ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN THỊ CHI MAI

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

TP.HỒ CHÍ MINH – 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên Trần Thị Chi Mai, học viên lớp Luật Kinh tế, Khóa 15, Khoa Luật
Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế - Luật Tp.Hồ Chí Minh, tác giả của Luận văn
“ Pháp luật về chuyển quyển sử dụng đất của hộ gia đình”.
Tơi cam đoan: Luận văn này là kết quả nghiên cứu của tôi, được thực hiện
dưới sự hướng dẫn của Tiến sĩ Châu Thị Khánh Vân, giảng viên khoa Luật Kinh tế,
Trường Đại học Kinh tế - Luật Tp. Hồ Chí Minh, đảm bảo tính trung thực và tuân
thủ về các trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tơi xin chịu trách nhiệm hồn
tồn về lời cam đoan này.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày ..…tháng….năm 2017

TÁC GIẢ

TRẦN THỊ CHI MAI

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Luận văn Thạc sĩ, ngành Luật Kinh tế với đề tài “Pháp luật
về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình”, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân
thành đến các Thầy cô là giảng viên khoa Luật Kinh tế - Trường Đại học Kinh tế
Luật Tp. Hồ Chí Minh, đặc biệt cảm ơn Tiến sĩ Châu Thị Khánh Vân – người đã
trực tiếp hướng dẫn, khơng chỉ trong việc định hướng mà cịn là người góp ý, chỉnh
sửa những thiếu sót, giúp tác giả hồn thành Luận văn.
Bên cạnh đó, tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị, bạn bè đã giúp
đỡ tác giả trong quá trình tìm kiếm tài liệu cũng như cung cấp những thơng tin hữu
ích để tác giả có thể hồn thành Luận văn của mình.
Xin chân thành cảm ơn!


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

HGĐ

Hộ gia đình

LĐĐ

Luật Đất đai

NXB

Nhà xuất bản

QSD


Quyền sử dụng

Tp

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
Lời cam đoan
Danh mục các chữ viết tắt
Mục lục

Trang

MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH ..................................................... 13
1.1. Khái qt về hộ gia đình sử dụng đất ............................................................ 13
1.1.1. Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất ........................................................ 13
1.1.2 . Đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất .................................................. 16
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình .............................. 17
1.2.1 . Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 17
1.2.2 . Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất ..................................................... 19
1.2.2.1. Điều kiện thực hiện quyền ............................................................... 19
1.2.2.2. Điều kiện cụ thể để có quyền đối với từng hình thức chuyển quyền22

1.3 . Vai trò của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất .......................................... 28
1.4 . Quy định pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình qua các
giai đoạn phát triển của pháp luật đất đai ............................................................. 31
1.4.1. Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 .......................... 31
1.4.2. Giai đoạn sau khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 ............................. 32
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN .............. 36
2.1. Những vướng mắc trong thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình ....

................................................................................................................. 36
2.1.1. Vướng mắc trong xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất ............ 36


2.1.2. Vướng mắc về thủ tục hành chính khi hộ gia đình thực hiện chuyển
quyền................................................................................................................. 43
2.1.3. Vướng mắc về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình..... 53
2.1.4. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến việc thực hiện chuyển quyền
sử dụng đất của hộ gia đình ............................................................................. 58
2.2. Một số đề xuất hồn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ
gia đình ................................................................................................................. 59
2.2.1. Về định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất .................................................. 59
2.2.2. Về sự thống nhất trong thực hiện thủ tục hành chính ............................ 60
2.2.3. Về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình .................. 63
2.2.4. Về chính sách hỗ trợ người sử dụng đất khi thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ............................................................................................ 65
KẾT LUẬN ............................................................................................................... 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 72


1


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai thuộc sở hữu tồn dân có nghĩa là đất đai thuộc sở hữu của toàn thể
nhân dân. Tuy nhiên, chủ sở hữu toàn dân là một khái niệm trừu tượng. Để thực
hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai bắt buộc phải thơng qua người đại diện
và chủ thể đó chính là Nhà nước. Tuy nhiên Nhà nước lại giao quyền sử dụng cho
các chủ thể sử dụng đất dưới các hình thức cho th đất, giao đất và cơng nhận QSD
đất. Quyền sử dụng khơng chỉ bó hẹp trong phạm vi khai thác, sử dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức trên thửa đất mà còn là một quyền tài sản khi QSD được chuyển quyền
từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua các giao dịch dân sự, kinh tế.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, QSD đất được xem là hàng hóa có giá
trị lớn và là nguồn vốn quan trọng cho phát triển kinh tế. Các Văn kiện Đại hội đại
biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam đã khẳng định điều này.
Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam đề
ra phương hướng, nhiệm vụ, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2001-2005 là:
“Phát triển thị trường bất động sản, trong đó thị trường quyền sử dụng đất, tạo
điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất; mở rộng cơ hội cho công dân và
doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu
dài cho sản xuất kinh doanh”. Tiếp đến, trong Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc
Đảng Cộng sản lần thứ X ghi nhận rõ hơn: “Phát triển thị trường bất động sản trên
cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật về kinh doanh bất
động sản… hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách
thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển”. Và một trong
những nhiệm vụ trọng tâm mà Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam
lần thứ XI xác định cần phải tập trung lãnh đạo, chỉ đạo để tạo sự chuyển biến mạnh
mẽ là: “Cải cách hành chính, nhất là thủ tục hành chính liên quan đến tổ chức và
hoạt động của doanh nghiệp, sinh hoạt của nhân dân.”



2

Cụ thể hóa đường lối, chính sách của Đảng, LĐĐ năm 2003 và mười năm
sau với LĐĐ năm 2013 có hiệu lực và đi vào cuộc sống thì người sử dụng đất có
những quyền chung như: Được cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; Khiếu nại, tố cáo,
khởi kiện về những hành vi vi phạm QSD đất hợp pháp của mình và những hành vi
khác vi phạm pháp luật về đất đai. Ngoài những quyền chung đó, tùy theo từng loại
chủ thể sử dụng đất mà người sử dụng đất có đầy đủ hoặc khơng đầy đủ các quyền
sau đây: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn QSD đất, để lại thừa kế hoặc nhận thừa kế QSD đất.
Tuy nhiên, pháp luật về đất đai là một trong những lĩnh vực có rất nhiều văn
bản điều chỉnh, có sự liên quan đến nhiều ngành luật khác nhau, chính sách pháp
luật về đất đai có sự thay đổi trong từng giai đoạn lịch sử, việc thực thi pháp luật đất
đai còn nhiều phiền hà gây cản trở đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất. Thậm chí chính sự phức tạp của các qui định pháp luật về đất đai trong thực
hiện các quyền của người sử dụng đất cịn là mơi trường để các tiêu cực phát sinh,
làm giảm lòng tin của nhân dân đối Đảng và Nhà nước.
Hộ gia đình sử dụng đất là chủ thể sử dụng đất quan trọng và đặc biệt được
ghi nhận trong quá trình phát triển của pháp luật về đất đai. Chính vì vậy, việc tìm
hiểu, nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai, phản
ánh những bất cập trong áp dụng LĐĐ khi HGĐ sử dụng đất thực hiện chuyển QSD
của mình trong các giao dịch dân sự, kinh tế từ đó có những kiến nghị đề xuất nhằm
hồn thiện pháp luật về đất đai là việc làm cấp bách hiện nay. Xuất phát từ những
vấn đề thực tiễn cũng như lý luận nêu trên, tác giả đã chọn đề tài: “Pháp luật về

chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình” để nghiên cứu.


3

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, có nhiều nhà khoa học, nhà nghiên cứu đã có các đề
tài, bài viết, những cơng trình nghiên cứu liên quan đến các giao dịch chuyển quyền
của người sử dụng đất, trong đó có đề cập đến nội dung chuyển QSD đất của HGĐ
sử dụng đất như sau:
+ Về luận án Tiến sĩ luật học có một số luận án sau:
 Đặng Anh Quân (2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật
đất đai Việt Nam và Thụy Điển”, Luận án tiến sĩ, Đại học Luật Tp
Hồ Chí Minh.
Đề tài hướng tới phân tích các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt
động đăng ký đất đai tại Việt Nam, thông qua thực trạng áp dụng các quy định này
trong tổ chức bộ máy đăng ký đất đai, trong vận hành hệ thống đăng ký và cũng như
trong các hoạt động liên quan cần thiết cho hệ thống. Thơng qua việc xem xét q
trình phát triển của hệ thống đăng ký đất đai và những hoạt động được tiến hành
trên thực tế, có thể nhận thấy bên cạnh những thành quả đạt được, vẫn còn tồn tại
nhiều hạn chế trong hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
+ Về luận văn Thạc sĩ có:
 Trần Tuấn Anh (2004), “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về các
biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện quyền sử dụng đất qua thực
tiễn tại Tp. Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Tp Hồ
Chí Minh.
Đề tài phân tích những quy định của pháp luật về các biện pháp đảm bảo
thực hiện QSD đất đã phát huy được những mặt tích cực đem lại quyền và lợi ích
cho người sử dụng đất góp phần khai thác, sử dụng đất có hiệu quả, ổn định đời
sống cho người dân. Tuy nhiên trong quá trình áp dụng pháp luật đất đai còn bộc lộ

một số mặt hạn chế phần nào ảnh hưởng đến quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Các luận án, luận văn thạc sĩ này không nghiên cứu trực tiếp, chuyên sâu về
chuyển QSD đất của HGĐ mà chỉ luận giải một số nội dung cơ bản, có liên quan.


4

+ Về các cơng trình nghiên cứu có:
 PGS.TS Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao
dịch về Quyền sử dụng đất, NXB Lao Động, Tp Hồ Chí Minh.
Tác giả đề cập đến QSD đất là một loại tài sản rất đặc thù xuất phát từ việc
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, sở hữu nhà nước cịn tư nhân chỉ có thể có QSD đất.
Từ sự đặc thù này, pháp luật hiện hành có khá nhiều quy định chỉ dành riêng cho
QSD đất.
 TS Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền
sử dụng đất Việt Nam, NXB Hồng Đức, Tp Hồ Chí Minh.
Tác giả đưa ra nội dung cơ bản của pháp luật đất đai hiện hành về thị trường
QSD đất gồm: Pháp luật về thị trường QSD đất sơ cấp, thứ cấp và vấn đề tài chính
về đất đai. Qua đó giúp độc giả thấy được quyền sở hữu đất đai vẫn chưa tách bạch
được với quyền lực nhà nước. Việc các cơ quan hành chính vẫn là người quyết định
phân phối đất đai trực tiếp cho nhà đầu tư khiến cho mối quan hệ này chưa thể đạt
được sự minh bạch như mong muốn. Bên cạnh đó, sự thiếu thống nhất giữa LĐĐ
với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cũng khiến cho việc áp dụng pháp
luật gặp nhiều khó khăn.
 PGS. TS Đỗ Văn Đại (2015), Bình luận khoa học những điểm mới
của Bộ luật Dân sự năm 2015, NXB Hồng Đức, Tp Hồ Chí Minh.
Tác giả đưa ra nhìn nhận một cách tổng quan các quy định nổi bật của Bộ
luật Dân sự năm 2015 liên quan đến nguyên tắc chung về xác lập, thực hiện bảo vệ
quyền dân sự, về quyền xác định lại giới tính và chuyển đổi giới tính, tư cách pháp
lý của các chủ thể tham gia quan hệ dân sự, thời điểm xác lập quyền sở hữu và các

quyền khác, giao dịch dân sự, hợp đồng…
 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý (2001), Chuyên đề pháp luật về
chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, NXB Viện
nghiên cứu khoa học pháp lý, Hà Nội


5

Tác giả đưa ra các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cùng với các
hình thức cụ thể của việc chuyển QSD đất. Phân tích việc thực hiện chuyển QSD
đất của HGĐ, cá nhân diễn ra tương đối phực tạp bởi lẽ trong thực tế một số quy
định của pháp luật chưa phù hợp hoặc do người sử dụng đất vận dụng không đúng.
Việc nghiên cứu các vấn đề pháp lý về quyền của người sử dụng đất là cần thiết,
góp phần tích cực vào việc tiếp tục xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai.
 Phạm Kim Dung (2005), Những quy định về chuyển quyền sử dụng
đất trong Bộ luật Dân sự năm 2005, NXB Tư Pháp, Hà Nội.
Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời với những sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện
những quy định về QSD đất đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc thực hiện các
quan hệ pháp luật chuyển QSD đất trong thực tế. Đặc biệt Bộ luật Dân sự mới đã
mở rộng chủ thể tham gia chuyển QSD đất, cụ thể: nếu Bộ luật Dân sự cũ chỉ quy
định về việc chuyển QSD đất của HGĐ, cá nhân thì Bộ luật Dân sự mới đã bổ sung
thêm chủ thể được chuyển QSD đất là pháp nhân và các chủ thể khác. Bên cạnh đó,
Bộ luật Dân sự mới cũng mở rộng QSD đất, bổ sung thêm QSD đất và góp vốn
bằng giá trị QSD đất.
+ Về các bài viết trên các tạp chí:
-

Nguyễn Thùy Trang (2015), “Các quy định về hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất trong dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi)”, Tạp chí Nhà nước và pháp
luật, (4), 12-13.


Bài viết tập trung phân tích các quy định về chuyển QSD đất; nội dung, hình
thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển QSD đất trong Dự thảo, đồng
thời đưa ra một số đề xuất hoàn thiện các quy định này cụ thể như kiến nghị về định
nghĩa hợp đồng chuyển QSD đất; về nội dung hợp đồng chuyển QSD đất; về hình
thức, thủ tục, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển QSD đất.
-

Nguyễn Quang Tuyến (2002), “Về mối quan hệ giữa các quy định về chuyển
quyền sử dụng đất của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự”, Tạp chí Luật học,
Trường Đại học Luật Hà Nội, (3), 47-52.


6

Tác giả đưa ra một vài suy nghĩ về mối quan hệ giữa các quy định của hai đạo
luật này về chuyển QSD đất. Bên cạnh việc chỉ ra cơ sở của mối quan hệ giữa các
quy định của LĐĐ và Bộ luật Dân sự về chuyển QSD đất, bài viết cịn phân tích
tính độc lập nhất định giữa chúng. Cụ thể đối với LĐĐ người sử dụng đất được
chuyển QSD đất trong thời hạn giao đất và sử dụng đúng mục đích đất được giao
nên các quy định về chuyển QSD đất của LĐĐ là các quy định nhằm phục vụ cho
việc quản lý đất, điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Do
vậy các quy định về chuyển QSD đất của LĐĐ tập trung vào đối tượng, điều kiện,
trình tự và thủ tục chuyển QSD đất. Mặt khác trong Bộ luật Dân sự các quy định về
chuyển QSD đất tập trung vào mối quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau.
Các quy định về chuyển QSD đất của Bộ luật Dân sự chủ yếu đề cập chủ thể, hình
thức, nội dung của các hợp đồng chuyển QSD đất, quyền và nghĩa vụ của các bên
và hậu quả pháp lý của các giao dịch chuyển quyển sử dụng đất. Ngoài ra tác giả
còn nêu ra một số điểm bất cập và những kiến nghị nhằm khắc phục những bất cập
giữa các quy định về chuyển QSD đất của LĐĐ và Bộ luật Dân sự.

-

Lê Thu Hà (2010), “Bàn về chủ thể hộ gia đình”, Tạp chí Nghề luật, (4), 36-38.
Tác giả đưa ra những nhận định, đánh giá về chủ thể HGĐ. Đồng thời khẳng

định mục tiêu phát triển kinh tế chung cũng là nguyên nhân hình thành chủ thể
HGĐ mà thiếu nó hoạt động của các thành viên trong gia đình trở thành hoạt động
riêng lẻ của từng cá nhân.
-

Chu Văn Khanh (2010), “Những khó khăn và bất cập trong hoạt động công
chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình”, Tạp chí
Nghề luật, (4), 31-35.
Bài viết phân tích những khó khăn và bất cập trong hoạt động công chứng

các giao dịch về quyển sử dụng đất của cá nhân, HGĐ từ đó chúng ta thấy rằng nếu
các hoạt động của công chứng viên chỉ bó hẹp trong các tổ chức hành nghề của
mình mà khơng có sự hỗ trợ nhau thì các khó khăn được nêu trong bài viết hết sức
khó được tháo gỡ. Hơn thế nữa trong hoàn cảnh các hoạt động và giao dịch bất


7

động sản diễn ra hết sức sôi nổi nhưng các cơ quan nhà nước đang thiếu cơ chế và
thông tin nên hoạt động của Công chứng viên gặp rất nhiều rủi ro.
-

Tuấn Đạo Thanh, Trần Chí Thành (2010), “Tìm hiểu chủ thể hộ gia đình
trong pháp luật Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Nghề luật, (4), 28-30.
Mỗi cơng trình nghiên cứu, mỗi bài viết đã giúp cho người đọc hiểu sâu hơn


về bản chất, đặc điểm của việc chuyển QSD đất của các chủ thể sử dụng đất, đã chỉ
ra những hạn chế vướng mắc trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Song hiện nay vẫn chưa thấy cơng trình khoa học nào nghiên cứu đầy đủ nhất việc
chuyển QSD đất của HGĐ – một chủ thể sử dụng đất quan trọng trong quá trình
phát triển của LĐĐ. Chính vì lẽ đó, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu có hệ thống
và phân tích các quy định của pháp luật liên quan đến việc hoạt động chuyển QSD
đất của HGĐ sử dụng đất để thấy được những rào cản, những điểm bất cập trong
các văn bản pháp luật, những quy định chưa phù hợp làm ảnh hưởng đến việc
chuyển QSD đất của HGĐ sử dụng đất và cuối cùng là đưa ra kiến nghị hoàn thiện
pháp luật về chuyển QSD đất của HGĐ là rất ý nghĩa trong tình hình hiện nay.
-

Trần Văn Hạnh (2010), “Một vài ý kiến rút ra từ thực tế công chứng các giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân và hộ gia đình”, Tạp chí Nghề
luật, (4), 22-27.

Thời gian qua, việc chứng nhận các giao dịch chuyển QSD đất của cá nhân và
HGĐ đa phần được thực hiện tại các tổ chức hành nghề cơng chứng. Song có loại
giao dịch vẫn được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Do đó, việc quản lý nhà
nước của cơ quan có thẩm quyền chưa được thuận tiện, chưa bao quát hết sự phát
sinh và việc thực hiện các hợp đồng, giao dịch dân sự. Từ thực tế khi công chứng
các giao dịch liên quan đến chuyển QSD đất của cá nhân và HGĐ đã nhận thấy một
số điểm còn bất cập, vướng mắc trong quá trình nghiên cứu, xác minh hồ sơ và thực
hiện công chứng.


8

-


Thân Văn Tài, Nguyễn Phi Yến (2016), “Giá trị pháp lý của giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp
lý, (2), 43-51.

Bài viết đưa ra ba mức độ về giá trị pháp lý của giấy chứng nhận QSD đất và
phân tích ưu điểm, hạn chế của mỗi mức độ, thơng qua đó, đối chiếu với quy định
hiện hành và thực tiễn áp dụng các quy định về vấn đề này của Việt Nam nhằm làm
rõ hạn chế, bất cập của chúng. Từ đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị cụ thể trong
việc hoàn thiện pháp luật đất đai về vấn đề này.
-

Nguyễn Thùy Trang (2016), “Quyền sử dụng đất – Một số quan điểm tiếp
cận và đề xuất hướng giải quyết trong khoa học pháp lý của Việt Nam”, Tạp
chí Khoa học pháp lý, (4), 57-64.

Có nhiều cách tiếp cận khác nhau về QSD đất: Là một quyền năng trong quyền
sở hữu; Là vật quyền; Là tài sản hoặc được nhận định tùy thuộc vào từng điều kiện
hoàn cảnh cụ thể. Bài viết tập trung phân tích ba cách tiếp cận phổ biến nhất về
QSD đất trong khoa học pháp lý Việt Nam hiện nay, đó là QSD đất là mội trong
những nội dung của quyền sở hữu, QSD đất là vật quyền, QSD đất là tài sản. Từ đó
tác giả đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật có liên quan đến QSD đất trên
cơ sở đảm bảo hài hòa giữa lý luận và thực tiễn.
-

Bùi Xuân Hải (2013), “Bàn về tư cách chủ thể hộ gia đình và tổ hợp tác
trong Bộ luật Dân sự 2005”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (3), 37-44.

Bài viết phân tích về chủ thể quan hệ pháp luật dân sự là HGĐ và tổ hợp tác
trong Bộ luật Dân sự năm 2005 để chỉ ra các hạn chế, bất cập và sự không thống

nhất giữa các quy định này của Bộ luật Dân sự năm 2005 với các đạo luật khác về
đầu tư kinh doanh và tố tụng. Quy định về hai loại chủ thể này cũng không đáp ứng
nhu cầu cuộc sống thực tiễn và quá khác biệt với nước ngồi. Tác giả kiến nghị
khơng nên tiếp tục quy định HGĐ và tổ hợp tác là chủ thể quan hệ pháp luật trong
Bộ luật Dân sự sửa đổi.


9

-

Phùng Trung Lập (2013), “Không nên quy định hộ gia đình là chủ thể khi sửa đổi,
bổ sung Bộ luật dân sự năm 2005”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (24), 21-24.

Tác giả phân tích những bất cập về quy định HGĐ là chủ thể trong quan hệ dân
sự. Bộ luật Dân sự đã có những quy định về sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng
và sở hữu chung theo phần. Trong quan hệ HGĐ hoặc là giữa các thành viên trong
HGĐ thuộc hình thức sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia được và sở hữu
chung theo phần là đã thật sự đầy đủ, không nên quy định HGĐ là một loại chủ thể
riêng trong Bộ luật Dân sự.
-

Hà Thị Mai Hiên (2013), “Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác theo quy định
của Bộ luật Dân sự năm 2005”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, (10), 37-44.

Bài viết tập trung phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác định tư cách
chủ thể quan hệ pháp luật dân sự, nêu những bất cập chủ yếu trong các quy định của
Bộ luật Dân sự năm 2005 về các chủ thể nói chung, các chủ thể là pháp nhân, HGĐ,
tổ hợp tác nói riêng; Đồng thời đề xuất một số ý kiến nhằm xác định đúng đắn tư
cách chủ thể của pháp nhân, HGĐ, tổ hợp tác trong q trình hồn thiện, sửa đổi các

quy định của Bộ luật Dân sự.
Với tính chất là những bài viết ngắn trên các tạp chí nên các tác giả của
những bài viết này chỉ đánh giá một hoặc một vài khía cạnh liên quan đến chuyển
QSD đất của HGĐ chứ khơng đi vào phân tích một cách có hệ thống các nội dung
của vấn đề.
Do vậy, khi so sánh với đề tài của mình, tác giả nhận thấy rằng, đề tài “Pháp
luật về chuyển QSD đất của hộ gia đình” mà tác giả lựa chọn làm đề tài luận văn
thạc sĩ của mình có phạm vi và đối tượng khơng trùng với các cơng trình nghiên
cứu đã công bố.


10

3. Mục đích, phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Mục đích nghiên cứu
Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường QSD đất đang ngày càng phát huy giá
trị của nó. Riêng đối với HGĐ thì QSD đất cịn được xem là tài sản có giá trị rất
lớn. Giao dịch chuyển QSD đất của HGĐ cũng đang diễn ra rất phổ biến trên tất cả
các tỉnh thành của cả nước. Pháp luật đất đai quy định HGĐ sử dụng đất có các
quyền như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, để lại thừa kế và
luôn luôn tạo điều kiện thuận lợi để HGĐ sử dụng đất thực hiện các quyền này. Tuy
nhiên trong thực tế HGĐ sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc trong việc
thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai liên quan đến chuyển quyền. Nguyên
nhân chính được xác định là do một số quy định của pháp luật đất đai về HGĐ sử
dụng đất chưa phù hợp với thực tiễn. Chính vì vậy, thông qua đề tài, tác giả mong
muốn làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung về HGĐ sử dụng đất và QSD đất của
HGĐ. Đồng thời, trên cở sở các kiến thức về lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật
đất đai về chuyển QSD đất của HGĐ tác giả tìm hiểu, phân tích các quy định của
pháp luật hiện hành đồng thời tìm ra những vướng mắc, bất cập từ đó đưa ra những
giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Khi HGĐ sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền thì pháp luật hiện hành
quy định phải lập thành văn bản và phải có cơng chứng của các tổ chức hành nghề
cơng chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cấp đất. Quy định của
pháp luật về công chứng và chứng thực hiện nay cũng có những ảnh hưởng nhất
định đến việc chuyển QSD đất của HGĐ. Ngoài ra, khi HGĐ sử dụng đất đang có
đất nằm trong khu vực quy hoạch thì ít nhiều cũng bị ảnh hưởng đến việc chuyển
QSD đất của HGĐ. Từ thực tế những khó khăn, vướng mắc đã nêu trên đề tài
nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật và đối chiếu với thực tiễn đưa ra
các đề xuất, kiến nghị nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các HGĐ chuyển QSD đất.
Mặt khác, dưới góc độ là một luận văn Thạc sỹ luật học, tác giả chủ yếu nghiên cứu


11

và phân tích hiện tượng dưới góc độ pháp lý và cụ thể là các quy định của pháp luật
đất đai.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài, tác giả sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu để
luận giải vấn đề như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử đồng thời kết
hợp với các phương pháp phân tích, tổng hợp, lịch sử, so sánh, đối chiếu… để nghiên
cứu làm sáng tỏ nội dung đề tài. Cụ thể trong chương 1 tác giả vận dụng linh hoạt các
phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử kết hợp với phân tích, tổng hợp nhằm
làm rõ tổng quan về HGĐ sử dụng đất và QSD đất của HGĐ. Trong chương 2 tác giả
vẫn tiếp tục sử dụng phương pháp phân tích nhưng kết hợp với so sánh, đánh giá,
chứng minh khi nghiên cứu về thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển QSD đất của
HGĐ để từ đó đưa ra các kiến nghị hồn thiện pháp luật về đất đai.
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai về chuyển QSD đất
của HGĐ đồng thời tiếp thu những kết quả nghiên cứu khoa học của các tác giả có

liên quan, tác giả đưa ra những kiến nghị mang tính khoa học nhằm hồn thiện quy
định pháp luật về chuyển QSD đất của HGĐ.
Đề tài có thể làm tài liệu tham khảo cho những người đang làm công tác cải
cách hành chính tại các cơ quan Nhà nước, cần thiết cho những cán bộ, công chức,
viên chức được giao nhiệm vụ tiếp dân, nhận và trả kết quả hồ sơ, thủ tục hành
chính.
Đề tài cũng cần thiết cho những người làm cơng tác báo chí, tun truyền có
cách nhìn toàn diện hơn, đầy đủ hơn khi đánh giá sự hài lòng của người dân khi
thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến việc chuyển sử dụng đất của HGĐ trên
tác phẩm báo chí, tác phẩm truyền thơng.
Ngồi ra đề tài cũng có thể là tài liệu tham khảo bổ ích cho các sinh viên học
tập và nghiên cứu các quy định pháp luật về đất đai, nhất là các quy định liên quan
đến HGĐ sử dụng đất.


12

6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm có
2 chương:
Chương 1: Tổng quan về hộ gia đình sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng
đất của hộ gia đình
Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của
hộ gia đình và kiến nghị hoàn thiện


13

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH
1.1. Khái quát về hộ gia đình sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất
Gia đình là một cộng đồng người sống chung và gắn bó với nhau về các mối
quan hệ tình cảm, quan hệ hơn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng hoặc
quan hệ giáo dục.
Luật Hơn nhân và gia đình Việt Nam năm 2014 định nghĩa: Gia đình là tập
hợp những người gắn bó với nhau do hôn nhân, quan hệ huyết thống hoặc do quan
hệ nuôi dưỡng, làm phát sinh các nghĩa vụ và quyền giữa họ với nhau theo qui định
của Luật này (Khoản 2, Điều 3, Chương 1: Những quy định chung).
Cũng theo Luật Hơn nhân gia đình: Thành viên gia đình bao gồm vợ, chồng;
cha mẹ đẻ, cha mẹ ni, cha dượng, mẹ kế, cha mẹ vợ, cha mẹ chồng; con đẻ, con
nuôi, con riêng của vợ hoặc chồng, con dâu, con rể; anh, chị, em cùng cha mẹ, anh,
chị, em cùng cha khác mẹ, anh, chị, em cùng mẹ khác cha, anh rể, em rể, chị dâu,
em dâu của người cùng cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ, cùng mẹ khác cha; ông bà
nội, ông bà ngoại; cháu nội, cháu ngoại; cơ, dì, chú, cậu, bác ruột và cháu ruột.
Đối với người dân Việt Nam khái niệm HGĐ thường được hiểu như sau:
Thứ nhất, HGĐ được hiểu theo quan hệ gia đình và nơi cư trú. Những cá
nhân có quan hệ với nhau như ông bà, cha mẹ, vợ chồng, con, anh chị em ruột (chưa
lập gia đình riêng) cùng cư trú và sinh hoạt chung cùng một nhà hợp thành một gia
đình. Với quan niệm này phần lớn chủ HGĐ là người chồng, người cha trong gia
đình. Điều đó cũng là quan niệm truyền thống từ thời phong kiến để lại. Cũng có
một số ít trường hợp vì những lý do khác nhau như tuổi tác, sức khỏe, điều kiện làm
việc, người chồng, người cha không làm chủ HGĐ mà giao cho người vợ, người
con lớn trong gia đình có điều kiện làm chủ hộ.


14

Thứ hai, HGĐ là những thành viên có tên trong hộ khẩu. Quan niệm này chỉ

dựa vào hình thức bên ngồi và khơng chính xác vì nhiều trường hợp chủ gia đình
cho những người bà con, họ hàng, bạn bè thân thích ở nhờ và nhập chung hộ khẩu
với gia đình. Những người này khơng có quyền lợi và trách nhiệm gắn bó với gia
đình ngoại trừ việc ăn, ở, đi lại có tính chất nương nhờ.Trong thực tế đã có trường
hợp người ở nhờ và có tên trong hộ khẩu lợi dụng khái niệm HGĐ để đòi chia tài
sản (chỗ ở) mới chịu tách ra nơi khác ở.
Luật Hôn nhân và gia đình khơng có quy định cụ thể khái niệm HGĐ nhưng
trong Bộ luật Dân sự năm 2005 tại Điều 106 có quy định như sau: “Hộ gia đình mà
các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp cơng sức để hoạt động kinh tế
chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh
doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các
lĩnh vực này.”
Với khái niệm này thì HGĐ với tư cách là chủ thể khi tham gia quan hệ dân
sự đã thu hẹp bớt thành viên HGĐ. Chỉ những thành viên nào có tài sản chung và
cùng đóng góp cơng sức để hoạt động kinh tế chung thì mới có tư cách là chủ thể
HGĐ trong quan hệ dân sự.
“Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của Hộ gia đình
sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai.” (Khoản 2, Điều 101,
Bộ Luật Dân sự 2015). Sở dĩ Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định như vậy là do
trong thực tiễn khi áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2005 đã xuất hiện rất nhiều bất cập
và hạn chế của quy định về HGĐ với tư cách là chủ thể. Thật vậy, như phân tích ở
trên việc đưa ra khái niệm HGĐ được quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự năm
2005 cho thấy các nhà làm luật đã đề cao mục đích kinh tế chứ không phải quan hệ
huyết thống hay hôn nhân. Mặt khác, Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng không quy
định rõ “thành viên” của HGĐ với tư cách là chủ thể quan hệ pháp luật dân sự là
những ai hay người khơng có khả năng lao động và người bị mất năng lực hành vi
dân sự có thể là thành viên trong HGĐ là chủ thể quan hệ pháp luật dân sự hay
khơng? Hơn nữa, các thành viên trong HGĐ có thể thay đổi do sinh, tử, tách,



15

nhập… vì thế việc xác định tư cách thành viên trong HGĐ và tài sản chung, hoạt
động kinh tế chung ở các thời điểm khác nhau cũng rất khó khăn. Khi các thành
viên HGĐ không thực hiện các hoạt động kinh tế chung nữa thì tư cách chủ thể
quan hệ pháp luật dân sự của HGĐ cũng chấm dứt. Cũng chính vì những lí do trên
mà Bộ luật Dân sự năm 2015 đã dẫn chiếu sang LĐĐ để xác định chủ thể của quan
hệ dân sự có sự tham gia của HGĐ sử dụng đất.
Trong các văn bản LĐĐ trước đây khơng có khái niệm như thế nào là HGĐ
sử dụng đất nhưng đều thừa nhận HGĐ là một trong các chủ thể sử dụng đất. Mặt
khác, do chưa có sự giải thích rõ ràng như thế nào là HGĐ sử dụng đất nên việc xác
định thành viên HGĐ sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn. Điều này dẫn đến việc
các cơ quan hành chính nhà nước, các cơ quan tố tụng và người dân có những cách
hiểu khác nhau về khái niệm này.
Theo Điều 4, Nghị định số 51/CP ngày 11/5/1997 của Chính phủ về đăng ký
và quản lý hộ khẩu, quy định: “Những người có quan hệ về gia đình, cùng chung
một nhà thì đăng ký thành một HGĐ”. Với cách hiểu này thì mỗi HGĐ được cấp
cho một sổ hộ khẩu nhằm xác định nơi cư trú hợp pháp của công dân, bảo đảm thực
hiện quyền và nghĩa vụ của công dân, tăng cường quản lý xã hội, giữ vững an ninh
chính trị, trật tự an tồn xã hội. Có thể thấy, quy định này mới chỉ ra một phần khái
niệm HGĐ sử dụng đất mà chưa đề cập một cách khái quát, toàn diện.
Cho tới Điều 25 Luật cư trú 2006 qui định: “Những người ở chung một chỗ
ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ơng, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị,
em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu.” Như vậy có thể thấy
sổ hộ khẩu chỉ là cơ sở để xác định các thành viên trong HGĐ có chung chỗ ở hợp
pháp, có mối quan hệ hơn nhân, huyết thống, ni dưỡng. Sổ hộ khẩu không phải là
căn cứ để xác định quyền tài sản của từng thành viên trong HGĐ, mà cụ thể ở đây là
QSD đất của các thành viên HGĐ sử dụng đất. Như vậy với các quy định như trên
thì khái niệm HGĐ sử dụng đất chưa được đề cập một cách rõ ràng, chính thống
Cho đến khi LĐĐ năm 2013 được ban hành thì đã có khái niệm về HGĐ sử

dụng đất như sau:


16

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung
và có QSD đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”
Với quy định trên, có thể hiểu “Hộ gia đình sử dụng đất” có 02 dấu hiệu
nhận biết rất cụ thể: Một là, thành viên của HGĐ sử dụng đất bao gồm những người
có quan hệ hơn nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn
nhân và gia đình. Hai là, họ đang sống chung và có QSD đất chung tại thời điểm
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất; nhận chuyển QSD đất.
Như vậy, theo quy định trên, đất được cấp cho HGĐ thì thuộc QSD chung của tất cả
mọi thành viên trong HGĐ. Có thể nói việc bổ sung khái niệm “Hộ gia đình sử
dụng đất” trong LĐĐ năm 2013 đã khắc phục được những bất cập và hạn chế về
HGĐ với tư cách là chủ thể.
1.1.2. Đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất
Từ khái niệm về HGĐ sử dụng đất được nêu tại LĐĐ năm 2013, có thể thấy
rằng HGĐ sử dụng đất có các đặc điểm sau đây:
- Thứ nhất: Thành viên HGĐ sử dụng đất phải có mối quan hệ hôn nhân,
huyết thống hoặc nuôi dưỡng. Đặc điểm này kế thừa từ Luật Hơn nhân và gia đình.
Cụ thể, tại Khoản 2, Điều 3, Chương 1: Những quy định chung, Luật Hơn nhân và
gia đình thì “Gia đình là tập hợp những người gắn bó với nhau do hôn nhân, quan
hệ huyết thống hoặc do quan hệ nuôi dưỡng, làm phát sinh các nghĩa vụ và quyền
giữa họ với nhau theo quy định”. Tính chất “gia đình” là yếu tố khơng thể thiếu, nó
gắn liền và tạo nên HGĐ. Một nhóm người khơng có quan hệ hơn nhân, quan hệ
huyết thống hoặc quan hệ nuôi dưỡng sẽ không trở thành HGĐ. Điều này không chỉ
là quy định của luật mà còn phù hợp với cách hiểu thực tế và mang tính truyền

thống về mặt gia đình. Như vậy, với đặc điểm thứ nhất HGĐ sử dụng đất đã giới
hạn, xác định được những cá nhân được coi là thành viên của HGĐ là những người
có quan hệ vợ, chồng (quan hệ hôn nhân), quan hệ huyết thống: cha, mẹ, con cái


17

hoặc quan hệ nuôi dưỡng: cha mẹ nuôi với con ni, cơ dì, chú bác với các cháu,
ơng bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại.
- Thứ hai: Thành viên HGĐ sử dụng đất phải sống chung với nhau. Đặc điểm
này cũng xuất phát từ nội dung của khái niệm gia đình. Thật vậy nếu như thành viên
của HGĐ không sống chung với nhau, mỗi người ở mỗi nơi thì việc sử dụng đất của
HGĐ khó có thể thực hiện được.
- Thứ ba: Các thành viên trong HGĐ sử dụng đất phải có QSD đất chung tại
thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất hoặc nhận
chuyển QSD đất. Đây cũng chính là đặc điểm tạo ra sự khác biệt lớn giữa HGĐ sử
dụng đất với HGĐ trong quan hệ hôn nhân huyết thống hoặc nuôi dưỡng. Đặc điểm
này cho thấy thành viên HGĐ sử dụng đất phải là những người cùng nhau tạo lập
QSD đất. Còn những thành viên HGĐ phát sinh sau thời điểm tạo lập QSD đất dù
có quan hệ hôn nhân, huyết thống hay nuôi dưỡng đi chăng nữa cũng không phải là
thành viên trong HGĐ sử dụng đất.
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.2.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng đất” ở Việt Nam đã được quy định tại
nhiều văn bản pháp luật.
Cụ thể tại Bộ luật Dân sự năm 1995, từ Điều 690 đến Điều 744, thuật ngữ
pháp lý này bao gồm 05 hành vi: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và
thế chấp QSD đất. Cho đến Bộ luật Dân sự năm 2005, từ Điều 688 đến Điều 735,
tiếp tục giữ nguyên cách gọi này mặc dù có bổ sung thêm là người sử dụng đất có
quyền tặng cho và quyền góp vốn bằng QSD đất. Nghĩa là nói đến chuyển QSD đất

là nói tới các hành vi giao dịch ở trên. Tuy nhiên, nếu hiểu một cách đơn giản rằng
chuyển QSD đất là sự dịch chuyển QSD đất từ chủ thể này sang chủ thể khác, là sự
chấm dứt QSD đất của chủ thể thực hiện quyền và làm phát sinh QSD đất của chủ
thể nhận quyền hay nói cách khác là sự thay đổi chủ thể sử dụng đất thì hành vi thế
chấp QSD đất lại khơng hồn tồn đúng. Thật vậy, trong hành vi thế chấp QSD đất


18

người sử dụng đất khơng chuyển QSD đất của mình cho chủ thể khác sử dụng mà
chỉ dùng giá trị QSD đất làm tài sản bảo đảm. Họ vẫn là người trực tiếp sử dụng đất.
Mặt khác, với hành vi này có một số quan điểm khác lại cho rằng thế chấp QSD đất
là hành vi chuyển quyền có điều kiện. Bởi lẽ khi khơng có khả năng thanh tốn,
QSD đất được dùng làm tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý và bên thế chấp phải chấp nhận
chuyển QSD đất của mình để hồn trả cả vốn lẫn lãi đã vay. Tuy nhiên, trong quan
hệ thế chấp cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp đều không bao giờ mong muốn
mất khả năng thanh toán nợ. Hơn nữa, khi xử lý QSD đất thế chấp dù các bên có
thỏa thuận hay theo bản án của Tịa án hoặc QSD đất được đem ra đấu giá hay
chuyển nhượng thì bên nhận thế chấp cũng không phải là bên nhận QSD đất. Bên
nhận thế chấp chỉ quan tâm đến khoản vốn và khoản lãi phát sinh mà họ đã cho vay
sau khi xử lý QSD đất thế chấp mà thôi. Như vậy, theo quan điểm của tác giả nếu
cho rằng việc mất khả năng thanh toán là điều kiện dẫn đến sự chuyển quyền thông
qua việc xử lý QSD đất thế chấp là không phù hợp.
Tương tự, đối với hành vi cho thuê QSD đất cũng chỉ là sự chuyển QSD đất
trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận giữa chủ thể sử dụng đất và
chủ thể đi thuê trên cơ sở quy định của pháp luật. Hành vi này không làm chấm dứt
hoặc chuyển hẳn QSD đất của người cho thuê sang chủ thể đi thuê mà chỉ tạm thời
gián đoạn trong thời gian cho thuê. Khi thời gian cho thuê kết thúc thì QSD đất vẫn
trở lại với người cho thuê. Vả lại, mặc dù người thuê QSD đất là người trực tiếp
khai thác đất trên thực tế nhưng về mặt pháp lý thì người cho thuê vẫn là người sử

dụng đất, vẫn được hưởng quyền và phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ của người sử
dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai chứ không phải chuyển hết quyền và
nghĩa vụ này cho người thuê QSD đất.
Cho đến khi LĐĐ năm 2003 ra đời, tại khoản 4, Điều 4 giải thích “Nhận
chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thơng qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới” đã cho ta một cách tiếp cận


19

gián tiếp khái niệm về chuyển QSD đất thông qua định nghĩa “nhận chuyển quyền
sử dụng đất”. Quả thật, chuyển QSD đất đã được hiểu đúng theo bản chất vốn có
của nó nghĩa là sự dịch chuyển hẳn QSD đất từ chủ thể này qua chủ thể khác. Theo
đó các hành vi chuyển quyền được liệt kê bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho QSD đất và góp vốn bằng QSD đất mà hình thành pháp nhân mới.
Gần đây nhất khi LĐĐ năm 2013 ra đời có hiệu lực từ 1/7/2014, tại khoản 10
Điều 3 đã có quy định và giải thích cụ thể về khái niệm chuyển QSD đất. Đó là việc
chuyển giao QSD đất từ người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất và góp vốn bằng QSD đất.
Từ định nghĩa này có thể làm rõ việc chuyển QSD đất của HGĐ là việc HGĐ
chuyển giao QSD đất của mình cho các chủ thể khác thơng qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho QSD đất và góp vốn bằng QSD đất. Những
chủ thể khác này phải đáp ứng về điều kiện nhận chuyển quyền theo quy định.
Để thực hiện việc chuyển QSD đất của HGĐ cho các chủ thể khác thì HGĐ
sử dụng đất phải thoả mãn những điều kiện chung để thực hiện giao dịch chuyển
quyền và phải tuân thủ theo thể thức văn bản, tùy loại hình thức chuyển quyền mà
phải có sự cơng chứng, chứng thực và tất cả phải được đăng ký tại Văn phịng đăng
ký đất đai thì mới phát sinh hiệu lực của các giao dịch chuyển quyền. Ngồi ra, cịn

phải phù hợp với những điều kiện cụ thể tuỳ theo từng hình thức chuyển quyền mà
HGĐ sử dụng đất chọn lựa.
1.2.2. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
1.2.2.1. Điều kiện thực hiện quyền
Đây là những điều kiện đòi hỏi chung mà các chủ thể sử dụng đất cần phải
đáp ứng khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất, các điều kiện này không áp
dụng riêng cho chủ thể nào và cũng không áp dụng riêng cho việc thực hiện quyền
giao dịch nào mà cho tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSD đất; góp vốn bằng QSD đất. Các điều kiện