HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ TRUNG KIÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI
THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số :

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Bắc Ninh, ngày .... tháng ...năm 2017
Tác giả luận văn

Lê Trung Kiên

i


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập tại Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đến nay khố học sắp
kết thúc. Để vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn và công tác nghiên cứu khoa học,
được phép của Học viện, khoa Quản lý đất đai tôi tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá
thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố
Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”.
Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng
góp q báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tơi hồn thành bản luận
văn này.
Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cám ơn tới Học viện Nông nghiệp Việt
Nam, khoa Quản lý đất đai đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tơi học tập, nghiên cứu và
hồn thành luận văn.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Nguyễn Khắc Thời đã
trực tiếp tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và hồn
thành luận văn này.
Tơi cũng xin trân trọng cám ơn UBND thành phố Bắc Ninh, Phòng tài nguyên
và Mơi trường, Phịng Tài chính – Kế hoạch, Chi cục Thống Kê, Văn phòng Đăng ký
đất đai tỉnh Bắc Ninh và các tổ chức, cá nhân đã tạo điều kiện, giúp đỡ tơi hồn thành
luận văn này.
Tơi xin cám ơn đến gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã động viên,
giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt cho tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn !
Bắc Ninh, ngày .... tháng ...năm 2017
Tác giả luận văn


Lê Trung Kiên

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ..................................................................................................................... iii
Danh mục chữ vıết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn .........................................................................................................x
Thesis abstract ............................................................................................................ xii
Phần 1. Mở đầu ..........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thıết của đề tàı ..................................................................................1

1.2.

Mục tıêu nghıên cứu .......................................................................................2

1.3.

Phạm vı nghıên cứu ........................................................................................2

1.4.


Đóng góp mớı của đề tàı .................................................................................2

1.5.

Ý nghĩa khoa học và thực tıễn của đề tàı .........................................................3

Phần 2. Tổng quan tàı lıệu .........................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận về đăng ký gıao dịch bảo đảm....................................................4

2.1.1.

Khái niệm về giao dịch bảo đảm .....................................................................4

2.1.2.

Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................5

2.2.

Cơ sở thực tıễn về đăng ký gıao dịch bảo đảm.................................................6

2.2.1.

Một số kinh nghiệm về mơ hình tổ chức cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
trên thế giới.....................................................................................................6

2.2.2.


Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước tiêu biểu
trên thế giới ....................................................................................................9

2.2.3.

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở việt nam ........................................... 11

2.2.4.

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố bắc ninh .........................23

2.2.5.

Đánh giá, nhận xét chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm .................25

Phần 3. Nộı dung và phương pháp nghıên cứu ....................................................... 26
3.1.

Địa đıểm nghıên cứu .....................................................................................26

3.2.

Thờı gıan nghıên cứu .................................................................................... 26

iii


3.3.


Đốı tượng nghıên cứu ...................................................................................26

3.4.

Nộı dung nghıên cứu ..................................................................................... 26

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố bắc ninh........................... 26

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng, biến động và công tác đăng ký biến động về đất
đai tại thành phố bắc ninh ............................................................................. 26

3.4.3.

Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại tp. Bắc ninh .............. 26

3.4.4.

Đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại các phường nghiên cứu ....................................................................... 26

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất tại tp. Bắc ninh ........................................................................................ 27

3.5.

Phương pháp nghıên cứu............................................................................... 27

3.5.1

phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................27

3.5.3.

Phương pháp thống kê và xử lý số liệu thống kê ........................................... 28

3.5.4.

Phương pháp phân tích, so sánh ................................................................. 28

Phần 4. Kết quả và thảo luận ...................................................................................29
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố bắc ninh ............................ 29

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường................................................ 29

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội .............................................................................. 33


4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ...................................35

4.2.

Thực trạng quản lý đất đai thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh ........................ 36

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất tp bắc ninh năm 2016 ................................................36

4.2.2.

Tình hình biến động đất đai...........................................................................38

4.2.3.

Tình hình quản lý đất đai tại thành phố bắc ninh ...........................................39

4.2.4.

Công tác đăng ký biến động về đất đai tại thành phố bắc ninh .......................41

4.2.5.

Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến động
về đất đai ...................................................................................................... 44


4.3.

Thực trạng công tác đăng ký gdbđ bằng qsd đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại thành phố bắc ninh ..................................................45

4.3.1.

Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng qsd đất ở, qsh nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại thành phố bắc ninh ..........................................................45

iv


4.3.2.

Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp
thành phố bắc ninh ........................................................................................46

4.3.3.

Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng qsd đất, qsh nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố bắc ninh ............................... 48

4.4.

Đánh giá công tác đăng ký gdđb bằng qsd đất, qsh nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại các xã, phường nghiên cứu..................................................... 49

4.4.1.


Đặc điểm chung các xã nghiên cứu ...............................................................49

4.4.2.

Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng qsd đất, qsh nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại 3 phường nghiên cứu ........................................49

4.4.3.

Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản gắn liền
với đất. .......................................................................................................... 57

4.4.4.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại 3 phường nghiên cứu............................................... 62

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm .. 64

4.5.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm ................................................................... 64

4.5.2.

Xây dựng cơ chế trao đổi thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm

giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan .............66

4.5.3.

Giải pháp tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức .....................67

4.5.4.

Giải pháp về nguồn lực ................................................................................. 67

4.5.5.

Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng
ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm...................... 68

Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................. 69
5.1.

Kết luận ........................................................................................................ 69
từ các kết quả nghiên cứu của đề tài, tôi xin rút ra một số kết luận sau: .........69

5.2.

Kiến nghị ...................................................................................................... 70

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 71

v



DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BLDS

Bộ luật Dân sự

BTC

Bộ Tài chính

BTP

Bộ Tư pháp

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

CP

Chính phủ

GDBĐ

Giao dịch bảo đảm


NĐ

Nghị định

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND


Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố từ 2012 – 2016 .............................. 33

Bảng 4.2.

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế TP Bắc Ninh ................................................ 34

Bảng 4.3.

Thực trạng sử dụng đất TP Bắc Ninh năm 2016 ...................................... 37

Bảng 4.4.

Biến động đất đai tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2012-2016 ............... 38

Bảng 4.5.

Bảng tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn thành phố Bắc Ninh đến hết năm 2016 ................................. 40


Bảng 4.6.

Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai
giai đoạn 2012 – 2016 tại thành phố Bắc Ninh ........................................ 42

Bảng 4.7.

Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Bắc
Ninh giai đoạn 2012 – 2016 ................................................................ 45

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất nông
nghiệp tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2012-2016................................ 47

Bảng 4.9.

Tình hình thực hiện thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2016 ......... 50

Bảng 4.10. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo
lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
địa bàn nghiên cứu .................................................................................. 52
Bảng 4.11. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về cho vay có thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại thành phố Bắc Ninh ...................................................................... 55
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 ................................. 58

Bảng 4.13. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 –
2016 ........................................................................................................ 59

vii


DANH MỤC HÌNH
Sơ đồ 4.1. Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh .................... 29

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Trung Kiên
Tên Luận văn: Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
-Điều tra, đánh giá thực trạng các hoạt động về công tác giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố
Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
-Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.

Phương pháp nghiên cứu
+ Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
+ Phương pháp điều tra, khảo sát
+ Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu bằng phần mềm Excel
+ Phương pháp phân tích so sánh.
Kết quả chính và kết luận
1. Thành phố Bắc Ninh, một trong những đô thị trung tâm của vùng kinh tế
trọng điểm Bắc Bộ, cửa ngõ phía Bắc của thủ đơ Hà Nội, có tổng diện tích tự nhiên là
8260.88 ha, thành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế bình qn là 16,5% giai đoạn 20142016. Tính đến 31/12/2016 thành phố có 183.828 người, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là
1,15%, thu nhập bình quân đầu người là 2.237 USD/người/năm.
2. Từ năm 2012 đến nay, thành phố Bắc Ninh đã thực hiện đăng ký 10.394 hồ sơ
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các giao dịch bảo đảm về thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được người sử dụng đất thực hiện và đăng ký thường xuyên tại Văn
phòng đăng ký đất đai tỉnh do các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
phù hợp với người sử dụng đất và được chấp hành theo quy định.

x


3. Qua điều tra nghiên cứu tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm tại 3 phường:
Tiền An, Vệ An và Phường Võ Cường cho thấy:
- Các giao dịch bảo đảm được thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước là giao dịch
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (2314 vụ).
- Các giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (2284 vụ).
- Các giao dịch thế chấp, bảo lãnh QSD đất nông nghiệp (30 vụ).
- Các giao dịch đặt cọc là 1.992 vụ, trong đó phần lớn là không thực hiện công
chứng và không thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước.
4. Qua điều tra lấy ý kiến người dân tại 3 phường nghiên cứu cho thấy:

- Có 90% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, thủ tục thế chấp, bảo lãnh tại
VPĐKĐĐ là tốt và nhanh chóng; 10% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến ngược lại.
- Có 84% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến nên làm thủ tục đăng ký thế chấp, bảo
lãnh tại Văn phịng, cịn lại có 16% ý kiến ngược lại.
Đa số người dân đã nhận thức và chấp hành pháp luật, muốn thực hiện đăng ký
các giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước, muốn được cung cấp đẩy đủ các thơng tin
về tình trạng pháp lý của thửa đất giao dịch. Tuy nhiên cần phải tiếp tục cải cách hơn
nữa các thủ tục hành chính về đăng ký giao dịch đảm bảo tại VPĐKĐĐ và các thủ tục
tại ngân hàng và các quỹ tín dụng.
5. Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác Đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cần thực hiện
một số giải pháp như: Hồn thiện cơ chế chính sách trong quản lý; xây dựng cơ chế trao
đổi thông tin; tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức; đào tạo, bồi dưỡng
nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng và triển
khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại
các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Trung Kien
Thesis title: Evaluation the actual situation and solutions to improve the efficiency of
the secured registration transaction by using-land rights, owning house rights, and other
assets attached to land in Bac Ninh city, Bac Ninh province.
Major: Land management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research Objectives
- Investigating and evaluating actual situation of the activities on secured
registration transaction by using-land rights, owning house rights, and other assets
attaching land in Bac Ninh city, Bac Ninh province.
- Suggesting solutions to improve the efficiency of the secured registration
transaction by using-land rights, owning house rights, and other assets attached to land
in Bac Ninh city, Bac Ninh province.
Materials and Methods
+ Site selection method
+ Investigation and survey method
+ Statistical and aggregate methods, and Excel software for data analysis
+ Comparative analysis.
Main findings and conclusions
1. Bac Ninh city which is one of the central city in northern key economic zone
locates in the north of Hanoi. The city’s area is about 8260.88 ha, the average economic
growth rate is 16.5 % in the period from 2014 to 2016. By 31 December 2016, the city’s
population is about 183.828, the natural population growth rate is 1.15 %, the capita
income is 2237 USD/person/year.
2. From 2012 to now, Bac Ninh city has registered 13 732 registration dossiers
for mortgaging, guarantying by using-land rights, owning houses and other assets
attached to land. The land users register secured transactions on mortgage, guaranteed
by land using-land rights, owning house rights, and other assets attached to land
regularly at the office of the provincial land registration.
3. The survey on the implementation of secured transactions in three wards (Tien
An, Ve An and Vo Cuong Ward) shows that:

xii


- The secured transactions registered at state agencies are mortgaged or guaranteed

by using-land rights, owning houses and other assets attached to land (2314 cases).
- The mortgaged and guaranteed transactions, using-land rights, owning houses
and other assets attached to land (2284 cases).
- The mortgaged and guaranteed transactions by agricultural using-land rights
(30 cases).
- The deposit transactions is 1992 cases, most of them are not notarized and
registered at state agencies.
4. The survey on subject’s opinion in 3 wards shows that:
- 90% households, individual suppose that the mortgaged and guaranteed
procedures in at the office of land registration are done well, contrast by 10 % others.
- 84 % households, individual suggest that the mortgaged and guaranteed
procedures should be performed at the office of land registration, contrast by 16% others.
Most people had awareness and executive law, they want to register secured
transactions at state agencies and have full information the legal status of land
transacted. However, not only the administrative procedures in the office of land
registration about registering secured transactions are needed to reformed but also credit
banking procedures.
5. There are solutions to overcome the shortcomings and inadequacies in
registering secured transaction by using-land right and owning houses and other assets
attached to land: Complete the policy mechanism in management, develope exchange
information mechanisms, propagandize and and educate enhancing about law
awareness, training and enhancing the capacity of the officers performing secured
transaction registration, develop and apply a monitoring and inspection mechanism in
law implementation about secured transaction registrations in the office registering
these transactions

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
khơng gì thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng trình văn hố, kinh tế, xã hội, an ninh
quốc phòng, là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia và có tính giới hạn.
Trong cơng cuộc đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc
biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế đất nước. Từ trước
khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước,
sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ
tồn tại một loại hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có
bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất ngày
càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra phức
tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tín chấp, ký
cược… và một phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị
trường “ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm
ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân
sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về
các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các bên cùng tham gia giao dịch trong
hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và
đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị
trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi nhất để người sử dụng đất có thể thực
hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật.
Đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh
chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung

cấp chứng cứ để Tịa án giải quyết các tranh chấp đó. Tuy nhiên, trong thực tiễn,
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

1


và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập như: Các văn bản quy
phạm pháp luật nhiều, đơi lúc cịn chồng chéo ảnh hưởng đến việc thực hiện
đăng ký giao dịch bảo đảm cho người sử dụng đất; Việc xử lý tài sản trong tương
lai chưa có quy định cụ thể.
Thành phố Bắc Ninh có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có
khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển
kinh tế - xã hội của tỉnh, đồng thời q trình đơ thị hóa diễn ra tương đối mạnh,
thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị
dần được cải thiện. Cùng với tốc độ đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa thì nhu cầu về
vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn thành phố.
Việc đăng ký các giao dịch trên tại cơ quan Nhà nước theo quy định pháp luật
ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn nhiều tồn tại,
bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ những thực tế khách quan kể trên, nên tôi đã tiến hành
nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Điều tra, đánh giá thực trạng các hoạt động về công tác giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Bắc
Ninh, tỉnh Bắc Ninh từ 2012-2016.
1.4. ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI
Trên cơ sở đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng QSD đất và tài sản
gắn liền với đất đã đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao

2


dịch bảo đảm, tránh thất thoát cho ngân sách Nhà nước, đảm bảo quyền hợp pháp
của người sử dụng đất theo luật pháp hiện hành.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu đã góp phần bổ sung cơ sở khoa
học và cơ sở lý luận về công tác giao dịch bảo đảm bằng QSD đất và tài sản trên
đất trong nền kinh tế thị trường.
-Ý nghĩa thực tiễn: Là cơ sở để hồn thiện các chính sách về quản lý các
giao dịch bảo đảm bằng QSD đất. Kết quả nghiên cứu sẽ giúp các nhà quản lý
quản lý tốt hơn các giao dịch bảo đảm bằng QSD đất và tài sản trên đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Theo khoản 1 Điều 323 Bộ Luật Dân sự (BLDS) 2005 thì, “Giao dịch bảo
đảm là giao dịch dân sự do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về việc

thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ Luật này”;
bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín
chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của các quan hệ về
giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký
theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm ( Điều 323, Điều 325),
và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký
giao dịch bảo đảm.
Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho
bên kia để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự (Điều 326, Bộ Luật Dân sự 2005).
Thế chấp tài sản theo Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối
với bên kia và khơng chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Đặt cọc theo Điều 358, Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao cho bên
kia một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi
là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp
đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp, hợp
đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt
cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc
giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả
cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt
cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác .
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một
khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài
sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trong trường
hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ

4



tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản th thì bên cho th có quyền địi lại
tài sản th; nếu tài sản th khơng cịn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên
cho thuê (Điều 359, Bộ luật Dân sự 2005).
Ký quỹ theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2005 là việc bên có nghĩa vụ gửi
một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản
phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong
trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ
thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh tốn, bồi thường thiệt hại do
bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng.
Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với
bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho
bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên
được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên
cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên
được bảo lãnh khơng có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình (Điều 361, Bộ
luật Dân sự 2005).
Tín chấp theo Điều 372 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một tổ chức chính trị
- xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại địa phương, Cơng đồn cơ sở…) có thể đảm
bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổ chức mình, hộ gia đình nghèo tại địa
phương vay một khoản tiền tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ theo quy định của Chính phủ.
2.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào
Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao
dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo
đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin

được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan
đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở
dữ liệu theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2010).

5


Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
đất đai (Văn phòng Đăng ký đất đai) theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định
số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông tư số
20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;
Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có cơng chứng hoặc chứng thực theo
quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời
kỳ; Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu
cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải
có Văn bản ủy quyền. Văn phòng đăng ký đất đai (Văn phòng Đăng ký đất đai)
sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính,
Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2.2.1. Một số kinh nghiệm về mơ hình tổ chức cơ quan đăng ký giao dịch bảo
đảm trên thế giới
Trên cơ sở tham khảo pháp luật các nước, trên thế giới đã và đang tồn tại
chủ yếu ba mơ hình cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm sau đây:
- Mơ hình thứ nhất:
Hệ thống cơ quan đăng ký được tổ chức phân tán, không tập trung.
Tại các quốc gia theo mơ hình cơ quan đăng ký này, việc đăng ký sở hữu
và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với mỗi loại tài sản được thực hiện tại một cơ

quan đăng ký. Đây là mô hình được nhiều nước áp dụng cách đây hơn nửa thế kỷ
và hiện đã trở nên lỗi thời. Ngay cả những nước có hệ thống cơ quan đăng ký khá
hồn thiện về thể chế và năng lực hoạt động ở châu Âu hay như Nhật Bản, Úc,
trước đây cũng đã từng áp dụng mơ hình này.
Ưu điểm nổi bật nhất của mơ hình này là: Tình trạng pháp lý của một tài
sản được đăng ký, theo dõi tại duy nhất một cơ quan. Khi cần thông tin liên quan
đến tài sản đó, các tổ chức, cá nhân chỉ cần tìm hiểu thơng tin tại chính cơ quan
đã đăng ký quyền sở hữu tài sản.
Nhược điểm của mơ hình này là: mất nhiều thời gian, chi phí tốn kém, làm
giảm khả năng cạnh tranh trên thị trường, vì mỗi khi giao kết hợp đồng liên quan

6


đến tài sản, các bên chủ thể phải tiến hành đăng ký quyền cầm cố, thế chấp tại
nhiều cơ quan khác nhau. Ngồi ra, khơng phải tất cả các tài sản có giá trị lớn
đều được đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền (ví dụ như: máy móc,
thiết bị...). Do vậy, mơ hình hệ thống đăng ký không tập trung sẽ hạn chế phạm
vi các tài sản được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ.
-Mơ hình thứ hai:
Mơ hình đăng ký tập trung đối với cầm cố động sản và đăng ký thế chấp
bất động sản ở những cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động sản.
Theo mơ hình này, việc đăng ký thế chấp và đăng ký các lợi ích khác liên
quan đến bất động sản được thực hiện tại chính cơ quan đăng ký quyền sở hữu
bất động sản được tổ chức theo đơn vị hành chính lãnh thổ, cịn việc cầm cố và
các lợi ích khác liên quan đến động sản thì được đăng ký tại duy nhất một cơ
quan trung ương với các chi nhánh đặt tại địa phương.
Đây là mơ hình đã tồn tại và phổ biến ở Mỹ và Canada trong hơn 50 năm
qua. Tuy nhiên, sự tồn tại của mơ hình đăng ký này chỉ phù hợp khi mà điều
kiện kinh tế - chính trị - địa lý khơng cho phép tổ chức mơ hình với mức độ tập

trung cao hơn. Hiện nay, mơ hình đăng ký này vẫn đang được áp dụng tại bang
Quebéc - Canada.
Ưu điểm của mơ hình này là: Tạo điều kiện xác định chính xác thứ tự
ưu tiên thanh tốn khi một tài sản được bảo đảm cho việc thực hiện nhiều
nghĩa vụ; giúp cho các bên trong quan hệ tín dụng giảm chi phí khi tìm hiểu
thơng tin về tài sản bảo đảm là động sản tại duy nhất một cơ quan đăng ký.
Chi phí để thực hiện vi tính hố, nối mạng sẽ khơng q cao do phạm vi cơ
quan đăng ký khơng nhiều. Đồng thời, mơ hình này giúp mở rộng phạm vi tài
sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, không chỉ giới hạn là tài sản có
đăng ký quyền sở hữu.
Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm trên, mơ hình cơ quan đăng ký
Quebéc cũng bộc lộ những hạn chế nhất định, đó là: trong trường hợp người mua
tài sản là động sản thì phải thực hiện việc tra cứu thơng tin tại hai hệ thống cơ
quan là: cơ quan đăng ký tài sản bảo đảm và cơ quan đăng ký sở hữu. Các bên
trong quan hệ tín dụng vẫn phải thực hiện đăng ký quyền lợi được bảo đảm tại
các cơ quan khác nhau, trong trường hợp nhận bất động sản ở nhiều địa phương
làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ.

7


-Mơ hình thứ ba:
Hệ thống đăng ký tập trung, theo đó cả động sản và bất động sản sẽ được
đăng ký tại cùng một cơ quan và tách khỏi cơ quan đăng ký quyền sở hữu.
Theo mơ hình này, việc cầm cố, thế chấp tài sản và các lợi ích liên quan
đến tài sản đều được đăng ký tại một cơ quan và độc lập với cơ quan đăng ký
quyền sở hữu. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu, thì khi đăng ký giao dịch
bảo đảm sẽ có viện dẫn nơi đăng ký và số đăng ký quyền sở hữu. Đồng thời, giữa
cơ quan đăng ký quyền sở hữu với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ thiết
lập một cơ chế trao đổi thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản.

Hiện nay, Hồng Kông, Malaysia, Singgapore và một số nước ở châu Âu đang áp
dụng mơ hình này.
Ưu điểm của mơ hình đăng ký tập trung là: Giúp xác định chính xác thứ tự
ưu tiên thanh toán hơn so với 2 mơ hình trên, do tồn bộ tài sản đều được đăng
ký tại duy nhất một cơ quan, mà không cần phải xác định theo đối tượng là động
sản hay bất động sản. Điều này giúp cho bên nhận bảo đảm có thể dễ dàng tra
cứu thơng tin hơn cả mơ hình 2 khi tìm hiểu tài sản của bên bảo đảm đã được
dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác chưa. Ngồi ra, mơ hình đăng ký tập trung
này cho phép dùng chính những tài sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu để bảo
đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ.
Mơ hình cơ quan đăng ký này cịn giúp giảm chi phí cho các chủ thể trong
quan hệ tín dụng khi tiến hành tìm hiểu các thơng tin liên quan đến tình trạng
pháp lý của tài sản được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ; đồng thời
giảm chi phí khi thực hiện vi tính hố, nối mạng cho một cơ quan đăng ký.
Nhược điểm của mơ hình này là: các tổ chức, cá nhân phải tìm hiểu thơng
tin về tài sản có đăng ký quyền sở hữu ở cả hai hệ thống cơ quan là: cơ quan
đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan đăng ký quyền sở hữu. Khắc phục vấn đề
này, nhiều nước hiện áp dụng cơ chế trao đổi thông tin giữa 2 hệ thống cơ quan
đăng ký.
Việc lựa chọn mơ hình cơ quan đăng ký cần phải có sự cân nhắc, tính tốn
kỹ lưỡng, phù hợp trình độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và phù hợp
với xu hướng phát triển của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trong khu vực
và trên thế giới, trong đó thực hiện đăng ký tập trung được xem là xu hướng nổi
bật, phổ biến trên thế giới với sự hỗ trợ đắc lực của các thiết bị kỹ thuật hiện đại
và nỗ lực to lớn của mỗi quốc gia.

8


2.2.2. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước tiêu

biểu trên thế giới
- Thụy Điển:
Pháp luật đất đai ở Thụy Điển về căn bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau (Nguyễn Đình
Bồng và cs., 2005).
Các hoạt động như : hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất
đai, bất động sản và xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa.
+ Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được
ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng,
2000) như sau:
Bước 1: Người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản
tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký, tòa án sẽ
cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thế
chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước 1, tịa án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với
thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động
sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế
chấp là bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các
điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và
bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi khơng đáp ứng các u cầu này thì thế
chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật
nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng
thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ
lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án

để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế
chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân

9


hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết
định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho
bên đi vay.
Bước 3: Áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được
thanh tốn đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do cơ quan thi hành pháp luật thực hiện. Nếu yêu cầu không được
chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán
khoản tiền đã cho thế chấp. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi
có đơn xin bán đấu giá.
- Trung Quốc:
Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung
Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở
hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là
đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu
đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước
Trung Quốc . Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến
pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại
Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi
quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền
sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng đất
được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh
nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu

tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này,
quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp (Hoàng Huy
Biểu, 2000).
Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn.
Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng
đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp khơng trả
được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử
dụng đất mới.

10


Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ thường
được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi
vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
2.2.3. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam
2.2.3.1. Mơ hình tổ chức cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam
Tại Việt Nam, do tính chất của đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động
sản khác biệt về cơ bản so với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển
và các động sản khác nên mơ hình cơ quan đăng ký tại Việt Nam có nhiều điểm
đặc thù.
Theo quy định tại Điều 47 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010
của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm (sau đây gọi là Nghị định số
83/2010/NĐ-CP), tổ chức hệ thống cơ quan đăng ký và thẩm quyền đăng ký của
cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định như sau:
a) Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng
ký, cung cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay: thực hiện việc đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay;

b) Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục Hàng hải Việt Nam trực
thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp
tàu biển.
c) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường và
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường
quận, hun, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện việc đăng ký, cung cấp thông
tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
d) Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo
đảm thuộc Bộ Tư pháp thực hiện việc đăng ký và cung cấp thông tin về giao dịch
bảo đảm bằng động sản, trừ tàu biển, tàu bay, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất.
Quy định về quản lý, tổ chức và hoạt động của các cơ quan đăng ký tại
Nghị định số 83/2010/NĐ-CP cho thấy mơ hình cơ quan đăng ký có một số đặc
điểm cơ bản sau đây:
Việc tổ chức các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bị phân tán theo
loại tài sản và tương ứng với các nhóm tài sản thì có một loại cơ quan đăng ký.

11


Các loại tài sản dùng để bảo đảm được phân biệt thành 4 loại: tàu bay; tàu biển;
động sản khác; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Để đăng ký các
giao dịch bảo đảm bằng các loại tài sản này, chúng ta có hệ thống các cơ quan
đăng ký nêu trên.
Mơ hình tổ chức cơ quan đăng ký các giao dịch bảo đảm được tổ chức
khác nhau. Qua đó cho thấy với ba mơ hình tổ chức và hoạt động đăng ký tập
trung, đã có bốn cơ sở dữ liệu thống nhất các giao dịch bảo đảm bằng tàu biển,
tàu bay, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các động sản khác.
Cơ quan đăng ký giao dịch bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển được tổ
chức theo nguyên tắc tập trung trong một hệ cơ sở dữ liệu thống nhất, đó là các

Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo
đảm đặt tại một số khu vực (TP Hà Nội, TP Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh). Các
Trung tâm Đăng ký này có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin không phụ
thuộc vào địa giới hành chính nơi có tài sản hoặc nơi chủ sở hữu tài sản (bên bảo
đảm) cư trú.
Riêng các giao dịch bảo đảm bằng tàu biển được đăng ký tương đối tập
trung tại cơ quan đăng ký tàu biển khu vực (Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng
hải) tại 3 địa phương là Thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh),
nhưng sau đó mọi giao dịch này đều phải được ghi nhận vào Sổ Đăng ký tàu biển
quốc gia, thì mới có hiệu lực.
Các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất được tổ chức phân tán theo đơn vị hành chính cấp tỉnh, cấp
huyện và thẩm quyền của các cơ quan này không những phụ thuộc vào địa giới
hành chính, mà cịn phụ thuộc vào địa vị pháp lý của người có tài sản bảo đảm (là
tổ chức hay là hộ gia đình, cá nhân).
-

Ưu điểm
Trên cơ sở những đặc điểm cơ bản nêu trên, có thể thấy hệ thống cơ quan

đăng ký giao dịch bảo đảm hiện hành có những ưu điểm sau đây:
Các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tàu bay, tàu biển được
đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và các
biến động khác liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản. Do vậy, đã tạo thuận
lợi cho việc theo dõi lịch sử các biến động của các tài sản nêu trên. Khi muốn tìm
hiểu thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm chỉ

12