PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT




Các từ ngữ
Thửa

đất
Thửa đất trống
Thu nhập ròng
Giá đất
Giá trị quyền sử dụng đất
Giá đất phổ biến trên thị trường


Giải thích từ ngữ
Thửa

đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi
ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả
trên hồ sơ.

Thửa

đất trống là thửa đất mà tại thời điểm định giá
khơng có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thu

nhập ròng là thu nhập được xác định bằng

cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí.


Giải thích từ ngữ (tiếp theo)
Giá

đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên
một đơn vị diện tích đất.

Giá

trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định.


Giải thích từ ngữ (tiếp theo)
Giá

đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện
với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã
chuyển

nhượng trên thị trường,

trúng

đấu giá quyền sử dụng đất,

được


xác định từ chi phí, thu nhập

của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một
khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.


5 phương pháp:
1. So sánh trực tiếp

2. Chiết trừ

3. Thu nhập

5. Hệ số điều chỉnh

4. Thặng dư


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðịnh

nghĩa
Ðặc điểm
Ðối tượng,
Phạm vi áp dụng
Yêu cầu
Mặt tích cực và hạn chế



1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðịnh

nghĩa

là phương pháp định giá đất thơng qua việc phân
tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về
mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp
lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so
sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Các

bước thực hiện:

1. Khảo sát, thu thập thơng tin.
2.  Phân  tích,  so  sánh,  điều  chỉnh  mức  giá  do  các 
yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa 
đất cần định giá.
3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá.
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðịnh


nghĩa

Giá đất 
ước tính của 
Giá đất 
thửa đất 
của từng 
cần định giá  =
thửa đất 
theo từng thửa 
so sánh
đất 
so sánh

Mức điều chỉnh 
về giá do các 
yếu tố khác 
biệt của từng 
thửa đất so 
sánh với thửa 
đất


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðặc

điểm
Dùng  mẫu  giao  dịch  mới  được  thực  hiện  có  khả 
năng  thay  thế  đối  với  thửa  đất  chờ  định  giá  làm 
tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra  giá cả 

của thửa đất chờ định giá, nên có thể  phản  ảnh  
được  tình  hình  thị  trường  gần  thời  điểm  xác  định 
giá  đất,  và  cũng    làm  cho  giá  cả  được  tính  ra  có   
tính thực tế, dễ  được tiếp nhận.

=> Có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận.  


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðặc

điểm

Phương  pháp  so  sánh  trực  tiếp  là  căn  cứ  vào  giá 
cả  của  mẫu  giao  dịch  đã  thực  hiện,  sử  dụng 
nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so 
sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá.

> Áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðặc

điểm

Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, 
giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả 
 thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp 
thực  dụng,  phát  sinh  từ  thực  tiễn  và  đã  được  sử 

dụng  rộng  rãi,  nhưng  lý  luận  của  phương  pháp 
cịn chưa hồn thiện.

=> Cơ sở lý luận của phương pháp cịn chưa hồn thiện.


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðặc

điểm

Khi  áp  dụng  phương  pháp  so  sánh  phải  tiến  hành  hiệu 
chỉnh,  so  sánh  hàng  loạt  khoản  mục  về  tình  hình  thị 
trường,  ngày  giao  dịch,  nhân  tố  khu  vực  và  nhân  tố  cá 
biệt... nên u cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri 
thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu khơng sẽ khó có 
được kết quả khách quan và chính xác.

=> u cầu nhân viên định giá phải có 
khả năng vận dụng thực tế.  


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðặc

điểm

Phương  pháp  so  sánh  trực  tiếp  lấy  nguyên  tắc   
thay thế  làm cơ  sở,  xác định  một cách chính xác 
giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là cơ 

sở để nâng cao độ chính xác khi xác định giá đất 
đai.


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ðối

tượng

là phương pháp định giá đất thơng qua việc phân
tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về
mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp
lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so
sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu
giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của
thửa đất cần định giá.


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phạm

vi áp dụng

Là phương pháp duy nhất được sử dụng trong các
cuộc định giá hàng loạt đối với đất đai.
Là phương pháp tốt nhất khi định giá đơn lẻ các
thửa đất ở, các thửa đất sử dụng vào mục đích
thương mại - dịch vụ hoặc đất trống trong các khu
vực dân cư.



1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phạm

vi áp dụng (tiếp theo)

Là phương pháp ít được sử dụng để định giá
những thửa đất làm công sở, trường học, bệnh
viện và các cơng trình cơng cộng khác vì chúng rất
ít hoặc khơng có chuyển nhượng trên thị trường.


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Yêu

cầu

+ Phương pháp so sánh trực tiếp địi hỏi phải có
một khối lượng lớn thông tin về giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường với độ
tin cậy cao và khả năng phục vụ việc phân tích hữu
hiệu.
+ Chỉ sử dụng giá chuyển nhượng được giao dịch
một cách bình thường trên thị trường.


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Yêu
1.


2.

cầu (tiếp theo)
Giá chuyển nhượng được thu thập phải phát sinh gần
thời điểm điều tra tuỳ thuộc vào mức độ biến động
của giá thị trường, nhưng nói chung khi giá thị trường
biến động mạnh thì các chuyển nhượng được thu
thập cách thời điểm điều tra càng ngắn càng tốt.
Giá các chuyển nhượng được thu thập phải có độ tin
cậy cao và phải được kiểm tra và thẩm định chặt chẽ.


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Yêu
3.

cầu (tiếp theo)

Giá các chuyển nhượng được thu thập phải là kết
quả của các chuyển nhượng mà trước khi diễn ra
việc chuyển nhượng đó, các bên tham gia chuyển
nhượng phải được thông tin đầy đủ về cả hai phía
(phía chuyển nhượng và phía nhận chuyển nhượng)
như các thông tin về đất ở, về nhà ở, về nhân thân
của người sở hữu nhà ở sử dụng đất ở; các thơng tin
về khả năng tài chính của bên nhận chuyển nhượng.


1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Yêu
4.

5.

cầu (tiếp theo)

Các cuộc chuyển nhượng phải diễn ra khi bên chuyển
nhượng đang có nhu cầu chuyển nhượng và bên
nhận chuyển nhượng cũng đang có nhu cầu nhận
chuyển nhượng và phải có sự thoả thuận về giá cả.
Giá được thu thập phải là giá thửa đất hoặc bất động
sản đã bán hoặc đang chào bán, nhưng tốt nhất là giá
của những thửa đất, bất động sản đã được bán trên
thị trường.


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Yêu

6.

cầu (tiếp theo)

Khi dùng phương pháp so sánh để xác định giá đất giá đất,
không những phải loại trừ những thông tin giao dịch thị
trường đất đai khơng hợp lý, mà cịn phải chú ý nghiên cứu
những quy định pháp luật có liên quan, như quy hoạch sử
dụng đất, sự hạn chế của mật độ và chiều cao xây dựng,... tất
yếu sẽ dẫn đến sự biến động giá đất giao dịch, tạo ra sự

chênh lệch rõ ràng về giá đất. Cho nên khi dùng phương
pháp so sánh để tính giá phải lựa chọn những thông tin mẫu
giao dịch tương tự với những quy định pháp luật đất đai chờ
định giá để làm căn cứ phân tích, so sánh.


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Mặt

tích cực và hạn chế

+ Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật;
+  Là  phương  pháp  phản  ánh  sự  đánh  giá  về  giá  trị  của 
thị  trường  mà  không  chịu  bất  cứ  sự  áp  đặt  mang  tính 
chủ  quan  nào,  do  vậy  nó  là  cơ  sở  vững  chắc  để  những 
người có quyền lợi, lợi  ích liên quan đến thửa đất được 
định giá cơng nhận;
+ Là phương pháp chủ yếu dựa vào kinh nghiệm định giá 
và sự hiểu biết thị trường khu vực xung quanh thửa  đất 
chủ thể.


1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Mặt

tích cực

+ Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật;
+  Là  phương  pháp  phản  ánh  sự  đánh  giá  về  giá  trị  của 
thị  trường  mà  không  chịu  bất  cứ  sự  áp  đặt  mang  tính 

chủ  quan  nào,  do  vậy  nó  là  cơ  sở  vững  chắc  để  những 
người có quyền lợi, lợi  ích liên quan đến thửa đất được 
định giá cơng nhận;
+ Là phương pháp chủ yếu dựa vào kinh nghiệm định giá 
và sự hiểu biết thị trường khu vực xung quanh thửa  đất 
chủ thể.