ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
---------***---------

BÙI TRỌNG VĂN

XÂY DỰNG CÔNG THỨC THỰC NGHIỆM
ƯỚC LƯNG THỜI GIAN THI CÔNG CÔNG TRÌNH
CHUNG CƯ CAO TẦNG TẠI TP.HCM
CÓ XÉT ĐẾN ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC BÊN THAM GIA DỰ ÁN

Chun ngành : CƠNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ

TP. HỒ CHÍ MINH - 12 / 2008
Click here to get your free novaPDF Lite registration key


CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. ĐINH CÔNG TỊNH.

Cán bộ chấm nhận xét 1 :........................................................................

Cán bộ chấm nhận xét 2 :........................................................................

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày . . . . . tháng . . . . năm 2008

Click here to get your free novaPDF Lite registration key


ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HCM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
----------------

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHIÃ VIỆT NAM
Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc
---oOo--Tp. HCM, ngày . . . . . tháng 11 năm 2008

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ và tên học viên: BÙI TRỌNG VĂN

Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 02/08/1979

Nơi sinh: TP.HCM

Chuyên ngành: Công nghệ và quản lý xây dựng
Khoá (Năm trúng tuyển): 2005
1- TÊN ĐỀ TÀI:
XÂY DỰNG CÔNG THỨC THỰC NGHIỆM ƯỚC LƯỢNG THỜI GIAN THI
CÔNG CƠNG TRÌNH CHUNG CƯ CAO TẦNG TẠI TP,HCM
CĨ XÉT ĐẾN ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC BÊN THAM GIA DỰ ÁN.

2- NHIỆM VỤ LUẬN VĂN:

- Xác định các yếu tố có tác động mạnh đến thời gian thi cơng cơng trình.
- Xác định tỷ lệ ảnh hưởng của từng chủ thể tham gia dự án đến thời gian thi công
bị chậm tiến độ.
- Xác định thời gian chậm tiến độ trung bình của các cơng trình chung cư tại
TP.HCM.
- Xây dựng cơng thức thực nghiệm ước lượng thời gian thi công công trình chung cao
tầng tại TP.HCM – có xét đến ảnh hưởng của các bên tham gia dự án.

3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ :

……………

4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ :

30/11/2008

5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN:

TS. ĐINH CÔNG TỊNH.

Nội dung và đề cương Luận văn thạc sĩ đã được Hội Đồng Chuyên Ngành thông
qua.
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

Click here to get your free novaPDF Lite registration key

CHỦ NHIỆM BỘ MÔN
QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH



LỜI CẢM ƠN
Luận văn tốt nghiệp này là thành quả thể hiện sự nỗ lực và cố gắng của học viên
cao học trong suốt quá trình học tập. Để hoàn thành luận văn này, bản thân tôi cũng đã
cố gắng rất nhiều bên cạnh sự giúp đỡ và động viên của gia đình, thầy cô và bạn bè.
Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trường ĐH Bách Khoa TP.HCM, nhất là
các thầy cô trong Khoa xây dựng đã tận tâm nhiệt tình hướng dẫn, truyền đạt giúp em
có được những kiến thức chuyên môn sâu cũng như những kỹ năng tư duy sáng tạo.
Đặc biệt, em gửi lời cảm ơn đến TS. Đinh Công Tịnh, người thầy đã tận tâm chỉ
bảo, hướng dẫn và động viên em trong suốt qúa trình làm luận văn để em có thể hoàn
thành luận văn đủ khối lượng công việc và kịp thời hạn. Những ý kiến đóng góp của
thầy góp phần không nhỏ cho thành công của luận văn này.
Xin gửi lời cảm ơn đến các bạn học viên cao học, đại học cùng khóa. Các bạn đã
giúp tôi thu thập số liệu khảo sát, trao đổi những kiến thức chuyên môn thực tế bên
ngoài. Cám ơn các anh chị đồng nghiệp trong cơ quan đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về
mặt thời gian, giúp tôi chuyên tâm hơn trong thực hiện nghiên cứu.
Cuối cùng, xin gửi lời biết ơn và cảm ơn sâu sắc đến ba, mẹ, vợ và những người
thân trong gia đình cùng các bạn bè khác của tôi, những người luôn động viên, cổ vũ
tinh thần giúp tôi vượt qua những khó khăn trong học tập, làm việc và hoàn thành luận
văn này.
Xin cảm ơn tất cả mọi người!

Click here to get your free novaPDF Lite registration key


Tóm Tắt:
Mức độ thành công một dự án đầu tư xây dựng thường được đánh giá trên
3 tiêu chí : Chi phí – Tiến độ – Chất lượng. Thời gian thi công công trình là một
phần trong tiến độ dự án. Luận văn này tập trung vào nghiên cứu mối tương quan
giữa thời gian thi công công trình với quy mô công trình; mức độ ảnh hưởng của
các bên tham gia dự án đến thời gian thi công công trình. Công trình ở đây được

giới hạn là công trình chung cư cao tầng, được xây dựng tại thành phố Hồ Chí
Minh.
Sử dụng số liệu khảo sát của 29 công trình chung cư đã xây dựng tại TP.
Hồ Chí Minh, kết quả nghiên cứu đã tìm ra được 19 yếu tố có tác động mạnh đến
thời gian thi công công trình; đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các bên tham
gia dự án đến thời gian thi công; và xây dựng được công thức thực nghiệm ước
lượng thời gian thi công công trình chung cư cao tầng dựa trên quy mô công trình.
Kết quả nghiên cứu có thể được áp dụng trong thực tiễn để ước lượng thời
gian thi công ngay trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư cũng như trong giai đoạn xét
chọn thầu thi công.

Click here to get your free novaPDF Lite registration key


Abstract
The successful rating of a project is usually evaluated based on three different
objects: Cost – Progress – Quality. The construction time is a part of project
progress. This thesis focuses on the relationship between the time and size of the
project. The influence rate of involving personnel to the building progressing time
is studied. The project in this thesis limits to the high-rise apartment building,
which was built in Hochiminh city.
Based on the research data were collected from 29 high-rise apartment buildings
in Hochiminh city, there are 19 factors that have a strong effect to the construction
time, the influence of involving personnel. An equation was developed to predict
the construction time.
The result can be used to predict the construction time in the investment
preparation phase, as well as constructor selection phase.

Click here to get your free novaPDF Lite registration key



LUẬN VĂN THẠC SỸ

GVHD: TS.ĐINH CÔNG TỊNH

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU TRONG LUẬN VĂN
Số hiệu

Ghi chú

Bảng 1.1

Thống kế số lượng căn hộ hoàn thành từ năm 2001 tại TP.HCM

Bảng 3.1

Các yếu tố có khả năng ảnh hưởng đến thời gian thi công

Bảng 3.2

Mẫu thu thập ý kiến khảo sát đánh giá các yếu tố

Bảng 3.3

Tỷ lệ phúc đáp bảng câu hỏi

Bảng 3.4

Thống kê thời gian công tác của người được khảo sát


Bảng 3.5

Thống kê vai trò công tác người khảo sát đã tham gia

Bảng 3.6

Thống kê vai trò công tác của người được khảo sát

Bảng 3.7

Thống kê loại công trình người khảo sát đã tham gia

Bảng 3.8

Thống kê trình độ học vấn người được khảo sát

Bảng 3.9
Bảng 3.10

Đánh giá mức độ xuất hiện của các yếu tố
Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến thời gian thi công
khi yếu tố xảy ra

Bảng 3.11

Các yếu tố tác động mạnh đến thời gian thi công

Bảng 3.12

Mức độ ảnh hưởng của các chủ thể đến thời gian thi công


Bảng 3.13

Phân loại thông tin cần thu thập

Bảng 3.14

Các biến dự kiến đưa vào mô hình

Bảng 3.15

Tổng hợp số liệu đưa vào mô hình hồi quy

Bảng 3.16

Ma trận hệ số tương quan

Bảng 3.17

Các thông số thống kê của từng biến

Bảng 3.18

Giá trị R2 điều chỉnh

Bảng 3.19

Tổng hợp kết quả khảo sát chi tiết từng công trình

Bảng 3.20


Các thông số thống kê của từng biến

BÙI TRỌNG VĂN
Click here to get your free novaPDF Lite registration key


MỤC LỤC

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1 : PHẦN TỔNG QUAN
1.1

Sự phát triển căn hộ chung cư tại TP.HCM................................

1

1.2

Cơ sở hình thành đề tài ...............................................................

3

1.3

Lược khảo các nghiên cứu tương tự............................................

5


1.4

Đối tượng, mục tiêu và giới hạn phạm vi nghiên cứu ...............

9

1.4.1

Đối tượng nghiên cứu ...........................................................

9

1.4.2

Mục tiêu nghiên cứu.............................................................

9

1.4.3

Giới hạn của nghiên cứu .....................................................

10

1.5

Trình tự các bước nghiên cứu ....................................................

10


1.6

Đóng góp kỳ vọng của nghiên cứu ............................................

12

CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1

Các khái niệm dùng trong luận văn

14

2.2.1

Chung cư cao tầng

14

2.2.2

Thời gian thi công

15

2.2.3

Các bên tham gia dự án


15

2.2
2.2.1

Khái quát về phân tích hồi quy ..................................................

16

Hồi quy tuyến tính đơn ........................................................

16

2.2.1.1

Các giả định đối với phân tích hồi quy tuyến tính đơn

2.2.1.2

Độ chính xác khi ước lượng các tham số của tổng thể

16

từ các hệ số hồi quy của mẫu ......................................

18

2.2.1.3

Đánh giá độ phù hợp của mô hình ...............................


19

2.2.1.4

Dự đoán bằng mô hình hồi quy ....................................

21

Hồi quy tuyến tính bội ..........................................................

23

2.2.2
2.2.2.1

Đánh giá độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính

BÙI TRỌNG VĂN

Click here to get your free novaPDF Lite registration key

23


MỤC LỤC

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

bội ................................................................................

2.2.2.2
2.3

Đo lường đa cộng tuyến ...............................................

24

Phần mềm SPSS ........................................................................

25

CHƯƠNG 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1
3.1.1

Các yếu tố ảnh hưởng đến thời gian thi công
Danh mục các yếu tố có khả năng ảnh hưởng đến thời gian

27
27

thi công
3.1.2

Thiết kế bảng câu hỏi

28

3.1.3


Nội dung bảng câu hỏi

30

3.1.4

Kích thước mẫu

31

3.1.5

Thu thập số liệu khảo sát

32

3.1.6

Đánh giá đối tượng tham gia khảo sát

33

3.1.6.1

Thời gian công tác

33

3.1.6.2


Vai trò công tác đã tham gia

34

3.1.6.3

Vị trí công tác hiện tại

35

3.1.6.4

Loại công trình đã tham gia.

37

3.1.6.5

Trình độ học vấn

38

3.1.7

Các yếu tố ảnh hưởng đến thời gian thi công

38

3.1.7.1


Đánh giá mức độ xảy ra của các yếu tố

39

3.1.7.2

Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến thời

41

gian thi công, khi yếu tố xảy ra
3.1.7.3

Xác định các yếu tố có ảnh hưởng mạnh đến thời gian

43

thi công
3.1.8

Mức độ ảnh hưởng của các chủ thể tham gia dự án đến thời

45

gian thi công
3.2

Tác động của các nhóm yếu tố đến thời gian thi công

BÙI TRỌNG VĂN


Click here to get your free novaPDF Lite registration key

48


MỤC LỤC

3.3

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

Thời gian cố định - Tco_dinh

49

3.3.1

Số lượng mẫu và thu thập số liệu

50

3.3.2

Lựa chọn các biến đưa vào phương trình hồi quy

51

3.3.3


Lựa chọn mẫu đưa vào phương trình hồi quy

54

3.3.4

Xây dựng phương trình tính thời gian cố định Tco_dinh

56

3.3.4.1

Xem xét ma trận hệ số tương quan

57

3.3.4.2

Xây dựng phương trình hồi quy giữa Tco_dinh với các

58

biến độc lập khác
3.4

Thời gian biến động Tbien_dong

61

3.4.1


Số lượng mẫu và thu thập số liệu

62

3.4.2

Xác định thời gian biến động Tbien_dong

64

3.5

Phương trình ước tính thời gian thi công khi xét đến ảnh hưởng

65

của các bên tham giá dự án
3.6

Kiểm nghiệm công thức tìm được

66

3.6.1

Kiểm nghiệm công thức tính thời gian cố định Tco_dinh

66


3.6.2

Kiểm nghiệm công thức tính thời gian thi công khi xét đến

67

ảnh hưởng của các bên tham gia dự án
CHƯƠNG 4 : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
4.1

Kết luận .....................................................................................

69

4.2

Kiến nghị ...................................................................................

70

4.3

Hạn chế của nghiên cứu ............................................................

71

TÀI LIỆU THAM KHẢO

72


PHỤ LỤC
Phụ lục 1 ....................................................................................

74

Phụ lục 2 ....................................................................................

80

BÙI TRỌNG VĂN

Click here to get your free novaPDF Lite registration key


MỤC LỤC

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

Phụ lục 3 ....................................................................................

83

Phụ lục 4 ....................................................................................

85

Phụ lục 5 ....................................................................................

86


Phụ lục 6 ....................................................................................

96

BÙI TRỌNG VAÊN

Click here to get your free novaPDF Lite registration key


CHƯƠNG 1 : PHẦN TỔNG QUAN

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

CHƯƠNG 1

PHẦN TỔNG QUAN
1.1

Sự phát triển căn hộ chung cư tại TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế văn hóa, xã hội lớn nhất nước

ta. Với dân số gần 8 triệu người sinh sống và làm việc, thì nhu cầu về nhà ở là
điều trở nên cần thiết.
Theo Sở Tài nguyên môi trường TP.HCM, hiện nay TP.HCM có hơn 954
nghìn hộ dân, mỗi năm phải xây dựng thêm 50 nghìn căn hộ mới, mới đủ đáp
ứng. Với diện tích đất xây dựng có hạn thì phương án xây dựng nhà chung cư
được xem là giải pháp hiệu quả nhất hiện nay. Trong 2 năm 2005-2006, TP.HCM
đã có hơn 100 dự án nhà cao tầng được phê duyệt [3]; cùng với chủ trương xây
dựng mới 30 nghìn căn hộ cung cư tái định cư của UBND TP.HCM thì vốn đầu tư
xây dựng các công trình chung cư sẽ chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong tổng vốn

đầu tư xây dựng cơ bản tại TP.HCM.
Thống kê sơ bộ của sàn giao dịch bất động sản TP.HCM, năm nay thị
trường địa ốc TP.HCM sẽ có thêm hàng ngàn căn hộ hoàn thiện, tiếp tục hỗ trợ
cho nguồn khan hiếm lâu nay. Nhờ xuất hiện ngày càng nhiều, các cao ốc sẽ làm
cho bộ mặt đô thị ngày càng khang trang, văn minh hơn. Trong năm 2006 chỉ một
vài cao ốc ở TP.HCM hoàn thành và bàn giao cho khách hàng, có thể điểm qua
như The Manor, Avalon, An Phú … với khoảng 1.000 căn hộ. Khác với cảnh
“hiếm muộn” này, trong năm 2008 hàng loạt các cao ốc đang được chủ đầu tư
gấp rút hoàn thiện để kịp bàn giao cho khách hàng. Hầu hết những dự án nằm ở
trung tâm và ven thành phố đều được đầy nhanh tiến độ xây dựng. Dễ dàng nhận
ra những cao ốc đã được quảng bá khá tốt và bán chạy trong thời gian vừa qua

BÙI TRỌNG VĂN
Click here to get your free novaPDF Lite registration key

1


CHƯƠNG 1 : PHẦN TỔNG QUAN

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

như cao ốc Phú Thọ Hòa – Sacomreal (364 căn hộ), chung cư Him Lam (360 căn
hộ) tại khu Nam Sài Gòn, cao ốc Thái An, quận 12 (232 căn hộ)…
Theo Bộ xây dựng, trong 5 năm qua, cả nước đã xây mới 328 nhà chung cư
với Tổng diện tích sàn đạt trên 7 triệu m2 với số vốn đầu tư trên 20 nghìn tỷ đồng.
Các chung cư xây mới chủ yếu tập trung tại hai thành phố lớn: Hà Nội 168 chung
cư, thành phố Hồ Chí Minh 102 chung cư, các địa phương khác 58 chung cư.
Bảng 1.1 Thống kế số lượng căn hộ hoàn thành từ năm 2001 tại TP.HCM
Thời điểm


2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Số căn hộ

124

1.234

3.506

5.488

9.532

5.842

12.000


1

3

15

23

41

23

25

Số dự án

14000

Số lượng căn hộ

12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
2001


2002

2003

2004

2005

2006

2007

Năm

Hình 1.1 Số lượng căn hộ hoàn thành tại TP.HCM qua các năm qua
(Nguồn CBRE VietNam)

Theo ông Nguyễn Trọng Hòa, giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM,
trong lần điều chỉnh quy hoạch TP đến năm 2025, mô hình nhà chung cư sẽ là
chủ đạo. Về mặt lợi ích xã hội, sự phát triển các chung cư cao tầng sẽ góp phần

BÙI TRỌNG VĂN
Click here to get your free novaPDF Lite registration key

2


CHƯƠNG 1 : PHẦN TỔNG QUAN

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH


làm tăng quỹ nhà ở cho thành phố, đồng thời giải quyết được nhu cầu cấp thiết
về nhà ở cho người dân. Đây là mô hình nhà ở hợp lý để thành phố có đủ chổ ở
cho trên 10 triệu dân dự kiến đấn năm 2015 [4].

Hình 1.2 Bản đồ các dự án căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh - tháng 06/2008
(Nguồn CBRE VietNam)
1.2

Cơ sở hình thành đề tài.
Với nền kinh tế thị trường như hiện nay, khách hàng mua căn hộ chung cư

ngày càng có nhiều nhà cung cấp để lựa chọn. Ngoài chất lượng và giá cả là các

BÙI TRỌNG VĂN
Click here to get your free novaPDF Lite registration key

3


CHƯƠNG 1 : PHẦN TỔNG QUAN

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

yếu tố chính mà khách hàng thường quan tâm, thì thời điểm bàn giao căn hộ cũng
là một yếu tố quan trong không kém mà chủ đầu tư phải cần lưu tâm đến. Việc
chủ đầu tư không bàn giao căn hộ đúng thời hạn, theo ghi nhận trong hợp đồng
mua bán, sẽ làm giảm uy tín thương hiệu của chủ đầu tư một cách đáng kể; mặt
khác chủ đầu tư còn phải bồi thường cho khách hàng nếu trong hợp đồng mua
bán có ràng buộc. Thường tất cả các hợp đồng mua bán đều có ràng buộc chế tài

về khoản này. Đơn cử như trường hợp cao ốc Hoàng Quân Plaza do công ty cổ
phần Hoàng Quân làm chủ đầu tư đã phải bồi thường cho khách hàng với số tiền
là 1,5%/tháng chậm tiến độ, trên số tiền mà khách hàng đã nộp cho công ty, vì
không bàn giao kịp theo tiến độ đã ghi nhận trong hợp đồng; Cao ốc The Manor
do Công ty Bitexco làm chủ đầu tư cũng phải chịu đơn khiếu nại của 20 khách
hàng vì chậm bàn giao theo tiến độ và một số khiếu kiện khác.
Có thể thấy trong đa số các trường hợp chậm bàn giao căn hộ cho khách
hàng, thì nguyên nhân chính là do tiến độ thi công không đảm bảo so với tiến độ
ban đầu đưa ra. Hiện nay khi luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản có hiệu
lực thì các hợp đồng mua bán được thực hiện sau khi công trình đã xong phần
móng. Như vậy thời điểm bàn giao nhà phụ thuộc nhiều vào thời gian thi công
phần thân và hoàn thiện bên trên. Thời gian thi công này cũng là một trong các
tiêu chí chính khi xét chọn nhà thầu thi công. Và trong giai đoạn này việc xác
định thời gian thi công là tương đối chính xác vì có đầy đủ các số liệu đầu vào
cần thiết để xác định; các số liệu đầu vào lúc này như biện pháp thi công, công
nghệ thi công, tình hình thị trường vật tư, năng lực nhà thầu … đều có thể được
thông tin đầy đủ.
Tuy nhiên đối với chủ đầu tư ngay trong giai đoạn lập dự án đầu tư đã cần
thiết phải xem xét đến thời gian thi công công trình để lên kế hoạch kinh doanh
thu hồi vốn cho phù hợp. Khi này, các số liệu của dự án nhà chung cư chỉ bao

BÙI TRỌNG VĂN
Click here to get your free novaPDF Lite registration key

4


CHƯƠNG 1 : PHẦN TỔNG QUAN

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH


gồm về quy mô công trình, sơ phác về công nghẹâ thi công chủ đạo, khái toán chi
phí đầu tư, và một số các thông số khác.
Như vậy, bài toán được đặt ra là làm thế nào để chủ đầu tư có thể ước
lượng được thời gian thi công công trình ngay trong giai đoạn lập dự án, với các
số liệu đầu vào là các thông số chính của dự án; với mục tiêu xây dựng kế hoạch
kinh doanh thu hồi vốn hợp lý, góp phần giảm bớt rủi ro và làm tăng hiệu quả
của dự án sau này.

1.3

Lược khảo các nghiên cứu tương tự
Nghiên cứu của tác giả Bromilow vào năm 1974 và được phát triển thêm

cùng với các tác giả khác vào năm 1980, về mối liên hệ giữa các yếu tố trong dự
án xây dựng tại Australia, đã tìm ra được mối tương quan giữa thời gian xây dựng
(T) và chi phí thi công cho nhà cao tầng như sau :
T = 313*C0.3
Trong đó

T là số ngày để hoàn thành công trình
C là chi phí xây dựng công trình tình bằng triệu đô la Úc

Vận dụng mô hình công thức của Bromilow, tác giả Ireland vào năm 1987
đã tính lại mối tương quan giữa thời gian và chi phí thi công, kết quả có được
T = 219*C0,47
Tác giả Chan A.P.C vào năm 1998 đã tìm ra được mối liên hệ giữa thời
gian thi công và chi phí xây dựng công trình tại Hong Kong là :
T = 152*C0.29
Trong đó


T là số ngày để hoàn thành công trình
C là chi phí xây dựng công trình trình bằng triệu đô la Hong
Kong

BÙI TRỌNG VĂN
Click here to get your free novaPDF Lite registration key

5


CHƯƠNG 1 : PHẦN TỔNG QUAN

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

Ngoài ra, một số tác giả khác cũng đã áp dụng mô hình công thức mà
Bromilow tìm được để kiểm chứng và xây dựng công thức cho nghiên cứu của
mình tại một số vùng, quốc gia cụ thể. Có thể kể đến các tác giả: Ifte Choudhury
& Siva Shankar Rajan (2003), nghiên cứu mối liên quan giữa chi phí và thời gian
thi công các công trình tại Texas, Hoa Kỳ;
Ngoài ra, một số tác giả khác còn nghiên cứu môi liên quan giữa thời gian
thi công và diện tích công trình. Ireland vào năm 1983 đã khảo sát qua 45 dự án
xây dựng và kết luận: Tòa nhà có diện tích xây dựng lớn thì thời gian thi công,
tính theo 1 đơn vị diện tích, nhanh hơn toàn nhà có diện tích xây dựng nhỏ. Đơn
vị diện tích trong nghiên cứu này là m2 sàn xây dựng
Nghiên cứu của chính phủ New South Wales cũng đã tìm ra được mối liên
hệ giữa thời gian thi công và chi phí xây dựng cộng trình theo quan hệ phi tuyến.
Theo đó, công trình xây dựng được phân định tính thành 2 mức độ : phức tạp
(complex) và đơn giản (simple). Biểu đồ mối quan hệ như sau :


BÙI TRỌNG VĂN
Click here to get your free novaPDF Lite registration key

6


CHƯƠNG 1 : PHẦN TỔNG QUAN

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

Hình 1.3 Biểu đồ mối quan hệ giữa thời gian và chi phí các dự án xây dựng tại
New South Wale
(Nguoàn : Estimating Contract Times – Procurement Practice Guide, New South
Wale Government)
Các công thức này ước lượng thời gian thi công công trình dựa theo một
biến độc lập duy nhất là chi phí. Tuy nhiên trong thực tế, công trình xây dựng
được phân chia thành nhiều cấp, mỗi công trình có những đặc điểm riêng về công
năng sử dụng cũng như phương án kiến trúc, kết cấu. Để công thức tính toán được
chính xác hơn, nhất thiết cần bổ sung thêm nhiều biến độc lập vào trong công
thức.
Liên quan đến tiến độ thi công công trình, các tác giả Syed M Ahmed và
Salman Azhar vào năm 2002 đã nghiên cứu và đưa là kết luận về tỷ lệ các
nguyên nhân gây ra kéo dài tiến độ công trình do các bên tham gia vào dự án như
sau :
+ Do nhà thầu

: 44%

+ Do chủ đầu tư


: 24%

+ Do chính phủ

: 14%

+ Do nhà tư vấn

: 6%

+ Do các nguyên nhân khác

: 12%

Ngoài ra tác giả Võ Toàn Thắng (2003) cũng đã xác định được các nguyên
nhân ảnh hưởng đến tiến độ thi công dự àn thuộc về nhà thầu như : nhà thầu
thiếu đội ngũ quản lý điều hành công trường có năng lực, nhà thầu khó khăn về
tài chính, thiếu lao động lành nghề, thiếu máy móc thiết bị thi công.
Liên quan đến thời gian thi công công trình, một số tác giả khác cũng đã
có kết quả nghiên cứu vế các yếu tố gây kéo dài thời gian thi công như :

BÙI TRỌNG VĂN
Click here to get your free novaPDF Lite registration key

7


CHƯƠNG 1 : PHẦN TỔNG QUAN

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH


Yates (1993) đã nghiên cứu các yếu tố tác động đến thời gian thi công và
phân loại chúng theo nhóm gồm: kỹ thuật thi công, trang thiết bị thi công, nhân
công, quản lý điều hành, vật tư, chủ đầu tư, nhà thầu phụ và thời tiết.
Kumaraswamy (1998) khảo sát các nguyên nhân gây chậm tiến độ tại
Hong Kong bằng cách phỏng vấn chủ đầu tư, nhà thầu và nhà tư vấn và khảo cứu
các nguyên nhân ảnh hưởng đến năng suất lao động. Khảo sát cho thấy thời gian
thi công phụ thuộc vào kinh nghiệm của các bên, các định kiến và mức độ truyền
đạt thông tin lẫn nhau.
Mansfiled (1994) nghiên cứu các nguyên nhân gây chậm trễ tiến độ và
vượt chi phí tại các dự án ở Nigeria. Kết quả nghiên cứu cho thấy các nhân tố
quan trọng là: tài chính và khả năng chi trả của chủ đầu tư cho những công việc
đã hoàn thành, nhà thầu quản lý kém, những thay đổi tại công trường, thiếu hụt
vật tư và hoạch định chưa hợp lý.
Assaf (1995) nghiên cứu các nguyên nhân gây chậm tiến độ tại các dự án
xây dựng lớn tại Saudi Arabia. Những nguyên nhân chính là : phê duyệt bản vẽ
chi tiết, thanh toán cho nhà thầu chậm, thay đổi thiết kế, mâu thuẫn trong tiến độ
thi công của nhà thầu phụ, chủ đầu tư chậm ra quyết định, thiết kế sai, thiếu hụt
nhân công và nhân công không có tay nghề. Mezeher đã chỉ đạo một cuộc khảo
sát các nguyên nhân gây chậm tiến dộ tại Lebanon trên quan điểm của chủ đầu
tư, nhà thầu và nhà thiết kế. Nghiên cứu cho thấy chủ đầu tư có nhiều vấn đề
liên quan đến tài chính, nhà thầu gặp các vấn đề về hợp đồng, trong khi các nhà
tư vấn lại cho rằng các vấn đề trong quản lý dự án là nguyên nhân gây chậm trễ
tiến độ.
Al-Momami (2000) thực hiên một nghiên cứu định lượng về về thời gian
thi công công trình bằng cách khảo sát 130 công trình xây dựng tại Jordan trong
thời điểm từ 1990-1997. Nghiên cứu đã xây dựng mô hình hồi quy về tương quan

BÙI TRỌNG VĂN
Click here to get your free novaPDF Lite registration key


8


CHƯƠNG 1 : PHẦN TỔNG QUAN

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

giữa thời gian thi công thực tế và thời gian thi công dự kiến. Tác giả kết luận về
một số nguyên nhân chính tác động đến thời gian thi công công trình là : nhà thiết
kế, sự điều chỉnh của người sử dụng, thời tiết, điều kiện công trường, chậm cung
cấp vật tư, điều kiện tài chính và phát sinh khối lượng.
Một nghiên cứu khác của chính phủ New South Wale cho 20 nhà cao tầng
với tổng giá trị thiết kế và xây dựng khoảng 2 tỷ đô la Úc. Kết quả tìm được 22
nguyên nhân gây ra vượt thời gian, một trong những yếu tố nổi trội trong đó là:
thời tiết, chủ đầu tư thay đổi mục tiêu dự án, vấn đề nhà tư vấn.
Các nghiên trên được thực hiện cách đây đã lâu, đến thời điểm hiện tại,
khả năng kết quả trên sẽ không còn chính xác về mặt định lượng. Tuy nhiên các
hướng nghiên cứu trên cũng là một phần cơ sở để người viết tham khảo để thực
hiện nghiên cứu này.

1.4

Đối tượng, mục tiêu và giới hạn phạm vi nghiên cứu

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các đối tượng là dự án nhà chung cư với các
thông số chủ yếu như sau :
-


Địa điểm xây dựng : thành phố Hồ Chí Minh.

-

Năm hoàn thành: từ 2004 đến nay.

-

Quy mô công trình : từ 9 đến 25 tầng cao.

1.4.2 Mục tiêu nghiên cứu
-

Xác định các yếu tố tác động mạnh đến thời gian thi công công trình.

-

Xác định mức độ ảnh hưởng của các bên tham gia dự án đến thời gian
thi công công trình.

BÙI TRỌNG VĂN
Click here to get your free novaPDF Lite registration key

9


CHƯƠNG 1 : PHẦN TỔNG QUAN

-


GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

Xây dựng công thức tính thời gian thi công để hoàn thành công trình,
thông qua các thông số chính của dự án.

-

Xác định trung bình thời gian thi công bị chậm tiến độ do ảnh hưởng
của các bên tham gia dự án.

-

Xây dựng công thức thực nghiệm ước lượng thời gian thi công công
trình nhà chung cư khi xét đến ảnh hưởng của các bên tham gia dự án.

1.4.3 Giới hạn của nghiên cứu :
Dữ liệu nghiên cứu cho việc xây dựng công thức thực nghiệm được thu thập
từ các dự án chung cư cao tầng đã thi công tại khu vực TP.HCM, thời điểm hoàn
thành từ năm 2004 trở về sau, thông qua phỏng vấn các thành viên đã tham gia
dự án và qua các nguồn thông tin khác như dự án đầu tư được duyệt, tổng dự toán
được duyệt, quyết toán công trình được duyệt, sách báo, tạp chí, internet …
Việc thu thập dữ liệu được thực hiện thông qua việc phỏng vấn các thành
viên có tham gia dự án, vì thế số liệu ghi nhận được sẽ có khoảng tin cậy nhất
định, tùy thuộc vào mức độ tham gia và vai trò của người được phỏng vấn khi
tham gia dự án.

1.5

Trình tự các bước nghiên cứu
Đây là nghiên cứu ứng dụng với mong muốn kết quả tìm được sẽ giúp ích


cho chủ đầu tư hoạch định kế hoạch kinh doanh thu hồi vốn có cơ sở hơn, chính
xác hơn thông qua việc ước lượng được tương đối chính xác thời gian thi công
công trình sắp triển khai. Ngoài ra, kết quả có thể dùng để kiểm chứng tiến độ thi
công của nhà thầu trong giai đoạn đấu thầu lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng.
Các bước chính để thực hiện như sau :
* Nhận dạng các nhân tố ảnh hưởng đến thời gian thi công

BÙI TRỌNG VAÊN
Click here to get your free novaPDF Lite registration key

10


CHƯƠNG 1 : PHẦN TỔNG QUAN

-

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

Bước 1 : Từ các đề tài nghiên cứu có trước, các bài báo nghiên cứu
khoa học trên các tạp chí nước ngoài và trong nước, xác định các yếu tố
ảnh hưởng đến thời gian thi công công trình nói chung. Sử dụng phương
pháp chuyên gia để loại bỏ bớt các yếu tố ít ảnh hưởng đến thời gian thi
công đối với dự án nhà chung cư tại TP. Hồ Chí Minh.

-

Bước 2 : Thiết kế và chỉnh sửa bảng câu hỏi sau khi tham khảo ý kiến
các chuyên gia. Gửi bảng câu hỏi đến các cá nhân tham gia trong lónh

vực xây dựng với vai trò chuyên viên trở lên. Sử sụng thang đo nhằm đo
lường mức độ ảnh hưởng khác nhau của các yếu tố tác động.

-

Bước 3 : Từ kết quả khảo sát có được, tính toán và sắp xếp các yếu tố
theo mức độ ảnh hưởng giảm dần, dựa trên giá trị trung bình. Thống kê,
phân tích để xác định các yếu tố có tác động mạnh đến thời gian thi
công công trình chung cư tại TP.HCM. Các yếu tố này sẽ là các biến
đầu vào để xây dựng mô hình hồi quy.

* Phân tích định lượng:
-

Bước 4 : Phân loại các yếu tố ảnh hưởng tìm được ở Bước 3 theo 2
nhóm nguyên nhân chính là nhóm yếu tố cứng và nhóm yếu tố mềm.
Trên cơ sở đó, thiết kế bảng câu hỏi để thu thập số liệu về các yếu tố
trên, theo từng dự án cụ thể.

-

Bước 5 : p dụng mô hình hồi quy bội, xây dựng được mối tương quan
giữa thời gian thi công theo các yếu tố thuộc nhóm yếu tố cứng.

-

Bước 6 : p dụng mô hình hồi quy bội, xây dựng được mối tương quan
giữa thời gian thi công bị kéo dài so với dự kiến theo các yếu tố thuộc
nhóm yếu tố mềm.


BÙI TRỌNG VĂN
Click here to get your free novaPDF Lite registration key

11


CHƯƠNG 1 : PHẦN TỔNG QUAN

-

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

Bước 7 : Tổng hợp kết quả để có công thức ước lượng thời gian thi công
công trình khi xét đến ảnh hưởng của các bên tham gia dự án.

-

1.6

Bước 8 : Kiểm định kết quả tìm được.

Đóng góp kỳ vọng của nghiên cứu
Kết quả thu được từ nghiên cứu sẽ góp phần cho chủ đầu tư hoạch định kế

hoạch kinh doanh thu hồi vốn có cơ sở hơn, chính xác hơn thông qua việc ước
lượng được tương đối chính xác thời gian thi công công trình. Ngoài ra, kết quả có
thểû dùng để kiểm chứng tiến độ thi công của nhà thầu trong giai đoạn đấu thầu
lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng.

BÙI TRỌNG VĂN

Click here to get your free novaPDF Lite registration key

12


CHƯƠNG 1 : PHẦN TỔNG QUAN

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

Hình 1.4 Trình tự các bước nghiên cứu

BÙI TRỌNG VĂN
Click here to get your free novaPDF Lite registration key

13


CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT

GVHD : TS. ĐINH CÔNG TỊNH

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.1

Các khái niệm dùng trong luận văn

2.1.1 Chung cư cao tầng

Nhiều người cho rằng “công trình cao tầng là nột biểu tượng của đô thị văn
minh …” . Nhưng thực tế không phải tất cả như vậy. Vấn đề chiều cao nhà ở
trong chung cư đã được bàn luận nhiều như : thẩm mỹ – hình tượng kiến trúc, sinh
thái – vệ sinh môi trường, kinh tế kỹ thuật, công nghệ thi công, … và đặc biệt là
vấn đề khai thác và sử dụng. Tử thập niên 70 của thế kỷ XX đến nay, có không ít
hội thảo quốc tế và quốc gia về nhà cao tầng. Đã có nhiều ý kiến cho rằng, khi
thành phố phát triển thì nhất thiết phải xây dựng nhà ở cao tầng. Trong khi khái
niệm nhà ở cao tầng vẫn còn đang được bàn. Trong tiêu chuẩn xây dựng của
nhiều nước, nhà ở cao tầng được phân loại như sau: loại I - từ 9 đến 16 tầng, loại
II – từ 17 đến 25 tầng, loại III – từ 26 đến 40 tầng, còn trên 40 tầng là nhà ở chọc
trời. Ở nước ta việc phân loại nhà ở theo chiều cao chưa được nghiên cứu một
cách kỹ lưỡng (thông thường trong các tài liệu chuyên môn việc phân loại nhà ở
theo chiều cao chỉ là sự khái lược ở 2 nhóm : nhà ở thấp tầng – đến 5 tầng, tức là
loại không có thang máy; nhà ở nhiều tầng – trên 5 tầng, nhà ở có thang máy). Sự
phân loại này chỉ được thực hiện một cách cụ thể hơn khi thiết kế thực tế liên
quan đến việc lắp đặt số lượng thang máy do nhu cầu sử dụng. Nhưng cách phân
loại này cũng không phản ánh được tất cả những khía cạnh của chất lượng liên
quan đến hệ quả của độ cao nhà sinh ra.
Ở nước ta, việc phát triển nhà ở theo chiều cao trong những năm gần đây,
tại các đô thị, không mang tính ngẫu nhiên. Đó là một phương thức để tăng mật

BÙI TRỌNG VĂN

Click here to get your free novaPDF Lite registration key

14