THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI
CÔNG TY KINH ĐÔ.
2.1 Tổng quan về công ty Kinh Đô.
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển.
Công ty Kinh Đô được thành lập ngày 1/1/1993 trên cơ sở của nghị
định 338/HĐBT về giải thể và thành lập lại các xí nghiệp quốc doanh và
quyết định 196/TC của chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng quy định chuyển đổi
các tổ chức kinh tế đã đăng ký hoạt động theo quyết định 268 sang hoạt
động theo loại hình doanh nghiệp mới.
Khi mới thành lập là công ty Kinh Đô, tên giao dịch là KINH ĐO
COMPANY LIMITED.
Trụ sở giao dịch: Số 51 Lý Thái Tổ, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.
Vốn điều lệ: 250 000 000 đồng.
Ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh khách sạn, nhà khách, dich
vụ, văn phòng cho thuê, uỷ thác.
Công ty TNHH Kinh Đô hoạt động theo luật công ty, có tư cách
pháp nhân, hạch toán kinh tế độc lập, có tài khoản riêng tại ngân hàng,
được sử dụng con dấu theo quy định của Nhà nước.
Đến ngày 23/3/1995 Công ty TNHH Kinh Đô chuyển thành công ty
Kinh Đô theo quyết định số 283/CN ngày 16/1/1993 của văn phòng Chính
phủ về việc thành lập doanh nghiệp Nhà nước và công văn số 275/TCDL
ngày 18/3/1993 của Tổng cụcDu lịch Việt Nam thoả thuận cho công ty
TNHH Kinh Đô thành Doanh nghiệp Nhà nước.
Tên giao dịch: KINH ĐO COMPANY.
Trụ sở giao dịch: 292 Tây Sơn, Quận Đống Đa, Hà Nội.
Vốn kinh doanh: 2 815 087 983 đồng.
Hiện nay vốn kinh doanh của công ty là 13 838 823 115 đồng.
(Nguồn: Bảng cân đối kế toán năm 2003)
Công ty Kinh Đô là đơn vị kinh tế đoàn thể, hạch toán kinh tế độc lập,
có tài khoản tại ngân hàng, được sử dụng con dấu riêng theo quy định của
Nhà nước. Hoạt động theo luật doanh nghiệp Nhà nước.

Công ty có các địa điểm hoạt động sau:
Toà nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn.
Trung tâm dịch vụ giao dịch và cho thuê văn phòng 51 Lý Thái Tổ.
Trung tâm quản lý và cho thuê văn phòng 51 Lê Đại Hành.
Văn phòng 41B Trần Quang Diệu: Có các phòng ban phụ trách
quản lý.
Liên doanh KINHDO - HONGKONG LAND 31 Hai Bà Trưng
Hà Nội.
2.1.2 Nhiệm vụ kinh doanh của công ty Kinh Đô.
Kinh doanh khách sạn, du lịch, cho thuê văn phòng, uỷ thác, ký gửi
và các dịch vụ khác phục vụ cho nhiệm vụ kinh doanh khách sạn du lịch.
Liên doanh liên kết với các đơn vị và cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế trong và ngoài nước để phát triển ngành nghề kinh doanh của công
ty.
Quản lý khai thác cơ sở vật chất của Nhà nước và thành phố giao cho
để tạo việc làm cho người lao động, tạo nguồn thu bổ xung cho ngân sách
Nhà nước, quỹ công đoàn và đời sống cho người lao động.
Trong cơ chế thị trường, hoạt động sao cho có hiệu quả cao nhất là
mục tiêu hàng đầu của công ty, bên cạnh đó công ty còn phải thực hiện
nhiệm vụ chính trị của mình. Ngoài việc phải thực hiện đúng các quy định
của Nhà nước về hoạt động kinh doanh, thực hịên đầy đủ nghĩa vụ đối với
Nhà nước, với Liên đoàn lao động thành phố, công ty còn phải tạo thêm
việc làm cho người lao động, thường xuyên nâng cao nghiệp vụ chuyên
môn, giáo dục ý thức trách nhiệm, tôn trọng kỹ thuật của công nhân lao
động, tăng hiệu quả hoạt động của công ty và nâng cao thu nhập của người
lao động.
2.1.3 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của công ty.
Tổng số công nhân viên của công ty là 35 trong đó nhân viên quản
lý là 10 gồm có Giám đốc, Phó giám đốc, Giám đốc và phó giám đốc điều
hành tại các đơn vị thành viên, kế toán trưởng, các trưởng phòng.


2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Kinh Đô.
Lĩnh vực kinh doanh chính của công ty là xây dựng và cho thuê
văn phòng cấp trung bình. Từ khi thành lập đến nay, công ty luôn hoạt
động kinh doanh có lãi. Các dự án của công ty đã và đang hoạt động có
hiệu quả. Công ty đảm bảo trích nộp ngân sách đầy đủ, đã thực hiện hết
Giám đốc
Các phòng
chức năng
Các đơn vị
trực thuộc
Liên doanh với
nước ngoài
Phòng tổ
chức
hành
chính
quản trị
Phòng
tài chính
kế toán
Phòng
KD, đầu
tư và
tiếp thị
51 Lý
Thái Tổ
Toà nhà
Kinh Đô
51 Lê

Đại
Hành
Toà nhà
trung tâm
31- Hai Bà
Trưng
đơn giá tiền lương mà Nhà nước duyệt (điều mà ít có doanh nghiệp làm
được), đảm bảo đời sống cán bộ công nhân viên, quyền lợi của người
lao động được đảm bảo và ngày càng nâng cao.
2.2 Công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty.
2.2.1 Tổng hợp các dự án của công ty.
Căn cứ vào điều kiện của công ty cũng như qua nghiên cứu thị
trường, công ty Kinh Đô đã quyết định phương hướng kinh doanh chính
của mình là xây dựng và cho thuê văn phòng cấp trung bình. Từ đó, dựa
vào phương hướng này công ty đã dần dần lập nên cho mình các dự án để
hoạt động.
Các dự án đã và đang hoạt động ở công ty gồm có:
Dự án Toà nhà Kinh Đô: 292 Tây Sơn: Cho Công ty dự toán và
truyền số liệu thuê thời gian 6 năm từ 2001 đến 2006.
Dự án 51 Lê Đại Hành cho 4 Công ty thuê là:
Công ty cổ phần phần mềm Việt thuê từ năm 2003 đến năm 2008.
Công ty tư vấn Công nghiệp và đô thị Việt Nam thuê từ năm
2003 đến năm 2007.
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại Phú Điền thuê
từ năm 2003 đến 2008.
Công ty TNHH Mạnh Đức thuê từ năm 2004 đến 2008.
Dự án 51 Lý Thái Tổ cho công ty TNHH Du lịch và thương mại Á
Đông thuê từ năm 2004 đến 2008.
Dự án 31 Hai Bà Trưng liên doanh với HONGKONG LAND để cho
thuê văn phòng, đơn vị này hạch toán độc lập với công ty.

Dự án đầu tư vào xây dựng văn phòng và kiốt cho thuê ở cửa khẩu Tân
Thanh tỉnh Lạng Sơn đang trong giai đoạn đầu chuẩn bị.
Các dự án trên hiện đang hoạt động có hiệu quả đảm bảo sự hoạt
động liên tục của công ty.
Khi đã có dự án thì một điều tất yếu là phải tiến hành thẩm định dự
án trước khi cho dự án đi vào hoạt động. Không nằm ngoài quy luật đó,
Kinh Đô cũng tiến hành công tác thẩm định các dự án của mình nhất là
thẩm định tài chính dự án. Tuy nhiên do quy mô của công ty còn nhỏ, và
qua quá trình từ khi thành lập đến giờ môi trường kinh doanh đã có nhiều
thay đổi và do đó Kinh Đô cũng đã có những sự thay đổi theo cho phù hợp
kể cả trong công tác thẩm định dự án. Ta có thể thấy được điều này qua sự
phân tích sau:
2.2.2.1 Giai đoạn từ khi thành lập đến năm 2002.
Đây là giai đoạn 10 năm đâu thành lập của công ty. Sở dĩ em lấy
mốc năm 2002 là vì đây là năm thành lập phòng Kinh doanh đầu tư và tiếp
thị của công ty. Trong những năm đầu thành lập đến 2002, công tác thẩm
định tài chính dự án của công ty do một cá nhân đảm nhiệm và người này
là nhân sự của phòng tổ chức hành chính quản trị. Tất cả công việc của dự
án cũng như thẩm định dự án đều do người này tiến hành từ công tác
nghiên cứu thăm dò thị trường đến lập dự án và cuối cùng là thẩm định dự
án. Có thể do mới thành lập cùng với quy mô hoạt động của công ty còn
nhỏ nên công tác thẩm định tài chính dự án còn khá đơn giản, cấu trúc bộ
phận phụ trách được đan xen lẫn với các bộ phận khác. Ở giai đoạn này thì
năng suất lao động của cá nhân ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công
việc, chất lượng dự án hay ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài chính dự
án nói chung. Việc thẩm định tài chính dự án được san sẻ một phần cho các
phòng khác như phòng kế toán tài chính đảm nhận việc tính các chỉ tiêu
của dự án; phòng tổ chức cũng giúp làm một số việc khác…
2.2.2.2 Từ năm 2002 đến nay.
Tháng 7 năm 2002, phòng kinh doanh đầu tư và tiếp thị ra đời. Đây

là bước hoàn thiện hơn, phát triển hơn công tác thẩm định dự án. Phòng
kinh doanh đầu tư tiếp thị ra đời là một sự chuyên môn hoá trong công tác
thẩm định dự án. Công tác thẩm đinh dự án đã có phòng chuyên trách đảm
nhiệm, không còn gộp với phòng hành chính quản trị nữa. Đội ngũ nhân
viên làm công tác này được phân định cụ thể và chịu trách nhiệm về công
việc của mình. Công tác thẩm định tài chính dự án được nâng cao về chất
lượng , bảo đảm về kỹ thuật và được tiến hành chi tiết hơn, chính xác hơn.
Cụ thể như đội ngũ nghiên cứu thẩm định thị trường được củng cố giúp
cho công ty phát hiện được nhiều khách hàng tiềm năng hơn, khai thác
được những thị trường còn bỏ ngỏ… Hay trong công tác thẩm định tài
chính dự án, việc tính toán các chỉ số tài chính của dự án cũng được tiến
hành chắc chắn hơn. Lúc này phòng kinh doanh đảm nhận hết các công
việc.Năng suất lao động được nâng lên rõ rệt. Ta có thể thấy qua số liệu
sau:
Tổng doanh thu :
Năm 2000: 2 250 150 667 đồng
Năm 2001: 2 461 422 451 đồng
Năm 2002: 5 442 402 990 đồng
(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh các năm tương ứng.)
Ta thấy năm 2002 thì tổng doanh thu đã tăng gần 2 tỷ đồng so với năm
2001.
Rõ ràng công tác thẩm định dự án nói chung và công tác thẩm định
tài chính dự án nói riêng tại công ty đã và đang trên bước đường hoàn
thiện. Đây là một trong các nhân tố giải thích cho công việc làm ăn ngày
càng hiệu quả của công ty.
2.2.3 Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô.
Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô được tiến hành theo
sơ đồ khái quát sau:
Khởi đầu
N gh i ê n c ứ u t h ị

t r ư ờ n g
Hình thành dự án
Hình thành dự án
Xác định nguồn vốn
cho dự án
Lập các BCTC
Tính toán các chỉ
tiêu
Trình GĐ, BQL
duyệt
Thực hiện dự án
Khi công tác nghiên cứu thị trường được tiến hành, công ty đã xác
định được nhu cầu của thị trường hay nói cụ thể hơn là đã tìm được khách
hàng thì công ty tiến hành công tác thẩm định tài chính dự án.
-Bằng các nghiệp vụ cụ thể của mình cùng với kinh nghiệm công tác
cũng như căn cứ tình hình thực tế nhu cầu của thị trường về cấp độ văn
phòng, đội ngũ thẩm định đã có thể hoạch định ra dự án, xác định quy mô
của dự án cũng như các phương án kinh doanh. Xem xét tổng giá trị đầu tư
của dự án là bao nhiêu, giá trị đi thuê, giá trị đầu tư thêm là bao nhiêu…
Đặc điểm kinh doanh chính của công ty là đầu tư vào các dự án cho thuê văn
phòng do đó vấn đề đầu tiên sẽ là địa điểm của dự án. Để có được địa điểm
cho dự án, công ty có thể huy động từ các phương án như sẽ đầu tư thêm vào
một địa điểm và cho thuê lại, hoặc thuê đất của Uỷ ban nhân dân thành phố
thông qua Tổng Liên đoàn lao động Thành phố Hà Nội. Chính vì vậy mà
trong các báo cáo tài chính của dự án có một khoản mục là "trả tiền thuê
đất".
-Vấn đề nguồn vốn cho dự án, công ty và đội ngũ thẩm định xem xét
từ nhiều nguồn. Có thể doanh thu từ đầu năm, quỹ khấu hao, lợi nhuận năm
trước hay đi vay ngân hàng…Một trong các đặc điểm của các dự án của
công ty cũng như đặc điểm kinh doanh của loại hình cho thuê văn phòng là

công ty sẽ nhận được tiền thuê trước vào đầu năm. Do đó ngay đầu năm
công ty đã có một khoản tiền và công ty lấy đó là một phần tài chính đóng
góp cho các dự án.
Kinh Đô áp dụng nguyên tắc khấu hao nhanh, mặc dù có thể làm
giảm lợi nhuận của công ty nhưng trái lại nó lại làm tăng nguồn vốn cho
kinh doanh. Do đó công ty có một khoản nhàn rỗi để tạo điều kiện mở rộng
kinh doanh. Và cũng giống như những doanh nghịêp khác, lợi nhuận năm
trước cũng là một nguồn đầu tư tài chính cho dự án. Ngoài ra trong trường
hợp vẫn thiếu về vốn, công ty có thể nhờ đến nguồn vốn vay ngân hàng.
-Một công việc rất quan trọng trong các dự án cho thuê văn phòng
của công ty là lập các báo cáo tài chính cho dự án trong đó có dự tính các
mức đơn giá cho thuê. Đặc điểm của cho thuê văn phòng là đơn giá cho
thuê tính theo đơn vị USD/m2. Cán bộ thẩm định lập một bảng các đơn giá
của dự án với các mức đơn giá khác nhau rồi từ đó tính ra các chỉ tiêu cần
thiết để đánh giá lợi nhuận cuả dự án. Việc tính toán đơn giá này không
phải chỉ đơn thuần là tính ra tổng số doanh thu thu về mà cán bộ thẩm định
phải căn cứ vào đó lựa chọn mức giá nào đó để thoả thuận với khách hàng.
Với mức giá được thoả thuận này phải đảm bảo doanh thu và lợi nhuận của
dự án ( Ở đây có tính đến cả mức độ rủi ro của dự án đó là cho thuê được
100% diện tích thì đơn giá sẽ là bao nhiêu, nếu chỉ thuê một phần thì đơn
giá sẽ là bao nhiêu…) Cán bộ thẩm định dự án có nhiệm vụ kiểm tra rà soát
lại các báo cáo tài chính của dự án, kiểm tra xem doanh thu có đúng không,
tại sao lại đạt được các mức doanh thu đó. Kiểm tra mức độ rủi ro của dự
án, xem độ chắc chắn của dự án là như thế nào. Mức độ rủi ro của dự án ở
đây chính là phần diện tích văn phòng được đầu tư mà không cho thuê
được… (Công ty chỉ chấp nhận dự án có độ rủi ro <=15% tức là chỉ có <=
15% diện tích không cho thuê được) Đồng thời cán bộ thẩm định cũng phải
so sánh đối chiếu doanh thu của dự án với chi phí để xem doanh thu có bù
được với các chi phí đã bỏ ra hoặc so sánh chi phí cơ hội của dự án. Trong
các báo cáo tài chính của dự án, cán bộ thẩm định liệt kê không chỉ doanh

thu của dự án mà cả chi phí của dự án. Các chi phí của dự án cũng bao gồm
các khoản chi trực tiếp, chi gián tiếp, chi lương…
- Từ các báo cáo tài chính đã lập cho dự án, cán bộ thẩm định tính
toán các chỉ tiêu cho dự án. Công ty thường áp dụng các chỉ tiêu về tỷ suất
lợi nhuận như tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trên vốn bỏ
ra. Ngoài ra còn dùng phụ thêm một số chỉ tiêu khác như chỉ số lao động,
xét tốc độ trượt của doanh thu, chi phí, lợi nhuận, tỷ giá.Vì đơn giá cho thuê
tính bằng USD nên yếu tố trượt giá của đồng tiền cũng được xem xét. Việc
tính đến yếu tố trượt giá của doanh thu và chi phí là một dạng biến tướng
của yếu tố giá trị thời gian của tiền. Công ty so sánh giữa doanh thu và chi
phí thu về và bỏ hàng năm xét về mức độ sinh lời với việc gửi tiền vào ngân
hàng hưởng lợi tức. Đó cũng chính là xét chi phí cơ hội của tiền. Do đặc
điểm của ngành kinh doanh bất động sản là vốn đầu tư ban đầu rất lớn nên
tỷ suất lợi nhuận phải rất cao mới thực hiện vì nếu đầu tư xây dựng mà
không cho thuê được thì sẽ dẫn đến lãng phí vốn. Mức tỷ suất lợi nhuận mà
công ty thường lấy phải đạt từ 20 -> 30% trở lên thì mới khả thi.
-Sau khi đã có các báo cáo tài chính của dự án, cán bộ thẩm định
trình lên giám đốc duyệt. Giám đốc xem xét, đánh giá rồi tổ chức cuộc họp
ban quản lý, đưa dự án cho ban quản lý duyệt và quyết định dự án.
Để minh họa cho công tác thẩm định tài chính dự án vừa nói trên, ta
hãy xem xét một số minh họa sau:
Đây là một dự án đi thuê và cho thuê lại, thời gian trong 8 năm, tỷ
giá áp dụng là 1$ = 15400 đồng. Công ty đã đưa ra các phương án khác
nhau. Mỗi phương án là một mức giá cho thuê lại khác nhau từ mức độ rất
thấp -> thấp
-> trung bình -> rất cao cùng với sự lựa chọn về rủi ro... Công ty đã lập ra
hơn 10 phương án như thế. ở đây em xin minh họa bằng 4 phương án với
giá cho thuê lại là dại diện cho mức rất thấp, thấp, trung bình và rất cao.
Phương án 1: Giá cho thuê lại rất thấp (3500 và 4600) và dự trù rủi ro 5%
và không lập quỹ chênh lệch nên giá mua vào là: 2920 và 3980

Giá đi thuê/
tháng
Tổng
giá thuê
Chi phí
để thuê
Giá bán dự
tính
Tổng
giá bán
Chi phí
để bán
(5% giá
bán)
Lợi
nhuận
Nhà nhỏ: 02
căn
2.920x2 căn 3.500x2căn
5.840 555.040 15.200 7.000 672.000 33.600 68.160
Nhà to:01 căn
3.980x1 căn 4.600x1 căn
3.980 378.380 13.300 4.600 441.600 22.080 27.840
933.420 28.500 11.600 1.113.60
0
55.680 96.000
(Nguồn: Các phương án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT)
Tổng hợp kết quả thực tế 8 năm 1 năm
Tổng doanh thu 1.113.600 17.149.440.000 2.143.680.000
Tổng chi phí 989.100 15.232.140.000 1.904.017.500

Tổng LNTT: 124.500 1.917.300.000 239.662.500
Thuế: 39.840 613.536.000 76.692.000
TổngLNST: 84.660 1.303.764.000 162.970.500
Phương án 2: Giá cho thuê lại thấp (3800 và 4800) dự trù rủi ro 10% tổng
doanh thu (tương đương 10 tháng / 8 năm).
Giá đi
thuê/Tháng
Tổng giá
thuê
Chi phí
để thuê
Giá bán
dự tính
Tổng giá
bán
Chi phí
để
bán(10%
giá bán)
Lợi
nhuận
Nhà nhỏ:02 căn
3.300x2 3.800x2
6.600 628.000 15.200 7.600 729.600 72960 13.440
Nhà to: 01 căn
4.200x1. 4.800x1
4.200 399.500 13.300 4.800 460.800 46.080 1.920
1.027.500 28.500 12.400 1.190.400 119.040 15.360
(Nguồn: Các phương án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT)
Tổng hợp kết quả thực tế: 8 năm 1 năm

Tổng doanh thu 1.190.400 18.332.160.000 2.291.520.000
Tổng chi phí 1.146.540 17.656.716.000 2.207.089.500
Tổng LNTT 43.860 675.444.000 84.430.500
Thuế 14.035 216.142.180 27.017.760