BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HỒ CHÍ MINH

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP

MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ
TRONG SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn : Th.S PHAN THỴ TƯỜNG VI
Sinh viên thực hiện : NGUYỄN TIỂU MỸ HÀN
MSSV: 1411271150

Lớp: 14DLK12

TP. Hồ Chí Minh, năm 2018


LỜI CẢM ƠN
Đề tài hoàn thành cũng là lúc quãng đời sinh viên gần khép lại với nhiều cảm
xúc cũng như biết ơn.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc Khoa Luật, Trường Đại học
Công Nghệ TP.HCM (Hutech) đã là nơi đào tạo tôi trong bốn năm học vừa qua.
Tơi cũng xin bày tỏ lịng biết ơn và dành nhiều lời chúc tốt đẹp nhất cho các
thầy cơ, những người đã dìu dắt, tận tình giảng dạy tôi trong suốt những tháng ngày
Đại học..
Tôi đặc biệt chân thành cảm ơn giảng viên hướng dẫn của tôi, Th.S Phan Thỵ
Tường Vi đã tận tình định hướng, chỉ bảo và giúp đỡ.
Trong q trình viết khóa luận, vì kiến thức chun mơn cịn nhiều hạn chế
cũng như kinh nghiệm thực tiễn chưa nhiều, tơi cịn nhiều thiếu sót, kính mong quý

mọi người bỏ qua.
Một lần nữa xin cảm ơn q thầy cơ vì đã giúp đỡ tơi. Kính chúc quý thầy cô
dồi dào sức khỏe và thành công.
Chân thành cảm ơn!

TP.Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 08 năm 2018
Ngƣời viết

Nguyễn Tiểu Mỹ Hàn


LỜI CAM ĐOAN
Tôi là Nguyễn Tiểu Mỹ Hàn, tác giả khóa luận “Một số vấn đề pháp lý trong
sở hữu nhà chung cư”. Tôi xin cam đoan nội dung đề tài là cơng trình nghiên cứu
độc lập, khơng có sự sao chép từ cá nhân khác. Tôi xin chịu trách nhiệm nếu cam
đoan của mình là sai sự thật.

Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

Nguyễn Tiểu Mỹ Hàn


MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài. ...................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu. .......................................................................................1
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu. ...................................................................2
4. Các phƣơng pháp nghiên cứu đề tài. ...............................................................2

5. Bố cục của khóa luận. ........................................................................................2
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ .............3
1.1. Sơ lƣợc về quá trình hình thành quyền sở hữu ...........................................3
1.2. Khái niệm, đặc điểm quyền sở hữu ...............................................................5
1.2.1. Khái niệm quyền sở hữu .............................................................................5
1.3. Khái quát về quyền sở hữu trong nhà chung cƣ ..........................................7
1.3.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà chung cư .......................................7
1.3.2.Chủ thể sở hữu nhà chung cư tại Việt Nam ..............................................11
1.3.3. Nội dung ...................................................................................................14
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................22
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT, THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ
KIẾN NGHỊ VỀ QUYỀN SỞ HỮU TRONG NHÀ CHUNG CƢ TẠI VIỆT
NAM .........................................................................................................................23
2.1. Bất cập trong vấn đề bàn giao nhà chung cƣ .............................................23
2.1.1. Chậm trễ trong việc giao nhà ...................................................................23
2.1.2. Bất cập trong việc “bàn giao” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .........................................25
2.2. Đại diện quản lý trong nhà chung cƣ ..........................................................27
2.2.1. Những vấn đề trong thành lập Ban Quản trị nhà chung cư .....................27
2.2.2. Sự khác biệt giữa Ban Quản trị nhà chung cư và Ban Quản lý nhà chung
cư ........................................................................................................................28


2.3. Những tranh chấp trong sở hữu nhà chung cƣ ..........................................30
2.3.1. Tranh chấp phần sở hữu chung- riêng tại nhà chung cư .........................30
2.3.2. Tranh chấp trong sở hữu nhà chung cư là tranh chấp hợp đồng dân sự 33
2.3.3. Tranh chấp phần sở hữu chung trong nhà chung cư là tranh chấp đất đai
............................................................................................................................34
2.4. Những vấn đề cải tạo nhà chung cƣ cũ, xuống cấp ...................................35
2.4.1. Tình trạng nhà chung cư cũ, xuống cấp hiện nay ....................................35

2.4.2. Cải tạo nhà chung cư cũ...........................................................................36
2.5. Một số ý kiến đề xuất cho vấn đề sở hữu trong nhà chung cƣ .................39
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................41
KẾT LUẬN ..............................................................................................................42
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................43


1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Hiện nay, dân số Việt Nam có hơn 90 triệu dân và ngày càng có xu hướng gia
tăng. Với quỹ đất vẫn khơng thay đổi thì nhà chung cư đang là một giải pháp hữu
hiệu trong cơng cuộc đơ thị hóa, hiện đại hóa đất nước.
Ở Việt Nam, nhà chung cư vẫn xuất hiện vào thế kỷ XX và là xu hướng của
mọi người hiện nay khi mà “đất chật, người đông”. Đồng thời, đối tượng ở đây khá
đa dạng khi có các loại chung cư đáp ứng giành riêng cho từng loại đối tượng từ
bình dân đến cao cấp.
Đồng thời, việc các nhà đầu tư đẩy mạnh việc đầu tư các cao ốc, nhà chung cư
có chức năng ở lẫn kinh doanh giúp thị trường nhà ở chung cư ngày cảng sôi động.
Bên cạnh sự ra đời và phát triển không ngừng của các nhà chung cư là những
mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư và các hộ cư dân sinh sống tại đây. Chưa bao
giờ mà mâu thuẫn về quyền lợi của các bên lại gay gắt đến vậy. Vấn đề sở hữu quy
định quá chung chung, không rõ ràng từ chính Bộ luật Dân sự 2015 đến Luật Nhà ở
2014 chính là nguyên nhân chính của những xung đột này.
Không những vậy, quyền sở hữu lại là quyền được ghi nhận tại Tuyên ngôn
Nhân quyền 1984 của Liên Hiệp Quốc. Hệ thống pháp luật Việt Nam cũng đã ghi
nhận sự quan trọng của quyền sở hữu tài sản từ hằng trăm năm qua. Do vậy, vấn đề
bảo vệ quyền sở hữu của các bên sao cho đúng với tinh thần pháp luật là vô cùng
quan trọng và cấp thiết.
Chính vì những lý do trên, khóa luận “Một số vấn đề pháp lý trong sở hữu nhà

chung cư” ra đời nhằm giúp người đọc có một cái nhìn sơ lược về sở hữu nhà chung
cư cũng như đóng góp một phần nhỏ tích cực vào việc hồn thiện quy định của
pháp luật về nhà ở.
2. Tình hình nghiên cứu.
Ngày nay, vấn đề về quyền sở hữu trong nhà chung đang là một vấn đề nóng
bỏng được khá nhiều sự quan tâm của xã hội. Tuy nhiên vấn đề này chỉ đa phần
được đề cập đến trong các bài báo, bài phóng sự. Cịn về phần cơng trình nghiên
cứu thì khá hạn chế và hầu như là khơng có.
Có thể nói vì quyền sở hữu trong nhà chung cư là một chế định hẹp trong quyền
sở hữu nên vấn đề này vẫn cịn khá bỏ ngỏ trong các cơng trình nghiên cứu cũng
như khóa luận.


2
Lý do của việc này vì hầu hết hiện nay nhắc đến quyền sở hữu đa phần đều tập
trung vào những mảng như thừa kế, nghĩa vụ bảo đảm,… Đối với nhà chung cư, đa
phần các khóa luận, cơng trình khoa học nghiên cứu đa phần tập trung nhiều đến
phần xây dựng.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.
Việc nghiên cứu cần phải xác định rõ từ ban đầu về cả đối tượng lẫn phạm vi
nghiên cứu. Chính việc xác định này sẽ giúp mang lại sự đồng nhất cho khóa luận.
Đối tượng nghiên cứu của khóa luận: khóa luận nghiên cứu các quy định về
quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sự 2015, những quy định về quyền sử dụng đất
trong Luật Đất đai 2013 cũng như quyền sở hữu trong nhà chung cư tại Luật Nhà ở
2014 và các Nghị định, Thơng tư khác có liên quan đến nội dung đề tài.
Phạm vi nghiên cứu: vì số lượng nhà chung cư tập trung chủ yếu tại các thành
phố lớn nên khóa luận sẽ tập trung vào các thành phố lớn, đặc biệt là Thành phố Hồ
Chí Minh và Thành phố Hà Nội.
4. Các phƣơng pháp nghiên cứu đề tài.
Trong q trình nghiên cứu, để hồn thành khóa luận này, người viết đã sử

dụng một số phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp thu thập và xử lý tài liệu được sử dụng để thu thập các tài liệu
liên quan cũng như một số quy định của pháp luật trực tiếp ảnh hưởng đến đề tài.
Đồng thời bên cạnh đó, người viết chọn lọc ra những thơng tin, tài liệu phù hợp để
sử dụng cho mục đích nghiên cứu đề tài;
- Phương pháp phân tích dùng để đi sâu vào chi tiết vấn đề, giúp người đọc có
một cái nhìn cụ thể hơn về nội dung đề tài;
- Phương pháp tổng hợp được sử dụng song song với phương pháp phân tích
để tóm gọn lại những vấn đề vừa nêu nhầm giúp người đọc có thể ghi nhớ được
những nội dung chính của đề tài;
- Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh các quy định của Luật cũ và
Luật mới nhằm nhằm có cái nhìn khái quát từ đó nhận thấy được những điểm thay
đổi mới của luật để phù hợp với đời sống xã hội hiện nay.
5. Bố cục của khóa luận.
Ngoại trừ phần Lời mở đầu và Tài liệu tham khảo thì khóa luận này gồm có hai
chương:
- Chương 1: Tổng quan về sở hữu nhà chung cư.
- Chương 2: Thực trạng pháp luật, thực tiễn áp dụng và kiến nghị về quyền sở
hữu trong nhà chung cư tại Việt Nam.


3
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ
1.1. Sơ lƣợc về quá trình hình thành quyền sở hữu
Từ những ngày đầu sơ khai, loài người đã biết săn bắt và hái lượm. Tuy nhiên,
trong xã hội công xã nguyên thủy, họ chưa biết gì về cái gọi là tài sản, mọi người
cùng nhau lao động, cùng nhau chia sẻ. Đến khi kết quả của việc hái lượm, săn bắn
ấy dần trở nên dư thừa, mọi người bắt đầu có suy nghĩ tích cóp các sản phẩm của
lao động. Đây chính là bước đầu của sở hữu trong thế giới lồi người. Tuy nhiên,
việc sở hữu này khơng đồng nghĩa với việc xuất hiện quyền sở hữu của con người.

Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lí phản ánh các quan hệ sở hữu trong một
chế độ sở hữu nhất định, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều
chỉnh những quan hệ về sở hữu trong xã hội.1
Như đề cập thì quyền sở hữu chỉ phát sinh khi có pháp luật, tức là có một chế
độ nhà nước được hình thành. Quyền sở hữu gắn liền với hệ thống pháp luật và
được điều chỉnh bởi chế độ cầm quyền. Chính sự ra đời của nhà nước đã đánh dấu
cột mốc của sự ra đời của quyền sở hữu.
Người La Mã đã đặt nền móng cho quan hệ pháp luật sở hữu hiện đại ngày
nay. Hệ thống Luật cổ đại này đã ra đời cách đây khoảng hơn 2000 năm (449TCN).
Trong hệ thống Luật của La Mã có quy định về quyền sở hữu là một trong số những
chế định lâu đời hiện nay. Người La Mã đã phân tích được quyền sở hữu thành một
tập hợp của ba nhóm quyền năng, gọi là usus, fructus và abusus. Một cách ngắn
gọn, usus là quyền sử dụng tài sản, quyền khai thác công năng của tài sản nhằm
phục vụ cho nhu cầu của chủ thể; fructus là quyền thu nhận những lợi ích vật chất
mà tài sản mang lại, đặc biệt là những lợi ích được nhận dạng dưới hình thức hoa
lợi (fruits) của tài sản; còn abusus là quyền định đoạt tài sản, bao gồm định đoạt vật
chất (tiêu dùng, tiêu huỷ,…) và định đoạt pháp lý (bán, tặng cho, để thừa kế,…).2
Trong suốt thời gian dài của lịch sử, Bộ luật Dân sự của Pháp (Napoleon) đã
có những quy định mà ngày nay rất nhiều nước lấy làm căn cứ cho quyền sở hữu
của nước đó. Theo Bộ luật Dân sự Pháp (Napoleon) tại Điều 544, quyền sở hữu là
Trường Đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam tập 1, Nhà xuất bản Công
an Nhân dân, tr 177.
1

PGS,TS. Nguyễn Ngọc Điện (2013), Quyền sở hữu và quyền chiếm hữu - bài học về tình huống
luật xa rời cuộc sống, Trang điện tử Nghiên cứu lập pháp Văn phòng Quốc hội,
/>
hoc-ve-tinh-huong-luat-xa-roi-cuoc-song.



4
quyền được hưởng thụ và định đoạt tài sản một cách tuyệt đối, miễn là không sử
dụng tài sản vào những việc mà pháp luật cấm.
Sau một thời gian dài phát triển, quyền sở hữu đã dần được nâng cao vị thế từ
quyền công dân của mỗi quốc gia trở thành quyền con người. Theo Tuyên ngôn
nhân quyền 1984 của Liên Hiệp Quốc khoản 1 Điều 17, thì “Ai cũng có quyền sở
hữu, hoặc riêng tư hoặc hùn hiệp với người khác.” Như vậy có thể thấy được tầm
quan trọng của quyền sở hữu đã được nâng lên một tầm mới, gắn liền với đời sống
của mỗi con người.
Như đã đề cập, sở hữu ra đời từ khá lâu ở thế giới lẫn Việt Nam. Tuy nhiên,
do quá trình phát triển của lịch sử nên sự ghi nhận quyền sở hữu trong hệ thống luật
của Việt Nam thời phong kiến khá chậm.
Sự ra đời của quyền sở hữu tại Việt Nam lần đầu tiên được đánh dấu trên cơ
sở pháp luật thành văn bằng việc “chấp nhận sự xuất hiện của chế độ tư hữu ruộng
đất”3, xác định quyền sở hữu tài sản trâu bò, ruộng đất,…Đây được xem là một
bước tiến dài trong hệ thống lập pháp của nước ta từ thuở sơ khai. Ngoài việc ra đời
của Bộ luật thành văn đầu tiên của nước thì đây cũng đánh dấu quyền sở hữu của
người dân trên cơ sở pháp luật hoàn chỉnh.
Đến thời kỳ hiện đại, quyền sở hữu tại Việt Nam phát triển ngay khi có sự ra
đời của Hiến pháp 1946. Tuy nhiên, sự phát triển này chỉ mang tính nhỏ lẻ, manh
nha cho đến khi Bộ luật Dân sự 1995 được ban hành. Từ thời gian này trở đi, quyền
sở hữu được biết đến như một quyền của công dân Việt Nam, bất khả xâm phạm.
Và từ Bộ luật Dân sự 1995 đến Bộ Luật dân sự 2015 cũng đã có sự đồng nhất của
quyền sở hữu, không thay đổi nhiều theo thời gian.
Do sự xuất hiện khá muộn của nhà chung cư tại nước ta nên sở hữu trong nhà
chung cư được xác lập chỉ từ những năm cuối của thế kỷ XX. Đối với thời kỳ trước
năm 1995, dù đã có Hiến pháp và các Sắc lệnh, Pháp lệnh nhưng các quy định về
nhà chung cư vẫn chưa xuất hiện. Ngay cả trong Pháp lệnh 1991 về nhà ở ngày
26/03/1991 vẫn chỉ là những quy định chung về quản lý, mua bán,… nhà ở. Mặc dù
có đề cập đến sở hữu nhà ở nhưng đây cũng chỉ là quy định chung, không cụ thể

cho từng loại nhà ở. Việc quy định như vậy khá lỏng lẽo và tạo khá nhiều lỗ hổng
pháp luật.

Wikipedia (2017), Pháp luật Việt Nam thời lý, Bách khoa toàn thư mở Wikipedia,
/>BB%9Di_L%C3%BD
3


5
Đến khi có sự ra đời của Bộ luật Dân sự 1995, sở hữu chung trong nhà chung
cư lần đầu tiên xuất hiện trong hệ thống pháp luật nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam. Mặc dù quy định còn khá rời rạc và sơ sài nhưng đã đánh dấu một bước
tiến cho vấn đề về sở hữu trong nhà chung cư khi lần đầu tiên được pháp luật điều
chỉnh.
Đến năm 2005, lần đầu tiên Luật Nhà ở xuất hiện trong hệ thống luật pháp
nước ta. Vào thời điểm này, phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư
khơng khác gì mấy so với Luật Nhà ở 2014. Có thể nói những quy định này đã gần
như hồn thiện tại thời điểm đó. Tuy nhiên, vì một số vấn đề thực tế phát sinh nên
Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau
đây gọi tắt là Nghị định 71/2010/NĐ-CP) đã ra đời nhằm điều chỉnh những vướng
mắc đó.
Vào năm 2014, mặc dù Luật Nhà ở 2005 bị thay thế bởi Luật Nhà ở 2014
nhưng những quy định đã đề cập tới vẫn còn giữ nguyên những giá trị cũ. Bên cạnh
đó, Luật Nhà ở 2014 đã đưa quy định về tầng hầm để xe ở Nghị định 71/2010/NĐCP vào nhằm tạo nên sự hoàn chỉnh cho luật này.
1.2. Khái niệm, đặc điểm quyền sở hữu
1.2.1. Khái niệm quyền sở hữu
Quyền sở hữu là một quyền cơ bản của con người. Khác với những quy định
khác của pháp luật, quyền sở hữu được chia làm 3 phần quyền khác nhau. Mặc dù
có khá nhiều quy định của Luật vẫn dùng cách liệt kê nhưng quyền sở hữu vẫn có
nét khác biệt rõ ràng khi những quyền năng được nêu ra đều có định nghĩa riêng.

Quyền sở hữu dù trải qua ba Bộ luật Dân sự lần lượt là Bộ luật Dân sự 1995,
Bộ luật Dân sự 2005, Bộ luật Dân sự 2015 vẫn không hề thay đổi về cách quy định.
Nếu theo Điều 173 Bộ luật Dân sự 1995, quyền sở hữu là:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.”
Thì theo Điều 164 Bộ luật dân sự 2005, quyền sở hữu là:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.


6
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.”
Đến Bộ luật Dân sự 2015, tại Điều 158, quyền sở hữu được quy định:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”
Qua 3 thời kỳ, hầu như chỉ có giảm thiểu phần chủ thể tuy nhiên tinh thần của
Luật vẫn không hề thay đổi. Nếu như những quy định khác của pháp luật có thay
đổi theo thời gian thì quyền sở hữu vẫn là một chế định trường tồn và hầu như
khơng bất biến. Có thể thấy sự vững chắc của chính quyền sở hữu. Như đã đề cập,
quyền sở hữu ra đời từ rất lâu đời cũng như là một quyền cơ bản của con người nên
hầu như pháp luật khơng điều chỉnh gì nhiều.
Tuy nhiên, đến Bộ luật Dân sự 2015, phần chủ sở hữu đã lược bớt đi vì cơ bản
mọi cá nhân, tổ chức đều có đầy đủ mọi quyền sở hữu (khơng trái với quy định của
pháp luật). Chính vì vậy, việc lược bỏ bớt phần chủ sở hữu bao gồm những ai hầu
như khơng ảnh hưởng gì đến nội dung của quyền sở hữu tại Bộ luật Dân sự 2015.
Nếu nhìn nhận một cách tồn diện, quyền sở hữu có thể hiểu theo hai nghĩa là
nghĩa rộng và nghĩa hẹp.

Theo nghĩa rộng, quyền sở hữu chính là hệ thống các quy phạm pháp luật do
nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng và những tài sản
khác.4
Bên cạnh đó, quyền sở hữu còn được hiểu theo nghĩa hẹp là quyền năng của
chủ tài sản đối với chính tài sản mà họ sở hữu. Như vậy có thể thấy được, quyền sở
hữu là tất cả những gì chủ sở hữu có thể quyết định lên chính tài sản của mình mà
không làm trái với những quy định của pháp luật.
1.2.2. Đặc điểm quyền sở hữu
Quyền chiếm hữu
Theo Điều 186 Bộ luật Dân sự 2015, “Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi
theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng khơng được trái
pháp luật, đạo đức xã hội.”
Trường Đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam tập 1, Nhà xuất bản
Công an Nhân dân, tr 178.
4


7
Khi một chủ thể có quyền chiếm hữu, chủ thể đó có quyền nắm giữ tài sản của
mình mà khơng bị ngăn cản từ bất kỳ ai. Đồng thời, chủ sở hữu cịn có thể chi phối
tài sản theo ý chí của mình cho dù tài sản đang được ủy quyền cho bất kỳ ai. Bởi tài
sản khi này vẫn là của chủ sở hữu nên họ hồn tồn có quyền chi phối tài sản đó mà
khơng gặp bất kỳ một khó khăn, trở ngại của bên thứ ba nào khác.
Quyền chiếm hữu có thể được ủy quyền cho người quản lý tài sản hoặc được
xác lập thông qua giao dịch dân sự. Tuy nhiên, những người được giao hoặc ủy
quyền chiếm hữu tài sản không phải là chủ sở hữu của tài sản đó.
Quyền sử dụng
Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015 thì: “Quyền sử dụng là quyền khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.

Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc
theo quy định của pháp luật.”. Quyền sử dụng là quyền thể hiện rõ và bằng trực
quan mọi người có thể thấy rõ sự quan trọng của quyền sở hữu. Chủ sở hữu có thể
dùng tài sản của mình để phục vụ đời sống, kinh doanh,… mà khơng chịu sự can
thiệp của ai.
Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho một người khác nhưng không
làm mất đi quyền sở hữu của chủ sở hữu. Đồng thời, một người sẽ được sử dụng
quyền sử dụng của một tài sản nếu được chủ sở hữu cho phép. Ví dụ: ơng A th
đất của ơng B thì ơng A có quyền trồng cây và hưởng lợi từ mảnh đất của ông B.
Quyền định đoạt
Việc chuyển nhượng cho ai khác một món tài sản hay để lại thừa kế đều thuộc
quyền định đoạt của chủ sở hữu tài sản đó. Trích Điều 192 Bộ luật Dân sự 2015,
“quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu,
tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.”
Quyền định đoạt của chủ sở hữu có chức năng phát sinh một quan hệ sở hữu
mới đồng thời làm chấm dứt quan hệ sở hữu cũ. Chủ sở hữu hồn tồn có quyền
định đoạt tài sản của mình trừ các tài sản mà pháp luật hạn chế.
1.3. Khái quát về quyền sở hữu trong nhà chung cƣ
1.3.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà chung cư
Khái niệm nhà chung cư


8
Mặc dù được hình thành và phát triển khá lâu đời ở các nước Phương Tây
nhưng đến nửa thế kỷ XX thì nhà chung cư mới xuất hiện tại Việt Nam. Có thể thấy
được, nhà chung cư ở nước ta ra đời khá chậm nhưng lại phát triển khá nhanh chóng
trong thời kỳ đơ thị hóa, hiện đại hóa. Chính vì lẽ đó mà Luật Nhà ở 2005 đã ra đời
và điều chỉnh mơ hình nhà ở này. Tuy nhiên, đến năm 2014 thì Luật Nhà ở 2014
được ban hành thay thế cho định nghĩa nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2005.
Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì: “chung cư là nhà có từ 2 tầng trở

lên, có nhiều nhà, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu
chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân,
tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư
được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”
Như vậy có thể thấy được khái niệm nhà chung cư tại Việt Nam được quy
định chủ yếu bằng cách nêu ra những kết cấu, cấu tạo của nhà chung cư. Bởi hiện
nay, để nói khái niệm nhà chung cư một cách chung nhất là gì vẫn cịn khá phức tạp
vì hiện nay ngồi theo quy định chung của luật, nhà chung cư có rất nhiều biến thể
khác nhau mà chúng ta không thể nêu một cách khái quát để tổng hợp hài hòa
chúng về mặt định nghĩa. Do đó, việc nêu lên khái niệm theo cách liệt kê là một
quyết định đầy ưu điểm.
Đặc điểm của nhà chung cư
Nhà chung cư có những đặc trưng sau:
- Có nhiều tầng, nhiều nhà;
- Có hệ thống cơng trình hạ tầng để các cư dân sử dụng.
- Có sự ràng buộc của các chủ nhà với nhau về quyền tài sản;
- Nhiều người cùng có quyền sử dụng đối với một quỹ đất nhất định;
- Sau khi hồn thành dự án, chủ đầu tư vẫn cịn một số quyền tài sản nhất định
đối với chung cư.
-…
Sự khác biệt giữa nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ
Nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ là hai loại hình nhà ở hiện nay, tuy nhiên, đây
là hai loại có sự khác biệt nhau cơ bản về đặc điểm.
Theo khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2015, “Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây
dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.”


9
Đồng thời, tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2015, “Nhà chung cư là nhà có từ 2

tầng trở lên, có nhiều nhà, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần
sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà
chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”
Từ hai quy định trên của pháp luật, có thể thấy được sự khác biệt rõ ràng của
nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ. Đối với nhà ở riêng lẻ, đất được xây dựng là thửa
đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng của một cá nhân, tổ chức nào đó. Khi ngơi nhà
được hình thành, tất cả tài sản nằm trong khn viên nhà đều thuộc quyền sở hữu
của chủ sở hữu ngôi nhà đó. Cịn đối với nhà chung cư, quỹ đất là quỹ đất chung.
Mặc dù diện tích từng sàn có thay đổi nhưng tổng diện tích sàn vẫn cố định. Quyền
sử dụng đất của các chủ nhà đều như nhau về mặt pháp lý, khơng có sự phân chia rõ
ràng.
Mặt khác, nếu như nhà ở riêng lẻ việc xây dựng chủ yếu dựa vào bề mặt diện
tích đất thì nhà chung cư hoàn toàn khác. Việc xây dựng nhà chung cư chủ yếu dựa
vào phần diện tích “thẳng đứng” của tịa nhà. Nói như vậy bởi theo đề cập ở trên
nhà chung cư được xây dựng trên một quỹ đất chung cố định. Chính việc xây dựng
trên quỹ đất này đã làm cho nhà chung cư có sự khác biệt nói trên. Cũng theo khái
niệm của nhà chung cư, “nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều nhà, có
lối đi, cầu thang chung,…” thì nhà chung cư theo cấu trúc được xây dựng theo kiểu
một mảnh đất có nhiều nhà ở, được xây dựng “chồng” lên nhau. Chính vì vậy, khi
xây dựng nhà chung cư cần quan tâm rất nhiều đến đến diện tích khơng gian theo
chiều đứng của tịa nhà. Thay vì số bị hạn chế ở một mức nhất định theo nhà ở riêng
lẻ thì nhà chung cư có số tầng hạn chế theo bản vẽ thiết kế được phê duyệt. Có thể
nói việc quan tâm tới hai chiều không gian khác nhau cũng làm nên sự khác biệt cơ
bản cho nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư.
Bên cạnh đó, quyền sở hữu của chủ sở hữu nhà chung cư cũng có sự hạn chế
đối với chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ. Đối với chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ, họ hồn tồn
có quyền đối với nhà ở của mình một cách chủ động nhất, tất cả những phần liên
quan đến nhà ở đều chứa đựng đầy đủ 3 phần quyền của quyền sở hữu. Nhưng về
phía chủ nhà chung cư, phần quyền của họ đa phần bị hạn chế. Ở những nhà chung

cư, hệ thống điện, nước đều là phần sở hữu chung, do đó cho dù có bất kỳ hư hại
nào chủ nhà cũng khơng thể có quyền chủ động giải quyết vì rất có thể ảnh hưởng
đến nhà kế bên. Hơn thế nữa, nếu muốn sửa chữa thì cần phải có sự đồng ý của Ban
Quản trị tịa nhà lẫn chủ các nhà bên cạnh, chỉ vì tất cả là sở hữu chung. Đó chỉ là


10
một ví dụ trong vơ số những hạn chế của chủ nhà chung cư. Vì đơn giản phần nhà
chung cư được xây dựng trong một khơng gian chung khép kín, tất cả những phần
quyền của chủ nhà chung cư là như nhau. Do đó, điểm khác biệt cơ bản nhất của
nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ chính là phần diện tích đất xây dựng và chính quyền
sở hữu trong những nhà đó.
Từ sự khác biệt đó, có thể thấy được một phần nào đó vai trị cũng như hạn
chế của nhà chung cư. Nếu như nhà chung cư có vai trị to lớn trong việc tiết kiệm
quỹ đất, trở thành giải pháp tối ưu cho xu thế phát triển chung của xã hội trong thời
kỳ bùng nổ dân số. Thì chính ưu điểm này lại là một nhược điểm lớn của nhà chung
cư. Bên cạnh việc tiết kiệm quỹ đất thì chung cư lại bị giới hạn diện tích đất. Xuất
phát từ quỹ đất bị hạn chế dẫn đến một số quyền và lợi ích của cư dân tại chung cư
khơng hề có tính chủ động cao, đa phần các quyền đối với tài sản chung đều được
quyết định thông qua biểu quyết.
Phân loại
Dựa vào dự án đầu tư, nhà chung cư có thể phân thành hai loại nhà ở sau:
Nhà ở thương mại: là nhà chung cư được đầu tư xây dựng để kinh doanh theo
cơ chế thị trường.
Nhà ở xã hội: là nhà chung cư được xây dựng nhưng sự hỗ trợ của Nhà nước
cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.
Mặc dù có những sự giống nhau như được xây dựng với mục đích kinh doanh
nhưng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại là hai loại chung cư có ý nghĩa khác nhau.
Nếu nhà ở thương mại chỉ đơn thuần là nhà ở xây dựng vì mục đích kinh doanh sinh
lợi nhuận thì nhà ở xã hội lại có mục đích hỗ trợ các đối tượng được hưởng chính

sách nhà ở từ sự hỗ trợ của nhà nước. Chính điều này đã làm hạn chế đối tượng có
thể mua nhà ở xã hội,đồng thời, so với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hầu như có
giá thấp hơn vì chính Nhà nước đã có chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội.
Dựa vào chức năng, nhà chung cư được phân loại:
- Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở.
- Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh
doanh.
Mặc dù phân loại theo chức năng để ở và kinh doanh nhưng chức năng kinh
doanh của chung cư khá hạn chế. Ngồi những tịa nhà chung cư được xây dựng có
những tầng có chức năng kinh doanh thương mại, dịch vụ thì chung cư đều bị hạn


11
chế trong vấn đề kinh doanh. Theo khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư
bị nghiêm cấm sử dụng vào mục đích khơng phải để ở. Đồng thời, tại khoản 7 Điều
80, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà (gọi là Nghị định 99/2015/NĐCP) thì “Trường hợp trong giấy tờ đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền
cấp có ghi sử dụng nhà chung cư làm địa điểm kinh doanh trước ngày Luật Nhà ở
có hiệu lực thi hành thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy tờ đăng ký kinh
doanh này phải chuyển hoạt động kinh doanh sang địa điểm khác không phải là
nhà chung cư”. Như vậy, kể cả nhà chung cư dù đã đăng ký kinh doanh trước ngày
Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực vẫn khơng thể kinh doanh. Đồng thời theo
Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động
đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng,
sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh
doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và cơng sở thì nếu vi
phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư sẽ bị xử phạt. Từ những điều trên,
có thể thấy nước ta khá chặt chẽ trong vấn đề quản lý kinh doanh tại nhà chung cư,
nên dù phân loại theo chức năng chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn
hợp để ở và kinh doanh nhưng chung cư chỉ được phép kinh doanh với các tầng có
chức năng kinh doanh thương mại chứ không phải bất kỳ nhà chung cư nào cũng có

chức năng kinh doanh.
Bên cạnh đó, việc thuộc loại nhà ở nào cũng bắt buộc đảm bảo những yêu cầu
kết cấu kỹ thuật mà Luật Nhà ở 2014 đã đặt ra.
1.3.2.Chủ thể sở hữu nhà chung cư tại Việt Nam
Ngày nay, không chỉ công dân Việt Nam mà người Việt Nam định cư ở nước
ngoài lẫn người nước ngoài sinh sống tại các chung cư khá nhiều. Tuy nhiên, khơng
phải chủ thể nào trong các chủ thể nói trên đều có quyền sở hữu nhà chung cư.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
Theo Điều 32 Hiến pháp 2013 thì:
“Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư
liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ
chức kinh tế khác.
Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.
Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phịng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc
gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng
dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường”


12
Như vậy, theo Hiến pháp 2013 mọi công dân đều có quyền sở hữu nhà ở.
Đồng thời tại khoản 12 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì: “Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thơng qua các hình thức đầu tư xây dựng,
mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các
hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan”. Vì vậy có
thể hiểu, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thơng qua các hình thức
đầu tư xây dựng, mua, th mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận
đổi nhà ở đều là chủ sở hữu nhà ở.
Vì được quy định tại Hiến Pháp 2013 cũng như Luật Nhà ở 2014, mọi cơng
dân Việt Nam đều có quyền sở hữu nhà chung cư.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Ngày nay, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu một lượng lớn nhà ở
tại Việt Nam. Theo khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008, sửa đổi bổ sung 2011 thì
“Người Việt Nam định cư ở nước ngồi là cơng dân Việt Nam và người gốc Việt
Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”
Mặc dù đã định cư ở nước ngoài một thời gian nhưng theo khoản 2 Điều 7
Luật Nhà ở 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn thuộc đối tượng có
quyền sở hữu nhà chung cư tại Việt Nam. Theo điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở
2014, người Việt Nam định cư ở nước ngồi có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam bằng
cách thông qua các hình thức sau:
- Mua, thuê mua của doanh nghiệp kinh doanh hàng hóa bất động sản.
- Mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở với hộ gia đình, cá nhân.
Nhìn một cách tổng thể, dù có khá nhiều quyền nhưng người Việt Nam định
cư ở nước ngoài khơng có đầy đủ được các quyền như cơng dân Việt Nam. Tuy
nhiên họ vẫn có quyền sở hữu nhà ở.
Tổ chức, cá nhân người nước ngoài
Đối với tổ chức nước ngoài, muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải có giấy
phép đầu tư. Nếu như vậy, xét trên phương diện sở hữu nhà chung cư thì tổ chức
nước ngồi cũng có thể sở hữu nhà chung cư với điều kiện giấy phép đầu tư hoặc
giấy tờ có liên quan cịn hiệu lực.
Bên cạnh đó, theo điểm b khoản 2 Điều 162 Luật Nhà ở 2014: “Đối với chủ sở
hữu là tổ chức nước ngồi thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người


13
đang làm việc tại tổ chức đó ở, khơng được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng
hoặc sử dụng vào mục đích khác.”
Như vậy đối với tổ chức nước ngồi, việc sở hữu nhà ở khơng được phép dùng
cho mục đích kinh doanh nếu như khơng phải tổ chức kinh doanh bất động sản.
Đối với cá nhân người nước ngồi, có thể sở hữu chung cư tại Việt Nam thông
qua các cách thức sau:

- Mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, hoặc của tổ chức,
cá nhân nước ngoài khác sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi chủ thể này bán nhà trước
khi hết thời hạn sở hữu.
- Nhận tặng, cho nhà ở từ tổ chức,
- Nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở từ hộ gia đình, cá nhân.
Tuy nhiên, cá nhân là người nước ngoài thời gian sở hữu nhà chung cư tại Việt
Nam không quá 50 năm. Tuy nhiên cần phân biệt rõ 50 năm ở đây là quyền được sở
hữu của cá nhân người nước ngoài chứ không phải 50 năm hạn mức của một nhà
chung cư. Bên cạnh đó, theo điểm c khoản 2 Điều 162, “Trường hợp cá nhân nước
ngồi kết hơn với cơng dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở
nước ngồi thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu
nhà ở như công dân Việt Nam”. Như vậy có thể hiểu mặc dù thời hạn sở hữu nhà ở
của cá nhân nước ngồi là có thời hạn nhưng nếu kết hôn với công dân Việt Nam
hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam
sẽ là vô thời hạn (trừ khi có những quy định pháp luật điều chỉnh).
Chủ đầu tư dự án nhà chung cư
Khác với nhà ở riêng lẻ, các cơng trình xây dựng có quy mơ lớn nói chung và
nhà chung cư nói riêng đều đa phần phải có chủ đầu tư. Theo khoản 9 Điều 3 Luật
Xây dựng 2014, “Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ
chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn
để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.”
Dựa theo định nghĩa của Luật, chủ đầu tư nhà chung cư là cơ quan, tổ chức
hoặc cá nhân có vốn (bằng một số phương thức) để thực hiện hoạt động đầu tư. Chủ
đầu tư nhà chung cư mặc dù không phải là chủ sở hữu nhà chung cư nhưng là một
chủ thể quan trọng trong mắc xích của quyền sở hữu trong nhà chung cư. Chủ đầu
tư là người trực tiếp tạo ra nhà chung cư, đồng thời cũng là chủ thể thực hiện thủ tục
chuyển đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất. Bên cạnh đó, dù khơng sở hữu bất kỳ nhà nhà chung cư nào nhưng



14
chủ đầu tư cũng là một chủ thể sở hữu phần diện tích chung, đó là một điểm khác
biệt so với các chủ thể khác được sở hữu nhà chung cư.
Chủ đầu tư có thể được xem là chủ sở hữu nhà chung khi nhà đang là tài sản
hình thành trong tương lai, khi đó như đã đề cập ở trên thì khi chưa thực hiện các
thủ tục cần thiết, chủ đầu tư vẫn được xem như chủ sở hữu nhà chung cư.
1.3.3. Nội dung
Trong bất kỳ một mối quan hệ nào cũng có sự ràng buộc giữa các bên. Trong
mối quan hệ sở hữu trong nhà chung cư, không phải chủ đầu tư chỉ giao nhà là
chấm dứt mọi quyền hạn và nghĩa vụ. Chủ đầu tư và chủ nhà ràng buộc nhau nhiều
vấn đề pháp lý trong đó có quyền sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư.
Tiền sở hữu trong nhà chung cư
Từ hoạt động mua bán các nhà chung cư đã chuyển quyền sở hữu của chủ đầu
tư dự án sang chủ nhà chung cư. Mặc dù vậy, đó là một q trình dài về mặt pháp lý
lẫn thực tế. Ban đầu trong quá trình xây dựng nhà chung cư, chủ đầu tư có thể huy
động vốn từ những người mua nhà. Tuy nhiên, lúc này tài sản là nhà vẫn đang trong
quá trình hình thành. Theo pháp luật Việt Nam quy định, sở hữu là là một quyền
của cá nhân và pháp nhân, gồm ba quyền: sử dụng, định đoạt và chiếm hữu. Tuy
nhiên, người mua nhà chung cư khi này lại chưa được xác lập một cách đầy đủ các
quyền này.
Trong quá trình xây dựng nhà chung cư, chủ đầu tư có thể huy động vốn từ
những người mua. Người mua các nhà chung cư vẫn chưa phải là chủ sở hữu các
nhà và cũng không phải là chủ thể của quyền sử dụng đất. Vì theo phân loại của tài
sản hình thành trong tương lai, hoặc là tài sản chưa hình thành hoặc là tài sản đã
hình thành nhưng chưa được xác lập về quyền sở hữu tài sản, những người mua nhà
bản chất vẫn là đầu tư chứ chưa thể xác lập quyền sở hữu đối với nhà. Vào thời
điểm này, người mua nhà chung cư sẽ là nhà đầu tư, đồng thời quyền sử dụng đất là
của nhà đầu tư do chưa hề có việc bàn giao hay chuyển quyền sử dụng đất.
Sở hữu riêng trong sở hữu nhà chung cư
Sở hữu riêng được xác lập khi chủ đầu tư bàn giao nhà và “sổ hồng” cho chủ

nhà. “Sổ hồng” là cách nói quen thuộc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở do Bộ Xây dựng ban hành. Từ
thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở thì
chủ nhà có quyền sở hữu nhà và các phần khác gắn liền với nhà đó.


15
Theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013:
“Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản
xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại
Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất,
thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không
quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc
để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn
của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn
định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được
Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại
khoản này.”
Đồng thời, tại khoản 2 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định 43/2014/NĐ-CP):
“Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:
a) Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng cơng trình hạ
tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng
chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất;
b) Đối với diện tích đất làm đường giao thơng, các cơng trình hạ tầng khác
phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử
dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và khơng phải nộp tiền sử dụng


16
đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối
với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch
xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.”
Theo 2 căn cứ pháp luật nêu trên, ban đầu, chủ đầu tư được Nhà nước giao đất
hoặc cho thuê đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn 50 năm.
Tuy nhiên, sau khi bán nhà chung cư, thì diện tích thuộc quyền sử dụng chung
sẽ được chuyển sang cho chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu nhà tự tổ chức
quản lý và sử dụng. Các nhà và phần diện tích sử dụng chung sẽ được chủ đầu tư
xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung sau đó làm thủ
tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho bên mua tức chủ nhà.
Mặc dù vậy, quyền sử dụng đất của tòa nhà chung cư không thể được chia ra
cho từng cá nhân bất kỳ được. Quyền sử dụng đất ở đây là quyền sử dụng chung
theo phần không thể phân chia. Tức là các chủ nhà ở đây đều có quyền sử dụng đất

như nhau với từng phần diện tích được tính bằng tỷ lệ diện tích nhà chia cho tổng
diện tích sàn của các nhà trong nhà chung cư.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư khơng hề hồn tồn mất đi quyền sử dụng đất của
mình. Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở cịn lại khơng thuộc phần diện tích
đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và
đất xây dựng các cơng trình hạ tầng bên ngồi nhà chung cư thuộc quyền sử dụng
của chủ đầu tư; chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo Điểm d khoản 3 Điều 49 Nghị định
43/2014/NĐ-CP.
Như đã nói ở trên, quyền sử dụng đất mà chủ đầu tư được giao chỉ có 50 năm
tuy nhiên theo Luật Đất đai 2013 người mua nhà chung cư gắn liền với quyền sử
dụng đất đươc sử dụng đất ổn định và không phải lo ngại thời hạn 50 năm.
Mặc dù vậy, theo quy định tại khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 thì đối với
nhà chung cư cịn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu
được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Với nhà chung cư
bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, khơng cịn bảo đảm an tồn cho người sử dụng
thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và
báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.


17
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng cơng trình
khác.
Như vậy có thể thấy, đối với phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, nhà và các
tài sản gắn liền với nhà thuộc quyền sở hữu của chủ các nhà. Những cá nhân và
pháp nhân này hồn tồn có các quyền sử dụng, định đoạt và chiếm hữu chúng. Tuy
nhiên, họ chỉ có quyền sử dụng đất chung không thể tách rời cùng với các chủ nhà
khác mà khơng hề có quyền sử dụng đất một cách độc lập
Sở hữu chung trong sở hữu nhà chung cư

Chung cư vì tính chất nhiều nhà và những yêu cầu khác của đời sống nên
không chỉ đơn thuần có phần sở hữu riêng mà cịn đảm bảo phần diện tích sở hữu
chung.
Chủ thể của sở hữu chung trong nhà chung cư gồm nhiều chủ thể khác nhau.
Trong đó chủ yếu là chủ đầu tư và chủ nhà chung cư. Ngồi ra vẫn cịn có các bên
thứ ba khác.
Theo khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014, phần sở hữu chung của nhà chung
cư bắt buộc phải có:
“a) Phần diện tích cịn lại của nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở
hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung
cư;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường
phân chia các nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,
đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga,
hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thốt nước, bể phốt, thu lơi, cứu
hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung
cư;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư
đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích cơng cộng hoặc thuộc diện
phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án
đã được phê duyệt;
d) Các cơng trình cơng cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc
diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội


18
dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, cơng viên và các cơng
trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê
duyệt.”

Nhìn một cách bao quát, phần sở hữu chung trong nhà chung cư được liệt kê
khá đầy đủ các thành phần cấu tạo nên. Tuy nhiên, khơng phải vì thế mà khơng có
chỗ trống của pháp luật. Việc ban hành quy phạm pháp luật mang tính chất liệt kệ
sẽ khơng mang tính linh hoạt khi có sự việc phát sinh, từ đó làm pháp luật trở thành
một khung sườn cứng nhắc và thiếu đi sự linh động.
Bản chất của sở hữu được bộc lộ khá rõ trong phần sở hữu chung này. Đây là
sở hữu của tất cả các thành phần sở hữu nhà chung cư đó. Nếu xét theo phần sở hữu
được phân chia của Bộ luật Dân sự 2015 thì có thể xem đây là sở hữu chung hợp
nhất. Bởi cả chủ đầu tư lẫn chủ nhà đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với
phần sở hữu chung này. Đồng thời, tại theo quy định của khoản 1 Điều 210 Bộ luật
Dân sự 2015, “ Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền
sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.
Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và
sở hữu chung hợp nhất không phân chia.
Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản
thuộc sở hữu chung”
Mà theo sự phân tích của tác phẩm Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự nước
Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam “sở hữu chung hợp nhất không thể phân
chia áp dụng cho cộng đồng dân cư, sở hữu chung trong nhà chung cư.5” Như vậy,
khơng hề có việc ai có quyền hoặc nghĩa vụ nhiều hơn.
Sở hữu chung hợp nhất được xác lập là hệ quả của việc mua bán nhà chung
cư. Việc mua bán này đã ràng buộc các bên vào mối quan hệ sở hữu từ đó nảy sinh
các quyền và nghĩa vụ như nhau.
Đúng theo tính chất của quyền sở hữu, các cá nhân, tổ chức vẫn có các quyền
sử dụng, định đoạt và chiếm hữu. Tuy nhiên, khác với sở hữu riêng của từng cá
nhân, phần quyền này vẫn cịn có một số hạn chế nhất định. Vì mang tính hợp nhất
nên tất cả các quyền như đã đề cập đều “hợp nhất”, không được xác định đối với tài
sản chung.

Nguyễn Minh Tuấn và ctv (2014), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội

Chủ Nghĩa Việt Nam, Nhà xuất bản Tư Pháp, tr 192.
5


19
Khác với sở hữu riêng được chứng minh bằng Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với nhà ở, sở hữu chung được xác
lập dựa trên hợp đồng mua bán của các bên. Chính những hợp đồng này là cơ sở
của phần diện tích chung trong nhà chung cư.
Bên cạnh phần sở hữu chung hợp nhất, chủ sở hữu nhà chung cư và chủ đầu tư
nhà cịn có mối quan hệ mật thiết với phần sở hữu chung từng phần. Theo quy đinh
của Luật Nhà ờ 2014 tại khoản 1 Điều 101, “Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba
bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng
mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy
định như sau:
a) Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh,
xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc
quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người
mua, thuê mua nhà hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc
th; trường hợp khơng mua hoặc khơng th thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền
quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư khơng được tính vào giá bán, giá thuê mua
chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung
cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó
mới dành chỗ để xe cơng cộng.” Đối với các chủ sở hữu nhà chung cư, phần diện
tích để xe là một phần của quyền sở hữu chung hợp nhất, giữa họ khơng hề có sự
phân định rõ ràng đâu là phần chung, phần riêng của bất kỳ ai. Mặc dù vậy nếu xem
xét quan hệ giữa chủ sở hữu nhà chung cư và chủ đầu tư thì đây là sở hữu chung

theo phần. Khác với đề cập ở trên, phần quyền sở hữu đối với chỗ để xe được phân
định khá rạch rồi. Chính việc xác định phần diện tích này đã xác định rõ được phần
quyền của các bên nhưng không thể tách rời được phần quyền đó. Bởi chỗ để xe của
nhà chung cư là một thể thống nhất với tịa nhà, khơng thể tách rời thành từng phần.
Có thể thấy được sau khi có sự tranh cãi đầy quyết liệt và lỗ hổng pháp luật
Nhà ở vào những năm 2010, đã có một bước ngoặc thay đổi tại Nghị định
71/2010/NĐ-CP. Chính do những bất cập và thiếu sót trong Luật đã tạo nên nhiều
tranh cãi. Việc bổ sung điều này từ Nghị định 71/2010/NĐ-CP vào Luật Nhà ở 2014
đã tạo nên sự đồng bộ, chặt chẽ hơn của Luật Nhà ở.


20
Tuy nhiên, sự cải thiện này vẫn không thể lường trước được những tranh chấp
sai phạm xảy ra đối với phần sở hữu chung trong nhà chung cư.
Mối quan hệ sở hữu của chủ nhà với các hộ dân xung quanh
Hiện nay, xây dựng các khu chung cư luôn gắn liền với những khu đô thị đông
đúc. Đa phần các chung cư đều nằm trong khu dân cư, chính điều này đã là phát
sinh mối quan hệ sở hữu của các chủ nhà đối với người dân xung quanh.
Việc sở hữu của chủ nhà đối với cư dân xung quanh có thể nói rằng vừa độc
lập lại vừa liên quan. Chủ nhà và các cư dân xung quanh không hề bị ràng buộc
pháp lý chặt chẽ như chủ nhà và chủ đầu tư. Trên phương diện pháp lý, họ chỉ liên
quan đến một số tài sản dùng chung.
Để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, bất kỳ bất động sản nào cũng có
ranh giới liền kề. Với khu chung cư và các bất động sản trên có thể được ngăn bởi
hàng rào, xây tường,… Chính ranh giới này đã phân chia phần quyền sử dụng của
các bên. Đây cũng là cột mốc xác định phần không gian và lòng đất của người dân
nhà chung cư theo chiều thẳng đứng.
Từ đó có thể thấy được mặc dù chỉ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhưng các chủ nhà chung cư vẫn có quyền sử dụng phần khơng gian và lịng đất
trong giới hạn phần đất mà mình có quyền sử dụng. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên

thì phần quyền này là quyền sử dụng chung hợp nhất, mọi việc liên quan đến phần
quyền này đều phải thông qua sự đồng ý của các chủ nhà mà khơng cần phải có ý
kiến của cư dân xung quanh cũng như chính quyền địa phương.
Với tốc độ gia tăng các khu đơ thị ngày nay, các tịa chung cư đều thường sử
dụng chung một số hệ thống chung như đường xá, hệ thống tải điện, thoát nước,…
Tuy nhiên, với tất cả các hệ thống này thì đó là tài sản của cơng nên tất cả mọi
người dân đều có quyền sử dụng và nghĩa vụ giữ gìn, bảo vệ.
Bên cạnh đó, diện tích đất làm đường giao thơng, các cơng trình hạ tầng khác
phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử
dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư, trích Điểm b khoản 2 Điều 49 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP: “Đối với diện tích đất làm đường giao thơng, các cơng trình
hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu
tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng cơng trình và khơng phải nộp tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản