TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

1


Tài liệu học tập
Giáo trình Định giá tài sản – TS. Nguyễn Minh Hoàng
Bài giảng trên lớp
Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản –
Đoàn Văn Trường
Pháp lệnh giá, 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do
Bộ Tài Chính ban hành, Quyết định 206/2003/QĐ-BTC
(thay thế bằng 203/2009/TT-BTC hướng dẫn chế độ
quản lý sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định); các
văn bản quy định khác có liên quan
Website: thamdinhgia.org
.
GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

2


NỘI DUNG CHÍNH

Tổng quan về thẩm định giá tài sản
Các phương pháp TĐG bất động sản
Các phương pháp TĐG máy móc thiết bị

Các phương pháp TĐ giá trị doanh nghiệp

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

3


Sơ lược về sự phát triển dịch vụ TĐG ở Việt
Nam
•

Từ năm 1945 – 1986: Kinh tế Việt Nam thực hiện theo
cơ chế tập trung bao cấp.
Hầu như khơng có thị trường đất đai, lao động và tư liệu
sản xuất
Khái niệm về giá cả chỉ mang tính danh nghĩa
Chức năng đánh giá: bộ vật tư
Việc TĐG tài sản theo giá thị trường khơng xuất hiện và
khơng có ý nghĩa

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

4


Sơ lược về sự phát triển dịch vụ TĐG ở Việt
Nam
Từ năm 1986 đến nay: nước ta chuyển nền kinh tế vận
động theo cơ chế thị trường
Nhu cầu TĐG theo thị trường đã xuất hiện và ngày càng

tăng; TĐG để mua bán, thế chấp, phát mãi, để cổ phần hóa,
sáp nhập...
Năm 1997 Việt Nam ra nhập AVA (hiệp hội các nhà TĐG
ASEAN)
Năm 1998 Việt Nam trở thành thành viên của IVSC (ủy ban
tiêu chuẩn TĐG quốc tế)
Ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật phục vụ cho
TĐG: pháp lệnh giá, các tiêu chuẩn TĐG, hàng loạt quy định
về dịch vụ TĐG ở Việt Nam
GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

5


Các hiệp hội thẩm định giá
Hiệp hội

Năm thành lập

Số tuổi

Australia
Newzealand

1910
1939
1981

103
74

32

1986
1992
2005

27
21
8

AVA (Hiệp hội các nhà TĐG
ASEAN)
Indonesia
Singapore
Việt Nam

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

6


Nhận xét
Nghề TĐG ở VN còn là một nghề mới
Dịch vụ TĐG cầu nhiều nhưng cung còn hạn chế
(thời điểm 6/2009 có khoảng hơn 200 TĐV về giá
có chứng chỉ hành nghề và số lượng này tăng
chậm)
Vẫn còn hạn chế về văn bản pháp quy hướng
dẫn


GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

7


Yêu cầu đối với tổ chức TĐG và TĐV
DN, tổ chức thẩm định gía và thẩm định viên phải
ln tơn trọng và chấp hành đúng luật pháp của
Nhà nước trong q trình hành nghề.
TĐV phải có đạo đức tốt, năng lực chuyên môn
và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành TĐG tài
sản.

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

8


Tiêu chuẩn đạo đức
Độc lập
Chính trực
Khách quan
Bí mật
Cơng khai, minh bạch

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

9



Trình độ chun mơn
Năng lực chun mơn và tính thận trọng
Tư cách nghề nghiệp
Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

10


Chương 1. Tổng quan về thẩm định giá trị tài
sản
1

2

Các khái
niệm cơ
bản trong
thẩm định
giá

Các yếu tố
ảnh hưởng
tới giá trị
tài sản

3

Các nguyên

tắc thẩm
định giá trị
tài sản

4. Các phép toán trong thẩm định giá
GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

11


Chương 1. Tổng quan về thẩm định giá trị tài
sản
1.1. Tài sản
Các khái
niệm cơ
bản trong
thẩm định
giá

1.2. Quyền sở hữu tài sản

1.3. Giá trị

1.4. Thẩm định giá

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

12



1.1. TÀI SẢN
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế:
“Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của
những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh
tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý”
Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam
Tài sản là một nguồn lực:
Doanh nghiệp kiểm sốt được; và
Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp
GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

13


1.1. TÀI SẢN
Theo quan điểm thẩm định giá:

“Tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất
định”

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

14


1.1. TÀI SẢN
Một số nhận xét
Tài sản có thể là hữu hình hoặc vơ hình
Xác định đối với chủ thể
Mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai


GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

15


Phân loại tài sản
Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân
Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa
Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu
động
Theo tính chất: động sản và bất động sản

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

16


Phân loại tài sản
Theo đặc điểm luân chuyển

Tài sản cố định
Là những tài sản
hữu hình hoặc vơ
hình có thời gian
sử dụng lâu dài

Tài sản lưu động
Là những tài sản
không nằm trong

chu kỳ sản xuất lâu
dài của doanh
nghiệp

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

17


Tài sản cố định
Tài sản cố định hữu hình
Là tài sản có hình thái vật
chất do DN nắm giữ để sử
dụng cho hoạt động sản xuất
kinh doanh, phù hợp với tiêu
chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu
hình

Tài sản cố định vơ hình
Là tài sản khơng có hình thái
vật chất nhưng xác định được
giá trị và do DN nắm giữ, sử
dụng trong sản xuất, kinh
doanh, cung cấp dịch vụ cho
các đối tượng khác th, phù
hợp với tiêu chuẩn ghi nhận
TSCĐ vơ hình

Theo chuẩn mực kế toán số 2,4 của Việt Nam
GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán


18


Phân loại tài sản
Theo tính chất của tài sản
Bất động sản
Là các loại tài sản không
di dời được, bao gồm:
Đất đai, nhà, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, cơng trình
xây dựng đó .

•
•
•
•

Động sản
Là các loại tài sản khơng
phải là bất động sản như:
máy móc, phương tiện vận
tải, hoa lợi

Có tính chất ?
Tính bất động
Tính khơng đồng nhất
Tính khan hiếm

Tính bền vững

Có tính chất ?
• Tính di dời
• Tính đồng nhất
• Tính phổ biến
• Tính kém bền vững
GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

19


Câu hỏi. Đối tượng nào sau đây là bất động
sản:
a) Đất đai
b) Kho hàng.
c) Thang máy trong chung cư
d) Cả 3 đều đúng.

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

20


Câu hỏi. Đối tượng nào sau đây là động sản :
a) Máy tuốt lúa
b) Nhà xưởng, văn phòng.
c) Thang máy được chào bán trong cửa hàng
d) a và c đều đúng


GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

21


1.2. QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN

Sở hữu

Quyền sở
hữu

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

22


Sở hữu

Sở hữu là quan hệ giữa người với người đối với
tài sản, trong đó nó chỉ rõ tài sản, tư liệu sản xuất
và thành quả lao động thuộc về ai. Sở hữu là
quan hệ xã hội.

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

23


Quyền sở hữu

Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý, gồm các
quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu
trong xã hội

GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán

24


Quyền sở hữu
Quyền
chiếm
hữu

Là quyền được nắm giữ, quản lý
tài sản

Là quyền khai thác những cơng dụng hữu
Quyền
ích của tài sản, quyền được hưởng
sử dụng
những lợi ích mà tài sản có thể mang lại
Quyền
định
đoạt

Là quyền được chuyển giao sự sở
hữu, trao đổi, biếu tặng, cho hoặc
khơng thực hiện các quyền đó
GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán


25