HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

THÂN ĐỨC HỒNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG,
TỈNH BẮC GIANG
Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kì cơng trình
nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Thân Đức Hoàng

i

năm 2016


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành luận văn
thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang”.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình
giúp đỡ, hướng dẫn tơi trong suốt thời gian thực hiện đề tài, cũng như trong quá trình
hồn chỉnh luận văn tốt nghiệp.
Tơi xin trân thành cảm ơn tới tất cả các thầy cô giáo Bộ môn Quản lý đất đai,
Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Các
phòng, đơn vị: Phòng Quản lý đất đai (nay là Chi cục đất đai) - Sở Tài nguyên và
Môi trường, Cục Thuế tỉnh Bắc Giang, phịng Tài ngun và Mơi trường, phịng
Kinh tế, phịng Quản lý đơ thị, Văn phịng HĐND-UBND, Trung tâm Phát triển quỹ
đất và Cụm công nghiệp, thành phố Bắc Giang. Trân trọng cảm ơn các cán bộ,
doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Bắc Giang; địa phương
nơi tôi tiến hành điều tra nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ để tơi hoàn thành luận văn.
Trân trọng cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp cơ quan đã tạo điều kiện thời gian và khích
lệ, giúp đỡ tơi thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn đối với tất cả các tập thể, cá nhân trong cơ quan nơi tôi công
tác và người thân trong gia đình, đã ln tạo điều kiện về mọi mặt về thời gian, công
việc, động viên tôi trong cuộc sống, học tập, thực hiện và hoàn chỉnh luận văn này. Tôi
xin trân trọng cảm ơn./.
Hà Nội, ngày


tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Thân Đức Hoàng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt .............................................................................................v
Danh mục bảng ........................................................................................................... vi
Danh mục các hình ..................................................................................................... vii
Danh mục các hình ..................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ..................................................................................................... viii
Thesis abstract ...............................................................................................................x
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2
1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................3
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài ..................................................................................3
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài .............................................................................3
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài..............................................................................3
Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4
2.1.
Khái quát về giao đất, cho thuê đất ..................................................................4
2.1.1. Khái niệm về giao đất, cho thuê đất .................................................................4
2.1.2. Mục đích của giao đất, cho thuê đất .................................................................5
2.1.3. Ý nghĩa của giao đất, cho thuê đất ...................................................................6
2.2.
Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và
thu hồi đất........................................................................................................6
2.2.1. Lý luận về đất đai, địa tô và sở hữu đất đai ......................................................6
2.2.2. Chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản .................................................11
2.2.3. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất .................................................................12
2.3.
Giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới ......................................... 14
2.3.1. Giao đất và cho thuê đất tại Mỹ .....................................................................14
2.3.2. Giao đất và cho thuê đất tại Úc (Australia).....................................................15
2.3.3. Giao đất và cho thuê đất tại Trung Quốc ........................................................16
2.4.
Giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam ................................................................. 16
2.4.1. Một số quy định về giao đất, cho thuê đất ......................................................16
2.4.2. Tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn cả nước và tỉnh Bắc Giang ........26
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................29
3.1.
Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 29
iii



3.2.
3.3.
3.4.
3.4.1.
3.4.2.
3.4.3.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 29
Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 29
Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 29
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Bắc Giang .................................29
Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang ..................29
Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại thành phố Bắc Giang
giai đoạn 2011 - 2015 ....................................................................................29
3.4.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn thành phố Bắc Giang .........................................................................30
3.5.
Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 30
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................30
3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp.................................................30
3.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu ...........................31
3.5.4. Phương pháp so sánh .....................................................................................31
Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................32
4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Giang ........................ 32
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .........................................................................................32
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...............................................................................34
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ...................................37
4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang .................. 38
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2011 - 2015.............................................38
4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai ..............................................................................44
4.3.
Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại thành phố Bắc Giang
giai đoạn 2011 - 2015 .................................................................................... 46
4.3.1. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân ............46
4.3.2. Đánh giá cơng tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ................................57
4.3.3. Đánh giá chung về công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành
phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 ............................................................64
4.4.
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang ..................................................... 67
4.4.1. Giải pháp về chính sách .................................................................................67
4.4.2. Giải pháp về tài chính ....................................................................................68
4.4.3. Giải pháp tổ chức thực hiện ...........................................................................69
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................71
5.1.
Kết luận ......................................................................................................... 71
5.2.
Kiến nghị ....................................................................................................... 72
Tài liệu tham khảo .......................................................................................................73

iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt


Nghĩa tiếng Việt

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

KT - XH

Kinh tế - xã hội

SHTD

Sở hữu toàn dân


TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

Tài nguyên môi trường

QSD

Quyền sử dụng

UBND

Uỷ ban nhân dân

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Tổng hợp số liệu phiếu điều tra về công tác giao đất, cho thuê đất tại
thành phố Bắc Giang ..............................................................................31

Bảng 4.1.

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Bắc Giang giai đoạn
2011 - 2015 ............................................................................................35


Bảng 4.2.

Dân số, lao động thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015.................36

Bảng 4.3.

Tổng hợp các khoản thu từ đất thành phố Bắc Giang giai đoạn
2011 - 2015 ............................................................................................42

Bảng 4.4.

Bảng biến động đất đai thành phố Bắc Giang..........................................45

Bảng 4.5.

Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố
Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 ............................................................47

Bảng 4.6.

Kết quả giao đất ở mới cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành
phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 .....................................................48

Bảng 4.7.

Kết quả giao đất ở kết hợp đất đất kinh doanh dịch vụ trên địa bàn
thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015............................................49

Bảng 4.8.


Đánh giá của người dân về công tác giao đất ở kết hợp với đất kinh
doanh dịch vụ tại thành phố Bắc Giang ...................................................50

Bảng 4.9.

Kết quả giao đất tái định cư trên địa bàn thành phố Bắc Giang
giai đoạn 2011 - 2015 .............................................................................51

Bảng 4.10.

Đánh giá của người dân về công tác giao đất tái định cư tại thành
phố Bắc Giang ........................................................................................52

Bảng 4.11.

Kết quả giao đất ở thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 ........................53

Bảng 4.12.

Đánh giá của người dân về cơng tác giao đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Giang ............................................54

Bảng 4.13.

Kết quả cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Bắc
Giang giai đoạn 2011 - 2015 ...................................................................55

Bảng 4.14.


Đánh giá của người dân về công tác cho thuê đất ....................................56

Bảng 4.15.

Đánh giá cán bộ về công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Bắc
Giang .....................................................................................................56

Bảng 4.16.

Kết quả giao đất cho các tổ chức tại thành phố Bắc Giang giai đoạn
2011 - 2015 ............................................................................................58

Bảng 4.17.

Kết quả giao đất cho các tổ chức theo đơn vị hành chính của thành
phố Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2015 .....................................................59

vi


Bảng 4.18.

Kết quả cho thuê đất đối với tổ chức tại thành phố Bắc Giang giai
đoạn 2011 - 2015 ....................................................................................61

Bảng 4.19.

Đánh giá của tổ chức thuê đất tại thành phố Bắc Giang về công tác
cho thuê đất ............................................................................................62


Bảng 4.20.

Đánh giá cán bộ về công tác cho thuê đất tại thành phố Bắc Giang .........63

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1.

Cơ chế về bất động sản ...........................................................................12

Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính thành phố Bắc Giang ...................................................32

Hình 4.2.

Cơ cấu sử dụng đất thành phố Bắc Giang năm 2015 ................................46

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Thân Đức Hồng
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành
phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang,
tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau: phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra thu
thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp
so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Trong giai đoạn 2011 - 2015, UBND thành phố Bắc Giang đã giao đất cho hộ
gia, đình cá nhân với 3.188 trường hợp. Năm 2012 giao đươc nhiều nhất kể cả về số
lượng và diện tích, tương ứng là 902 trường hợp và 7,650 ha; năm 2015 giao được ít nhất
với 387 trường hợp và diện tích là 4,039 ha. Trong giai đoạn này, nhu cầu thuê đất của hộ
gia đình, cá nhân khơng lớn, chỉ với 17 trường hợp với diện tích 12,510 ha. Cơng tác giao
đất, cho thuê đất đã đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng đất cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân
đồng thời làm tăng thu cho ngân sách địa phương, hạn chế được tình trạng sử dụng đất
kém hiệu quả, lãng phí. Tuy nhiên, cơng tác này cịn gặp một số khó khăn về thời gian hỗ
trợ tiền thuê nhà cho các hộ dân tái định cư; số tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để trả
tiền sử dụng đất và làm nhà tại các nơi tái định cư; tình trạng người dân chưa đưa đất vào
sử dụng cịn khá cao (40% đối với đất giao theo hình thức tái định cư và 56,67% được
giao theo hình thức đất ở kết hợp với đất sản xuất kinh doanh).
- Trong giai đoạn 2011 - 2015, có 58 tổ chức kinh tế được thuê đất tại thành phố
Bắc Giang với diện tích 59,14 ha. Việc cho thuê đất được thực hiện tại 14/16 đơn vị
hành chính cấp xã (02 đơn vị là Phường Mỹ Độ và xã Dĩnh Trì khơng có tổ chức nào
được thuê đất trong giai đoạn 2011 - 2015). Xã Song Khê và phường Thọ Xương có số

viii



tổ chức và diện tích được th lớn nhất vì đây là những đơn vị hành chính có thế mạnh
về phát triển công nghiệp tập trung. Trong giai đoạn này có 19 tổ chức được giao đất
heo hình thức khơng thu tiền với diện tích là 20,29 ha.
- Cơng tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang còn tồn tại
một số hạn chế sau: việc xác định tiền thuê đất còn phức tạp đối với những lơ đất có giá
trị từ 10 tỷ đồng trở lên, đối với những dự án thực hiện chuyển dịch đất đai tự nguyện,
việc xác định các khoản khấu trừ vào cơng tác giải phóng mặt bằng khơng rõ ràng do cơ
quan thuế yêu cầu phải có quyết định phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt
bằng làm cơ sở quyết tốn, trình tự, thủ tục hành chính trong th đất cịn phức tạp,
cơng tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất cịn mang tính hình thức. Để nâng cao hiệu quả
công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang cần thực
hiện đồng bộ 3 nhóm giải pháp sau: nhóm giải pháp về chính sách; nhóm giải pháp về
tài chính; nhóm giải pháp tổ chức thực hiện.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Than Duc Hoang
Thesis title: “Assessment of the status of land allocation, land lease on Bac
Giang city, Bac Giang province”
Major: Land management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.
Study objectives:
- Assess of the status of land allocation, land lease on Bac Giang city, Bac Giang
province.
- Propose some solutions to improve the efficiency of land allocation, land lease

on Bac Giang city, Bac Giang province.
Methods:
To carry out the study contents, the following research methods were used:
survey and collect secondary data; survey and collect secondary data; statistics,
aggregate and analyze data; comparative method.
Main results and conclusions:
- In the period 2011 - 2015, the People's Committee of Bac Giang city has allocated
land to households and individuals with 3,188 cases. In 2012, Bac Giang city allocated
most, both in number of cases and land area, respectively 902 cases and 7,650 hectares; In
2015, the city allocated least with 387 cases and an area of 4,039 hectares. During this
period, demand for land leased by households and individuals was not great, only 17 cases
with 12,510 ha. Land allocation, land lease has met the demand for land use of the
households, individuals and increase revenues for local budgets, limited inefficient and
waste land use. However, is is facing some difficulties about the time to support the
resettled households in house renting; the amount of compensation, support was not
sufficient to pay the land use and house building in the resettlement areas; quite many
people have not used land (40% of land in the form of resettlement, and 56.67% were
allocated land in the form of resident land associated with business land).
- In the period 2011 - 2015, there were 58 economic organizations leased land in
Bac Giang city with an area of 59.14 hectares. The land lease was carried out at 14/16
communal administrative units (My Do and Dinh Tri wards had not any organization
leased in the period of 2011-2015). Song Khe commune and Tho Xuong wards were
leased land with organizations and area mostly because these administrative units have

x


the strength of concentrated industrial development. During this period, there were 19
organizations were allocated land free of charge with an area of 20.29 ha
- The land allocation and land lease in Bac Giang city had some following

limitations: the determination of renting rate was complicated for land plots worth of 10
billion or more, for projects implemented land transfer in voluntary, the determination
of the deductions in the clearance work was not clear due to the tax authorities required
a decision approving the compensation plan for clearance as a basis for settlement.
Order, administrative procedures were complicated in land lease, appraisal of land use
demands are superficial. To improve the efficiency of land allocation, land lease and
land acquisition in Bac Giang city, they should implement synchronized 3 solution
groups: policy solution; financial solution; implementary solution.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội lồi người cho thấy, đất đai là
tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự
sống, trên cơ sở đó lồi người mới hình thành và phát triển. Đất đai là một sản
phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội lồi người chứ khơng phải do
một cá nhân hay một nhóm người nào đó tạo nên. Vì vậy, xét về nguồn gốc, đất
đai được coi là tài sản thuộc sở hữu chung của tồn xã hội chứ khơng thể là sở
hữu cá nhân.
Đối với Việt Nam, Nhà nước ta là “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”,
tinh thần này được thể hiện đậm nét trong Hiến pháp 1946. Trong Lời nói đầu
Hiến pháp 1946 đã khẳng định: “Cuộc Cách mạng tháng Tám đã giành lại chủ
quyền cho đất nước, tự do cho nhân dân và lập ra nền dân chủ cộng hồ”. Đó là
lời khẳng định đanh thép về bản chất chế độ chúng ta - một chế độ do nhân dân
làm chủ. Tất cả quyền lực Nhà nước thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nước về
cơ bản thống nhất với lợi ích của nhân dân. Điều 53 Hiến pháp năm 2013 nêu rõ:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng
trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài

sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý”. Nhà nước trở thành đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đây là cơ sở,
nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai - tư liệu sản xuất chủ yếu
và quan trọng nhất.
Xã hội ngày càng phát triển, dân số tăng nhanh, nhu cầu sử dụng đất đai
cho sinh hoạt, đời sống, sản xuất ngày một gia tăng trong khi quỹ đất đai lại có
hạn. Vì vậy, để thực hiện được vai trị sở hữu tồn dân về đất đai, điều tiết hợp lý
việc sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong điều kiện vốn đất đai có
hạn, Nhà nước thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai, nhằm giải quyết hài
hịa giữa lợi ích của Nhà nước với mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Chính vì
vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong từng thời kỳ, Nhà nước không chỉ
dừng lại ở việc Nhà nước giao đất mà còn tiến tới cho thuê đất (lần đầu tiên trong
Luật Đất đai 1993 quy định về vấn đề cho thuê đất). Để thực hiện phân phối và
phân phối lại đất đai, Nhà nước thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng (Luật

1


Đất đai năm 1987) và thực hiện đồng thời giao đất không thu tiền sử dụng và
giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đối với mọi tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất (từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay). Các quy định về đất đai
trong Hiến pháp sửa đổi năm 2013 được sửa đổi, bổ sung chặt chẽ hơn, thể hiện
quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý; đồng thời khẳng định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc
gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện
các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Thành phố Bắc Giang là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của tỉnh
Bắc Giang, cách Hà Nội khoảng 50 km về phía Đơng Bắc theo quốc lộ 1A, có

hệ thống giao thơng đồng bộ là điều kiện thuận lợi để giao lưu, phát triển kinh
tế với thủ đô Hà Nội và các tỉnh lân cận (UBND thành phố Bắc Giang, 2013).
Những năm gần đây, nhu cầu sử dụng đất phục vụ các mục tiêu phát triển kinh
tế - xã hội ngày càng tăng nên đặt ra cho công tác quản lý đất đai ngày càng
nặng nề là phải làm thế nào để có thể phân bổ quỹ đất một cách hợp lý, tiết
kiệm, đảm bảo hài hịa giữa lợi ích giữa Nhà nước, cộng đồng dân cư cũng
như người sử dụng đất. Do vậy, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang”
là cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc
Giang, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn thành phố Bắc Giang,
tỉnh Bắc Giang.
- Phạm vi thời gian: Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2011 đến 31 tháng 12 năm 2015.

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Đánh giá và xác định được những vấn đề còn tồn tại và hạn chế trong
công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa
bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. Từ đó, đề xuất được một số giải pháp
nâng cao hiệu quả đối với công tác này trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài

- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định trong công tác giao đất, cho
th đất.
- Góp phần bổ sung và hồn thiện những quy định, văn bản pháp luật liên
quan đến công tác giao đất, cho thuê đất phù hợp với thực tiễn.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo giúp địa phương
vận dụng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cơng tác giao
đất, cho thuê đất nói riêng trên địa bàn thành phố Bắc Giang.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên,
học viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về giao đất, cho thuê đất
2.1.1.1. Khái niệm giao đất
Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao
quyền sử dụng đất (Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định
giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Quốc
hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập
quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của
cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh.
2.1.1.2. Khái niệm cho thuê đất
Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê quyền sử
dụng đất (Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê

quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho
người có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng. Hình thức cho thuê đất lần đầu tiên
được quy định tại Luật Đất đai năm 1993. Kinh nghiệm trong nước và quốc tế
cho thấy, thực hiện chế độ thuê đất đã tạo cho người sử dụng đất một động lực
đầu tư có hiệu quả vào đất đai.
* Người sử dụng cho thuê đất hoặc thuê lại đất
Người sử dụng cho thuê đất hoặc cho thuê lại đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất mà thực chất là việc dành quyền sử dụng đất của mình cho
người khác sử dụng với sự thỏa thuận của hai bên thông qua hợp đồng cho thuê
đất hoặc hợp đồng cho thuê lại đất phù hợp với các quy định của pháp luật.
Người sử dụng cho thuê đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó
khơng có nguồn gốc từ thuê đất của Nhà nước.
Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của người
sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được chủ sở hữu là Nhà

4


nước trao cho. Chính vì vậy, người sử dụng đất không được tùy tiện cho thuê
quyền sử dụng đất của mình mà ln ln được Nhà nước kiểm sốt. Việc cho
thuê được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thơng qua
hình thức hợp đồng - hợp đồng cho thuê.
Như vậy, thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm
chuyển quyền sử dung đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng và
phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành.
2.1.2. Mục đích của giao đất, cho th đất
2.1.2.1. Mục đích của giao đất
Cơng tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ

nhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng
tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hình
kinh tế xã hội, tăng cường an ninh quốc phịng, bảo vệ mơi trường. Hoạt động
này nhằm mục đích:
- Xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ
pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật.
- Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả.
Giao đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người nhận
đất, do đó người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích. Ngồi ra, việc giao đất
giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tốt tiềm năng của đất nhằm
nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
2.1.2.2. Mục đích của cho thuê đất
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng trong và ngoài nước.
- Thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp phần cơng nghiệp hóa hiện đại hóa
đất nước. Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là một chính sách tiến bộ, phù
hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, nhà nước có
nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ
sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
- Tạo được sự cơng bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực
tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh.

5


- Góp phần sử dụng đầy đủ, hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực
hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được xác
định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng

đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn.
2.1.3. Ý nghĩa của giao đất, cho thuê đất
Trong các quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất
đai của Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành TW Đảng khoá IX tiếp
tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kì đẩy mạnh cơng nghiệp
hố - hiện đại hố có xác định giao, cho thuê và thu hồi đất là một nhiệm vụ quản
lí đất đai của Nhà nước. Với tư cách là một nội dung của quản lý Nhà nước về
đất đai: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất có
một ý nghĩa vô cùng quan trọng không chỉ với bản thân chế độ quản lý Nhà nước
đối với đất đai mà với cả xã hội và từng người dân. Đối với từng chủ thể khác
nhau giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất lại có
một ý nghĩa khác nhau.
- Các hoạt động giao đất, cho thuê đất đã hiện thực hoá quyền quản lý của
Nhà nước đối với đất đai, hạn chế và khắc phục những vi phạm pháp luật trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: giao đất không đúng thẩm quyền,
không đúng đối tượng…
- Giao đất, cho thuê đất có một ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh và
phân bổ lại đất đai nhằm đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, cân
đối mức cung và cầu về đất đai. Ngoài ra, những hoạt động này cịn đóng một vai
trị quan trọng trong việc phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng khu công nghiệp, khu
chế xuất, các dự án trọng điểm của quốc gia...
- Giao đất, cho th đất cịn góp phần hình thành và phát triển thị trường bất
động sản.
2.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT
2.2.1. Lý luận về đất đai, địa tô và sở hữu đất đai
2.2.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân
bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng.


6


Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất
đai là yếu tố không thể thay thế, cịn đối với cơng nghiệp, dịch vụ là yếu tố quan
trọng hàng đầu. Đất đai còn là địa bàn cư trú của dân cư, tạo môi trường khơng
gian sinh tồn cho xã hội lồi người. Đất đai có đặc điểm là bị giới hạn về mặt số
lượng (diện tích). Việc sử dụng đất đai cần phải có sự quản lý chung của nhà
nước. Vì vậy, các quốc gia đều quan tâm đến vấn đề quản lý nhà nước về đất đai,
nhằm đảm bảo hiệu quả đối với việc sử dụng đất và duy trì các mục tiêu chung
của xã hội. Quản lý nhà nước về đất đai tốt hay xấu có tác động rất lớn đến nhiều
lĩnh vực, nhiều mặt của kinh tế - xã hội, nhất là trong giai đoạn phát triển nền
kinh tế thị trường, như: việc thu hút đầu tư (phụ thuộc vào các quy định của nhà
nước quyền và nghĩa vụ của các nhà đầu tư, giá đất, tiến độ giải phóng mặt bằng,
thủ tục hành chính…); sự ổn định chính trị - xã hội (liên quan đến thu nhập, việc
làm của người nơng dân, tình hình khiếu kiện, tranh chấp đất đai…). Vì vậy, làm
tốt cơng tác quản lý nhà nước về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng. Trong
thời kỳ đổi mới vừa qua, Việt Nam đã có nhiều thay đổi trong quản lý nhà nước
về đất đai. Luật Đất đai ban hành lần đầu tiên năm 1987, đến nay đã qua 2 lần
sửa đổi (1998, 2001) và 3 lần ban hành luật mới (1993, 2003, 2013).
2.2.1.2. Địa tô
Theo Các Mác, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất
trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu
nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do cịn chế độ
tư hữu về ruộng đất trong nơng nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất địa tơ
tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn

và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa
phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và
công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tơ: địa tơ
chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tơ chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi nhuận bình qn
thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch
giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất
xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình. Địa tơ tuyệt

7


đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp tuyệt đối phải nộp
cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần. Địa tô tuyệt đối là số lợi
nhuận siêu ngạch dơi ra ngồi lợi nhuận bình qn, hình thành nên bởi chênh
lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của nông phẩm. Địa tô độc
quyền là hình thức đặc biệt của địa tơ tư bản chủ nghĩa. Địa tơ độc quyền có thể
tồn tại trong nơng nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị.
Trong nơng nghiệp, địa tơ độc quyền có ở các khu đất có tính chất đặc biệt, cho
phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt. Trong công
nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các vùng khai thác các kim loại, khống
chất q hiếm, hoặc những khống sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác
chúng. Trong thành thị, địa tơ độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho
phép xây dựng các trung tâm cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho th có
khả năng thu lợi nhuận cao. Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận
siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư
bản phải nộp cho địa chủ (Vũ Anh Tuấn và cs., 2007).
Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuân siêu ngạch do giá cả
độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho địa
chủ - người sử hữu về đất đai. Việc nghiên cứu về địa tơ độc quyền tại các lĩnh

vực nói chung và địa tơ độc quyền tại khu vực đơ thị nói riêng có một ý nghĩa
quan trọng trong việc hoạch định chính sách đất đai liên quan đến việc giao đất
có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta trong giai
đoạn hiện nay. Nghĩa là bằng công cụ quy hoạch, bằng đầu tư … Nhà nước có
thể tạo ra những khu đất có lợi thế thương mại cao, từ đó tạo ra nguồn thu cho
ngân sách.
Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính quan
trọng trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết
được chênh lệch về địa tô do đầu tư cơ sở hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh
trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Như vậy, chênh lệch địa tơ hiện nay
có được là do sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng mang lại. Hiện nay, ở nước ta, nhiều ý
kiến cho rằng để giải quyết cái gốc chênh lệch địa tô với khung quy định trong
Hiến pháp hiện nay, Nhà nước phải đứng ra giữ vai trò chủ đạo. Nếu chấp nhận
giữ vai trị đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai, việc Nhà nước phân bổ lại
chênh lệch từ việc sử dụng tài sản chung của cộng đồng là việc làm cần thiết. Khi
thu hồi đất có giá trị kinh tế khơng lớn, chuyển hố thành đất hoặc dự án mang

8


tính kinh tế cao hơn thì phần thặng dư đó là cam kết phúc lợi chung cho tất cả
cộng đồng (Viện nghiên cứu Quản lý đất đai, 2012).
2.2.1.3. Sở hữu đất đai
Lịch sử về sở hữu và sở hữu đất đai cho thấy, vấn đề sở hữu, trong đó có
sở hữu đất đai luôn là trọng tâm trong suốt các giai đoạn phát triển của xã hội
loài người từ khi có phân chia thành giai cấp. Đối với mỗi quốc gia, dân tộc khác
nhau, trong các giai đoạn phát triển khác nhau thì quan điểm, tư tưởng, chính
sách bảo hộ sở hữu ruộng đất rất khác nhau. Đây cũng là một trong những luận
cứ lịch sử sâu sắc cho thấy nguồn gốc sự khác nhau của hệ thống các chế độ sở
hữu và sử dụng đất trên thế giới như hiện nay. Những tiền đề lịch sử khác nhau,

với điều kiện khác nhau về chính trị xã hội đã làm cho các chế độ sở hữu và sử
dụng đất trên thế giới diễn ra khác nhau giữa tất cả các quốc gia.
Nếu tiếp cận theo hình thức sở hữu đất đai thì lịch sử lồi người cho đến
hiện nay đã từng chứng kiến các chế độ sở hữu và sử dụng đất gồm: chế độ công
hữu về đất đai; chế độ tư hữu về đất đai; chế độ đa sở hữu về đất đai; chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai.
- Chế độ công hữu về đất đai: Xét về mặt lịch sử chế độ sở hữu đất đai thì
chế độ cơng hữu về đất đai xuất hiện từ rất sớm. Chế độ công hữu về đất đai
được xuất hiện từ thời kỳ cổ đại cả phương Đông lẫn phương Tây. Tuy nhiên,
mức độ phát huy vai trò của chế độ công hữu về đất đai tại các nước phương Tây
trong thời kỳ cổ đại chỉ diễn ra và áp dụng trong thời gian ngắn. Ở phương Đông
chế độ công hữu đất đai theo kiểu công xã cũng chỉ tồn tại trong thời kỳ trước
giai đoạn Xuân Thu. Cần phải nhấn mạnh thêm là công hữu về đất đai trong thời
kỳ cổ đại là công hữu của cộng đồng, của từng nhóm xã hội gắn bó theo các cộng
đồng chứ khơng phải cơng hữu là tồn dân.
- Chế độ tư hữu về đất đai: Chế độ tư hữu (ở các trình độ phát triển khác
nhau) cũng được hình thành từ rất sớm, trước hết là từ thời kỳ cổ đại ở phương
Tây, chế độ tư hữu đất đai ở phương Đông xuất hiện muộn hơn so với phương
Tây cổ đại. Chế độ tư hữu về đất đai phát triển mạnh trong các nước phương Tây
giai đoạn chủ nghĩa khai sáng và tồn tại cho đến ngày nay.
- Chế độ đa sở hữu về đất đai: chế độ đa sở hữu, có thể được hiểu là bao
gồm sở hữu của nhà nước và sở hữu của tư nhân về đất đai nhìn chung tuỳ từng
giai đoạn lịch sử phát triển mà cho đến hiện nay tồn tại chủ yếu tại các nước tư
9


bản. Tại đó, nhà nước thừa nhận tư nhân có quyền sở hữu đất đai, bên cạnh đó
nhà nước cũng có QSH đất đai theo luật định của các quốc gia. Mức độ quản lý,
sử dụng về đất đai trong mơ hình kiểu chế độ đa sở hữu về đất đai nhìn chung rất
khác nhau trong các quốc gia.

- Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Sở hữu tồn dân khơng phải là sở hữu
nhà nước về đất đai. Sở hữu toàn dân về đất đai là sở hữu chung của tồn dân,
nhưng có sự phân chia việc thực hành quyền sở hữu giữa người sử dụng đất với
Nhà nước.
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành kể từ sau cách
mạng tháng Mười Nga (1917). Theo đó, giai cấp vơ sản ở các quốc gia giành
được chính quyền và theo tư tưởng của chủ nghĩa C.Mác thực hiện Cải cách
ruộng đất và quốc hữu hố về đất đai. Các nhà nước vơ sản chủ trương xây dựng
chế độ xã hội XHCN. Về khía cạnh kinh tế, chủ trương dựa trên nền tảng là chế
độ cơng hữu bao gồm sở hữu tồn dân và sở hữu tập thể. Với ý nghĩa đó, chế độ
sở hữu đất đai được tuyên bố là SHTD. Nghĩa là đất đai thuộc về sở hữu của toàn
thể nhân dân, không thừa nhận quyền tư hữu về đất đai. Tuy nhiên, sau hơn 7
thập kỷ xây dựng và phát triển, mơ hình CNXH hiện thực ở Liên Xơ và Đơng Âu
sụp đổ, chính thể thay đổi và các nhà nước thuộc các nước XHCN trước kia đã
thực hiện tư nhân hoá đất đai, thiết lập chế độ đa sở hữu gồm có sở hữu tư nhân
và sở hữu nhà nước. Việt Nam thuộc nhóm rất ít các quốc gia trên thế giới hiện
nay còn thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Ở Việt Nam, sau khi hoàn toàn thống nhất năm 1975, cả nước bước vào
thời kỳ quá độ xây dựng chủ nghĩa xã hội. Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột
mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Đây là Luật Đất đai đầu tiên
của chúng ta quy định về chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nơng
trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ
chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài”. Đến Hiến pháp năm 1992
(được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó
là Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai


10


ln được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hồn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà
nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất…,
nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một
cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép.
Luật Đất đai năm 2013 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014)
tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, đồng thời quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa
vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất.
Nhà nước ta kiên quyết không tư nhân hóa đất đai, nhưng các quyền của Nhà
nước trao cho người sử dụng đất sẽ ngày càng mở rộng, tuy nhiên các quyền đó
chỉ tiệm cận mà khơng đạt đến quyền sở hữu.
Chế độ sở hữu toàn dân cịn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của
nước ta, nó nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để
cùng nhau giải quyết các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ
đất. Sở hữu tồn dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam
có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội
chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của người lao động tốt nhất.
2.2.2. Chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản
Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay định hướng xã hội chủ nghĩa, Chính
phủ đều phải xác lập chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản để cho phép
các thị trường tạo ra và mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ
hội trừu tượng hơn. Cơ chế này xác định về mặt không gian đất và các tài nguyên
tại một trong 4 cơ chế về bất động sản (hình 2.1), trong đó mỗi cơ chế đều dựa

vào những loại hình sử dụng đất đặc trưng. Hình thức sử dụng đất thuộc cơ chế
bất động sản tư (Private Property) bao gồm: không phải trả tiền (Freehold); sở
hữu (Ownship); thuê (Leasehold); các hình thức sử dụng thuộc cơ chế bất động
sản công (Public Property) gồm: công viên, đất phục vụ các tịa nhà; tài sản cơng;
đất dự trữ quốc gia; cơ chế bất động sản chung (Common Property) (Lê Xuân Bá
và Trần Kim Chung, 2006).
11


MỤC TIÊU CỦA CHÍNH PHỦ

CƠ CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN

Nhà nước không quản

Tiếp cận mở

lý

Bất động sản công

Nhà nước quản lý

Bất động sản chung
Bất động sản tư
nhân

Hình 2.1. Cơ chế về bất động sản
Ở các nước phương Tây, nơi áp dụng Luật Chung (Comon Law) sử dụng
đất dưới 2 hình thức “không phải trả tiền” (Free hold) và “thuê” (Leasehold). Tất

cả các quốc gia có thị trường đất đai hoạt động thành cơng áp dụng hình thức
“th” hoặc các lợi ích tương tự. Ở một số quốc gia, hình thức sử dụng đất phổ
biến là “thuê” chứ không phải “sở hữu”. Ở khu vực Belgravia và Mayfair của
Greater London, nơi có giá bất động sản vào loại cao nhất thế giới thì hình thức
sử dụng ở đây cũng là “thuê” và ngay cả Công tước xứ Westminster cũng là
người thuê đất. Hồng Kơng và Israel cũng áp dụng hình thức “th”. Thủ đô của
Australia, thành phố Canberra cũng dựa trên cơ sở thuê sử dụng đất. Trong thực
tế, phần lớn đất đai của Australia được phân bổ theo hình thức “thuê” và “giấy
phép” (Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung, 2006).
2.2.3. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng giúp nhà
nước quản lý có hiệu quả đối với đất đai. Bất kể nhà nước nào, dù đó là nhà nước
Xã hội chủ nghĩa hay nhà nước Tư bản chủ nghĩa cũng đều coi trọng công tác
quy hoạch sử dụng đất. Trong giai đoạn chuyển đổi cơ chế quản lý nền kinh tế cơ
chế tập trung, bao cấp sang cơ chế thị trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa,
có sự quản lý của Nhà nước như ở nước ta hiện nay thì quy hoạch sử dụng đất
càng có vai trò quan trọng hơn, thể hiện ở các mặt sau:
Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất tạo lập một trật tự nhất định trong việc
sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội; là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng
vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế.
12


Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất cịn có vai trị như một cơng cụ giúp Nhà
nước tổ chức lại việc sử dụng đất đai nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội và
môi trường trong quản lý, sử dụng đất; hạn chế sự chồng chép, gây lãng phí trong
việc sử dụng đất đai; ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trong việc sử dụng đất
như chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện, hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh

thái, gây ô nhiễm môi trường...
Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất là công cụ để thực hiện quyền định đoạt
của Nhà nước - người đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, nó có vai trò tạo giá
trị gia tăng cho đất đai, đặc biệt là khu vực đô thị (tạo ra địa tô độc quyền).
Thực tế cho thấy có những khu đất (hiện trạng vẫn là ao hồ, ruộng trồng rau
muống...) có giá chuyển nhượng rất thấp (chỉ vài chục nghìn đồng/m2) nhưng
sau khi quy hoạch được cơng bố, khu đất đó sẽ được chuyển sang xây dựng
khu thương mại hoặc khu đô thị thì giá đất sẽ tăng lên rất nhiều lần mặc dù
quy hoạch chưa được thực hiện và cũng chưa có sự đầu tư nào của Nhà nước,
của các doanh nghiệp vào khu đất đó. Có tình trạng do thơng tin về quy hoạch
thiếu minh bạch, công khai mà một số “cị đất ” đã lợi dụng (do “mua được
thơng tin” quy hoạch) để nhận chuyển nhượng đất của dân với giá rất thấp,
chờ khi Nhà nước thu hồi đất, nhận tiền bồi thường với giá cao hơn để kiếm
lời (giá đất để tính bồi thường tại thời điểm thu hồi đất cao hơn nhiều giá đất
mà “cò đất” nhận chuyển nhượng của dân). Còn khi quy hoạch được thực
hiện, khu đất nói trên được chuyển sang mục đích sử dụng mới thì giá trị của
nó tăng gấp hàng chục lần, thậm trí cả trăm lần mặc dù chưa có sự đầu tư nào
(trong trường hợp có được dự án rồi chuyển nhượng đất thơ) hoặc có đầu tư
nhưng với suất đầu tư khơng đáng kể (chủ yếu là chi phí san lấp mặt bằng với
suất đầu tư chỉ một, hai trăm nghìn đồng/m2). Nhờ “quy hoạch” và cơ chế định
giá theo kiểu “xin cho” mà khơng ít tổ chức, cá nhân giầu lên một cách nhanh
chóng. Do vậy, Nhà nước cần có biện pháp thích hợp để điều tiết phần giá trị
tăng thêm từ đất đai do công tác quy hoạch của Nhà nước mang lại.
Thứ tư, đối với việc triển khai các dự án theo hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, ngồi việc có vai trị làm gia
tăng giá trị của đất đai, tăng thu cho ngân sách, quy hoạch sử dụng đất còn giúp
cho Nhà nước chủ động trong việc tạo lập “quỹ đất hàng hóa” để cung cấp cho
thị trường QSD đất cũng như điều tiết đối với thị trường này.

13