ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------

TRẦN VĂN DƯỠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CÔ TÔ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 –
2018
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên - 2020


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu,
kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong luận văn nào
khác.
Tôi cũng xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được
chỉ rõ nguồn gốc.
Học viên

Trần Văn Dưỡng

ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của mình, tơi cịn nhận được sự giúp
đỡ quý báu của các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, cùng gia đình, bạn bè
và đồng nghiệp; của các cơ quan, cá nhân tại địa phương huyện Cơ Tơ.
Có được kết quả như ngày hơm nay, trước hết tơi xin bày tỏ lịng kính trọng và
cảm ơn chân thành đối với Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên; các thầy giáo, cô
giáo; đặc biệt là Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, Trường Đại học Nông
lâm Thái Ngun đã tận tình hướng dẫn tơi trong suốt q trình nghiên cứu và hồn
thành bản luận văn này.
Tơi xin cảm ơn Văn phòng UBND huyện, Phòng Tài nguyên - Môi trường và
Nông nghiệp huyện, UBND các xã, thị trấn, các cá nhân trong huyện Cô Tô đã trả lời
bộ câu hỏi điều tra, đã hỗ trợ và giúp đỡ tơi tận tình trong q trình thực hiện luận văn
và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu,
những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn.
Tuy nhiên, kinh nghiệm và tầm nhìn cịn hạn chế nên bài luận văn này khơng
tránh khỏi những thiếu sót. Tơi rất mong được sự góp ý chân thành của giáo viên
hướng dẫn và các thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên để tôi khắc phục hạn chế, đúc kết thêm kinh nghiêm trong học tập, và
công tác.
Trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng 8 năm 2020
Học viên

Trần Văn Dưỡng


3


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU

1

1. Đặt vấn đề

1

2. Mục tiêu của đề tài

2

3. Ý nghĩa của đề tài

3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

4

1.1. Cơ sở khoa học của chuyển quyền sử dụng đất

4

1.1.1. Cơ sở lí luận của cơng tác chuyển quyền sử dụng đất

4


1.1.2. Cơ sở thực tiễn công tác chuyển quyền sử dụng đất

6

1.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền quyền sử dụng đất

7

1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

9

1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

9

1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

13

1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn

16

1.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới và ở trong cả nước
20
1.3.1. Những nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế
giới


20

1.3.2. Những nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam

23

1.3.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh

24

1.4. Nhận xét rút ra từ tổng quan tài liệu nghiên cứu

25

CHƯƠNG 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

26

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

26

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu

26

2.3. Nội dung nghiên cứu

26


2.4. Phương pháp nghiên cứu

28

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

30

3.1. Khái quát công tác quản lý đất đai tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh

30

3.1.1. Giới thiệu về huyện Cô Tô
3.1.2. Thực trạng bộ máy làm cơng tác quản lí đất đai tại huyện Cơ Tơ

30
34


4

3.1.3. Thực trạng cơng tác quản lí đất đai tại huyện Cô Tô

35

3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Cô Tô

41


3.2. Đánh giá việc chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2015 – 2018

43

3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cơ Tơ theo hình
thức chuyển quyền

43

3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô theo thời gian
45
3.2.3 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô theo
không gian

45

3.2.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô theo loại đất
46
3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh
Quảng Ninh thông qua ý kiến của người dân và cán bộ chuyên
môn
3.3.1. Đánh giá sự biểu biết đối với các
quy định chung về chuyển quyền sử
dụng đất

47
48

3.3.2. Đánh giá sự biểu biết đối với các quy định về tài chính trong chuyển quyền

sử dụng đất

49

3.3.3. Đánh giá sự biểu biết về chuyên môn và thái độ phục vụ của cán bộ làm
công

51

tác chuyển quyền sử dụng đất
3.4. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất

53

3.4.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất

53

3.4.2. Xếp thứ tự các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác chuyển quyền sử dụng đất

54

3.5. Khó khăn, tồn tại và giải pháp trong chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện Cơ Tơ, tỉnh Quảng Ninh

56

3.5.1. Khó khăn, tồn tại trong chuyểnn quyền sử dụng đất tại huyện Cơ Tơ, tỉnh
Quảng Ninh


56

3.5.2. Giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại trong chuyển quyền sử dụng
đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

58
60

1. Kết luận

60

2. Kiến nghị

60
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

61
63


5

DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 3.1. Hệ thống cán bộ quản lí đất đai tại huyện Cô Tô

34


Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Cô Tô năm 2019

41

Bảng 3.3. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô giai đoạn 20152018 theo hình thức chuyển quyền

44

Bảng 3.4. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô giai đoạn 20152018 theo thời gian

45

Bảng 3.5. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô giai đoạn 20152018 theo không gian

46

Bảng 3.6. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô giai đoạn 20152018 theo loại đất

47

Bảng 3.7. Sự hiểu biết đối với các quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
48
Bảng 3.8. Sự hiểu biết đối với các quy định về tài chính trong chuyển quyền sử
dụng đất

49

Bảng 3.9. Mức độ hiểu biết của cán bộ chuyên môn về chuyển quyền sử dụng
đất


51

Bảng 3.10. Thái độ, tác phong, tư tưởng trục lợi của cán bộ làm công tác chuyển
quyền sử dụng đất

52

Bảng 3.11. Kết quả điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất
đã liệt kê trong phiếu điều tra

53

Bảng 3.12. Kết quả khảo sát số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất
ngoài phiếu điều tra
Bảng 3.13. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất

54
55


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, xây dựng kinh tế, văn hoá xã hội và an ninh, quốc phịng.
Đối với mỗi địa phương, đất đai có vai trị vừa là nguồn lực và là thế
mạnh có ý nghĩa to lớn trong chiến lược phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc

phòng. Đối với các tổ chức, cá nhân đất đai vừa là nguồn lực vừa là tài sản có
giá trị cao nên việc quản lý và sử dụng đất đảm bảo được lợi ích, cơng bằng và
hiệu quả là mục tiêu hướng tới của đất nước, của xã hội cũng như của người sử
dụng đất. Luật đất đai 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Do tầm
quan trọng của đất đai và các chính sách hội nhập quốc tế đã nảy sinh mâu thuẫn
và tranh chấp liên quan đến quyền của người sử dụng đất. Những năm gần đây
tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại một
số bất cập và vướng mắc như: các quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà
nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng,
người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng khơng làm thủ tục
theo quy định vì những lý do khác nhau, cơng tác bồi thường giải phóng mặt
bằng, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đính quốc phịng
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế ... còn nhiều bất
cập. Đồng thời do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của mỗi đối tượng sử
dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đồi với
người sử dụng đất còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật
trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về kinh tế - xã hội; tình trạng
khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai còn nhiều, gây bức xúc trong nhân dân; việc
thất thu tiền sử dụng đất, phí và lệ phí, thuế sử dụng đất ... làm giảm nguồn lực
cũng như sự phát triển của các địa phương, của đất nước.


2

Huyện Cơ Tơ là một huyện đảo nằm ở phía Đồng Bắc của tỉnh Quảng
Ninh, với tọa độ địa lý: Từ 20055’ đến 21015’7” vĩ độ Bắc. Từ 107035’ đến
108020’ kinh độ Đông. Huyện Cô Tô cách đất liền 100 km về phía đơng bắc
Vịnh Bắc Bộ, có tổng chiều dài biên giới biển tiếp giáp với Trung Quốc gần 200
km từ khơi đảo Trần đến ngồi phía đơng đảo Bạch Long Vĩ của Hải Phịng.

Đơn vị hành chính của huyện gồm 1 thị trấn và 02 xã với tổng diện tích tự nhiên
là 5.004,95 ha. Bên cạnh những thế mạnh trong phát triển kinh tế, Cơ Tơ cịn có
vị trí chiến lược quan trọng và có ý nghĩa to lớn về quốc phịng, an ninh khơng
chỉ đối với tỉnh Quảng Ninh mà cịn đối với tồn quốc. Trong những năm gần
đây, do được đầu tư xây dựng đồng bộ, bộ mặt đô thị khang trang, hiện đại nên
giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cô Tô tăng mạnh và diễn biến phức
tạp; cùng với đó, việc thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất chưa
được đảm bảo và còn nhiều bất cập. Do nhu cầu sử dụng quyền sử dụng đất
phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện việc
chuyển quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Để có cái
nhìn chính xác và mang tính thực tế về chuyển quyền của người sử dụng đất,
cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng
đất hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những
tồn tại như thế nào?
Xuất phát từ thực tế trên và góp phần làm sáng tỏ hơn về công chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cơ Tơ nói riêng, cùng với sự giúp
đỡ giáo viên hướng dẫn tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền
sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2018”.
2. Mục tiêu của nghiên cứu
- Đánh giá được việc chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô giai đoạn
2015 - 2018
- Đánh giá được việc chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô thông
qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý.


3

- Chỉ ra được các yếu tố ảnh hưởng và xếp thứ tự ảnh hưởng đến công tác
chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô.
- Chỉ ra được các khó khăn, tồn tại và đề xuất được giải pháp khắc phục

công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô.
3. Ý nghĩa của nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Nắm được hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên
quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất; hiểu rõ hơn quy trình, trình tự
chuyển quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Chỉ ra được các kết quả đã đạt được, nêu ra được các
mặt hạn chế cũng như tồn đọng trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện Cơ Tơ; từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục những khó khăn vướng mắc
trong việc chuyển quyền sử dụng đất; là tài liệu tham khảo cho các nơi khác về
chuyển quyền sử dụng đất.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Cơ sở lí luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, chế độ quản lý và sử dụng
đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ
của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã
hội khơng có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng
đất để sử dụng ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy
định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho
người khác.
Khoản 10, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người
khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”; tại khoản 20, Điều 3

của Luật Đất đai quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất
xác định”.
Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thu tục
chuyển quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do UBND
tỉnh quy định; giá do đất giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
giá thức tế do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi
thức hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất; trong đó Điều 167 quy định người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.


5

Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 có quy đinh: “Người sử dụng đất
được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm
2013;
- Đất khơng có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kế biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,
190, 191, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013”.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tăng cho, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất được quy định chi tiết tại Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả chuyển
quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại Điều 61 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 64 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy
chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký
tên.


6

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc
có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các
chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Tại Phần thứ 5, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định cụ thể về chuyển
quyền sử dụng đất: như hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền
sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn công tác chuyển quyền sử dụng đất
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền
nơng nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo

hướng cơng nghiệp hóa - hiện đai hóa đã đạt được những thành tựu vượt bậc.
Hòa nhịp cùng xu hướng phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sơi
động; Vì vậy, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng
như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một yếu tố khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày
càng cao của người sử dụng đất, cũng như của toàn xã hội.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan
trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn,
nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng.
Cơng tác quản lý đất đai cũng gặp rất nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cấp
nhật các Nghị định, Thơng tư mới của nhà nước. Đa phần người dân chưa bặt
kịp với những thay đổi của những chính sách, hiểu biết về pháp luật trong lĩnh
vực đất đai còn hạn chế; nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa thấy được tầm quan
trọng của pháp lý đối với đất đai mà họ đang quản lý, sử dụng. Một bộ phận
người dân vẫn còn tự ý chuyển quyền sử dụng đất cho nhau mà khơng thơng qua
pháp luật, chính vì vậy cơng tác quan lý nhà nước về đất đai gặp rất nhiều khó
khăn.


7

Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra
đời, rồi đến Luật Đất đai năm 2013 gần đây có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt
chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong cơng tác tun
truyền pháp luật đến từng người dân thì cơng tác quản lý đất đai có nhiều thay
đổi theo hướng tích cực hơn. Người dân ý thức hơn về vấn đề quyền sử dụng đất
và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Các
cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Cô Tô cùng các ngành liên quan đã xây
dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh
hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. Đây là một trong những nội

dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia
sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho huyện Cơ Tơ nói chung trong việc
thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời
sống cho nhân dân và làm thay đổi bộ mặt của huyện Cô Tô trong thời gian tới.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Các văn bản của Nhà nước trung ương
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007;
- Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013;
- Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thuế thu nhập cá nhân ngày 22
tháng 11 năm 2012;
- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Bộ Luật dân sự 2015;
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ
Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 vê xử phạt
hành chính trong lĩnh vực đất đai;


8

- Nghị định 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2015 của Chính phủ về
Quản lý, sử dụng đất trồng lúa
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06
năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn
việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 03

năm 2006 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn xác
định xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có
nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15 tháng 6 năm 2015 của Bộ Tài
chính Hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân
- Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 04
năm 2015 của Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng
dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của
Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Thông tư số 20/2015/TT-BTP ngày 29/12/2015 của Bộ tư pháp quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP
ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao
từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.1.1.3.2. Các
văn bản của UBND tỉnh Quảng Ninh.


9

- Thông tư 18/2016/TT-BTC ngày 21 tháng 01 năm 2016 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm
2015 về Quản lý, sử dụng đất trồng lúa.
- Thông tư 19/2016/TT-BNNPTNT ngày 27 tháng 6 năm 2016 của Bộ
Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hướng dẫn chi tiết Điều 4 Nghị định

35/2015/NĐ-CP về Quản lý sử dụng đất trồng lúa.
- Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22 tháng 6 năm
2016 của Bộ Tài ngun Mơi trường và Bộ Tài chính Quy định về hồ sơ và trình
tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai
của người sử dụng đất.
- Quyết định số 1179/2011/QĐ-UBND ngày 17/9/2010 của Uỷ ban nhân
dân tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh.
- Quyết định 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng 08 năm 2014 của
UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn
mức công nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 quy định 5 hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
1.2.1.1. Chuyển đổi quyến sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử
dụng đất, mà thực chất là “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng
manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hình thức này là phương thức đơn giản


10

nhất của chuyển quyền sử dụng đất. Một trường hợp đặc biệt của chuyển đổi
quyền sử dụng đất là “dồn điền, đổi thửa” khắc phục tình trạng manh mún ruộng

đất. Trường hợp này chính là chuyển đổi quyền sử dụng đất nhưng theo chủ
trương của Nhà nước. Vì vậy, được thực hiện đồng loạt ở những địa phương
đồng bằng.
Hiện nay, pháp luật đất đai hạn chế hình thức chuyển đổi quyền sử dụng
đất, vì vậy chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp với hộ gia đình,
cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã. Một trường hợp đặc biệt của chuyển đổi
quyền sử dụng đất là là dồn điền, đổi thửa. Thực tế, các địa phương rất ít làm thủ
tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân (trừ
trường hợp dồn điền, đổi thửa thành đợt theo chủ trương của chính quyền địa
phương).
Luật Đất đai năm 1993 cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền
sử dụng đất đối với tất cả các loại đất. Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất
đai năm 2013, hình thức này bị hạn chế hơn, chỉ cho chuyển đổi đối với đất
nông nghiệp trong cùng đơn vị cấp xã. Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành
thì hai chủ sử dụng các loại đất không phải là đất nông nghiệp liền kề nhau
muốn đổi với nhau cho vuông vắn để tiện sử dụng là không được mà hai bên đều
phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau phần diện tích đất muốn đổi. Có thể
nói, quy định này của pháp luật đất đai hiện hành là chưa phù hợp với thực tiễn.
1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thơng nhất của việc chuyển
QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng
một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Một số trường hợp
khơng được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất như sau:


11

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng QSD

đất nhận tặng cho QSD đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng. tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân
trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặt dụng, trong khu vực phịng hộ nếu khơng sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
1.2.1.3. Thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị xã
hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và cho
phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSD đất
được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì
vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà
khơng thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di
chúc thừa kế;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;



12

- Nếu khơng có di chúc hoặc tồn bộ di chúc khơng hợp pháp hoặc phần
nào khơng hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi khơng có người này ở hang trước thì người
đứng ở hang sau mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ con
ni của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ơng nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cơ ruột, gì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà người
chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột, cơ ruột.
1.2.1.4. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất khơng thu lại
tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống,
tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền khơng phải là mới
nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện.
Đây là hình thức đặc biệt của hình thức chuyển QSD đất mà người chuyển
QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi dụng trường
hợp này để chốn thuế nên Nhà nước đã quy định những trường hợp nào được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này.
1.2.1.5. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử
dụng đất, mà thực chất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử

dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng


13

hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác
và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp sức lao động,
cơng nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Tuy nhiên, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất chỉ được coi là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất khi mà sau
khi góp vốn phải hình thành pháp nhân mới. Nếu sau khi góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất mà khơng hình thành pháp nhân mới thì việc góp vốn này
khơng được coi là chuyển quyền sử dụng đất; vì thực chất trong trường hợp này
quyền sử dụng đất chưa được chuyển sang chủ thể sử dụng khác. Trường hợp tổ
chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thơng qua việc góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn
mới được coi là chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức góp vốn.
Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hố phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng
hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói
chung.
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định điều kiện để đất được thực hiện các
quyền chuyển quyền là:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Đất khơng có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
1.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều 168, Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm thực hiện các quyền của

người sử dụng đất như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng
nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp thì người


14

sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực
hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy
chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
1.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nhận quyền sử dụng đất như
sau:
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179
của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định
tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngồi được nhận

chuyển quyền sử dụng đất thơng qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn
đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại


điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường
hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử
dụng đất ở thơng qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong
các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng
đất thơng qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc
Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận quyền sử dụng
đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử
dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi


hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách
quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người
có quyền sử dụng đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền cơng nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết
tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thơng qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản
về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận
quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4
Điều 191 và Điều 192 của Luật này.

1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
1.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với

đất.
* Quy định về phần hồ hồ sơ:
- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc
chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;


- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất
đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn
liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử
dụng đất.
- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được
trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
- Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển
quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được cơng chứng hoặc chứng thực theo
quy định của pháp luật.
* Trình tự giải quyết cơng việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất:
(1) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo
quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân

cấp xã nếu có nhu cầu.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa
đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực
hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử
dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa
03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp
hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
(2) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ
và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03


ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển
hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
(3) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ,
nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các cơng việc
sau đây:
- Gửi thơng tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thơng báo thu
nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định
của Bộ Tài nguyên và Mơi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được
trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định

của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định. Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc
lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế
theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách
nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.
- Xác nhận vào bản chính giấy tờ việc đã cấp Giấy chứng nhận theo quy
định.
(4) Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được
xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.


* Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng
cơng trình cơng cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy
định.
Sau khi hồn thành xây dựng cơng trình cơng cộng trên đất được tặng cho,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử
dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để
đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông
báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi.
Trường hợp người sử dụng đất tặng cho tồn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng
nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
* Thủ tục nhận tặng cho, thừa kế:
a) Trường hợp nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất, hồ sơ bao gồm các nội dung sau:
+ Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Di
chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh
chấp của Tồ án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế

hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn
bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với
trường hợp nhận tặng cho);
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng hoặc một trong các loại
giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và một trong
các giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP);
b) Trường hợp nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, hồ sơ bao gồm
các nội dung sau: