PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH
ĐẤT ĐAI VÙNG VEN ĐÔ,
chử Đức trung

din Đn

kinh nghiệm quốc tế

Trung tâm QHXD 2 - Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia

Land adjustment method in suburban areas - internationaL experience

Land Re-adjustment is a method for urban development, focusing primarily on adjusting the status quo of land in shape,
position, size and some other conditions along with reallocating land and improving urban infrastructure. The land readjustment helped rebuild the Tokyo area after the devastating earthquake of 1923 and many Japanese cities after World War
II. So far, about 50% of urban land in Japan has been developed by land readjustment, which is 77% in Nagoya. Land
readjustment is considered to be the most effective tool for urban development in Japan.
The suburban area is the area in the process of urbanization. This region is a transition area between rural and urban
areas, which is the intersection between rural culture and urban lifestyle. This area is also a place to transform agricultural
economy into non-agriculture.
Rapid urbanization has caused a boom in labor demand, creating a strong attraction that has led rural people to migrate
to urban areas.
Infrastructure development and planning do not keep up with that change, leading to the formation of spontaneous residential areas (Slums) as well as changes in peri-urban areas. Suburban areas are able to provide very low-cost housing
for workers.’
We believe that applying LR method to suburban areas will preserve traditional values as well as create sustainable living
environment for residents. However, in order to apply this method successfully, it is necessary to have a process of learning
experiences and profound changes in the process of implementing the planning project.
Từ khóa: Phương pháp điều chỉnh đất, tái điều chỉnh đất, vùng ven.

1. Đô thị hoá và tác động đến vùng ven đô thị

Đô thị hóa là hiện tượng dân số tập trung ngày càng dày

đặc tại những địa điểm có tính chất đô thị. Đô thị hóa được
xác định bằng sự kiện tăng dân số và sự phát triển không
gian của thành phố.
Hiện nay, mức độ đô thị hoá chính thức ở Việt Nam vẫn
còn thấp. Đến tháng 12/2015, có khoảng 35,7% dân số
sống chính thức ở các khu vực đô thị. Dự kiến đến năm
2045, phần lớn dân số sẽ sống ở các khu vực đô thị.
Tuy nhiên, đô thị hoá là một hiện tượng chi phối mạnh mẽ
đến cấu trúc xã hội. Đặc biệt là các vùng ven đô thị.

36

SË 103+104 . 2020

Vùng ven là một vùng nóng đang có chuyển động đô
thị hóa. Vùng này là điểm quá độ và vùng chuyển
tiếp, là khu đệm giữa nông thôn và thành thị, giữa cái
yên tónh của nông thôn và cái sôi động của thành thị,
là nơi chuyển đổi nhu cầu của nông dân vào đô thị
và ngược lại mang lối sống của đô thị vào nông dân.
Đây là chuyển động cơ bản của mối quan hệ kinh tế,
văn hóa, xã hội và là nơi chuyển dịch cơ cấu kinh tế
nông nghiệp thành phi nông nghiệp. Vùng ven chịu
ảnh hưởng mạnh mẽ của văn hóa đô thị đó, nhưng
vẫn còn mang trong mình nhiều yếu tố của văn hóa
nông thôn, nhưng không hẳn là nông thôn mà cũng
chưa phải là đô thị thực sự.


≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝


Trên thế giới, đã có rất nhiều các ví dụ về
tác động của đô thị hoá. Đô thị hoá quá
nhanh đã gây ra sự bùng nổ về nhu cầu
nhân lực, tạo ra một lực hút rất lớn kéo
những người dân ở các vùng nông thôn tràn
về các đô thị. Sự phát triển cơ sở hạ tầng
và định hướng quy hoạch không theo kịp
sự bùng nổ đó, dẫn đến sự hình thành các
khu dân cư tập trung tự phát (Những khu ổ
chuột) cũng như làm biến đổi các khu vực
ven đô, vốn có khả năng cung cấp những
nơi cư trú với giá thuê nhà rất thấp.
Theo Tổ chức Lao động thế giới (ILO),
thông thường ở các nước đang phát triển,
khu vực kinh tế phi chính thức từ dân lao
động nhập cư tạo ra tới 60% việc làm cho
lực lượng lao động. Còn ở Việt Nam, theo
Tổng cục Thống kê, khu vực kinh tế phi
chính thức tạo ra gần một nửa số việc làm ở
các khu vực đô thị.
Tuy nhiên, lý do duy nhất khiến nhà “ổ
chuột” không tràn lan ở Việt Nam như nhiều
nước đang phát triển khác, theo các chuyên
gia của Ngân hàng Thế giới (WB), là Việt
Nam có chính sách cho phép, chấp nhận
hoạt động xây dựng nhà ở tự phát, chi phí
thấp cộng với sự năng động của các hoạt
động xây dựng, cho thuê nhà ở quy mô
nhỏ. Người dân cũng được phép phân lô

diện tích nhỏ, nhờ đó có điều kiện cân nhắc
giữa vị trí và diện tích sử dụng (trong nhiều
trường hợp, diện tích sử dụng chỉ 25m2).
Đây là một đặc điểm rất khác biệt nếu so
sánh với những thành phố ở những nước
thậm chí có thu nhập thành thị cao hơn (như
Ấn Độ, Philippines, Indonesia, Brazil...).
Ngoài ra, “chính tập quán của người Việt
chấp nhận việc chung sống nhiều thế hệ
ở cả nông thôn và thành thị cũng góp phần
cải thiện phần nào điều kiện nhà ở cho các
đối tượng thu nhập thấp nhiều hơn so với
những nước có điều kiện tương đồng” - WB
đánh giá.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến
cáo: mặc dù những mô hình này cho đến
nay đã phát huy hiệu quả nhưng tỉ lệ và
quy mô đô thị hóa của các thành phố ở Việt
Nam trong vòng 20 năm nữa đòi hỏi phải
có một chiến lược nhà ở thu nhập thấp cụ
thể để tránh sự hình thành của những “khu
ổ chuột” về sau này. Tăng thu nhập đô thị
cũng sẽ dẫn đến tăng cầu về diện tích sử
dụng trên đầu người.

Do dân số phát triển, lượng dân nhập cư
tăng theo quá trình đô thị hoá, tình hình đất
đai ngày càng khan hiếm nên một phần lớn
người dân đã tự chia phần đất trong khuôn

viên của gia đình cho các con cháu hoặc
đem bán, chia nhỏ xây các dãy nhà trọ,
làm nhà ở nên diện tích đất bình quân ngày
càng bị thu hẹp lại, từ đó bố cục không gian
và kiến trúc khu đất và tổng thể làng xóm
bị biến đổi.

Theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp
hội Bất động sản Việt Nam: “Đô thị hóa là
quá trình tất yếu, không thể cưỡng lại được
bởi đô thị hóa gắn liền với quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tuy nhiên, đây
cũng chính là vấn đề, không chỉ là con người
đông lên mà đất đai ở các khu vực đô thị mở
rộng ra bên ngoài rất nhiều. Nhiều khu vực
làng xóm ở ven đô nhưng ngày mai khi đô thị
trùm qua tự nhiên sẽ biến thành khu đô thị
hóa, làng đô thị hóa, song quá trình này lại
không thể kiểm soát được, dẫn tới hậu quả là
đánh mất văn hóa truyền thống”.

Hiện thời, nhà ở nông thôn có ba loại, loại
nhà độc lập trong khuôn viên riêng, loại
nhà liền kề trên đất chia lô, bám đường và
loại nhà khác trên đất tận dụng, xen kẽ.
Nhà chia lô ảnh hưởng từ nhà phố đô thị
có không gian được bố trí theo chiều sâu
của khu đất và cao từ 2 đến 3-4 tầng, mật
độ xây dựng chiếm tới 90-100%. Nếu là
nhà để ở thuần túy thì tầng 1 phía tiếp

giáp với đường làng thường là phòng
tiếp khách phía trong là bếp, nếu nhà
kết hợp ở với sản xuất thủ công, buôn
bán, thì tầng 1 thường là không gian
bán hàng hoặc làm xưởng sản xuất,
giới thiệu sản phẩm, phía trong là kho;
tầng 2 mới là các phòng tiếp khách,
phòng ngủ, bếp,... cơ cấu giống nhà
thành phố. Nhìn chung, loại nhà này là
điển hình của sự biến đổi từ không gian
nhà ở truyền thống, bố trí theo phương
ngang chuyển thành nhà liền kề, bố trí
theo phương dọc và chiều cao.

2. Điều gì đang diễn ra ở trong
các làng ven đô?

3. Chúng ta đã làm gì để giải
quyết các vấn đề đó

Tình hình xây dựng không phép tắc ở mảng
nhà dân trong hầu hết các vùng nông thôn
nước ta đã gây ra những phức tạp và lộn
xộn…, ít coi trọng việc bảo tồn, kế thừa
trong quy hoạch phát triển. Không gian
làng truyền thống đã trở nên lủng củng bởi
nhiều kiểu nhà to nhỏ, cao thấp mọc lên do
dân tự xây theo khả năng kinh tế của mỗi
người còn thiếu hướng dẫn và quản lý nhà
nước ở địa bàn xã.


Mục tiêu của quy hoạch xây dựng nông
thôn mới là tạo được môi trường sống tốt
của người dân, sử dụng hợp lý đất đai, tài
nguyên và đáp ứng các yêu cầu phát triển
sản xuất.

Như vậy, chúng ta có thể hiểu được tầm
quan trọng của các làng xóm ven đô thị
trong quá trình đô thị hoá. Có thể hiểu các
vùng dân cư làng xóm ven đô thị giống như
miếng bọt biển, có thể hấp thụ và tái cơ cấu
để có thể thích nghi với nhu cầu của đô thị
hoá. Tuy nhiên, việc tái cơ cấu một cách tự
phát này được đánh giá là không bền vững
và để lại hậu quả lâu dài.

3.1. Quy hoạch Nông thôn mới có thực sự
giải quyết được vấn đề?
Ngày 28/10/2011, Bộ Xây dựng - Bộ Nông
nghiệp và Phát triển nông thôn - Bộ Tài
nguyên và Môi trường đã ban hành Thông
tư liên tịch số 13/2011 13/2011/TTLT-BXDBNNPTNT-BTN&MT quy định việc lập,
thẩm định phê duyệt quy hoạch xây dựng
xã nông thôn mới. Một trong các bước đột
phá của thông tư 13 đó chính là việc hợp
nhất ba nội dung quan trọng nhất của quy
hoạch nông thôn là Quy hoạch về dân cư
và hạ tầng + Quy hoạch sản xuất + Quy
hoạch ñaát ñai.


SË 103+104 . 2020

37


Hình 1: Một ví dụ về dự án nông thôn mới

Quy hoạch xây dựng nông thôn mới khác
với quy hoạch đô thị bởi nó được nghiên
cứu trên hiện trạng của làng quê đã được
hình thành và phát triển từ lâu đời và đã trở
thành không gian truyền thống. Tuy nhiên,
làng ven đô lại là sự giao thoa giữa nông
thôn và đô thị, nên sẽ khiếm khuyết nếu áp
dụng quy hoạch nông thôn mới vào các khu
vực dân cư làng xóm ven đô thị, khi mà cấu
trúc giao thông vẫn mang đặc điểm nông
thôn, trong khi quá trình phân chia lô đất lại
mang đặc điểm đô thị.
Chủ trương “đổi đất lấy hạ tầng” mà cụ
thể là bán đấu giá đất nông nghiệp để
lấy tiền xây dựng các công trình phúc
lợi xã hội và xây dựng hệ thống “Đường
- Trường - Trạm”, đã hình thành nên
những điểm dân cư chia lô bám đường,
xuất hiện các “phố trong làng”. Tình trạng
dọc theo các trục đường làng, đường liên
thôn, liên xã, đất đai được chia thành
các lô với chiều rộng mặt đường khoảng

5m, chiều sâu khoảng 20m, diện tích
bình quân khoảng 100m2 để bán đấu giá
hoặc chia cho các hộ gia đình theo chính
sách giãn dân đang ngày một phổ biến ở
nhiều địa phương. Thực tế cho thấy một
lô đất với diện tích khoảng 100m2 thường
không đáp ứng được điều kiện sinh hoạt
và sản xuất của một hộ gia đình làm kinh

38

SË 103+104 . 2020

tế nông nghiệp hoặc làm nghề nhưng
đang trở thành đối tượng chính trong các
điểm dân cư mới.
Nếu tình trạng này tiếp tục diễn ra, thì trong
tương lai, chúng ta sẽ lại có những con hẻm
chen chúc và chật chội, những ngõ hẹp và
ngóc ngách như thực trạng hiện nay tại Hà
Nội và TP.HCM. Thông thường các con
hẻm hình thành tự nhiên, tự phát do sự gia
tăng dân số. Những con hẻm này đã cung
cấp cho thị trường bất động sản các sản
phẩm nhà ở giá rẻ cho các gia đình có thu
nhập thấp, tạo cơ hội cho nhiều người sống
và làm việc. Tuy nhiên, nó đang làm xấu đi
diện mạo đô thị cũng như tiềm ẩn các nguy
cơ an ninh và an toàn đô thị.
Giá nhà đất khi đó đã tăng cao và việc quy

hoạch lại các khu vực đó để đảm bảo an
toàn cháy nổ và đảm bảo hạ tầng xã hội là
điều bất khả thi.

4. Tái điều chỉnh đất đai là gì?

Tái điều chỉnh đất (Land Readjustment –
gọi tắt là LR) là một phương pháp nhằm
phát triển đô thị, tập trung chủ yếu vào việc
hiệu chỉnh hiện trạng các khu đất về hình
dáng, vị trí, kích thước và một số điều kiện
khác cùng với việc phân bổ lại đất và cải
thiện hạ tầng đô thị.

Hình 2: Minh họa phương pháp Tái điều
chỉnh đất đai

Nhìn chung phương pháp Điều chỉnh đất
có ba đặc điểm cơ bản sau:
a. Tái điều chỉnh lại các lô đất: Đáp ứng các
nhu cầu cơ bản của không gian đô thị hiện
đại và tạo ra đất dự trữ.
b. Chia sẻ chi phí và lợi ích giữa các bên:
n Người sở hữu đất được hưởng lợi do chất
lượng môi trường đô thị được cải thiện cùng
với giá đất tăng.
n Các nhà đầu tư thu được lợi nhuận do
khai thác được phần đất dự trữ.
n Chính quyền có khả năng quản lý đô thị
tốt hơn.

c. Sự tham gia của cộng đồng:
n Cơ chế đóng góp đất của người sở hữu


≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝

đất đã khuyến khích được cộng đồng địa phương tham gia triển
khai dự án.
n Các nhà đầu tư (tư nhân và nhà nước) dễ dàng triển khai dự án
do không cần phải huy động nguồn tài chính lớn ngay từ ban đầu.

phát triển đô thị. Luật Quy hoạch đô thị năm 1968 công nhận tái
điều chỉnh đất đai là một trong số phương pháp phát triển đô thị.
Cho đến nay, khoảng 50% đất đô thị ở Nhật Bản được phát triển
bởi tái điều chỉnh đất đai, tỷ lệ này tại thành phố Nagoya là 77%.

Ý nghóa của phương pháp tái điều chỉnh đất:
a. Có thể áp dụng để tái phát triển toàn diện đô thị. Đây là phương
pháp phù hợp để phát triển đô thị tại những nơi có yêu cầu xây dựng
hoặc bổ sung các công trình công cộng như đường giao thông, các
tiện ích công cộng, công viên và nhà ở trong khu vực dự án.

Phương pháp Điều chỉnh đất được xem như là công cụ hiệu quả
nhất cho quá trình phát triển đô thị tại Nhật Bản.

b. Phân phối công bằng lợi ích phát triển và chi phí dự án. Mỗi chủ
đất chịu chi phí cho việc phát triển công trình công cộng một cách
công bằng. Mặt khác, những lợi ích có được từ sự phát triển cũng
được phân phối công bằng giữa các chủ đất.


Bằng nhiều cách, họ đã áp dụng hiệu quả LR để từng bước giải bài
toán về quy hoạch. Người Nhật gọi LR là Mẹ của các phương pháp
quy hoạch, nhấn mạnh vai trò của LR trong Quy hoạch đô thị.

c. Bảo lưu quyền sử dụng đất. Tất cả quyền sử dụng đất trước khi
dự án thực hiện được chuyển giao cho các lô đất sau khi được tái
điều chỉnh. Như vậy, quyền sử dụng đất được bảo toàn trong một
dự án và cộng đồng trước đó được giữ nguyên.
d. Sự tham gia của các chủ sở hữu đất. Người sở hữu đất có thể
tham gia vào dự án từ đầu và có tiếng nói quan trọng trong dự án.
Đánh giá chung:
n Công cụ này chỉ được áp dụng ở những khu vực có tiềm năng
tăng giá, nhưng nếu nhu cầu không tăng, giá đất không tăng hoặc
nhu cầu mới không nhiều, nó không thể được áp dụng vì đất chưa
bán được.
n Việc áp dụng phương pháp Tái điều chỉnh đất đòi hỏi chi phí và nỗ
lực rất cao của cả doanh nghiệp, cộng đồng và Nhà nước.
n Gia đình hoặc hộ gia đình nhỏ rất khó tham gia dự án vì không có
đất để đóng góp, do đó gây mất sự đồng ý.
n Quá trình phân bổ lại rất khó kiểm soát do khó khăn trong việc
định giá và so sánh các thửa đất.
n Tiền được hỗ trợ bởi nhà nước không đi kèm với các yêu cầu của
cộng đồng, dẫn đến sự chậm trễ của dự án.
n Dự án có thể kéo dài và các vấn đề về lợi ích và đầu cơ của những
người tham gia làm chậm quá trình thỏa thuận.
n Nhiều khu vực gần trung tâm có quy mô nhỏ, cơ sở hạ tầng thấp
và đất không phù hợp nhưng giá đất vẫn cao, khiến dự án khó
thành công về mặt tài chính.

Hình 3 : Một ví dụ về tái điều chỉnh tại Nhật Bản


5. Ứng dụng của phương pháp tái điều chỉnh đất đai
tại Nhật Bản

Tái điều chỉnh đất đai được bắt đầu áp dụng trong thời kỳ đô thị hóa
sau Minh Trị Duy Tân (1868) và sau đó được luật hóa trong Luật
Quy hoạch đô thị năm 1919. Luật quy định rằng phương pháp này
được sử dụng để phát triển các công trình công cộng đô thị và cải
thiện tiềm năng phát triển đô thị. Tái điều chỉnh đất đai bắt đầu như
một phương pháp để phát triển đất ở tại các khu vực ngoại ô và sau
đó nâng lên thành một kỹ thuật cải thiện cơ sở hạ tầng trong khu
vực đô thị. Phương pháp này đã giúp xây dựng lại vùng Tokyo sau
trận động đất tàn phá năm 1923 và nhiều thành phố của Nhật Bản
sau Thế chiến thứ II. Luật Tái điều chỉnh đất đai năm 1954 cung
cấp hướng dẫn sử dụng tái điều chỉnh đất trong cả nâng cấp và

SË 103+104 . 2020

39


6. Một số ví dụ áp dụng tái điều chỉnh đất đai
tại Nhật

6.1 Tái điều chỉnh đất tại khu vực phía Tây nhà ga shinozaki –
quận Edogawa.

1. Giải pháp tái định cư tại chỗ - Resettlement on the spot.
Là quá trình tái bố trí thửa đất nhằm đạt được các mục tiêu về quy
hoạch đô thị. Lợi ích đạt được sau khi triển khai:

n Bổ sung thêm không gian cây xanh.
n Bổ sung thêm tuyến ga tàu điện ngầm.
n Bổ sung thêm công trình cao tầng.

Đơn vị triển khai: Chính quyền quận Edogawa
Diện tích: 15ha
Thời gian triển khai: 2004-20xx (chưa hoàn thành)
Chủ đất: 630
Dự án khu vực phía Tây nhà ga Shinozaki là một ví dụ điển hình về
việc áp dụng linh hoạt các phương pháp LR khác nhau nhằm đạt
được hiệu quả cao nhất. Trong ví dụ này, chúng ta sẽ có cơ hội tiếp
cận với các giải pháp như:
n LR từ đất nền lên căn hộ
n Tái định cư tại chỗ
n Sử dụng nguồn lực quốc gia: Sử dụng quỹ đất dự trữ của chính
quyền. Quỹ đất này được thu gom thông qua việc mua lại đất từ người
dân bằng ngân sách phân bổ hàng năm của chính quyền.
n Đạt được thỏa thuận về định giá đất và đền bù.

40

SË 103+104 . 2020

2. Giải pháp chuyển đổi đất nền lên căn hộ - LR from ground to
apartment.
Là quá trình gom đất để đáp ứng các tiêu chí hạ tầng kó thuật và xã
hội. Lợi ích đạt được sau khi triển khai:
n Bổ sung thêm diện tích giao thông, kết nối các tuyến đường cụt.



≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝

6.2. Tái điều chỉnh đất tại khu vực quận Horie and Nekozanemotomachi
– thành phố Urayasu.

Đơn vị triển khai: Chính quyền quận quận Horie and Nekozanemotomachi.
Thời gian triển khai: 2003-2015
Vấn đề:
n Rất nhiều khu vực hẹp, không liên hệ được với đường, xe cứu hỏa
không thể tiếp cận.
n Rất nhiều công trình nhà bằng gỗ xuống cấp, dễ xảy ra cháy nổ.
n Khu vực này bị chia cắt bởi sông Sakai.
n Bảo tồn các hoạt động văn hóa truyền thống trên sông.
Giải pháp triển khai:
n Đề xuất giải pháp tái điều chỉnh đất đai.
n Đạt được thỏa thuận về giá đất đai.
n Tạo môi trường cho cộng đồng dân cư tham gia đề xuất phương án
và giám sát quá trình thực hiện.

3. Giải pháp tái điều chỉnh cục bộ.
Là quá trình gom đất để đáp ứng các tiêu chí hạ tầng kó thuật và xã
hội. Lợi ích đạt được sau khi triển khai:
n Bổ sung thêm diện tích giao thông, kết nối các tuyến đường cụt.
n Bổ sung thêm không gian cây xanh và sân chơi.
n Góp phần cải tạo chất lượng công trình.

SË 103+104 . 2020

41



≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝

1. Áp dụng phương pháp tái điều chỉnh đất đai.
n Xóa bỏ những đường cụt và những lô đất không tiếp giáp đường.
n Đường cộng đồng có bề rộng 4,5m, bề rộng đường chính là 12m
(3-6-3).
n Đảm bảo những cư dân được tiếp tục sống trong khu vực này.
n Sử dụng đất đai thuộc sở hữu của thành phố một cách hiệu quả
n Căn chỉnh tuyến đường sao cho hạn chế nhất tác động đến công
trình hiện hữu.

Trong tất cả các quá trình áp dụng phương pháp tái điều chỉnh đất
đai, việc đạt được thỏa thuận về định giá đất và đền bù đóng vai
trò quan trọng. Vậy, Nhật Bản đã làm thế nào để xác định giá bất
động sản?

7. Phương pháp định giá đất đai tại Nhật Bản

(Có sử dụng các thuật ngữ tiếng Anh để thuận tiện tra cứu nội dung
trên Internet).

2. Tạo môi trường cho cộng đồng dân cư tham gia đề xuất phương
án và giám sát quá trình thực hiện.
n Thành lập nhóm nghiên cứu phát triển cộng đồng và giao thông
(Gồm 50 người đại diện cho cư dân khu vực quy hoạch)
n Thảo luận giữa chính phủ và người dân về con đường quy hoạch dự
kiến và các khu vực đô thị lân cận nên như thế nào.
n Tổ chức cho nhóm nghiên cứu tham quan 17 địa điểm ở Urayasu để
tham khảo về lộ giới của tuyến Naka Odori.

n Để quá trình diễn ra trôi chảy, tổ chức những cuộc họp quy mô trung
bình, chia những người tham gia họp thành những nhóm 10 người để
thảo luận.
n Tóm lược nội dung cho những người dân không trong nhóm
nghiên cứu.
n Gặp gỡ tại nhà với những người không tham gia buổi họp tóm lược
nội dung.

42

SË 103+104 . 2020


2.1. Giá trị phố (Street value)
Để xác định được giá trị phố, người Nhật dựa trên 3 yếu tố:
n Hệ số đường phố (street coefficient). Đây là hệ số được tính toán từ
việc xác định các bề rộng đường, chiều dài lô phố, vỉa hè.
n Hệ số tiếp cận. (Accessiblity coefficient) là khoảng cách từ ngôi nhà
đến các tiện ích công cộng.
n Hệ số đất. (Land coefficient)
Ngôi nhà có được cung cấp đầy đủ hệ thống hạ tầng kó thuật không.
I. Định giá đất (land evaluation)
1.1. Giá trị phố (Street value)
Bao gồm 3 yếu tố:
1. Hệ số đường phố (street coefficient)
2. Hệ số tiếp cận (Accessiblity coefficient)
3. Hệ số đất (Land coefficient).
1.2. Đánh giá đất (lot evaluation)
Bao gồm 3 yếu tố:
1. Vi trí của lô đất trong khu vực phố (Position)

2. Hình dạng của khu đất (Shape)
3. Tình trạng sử dụng đất (Land use condition).
II. Thiết kế lô đất tái điều chỉnh (replotting design)
1. Tính toán cân đối tỉ lệ (calculation of proportial ratio)
2. Tính toán chỉ số... (calculation of entired index)
3. Giả định vị trí đất (Assuming replot location).

2.2. Đánh giá đất (lot evaluation):
Đánh giá đất được tính toán bằng một công thức toán học với các
tham số sau:
n Vi trí củ a lô đấ t trong khu vự c phố (Position of lots relation to
the street)
n Hình dạng của khu đất (Shape of the site)
n Tình trạng sử dụng đất (Land use condition)

SË 103+104 . 2020

43


≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝

Sau bước định giá đất, bước tiếp theo sẽ là lập các giả định vị trí
của các lô đất trong bản đồ quy hoạch mới. Đây là quá trình mất
nhiều thời gian với những cuộc họp, thỏa thuận đền bù, trao đổi.
Quá trình này nhất thiết cần sự tham gia của các cơ quan nhà nước
cùng với sự đảm bảo và cam kết vốn cũng như thời gian thực hiện.

Hình ảnh thực tế sau khi dự án dược hoàn thành


8. Vậy hướng đi nào cho làng ven đô?

Làng ven đô thường có các đặc điểm sau:
n Có những giá trị văn hóa cần bảo tồn.
n Đang trong quá trình đô thị hoá, nguy cơ gia tăng dân số trong
tương lai gần.
n Quá trình đô thị hóa sẽ biến đổi cấu trúc làng nhanh chóng.
n Mất đất sản xuất nông nghiệp.
n Giá bất động sản tăng nhanh.
n Các vấn đề quá tải hạ tầng.
n Thủ tục pháp lý về đất đai phức tạp.
Hiện trạng sử dụng đất và đường giao thông dự kiến

Vậy giải pháp đề xuất là gì?
Theo quan điểm của người viết, phương pháp tái điều chỉnh đất
đai là một phương pháp tốt để áp dụng vào trường hợp này. Áp
dụng phương pháp Tái điều chỉnh đất đai trên cơ sở gìn giữ lại cấu
trúc giao thông hiện hữu, gìn giữ các giá trị vật thể và phi vật thể
của làng.
Tuy nhiên, để đạt được điều đó, cần có một số điều kiện:
n Xây dựng một công cụ định giá đất hiệu quả, có thể dựa trên các
nghiên cứu về phương pháp định giá từ các nước, như Nhật Bản là
một ví dụ.
n Sự

cam kết mạnh mẽ và nhất quán từ lãnh đạo địa phương.

Do sự tham gia của cộng đồng đóng vai trò quyết định, nên
cần nỗ lực nâng cao nhận thức cộng đồng và cán bộ địa phương,
doanh nghiệp. Có thể học hỏi từ cách Nhật Bản tổ chức các nhóm

đại diện cho dân cư địa phương, cách triển khai các cuộc họp báo
cáo cộng đồng dân cư.

n

n Tìm kiế m nguồ n vố n ban đầ u từ ngâ n sá c h hoặ c từ khu
vực tư nhân.

Giả định phân lô.

44

SË 103+104 . 2020

Việt Nam thời gian vừa qua đã có một vài dự án triển khai theo
phương pháp Tái điều chỉnh đất đai. Một trong những dự án tiêu
biểu và thành công là dự án Tái điều chỉnh đất đai tại Trà Vinh.
Đây không phải là một khu vực ven đô, nhưng là một ví dụ về


việc triển khai thành công phương pháp Tái
điều chỉnh đất đai tại Việt Nam.
Tổng chi phí đầu tư của dự án ước tính
khoảng 25 tỷ đồng. Vì đây là dự án thí
điểm đầu tiên, thành phố Trà Vinh đã có
kế hoạch chi trả 70-80% tổng chi phí đầu tư
từ ngân sách của mình để giảm đóng góp
đất từ người sử dụng đất và nhận được hỗ
trợ từ cộng đồng. 20-30% còn lại của tổng


chi phí sẽ được chi trả bằng việc bán đất dư
thừa, dựa trên giá thị trường dự kiến của đất
thổ cư ở khu vực này, là hơn 1.000m2. Điều
này có nghóa là cần tổng diện tích khoảng
7.000m2 thông qua sự đóng góp đất đai từ
cộng đồng. Sự thành công của dự án đã
cho thấy tính khả thi cũng như đặt ra những
vấn đề cần phải giải quyết nhằm từng bước
đưa phương pháp Tái điều chỉnh đất đai
vào áp dụng trong quy hoạch.

Hình 5 : Dự án thí điểm Tái điều chỉnh đất đai tại Trà Vinh

NGy NHN Bi: 10/4/2020
NGy Gửi PHN BiN: 11/4/2020
NGy DUyT ĐNG: 20/4/2020
TI lIệu ThAm kho:
1. Đô thị hoá khu vực ven đô thành phố Hà Nội và những
thách thức đặt ra.
( />2. Đơ thị hoá vùng ven đơ - nghiên cứu sự biến đổi kinh
tế - xã hội qua trường hợp xã Bà Điểm (Hóc Mơn) và Vónh
Lộc A (Bình Chánh).
( />Truong_Do%20thi%20hoa%20vung%20ven%20 %20
nghien%20cuu%20su%20bien%20doi.pdf)
3. Chuyên đề về kinh tế Khu ổ chuột.
( />4. Giáo trình quy hoạch và phát triển nông thôn
( />hoạch_phát_triển_nông_thôn)
5. Quy hoạch xây dựng nông thôn mới ở nước ta đã đột
phá ứng dụng phương pháp “quy hoạch tích hợp”
/>6. Nông thôn mới & những vấn đề về quy hoạch, kiến trúc

/>7. Báo cáo quốc gia phát triển đô thị Việt Nam tham gia
hội nghị Habitat III - Tạp chí Quy hoạch xây dựng số
97+98 năm 2019
8. Những thành phố châu Á đã sẵn sàng cho tương lai Tạp chí Quy hoạch xây dựng số 97+98 năm 2019
9. Bài học kinh nghiệm quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh
trong QHC xây dựng thủ đô Hà Nội - Tạp chí Quy hoạch
xây dựng số 95+96 naêm 2018

SË 103+104 . 2020

45