HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP

TIỂU LUẬN MƠN HỌC
ĐỀ TÀI: HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ THÔNG QUA
CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

MƠN HỌC: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
SINH VIÊN:
LỚP TÍN CHỈ:
STT:

Hà nội, ngày tháng năm


1
Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu.
Ký và ghi rõ họ tên


2

Mục lục
CHƯƠNG 1. LÝ THUYẾT.......................................................................................3
1. Các khái niệm cơ bản.........................................................................................3
1.1. Định giá và thẩm định giá...........................................................................3
1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản.....................................................3
2. Các phương pháp định giá bất động sản............................................................4
3. Phương pháp thặng dư.......................................................................................4
3.1. Khái niệm....................................................................................................4

3.2. Cơ sở lý luận...............................................................................................4
3.3. Các bước tiến hành......................................................................................4
3.4. Ưu điểm và điều kiện áp dụng phương pháp..............................................5
CHƯƠNG 2. VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ.........................................6
CHƯƠNG 3. HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP..........8
1. Hạn chế...............................................................................................................8
2. Chứng minh bằng con số về khả năng thay đổi kết quả định giá, nếu nhà thẩm
định giá muốn thay đổi kết quả..............................................................................9
3. Nguyên nhân của hạn chế................................................................................10
3.1. Nguyên nhân khách quan..........................................................................10
3.2. Nguyên nhân chủ quan..............................................................................11
4. Giải pháp..........................................................................................................11
Tài liệu tham khảo:..................................................................................................14
Nhận xét, đánh giá:..................................................................................................15


3
CHƯƠNG 1. LÝ THUYẾT
1. Các khái niệm cơ bản
1.1. Định giá và thẩm định giá
“Định giá” và “Thẩm định giá” – có sự khác biệt trong cách dùng từ. “Thẩm
định giá” đôi khi gọi là định giá lại.
Theo quan điểm thẩm định giá:
“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.
♦ Những đặc trưng cơ bản của thẩm định giá:
- Là công việc ước tính
- Là hoạt động địi hỏi tính chun mơn
- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền
- Xác định tại một thời điểm cụ thể

- Xác định cho một mục đích nhất định
1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.2.1. Bất động sản (BĐS):
Theo điều 174 – Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005:
“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a, Đất đai;
b, Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng đó;
c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d, Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
♦ Đặc điểm chủ yếu của BĐS:
- BĐS có tính cố định về vị trí
- BĐS có tính bền vững


4
- Tính khác biệt
- Tính than hiếm
- Tính có giá trị lớn
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau
1.2.2. Thị trường bất động sản
“Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực
hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.”
2. Các phương pháp định giá bất động sản
2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
2.2. Phương pháp thu nhập
2.3. Phương pháp chi phí
2.4. Phương pháp thặng dư
3. Phương pháp thặng dư
3.1. Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên
phần đóng góp của nó vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt nhất và
hiệu quả nhất.
3.2. Cơ sở lý luận
- Dựa chủ yếu trên ngun tắc “đóng góp” và ngun tắc “dự kiến dịng lợi ích
tương lai”.
- Giá trị hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của
sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
3.3. Các bước tiến hành
Bước 1. Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của BĐS.
Bước 2. Ước tính tồn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
(Dựa trên phương pháp thu nhập)


5
Bước 3. Ước tính tổng số chi phí phát triển.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
- Chi phí dọn dẹp, giải phóng mặt bằng
- Chi phí xây dựng (Chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật, Chi phí xây dựng nhà)
- Chi phí liên quan bán hoặc cho thuê
- Chi phí tài chính
- Lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư
- Thuế
Bước 4. Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị đất.
Giá trị BĐS cần định giá = Bước 2 – Bước 3
3.4. Ưu điểm và điều kiện áp dụng phương pháp
3.4.1. Ưu điểm
- Sử dụng để định giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia thực hiện đấu thầu.
- Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu

3.4.2. Điều kiện áp dụng phương pháp
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các
yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được ở độ tin cậy
cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để
xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển.
các BĐS này có thể thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang
tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân
tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện hiện đại khi đánh giá các phương
án phát triển BĐS.


6
- Là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất
động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và
các cơ hội đầu tư vào BĐS… được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá
nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngơi nhà có giá trị cao
hơn chi phí bỏ ra.
CHƯƠNG 2. VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Một thửa đất được phê duyệt cho xây dựng 5 ngôi nhà, với diện tích sàn xây
dựng mỗi ngơi nhà là 200m2. Trong đó có 2 căn góc có 2 mặt tiền, 1 mặt tiếp giáp
với đường lớn, một mặt tiếp giáp với ngõ nhỏ; 3 căn có mặt tiền tiếp giáp với
đường lớn. Các ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ được bán đấu giá trên thị trường.
- Giá thị trường dự báo mỗi ngôi nhà bán được là 8.000 triệu đồng.
- Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 5 ngôi nhà là 200 triệu đồng.
- Chi phí quảng cáo, đại lý mơi giới bán nhà là 100 triệu đồng.
Yêu cầu:
Với cương vị là chuyên viên định giá của công ty kinh doanh bất động sản,

bạn sẽ đưa ra tư vấn giá trị của thửa đất đó là bao nhiêu, biết:
- Thời gian tính từ khi khởi cơng đến khi hồn thành cơng việc xây dựng và
bán đấu giá mất 1 năm
- Chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng tính bình
quân trên 1m2 sàn xây dựng là 8 triệu đồng, chi phí chun mơn bằng 10% chi phí
trên, các chi phí này được trang trải một nửa trong thời gian phát triển bằng nguồn
vốn vay với lãi suất tiền vay 15%/năm
- Công ty cũng xác định lợi nhuận của việc xây dựng cần đạt được là 250 triệu
đồng cho mỗi ngơi nhà.
♦ Chi tiết tính tốn:
Bước 1. Phương án đã cho là phương án sử dụng hiệu quả nhất.
Bước 2. Doanh thu từ việc bán 5 căn nhà = 8.000.000.000 5 = 40.000.000.000


7
Bước 3. Ước tính tổng số chi phí phát triển:
Chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 5 căn nhà: 200.000.000
Chi phí quảng cáo, mơi giới: 100.000.000
Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng:
8.000.000/m2 200m2 5 = 8.000.000.000
Chi phí chun mơn: 8.000.000.000 10% = 800.000.000
Chi phí tài chính:
Lợi nhuận địi hỏi: 250.000.000 5 = 1.250.000.000
→ Tổng chi phí phát triển:
Bước 4.
Giá trị thị trường BĐS cần định giá:
40.000.000.000 - 11.010.000.000 = 28.990.000.000 (đồng)


8

CHƯƠNG 3. HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP
1. Hạn chế
- Những giả định trong phương pháp thặng dư chủ yếu mang tính chất chủ
quan, do bản thân mỗi thẩm định viên quyết định, do đó số liệu tính tốn doanh thu
và chi phí có thể xuất hiện sự chênh lệch, điều này dẫn tới các kết quả khác nhau
sau mỗi lần thẩm định giá.
- Khó khăn trong việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Có thể phương án được lựa chọn chưa phải là phương án tốt nhất và hiệu quả nhất
hoặc phương án được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất nhưng xét trong thực
tế tính khả thi chưa cao. Khi đánh giá cao dễ dẫn đến giá trị phát triển cao khiến
cho giá trị quyền sử dụng đất khơng sát thực tế.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay
đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường. Ví dụ như khi tỷ lệ lạm phát tăng cao hơn
dự tính, đồng tiền mất giá dẫn đến lãi suất tiền vay có thể tăng do lãi suất tiền gửi
tăng để thu hút người dân đi gửi tiền, bên cạnh đó, giá nguyên nhiên vật liệu, giá
thuê nhân cơng xây dựng cũng có thể tăng lên, tất cả những điều này đều đẩy chi
phí lên cao hơn dự tính, khiến cho việc thẩm định giá trước đó khơng cịn ý nghĩa.
Hoặc giả định cơng tác thẩm định giá diễn ra lúc thị trường BĐS có cầu > cung,
dẫn đến giá bán BĐS có thể tăng và ngược lại.
- Cơ sở thơng tin dữ liệu cịn hạn chế, chưa đầy đủ và thực sự chính xác, với
các thơng tin được tìm kiếm trên internet, địi hỏi thẩm định viên phải xác nhận lại
bằng cách đi khảo sát thực tế vì có thể thơng tin đã q cũ.
- Phương pháp này thường khơng tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.
- Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá bất động sản, lãi suất chiết
khấu còn mang nhiều tính chủ quan, thường khơng được giải thích rõ ràng trong
báo cáo. Đây là một vấn đề khá quan trọng vì nó ảnh hưởng tương đối lớn đến kết
quả thẩm định giá.


9

2. Chứng minh bằng con số về khả năng thay đổi kết quả định giá, nếu nhà
thẩm định giá muốn thay đổi kết quả
Giả định:
Đối với ví dụ đã cho ở trên, giá thị trường dự báo và chi phí xây dựng của 5
ngôi nhà bán được không phải đều bằng nhau và bằng 8.000 triệu đồng như trước.
Giá bán và chi phí xây dựng của các căn góc có 2 mặt tiền, 1 mặt tiếp giáp với
đường lớn, một mặt tiếp giáp với ngõ nhỏ sẽ lớn hơn so với các căn chỉ có mặt tiền
tiếp giáp với đường lớn. Cụ thể:
- Đối với mỗi ngơi nhà có 2 mặt tiền, 1 mặt tiếp giáp với đường lớn, một mặt tiếp
giáp với ngõ nhỏ:
Giá bán dự kiến là 8.500 triệu đồng;
Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng tính bình
qn trên 1m2 sàn xây dựng là 8,4 triệu đồng
Lợi nhuận của việc xây dựng cần đạt được là 300 triệu đồng cho mỗi ngôi
nhà.
- Đối với mỗi ngơi nhà chỉ có mặt tiền tiếp giáp với đường lớn:
Giá bán dự kiến là 8.000 triệu đồng
Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng tính bình
qn trên 1m2 sàn xây dựng là 8 triệu đồng
Lợi nhuận của việc xây dựng cần đạt được là 250 triệu đồng cho mỗi ngôi
nhà.
Các chi phí cịn lại vẫn được đánh giá như cũ.
Ta có chi tiết tính tốn khi tiến hành giả định là:
Bước 1. Phương án đã cho là phương án sử dụng hiệu quả nhất.
Bước 2. Doanh thu từ việc bán 5 căn nhà:
8.000.000.000 3 + 8.500.000.000 2 = 41.000.000.000
Bước 3. Ước tính tổng số chi phí phát triển:
Chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 5 căn nhà: 200.000.000



10
Chi phí quảng cáo, mơi giới: 100.000.000
Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân công:
8.000.000/m2 200m2 3 + 8.400.000/m2 200m2 2 = 8.160.000.000
Chi phí chun mơn: 8.160.000.000 10% = 816.000.000
Chi phí tài chính:
Lợi nhuận địi hỏi: 250.000.000 3 + 300.000.000 2 = 1.350.000.000
→ Tổng chi phí phát triển:
Bước 4.
Giá trị thị trường BĐS cần định giá:
(đồng)
→ Mức chênh lệch so với giá trị BĐS ban đầu:
- Chênh lệch tuyệt đối:
(đồng)
- Chênh lệch tương đối:
3. Nguyên nhân của hạn chế
3.1. Nguyên nhân khách quan
- Hệ thống pháp luật quy định về thẩm định giá chưa cịn thiếu sót và chưa
đồng bộ nên có sự khác nhau giữa các tổ chức thực hiện định giá, trong khi nhu cầu
về thẩm định giá BĐS thay đổi liên tục
- Nguồn thông tin từ thị trường chưa có tính minh bạch gây ảnh hưởng đến kết
quả thẩm định giá.


11
3.2. Nguyên nhân chủ quan
- Phương pháp thặng dư đòi hỏi thẩm định viên phải là người có nhiều kinh
nghiệm về thị trường, có khả năng phân tích dự án phát triển thì mới đưa ra được
kết quả tương đối chính xác nhất.
- Thời gian kí kết và thực hiện hợp đồng của những dự án BĐS định giá bằng

phương pháp thặng dư là ngắn, việc định giá có thể chưa được hồn chỉnh tối ưu vì
khơng đủ thời gian để làm cẩn thận từng chi tiết.
4. Giải pháp
4.1. Tuân thủ đúng theo pháp luật trong thẩm định giá BĐS
Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên cần phải tuân thủ nghiêm túc
các quy định pháp luật về thẩm định giá; tuân thủ thực hiện các hợp đồng kí kết với
khách hàng. Khi thẩm định các loại chi phí, ưu tiên tìm hiểu đơn giá xây dựng được
quy định tại tỉnh rồi sau đó mới đến những quy định mang tính tổng thể cho cả
nước.
4.2. Nâng cao độ chính xác khi đánh giá phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất
Trong thực tế, thị trường ln có sự biến động, mỗi người có một cách nhìn
nhận khác nhau và từ đó đánh giá hiệu quả của một phương án là khác nhau.
Nhưng nhìn chung một phương án được xem là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
phải thỏa mãn được các yếu tố:
- Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: được giả định sử dụng trong
điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tính
- Tài sản được sử dụng phải được phép về mặt pháp lý, phù hợp với thông lệ,
tập quán xã hội
- Tài sản phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính
4.3. Nâng cao tính khả thi của các giả định trong phương pháp thặng dư
Để tăng tính khả thi của dự án thẩm định viên cần:


12
- Nghiên cứu kĩ thị trường, xem xét các hoạt động phát triển dự án ở quá khứ,
hiện tại và tương lai
- Đảm bảo tính khả thi về mặt tài chính của dự án
- Ước tính độ tin cậy cao nhất về hiệu quả sử dụng BĐS để xác định doanh thu
của dự án

4.4. Nâng cao hiệu quả công tác thu thập thông tin và dữ liệu phục vụ quá trình
thẩm định giá
Để thơng tin sử dụng có độ tin cậy cao, thẩm định viên cần chú ý:
- Thu thập thông tin về BĐS mục tiêu phải được mô tả chi tiết
- Thu thập cần quan tâm đến thời gian xảy ra của giao dịch và sự biến động
của thị trường
- Chú ý phân tích các vấn đề, tình hình kinh tế - xã hội có liên quan ảnh hưởng
đến các giá trị ước tính
- Thu thập các văn bản pháp lý của Nhà nước, địa phương có ảnh hưởng đến
quyền khai thác lợi ích của BĐS
4.5. Nêu rõ cách lựa chọn tỷ suất chiết khấu trong khi sử dụng
Để báo cáo có độ tin cậy cao, thẩm định viên phải nêu rõ về cách lựa chọn tỷ
suất chiết khấu, bởi tỷ suất chiết khấu có ảnh hưởng khá lớn đến kết quả thẩm định
giá. Chỉ cần thay đổi một phần trăm cũng làm kết quả cuối cùng thay đổi tương đối
so với kết quả ban đầu.
4.6. Hoàn thiện các phương pháp bổ trợ để nâng cao độ chính xác của từng bước
tính tốn từ đó giúp nâng cao tính chính xác của kết quả
Bên cạnh việc sử dụng phương pháp thặng dư, cần phải hoàn thiện các
phương pháp bổ trợ khác để tăng tính chính xác của doanh thu và chi phí, từ đó góp
phần làm cho kết quả định giá có độ tin cậy cao hơn.
4.7. Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hồn chỉnh hệ thống các văn bản pháp
lý có liên quan đến hoạt động thẩm định giá BĐS.


13
Nhà nước cùng các cơ quan ban ngành cần hoàn thiện hệ thống pháp luật, xây
dựng thị trường BĐS minh bạch, hoạt động theo đúng cơ chế thị trường. Bên cạnh
đó cần đẩy mạnh đào tạo nguồn nhân lực cho ngành định giá về kĩ năng chuyên
môn nghiệp vụ.



14
Tài liệu tham khảo:
Giáo trình Định giá tài sản – Học viện tài chính
Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005
/>

15
Nhận xét, đánh giá:
● Nhận xét và điểm chấm của giáo viên thứ nhất:

● Nhận xét và điểm chấm của giáo viên thứ hai:


16
● Trưởng Bộ môn: