ĐỊNH GIÁ
ĐẤT



NỘI DUNG
Nguyên tắc và cơ sở xác định giá đất
Phương pháp định giá đất
Khung giá đất
Bảng giá đất
Giá đất cụ thể


Nguyên tắc và cơ sở xác định giá
đất
Nguyên tắc cơ bản của định giá đất:
Các quyền đối với đất đai và sự kiểm soát của Nhà nước
Các đặc điểm vật lý và các cải thiện trên địa điểm
Sử dụng cao nhất, tối ưu nhất

Cơ sở khoa học định giá đất:
Địa tô
Lãi suất ngân hàng
Quan hệ cung cầu

Văn bản quy phạm pháp luật về định giá đất.


Nguyên tắc cơ bản của định giá đất
Các quyền đối với đất đai và
sự kiểm soát của Nhà nước

Các đặc điểm vật lý và
Sử dụng cao nhất,
các cải thiện trên địa điểm
tối ưu nhất


Các quyền đối với đất đai và
sự kiểm soát của Nhà nước
Định giá đất tập trung vào giá trị của các quyền đi kèm với đất
đai:
üQuyền cho phát triển trong những giới hạn nhất định,
üQuyền cho thuê,
üQuyền cho sản xuất nơng nghiệp,
üQuyền cho khai thác khống sản,
üQuyền cho thay đổi địa hình,
üQuyền chia nhỏ, tích tụ và
üQuyền cho sử dụng để đổ chất thải.


Các quyền đối với đất đai và
sự kiểm soát của Nhà nước (tiếp theo)
Khi định giá đất cần phải tham khảo những quy định của
Nhà nước để xác định:
P Quyền đi qua,
P Các hạn chế cá nhân và công cộng
ảnh hưởng đến mảnh đất mục tiêu


Các đặc điểm vật lý và các cải thiện
trên địa điểm

Các đặc điểm vật lý của mảnh đất:
◦ quy mô
◦ hình thể
◦ bề mặt
◦ địa hình
◦ vị trí
◦ cảnh quan
◦ và các đặc điểm địa hình như đường bao ngồi, độ dốc,
hệ thống thoát nước.


Các đặc điểm vật lý và các cải thiện
trên địa điểm (tiếp theo)
Các dịch vụ có sẵn như
◦ nước
◦ điện
◦ gas
◦ dịch

vụ điện thoại
◦ internet…
ảnh hưởng đến sử dụng và phát triển tiềm năng của mảnh
đất. Các dịch vụ này có thể được cung cấp từ bên ngồi địa
điểm hoặc ngay tại địa điểm.


Các đặc điểm vật lý và các cải thiện
trên địa điểm (tiếp theo)
Các cải thiện trên địa điểm:
◦ san


ủi,
◦ lát nền,
◦ tạo cảnh quan,
◦ các kết nối để sử dụng cho đường nước, đường điện, gas,
điện thoại.
Những đặc điểm này được đánh giá vào giá trị của địa điểm.
Cần lưu ý những cải thiện này cũng giống như các công trình
trên đất là đối tượng của khấu hao.


Sử dụng cao nhất, tối ưu nhất
Sẵn sàng cho sử dụng có tính kinh tế nhất (coi đất như
một mảnh đất trống).
Khi các cải thiện trên đất (cơng trình) khơng đóng góp vào
giá trị thì cần phải bỏ qua các cải thiện này và phải được
trừ khỏi giá trị của đất.
Trong trường hợp định giá kèm theo sử dụng của các
cơng trình người định giá nên định giá địa điểm ở cả 2
điều kiện, đó là cho sử dụng cụ thể và sử dụng cao nhất,
tối ưu nhất.


Cơ sở định giá đất
Địa tô

Lãi suất ngân hàng

Quan hệ cung cầu



Địa tô
Địa tô tư bản chủ nghĩa là bộ phận
lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi
nhuận bình qn của tư bản đầu
tư trong nông nghiệp (tư bản
nông nghiệp) do công nhân nông
nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp phải nộp địa
tô cho địa chủ với tư cách là kẻ
sở hữu ruộng đất.
Karl Marx


Địa tơ (tiếp theo)
Giá cả ruộng đất là hình thức địa tơ tư bản hố.
Bởi ruộng đất đem lại địa tô, tức là đem lại một
thu nhập ổn định bằng tiền nên nó được xem như
một loại tư bản đặc biệt. Cịn địa tơ chính là lợi tức
của tư bản đó.
Do vậy giá cả ruộng đất chỉ là giá mua địa tô do
ruộng đất mang lại theo tỷ suất lợi tức hiện hành.
Nó tỷ lệ thuận với địa tơ và tỷ lệ nghịch với tỷ suất
lợi tức tư bản gửi vào ngân hàng.


Địa tơ (tiếp theo)
Địa tơ tư bản chủ nghĩa có các hình thức:
PĐịa


tơ chênh lệch
PĐịa tơ tuyệt đối
PĐịa tơ độc quyền.


Địa tô (tiếp theo)
Địa tô chênh lệch
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch
ngồi lợi nhuận bình qn thu được trên ruộng đất
có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn.
Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung
được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng
đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất
tốt và trung bình.


Địa tơ (tiếp theo)
Địa tơ chênh lệch
Trong q trình sản xuất, phần lợi nhuận siêu ngạch hình
thành do canh tác trên đất tốt và trung bình tồn tại thường
xuyên, tương đối ổn định và chuyển hóa thành địa tơ
chênh lệch.
Nơng nghiệp có một số đặc điểm khác với cơng nghiệp,
như số lượng ruộng đất bị giới hạn, độ màu mỡ tự
nhiên và vị trí địa lý của ruộng đất khơng giống nhau, các
điều kiện thời tiết, khí hậu của địa phương ít biến động,
nhu cầu hàng hóa nơng phẩm ngày càng tăng.


Địa tơ (tiếp theo)

Địa tơ chênh lệch
Do đó, xã hội buộc phải canh tác trên cả ruộng đất
xấu nhất (về độ màu mỡ và vị trí địa lý).
Vì vậy mà giá cả của hàng hóa nơng phẩm được
hình thành trên cơ sở điều kiện sản xuất xấu
nhất chứ không phải ở điều kiện trung bình như
trong cơng nghiệp.
Vì thế, canh tác trên đất tốt và trung bình sẽ có lợi
nhuận siêu ngạch.


Địa tô (tiếp theo)
Địa tô chênh lệch
Địa tô chênh lệch I là loại địa tô thu được trên những
ruộng đất điều kiện tự nhiên thuận lợi. Chẳng hạn, có độ
màu mỡ tự nhiên thuận lợi (trung bình và tốt) và có vị trí
địa lý gần nơi tiêu thụ hay gần đường giao thông.
Địa tô chênh lệch II là loại địa tô thu được gắn liền với
thâm canh tăng năng suất, là kết quả của tư bản đầu tư
thêm trên cùng một đơn vị diện tích.


Địa tô (tiếp theo)
Địa tô chênh lệch
Trong thời hạn hợp đồng, lợi nhuận siêu ngạch do đầu tư thâm canh
đem lại thuộc nhà tư bản kinh doanh ruộng đất. Chỉ đến khi hết thời
hạn hợp đồng, địa chủ mới tìm cách nâng giá cho thuê ruộng đất, tức
biến lợi nhuận siêu ngạch do đầu tư thâm canh đem lại tức là địa tô
chênh lệch II thành địa tô chênh lệch I.
Tình trạng này dẫn đến mâu thuẫn đó là nhà tư bản thuê đất muốn kéo

dài thời hạn thuê, còn địa chủ lại muốn rút ngắn thời hạn cho thuê.
Do đó, trong thời gian th đất, nhà tư bản tìm mọi cách quay vòng,
tận dụng, vắt kiệt độ màu mỡ đất đai.


Địa tô (tiếp theo)
Địa tô tuyệt đối
Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa chủ,
dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần.
Địa tơ tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dơi ra
ngồi lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi
chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất
chung của nông phẩm.


Địa tô (tiếp theo)
Địa tô tuyệt đối
Cơ sở của địa tô tuyệt đối là do cấu tạo hữu cơ của
tư bản trong nơng nghiệp thấp hơn trong cơng
nghiệp. Cịn ngun nhân tồn tại địa tô tuyệt đối là
do chế độ độc quyền sở hữu ruộng đất đã ngăn cản
nông nghiệp tham gia cạnh tranh giữa các ngành để
hình thành lợi nhuận bình quân.


Địa tô (tiếp theo)
Địa tô độc quyền
Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tơ tư
bản chủ nghĩa. Địa tơ độc quyền có thể tồn tại trong

nơng nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất
trong thành thị. Trong nơng nghiệp, địa tơ độc quyền
có ở các khu đất có tính chất đặc biệt, cho phép
trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản
phẩm đặc biệt.


Địa tô (tiếp theo)
Địa tô độc quyền
Trong công nghiệp khai thác, địa tơ độc quyền có ở
các vùng khai thác các kim loại, khoáng chất quý
hiếm, hoặc những khoáng sản có nhu cầu vượt xa
khả năng khai thác chúng.
Trong thành thị, địa tơ độc quyền có ở các khu đất
có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm
cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho th có
khả năng thu lợi nhuận cao.


Địa tô (tiếp theo)
Địa tô độc quyền

Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là
lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền
của sản phẩm thu được trên đất đai ấy,
mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ.


Địa tô (tiếp theo)
Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm:

– Địa tô chênh lệch:
Do ưu thế của điều kiện tự nhiên giữa hai mảnh đất cùng
diện tích (người sở hữu đất)
Do kết quả của cường độ đầu tư của người sử dụng đất tạo
nên (người đầu tư vào đất)
– Địa tô tuyệt đối: do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá
biệt các sản phẩm có liên quan đến đất và giá cả thị trường.
– Địa tô độc quyền: cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả
độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy (địa chủ+).