ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
KHOA KINH TẾ

NHỮNG BẤT CẬP TRONG QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐƠ THỊ
GVHD: PGS.TS Nguyễn Chí Hải
HỌ VÀ TÊN

MSSV

Trần Thị Hà My

K174030280

Nguyễn Thị Hồng Ngân

K174030281

Nguyễn Hoàng Thảo Ngun

K174030284

Nguyễn Thu Phương

K173030289

Võ Hồng Thiên Ý

K174030307

TP HồChí Minh, ngày 7 tháng 11 năm 2020


KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ..........................................................................................................................3
1. Lý do chọn đề tài...............................................................................................................3
2. Mục tiêu nghiên cứu .........................................................................................................4
3. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................................4
4. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................................4
6. Kết cấu đề tài ....................................................................................................................4
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ6
1.1 Các khái niệm liên quan ..................................................................................................6
1.1.1 Khái niệm đất đô thị ................................................................................................6
1.1.2 Khái niệm quản lý nhà nước....................................................................................7
1.1.3 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đô thị...............................................................7
1.2 Đặc điểm và phân loại đất đô thị ..................................................................................8
1.2.1 Đặc điểm đất đô thị..................................................................................................8
1.2.2 Phân loại đất đô thị ...................................................................................................9
1.3 Nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị ......................................................................11
1.3.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất Đô thị....12
1.3.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị. ...........................12
1.3.3 Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất đô thị. ..........................................................13
1.3.4 Ban hành các chính sách và tổ chức thực thi các chính sách .................................15
1.3.5 Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. ..................................16
1.3.6 Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị. ......................................................18
1.3.7 Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi
phạm về đất đô thị. ..........................................................................................................20

1.4 Các nhân tố tác động đến quản lý nhà nước về đất đô thị ............................................21
1.4.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên .....................................................................................21
1.4.2 Nhân tố con người ..................................................................................................22
1.4.3. Nhân tố kinh tế. .....................................................................................................23
1.4.4. Chủ trương, chính sách và pháp luật của Nhà nước đối với đất đô thị ................23
1.4.5 Yếu tố hội nhập quốc tế ..........................................................................................24
Chương 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM ...........25
1

1


KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN

2.1 Quy định về Luật trong quản lý đất đai ở Việt Nam ....................................................25
2.2. Phân tích tình huống cụ thể..........................................................................................29
2.3. Những vấn đề đặt ra hiện nay đối với QLNN về đất đô thị ở Việt Nam .....................38
Chương 3. Một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về đất đô thị ở Việt Nam trong
giai đoạn hiện nay...................................................................................................................41
3.1 Giải pháp triển khai thực thi và hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật. .............41
3.2 Giải pháp về xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng, thực thi cơ chế,
chính sách quản lý đối với đất đơ thị. .................................................................................41
3.3 Giải pháp hoàn thiện, nâng cao năng lực và hiệu quả hoạt động của bộ máy quản lý
đất đai đô thị........................................................................................................................42
3.4 Giải pháp hoàn thiện và nâng cao chất lượng cơng tác kiểm tra, kiểm sốt về đất đơ thị.
.............................................................................................................................................43
KẾT LUẬN ............................................................................................................................45
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................................46

2


2


KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
C.Mác từng viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần
để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản
trong nông, lâm nghiệp”. Thật vậy, đất đai tồn tại từ xa xưa, từ trước khi xuất hiện loài
người, qua nhiều thiên niên kỷ, con người sống và tồn tại vĩnh hằng cùng đất. Đất đai
gắn bó với con người một cách chặt chẽ cả về mặt vật chất và tinh thần. Đất đai thì có
hạn, khơng tăng mà cịn có nguy cơ bị giảm đi do thiên tai, biến đổi khí hậu(xu hướng
khí hậu nóng lên làm mực nước biển dâng cao) cũng như việc sử dụng đất đai lãng phí,
khơng hiệu quả, huỷ hoại đất đai cùng với tốc gia tăng về dân số, đặc biệt là khu vực đô
thị nơi tập trung dân cư đông đúc khiến cho đất đai đã khan hiếm lại càng trở nên khan
hiếm hơn.
Trong khi đó, quản lý nhà nước (QLNN) về đất đai, nhất là đất đô thị, đã và đang
bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, làm đau đầu nhiều nhà chính trị và quản lý, là mối quan
tâm hàng đầu của các tầng lớp nhân dân. Có thể thấy rằng, đất đơ thị chính là nền tảng
để phát triển đơ thị, là một trong những nguồn nội lực quan trọng hàng đầu của sự
nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, đơ thị hóa, khơng chỉ để đáp ứng nhu cầu mặt
bằng, mà cịn là hàng hóa đặc biệt để khai thác. Hiệu quả của công tác quản lý nhà nước
về đất đai nói chung và đất đơ thị nói riêng tác động rất lớn tới nhiều lĩnh vực, nhiều
mặt của kinh tế - xã hội, nhất là trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường, như:
việc thu hút đầu tư, sự ổn định chính trị - xã hội,... Do đó, làm tốt cơng tác quản lý nhà
nước về đất đai hết sức quan trọng.
Trong bối cảnh hiện nay, với những tác động đất đai ngày càng phức tạp, càng
đòi hỏi tăng cường QLNN đối với đất đai nói chung và đất đơ thị nói riêng. Việc nghiên

cứu nhằm tìm các giải pháp hồn thiện QLNN đối với đất đơ thị trong cả nước có ý
nghĩa cả lý luận và thực tiễn, có tính cấp bách cả trước mắt và là vấn đề cơ bản lâu dài.
Nhằm góp phần giải quyết những vướng mắc trên, nhóm chọn đề tài nghiên cứu:
“Những bất cập trong quản lý nhà nước về đất đơ thị”, với mong muốn thơng qua
những tình huống nhóm tìm hiểu và phân tích những mặt trái trong q trình quản lý
3

3


KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN

đất đai một cách cụ thể để từ đó rút ra những kết luận và kiến nghị về quản lý đất đô
thị.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là trên cơ sở làm sáng tỏ vấn đề lý luận và thực
tiễn (thơng qua nghiên cứu tình huống QLNN về đất đai ở Việt Nam) để đánh giá những
mặt còn tồn đọng trong quản lý nhà nước đối với đất đai đô thị. Từ đó đề xuất giải
pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đô thị ở Việt Nam trong thời gian tới
đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường quản lý đất đai trong thời gian tới.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác quản lý nhà nước về đất đô trên địa
bàn 3 thành phố ở Việt Nam qua phân tích 3 tình huống thực tiễn.
4. Phạm vi nghiên cứu
Hoạt động quản lý nhà nước về đất đai có nội dung rất rộng, theo quy định tại
Điều 22 Luật đất đai năm 2013 có 15 nội dung về quản lý và sử dụng đất. Nhóm chỉ giới
hạn phạm vi nghiên cứu về ba hoạt động quản lý cụ thể là: Quản lý quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; Thống kê tình hình sử
dụng đất, giải quyết các khiếu kiện liên quan đến đất đai. Từ đó đề xuất các giải pháp để

tăng cường quản lý nhà nước về đất đô thị ở Việt Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu
Việc đánh giá về những bất cập trong quản lý nhà nước về đất đơ thị là một đề
tài mang tính khoa học rất sâu sắc. Vì vậy, đề tài cần nghiên cứu theo phương pháp sau:
•

Sử dụng các phương pháp của chủ nghĩa duy vật biện chứng, phương

pháp khoa học để phân tích các vấn đề lý luận và thực tiễn về QLNN đối với đất đơ thị.
•

Sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, logic kết hợp với lịch sử,

tổng kết, đánh giá việc thực hiện các nội dung QLNN đối với đất đô thị ở Việt Nam
6. Kết cấu đề tài
Tên đề tài: “ Những bất cập trong quản lý nhà nước về đất đô thị ”.
4

4


KINH TẾ ĐƠ THỊ VÙNG MIỀN

Ngồi phần mở đầu, và kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, đề tài trình bày
trong 3 chương:
Chương 1. Những vấn đề lý luận quản lý nhà nước đối về đất đô thị
Chương 2. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đô thị ở Việt Nam
Chương 3.Một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về đất đô thị ở Việt
Nam trong giai đoạn hiện nay.


5

5


KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI
ĐẤT ĐÔ THỊ
1.1 Các khái niệm liên quan
1.1.1 Khái niệm đất đô thị
Đến nay, đã có nhiều quan niệm khác nhau về đất đô thị:
Phần mở đầu của Luật đất đai 1993 nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “Đất đai là
tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hố, chính trị, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ
nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như
ngày nay”.
Cũng theo Điều 55 Luật đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ về quản lý đất đơ thị thì: Đất đơ thị là đất nội thành, nội thị
xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản
xuất, kinh doanh, KCHT phục vụ cơng cộng, quốc phịng, an ninh và các mục đích khác.
Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị. Theo các quan niệm trên,
đất đô thị được hiểu theo hai nghĩa rộng và hẹp. Theo nghĩa hẹp, đất đô thị là đất nội
thành, nội thị. Theo nghĩa rộng, đất đơ thị cịn bao gồm cả đất ngoại thành có quy hoạch
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Theo Phạm Sĩ Liêm, đất đơ thị bao gồm mặt đất, mặt nước và khoảng không gian
nhất định bên trên và bên dưới nó trong phạm vi đô thị (Phạm Sĩ Liêm, 2010). Theo khái
niệm này, đất đô thị gồm cả bề mặt của đất đô thị và mặt nước, khoảng không gian bên

trên và bên dưới trong phạm vị đất đơ thị. Do đó, ngày nay khai thác hiệu quả đất đô thị
các quốc gia không chỉ khai thác trên bề mặt đất đô thị, mà cịn tính cả hệ thống ngầm
đơ thị và khoảng không gian bên trên, dưới mặt nước đất đô thị.
Từ những phân tích trên, tác giả đưa ra khái niệm chung về đất đai đô thị như
sau: đất đô thị bao gồm mặt đất, mặt nước và khoảng không gian nhất định bên trên và
6

6


KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN

bên dưới nằm ở nội thành hoặc ngoại thành nhưng đã được quy hoạch thì sử dụng và
quản lý như đất đô thị.
1.1.2 Khái niệm quản lý nhà nước
Quản lý là một tất yếu khách quan do lịch sử quy định, là sự tác động chỉ huy,
điều khiển các quá trình xã hội và hành vi hoạt động của con người để chúng phát triển
phù hợp với quy luật đạt tới mục đích đề ra và đúng ý chí của người quản lý. Quản lý là
sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó nhằm trật tự hóa và hướng nó
phát triển phù hợp với những quy luật nhất định (Trần Thị Mỹ Hạnh, 2016).
Quản lý nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước, được sử
dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành vi hoạt động của
con người để duy trì, phát triển các mối quan hệ xã hội, trật tự pháp luật nhằm thực
hiện chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước (Hoàng Anh Đức, 1995).
1.1.3 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đô thị
Quản lý nhà nước đối với đất đai là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước vừa
với chức năng đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, vừa với chức năng QLNN, đó là hoạt
động có tổ chức và được điều chỉnh bằng hệ thống các công cụ quản lý vào quan hệ đất
đai trong xã hội, để đạt được mục tiêu nắm và phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả nguồn
tài nguyên đất đai; bảo vệ môi trường sống và bảo vệ đất đai (Trần Tú Cường, 2007).

QLNN đối với đất đô thị là sự tác động liên tục, có định hướng của các cơ quan
cấp thành phố TTTW lên đối tượng sử dụng đất nhằm phân bổ tài nguyên đất đô thị
theo đúng quy hoạch, kế hoạch và đạt hiệu quả kinh tế cao, xây dựng phát triển đơ thị
theo hướng tồn diện, hiện đại, văn minh, tăng cường sức cạnh tranh của đô thị trong
hội nhập kinh tế quốc tế. Mục tiêu quản lý đất đô thị thành phố TTTW: nhằm thỏa mãn
hài hòa những nhu cầu của con người về lao động, việc làm, nhà ở, cung cấp dịch vụ,
nghỉ ngơi giải trí trên địa bàn thành phố và giao tiếp trên cơ sở hài hòa, cân đối, thống
nhất và bền vững giữa các yêu cầu đòi hỏi của xã hội với các nhu cầu nguyện vọng, sở
thích của cá nhân, tập thể. Đó là động lực chính để thúc đẩy sự phát triển đơ thị và tiến
bộ xã hội.

7

7


KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN

1.2 Đặc điểm và phân loại đất đô thị
1.2.1 Đặc điểm đất đô thị
Đất đô thị, ngoài các đặc điểm chung của đất đai tự nhiên, cịn có các đặc điểm
riêng sau:
Một là, tính giới hạn về mặt bằng đất và không gian xây dựng, nhưng lại có giá trị
và giá trị sử dụng lớn hơn so với các loại đất khác. Chúng ta đã biết đất là tài nguyên,
nguồn sống, môi trường, môi sinh quan trọng nhất cho đời sống con người, cho sinh
hoạt xã hội và cho các hoạt động kinh doanh. Đó là tài ngun khơng tái sinh và rất có
giới hạn. Giới hạn của diện tích đất đơ thị khơng chỉ là diện tích đất có giới hạn của đơn
vị hành chính: thị trấn, thị xã, thành phố… khi thành lập các đơn vị hành chính đó mà
nó cịn giới hạn cho từng loại đất được sử dụng trong đô thị.
Hai là, đất đô thị thường đi đôi với hệ thống cơ sở hạ tầng ví dụ như đường giao

thơng, hệ thống cung cấp năng lượng, hệ thống chiếu sáng, hệ thống cấp, thốt nước...
Như ta đã biết, tại đơ thị thì nhu cầu phát triển kinh tế diễn ra rất mạnh, đây là nơi tập
trung các cơ quan quản lý đầu não, là trung tâm kinh tế, văn hoá của một vùng hoặc
một quốc gia đồng thời cũng là nơi tập trung dân cư đông cho nên việc xây dựng cơ sở
vật chất để phục vụ đời sống của dân cư cũng như là điều kiện để phát triển kinh tế xã
hội, thu hút đầu tư của vùng đó hay quốc gia đó. Cơ sở hạ tầng Đơ thị là yếu tố phản
ánh mức độ phát triển và tiện nghi sinh hoạt của người dân Đô thị. Cơ sở hạ tầng gồm
cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: giao thông, điện, nước, hệ thống cống rãnh, năng lượng,
thông tin, vệ sinh môi trường… và cơ sở hạ tầng xã hội như: nhà ở, cơng trình văn hố
xã hội, giáo dục đào tạo, y tế, nghiên cứu khoa học, công viên, cây xanh…
Ba là, đất đơ thị có tính khan hiếm hơn so với đất nông thôn và giá đất đô thị cao
hơn giá đất nông thôn, miền núi. Đây là đặc điểm phân biệt rõ nhất đất đô thị với các
loại đất khác, mặc dù đất đơ thị có nguồn gốc từ đất nông nghiệp và đất chưa sử
dụng.Giá trị của từng lô đất trong Đô thị trước hết phụ thuộc vào vị trí của nó. Vị trí lơ
đất là một yếu tố quan trọng nhất khi xem xét giá cả đất đai. Một khu đất có vị trí thuận
lợi, giao thông đi lại dễ dàng sẽ giảm được nhiều cho chi phí vận chuyển hàng hố.

8

8


KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN

Bốn là, trong thời đại ngày nay, đất đơ thị có thể được sử dụng kinh doanh nơng
nghiệp theo hướng cơng nghệ cao, thích hợp với các loại nơng sản có giá trị kinh tế lớn
như cây cảnh, động vật cảnh,... Đô thị xanh cũng địi hỏi phải có các diện tích cây xanh
thích hợp. Chính vì thế, xen kẽ với các diện tích đất xây dựng nhà ở, khu vui chơi,
đường giao thông, trong các đơ thị cịn có các vành đai rừng hoặc hồ sinh thái.
Năm là, đất đô thị là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động

sản liền kề và có tác động ảnh hưởng lớn đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan.
Sự ra đời, phát triển của đất đô thị là điều kiện để ra đời, mất đi, tăng thêm hoặc giảm
bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS khác. Khi xây dựng các cơng trình hạ
tầng kỹ thuật đô thị sẽ làm tăng vẻ đẹp, tăng mức thuận lợi và tăng giá trị của các cơng
trình xây dựng trong đơ thị. Ví dụ, sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra
đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch
vụ…bám theo trục đường đó.
1.2.2 Phân loại đất đơ thị
a.

Theo mục đích sử dụng, đất đơ thị được phân thành các loại:

•

Đất có mục đích sử dụng công cộng là đất sử dụng vào mục đích xây

dựng cơng trình, hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu hoạt động chung của cộng đồng
như: đất giao thơng, đất thủy lợi, đất cơng trình năng lượng,…
•

Đất quốc phòng - an ninh là đất sử dụng làm nơi đóng quân của quân

đội; đất sử dụng làm căn cứ qn sự; hoặc làm cơng trình phịng thủ quốc gia,…
•

Đất ở là đất được xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở cho dân cư đô thị.

Đất ở thường có một tỷ lệ cao trong thành phần các loại đất đơ thị. Nó là một bộ phận
khơng thể thiếu khi xây dựng đơ thị.
•


Đất chun dùng bao gồm đất trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp; đất

sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp.
•

Đất nơng nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí

nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ,
phát triển rừng; bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.
9

9


KINH TẾ ĐƠ THỊ VÙNG MIỀN

•

Đất lâm nghiệp là đất đang có rừng tự nhiên hoặc đang có rừng trồng đạt

tiêu chuẩn rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng, đất đang
khoanh nuôi để phục hồi rừng (đất đã giao, cho thuê để khoanh ni, bảo vệ nhằm
phục hồi rừng bằng hình thức tự nhiên là chính), đất để trồng rừng mới (đất đã giao,
cho thuê để trồng rừng và đất có cây rừng mới trồng chưa đạt tiêu chuẩn rừng).
•

Đất chưa sử dụng là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định


để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp; chưa
được xác định là đất của các khu chức năng đô thị và Nhà nước chưa giao cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng.
Đất chuyên dùng ở đô thị là đất được xác định sử dụng vào mục đích khơng phải
là đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở bao gồm các loại như: đất xây dựng công
nghiệp, khoa học, kỹ thuật, văn hóa, xã hội, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, dịch vụ,
thương mại, văn phòng làm việc.
b.

Theo tiêu chí quy hoạch, đất đơ thị được chia thành các loại:

•

Đất dân dụng đất ở, đất phục vụ công cộng, đất cây xanh, đất giao thông

và đất các cơng trình hạ tầng kỹ thuật (giao thơng, điện, cấp thoát nước, điện chiếu
sáng, quản lý chất thải, vệ sinh môi trường,…). Trong mỗi khu vực, đất được chia thành
các hạng: (i) Hạng đặc biệt: là đất thuộc các khu trung tâm của đơ thị, có vị trí đặc biệt
thuận lợi đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt, giao thơng, điện nước...;
(ii) Hạng cao: là đất có vị trí tốt, hấp dẫn đối với hoạt động kinh doanh, bn bán, sinh
hoạt; (iii) Hạng trung bình: là đất ít thuận lợi đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán,
sinh hoạt; (iv) Hạng thấp: là đất không thuận lợi đối với hoạt động kinh doanh, bn
bán, sinh hoạt.
•

Đất ngồi khu dân dụng đất nông nghiệp, đất kho bãi, đất các trung tâm

chun ngành, đất cơ quan ngồi đơ thị, đất quốc phịng an ninh.
•


Khu trung tâm thành phố, thị xã là khu vực có mật độ xây dựng và mật

độ dân cư cao nhất thành phố, thị xã, đồng thời thỏa mãn 2 trong 3 tiêu chuẩn trở lên
về trung tâm: chính trị, giao lưu kinh tế, văn hóa - khoa học - thể thao - du lịch.

10

10


KINH TẾ ĐƠ THỊ VÙNG MIỀN

•

Khu cận trung tâm là khu sát trung tâm thành phố, thị xã, có các trung

tâm phụ (khu vệ tinh, trung tâm quận, phường). Mật độ xây dựng, mật độ dân cư vừa
phải, có hệ thống hạ tầng, và dịch vụ công cộng (giao thông, điện, nước...) tương đối
đồng bộ.
•

Khu ven đơ là các khu dân cư ngoài vùng cận trung tâm mà hệ thống hạ

tầng chưa hồn chỉnh, các đầu mối giao thơng đang trong q trình đơ thị hóa.
c.

Phân loại căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

•


Đất Nhà nước giao Nhà nước giao đất là trao quyền SDĐ bằng quyết định

hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Việc giao đất được thực hiện theo 02
hình thức: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất.
•

Đất Nhà nước cho thuê Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao

quyền SDĐ bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Việc xác định và phân loại đúng các loại đất đơ thị có ý nghĩa rất quan trọng, vì
yêu cầu về quản lý và sử dụng các loại đất đơ thị có những quy định và đặc trưng hoàn
toàn khác so với quản lý và sử dụng đất nông nghiệp và đất nông thôn.
1.3 Nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị
Cũng như các loại đất khác nội dung quản lý Nhà nước về đất Đô thị bao gồm 7
nội dung chính sau:
•

Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đơ

•

Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất đơ thị.

•

Giao đất, cho th đất, thu hồi và đền bù đất đơ thị.

•


Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử

thị.

dụng đất đơ thị.
•

Đăng ký và cấp giấy chứng nhận và quyền sở hữu đất đơ thị.

•

Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị.
11

11


KINH TẾ ĐƠ THỊ VÙNG MIỀN

•

Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và xử

lý các vi phạm về đất đô thị.
1.3.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất Đô thị.
1.3.1.1 Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính
Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện
trong công tác quản lý đất Đô thị. Thực hiện tốt các công việc này giúp cơ quan quản lý
nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai. Đây là công việc bắt buộc đã
được quy định rõ trong Điều 13, 14, 15 của Luật đất đai.

Việc điều tra, khảo sát, đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản đồ hoặc
tài liệu gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lục và tiến hành xác
định mốc giới, hình dạng của lơ đất trên thực địa; cắm mốc giới và lập biên bản mốc
giới. Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thước thực tế của
từng lô đất. Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi
đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.
1.3.1.2 Đánh giá đất đơ thị
Đó là việc xác định những nguồn lợi từ đất mà chúng ta có thể thu được trên lơ
đất cần đánh giá. Cơng tác này phụ thuộc vào vị trí của lơ đất, trong Đơ thị thì vị trí đất
quyết định phần lớn giá trị lô đất, lô đất càng gần trung tâm thì giá trị của nó càng lớn.
Khi tiến hành đánh giá ta cần xem xét khoảng cách của lô đất đó với trung tâm Đơ thị,
cơ sở hạ tầng vùng đất cần định giá, giá thực tế tại địa phương. Trong Đơ thị định giá
đất cịn căn cứ vào loại đô thị. Hiện nay ở nước ta Đô thị được chia thành 5 loại từ loại I
đến loại V với cấp độ thấp dần từ loại I đến loại V và giá cũng thấp dần tuỳ thuộc mỗi
đô thị, loại đường phố để xác định mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong lô đất đô thị.
Đánh giá đất đơ thị là cơ sở cho việc tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất khi
thực hiện giao đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất và đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất.
1.3.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị.
1.3.2.1 Quy hoạch xây dựng đô thị

12

12


KINH TẾ ĐƠ THỊ VÙNG MIỀN

Quy hoạch đơ thị là một bộ phận của quy hoạch khơng gian có mục tiêu trọng
tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đô thị, các điểm

dân cư kiểu đô thị. Quy hoạch xây dựng đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học
chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời
sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân.
Đơ thị hố phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư đơ thị, địi hỏi sự
gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng và hoạt động của đô thị ngày càng đa dạng và
phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới. Vì vậy quy
hoạch đơ thị là những hoạt động định hướng của con người tác động vào không gian
kinh tế và xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội
nhằm thoả mãn những nhu cầu của con người.
Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường gồm hai hoặc ba giai đoạn chủ yếu: xây
dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết.
Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đô thị mang tính định hướng phát triển đơ thị trong
thời gian 25-30 năm, quy hoạch tổng thể đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị trong thời
gian 10-15 năm, thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ phận của đơ thị là việc cụ thể hố
hình khối khơng gian, đường nét, màu sắc và bộ mặt kiến trúc trục phố, trung tâm, các
khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí của đơ thị.
1.3.2.2 Lập kế hoạch sử dụng đất đơ thị
Khi có quy hoạch ta tiến hành lập kế hoạch phân bổ chi tiết cho xây dựng đô thị.
Tiến hành lập kế hoạch cho từng loại đất: đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
đất chuyên dùng, đất khu trung tâm đô thị, đất ở đô thị, đất cây xanh, đất giao thông…
Khi lập ra cần căn cứ vào quy mơ đơ thị để tính tỷ lệ diện tích từng loại đất cho phù hợp.
Trong quá trình thực hiện quy hoạch kế hoá sử dụng đất cần điều chỉnh cho phù hợp
thực tế cải taọ, phát triển đô thị.
1.3.3 Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất đô thị.
1.3.3.1 Giao đất, cho thuê đất.
Khi xác định được kế hoạch sử dụng đất đơ thị thì Nhà nước tiến hành giao đất
hoặc cho thuê đất cho các chủ sử dụng có nhu cầu về đất. Để được giao đất thì các chủ
13

13



KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN

sử dụng phải lập hồ sơ xin giao đất, mục đích sử dụng đất được giao, tiến hành xây
dựng bản đồ hiện trạng vùng đất xin được giao hoặc muốn thuê và dự thảo phương án
đền bù khi được giao đất được thuê đất.
Khi người sử dụng đất có quyết định được giao đất, thuê đất thì UBND Thành
phố, Thị xã, Thị trấn có trách nhiệm giao nhận đất tại hiện trường khi người sử dụng
đất đã nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và các thủ tục đền bù đất theo đúng pháp
luật.
Sau khi nhận đất chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm kê khai đăng ký sử dụng
đất tại UBND phường nơi quản lý khu đất đó và tiến hành chuẩn bị đưa vào sử dụng
nếu trong 12 tháng kể từ ngày đất được giao không đưa vào sử dụng thì Nhà nước thu
hồi lại đất đó. Nếu người sử dụng muốn thay đổi mục đích sử dụng khu đất được giao
thì phải trình sơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất xem xét và giải quyết.
Với đất thuê khi hết thời hạn sử dụng thì người thuê phải dọn mặt bằng trở lại
như lúc trước khi thuê, không phá hỏng cơng trình cơ sở hạ tầng có liên quan và bàn
giao lại cho bên cho thuê.
1.3.3.2 Thu hồi đất đơ thị.
Nội dung này được quy định:
•

Khi thu hồi đất của người đang sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng cơng

cộng, an ninh quốc phịng theo quy hoạch đã được duyệt phải có quyết định của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
•

Trước khi thu hồi, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thơng báo cho


người đang sử dụng biết lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt
hại về đất và tài sản gắn liền với đất.
•

Người sử dụng đất bị thu hồi phải chấp hành nghiêm quyết định thu hồi

của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu khơng thì sẽ bị cưỡng chế di dời khỏi khu
đất đó.

14

14


KINH TẾ ĐƠ THỊ VÙNG MIỀN

•

Khi thu hồi để xây dựng đô thị mới UBND Quận phải lập và thực hiện dự

án di dân giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện ổn định cuộc sống của người có đất bị thu
hồi.
•

Thu hồi đất là một nội dung cơ bản trong quản lý đất đơ thị, nó góp phần

thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị hiệu quả nhanh chóng, tạo điều kiện
sử dụng đất hợp lý và hiệu quả cao hơn. Thể hiện được vai trò sở hữu Nhà nước đối với
đất đai.

1.3.4 Ban hành các chính sách và tổ chức thực thi các chính sách
Nhà nước ta thành lập từ năm 1945, từ đó đến nay có rất nhiều văn bản pháp
quy về quản lý đất đai và những văn bản hướng dẫn thực hiện chúng. Các văn bản, các
chính sách thường xuyên được cập nhật, bổ xung cho phù hợp với yêu cầu phát triển
kinh tế của đất nước, phù hợp với yêu cầu đô thị hố và phát triển đơ thị. Để khái qt
ta có thể chia ra làm các thời kỳ:
•

Trước 15/10/1993: Sở hữu Nhà nước chưa được tập trung thống nhất, có

nhiều loại hình sở hữu đất đai như: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân.
Các văn bản thời kỳ này chỉ chú trọng đến lợi ích của một số người, chủ yếu là lợi ích
tập thể, lợi ích Nhà nước. Đối tượng áp dụng chủ yếu của văn bản là đất nơng nghiệp về
quy định khốn sản phẩm, điều chỉnh ruộng đất, đẩy mạnh cải tạo đất… Thời kỳ này đã
ra đời Luật đất đai năm 1988 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhưng Luật này cịn
nhiều hạn chế. Nói chung trong thời kỳ này đất đai được quản lý rất lỏng lẻo, đất coi
như khơng có giá trị, giá đất rẻ, tình trạng lấn chiếm, sử dụng trái phép là phổ biến do
đất đai thuộc sở hữu tập thể, tập thể sử dụng, cá nhân chỉ tham gia làm và được trả
công theo ngày cơng lao động do đó họ khơng quan tâm đến hiệu quả sử dụng trong
đất đai.
•

Từ năm 1993 đến nay: Được đánh giá bằng Luật đất đai ngày 15/10/1993

có hiệu lực thi hành. Đất được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài, lợi ích trên
đất gắn liền với lợi ích người sử dụng đất. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai
trên phạm vi cả nước.

15


15


KINH TẾ ĐƠ THỊ VÙNG MIỀN

•

Thời kỳ này ta thực hiện nền kinh tế thị trường, nền kinh tế bước sang

một thời kỳ phát triển sôi động, đất đai tham gia ngày càng nhiều và vai trò ngày càng
tăng trong q trình phát triển. Quan điểm đất có giá trị cũng đã được hình thành và áp
dụng. Đất được coi như một hàng hố đặc biệt, có giá trị kinh tế cao, đóng góp vào giá
trị sản xuất hàng hố của nền kinh tế. Với quan điểm này, công tác quản lý đất đai của
Nhà nước đặc biệt là đất đơ thị ngày càng được chú trọng bởi nó đóng góp một phần
khơng nhỏ vào ngân sách của Nhà nước. Nhiều văn bản ra đời nhằm điều chỉnh các
quan hệ đất đai cho phù hợp, nâng cao vai trò sở hữu và quản lý đất đai. Quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong đô thị, thực hiện giao quyền sử dụng
cho người sử dụng và bảo vệ lợi ích của họ. Tiến hành quản lý đất đai trên 7 nội dung.
Có cơ quan chuyên trách ngày càng hoàn thiện cả về cơ cấu và chức năng, đội ngũ cán
bộ đã qua đào tạo ngày một nhiều hơn, chất lượng cao hơn.
1.3.5 Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị
Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử
dụng đất với UBND phường, thị trấn để được cấp GCN quyền sử dụng hợp pháp đất
đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất
mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất. Việc đăng ký đất sẽ giúp cho cơ
quan Nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý,
đồng thời thường xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích.
Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều người đang sử dụng đất hợp pháp tại các đô thị
song chưa có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đó. Chính vì vậy để
tăng cường công tác quản lý đất đô thị cần phải tổ chức xét, cấp GCN quyền sử dụng

hợp pháp cho người sử dụng hiện hành. Việc xét, cấp GCN quyền sử dụng đất cho
những người đang sử dụng thường thuộc vào các trường hợp sau đây:
•

Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của

Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính
phủ cách mạng lâm thời Cộng hịa Miền Nam Việt Nam cấp.
•

Những người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do

các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, khơng có tranh chấp về quyền sử dụng
đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho người khác theo chính sách
16

16


KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN

của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc
Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hịa Miền Nam Việt Nam.
•

Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các

nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về quyền sử dụng đất.
Những người sử dụng đất Đơ thị khơng có nguồn gốc hợp pháp, nếu khơng có đủ
các giấy tờ hợp lệ như quy định song có đủ các điều kiện sau đây thì cũng được xem xét

cấp GCN quyền sử dụng đất.
•

Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đơ thị được cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
•

Khơng có tranh chấp hoặc khơng có quyết định thu hồi đất của cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền.
•

Khơng vi phạm các cơng trình cơ sở hạ tầng Đơ thị và các hành lang bảo vệ

các cơng trình kỹ thuật đơ thị.
•

Khơng lấn chiếm đất thuộc các cơng trình di tích, lịch sử, văn hố, tơn giáo

đã được Nhà nước cơng nhận.
•

Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với

Nhà nước về sử dụng đất.
Hồ sơ xin xét, cấp GCN QSDĐ Đô thị phải bao gồm đầy đủ các giấy tờ sau đây:
•

Đơn xin cấp GCN QSDĐ đơ thị.


•

Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất. Nếu khơng có đủ các

giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng hợp pháp thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo
liên tục trên báo địa phương, sau 30 ngày khơng có ý kiến tranh chấp thì cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền xem xét giải quyết.
•

Sơ đồ lơ đất xin cấp GCN QSDĐ.

Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ Đô thị do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung
ương (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp. Cơ quan quản lý Địa chính- Nhà đất giúp UBND Tỉnh tổ

17

17


KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN

chức thực hiện việc đăng ký, xét, cấp GCN, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất đô thị.
Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm đối với từng đơn vị xã, phường, thị
trấn, cơ quan cấp trên có trách nhiệm tổng hợp và phân loại cho từng đơn vị. Đây là
một công tác quan trọng giúp Nhà nước nắm chắc, nắm đủ toàn bộ quỹ đất từng địa
phương, từng loại đất để từ đó có định hướng đúng cho vấn đề quy hoạch sử dụng đất.
Theo Luật đất đai năm 1993 thì hàng năm Nhà nước tiến hành thống kê đất đai
và 5 năm một lần tiến hành tổng kiểm kê đất đai trên phạm vi cả nước. Công tác này

giúp ta hiểu và biết được biến động đất đai hàng năm và nguyên nhân của nó để từ đó
có hướng sử dụng sao cho đạt mục đích tiết kiệm và hiệu quả. Biết được số lượng, diện
tích từng loại đất trong từng vùng, cơ cấu phân bổ các loại đất này ra sao từ đó xác định
phương hướng và biện pháp sử dụng trong thời gian tới.
1.3.6 Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị
Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất hợp
pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo các quy định của
bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất yếu,
thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trường. Vì vậy, cơng
tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến động về chủ sở
hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng, mặt khác tạo điều
kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công
tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn tình trạng lợi dụng quyền tự do
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai
kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán
kinh doanh đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụng đất
gồm 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử
dụng đất.

18

18


KINH TẾ ĐƠ THỊ VÙNG MIỀN

•


Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất

trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội
dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm
quyền được quy định trong Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
•

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng

đất, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất
và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng
đất), còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. Bản chất vấn
đề này là thực hiện trao đổi hàng-tiền (mua bán) và hàng ở đây là đất đai (quyền sử
dụng đất).
•

Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có

thời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một
thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi
hết thời hạn thuê. Thực chất ở đây là người chủ sử dụng đất có đất nhưng khơng sử
dụng hết hoặc khơng sử dụng thì để đảm bảo hiệu quả họ đem cho thuê. Một trường
hợp khác bên cho thuê là Nhà nước, người sở hữu đất cho thuê khi người sử dụng đất
có yêu cầu sử dụng nhưng khơng được cấp đất thì phải th đất. Để có quan hệ thcho th thì phải có quan hệ cung (có người cho thuê) và cầu (có người th).
•

Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất

không đầy đủ, bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
dân sự, bên nhận thế chấp để đảm bảo an tồn cho tài sản của mình trong thời hạn bên

thế chấp vẫn được sử dụng đất. Ở Đô thị thường là thế chấp cả nhà và đất, trong thời
hạn này bên thế chấp khơng có quyền chuyển nhượng, góp vốn chuyển đổi quyền sử
dụng đất.
Ngồi ra cịn có một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mới là góp vốn kinh
doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, nó nảy sinh khi kinh tế thị trường phát triển nhu
cầu đầu tư cao, cần thiết vốn để đầu tư khi đất đai có giá trị cao đặc biệt là đất Đơ thị.
Hiện nay đất được coi như một nguyên liệu đầu vào quan trọng, được tính vào chi phí
sản xuất hàng hố, do đó đất đai có giá trị, như vậy người kinh doanh đóng góp phần
19

19


KINH TẾ ĐƠ THỊ VÙNG MIỀN

vốn là đất đai thì cũng chính là đã đầu tư vào q trình sản xuất, vấn đề này được pháp
luật Nhà nước ta cho phép thi hành (trước đây khơng có).
Việc chuyển quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở các bên tự thỏa thuận thông qua
thực hiện bản hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn
bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Chuyển quyền sử dụng đất chỉ thực
hiện với đất sử dụng hợp pháp.
1.3.7 Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các
vi phạm về đất đô thị
Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu
thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy
ra trong quản lý đất đơ thị là:
•

Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng.


•

Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, chuyển đổi,

cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất).
•

Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất.

•

Tranh chấp về bồi thường thiệt hại về đất.

•

Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất.

•

Tranh chấp về lối đi.

•

Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (như khơng cho đào rãnh

thốt nước qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động sản liền
kề…).
Để giải quyết các tranh chấp thì theo Điều 38 Luật đất đai năm 1993 UBND và
Tòa án nhân dân các cấp tiến hành giải quyết. UBND giải quyết trường hợp người sử
dụng đất khơng có giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp (chủ yếu là khơng

có GCN QSDĐ). Tịa án nhân dân giải quyết các tranh chấp về sử dụng đất đã có GCN
QSDĐ và tranh chấp về các tài sản gắn liền với đất đó. Giải quyết các tranh chấp được
thực hiện theo Luật đất đai hiện hành, cấp giải quyết cũng được quy định rõ trong Luật,
cụ thể như sau:
20

20


KINH TẾ ĐƠ THỊ VÙNG MIỀN

•

UBND Quận, Huyện, Thị xã, Thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá
nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân hộ gia đình với các tổ chức nếu các tổ chức
đó thuộc quyền quản lý của mình.

•

UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương giải quyết tranh chấp giữa tổ chức
với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộc quyền
quản lý của mình hoặc trung ương.

•

Trong trường hợp khơng đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyết tranh chấp,
đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên. Quyết
định của cơ quan Nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành.
Để nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là đất đơ thị thì cơng


tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo phải được chủ trương thực hiện, các
cán bộ chuyên trách phải có đủ năng lực và tinh thần làm việc nghiêm túc, hiểu rõ được
công tác và nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, hiểu Luật pháp về quản lý Nhà
nước và quản lý Nhà nước đối với đất đai để tạo điều kiện cho Luật đất đai được thực
hiện đúng, người sử dụng đất được đảm bảo về lợi ích trong quá trình sử dụng đất.
1.4 Các nhân tố tác động đến quản lý nhà nước về đất đô thị
1.4.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên
Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng rất lớn tới công tác điều tra, đo đạc, khảo sát,
đánh giá đất đô thị. Điều kiện tự nhiên ở đây chủ yếu ta xét đến khí hậu, lượng mưa, các
khống sản và địa hình trong đơ thị. Nếu các điều kiện này thuận lợi thì cơng tác đo đạc,
khảo sát sẽ thuận lợi ít tốn kém về thời gian và tiền bạc của nhà nước. Như vậy điều
kiện tự nhiên không thuận lợi, trời mưa, nước ngập là ta không thể đo được, hiện nay
ta ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học kỹ thuật vào công tác đo đạc nhưng điều này cũng
vẫn phải ra thực địa thì ta mới khảo sát được. Mặt khác điều kiện địa hình hay vị trí địa
lý sẽ có tác dụng rất lớn đối với sự phát triển và mở rộng quy mơ đất đai đơ thị vì nơi
đây là trung tâm kinh tế, công nghiệp, dịch vụ, đầu mối giao thông và những lợi thế
khác sẽ thu hút dân cư mạnh hơn, do đó q trình đơ thị hóa sẽ sớm hơn, nhanh hơn,
quy mô lớn hơn. Ngược lại, ở những vùng khác do thiếu những điều kiện như trên nên
q trình đơ thị hóa sẽ chậm hơn, quy mơ nhỏ hơn. Như vậy, khi vị trí địa lý thuận lợi,
21

21


KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN

tạo được mối liên hệ gắn bó trong một vùng kinh tế phát triển của đô thị sẽ là điều kiện
quan trọng cho sự hưng thịnh và phát triển.
1.4.2 Nhân tố con người
• Bộ máy quản lý đất đô thị

Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai là một hệ thống cơ quan quyền lực của Nhà
nước các cấp từ trung ương đến địa phương, chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về đất
đai tầm vĩ mô. Việc thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, sự phối kết hợp
chặt chẽ, nhịp nhàng giữa các bộ phận trong bộ máy và giữa các ban, ngành có liên
quan là nhân tố quan trọng tạo ra kết quả rất lớn trong việc quản lý đất đai, như giảm
chi phí quản lý, nâng cao hiệu lực quản lý của bộ máy, đảm bảo vai trò định hướng
trong việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch, các chương trình, dự án bố trí sử dụng đất
đai đơ thị như phát triển các khu dân cư, các khu công nghiệp, khu đô thị. Mặt khác,
hướng dẫn, kiểm tra các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đúng quy định của pháp luật
nhằm đảm bảo sự công bằng và hiệu quả tránh phát sinh khiếu nại, tố cáo, làm giảm sút
niềm tin của nhân dân đối với chính quyền đơ thị.
• Nhận thức của đội ngũ quản lý và người sử dụng đất đai
Yếu tố nhận thức pháp luật của đội ngũ quản lý nhà nước về đất đai là hết sức
quan trọng. Do đó, việc khơng ngừng nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ công chức đủ
đức đủ tài để lãnh đạo, quản lý đối với đất đô thị, pháp luật về đất đai và hướng dẫn thi
hành cho phù hợp là một trong những điều quan trọng góp phần nâng cao hiệu quả đấu
tranh phịng, chống vi phạm pháp luật đất đai nói chung và vi phạm hành chính về đất
đai đơ thị nói riêng. Nếu họ có trình độ chun mơn cao, năng lực quản lý giỏi, phẩm
chất đạo đức tốt thì chất lượng của các văn bản pháp luật đất đai được ban hành hoặc
tham mưu cho cấp có thẩm quyền ban hành sẽ sát thực tế, tính khả thi cao; việc tổ chức
thực hiện các văn bản của cấp trên sẽ nhanh chóng, nghiêm túc; việc phát hiện và xử lý
vi phạm pháp luật sẽ nghiêm minh, kịp thời. Sự am hiểu và nhận thức tốt về pháp luật
giúp cho việc quản lý đất đai được tiến hành một cách công khai minh bạch, khách
quan dân chủ đảm bảo quyền con người quyền công dân trong nhà nước pháp quyền
xã hội chủ nghĩa hiện nay.
22

22



KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN

Việc tuyên truyền giáo dục pháp luật về đất đai làm cho yếu tố nhận thức của
người sử dụng đất ngày càng cao. Yếu tố nhận thức của người sử dụng đất là yếu tố
quan trọng trong việc quản lý nhà nước về đất đai, trong bồi thường hỗ trợ khi nhà
nước thu hồi đất, trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cần giáo dục
quần chúng tự giác thực hiện luật đất đai và các chính sách liên quan, giúp họ thấy
được quyền lợi và nghĩa vụ của họ khi được giao sử dụng đất.
1.4.3. Nhân tố kinh tế
Nhân tố kinh tế bao gồm các nhân tố như: các cơng trình cơ sở hạ tầng, nhân tố
thị trường, nhân tố giá cả và một số quy luật của thị trường… Trong nền kinh tế thị
trường hiện nay thì cơng tác quản lý đất đai bị ảnh hưởng lớn bởi nhân tố kinh tế, khi
mà mọi hoạt động kinh tế đều tuân theo các quy luật của thị trường (quy luật cạnh
tranh, cung cầu, giá cả). Mặt khác, thành phố là một thị trường rộng lớn về tiêu thụ
hàng hóa, là thị trường về lao động (nơi tập trung dân cư đông đúc) tạo sức hút mạnh
mẽ và hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trong và ngoài nước, mở rộng
tái sản xuất, mở rộng quy mô hoạt động đáp ứng nhu cầu phát triển của đô thị.
Nền kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng cao, phát triển nền
kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế diễn ra càng nhiều,mức đầu tư trong
quản lý là lớn, ta có thể điều tra nhanh những số liệu về đất đai (vị trí, diện tích, hình
thể…). Trong điều kiện đó, đất đai khơng chỉ trở thành một nguồn lực, một loại hàng
hóa có giá trị cao, từ đó Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch, nhanh chóng hồn thiện cơ
sở hạ tầng, thực thi các yêu cầu quản lý của Nhà nước một cách nhanh chóng nhất nếu
ta đủ kinh phí để trang trải cho các hoạt động.
1.4.4. Chủ trương, chính sách và pháp luật của Nhà nước đối với đất đô thị
Để thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong toàn quốc, Nhà nước quy định
rất cụ thể thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai cho
một số cơ quan chức năng thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai như:
Quốc hội, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ

và các Bộ ngành có liên quan trực tiếp đến lĩnh vực đất đai. Chính sách của Nhà nước
tác động trực tiếp đến sự phát triển đất đai đô thị trên các mặt: định hướng phát triển;
23

23


KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN

tạo động lực để phát triển; tạo điều kiện thúc đẩy nhanh về chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
đầu tư phát triển công nghiệp, ưu tiên vốn phát triển và hiện đại hóa kết cấu hạ tầng;
mở rộng thị trường và môi trường đầu tư phát triển; chỉnh trang đơ thị,… Chính vì vậy,
khi hệ thống chính sách, pháp luật của Nhà nước đầy đủ, đồng bộ, rõ ràng, cụ thể và
được xây dựng một cách khoa học, xuất phát từ tổng kết thực tiễn thì sẽ tạo điều kiện
thuận lợi cho các ngành, địa phương của đô thị triển khai các hoạt động QLNN đối với
đất đô thị một cách hiệu quả.
1.4.5 Yếu tố hội nhập quốc tế
Hội nhập quốc tế là chủ trương lớn của Đảng ta, là nội dung trọng tâm của hội
nhập quốc tế và là một bộ phận quan trọng xuyên suốt của công cuộc đổi mới. Trong
quản lý nhà nước về đất đai hội nhập quốc tế là yếu tố tác động đến hoạt động này. Hội
nhập quốc tế địi hỏi cơng tác quản lý nhà nước về đất đai của Đảng và nhà nước ta
ngày càng công khai, minh bạch tạo sức hút với các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài
giúp tăng trưởng kinh tế. Yếu tố hội nhập quốc tế đòi hỏi cán bộ, cơ quan nhà nước
thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai cần phải tích cực hơn trong cơng tác
quản lý góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao năng lực sản xuất, tiếp
thu khoa học công nghệ mới và kỹ năng quản lý trên nhiều lĩnh vực góp phần tạo cho
nước nhà có đội ngũ nguồn nhân lực có trình độ và năng lực cả về chuyên môn lẫn
quản lý.

24


24