô độc quyền tại các
lĩnh vực nói chung và địa tơ độc quyền tại khu vực đơ thị nói riêng có một ý
nghĩa quan trọng trong việc hoạch định chính sách đất đai liên quan đến việc
giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta
trong giai đoạn hiện nay. Nghĩa là bằng công cụ quy hoạch, bằng đầu tư …
Nhà nước có thể tạo ra những khu đất có lợi thế thương mại cao, từ đó tạo ra
nguồn thu cho ngân sách.
Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính quan
trọng trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết
được chênh lệch về địa tô do đầu tư cơ sở hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh
trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Như vậy, chênh lệch địa tơ hiện nay
có được là do sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng mang lại. Hiện nay, ở nước ta, nhiều ý
kiến cho rằng để giải quyết cái gốc chênh lệch địa tô với khung quy định trong
Hiến pháp hiện nay, Nhà nước phải đứng ra giữ vai trò chủ đạo. Nếu chấp nhận
giữ vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, việc Nhà nước phân bổ lại
chênh lệch từ việc sử dụng tài sản chung của cộng đồng là việc làm cần thiết. Khi
thu hồi đất có giá trị kinh tế khơng lớn, chuyển hố thành đất hoặc dự án mang
tính kinh tế cao hơn thì phần thặng dư đó là cam kết phúc lợi chung cho tất cả
cộng đồng (Viện nghiên cứu Quản lý đất đai, 2012).
2.1.2.3. Sở hữu đất đai
Ở Việt Nam, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng q giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt khơng gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế
hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và
bảo vệ được vốn đất như ngày nay (Quốc hội nước CHXHCNVN 1993).
Thực tiễn lịch sử cho thấy, sở hữu ruộng đất trong các giai đoạn phát triển
luôn là vấn đề quan trọng. Từ năm 1945 đến nay, chế độ sở hữu đất đai có những
bước phát triển phù hợp với từng giai đoạn cách mạng. Hiện nay, vận dụng lý

luận của chủ nghĩa Mác – Lê Nin vào thực tiễn của Việt Nam, nhằm bảo đảm lợi
ích tồn cục, lâu dài, Hiến pháp đã quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai để
làm điểm xuất phát khi xác lập và xử lý các quan hệ đất đai trong tổng thể các

7


quan hệ sản xuất, quan hệ xã hội trên con đường xây dựng Chủ nghĩa xã hội. Sau
đó, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã được thể chế cụ thể trong hệ thống pháp
luật về đất đai qua các giai đoạn và trong các văn bản quy phạm pháp luật.
Thực tiễn cho thấy, chế định sở hữu đất đai là một trong những chế định
quan trọng của pháp luật đất đai. Việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp
luật đất đai đáp ứng các yêu cầu của q trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước không thể tách rời với việc củng cố và hoàn thiện chế
định sở hữu đất đai. Chế định sở hữu toàn dân về đất đai được xây dựng ở
nước ta hơn ba thập kỷ qua là kết quả của quá trình đấu tranh khai phá, bồi bổ,
cải tạo, giữ gìn và bảo vệ vốn đất đai của các thế hệ người Việt Nam. Chế
định sở hữu này đã có những đóng góp to lớn vào sự nghiệp phát triển của đất
nước, đặc biệt trong thời kỳ đổi mới.
Tuy nhiên, việc tổ chức thực thi chế định sở hữu tồn dân về đất đai cịn
bộc lộ một số bất cập và hạn chế nhất định. Bên cạnh đó, yêu cầu của sự
nghiệp phát triển đất nước trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước đang đặt ra những nội dung mới cho chế định sở hữu đất đai, để
đảm bảo tính kế thừa và duy trì sự ổn định chính trị - xã hội của đất nước
trong giai đoạn hiện nay, chúng ta không đặt ra vấn đề đa dạng hóa các hình
thức sở hữu đất đai mà chỉ tập trung luận giải, đánh giá những thành tựu và
nhận diện một số hạn chế, bất cập của chế định sở hữu toàn dân về đất đai để
từ đó có những giải pháp khắc phục.
2.1.3. Chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản
Dù hệ thống phân phối là gì, tư bản chủ nghĩa, cộng sản chủ nghĩa, chính

phủ cũng đều phải tạo ra một cơ chế về bất động sản để cho phép các thị trường
tạo ra và mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ hội trừu
tượng hơn. Cơ chế này cần xác định về mặt không gian đất và tài nguyên tại một
trong bốn cơ chế rộng hơn về bất động sản; mỗi cơ chế đều dựa trên một loại
hình sử dụng đất đặc trưng. Các cơ chế về BDS này được sử dụng như là cơng cụ
mang tính quốc gia để phục vụ cho việc so sánh, cac cơ chế này chỉ mang tính
tổng quát; ở mỗi quốc gia nội dung sử dụng đất và quyền liên quan đến sử dụng
đất đều mang đặc điểm riêng của từng quốc gia.
Hình thức sử dụng đất thuộc cơ chế BĐS tư nhân bao gồm các hình thức
‘’không phải trả thuế ‘’, sở hữu và thuê. Các hình thức sử dụng đất thường thấy
nhất với cơ chế bất động sản công là các công viên, đất phục vụ các tòa nhà tài

8


sản công và đất quốc gia thuộc cả hai loại hình thức sử dụng đất khá khác biệt
theo đó mọi người cùng sử dụng đất chung, loại hình sử dụng đất này vẫn chưa
được phân loại và chỉ được nghiên cứu trên cơ sở từng trường hợp đặc biệt.
Hệ thống các cơ chế sử dụng đất này không thể phản ánh đầy đủ thực tế
sử dụng đất tại các quốc gia theo chủ nghĩa cộng sản , nơi mà các chính sách
đất đai theo hướng tập thể đang thay đổi và các hình thức sử dụng đất mới
đang nảy sinh. Vì vậy một phần trong chính sách đất đai của Việt Nam cần
được điều chỉnh theo hướng thay đổi lại các đánh giá của quốc tế về các loại
hình sử dụng đất cơ bản của Việt Nam, những loại hình sử dụng đất mang tính
pha trộn và có độ thích hợp cao để đáp ứng điều kiện cụ thể của địa phương
thơng qua q trình phân cấp cho địa phương thơng qua q trình phân cấp cho
địa phương (Lê Xn Bá, 2006).
2.1.4. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng giúp nhà
nước quản lý có hiệu quả đối với đất đai. Bất kể nhà nước nào, dù đó là nhà nước

Xã hội chủ nghĩa hay nhà nước Tư bản chủ nghĩa cũng đều coi trọng công tác
quy hoạch sử dụng đất. Trong giai đoạn chuyển đổi cơ chế quản lý nền kinh tế cơ
chế tập trung, bao cấp sang cơ chế thị trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa,
có sự quản lý của Nhà nước như ở nước ta hiện nay thì quy hoạch sử dụng đất
càng có vai trị quan trọng hơn, thể hiện ở các mặt sau:
- Quy hoạch sử dụng đất tạo lập một trật tự nhất định trong việc sử dụng
đất để phát triển kinh tế - xã hội; là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng vào mục đích
quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế.
- Quy hoạch sử dụng đất cịn có vai trị như một công cụ giúp Nhà nước tổ
chức lại việc sử dụng đất đai nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội và môi
trường trong quản lý, sử dụng đất; hạn chế sự chồng chép, gây lãng phí trong
việc sử dụng đất đai; ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trong việc sử dụng đất
như chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện, hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh
thái, gây ô nhiễm môi trường...
- Quy hoạch sử dụng đất là công cụ để thực hiện quyền định đoạt của Nhà
nước - người đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, nó có vai trị tạo giá trị gia tăng
cho đất đai, đặc biệt là khu vực đô thị (tạo ra địa tô độc quyền). Thực tế cho thấy
có những khu đất (hiện trạng vẫn là ao hồ, ruộng trồng rau muống...) có giá

9


chuyển nhượng rất thấp (chỉ vài chục nghìn đồng/m2) nhưng sau khi quy hoạch
được cơng bố, khu đất đó sẽ được chuyển sang xây dựng khu thương mại hoặc
khu đô thị thì giá đất sẽ tăng lên rất nhiều lần mặc dù quy hoạch chưa được thực
hiện và cũng chưa có sự đầu tư nào của Nhà nước, của các doanh nghiệp vào khu
đất đó. Có tình trạng do thơng tin về quy hoạch thiếu minh bạch, công khai mà một
số “cò đất ” đã lợi dụng (do “mua được thông tin” quy hoạch) để nhận chuyển
nhượng đất của dân với giá rất thấp, chờ khi Nhà nước thu hồi đất, nhận tiền bồi

thường với giá cao hơn để kiếm lời (giá đất để tính bồi thường tại thời điểm thu hồi
đất cao hơn nhiều giá đất mà “cò đất ” nhận chuyển nhượng của dân). Còn khi quy
hoạch được thực hiện, khu đất nói trên được chuyển sang mục đích sử dụng mới
thì giá trị của nó tăng gấp hàng chục lần, thậm trí cả trăm lần mặc dù chưa có sự
đầu tư nào (trong trường hợp có được dự án rồi chuyển nhượng đất thơ) hoặc có
đầu tư nhưng với suất đầu tư không đáng kể (chủ yếu là chi phí san lấp mặt bằng
với suất đầu tư chỉ một, hai trăm nghìn đồng/m2). Nhờ “quy hoạch” và cơ chế định
giá theo kiểu “xin cho” mà khơng ít tổ chức, cá nhân giầu lên một cách nhanh
chóng. Do vậy, Nhà nước cần có biện pháp thích hợp để điều tiết phần giá trị tăng
thêm từ đất đai do công tác quy hoạch của Nhà nước mang lại.
- Đối với việc triển khai các dự án theo hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, ngồi việc có vai trò làm gia tăng
giá trị của đất đai, tăng thu cho ngân sách, quy hoạch sử dụng đất còn giúp cho
Nhà nước chủ động trong việc tạo lập “quỹ đất hàng hóa” để cung cấp cho thị
trường QSD đất cũng như điều tiết đối với thị trường này.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
2.2.1. Giao đất, cho thuê đất tại một số nước trên thế giới
2.2.1.1 Giao đất cho thuê đất ở Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu
người, đất đô thị và chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia
phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng điều
chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy
định cơng nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này
được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của cơng dân. Cho đến
nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát
triển kinh tế đất nước, trong đó có hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai
và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.

10



Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn
khẳng định vai trò ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong
quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định
về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đơ
thị và cơng trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý
các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính
đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích cơng cộng trên
cơ sở đền bù cơng bằng cho người bị thu hồi... Về bản chất quyền sở hữu tư nhân
về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Về chế độ giao đất: trước năm 1862 pháp luật đất đai ở Mỹ chủ yếu dùng
hình thức cơng khai đấu giá bán đất cơng (tương tự như hình thức giao đất có thu
tiền ở nước ta hiện nay); còn từ giai đoạn 1862 trở về sau thì trọng tâm của việc
phân phối đất đai chuyển sang việc cho tặng đất miễn phí đối với người khai
hoang (tương tự như hình thức giao đất không thu tiên ở nước ta hiện nay) (Lê
Gia Chinh và cs., 2014).
Về chế độ thuê đất: Luật pháp Mỹ quy định quy định quan hệ chủ đất
(Land Lord) và người thuê (Tenant) là tương đối chi tiết, cụ thể: người th
khơng có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi cho
chủ đất; thuê mướn là có kỳ hạn cố định, nếu quá một năm thì phải thỏa thuận
bằng hợp đồng, đáo hạn thì quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực. Kỳ hạn
sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tính tốn tiền th và phương pháp chi trả để
xác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quy
định thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục. Ngồi ra, cịn có các hình thức
th “tùy ý”, th đất “khơng chiếm hữu”, th đất “có chiếm hữu”, thuê đất “thả
nổi”… phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa vụ của các bên (chủ đất, người thuê) khi
có sự sai khác về chiếm hữu và sử dụng (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012).
2.2.1.2. Giao đất, cho thuê đất ở Úc (Australia)
Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng
nhìn chung, Pháp luật đất đai/bất động sản Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ

thống pháp luật Anh quốc (Common Law). Sở hữu đất đai được hiểu là sở hữu
các quyền tài sản đối với đất đai trong một giới hạn không gian và thời gian cụ
thể theo quy định của pháp luật; các hình thức sở hữu đất đai ở Úc bao gồm: đất
tư, đất công, đất thuê và đất hoàng gia (Crown land). Sự khác nhau giữa các hình
thức sở hữu là sự khác nhau về lượng và chất các quyền tài sản. Luật Anh quốc

11


không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà Luật này đặt
trọng tâm vào quyền chiếm hữu (possession). Đất đai được phân bổ để sử dụng
theo hai phương thức là cấp đất (freehold) và thuê đất (leasehold).
Liên bang Úc thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai trên cơ
sở quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định
cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang. Đối
với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Cơng ty
đất đai, đây là cơng ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai
qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các công ty phát triển đất (Land
Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng
nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu nhà nước
đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu. Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai
cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu sở hữu đất. Để đảm bảo an
toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc có một hệ thống thiết
chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thơng tin chính thống về
đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư
vấn và môi giới. Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được
Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng ký. Với hệ thống này, các
giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an toàn và chi phí giao dịch thấp.
Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiêp tiếp cận đất đai

chủ yếu thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước.
Vai trị cơng quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp
các dịch vụ liên quan.
2.2.1.3. Giao đất, cho thuê đất ở Trung Quốc
Trước năm 1978, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai.
Cho đến khi Hiến pháp năm 1982 được ban hành thì tồn bộ đất đơ thị của Trung
Quốc đã bị quốc hữu hóa, sở hữu tồn dân. Nhà nước với tư cách là người chịu
trách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai nói chung và đất đơ thị
nói riêng. Theo quy định của Hiến pháp năm 1982, không tổ chức, cá nhân nào
được phép chiếm đoạt, mua bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ
hình thức nào. Ở thời kỳ này, Trung Quốc không thừa nhận trao đổi đất đai như
một loại hàng hóa theo quan hệ thị trường. Đặc biệt, Trung Quốc khơng hạn chế
việc Nhà nước thu hồi đất vì mục đích cơng cộng, càng làm gia tăng việc sử dụng

12