ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

-------------------

NGUYỄN VĨNH KHIÊM

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ
VẬN HÀNH VÀ BẢO TRÌ CÁC CHUNG CƯ
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành : CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
Mã ngành

: 60 58 90

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TP. HỒ CHÍ MINH, THÁNG 06 NĂM 2014


CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. ĐINH CÔNG TỊNH
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)

Cán bộ chấm nhận xét 1:………………………………………………….
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)

Cán bộ chấm nhận xét 2:………………………………………………….
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG
Tp. HCM ngày . . . . . tháng . . . . năm . . . . .

Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ luận văn thạc sĩ)
1. ............................................................
2. ............................................................
3. ............................................................
4. ............................................................
5. ............................................................
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV và Trưởng Khoa quản lý
chuyên ngành sau khi luận văn đã được sửa chữa (nếu có).

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

TRƯỞNG KHOA


ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: NGUYỄN VĨNH KHIÊM


MSHV: 10080285

Ngày, tháng, năm sinh: 25/06/1984

Nơi sinh: Gia Lai

Chuyên ngành: Công nghệ và Quản lý xây dựng

Mã số : 60 58 90

I. TÊN ĐỀ TÀI:
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ VẬN HÀNH VÀ BẢO TRÌ CÁC
CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
II. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
1. Giới thiệu.
2. Tổng quan.
3. Phương pháp nguyên cứu.
4. Thu thập và xử lý số liệu.
5. Kết luận và kiến nghị.
III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ :

20/01/2014

IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ:

20/06/2014

V. CÁN BỘ HƯỚNG DẪN :

TS. ĐINH CÔNG TỊNH


Tp. HCM, ngày 20 tháng 06 năm 2014.
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

CHỦ NHIỆM
BỘ MÔN ĐÀO TẠO

TS. ĐINH CÔNG TỊNH

TS. LƯƠNG ĐỨC LONG

TRƯỞNG KHOA


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình hồn thành Luận văn, tơi đã nhận rất nhiều sự động
viên, khuyến khích, giúp đỡ của quý bạn bè, quý đồng nghiệp, gia đình và
của quý thầy cô.
Tôi xin chân thành cảm ơn quý Thầy, quý Cô trong Bộ môn Công nghệ
và Quản lý Xây dựng, Trường đại học Bách khoa Thành phố Hồ Chí Minh đã
truyền đạt những kiến thức, những chia sẽ, những kinh nghiệm quý báu trong
suốt quá trình học chương trình cao học.
Tơi xin chân thành bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến thầy TS. Đinh Công
Tịnh. Không chỉ là người thầy tận tình chỉ bảo, đưa ra hướng nghiên cứu và
đóng góp những ý kiến quý báu trong nghiên cứu mà thầy cịn chia sẻ những
kinh nghiệm nghề nghiệp.
Tơi xin chân thành cám ơn anh Nguyễn Hữu Đồng – Ban quản lý chung
cư Lakai –Số 05 Nguyễn Tri Phương, Phường 7, Quận 5, Thành phố Hồ Chí
Minh và anh Nguyễn Kim Long- Phó Giám Đốc Nam Long ADC đã tận tình
giúp đỡ tơi trong qua trình thu thập dữ liệu cũng như đóng góp ý kiến quý

báu trong nghiên cứu.
Một lần nữa, tôi xin trân trọng và biết ơn tất cả những người đã giúp đỡ.
Xin chân thành cảm ơn!

Tp. HCM, ngày 20 tháng 06 năm 2014

Nguyễn Vĩnh Khiêm


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

ABSTRACT
The recent years have seen substantial increase in condominium development in
our country, hence the solutions to control and reduce the operation and
maintenance (O&M) costs of condominiums are important and urgently needed in
order to improve to the economic efficiency of projects for the investors.
The research has found 38 factors affecting the O&M costs of condominiums in
Ho Chi Minh City.Through obtaining and analyzing survey data using the Principal
Component Analysis (PCA) technique with Varimax rotation, the researcher has
discovered 32 key factors and classified them into nine groups of factors that are
most likely to impact the O&M costs of condominiums in Ho Chi Minh City such
as: (1) factors relating to the characteristics of the project; (2) factors relating to the
maintenance of condominiums; (3) factors relating to the selection of materials and
equipment used for construction; (4) factors relating to the quality of the design
documents; (5) factors relating to the operation of condominiums; (6) factors
relating to the quality of works of the construction company; (7) factors related to
the financial capacity, management capacity of investors; (8) factors relating to the
inflation; and (9) factors relating to the issuance of legal regulations from

government, and the level of to all O&M-related legal requirements by investors.
From the 9 established groups of factors, the researcher has suggested potential
ways to control and reduce the O&M costs of condominiums in Ho Chi Minh City.
As a whole, the thesis aims to provide the investors and management teams of
the condominiums with an overall look of all the important factors affecting the
O&M costs; and then helps them to work out the optimal solutions to mitigate and
control O&M costs of condominiums in Ho Chi Minh City.

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Cơng Tịnh

TĨM TẮT
Với tốc độ phát triển nhanh chóng của nhà chung cư ở nước ta trong những
năm gần đây, việc giảm thiểu các chi phí vận hành và bảo trì (O&M) của chung cư
là việc hết sức cần thiết góp phần mang lại hiệu quả kinh tế của dự án cho các Chủ
đầu tư.
Nghiên cứu đã nhận dạng được 38 yếu tố ảnh hưởng đến chi phí O&M các
chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh. Qua thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát và
nhờ phương pháp phân tích nhân tố chính (PCA) với phép xoay Varimax tác giả đã
xác định được 32 yếu tố và chia thành 9 nhóm có khả năng ảnh hưởng đến chi phí
O&M các chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh đó là: (1) liên quan đến đặc điểm
của dự án; (2) liên quan đến công tác bảo trì chung cư; (3) liên quan đến cơng tác
lựa chọn vật tư, thiết bị sử dụng cho công trình; (4) liên quan đến chất lượng hồ sơ
thiết kế; (5) liên quan đến công tác vận hành chung cư; (6) liên quan đến chất lượng

cơng trình đối với đơn vị thi công; (7) liên quan đến năng lực tài chính, năng lực
quản lý của chủ đầu tư; (8) liên quan đến lạm phát và (9) liên quan đến ban hành
các văn bản pháp luật, sự tuân thủ pháp lý của chủ đầu tư liên quan công tác O&M
chung cư. Từ 9 nhóm nhân tố đó tác giả đã đưa ra các đề xuất nhằm mục đích kiểm
sốt và giảm thiểu các chi phí O&M các chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Tóm lại, với những gì đã đạt được trong nghiên cứu, Luận văn đã đưa ra một
góc nhìn tổng quát cho Chủ đầu tư, các đơn vị quản lý vận hành chung cư chuyên
nghiệp xác định được các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chi phí O&M các chung
cư và từ đó giúp họ đề ra những giải pháp tối ưu, giảm thiểu và kiểm soát được chi
phí O&M các chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh.

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................... 1
1.1 Giới thiệu chung ............................................................................................... 1
1.2 Các mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2
1.3 Phạm vi nghiên cứu và đối tượng khảo sát ........................................................ 3
1.4 Đóng góp của nghiên cứu ................................................................................. 3
1.5 Sơ đồ tổng quát của Luận văn ........................................................................... 4
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN ................................................................................... 5
2.1 Một khái niệm liên quan đến O&M chung cư ................................................... 6
2.2 Tổng quan các nguyên cứu đã công bố ............................................................. 9

2.2.1. Sơ lược một số các nghiên cứu trong nước.................................................... 9
2.2.2. Sơ lược một số các nghiên cứu nước ngoài ................................................. 12
2.2.3. Một số quy định hiện hành liên quan đến O&M chung cư .......................... 17
2.3 Kết luận chương ............................................................................................. 19
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................... 20
3.1. Quy trình nghiên cứu bằng bảng câu hỏi ......................................................... 21
3.2. Quy trình thiết kế bảng câu hỏi ....................................................................... 22
3.3. Nội dung bảng câu hỏi .................................................................................... 23
3.3.1. Thang đo..................................................................................................... 23
3.3.2. Thành phần bảng câu hỏi và mã hóa dữ liệu bảng câu hỏi ........................... 23
3.3.3. Xây dựng bảng câu hỏi chính thức .............................................................. 26
3.4. Thu thập dữ liệu.............................................................................................. 27
3.4.1. Xác định kích thước mẫu ............................................................................ 27

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

3.4.2. Lựa chọn kỹ thuật lấy mẫu .......................................................................... 28
3.4.3. Cách thức thu thập dữ liệu .......................................................................... 30
3.5. Các phương pháp và công cụ nghiên cứu ........................................................ 31
3.5.1. Đánh giá thang đo ....................................................................................... 31
3.5.2. Kiểm định khác biệt trung bình tổng thể ..................................................... 32
3.5.3. Lý thuyết về phân tích nhân tố chính ......................................................... 33
3.6. Kết luận chương ........................................................................................... 40

CHƯƠNG 4: THU THẬP VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU .................................................. 41
4.1 Xếp hạng các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí O&M chung cư........................... 42
4.1.1 Khảo sát thử nghiệm: .................................................................................... 42
4.1.2 Thu thập, phân tích qua cuộc khảo sát chính thức ......................................... 45
4.1.2.1 Chọn lọc dữ liệu......................................................................................... 45
4.1.2.2 Đặc điểm người trả lời ............................................................................... 47
4.1.3 Kiểm định thang đo: ..................................................................................... 52
4.1.4 Đánh giá độc lập mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ...................................... 57
4.2 Phân tích nhân tố chính ................................................................................... 62
4.2.1 Q trình thực hiện phân tích nhân tố chính: ................................................. 62
4.2.2 Kết quả phân tích nhân tố khi xoay nhân tố................................................... 65
4.2.3 Kết quả đặt tên nhân tố ................................................................................. 75
4.2.4 Thảo luận kết quả và các kiến nghị từ 9 nhân tố chính .................................. 76
4.3 Kết luận chương ............................................................................................. 90
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................... 91
5.1 Kết quả ........................................................................................................... 91

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

5.2 Kết luận .......................................................................................................... 94
5.3 Hạn chế và hướng phát triển của đề tài ........................................................... 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 97


HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Cơng Tịnh

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1.1: Sơ đồ tổng quát của Luận văn ................................................................. 4
Hình 2.1: Sơ đồ tóm tắt Chương 2 ........................................................................... 5
Hình 2.2: Mơ hình quản lý chung cư đề xuất tại Việt Nam .................................... 12
Hình 2.3: Xếp hạng các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí bảo trì cơng trình trong giai
đoạn thiết kế ......................................................................................... 14
Hình 2.4: Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí bảo trì nhà ở ................................. 15
Hình 2.5: Mơ hình ANN cho dự đốn chi phí O&M các chung cư tại Taiwan trong
giai đoạn lập kế hoạch dự án ................................................................ 16
Hình 2.6: Mơ hình hồi quy đa bội cho dự đốn chi phí O&M các chung cư tại
Taiwan trong giai đoạn lập kế hoạch dự án .......................................... 16
Hình 3.1: Lược đồ tóm tắt chương 3 ...................................................................... 20
Hình 3.2: Quy trình nghiên cứu bằng bảng câu hỏi ................................................ 21
Hình 3.3: Quy trình thiết kế bảng câu hỏi .............................................................. 22
Hình 4.1: Lược đồ tóm tắt chương 4 ...................................................................... 41
Hình 4.2: Phân loại người trả lời theo vai trò trong dự án ...................................... 47
Hình 4.3: Phân loại người trả lời theo kinh nghiệm làm việc ................................. 48
Hình 4.4: Phân loại người trả lời theo loại hình dự án ............................................ 49
Hình 4.5: Phân loại người trả lời theo quy mô nguồn vốn ...................................... 50
Hình 4.6: Phân loại người trả lời theo phân hạng chung cư .................................... 51
Hình 4.7: Phân loại người trả lời theo loại hình quản lý chung cư .......................... 52

Hình 4.8: Đánh giá độc lập mức độ ảnh hưởng ...................................................... 57
Hình 4.9: Biểu đồ Scree Plot ................................................................................. 74
Hình 4.10: Các tiêu chí lựa chọn vật tư và thiết bị cho tòa nhà............................... 81

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Cơng Tịnh

Hình 4.11: Vịng đời của dự án xây dựng ............................................................. 87
Hình 4.12: Tỷ lệ lạm phát Việt Nam trong 3 năm 2011, 2012 và 2013................... 88

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU VÀ PHỤ LỤC
Bảng 3.1: Bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí O&M chung cư ......... 24
Bảng 4.1: Kết quả khảo sát thử nghiệm của hệ số Cronbach anpha ........................ 42
Bảng 4.1: Kết quả khảo sát thử nghiệm giá trị mean khả năng ảnh hưởng............. 42
Bảng 4.3: Bảng tổng hợp người trả lời theo vai trò trong dự án ............................ 47
Bảng 4.4: Bảng tổng hợp người trả lời theo kinh nghiệm làm việc......................... 48
Bảng 4.5: Bảng tổng hợp người trả lời theo loại hình dự án .................................. 49
Bảng 4.6: Bảng tổng hợp người trả lời theo quy mô nguồn vốn ............................ 50
Bảng 4.7: Bảng tổng hợp người trả lời theo phân hạng chung cư ......................... 51
Bảng 4.8: Bảng tổng hợp người trả lời theo loại hình quản lý chung cư ................. 52
Bảng 4.9: Bảng tính hệ số Cronbach Alpha .......................................................... 53
Bảng 4.10: Kết quả khảo sát chính thức giá trị mean khả năng ảnh hưởng đến chi
phí O&M chung cư................................................................................................ 53
Bảng 4.11: Bảng tính hệ số Cronbach Alpha khi loại biến A1.04.......................... 54

Bảng 4.12: Bảng tính hệ số tương quan biến tổng ................................................. 56
Bảng 4.13: Trung bình và xếp hạng các yếu tố ảnh hưởng chi phí O&M
chung cư ................................................................................................................ 58
Bảng 4.14: So sánh kết quả kiểm định One – way ANOVA và Kruskal Wallis..... 60
Bảng 4.15: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett lần 1............................................ 62
Bảng 4.16: Kết quả kiểm tra giá trị Communalities .............................................. 63
Bảng 4.17: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 1 ...................................................... 65
Bảng 4.18: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 2 ...................................................... 67
HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

Bảng 4.19: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 3 ...................................................... 68
Bảng 4.20: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 4 ...................................................... 70
Bảng 4.21: Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 5 ...................................................... 71
Bảng 4.22: Kết quả tổng phương sai giải thích ...................................................... 72
Bảng 4.23: Kết quả đặt tên 9 nhân tố chính............................................................ 75
Phụ lục 1: Bảng câu hỏi khảo sát sơ bộ ................................................................ 101
Phụ lục 3: Thơng tin nhóm chuyên gia thứ nhất ................................................... 105
Phụ lục 3: Thông tin nhóm chuyên gia thứ hai ..................................................... 105
Phụ lục 4: Nội dung bảng câu hỏi khảo sát thử nghiệm ........................................ 106
Phụ lục 5: Nội dung bảng câu hỏi khảo sát chính thức ......................................... 114

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm


MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1 Giới thiệu chung
Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) với vị trí địa lý, kinh tế - xã hội đang và sẽ
giữ vai trò đầu tàu thúc đẩy sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và
của cả nước. Hơn nữa, Tp.HCM cịn có một vị trí địa lý, kinh tế đặc biệt quan trọng
như hệ thống mạng lưới cơ sở hạ tầng kinh tế kỹ thuật và xã hội đồng bộ; là nơi kết
nối giao thông thuận lợi về đường bộ, đường sông, đường biển và hàng không giữa
2 miền Đông và Tây Nam bộ với khu vực Đông Nam Á, liên thông vào mạng lưới
chung về giao thông với Châu Á và thế giới; có các điều kiện thuận lợi để phát triển
kinh tế, văn hố, trong đó Tp.HCM có tốc độ phát triển kinh tế hàng hoá, dịch vụ
nhanh nhất và ổn định nhất.
Do đó Tp.HCM là một trong những thành phố đơng dân nhất cả nước. Theo số
liệu điều tra của Tổng cục thống kê năm 2011, dân số ở Tp.HCM là 7.521.100
người, và mật độ dân số là 3.589 người/km2 (Theo Tổng cục thống kê (2011)). Vì
vậy giải pháp căn cơ, dài lâu và bền vững cho vấn đề nhà ở là một vấn đề rất cấp
thiết để đáp ứng nhu cầu tăng dân số do tình trạng nhập cư từ các địa phương khác
và các quốc gia khác vào Tp.HCM.
Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
2025 (Quyết định số 2127/QĐ-TTg (2011)) đã đề ra:
- Mục tiêu đến năm 2015 là: Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển
nhà ở tại đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và Tp.HCM) đạt trên 80%, đô thị từ
loại I đến loại II đạt trên 50%, đô thị loại III đạt trên 30% tổng số đơn vị nhà
ở xây dựng mới.

- Mục tiêu đến năm 2020 là: Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển
nhà ở tại đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và Tp.HCM) đạt trên 90%, đô thị từ
loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà
ở xây dựng mới.

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

Trang 1

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

Về nội tại với tốc độ đơ thị hóa ngày càng tăng, nhu cầu về nhà ở tại Tp.HCM
cũng tăng cao. Hàng loạt các dự án chung cư được triển khai xây dựng, đáp ứng nhu
cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Các dự án mới, hiện đại với lối sống đô
thị thay thế dần các khu nhà ổ chuột, nhà ở tạm bợ, tạo diện mạo mới cho thành
phố; góp phần xây dựng cuộc sống văn minh, hiện đại. Vì vậy Tp.HCM thu hút
được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, trở thành thị trường
trọng điểm của nhiều tập đoàn bất động sản lớn trong nước và quốc tế.
1.2 Lý do hình thành đề tài nghiên cứu
Để đáp ứng nhu cầu thị trường, các chủ đầu tư xây dựng các chung cư tại
Tp.HCM luôn tìm cách đáp ứng được nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người dân
để đem lại lợi nhuận của dự án một cách tốt nhất. Trong đó việc chú trọng xây dựng
một cơ chế, chính sách O&M hiệu quả các chung cư của các chủ đầu tư là cần thiết
nhằm mang lại uy tín, thương hiệu và sự hài lịng của khách hàng. Ngồi ra, tác giả
tìm hiểu chưa có nghiên cứu nào ở Việt Nam liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng

đến chi phí O&M các chung cư.
Do đó, với việc chọn đề tài nghiên cứu : “Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí
O&M các chung cư tại Tp. HCM”, tác giả mong muốn đưa ra một góc nhìn tổng
qt giúp các Chủ đầu tư xác định được các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chi
phí O&M và đưa ra các đề xuất kiến nghị cho Chủ đầu tư và các đơn vị quản lý vận
hành chung cư chuyên nghiệp tối ưu, giảm thiểu và kiểm sốt được chi phí O&M
các chung cư tại Tp.HCM.
1.3 Các mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của Luận văn này bao gồm các mục tiêu chính sau:
 Mục tiêu thứ 1: Xác định, phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến chi
phí O&M các chung cư tại Tp.HCM.
 Mục tiêu thứ 2: Đưa ra các đề xuất kiến nghị cho Chủ đầu tư để giảm thiểu
và kiểm sốt được chi phí O&M các chung cư tại Tp.HCM.

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

Trang 2

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

1.4 Phạm vi nghiên cứu và đối tượng khảo sát
 Phạm vi nghiên cứu thực hiện tại Tp.HCM.
 Dự án nghiên cứu là các chung cư trên địa bàn Tp.HCM đã đưa vào hoạt
động và được quản lý bởi: Chủ đầu tư, đơn vị Quản lý vận hành chung cư
chuyên nghiệp, và Ban quản trị.

 Quan điểm phân tích: dưới góc nhìn của Chủ đầu tư.
 Đối tượng khảo sát : Là các chuyên gia có kinh nghiệm với các dự án dân
dụng làm việc trong các đơn vị: Chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và quản lý chung
cư chuyên nghiệp (hoặc ban quản lý).
1.5 Đóng góp của nghiên cứu
 Về mặt học thuật
Đề tài nghiên cứu về việc ứng dụng các thuật toán để xác định, phân loại, đánh
giá, xếp hạng, qua đó phân tích các nhân tố chính ảnh hưởng đến chi phí O&M các
chung cư tại Tp. HCM.
 Về mặt thực tiễn
 Nghiên cứu này giúp các đơn vị: Chủ đầu tư, tư vấn thiết kế, quản lý vận
hành chung cư chuyên nghiệp nhận thấy được các yếu tố quan trọng nhất ảnh
hưởng đến chi phí O&M các chung cư tại Tp. HCM.
 Nghiên cứu này đưa ra các đề xuất cho chủ đầu tư tối ưu, giảm thiểu và
kiểm sốt được chi phí O&M các chung cư tại Tp. HCM.

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

Trang 3

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

1.6 Sơ đồ tổng quát của Luận văn
Chương 2:
Tổng quan

 Các khái niệm
 Các nghiên cứu trước đây

Chương 1:

Chương 4:

Chương 5:

Đặt vấn đề

Thu thập và xử
lý số liệu

Kết luận &

 Thống kê mô tả
 Các kiểm định
 Phương pháp
PCA

 Kết quả
 Kết luận
 Hướng phát triển

 Các mục tiêu nghiên
cứu
 Phạm vi nghiên cứu
 Đóng góp nghiên cứu


Kiến nghị

Chương 3:
Phương pháp nghiên cứu
 Quy trình nghiên cứu
 Phương pháp nghiên cứu

Hình 1.1: Sơ đồ tổng quát của Luận văn

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

Trang 4

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
Nội dung của Chương 2 sẽ trình bày hai vấn đề chính đó là làm rõ các khái
niệm quan trọng được sử dụng trong Luận văn và tổng hợp các nghiên cứu trước về
phương pháp cũng như các vấn đề áp dụng. Nội dung này sẽ cung cấp một cơ sở lý
thuyết vững vàng và trình bày sơ lược các nghiên cứu trước đã cơng bố trong và
ngồi nước. Từ đó nêu ra các điểm khác biệt với các Luận văn và các nguyên cứu
trước để hình thành hướng nguyên cứu sau này. Tóm tắt nội dung Chương 2 được
trình bày ở Hình 2.1

Liên quan đến vận hành, bảo trì


Nhà chung cư

Một số khái niệm dùng
trong luận văn

CHƯƠNG 2:

TỔNG QUÁT

Chi phí vận hành

Chi phí bảo trì

Các nghiên cứu của trong nước

Tổng quan các nghiên

Các nghiên cứu của nước ngoài

cứu đã công bố

Các quy định hiện hành liên
Kết luận chương

quan đến vận hành và bảo trì

Hình 2.2: Sơ đồ tóm tắt Chương 2
HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm


Trang 5

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

2.1 Một số khái niệm liên quan đến O&M chung cư
Vận hành (operation) là sự tập hợp của tất cả các hoạt động kỹ thuật và hoạt
động quản lý nhằm mục đích thực hiện một số chức năng, phối hợp cần thiết để đáp
ứng với sự thay đổi của các yêu cầu dịch vụ và điều kiện mơi trường (British
Standard 3811, (1993)).
Bảo trì (maintenance) là sự tập hợp của tất cả các hoạt động kỹ thuật và hoạt
động quản lý bao gồm các hoạt động giám sát nhằm mục đích duy trì, bảo dưỡng để
thực hiện các chức năng cần thiết (British Standard 3811 (1993)).
Bảo trì cơng trình là tập hợp các cơng việc nhằm đảm bảo và duy trì sự làm việc
bình thường, an tồn của cơng trình theo quy định của thiết kế trong suốt quá trình
khai thác sử dụng. Nội dung cơng việc bảo trì cơng trình có thể gồm một, một số
hoặc tồn bộ các cơng việc sau: kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo
dưỡng và sửa chữa cơng trình (Theo khoản 1 Điều 2 của Nghị định số
114/2010/NĐ-CP,(2010)).
Bảo trì nhà chung cư bao gồm các cơng việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ,
sửa chữa vừa, sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư
(Theo khoản 1 điều 6 của Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD (2008)).
Nhà chung cư được định nghĩa là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có cầu thang, lối
đi, hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà
chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của
chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư

(Theo khoản 1 điều 70 của Luật nhà ở 56/2005/QH11 (2005)).
Chi phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư (Theo khoản 1
điều 17 của Quyết định 08/2008/QĐ-BXD (2008)), được xác định cụ thể như sau:
- Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư; điều khiển hoạt động của
hệ thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà chung
cư; các chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, vật liệu, duy tu bảo dưỡng
thường xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết
HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

Trang 6

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

bị (như thang máy, máy bơm, máy móc và các thiết bị khác) thuộc phần sở
hữu chung trong nhà chung cư.
- Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị chung cư, các
chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị chung cư.
Phí trơng giữ ơtơ, xe máy, xe đạp, được hạch tốn riêng và được bù đắp vào
chi phí quản lý vận hành nhà chung cư.
Chi phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
(Theo điều 51 của Nghị định số 71/2010/NĐ-BXD (2010)) được xác định cụ thể :
- Trong trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở
có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm phải nộp các khoản kinh
phí sau :
 Đối với diện tích nhà bán thì phải nộp 2% tiền bán và khoản tiền này sẽ

được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả
và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán.
 Đối với diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, khơng bán (khơng tính phần
diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp
2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này sẽ được tính theo giá
bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
- Khoản kinh phí quy định trên được trích trước thuế để nộp (Nhà nước khơng
thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại
do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở
hữu chung của chung cư theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư.
- Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có
hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn
hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu
chung. Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh cơng tác bảo trì và
được xác định đối với từng cơng việc bảo trì cụ thể.

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

Trang 7

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

- Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 51
này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà
chung cư phải có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần

diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Trường hợp nhà chung cư
phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng vào mục
đích để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ
bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại.
Phân hạng nhà chung cư (Theo mục II.2.1 của của Thông tư số 14/2008/TTBXD (2008)) được xác định cụ thể:
- Nhà chung cư hạng 1 (còn gọi là Nhà chung cư cao cấp) là hạng có chất
lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, về kiến trúc, hạ
tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và các
điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
- Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, về kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và các điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
mức độ tương đối hoàn hảo.
- Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, về kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, chất lượng
hoàn thiện, trang thiết bị và các điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng
đạt mức độ khá.
- Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, về kiến trúc; hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và các điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử
dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Chủ đầu tư là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý sử dụng vốn để thực
hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật; là người trực tiếp

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

Trang 8

MSHV: 10080285



Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua (Theo khoản 7 điều 4 của Quyết
định 08/2008/QĐ-BXD, 2008)).
Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư là đơn vị có năng lực chuyên
môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập, hoạt động theo quy định của
pháp luật về doanh nghiệp (Theo khoản 8 điều 4 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD
(2008)).
Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp
của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư
(Theo khoản 1 điều theo điều 51 của Luật nhà ở số 56/2005/QH (2005)).
2.2

Tổng quan các nguyên cứu đã công bố

2.2.1. Sơ lược một số các nghiên cứu trong nước
 Theo nghiên cứu của tác giả Trần Chủng (2007), đã đề cập các vấn đề liên
quan đến bảo trì cơng trình xây dựng ở Việt Nam, cụ thể các nội dung chính
sau:
- Cơng tác bảo trì phịng ngừa: Chiến lược bảo trì phịng ngừa cần phải đưa ra
các tiêu chí cơ bản, chính xác và dễ hiểu để quyết định lựa chọn biện pháp
phòng ngừa nào là khả thi về kỹ thuật trong các hoàn cảnh cụ thể, có cần
thực hiện biện pháp đó thường xuyên hay khơng và ai là người thực hiện.
- Lợi ích của cơng tác bảo trì:
 Bảo đảm sự vận hành an toàn do việc phát hiện sớm được các dấu hiệu của
sự cố do sự hư hỏng của một chi tiết nào đó. Qua các đợt đánh giá hiện
trạng chúng ta có cơ hội nhìn nhận lại tồn bộ hệ thống trong mơi trường

làm việc thực để từ đó có thể bổ sung những chi tiết có độ tin cậy cao hơn.
 Tăng cường hiệu quả vận hành vì các tham số liên quan tới vận
hành thường xuyên được tham chiếu và phân tích ảnh hưởng đồng thời có
biện pháp khắc phục, loại bỏ các chi tiết nhờ đó loại bỏ được các sự cố
khơng đáng có.

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

Trang 9

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

 Hiệu quả bảo trì cao hơn do chọn được các dịch vụ bảo trì tốt hơn với đội
ngũ chun gia có nghề nghiệp đồng thời tạo được sự năng động của mỗi
người chủ của tài sản. Thực hiện cơng tác bảo trì là đã góp phần quan trọng
thực hiện chiến lược bảo tồn bất động sản đồng thời tạo ra loại hình dịch vụ
mới có tính chun nghiệp cao, tính chun mơn hố cao.
- Vịng đời của cơng trình và vấn đề bảo trì: Khi bàn về bảo trì cơng trình
chúng ta cần nghiên cứu sâu một số đặc trưng cơ bản của cơng trình có liên
quan trực tiếp tới cơng tác bảo trì đó là tuổi thọ cơng trình, sự lão hố tự
nhiên, hao mịn vơ hình và hữu hình của cơng trình. Đây là những nội dung
học thuật quyết định việc hình thành cơ chế về bảo trì nhằm phát huy
cơng năng của từng cơng trình.

- Tuổi thọ cơng trình: Thời gian tồn tại và phục vụ của một công trình phù hợp

các yêu cầu đã được đặt ra trong những điều kiện được dự định trước. Tuổi thọ
thể hiện bằng tổng số năm và ở mỗi loại cơng trình có tuổi thọ khác nhau.
Theo thời gian, tính chất cơ, lý, hố của vật liệu tổ hợp lên cơng trình thường
thay đổi, những đặc tính riêng của cơng trình, của mơi trường đặt nó và những
mối liên hệ phức tạp của quá trình cũng tồn tại làm cho giá trị của cơng trình
suy giảm theo thời gian.
Vì vậy vấn đề đặt ra trong quản lý chất lượng cơng trình xây dựng cần phải
yêu cầu trách nhiệm của người thiết kế phải đưa ra những yêu cầu cho các
đối tượng công trình cần thiết phải bảo trì. Chủ quản lý sử dụng, chủ sở hữu
cơng trình có nghĩa vụ và trách nhiệm bảo vệ cho cơng trình khơng bị xuống
cấp nhanh, đáp ứng nhu cầu sử dụng trong suốt tuổi thọ yêu cầu.
 Liên quan đến quản lý nhà chung cư, theo nghiên cứu của tác giả Phạm Ngọc
Hải (2013) đã xác định được 37 yếu tố gây tranh chấp và phân thành 10 nhóm
có khả năng xảy ra tranh chấp cao nhất trong quản lý và sử dụng nhà chung cư
đó là:

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

Trang 10

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

- Thứ nhất: Liên quan đến văn bản pháp luật và hợp đồng trong quản lý và sử
dụng nhà chung cư.
- Thứ hai: Liên quan đến việc Chủ đầu tư trì hỗn việc bàn giao công việc

quản lý nhà chung cư cho các bên liên quan và chậm thực hiện thủ tục cấp
chủ quyền nhà.
- Thứ ba: Liên quan đến chất lượng thiết kế và xây dựng nhà chung cư.
- Thứ tư: Liên quan đến Chủ đầu tư khơng cơng khai tài chính và áp đặt trong
thu chi các khoản phí dịch vụ, bảo trì và chậm trả lãi do giao nhà chậm.
- Thứ năm: Liên quan đến chất lượng phục vụ của đơn vị quản lý nhà chung
cư.
- Thứ sáu: Liên quan đến ý thức của cư dân.
- Thứ bảy: Liên quan đến bảo trì nhà chung cư.
- Thứ tám: Liên quan đến việc khó khăn trong thu phi quản lý và bảo trì.
- Thứ chín: Liên quan đến sở hữu diện tích chung riêng nhà chung cư
- Thứ mười: Liên quan đến Phịng cháy chữa cháy nhà chung cư.
Ngồi ra, tác giả Phạm Ngọc Hải (2013), đã tìm hiểu một số mơ hình quản lý
chưng cư ở một số nước như Malaysia, Singapore, Thái Lan và Pháp.
 Theo nghiên cứu của tác giả Đoàn Dương Hải (2013), đã nêu ra 3 loại mơ hình
quản lý nhà chung cư để Hội nghị nhà chung cư lựa chọn đó là:
- Các chủ sở hữu nhà chung cư trực tiếp quản lý nhà chung cư và các tài sản
chung;
- Công ty quản lý nhà chung cư ký hợp đồng trực tiếp với từng hộ dân cư;
- Các chủ sở hữu và các hộ dân thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn và
công ty này ký hợp đồng thuê Công ty quản lý nhà.
Trong 3 mơ hình nêu trên, mơ hình thành lập Cơng ty trách nhiệm hữu hạn
(TNHH) của các chủ sở hữu chung cư là ít rủi ro và thuận lợi nhất trong quản lý.
HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

Trang 11

MSHV: 10080285



Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Cơng Tịnh

Hình 2.2: Mơ hình quản lý chung cư tại Việt Nam(Nguồn Đồn Dương Hải (2013))
2.2.2. Sơ lược một số các nghiên cứu nước ngồi
Dưới đây trình bày một số nghiên cứu của một số tác giả đã cơng bố trên các tạp
chí quốc tế, tạp chí chuyên ngành.
 Theo nghiên cứu của Peter Rydell (1970), tác giả đã đưa ra 8 giả thuyết về
nguyên nhân thay đổi chi phí O&M các dự án nhà cơng cộng đó là:
- Giá cả lạm phát.
- Hiệu quả của dự án
- Các tiêu chuẩn về dịch vụ.
- Sự hư hỏng.
- Quy mô của nền kinh tế.
- Sự hao mòn do người dân/ người thuê.
HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

Trang 12

MSHV: 10080285


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: TS. Đinh Công Tịnh

- Thiết kế của dự án.
- Vị trí của dự án.
 Nghiên cứu của Alner & Fellows (1990), tác giả đã nêu ra mục tiêu của cơng

tác bảo trì cơng trình đó là:
- Đảm bảo các cơng trình và các dịch vụ ln đảm bảo trong điều kiện an
tồn.
- Đảm bảo các cơng trình phù hợp cho nhu cầu sử dụng.
- Đảm bảo tòa nhà phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định.
- Để duy trì giá trị tài sản của cơng trình.
- Để thực hiện cơng việc cần thiết để duy trì chất lượng cơng trình.
 Nghiên cứu của Arditi & Nawakorawit (1999), đã chỉ rõ được mức độ kiến
thức của người thiết kế liên quan đến cơng tác bảo trì trong q trình thiết kế,
từ đó người thiết kế hiểu được các khó khăn trong cơng tác bảo trì như là công
tác vệ sinh, kiểm tra, sửa chữa, thay thế thiết bị,…và tìm ra các yếu tố liên
quan đến bảo trì trong giai đoạn thiết kế.
Ngồi ra, nghiên cứu cịn đưa ra xếp hạng 22 yếu tố quan trọng trong giai đoạn
thiết kế ảnh hưởng đến cơng tác bảo trì cơng trình được trình bày ở Hình 2.3.

HVTH: Nguyễn Vĩnh Khiêm

Trang 13

MSHV: 10080285