BÀI THẢO LUẬN
Mơn: Truyền thơng Marketing
ĐỀ TÀI: Phân tích và đánh giá mức độ đáp ứng chương trình
marketing trực tiếp của dự án Sky Oasis với mục tiêu marketing,
mục tiêu truyền thơng marketing, tình thế marketing của Cơng ty
Ecopark? Đề xuất các nội dung cơ bản của quy trình lập kế hoạch
truyền thông marketing của Công ty Ecopark?

Hà Nội - 2020


MỤC LỤC

2


A.
I.

II.

Lý thuyết
Mục tiêu marketing và tình thế marketing
Mục tiêu marketing: 1 số mục tiêu phổ biến như:
• Tăng doanh số kinh doanh.
• Nâng cao nhận thức về sản phẩm.
• Định vị thương hiệu.
Tình thế marketing:
• Thị trường: là nơi thực hiện trao đổi hàng hóa, trong xã hội phát triển như
hiện nay thị trường không nhất thiết là một điểm cụ thể. Với những phương
tiện truyền thông và chuyên chở hiện đại, một nhà kinh doanh có thể quảng

cáo sản phẩm trên truyền hình, nhận đơn hàng qua điện thoại và gửi hàng hóa
qua bưu điện cho khách hàng mà không cần bất kỳ cuộc tiếp xúc trực tiếp
nào. Do vậy doanh nghiệp phải nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng.
• Sản phẩm: là bất kỳ những gì có thể đưa ra thị trường, gây ra sự chú ý, được
tiếp nhận, được tiêu thụ hay sử dụng để thỏa mãn nhu cầu hay mong muốn
của con người. Vì vậy khơng chỉ cần chú trọng khía cạnh vật chất mà cần
phải chú trọng lợi ích mà nó mang lại cho khách hàng.
• Cạnh tranh: phân tích cạnh tranh là một trong những nội dung quan trọng và
là cơ sở của hoạch định chiến lược. Để cạnh tranh hiệu quả, doanh nghiệp
phải giữ 4 mức độ cơ bản trong tư duy (4C) trong định vị thị trường.
• Nguồn lực bên trong và bên ngoài doanh nghiệp: ngoài những yếu tố trên
doanh nghiệp cũng cần phải chú trọng phân tích nguồn lực bên trong như:
nguồn lực, khách hàng, nhà cung ứng,… và các yếu tố mơi trường bên ngồi
như: mơi trường nhân khẩu học, mơi trường tự nhiên, mơi trường kinh tế,
mơi trường chính trị- pháp luật,...
Truyền thông marketing
Truyền thông marketing: là những phương tiện mà nhờ đó các doanh nghiệp
tìm cách thơng báo, thuyết phục và nhắc nhở người tiêu dùng – một cách trực
tiếp hoặc gián tiếp – về các sản phẩm/dịch vụ/thương hiệu mà họ bán.
Mục tiêu truyền thơng marketing
• Mục tiêu định lượng:
o Thường quan tâm đến kết quả doanh số bán, ROI, thị phần tiềm năng,..
o Có thể lượng hóa được – xác định sự thành cơng của chiến dịch bằng
việc hồn thành mục tiêu (hành vi)
• Mục tiêu định tính:
o Tác động về ĐÁP ỨNG của khách hàng mục tiêu, như: tạo sự quan
tâm, thái độ ưa thích, ấn tượng về thương hiệu, và khuynh hướng mua
hàng.
o Khách hàng mục tiêu có thể chưa đáp ứng ngay lập tức, nhưng nhiệm
vụ của các nhà marcom – cung cấp các thông tin cần thiết và tạo ra sự


3


dẫn dắt, hướng tâm trí khách hàng vào thương hiệu trước khi hành vi
mua hàng xảy ra.
III. Marketing trực tiếp
Marketing trực tiếp: là 1 công cụ của IMC, tất cả các hình thức bán sản phẩm
qua tiếp xúc với khách hàng bằng các phương tiện truyền thông khác nhau mà
không cần sự tiếp xúc trực tiếp của người bán.
Bao gồm các loại hình: quảng cáo, in ấn/catalogs, mua hàng qua điện thoại, mua
hàng tại nhà, telemarketing, truyền phát, TV spots, marketing thư trực tiếp.

B.
I.

Dự án Sky Oasis thuộc công ty cổ phần Ecopark
Giới thiệu dự án Ecopark.
•

Tên dự án: Khu đơ thị Ecopark.

•

Chủ đầu tư: Cơng ty Cổ phần Tập đồn Ecopark (tiền thân là Cơng ty Cổ
phần Đầu tư và Phát triển Đơ thị Việt Hưng).

•

Ecopark là một trong những dự án khu đơ thị có quy mơ lớn nhất miền Bắc

được khởi công xây dựng năm 2009, dự kiến hoàn thành năm 2029. Hiện tại,
dự án đã phát triển hệ thống gồm: căn hộ chung cư, biệt thự và nhà phố.

•

Vị trí đắc địa: Nằm tại Khu vực Đông Nam của Thành phố Hà Nội liền kề
với làng gốm Bát Tràng, cách trung tâm thủ đô 12,8 km. Kết nối với cầu
Thanh Trì, cầu Vĩnh Tuy, cầu Chương Dương, đường vành đai 3, đường 5B,
cách quốc lộ 1A xun Bắc Nam 4km.

•

Quy mơ: 499.07 ha. Trong đó, quy hoạch không gian kiến trúc gồm: Đất ở
168.95 ha (33.85%); Đất thương mại, du lịch, dịch vụ 111.18 ha (22.28%);
Đất giao thông đô thị 85.48 ha (17.13%); Đất cây xanh mặt nước 109.09 ha
(21.86%); Đất cơng trình cơng cộng 24.37 ha (4.88%).

•

Giải thưởng: “Nhà phát triển Bất động sản uy tín nhất” và “Dự án khu đơ thị
tốt nhất” tại lễ trao “Giải thưởng quốc gia Bất động sản Việt Nam 2018” cho
khu đô thị Ecopark; “Khu đô thị phức hợp hàng đầu châu Á – Thái Bình
Dương 2018. Tại PropertyGuru Vietnam Property Awards 2020, Tập đoàn
Ecopark đã xuất sắc giành chiến thắng tại nhiều hạng mục như: Nhà phát
triển dự án khu phức hợp tốt nhất VN - Ecopark Corporation, "Đại đô thị tốt
nhất Việt Nam - Ecopark Urban Area", "Doanh nghiệp phát triển bền vững",
"Doanh nghiệp xây dựng cộng đồng cư dân tốt nhất", "Doanh nghiệp thực
hiện ESG tốt nhất (tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị)".

II. Thực trạng marketing của dự án Sky Oasis


4


1.

Tình thế Marketing:
•

Thị trường: Thị trường bất động sản vốn rất tiềm năng, ln phát triển
nhộn nhịp với hàng nghìn dự án được chào bán hàng năm.

•

Về doanh nghiệp và thương hiệu: Ecopark được kiến tạo dựa trên mối
tương quan cân bằng giữa không gian đô thị và cảnh quan tự nhiên, tạo
nên môi trường sống lý tưởng, phát triển toàn diện cho con người.
Ecopark là sự khởi đầu của một hành trình lớn, hành trình đưa các cư dân
trải nghiệm một cuộc sống trọn vẹn với những giá trị về cộng đồng, văn
hóa và con người, xứng đáng là “Thành phố xanh tươi, cuộc đời trọn
vẹn”.

•

Sản phẩm: Dự án Ecopark đã phát triển hệ thống gồm: chung cư (Sky
Oasis Ecopark, The Island Bay Ecopark, Aqua Bay sky residences
Ecopark, West Bay Sky Residences Ecopark, Rừng Cọ Ecopark); biệt
thự (Ecopark Grand The Island, Park River Ecopark, Vườn Tùng
Ecopark, Vườn Mai Ecopark) và nhà phố (Nhà phố thương mại mặt hồ
Grand Marina, Phố Trúc Ecopark, Phố Cúc Ecopark). Ngồi ra, Ecopark

cịn đang phát triển 1 số dự án như Ecopark Hải Dương (109,2 ha), thông
qua CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị TDH Ecoland (TDH Ecoland)
phát triển dự án Khu đô thị Móng Cái, Quảng Ninh (320 ha).

•

Nguồn lực bên trong doanh nghiệp: Phòng Đầu tư và phát triển kinh
doanh (trong đó có PR - Marketing) ln khơng ngừng nâng cao doanh
thu bán hàng, thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản của cơng ty phối
hợp với phịng Tài chính - Kế tốn để cân nhắc ngân sách cho marketing
và kiểm sốt chi tiêu, đo lường hiệu quả,...

•

Tình thế cạnh tranh: Có hàng trăm dự án khu đơ thị lớn nhỏ mọc lên mỗi
năm. Có thể kể đến các đối thủ lớn của Ecopark như: Vingroup,
Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam,...

•

Khách hàng: Giữa vơ vàn sự lựa chọn về bất động sản thì khách hàng của
Ecopark sẽ hướng tới lợi thế về cảnh quan xanh và dịch vụ tiện ích của
Ecopark. Tuy nhiên, một số khách hàng lại e ngại khoảng cách khá xa từ
1 số dự án của Ecopark vào trung tâm thành phố.

•

Mơi trường:
o


Chính trị - pháp luật: Tình hình chính trị tại Việt khá ổn định nên
việc phát triển bất động sản rất thuận lợi. Hệ thống luật pháp ngày

5


càng được hồn thiện để đảm bảo q trình quy hoạch, xây dựng và
mua bán được nhanh chóng và tiết kiệm nhất.

•

2.

3.

o

Kinh tế: Nền kinh tế tăng trưởng, thu nhập tăng lên, nhu cầu mua nhà
ở mới, tiện ích hơn sẽ tăng theo.

o

Xã hội: Mật độ dân số cao ở các thành phố lớn, đặc biệt là tại thủ đô
Hà Nội thì xu hướng mua nhà ngồi rìa trung tâm cũng thay đổi.

o

Công nghệ: Những công nghệ mới ra đời tác động đến thói quen,
hành vi mua nhà của khách hàng. Từ đó các doanh nghiệp cũng thay
đổi các phương thức truyền thông để tiếp cận khách hàng tốt nhất.


Bán hàng: Các sản phẩm bất động sản của Ecopark được bán thơng qua
11 đại lý phân phối chính thức của dự án như: Novahomes, Bighomes,
Vietstarland, Phúc Lộc, Queen Land, Ecoland,... Những đại lý này sẽ xây
dựng thương hiệu cùng với cơng ty Ecopark, tìm kiếm khách hàng tiềm
năng và chào hàng tới họ. Những phương thức bán hàng được áp dụng
bao gồm: bán qua các mối quan hệ online và offline, đăng báo, SMS theo
data có sẵn, telesales, kênh online như SEO web, Zalo, Fanpage
Facebook; bán qua các sự kiện được tổ chức như sự kiện ra mắt S Premium, nếu khách hàng đặt cọc ngay sẽ được tặng quà, có ưu đãi hấp
dẫn, bán hàng qua các buổi trải nghiệm nhà mẫu,...

Mục tiêu Marketing:
•

Tập đồn Ecopark phấn đấu trở thành doanh nghiệp phát triển đô thị bền
vững hàng đầu Việt Nam; kiến thiết khu đô thị chức năng kiểu mẫu, tiên
phong và tiêu biểu cho xu hướng phát triển kiến trúc Xanh bền vững,
kiến tạo môi trường sống hài hòa giữa thiên nhiên và con người, chú
trọng mang lại cuộc sống đầy đủ, tiện nghi và trọn vẹn.

•

Thúc đẩy doanh số, doanh thu qua việc cung cấp nhiều lựa chọn về nhà ở
đáp ứng các nhu cầu khác nhau của khách hàng.

•

Thúc đẩy sự phát triển kinh tế bằng việc xây dựng Trung tâm thương mại
và du lịch hiện đại với cơ sở vật chất cao cấp, nguồn nhân lực chất lượng
và nguồn khách tiêu thụ dồi dào.


Mục tiêu truyền thơng marketing:
•

Tăng nhận diện thương hiệu Ecopark, định vị thương hiệu trong tâm trí
khách hàng với hình ảnh khu đô thị sinh thái với những ngôi nhà trong

6


mơ ẩn mình trong khu rừng nhiệt đới qua thơng điệp “Thành phố xanh
tươi – Cuộc đời trọn vẹn”.
•

Tăng mức độ giá trị cảm nhận, khiến khách hàng nghĩ ngay đến Ecopark
là khơng gian xanh; sự hài lịng về các tiện ích. theo đuổi triết lý gói gọn
trong 5 chữ E: Eco (Sinh thái), Emotion (Cảm xúc), Edu-entertainment
(Giải trí – Giáo dục), Economic (Kinh tế), Elite (Tinh hoa, đẳng cấp).

•

Kế hoạch truyền thông hướng đến các đối tượng là những người có nhu
cầu sống trong khơng gian xanh, trong lành, năng động và hiện đại. 3
nhóm đối tượng chính khách hàng tiềm năng được hướng tới:

•

Nhóm KH có độ tuổi từ 25 – 35: Là nhóm cơng chúng trẻ nhất, có khả
năng tự lập về tài chính, mong muốn có cuộc sống riêng, hiện đại.


•

Nhóm KH có độ tuổi từ 35 – 50: Là những người đã lập gia đình, mong
muốn có cuộc sống ổn định.

•

Nhóm KH có độ tuổi trên 50: Là những người mong muốn có cuộc sống
an nhàn, hưởng thụ, không gian sống trong lành; hoặc mong muốn có
ngơi nhà thứ 2 để nghỉ dưỡng.

III. Q trình marketing trực tiếp của dự án Sky Oasis thuộc công ty cổ phần
tập đồn Ecopark.
Mục tiêu của cơng ty khi sử dụng công cụ marketing trực tiếp trong dự án
Sky Oasis là tạo được sự kết nối giữa khách hàng với Ecopark, truyền đạt những
thông tin cần thiết đến họ để thu hút được sự chú ý và lôi kéo được sự quan tâm
của đối tượng mục tiêu. Và xa hơn nữa là đưa khách hàng mục tiêu đến giai đoạn
tìm hiểu và hành động. Sky Oasis có điểm nhấn đặc biệt là sở hữu vị trí trung tâm
đắc địa bên tổ hợp đảo nước Grand the Island, thiết kế tối ưu với 100% căn hộ sở
hữu tầm view khoáng đạt. Hơn nữa dự án cịn sở hữu khơng gian sống tiện nghi
nhất với dãy phố thương mại cùng hơn 100 tiện ích nổi bật. Sky Oasis Ecopark
tại The Island Bay sẽ là nét bút đầu tiên trong hành trình biến Ecopark từ một
“đại cơng viên xanh bình n” thành một “đại công viên xanh hơn resort, vui và
tiện nghi hơn cả phố.” Tất cả những đặc điểm này hy vọng sẽ thành công trong
việc thu hút được sự quan tâm và chú ý của những khách hàng có nhu cầu về bất
động sản, mong muốn sở hữu cho mình một khơng gian sống xanh. Bên cạnh đó,
Ecopark cũng mong muốn thơng qua cơng cụ marketing trực tiếp có thể trở thành
một kênh thơng tin quảng bá hình ảnh về một thành phố trong mơ, một thương
hiệu Ecopark vươn tầm thế giới.


7


Thị trường mục tiêu Ecopark hướng tới là những người mong muốn sống
trong một khơng gian xanh, sạch, hịa mình với thiên nhiên. Giữa thời đại thế
giới luôn luôn bận rộn, mọi người gấp gáp chạy theo những giá trị phù phiếm, ai
cũng muốn được trở về với thiên nhiên, chung sống với những mảng xanh để xoa
dịu mệt mỏi sau những ngày dài bộn bề công việc. Và Ecopark hiểu điều đó nên
muốn hướng đến phân khúc những người muốn tận hưởng và trải nghiệm cuộc
sống. Những người đó là những người khơng chỉ mua nhà ở mà cịn muốn mua
một mái ấm với các giá trị hưởng thụ bình an và hạnh phúc. Chính vì hướng đến
đối tượng khách hàng mong muốn sở hữu căn hộ tốt cho sức khỏe, hài hòa với
thiên nhiên nên tòa tháp Sky Oasis luôn chú trọng đến mảng xanh kèm theo
nhiều tiện ích cao cấp. Là dự án thuộc phân khúc cao cấp, sở hữu nhiều tiện ích
như vậy nên nhiều người cho rằng, chung cư Ecopark Sky Oasis phải ở mức giá
“chát” tức là mấy tỷ trở lên. Tuy nhiên, dự án này được chia thành các phân khúc
với nhiều mức giá khác nhau, từ bình dân đến cao cấp, tùy theo diện tích của
từng phịng. Mức giá dao động trong khoảng từ 800 triệu đến 3 tỷ. Và đặc biệt là
chỉ riêng ở Sky Oasis Ecopark mới xuất hiện căn hộ studio loại 30m2 (loại căn
hộ có diện tích nhỏ nhất trong dự án Ecopark cho đến thời điểm hiện tại). Với
diện tích đa dạng kích thước, các căn hộ này phù hợp với nhiều đối tượng như
sinh viên, gia đình trẻ, người độc thân, khách cơng tác, nghỉ cuối tuần, homestay
hay cặp vợ chồng không sống cùng con cái…Mặc khác, dự án Sky Oasis cũng sẽ
hướng đến một lượng khách hàng mục tiêu nhất định là khách nước ngoài (chủ
yếu là người có quốc tịch Hàn Quốc và Nhật Bản). Theo như con số dự định thì
khoảng 30% căn hộ trong dự án này được dành riêng để bán cho người khách
Hàn Quốc. Và điều này hứa hẹn làm cho chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn cuộc
sống và văn minh cộng đồng sẽ được nâng cao đáng kể.
Chiến lược chào hàng là bước tiếp theo trong quy trình tiến hành marketing
trực tiếp. Một chiến lược chào hàng được coi là hiệu quả khi đáp ứng được

những nhu cầu của thị trường mục tiêu. Và Ecopark đã làm được điều đó thơng
qua việc quyết định hợp tác với một lượng lớn đại lý để đẩy sản phẩm ra thị
trường. Mới đây, 11 cái tên đã được tập đồn cơng bố, chọn mặt gửi vàng trở
thành những nhà phân phối chính thức các sản phẩm trong năm 2020. Và điểm
thú vị ở đây là những cái tên được Ecopark lựa chọn đều từng là đại lý F1 chiến
lược của Vinhomes, từng cùng Vinhomes triển khai và thành công với nhiều dự
án trong quá khứ. Và chính điều này cho thấy Ecopark đang muốn “bê nguyên”
cỗ máy bán hàng mà Vinhomes đã dùng để áp dụng trở lại.
Trên tất cả các website chính thức của Ecopark và nhà phân phối chính thức
cho dự án Sky Oasis đều có giới thiệu thơng tin cụ thể về dự án. Với vị trí nằm
trong tổ hợp The Island Bay chung cư Sky Oasis sở hữu vị trí trung tâm đắc địa
bên tổ hợp đảo nước Grand the Island, thiết kế tối ưu với 100% căn hộ sở hữu
view khoáng đạt cùng với hơn 100 tiện ích nổi bật. Kèm theo những thơng tin đó

8


là những hình ảnh minh họa về dự án để cung cấp những thông tin chi tiết và xác
thực nhất đến với những người quan tâm, chú ý với dự án. Và hơn hết, tại những
website này ln có những mục để khách hàng đăng ký thông tin cá nhân như số
điện thoại, địa chỉ email, tên… để được tư vấn cũng như cung cấp thông tin chi
tiết hơn về dự án.
Sau những công tác thu thập thông tin về khách hàng tiềm năng, họ sẽ sử
dụng hình thức như direct mail, catalogue, telemarketing… để tiếp cận sâu hơn
với đối tượng mục tiêu mà họ hướng đến. Với direct mail, nội dung được cung
cấp tới khách hàng là những thông tin ngắn gọn về vị trí của dự án, những tiện
ích nổi bật, và diện tích căn hộ hay cụ thể hơn là khoảng giá để lôi kéo được sự
chú ý của đối tượng. Bên cạnh đó có thể kết hợp với hình thức telemarketing để
tư vấn cũng như thiết lập mối quan hệ với khách hàng. Dưới hình thức này, các
nhân viên có thể cung cấp những thơng tin cụ thể hơn với khách hàng, nắm bắt

được tâm lý để tư vấn được mức giá phù hợp với họ. Vì dự án chia làm nhiều
phân khúc với nhiều mức giá khác nhau, các căn hộ đa dạng về diện tích, nhiều
tiện ích nên việc gọi điện trao đổi trực tiếp với khách hàng để cung cấp thêm
những thông tin mà họ quan tâm, giải quyết những thắc mắc, câu hỏi của họ là vơ
cùng quan trọng. Một hình thức nữa cũng được Ecopark sử dụng trong quá trình
marketing trực tiếp của mình là catalogue. Đây được coi như là một profile về dự
án. Tập đoàn áp dụng cả hai hình thức là dạng in ấn và điện tử. Đối với catalogue
dạng in ấn sẽ được chuyển đến tay khách hàng tiềm năng thơng qua các nhà phân
phối chính thức của tập đồn. Cịn về catalogue dạng điện tử, khách hàng đều có
thể nhìn thấy trên website chính thức của dự án và trên các website của nhà phân
phối chính thức của tập đoàn. Catalogue dưới cả hai dạng này đều cung cấp
thông tin chi tiết về dự án và có cách thức liên hệ để khách hàng có thể liên hệ
khi cần. Với những hình ảnh cụ thể mơ tả vị trí của dự án, mơ tả concept, hệ
thống tiện ích trong nội, ngoại khu. Trong đó có nhiều tiện ích nổi bật phải kể
đến như vườn treo trên không Sky Garden tầng 21, khu Sky Lounge và bể bơi vơ
cực trên tầng 41, chung cư có view trọn hồ Thiên Nga, không gian bất tận của
Ecopark và hàng loạt loạt các con phố như phố ẩm thực, phố check-in cơng nghệ
và nghệ thuật, phố Fantasy…Catalogue cịn cung cấp thêm thông tin về thiết kế
xây dựng của dự án. Với thiết kế tiểu khu chung cư Sky Oasis là một tồ tháp đơi
(S1-S2) cao 41 tầng và được đây được coi là biểu tượng mới của lá phổi xanh lớn
nhất miền Bắc-Ecopark. Căn hộ được đưa vào hình ảnh với lát cắt ngang và dọc
để khách hàng có thể tham khảo mơ hình và lựa chọn diện tích căn phòng cho
phù hợp. Nội thất của căn hộ chung cư Oasis cũng được giới thiệu với khách
hàng thông qua catalogue. Thiết kế nội thất của chung cư với phong cách trẻ
trung, hiện đại, khơng gian mở thống đãng hy vọng sẽ thành công trong việc thu
hút sự quan tâm, chú ý và hài lòng của khách hàng mục tiêu.

9



Sau khi xây dựng chiến lược chào hàng, bước tiếp theo là cần kiểm tra tính
hiệu quả của các yếu tố khác nhau trong điều kiện thị trường thực tế. Hay nói
cách khác là thử nghiệm các yếu tố nhằm đánh giá mức độ đáp ứng được mục
tiêu, phản ứng của khách hàng mà Ecopark đề ra ban đầu hay chưa. Các yếu tố về
tính chất sản phẩm, phương tiện truyền thông và danh sách gửi thư… là các yếu
tố quan trọng để kiểm tra về tính hiệu quả của chiến lược chào hàng. Về tính chất
sản phẩm, sau khi tiến hành thử nghiệm chiến lược chào hàng kết quả thu được
có thể đo lường được chính xác mức độ phản hồi, quan tâm của khách hàng,
những điều họ còn chưa hài lòng về chung cư thuộc dự án Sky Oasis. Từ đó ta có
cơ sở xác định được những tiện nghi, lợi ích mà chung cư đem lại đã thỏa mãn sự
mong đợi của khách hàng hay chưa, chiến lược chào hàng mà Ecopark và các
nhà phân phối của mình có thực sự phù hợp với tính đặc thù của chung cư là giá
trị cao? Bên cạnh đó, phương tiện truyền thông cũng cần được kiểm tra trong
bước này để đảm bảo tính phù hợp cho việc tiếp cận đối tượng mục tiêu mà
Ecopark đã đề ra. Danh sách gửi thư cũng là yếu tố cần được kiểm soát trong quá
trình thực nghiệm. Marketing trực tiếp với lợi thế là cụ thể, cá nhân hóa được
từng cá nhân khách hàng nên danh sách gửi thư vô cùng quan trọng trong việc
lọc được dữ liệu những khách hàng tiềm năng thực sự có nhu cầu mua chung cư
và tiếp cận họ một cách có hiệu quả.
Thơng qua việc đo lường những tiêu chí trên, ta có thể nói rằng Ecopark đã
đạt được những thành công nhất định trong chiến dịch. Minh chứng cho nhận
định trên là việc ngay khi mở bán sản phẩm thuộc dự án Sky Oasis, dự án đã thu
hút hàng nghìn người xếp hàng chờ tìm hiểu và mua sản phẩm. Một con số ấn
tượng được ghi lại trong dịp mở hoạt động tham quan nhà mẫu là có gần 2000
khách xếp thành một hàng dài cả cây số trước sảnh để chờ tham quan và mua
nhà. Và đặc biệt là dự án vừa mới ra mắt trong tháng 4/2020 vừa rồi nhưng cả hai
tòa S1 và S2 của dự án Sky Oasis đã bán hết 80% trong tháng 5/2020. Trong thời
gian tới, dự án Sky Oasis sẽ mở bán tiếp tòa S3 và S-premium. Như vậy, qua đây
ta có thể thấy để có được sự thành cơng như ngày hơm nay, marketing trực tiếp
đóng một vai trị vơ cùng quan trọng trong kế hoạch truyền thơng marketing của

tập đồn. Việc sử dụng cơng cụ này hiệu quả đã góp phần thu hút được sự chú ý
của đối tượng khách hàng mục tiêu, thúc đẩy họ tìm hiểu thông tin và đưa ra
quyết định. Marketing trực tiếp giúp cho các nhà phân phối tiếp cận được thêm
nhiều khách hàng tiềm năng đồng thời thông điệp bán hàng được các nhân hóa và
khách hàng hóa tạo bước đà cho những thành công vang dội mà Ecopark đã đạt
được trong thời gian vừa qua.

IV. Đánh giá mức độ đáp ứng chương trình Marketing trực tiếp của dự án Sky
Oasis đối với mục tiêu marketing, tình thế Marketing và mục tiêu truyền
thông marketing.

10


Qua việc phối sử dụng các công cụ marketing trực tiếp trong dự án Sky Oasis
ta có thể nhận thấy được hiệu quả truyền thơng của hình thức này thơng qua một
số chỉ tiêu:
Phản hồi của khách hàng trên trang web của công ty: đa số các thông tin mà
khách hàng phản hồi qua trang web của công ty là giá các căn hộ của dự án, cũng
như muốn biết thêm thơng tin chi tiết về bản vẽ, diện tích các căn hộ, chính sách
thanh tốn, thời gian mở bán các căn hộ và các hình thức hỗ trợ của dự án. Đa số,
các khách hàng đều muốn biết thêm thơng tin và u cầu gửi qua mail. Hình thức
này giúp author Ecopark có thể tiếp cận đến từng khách hàng đồng thời giúp
khách hàng biết được thông tin chi tiết nhất với mỗi căn hộ mà khách hàng đang
quan tâm. Hầu hết các phản hồi của công ty với từng đối tượng khách hàng đều
khá là nhanh chóng khoảng từ 3-7 ngày là khách hàng có thể biết được các thơng
tin mà mình muốn biết về các căn hộ của dự án, điều này cho thấy sự làm việc
hiệu quả của đội ngũ nhân viên công ty, luôn sẵn sàng trả lời cũng như cung cấp
thông tin một cách nhanh chóng, chi tiết và chính xác nhất tới từng đối tượng
khách hàng. Việc phản hồi này khá là hiệu quả bởi lẽ qua tìm hiểu thơng tin trên

trang chủ dự án của công ty khách hàng muốn biết thêm thông tin chi tiết từng
căn hộ tương ứng với diện tích, giá bán,.. Khách hàng có thể phản hồi dưới bình
luận và nhân viên cơng ty sẽ xử lý và cung cấp thông tin chi tiết tới từng đối
tượng khách hàng.
Đội ngũ nhân viên tư vấn dự án của công ty luôn nỗ lực làm việc đạt hiệu
quả cao, luôn sẵn sang giúp khách hàng giải đáp thắc mắc, đặc biệt là đội ngũ
Ecoparker vì họ hiểu Ecopark: khi quyết định mua nhà ở một khu vực, chắc chắn
bạn sẽ cần hiểu căn kẽ về giá cả, xu hướng thị trường và cuộc sống dân cư ở đó.
Các Ecoparker là dân cư ở đó nên việc hiểu cặn kẽ về khu đô thị là điều cần thiết
và không như các sàn bất động sản khác hết dự án là đi, họ vẫn đang và sẽ ở
Ecopark và hỗ trợ và hợp tác với các khách hàng trong các cơ hội sau này. Vì thế,
tạo được niềm tin cho khách hàng và em đến cho khách hàng sự cảm nhận chân
thực nhất.
Qua các công cụ marketing trực tiếp của dự án Sky Oasis ta có thể nhận thấy
khá rõ hiệu quả truyền thơng khi sử dụng hình thức marketing trực tiếp này vì khi
nói tới bất động sản thì marketing trực tiếp là một công trong những công cụ
truyền thông hữu hiệu nhất. Vì đa số các giao dịch có thành công hay không phụ
thuộc rất nhiều vào công cụ này. Bởi thơng qua marketing trực tiếp khách hàng
có thể biết chi tiết các thơng tin (diện tích, giá cả, phương thức thanh tốn, chính
sách hỗ trợ,..) liên quan đến dự án. Đồng thời, thơng qua marketing trực tiếp thì
đội ngũ chăm sóc khách hàng của ecopark mới có thể khai thác, tiếp cận đúng đối
tượng khách hàng và tư vấn cho họ một cách hiệu quả và chi tiết nhất về từng căn
hộ mà khách hàng đang quan tâm của dự án.
Với Sky Oasis, thông qua catalogs (kỹ thuật số, trên website, bản in,
video,..), các hình thức telemarketing, direct mail,…dự án sky Oasis đã tiếp cận
được đến đúng đối tượng các khách hàng mục tiêu và đạt được hiệu quả khá tốt

11



khi dự án này dù chỉ mới được mở bán vào tháng 4 và tháng 5/2020 với hai tòa
S1 và S2 Sky Oasis đã có lượng chốt lên tới 90%. Đây là dự án bất động sản
hiếm hoi trên thị trường vẫn có giao dịch rất tốt trong thời gian dịch bệnh. Qua
đó cho thấy sự hiệu quả trong chiến dịch truyền thơng của cơng ty nói chung và
hình thức Marketing trực tiếp nói riêng.
Tóm lại, mức độ đáp ứng của chương trình marketing trực tiếp dự án Sky
Oasis của Ecopark đối với các mục tiêu marketing, tình thế marketing và mục
tiêu truyền thông marketing của công ty đáp ứng cao khi đã thu hút được sự chú
ý của khách hàng, thức đấy nhu cầu tìm hiểu về dự án cũng như những lợi ích khi
họ là thành viên của cộng đồng ecopark để từ đó đưa ra quyết định của mình.
Mặc dù, bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh nhưng nhìn chung dự án Sky Oasis của
ecopark là một dự án thành công khi đã sử dụng rất hiệu quả các cơng cụ truyền
thơng nói chung và marketing trực tiếp nói riêng giúp cho dự án đến gần với với
các đối tượng khách hàng tiềm năng, tạo đà phát triển cho những dự án sau này
của Ecopark.

C.

Đề xuất quy trình lập kế hoạch truyền thông của Ecopark.
Bước 1: Xem xét kế hoạch marketing

•

•
•
•

•

•

•
•

Mục tiêu marketing của dự án Chung cư Sky Oasis:
o Thúc đẩy doanh số bán: bán hết các căn hộ trong dự án.
o Truyền thông nội bộ, quảng bá thương hiệu Ecopark, tạo dựng vị trí
trong lịng khách hàng mục tiêu.
Khung thời gian hoạt động: Từ 03/03/2020 đến 20/07/2020
Lựa chọn thị trường mục tiêu:
o Khách nước ngoài: 30%
o Gia đình trẻ, người độc thân: 70%
Chiến lược marketing: 4P
o Sản phẩm: Chung cư
o Giá: niêm yết
o Xúc tiến thương mại
o Phân phối: Chủ đầu tư và 11 đại lý
Các nhóm cơng cụ sử dụng:
o Marketing trực tiếp.
o PR
o Quảng cáo, xúc tiến bán.
Kênh truyền thông sử dụng: Truyền thống và phi truyền thống.
Nhiệm vụ thực hiện: Phòng marketing.
Trách nhiệm: Đảm bảo tiến độ và mục tiêu đề ra.

Ecopark phấn đấu để trở thành doanh nghiệp phát triển đô thị bền vững
hàng đầu Việt Nam. Kiến thúc khu đô thị chức năng kiểu mẫu. Tiên phong
và tiêu biểu cho xu hướng phát triển kiến trúc xanh bền vững kiến tạo môi
12



trường sống hài hòa giữa thiên nhiên và con người. Chú trọng mang lại
cuộc sống đầy đủ tiện nghi và trọn vẹn
Bước 2: Phân tích q trình truyền thơng
Để truyền thông cho dự án bất động sản Chung cư Sky Oasis với những căn
hộ cao cấp thuộc tòa nhà S- PREMIUM TOWER hướng tới khách hàng mục tiệu,
Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng sẽ xây dựng kế hoạch
truyền thông tiến hành theo 3 đợt: ,
• Đợt 1: Từ ngày 3/4/2020 đến ngày 28/4/2020. Tiến hành các hoạt động truyền
thông đưa ra nhằm mục đích tăng cường độ nhận biết thương hiệu đối với
khách hàng. Công ty đầu tư phát triển website www.ecopark.com.vn, fanpage
facebook Thành phố xanh Ecopark . Kết hợp với hoạt động quảng cáo ngoài
trời, banner hệ thống xe bus Hà Nội, quảng cáo thang máy tại các tòa chung cư,
văn phòng tại Hà Nội. Bên cạnh đó cơng ty cũng đẩy mạnh tần suất đăng các
hoạt động PR trên internet( đăng với tần suất 3 ngày/ 2 bài từ ngày 3/4/2020
đến ngày 20/4/2020)
• Đợt 2: Từ ngày 29/4/2020 đến ngày 19/5/2020 với mục tiêu tăng cường và củng
cố độ nhận biết cho dự án Chung cư Sky Oasis tiếp tục chạy những hoạt động
trong đợt 1, truyền thông rao bán căn hộ S- PREMIUM và truyền thơng về đêm
Party Ecopark ngồi trời diễn ra vào ngày 15/5/2020, trải nghiệm miễn phí một
số dịch vụ đặc biệt, tiếp tục truyền thông quảng cáo các phương tiện truyền
thông trên tuyến với các kênh truyền thông trên internet và bài PR, các kênh
truyền thông online. Các bài PR về Ecopark với nội dung: Đêm hội Party
Ecopark , Cây xanh đối với sức khỏe, Cộng đồng dân cư văn minh, Trào lưu
BĐS nghỉ dưỡng phát triển… Bên cạnh đó tung ra TVC viral giới thiệu về dự
án rao bán các căn hộ cao cấp S- PREMIUM và đêm hội Party Night Ecopark
qua các kênh truyền thơng truyền hình, facebook, youtube và lên kế hoạch hợp
tác cùng CGV chiếu TVC tại các cụm rạp lớn ( CGV Bà Triệu, CGV Nguyễn
Chí Thanh, CGV Vincom Plaza Skylake Phạm Hùng).
• Đợt 3: Từ ngày 16/5/2020 đến ngày 20/6/2020, công ty tiếp tục thực hiện truyền
thông dự án Chung cư Sky Oasis trên tuyến qua các kênh interet, bài PR,

Digital với nội dung chào bán các căn hộ S-PREMIUM với mức giá ưu đãi
cùng nhiều dịch vụ trải nghiệm kèm theo. Công ty tiến hành thu thập thông tin
khách hàng, kèm gửi tới khách hàng những thông tin giới thiệu về những căn
hộ cao cấp S-PREMIUM tại Ecopark, khuyến khích khách hàng liên hệ trực
tiếp để được hỗ trợ, tư vấn, có nhân viên trực điện thoại 24/24 giải đáp thắc mắc
của khách hàng. Kết thúc hoạt động truyền thông đợt 3, độ nhận diện thương
hiệu tăng lên 90%.
Bước 3: Xác định ngân sách
Giai
đoạn

Tên
mục

hạng Diễn giải

Chi phí

13


Đợt 1

Đợt 2

Quảng cáo Bao gồm các banner trong khu đơ
ngồi trời
thị, banner xe bus, biển bảng trong
khu đơ thị, biển bảng tại các nút
giao thông lớn ở Hà Nội

Quảng cáo Quảng cáo thang máy tại 200-355
thang máy
tòa nhà trên khắp Hà Nội thời gian
trong 20 ngày
Sản
xuất Chi phí gồm: chi phí lên ý tưởng,
TVC
kế hoạch, đối tác, diễn viên thực
hiện
Bài PR trên Các bài báo trên 7 trang báo
báo mạng
online: Lanber.com, Muaban.net,
Dothi.net,
Cafeland.net,
Muabannhadat.vn, Nhadat24h.net,
Batdongsan.vn
Quảng cáo Chi phí đặt biển bảng tại các nút
ngồi trời
giao thơng lớn trong thành phố Hà
Nội
Quảng cáo Quảng cáo thang máy tại 200-355
thang máy
tòa nhà trên khắp thành phố Hà
Nội thời gian trong vòng từ ngày
29/4/2020 đến ngày 19/5/2020
Phát TVC
trên
Đài Quảng cáo 11 spots thời lượng 45s
trong Chuyển động 24 ( Trước thời
VTV

sự 19h VTV1, VTV2, VTV3)
Quảng cáo 46 spots thời lượng
trong các trong trình có lượng
Quảng cáo Phát liên tục tồn bộ phịng 2D và
TVC
tại 3D, slot ưu tiện tại 3 cụm rạp trung
cụm
rạp tâm Hà Nội (CGV Bà Triệu, CGV
CGV
Nguyễn Chí Thanh, CGV Vincom
Plaza Skylake Phạm Hùng). Phát
đan xen trong toàn bộ thời lượng
quảng cáo giữa các phim
Quảng cáo Chạy quảng cáo trên trang fanpage
TVC trên Ecopark, chạy chiến dịch KOLs tại
Facebook,
1 số fanpage, facebook cá nhân có
Youtube
tầm ảnh hưởng
Bài PR trên Các bài báo trên 7 trang báo
báo mạng
online(Lanber.com, Muaban.net,
Dothi.net,
Cafeland.net,
Muabannhadat.vn, Nhadat24h.net,

14

156.000.000


180.000.000
560.000.000

10.000.000

97.000.000

300.000.000

297.000.000

330.000.000

450.000.000

56.000.000

98.000.000


Đợt 3

Batdongsan.vn), thay đổi vị trí
trang so với đợt , tăng cường treo
banner trên 1 số trang báo lớn
Sự kiện
Sự kiện trị ân khách hàng sự kiện
Biệt thự Ecopark – The Island
Sự kiện trong cộng đồng cư dân
Ecopark kết nối người dân

Party Night Ecopark
Quảng cáo Chạy quảng cáo trên trang fanpage
TVC trên Ecopark, chạy chiến dịch KOLs tại
Facebook,
1 số fanpage, facebook cá nhân có
Youtube
tầm ảnh hưởng( Ơng Phạm Nhật
Vượng - Chủ tịch HĐQT Tập đồn
Vingroup, Ơng Lê Viết Lam - Chủ
tịch Tập đồn Sun Group, Ơng
Lương Trí Thìn - Chủ tịch HĐQT
Đất Xanh Group, Bà Trương Mỹ
Lan - Chủ tịch Vạn Thịnh Phát, Bà
Nguyễn Thị Phương Thảo - Chủ
tịch HĐQT Cơng ty cổ phần
Sovico, Ơng Nguyễn Xn Quang
- Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần
Đầu tư Nam Long )
Bài PR trên Các bài báo trên 7 trang báo
báo mạng
online(Lanber.com, Muaban.net,
Dothi.net,
Cafeland.net,
Muabannhadat.vn, Nhadat24h.net,
Batdongsan.vn), thay đổi vị trí
trang so với đợt 1, tăng cường treo
banner trên trang báo lớn
Tổng cộng

240.000.000

60.000.000
333.000.000
70.000.000

80.000.000

3.317.000.000

Bước 4: Phát triển thơng điệp, chiến lược truyền thơng
1 Mục tiêu truyền thơng:
• Giúp tăng 2% thị phần của công ty tại Việt Nam về bất động sản.
• Tiếp cận được ít nhất 70% lượng khách hàng tiềm năng, khách hàng đã
có giao dịch trước đó của cơng ty trong vịng 2 tháng đầu bắt đầu chiến
dịch truyền thơng.
• Bán được ít nhất 50% căn hộ thuộc dự án Chung cư Sky Oasis trong 2
tháng đầu chiến dịch truyền thơng.
• Tăng ít nhất 25% lợi nhuận của dự án sau khi thực hiện chiến dịch
truyền thơng sau khi bán được tồn bộ dự án.

15


2 Phát triển thông điệp:
Tập trung phát triển thông điệp chính của chiến dịch truyền thơng cho
sản phẩm Chung cư Sky Oasis lần này đó là đánh vào xu hướng sống xanh
và hướng tới một cuộc sống cao cấp hiện đại kết hợp giải trí của người Việt
Nam hiện nay:
“Chung Cư Sky Oasis – Xanh hơn Resort – Vui hơn phố”
Chung cư SKY OASIS là trái tim giải trí giữa lịng của đại đơ Ecopark:
Sky Oasis là nét vẽ đầu tiên trong cả bức tranh tổng thể tại Ecopark . Từ một

“đại cơng viên xanh bình n” thành một “đại công viên xanh hơn resort, vui
và tiện nghi hơn cả phố”. Thụ hưởng giá trị sống chuẩn Wellness trong không
gian sống “Xanh hơn resort” như bất kì các dự án khác của Ecopark, Sky
Oasis còn là dự án độc đáo nhất – Trái tim giải trí, điểm check – in,
shopping, ăn chơi của tất cả cư dân Ecopark & dân du lịch “must try”
3 Chiến lược truyền thông:
Truyền thông qua cả hai kênh truyền thông là kênh trực tiếp và kênh gián
tiếp.
Sử dụng các công cụ truyền thông cụ thể là: Quảng cáo qua Internet,
Truyền hình, báo chí, gọi điện thoại trực tiếp.
Đối tượng mục tiêu của chiến dịch là những hộ gia đình trong độ tuổi từ
30 – 55, sống tại Hà Nội (90%) và các tỉnh lân cận, có thu nhập cao và rất
cao.
Buớc 5: Tích hợp và thực hiện chiến lược truyền thơng marketing:
• Marketing trực tiếp thông qua việc chào hàng, giới thiệu sản phẩm
Chung cư Sky Oasis như gửi tin nhắn giới thiệu sản phẩm (SMS
Marketing), gọi điện thoại chào hàng (Telesale), gửi email (email
marketing) và đầu tư vào các văn phòng tư vấn mua bán các căn hộ
riêng của Ecopark.
• Quan hệ cơng chúng: Thuê dịch vụ viết bài PR chuyên nghiệp để đăng
lên các báo điện tử được nhiều người truy cập và tin tưởng như CafeF;
tài trợ cho các chương trình lớn, những hoạt động từ thiện vì cộng đồng
được nhiều người biết đến như quyên góp tiền cho các bệnh viện thời
điểm chống dịch Covid-19, quyên góp từ thiện cho đồng bào gặp nạn
do bão lũ vừa qua nhằm đánh bóng tên tuổi và tạo được thiện cảm tốt
cho khách hàng tiềm năng.
• Quảng cáo trên các kênh truyền hình được xem phổ biến: Đài VTV,
trang web chính thức của dự án Chung cư Sky Oasis, chạy quảng các
trang báo mạng nổi tiếng Vnexpress, các trang mạng xã hội như Zalo,
Facebook, và quảng cáo thơng qua Google Ads, Youtube Ads. Ngồi ra

cơng ty đầu tư vào quảng cáo ngồi trời như các biển bảng, banner tại
các khu vực đông người như trung tâm thương mại Aeon mall, khu vực
gần dự án,…

16


•

Phối hợp tác với các ngân hàng lớn để dễ dàng trong việc quản trị dòng
tiền đồng thời tăng thêm lòng tin khách hàng vào dự án nhờ sự uy tín
của các ngân hàng: Vietcombank, VP bank, Vietcombank, BIDV,…
• Xúc tiến bán: Ngay trong lần đầu ra mắt những chính sách ưu đãi ngân
hàng những chính sách chiết khấu trực tiếp vào giá vô cùng hấp dẫn sẽ
được gửi tới những khách hàng đầu tiên những người đã luôn đồng
hành cùng khu đơ thị xanh Ecopark
o Tặng gói “An Gia Phú Quý” lên tới 1 cây Vàng đối với 200 khách
hàng đầu tiên
o Ưu đãi lãi suất 0% trong 24 tháng
o An hạn nợ gốc và miễn phí hồn tồn phí trả nợ trước hạn trong
thời gian ưu đãi lãi suất
o Chiết khấu thanh toán sớm lên tới 11%
Bước 6: Theo dõi, đánh giá và kiểm tra chương trình IMC:
Theo dõi và đo lường hiệu quả của các kênh truyền thông như: Lượng
người truy cập vào các bài viết quảng cáo, PR; tỉ lệ hồi phát sinh giao dịch của
khách hàng tiềm năng khi công ty thực hiện marketing trực tiếp và xúc tiến bán;
thị phần bất động sản mà công ty đang nắm giữ sau khi thực hiện xong chiến
dịch truyền thơng dự án Chung cư Sky Oasis này,….
• Lượng người truy cập vào bài viết quảng cáo, bài PR:
Kiểm tra xem những quảng cáo, bài PR cho dự án Chung cư Sky Oasis đã

tiếp cận được bao nhiêu cá nhân và số lượng người truy cập và những bài viết,
bài quảng cáo PR đó. Đồng thời đo lường tỉ lệ chuyển đổi từ hoạt động truy cập
vào các bài quảng cáo đến liên hệ với bên tư vấn dự án. Từ đó cơng ty sẽ rút ra
được những kênh truyền thơng cụ thể nào có thể đem lại lượng khách hàng quan
tâm và mua dự án hiệu quả nhất mà chỉnh sửa chi phí truyền thơng của các kênh
cho hợp lí.
• Đo lường hiệu quả bán hàng cá nhân/trực tiếp:
Dựa trên kết quả doanh số bán hàng của các nhân viên tại văn phịng tư
vấn chính của dự án Chung cư Sky Oasis và các nhân viên telesale được đo
lường bằng số lượng căn hộ và giá trị căn hộ mà nhân viên bán được. Từ đó tính
ra lợi nhuận từ dự án bằng cách lấy chi phí bỏ ra cho hoạt động bán hàng cá nhân
trừ đi chi phí. Theo dõi và điều chỉnh thường xuyên chi phí của hoạt động này
tùy vào thời điểm mà những căn hộ thuộc dự án bán được nhiều hay ít.
• Đo lường hiệu quả của quá trình xúc tiến:
Đo lường doanh thu lợi nhuận trong 2 tháng đầu chạy hoạt động xúc tiến
của dự án Chung cư Sky Oasis. Từ đó đánh giá kết quả đó mà thay đổi lại
chương trình xúc tiến bạn để tăng lợi nhuận cho dự án.
• Đo lường hiệu quả của hoạt động PR:
Thực hiện các cuộc khảo sát online xem khách hàng đã biết đến dự án
Chung cư Sky Oasis qua công cụ PR nào, lượng truy cập vào các bài báo PR dự
án,.. từ đó đầu tư thêm vào các cơng cụ thấy rằng mang lại làm cho độ phủ của

17


thông tin dự án hiệu quả hơn, và cắt bớt chi phí cho hoạt động mang liệu hiệu
quả nhiều.
Sau khi đo lường, bộ phận marketing đánh giá xem đã đạt mục tiêu truyền
thông đã đặt ra hay chưa rồi tiến hành điều chỉnh các công cụ hoặc điều chỉnh
mục tiêu tương lai sao cho phù hợp nhất với môi trường marketing để tối ưu hóa

hiệu quả cho chiến dịch truyền thông của dự án Chung cư Sky Oasis.

18