ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

LỊ THỊ LAN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

LỊ THỊ LAN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thu Hằng

Thái Nguyên – 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Lò Thị Lan


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy, cơ Khoa
Quản lý đất đai, Phịng Đào tạo và Ban giám hiệu - Trường Đại học Nơng
Lâm Thái Ngun.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tơi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Phan Thị Thu
Hằng, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài
và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài ngun và
Mơi trường, Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Điện Biên Phủ và
các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật
chất, tinh thần của gia đình và người thân.

Tơi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Lò Thị Lan


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
MỞ ĐẦU.....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................2
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2
4.2.
Ý
nghĩa
thực

..................................................................................................2
CHƯƠNG
1
TỔNG
......................................................................4

QUAN

tiễn
TÀI

1.1.
Cơ
sở
khoa
học
......................................................................................4

của

LIỆU
đề

1.1.1.
Cơ
sở
luận.......................................................................................................4

tài
lý


1.1.1.1. Khái qt về cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất.....................................6
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ..................................................................................10
1.2. Khái quát chính
.......................................11

sách

đất

đai

1.2.1.
Khái
quát
chính
sách
.........................................................11

của
đất

Thế
đai

giới
của

và


Việt
Thế

Nam
giới

1.2.2. Khái quát chính sách đất đai của Việt Nam ....................................................13
1.3. Thực tiễn q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên Thế giới
và ở Việt Nam ...........................................................................................................16
1.3.1. Thực tiễn q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trên Thế
giới.............................................................................................................................16
1.3.2. Thực tiễn q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ở Việt Nam
18
1.3.4. Một số kết quả nghiên cứu về chuyển mục đích sử dụng đất .........................24


4

1.3.5. Những nhận xét rút ra từ tổng quan tài liệu ....................................................31
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................33


5

2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu.....................................................33
2.1.1. Địa điểm ..........................................................................................................33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................33
2.1.3. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................33
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................33
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất của thành phố

Điện Biên Phủ ...........................................................................................................33
2.2.2. Thực trạng quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Điện Biên Phủ giai đoạn 2014 – 2019........................................................................33
2.2.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Điện Biên Phủ .........................................................................................33
2.3.4. Tác động của chuyển mục đích sử dụng đất đến KT – XH trên địa bàn thành
phố Điện Biên Phủ ...................................................................................................34
2.2.5. Đề xuất các giải pháp tăng cường vai trị quản lý Nhà nước về đất đai trong
q trình chuyển mục đích sử dụng đất tại thành phố Điện Biên Phủ - Giải pháp
chính sách..................................................................................................................34
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................34
2.3.1. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo...........................................................34
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................34
2.3.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................35
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu...............................................................................35
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................37
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất của thành phố
Điện Biên Phủ ...........................................................................................................37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................41
3.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Điện Biên
Phủ..47
3.2. Thực trạng biến động đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn
2014 – 2019...............................................................................................................48
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Điện Biên Phủ ....................................48


6

3.2.2. Tình hình biến động đất đai của thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2014 –

2019...........................................................................................................................50
3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2014 – 2019...............................................59
3.3.1. Yếu tố gia tăng dân số.....................................................................................59
3.3.2. Yếu tố đơ thị hóa .............................................................................................60
3.3.3. Yếu tố phát triển Kinh tế xã hội của địa phương ............................................61
3.4. Đánh giá sự tác động của chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp tới đời
sống kinh tế - xã hội của hộ gia đình, cá nhân .........................................................64
3.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ......................................................................67
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.......................................................................................71
1. Kết luận .................................................................................................................71
2. Đề nghị ..................................................................................................................72
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................74


7

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GCN

: Giấy chứng nhận

KCN

: Khu công nghiệp

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất


TĐC

: Tái định cư

TP

: Thành phố

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

TMDV

: Thương mại dịch vụ

UBND

: Ủy ban nhân dân



vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình dân số của TP Điện Biên Phủ đến năm 2019................. 45
Bảng 3.2. Tỷ lệ các dân tộc trên địa bàn TP Điện Biên Phủ........................... 45
Bảng 3.3: Dịch vụ y tế cộng đồng của TP Điện Biện Phủ.............................. 46
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm 31/12/2019 thành phố
Điện Biên Phủ ................................................................................................. 48
Bảng 3.5. Tình hình biến động đất đai của thành phố Điện Biên Phủ
từ năm 2014 đến năm 2019 ............................................................................. 50
Bảng 3.6. Tình hình biến động sử dụng đất của thành phố Điện Biên Phủ
giai đoạn 2014 - 2019...................................................................................... 53
Bảng 3.7. Biến động cơ cấu sử dụng đất so với diện tích tự nhiên
của thành phố Điện Biên Phủ 2014 – 2019..................................................... 56
Bảng 3.8. Cơ cấu dân số của thành phố Điện Biên Phủ,
giai đoạn 2014 – 2019 ..................................................................................... 59
Bảng 3.9. Kết quả công tác thu hồi đất sản xuất nông nghiệp trên địa bàn
thành phố Điện Biên Phủ (2014 - 2019) ......................................................... 61
Bảng 3.10. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn
thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2014 – 2019 ........................................... 62
Bảng 3.11. Tình hình xin chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân tại thành phố Điện Biên Phủ, giai đoạn 2014 - 2019 ......... 62
Bảng 3.12. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2014 - 2019 ...............
63
Bảng 3.13. Ý kiến các hộ điều tra về mức độ tác động của chuyển mục đích 65


1



2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên sẵn có mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người, đó là nguồn tài ngun vơ cùng q giá của mỗi quốc gia. Nó có vai
trị quan trọng hàng đầu của môi trường sống, mọi hoạt động kinh tế - xã
hội của con người, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phịng điều đó thể hiện rõ tầm quan trọng
của đất đai trong cuộc sống xã hội.
Thành phố Điện Biên Phủ đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện
CNH - HĐH; tốc độ đơ thị hóa của thành phố diễn ra khá nhanh, tốc độ phát
triển đô thị đã và đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới quá trình sử dụng đất. Quá
trình phát triển đơ thị đã làm cho diện tích đất nơng nghiệp tại thành phố Điện
Biên Phủ có những thay đổi đáng kể: diện tích đất cho sản xuất nơng nghiệp ở
khu vực nông thôn bị thu hẹp dần nhường cho diện tích đất khu đơ thị tăng
lên nhanh chóng, quan hệ kinh tế đất đơ thị cũng được tiền tệ hóa theo quy
luật của kinh tế thị trường. Quan hệ sử dụng đất đơ thị có những phát sinh
phức tạp mà nhiều khi đã vượt ra ngồi tầm kiểm sốt của Nhà nước - đó là
tình trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, sự quá tải của hạ tầng
kỹ thuật đô thị, ô nhiễm môi trường, thiếu vốn đầu tư. Đặc biệt, đô thị phát
triển không đúng định hướng, mục tiêu của Nhà nước do công tác xây dựng
và quản lý quy hoạch chưa tốt. Giá cả đất đơ thị trên thị trường bất động sản
có những biến động rất phức tạp, gây ra những khó khăn cho phát triển kinh
tế - xã hội. Do biến động của quan hệ sử dụng đất trong quá trình phát triển
đơ thị, tình hình chính trị xã hội cũng có những biểu hiện xấu như: Khoảng
cách giàu nghèo ngày càng lớn do đơ thị hố, tình trạng khiếu kiện ngày
càng gia tăng, đặc biệt khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai chiếm tỷ lệ lớn.
Vì vậy, nghiên cứu thực trạng, tìm hiểu ngun nhân và đề xuất các

giải pháp góp phần hồn thiện hơn nữa cơng tác quản lý nhà nước về đất


đai; nâng cao tính khả thi của việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao; tạo cơ
sở pháp lý vững chắc để các tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện quyền và
nghĩa vụ của mình về sử dụng đất đối với nhà nước; đáp ứng nhu cầu phát
triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
là một yêu cầu cấp bách hiện nay. Với nhận định trên, được sự đồng ý của
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến biến động đất đai
trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2014 2019”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng của q trình chuyển mục đích sử dụng đất tại
thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2014-2019;
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ;
- Đề xuất các giải pháp tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai
trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất tại thành phố Điện Biên Phủ.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến biến động đất
đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2014 2019
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
4.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành
trong việc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và các yếu tố ảnh hưởng
đến chuyển mục đích sử dụng đất.
- Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật cho
phù hợp trong việc thực hiện đơ thị hóa.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Tìm ra những mặt hạn chế và tích cực của quá trình chuyển mục đích sử

dụng đất và tác động tới sự phát triển kinh tế xã hội.


Tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đề
xuất ra những giải pháp thích hợp, phù hợp với điều kiện thực tế của địa
phương, góp phần đẩy nhanh q trình sử dụng đất đạt hiệu quả hơn trong thời
gian tới.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho đội ngũ cán bộ quản lý nhà
nước về đất đai nói chung và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố
Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên nói riêng.


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề
tài
1.1.1. Cơ sở lý
luận
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin,
các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là tài
nguyên thiên nhiên, là sản phẩm của quá trình đấu tranh và lao động của nhân
dân ta, trong lực lượng sản xuất “lao động là cha, đất là mẹ sinh ra của cải vật
chất cho xã hội”. Do đất đai giữ một vị trí quan trọng trong đời sống xã hội
như vậy nên theo quan điểm của các nhà kinh điển Mác-xít thì đất đai đóng
một vai trị kinh tế và chính trị to lớn trong q trình phát triển của xã hội.
Tồn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất
quản lý là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong Hiến pháp
năm
1992 để xác lập mối quan hệ sở hữu, quản lý và sử dụng đối với đất đai trong
giai đoạn cách mạng hiện nay ở nước ta. Luật Đất đai năm 2013 còn xác định

rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu toàn dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” (Điều 4, Luật đất đai năm 2013)
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên quan tâm
đến vấn đề đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành những chủ
trương, chính sách, pháp luật đất đai cho phù hợp, góp phần thực hiện thắng
lợi các nhiệm vụ của cách mạng đã đề ra.
Vì lẽ đó trong Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng
khóa X Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: “Hoàn thiện
luật pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu tồn dân mà Nhà nước là đại diện đối
với đất đai, tài nguyên, vốn và các tài sản công để các nguồn lực này được
quản lý, sử dụng có hiệu quả”
Cương lĩnh của Đảng Cộng sản Việt Nam (bổ sung, phát triển năm 2011)
đã ghi: “… Quản lý, bảo vệ, tái tạo và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài
nguyên


quốc gia”
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 của Đảng Cộng sản
Việt Nam đã khẳng định: “Nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, gắn nhiệm vụ,
mục tiêu bảo vệ môi trường với phát triển kinh tế - xã hội. Đổi mới cơ chế
quản lý tài nguyên và bảo vệ môi trường. Đưa nội dung bảo vệ môi trường vào
chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, vùng và các
chương trình, dự án. Các dự án đầu tư xây dựng mới phải bảo đảm yêu cầu về
môi trường. Thực hiện nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở gây ơ nhiễm mơi
trường. Hồn thiện hệ thống luật pháp về bảo vệ môi trường; xây dựng chế tài
đủ mạnh để ngăn ngừa, xử lý các hành vi vi phạm. Khắc phục suy thối, bảo
vệ mơi trường và cân bằng sinh thái, nâng cao chất lượng mơi trường. Thực
hiện tốt chương trình trồng rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn phá rừng, cháy
rừng; tăng diện tích các khu bảo tồn thiên nhiên. Quản lý, khai thác và sử dụng
có hiệu quả tài nguyên đất, nước, khoáng sản và các nguồn tài nguyên thiên

nhiên khác…”
Thực hiện đồng bộ quy hoạch đất đai, khoáng sản, môi trường, tài nguyên
nước. Tăng cường giám sát các tổ chức, cá nhân về quản lý, sử dụng tài
nguyên bảo đảm đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường.
Và cũng tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy
định: Nhà nước nghiêm cấm các hành vi sau:
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất khơng đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của
người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ
gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng
ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.


7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối
với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất
đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai khơng chính xác
theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất theo quy định của pháp luật.
1.1.1.1. Khái qt về cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất
* Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất mới được pháp luật đất đai đề cập đến từ
năm 2001 (khi sửa đổi, bổ sung lần thứ 2 Luật Đất đai 1993).
Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền

ra quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với những
diện tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác .
Nhà nước căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch đã phê duyệt và nhu cầu sử
dụng đất mà cho phép người sử dụng đất được chuyển sang sử dụng vào mục
đích khác.
* Mục đích của chuyển mục mục đích sử dụng đất
- Đa dạng các hình thức có được đất để sử dụng của người sử dụng.
- Đơn giản thủ tục hành chính trong việc phân phối lại đất đai.
- Nâng cao hiệu quả sử dụng đất .
Như vậy, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép người sử dụng đất
chuyển mục đích sử dụng đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ
Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người đang sử dụng đất
chuyển sang mục đích khác. Các hoạt động này đều nhằm:
+ Đáp ứng được các nhu cầu đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước
và ngoài nước.


+ Đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại cho các đối
tượng sử dụng được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà Nhà nước đã quy
định, đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
+ Xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm
cơ sở để giải quyết mọi mối quan hệ đất đai và người sử dụng yên tâm thực
hiện các quyền của mình trên diện tích đất đó.
Nhà nước thu hồi đất nhằm thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước
đối với đất đai để thực hiện quyền quyết định duy nhất của Nhà nước đối với
đất đai và đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai.
* Những quy định chung của chuyển mục đích sử dụng đất
a. Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất
Tại Điều 52, Luật đất đai 2013: Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
b. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Tại Điều 59, Luật đất đai 2013:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;


d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1
Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân th đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích
thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp
thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này
không được ủy quyền.
c. Đối tượng được phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Cá nhân
- Hộ gia đình
- Tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp
- Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế xã hội
- Tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ về tài chính .
d. Điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 58. Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:
1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng vào các mục đích khác mà khơng thuộc trường hợp được Quốc hội


quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp
chuyển mục đích sử dụng từ 10 hécta đất trồng lúa trở lên; từ 20 hécta đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp
chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới,
ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận
bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của
dự án đầu tư;
b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp
đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu
tư khác
e. Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất
Có hai hình thức chuyển mục đích sử dụng đất:
* Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:
Điều 57, Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích
sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;


b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản
nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất
sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất sang đất phi nơng nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng cơng trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển
đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng cơng trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều

này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được
áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
* Chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép
Các trường hợp chuyển mục đích khơng thuộc quy định tại Điều 57
Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất chỉ cần đăng ký với Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất bao gồm:
- Chuyển đất trồng cây hằng năm sang đất xây dựng chuồng trai chăn
nuôi gia súc gia cầm và cac loại động vật khác được pháp luật cho phép
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải đất ở.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý
phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại những


khơng làm ảnh hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai, trong những năm
qua Đảng và Nhà nước ta đã tập trung tháo gỡ những khó khăn, mà bước
đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998, năm 2001,
Luật Đất đai năm 2003 và mới đây là Luật đất đai 2013 đã được Quốc hội
thơng qua. Bên cạnh đó, nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã được ban
hành, như Luật Xây dựng, Luật lâm nghiệp năm 2017; Luật Bảo vệ môi
trường;... và các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành Luật do
Chính phủ, các bộ, ngành, Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên ban hành. Sau
đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài.
Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật:
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013;
- Luật Bảo vệ môi trường ngày 23/06/2014;
- Luật lâm nghiệp năm 2017
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính
phủ sửa đổi, bố sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
1.2. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới và Việt
Nam
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế
giới
Trên Thế giới hiện nay tồn tại nhiều mơ hình sở hữu đất đai. Mơ hình
phổ biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai. Bên cạnh đó
là mơ hình chỉ thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất đai là hình thức sở
hữu duy nhất. Mơ hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia cịn mơ hình
thứ hai mang tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.
Ở các nước như Anh, Canada, Australia, New Zealand hoặc một số
nước đang phát triển (theo chế độ Quân chủ) thường áp dụng mơ hình tồn bộ
đất đai của quốc gia thuộc sở hữu của nhà vua. Tùy thuộc vào thể chế chính trị
của từng nước và vị trí, vai trị của nhà vua ở nước đó mà quyền sở hữu của
nhà vua đối


với đất đai có khác nhau. Ở một số nước khu vực Trung Đông, quyền sở hữu
đất đai của nhà vua cịn ít nhiều mang tính thực chất trong khi một số nước
khác thì quyền sở hữu đất đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa. Ví
dụ, ở Anh, tuy đất đai thuộc sở hữu của Nữ hoàng nhưng quyền sở hữu của Nữ
hoàng chỉ là danh nghĩa. Ngày nay ở Anh, 69% đất đai được sở hữu bởi
158.000 gia đình. Theo J.G.Riddall, tác giả cuốn “Sự trở về” thì: “Đối với luật
Anh, khơng có quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Lý do là quyền đối với
đất đai được xác lập thông qua việc th mướn của Nữ hồng. Tuy nhiên, vì lý
do thực tế mà người có quyền đối với đất đai hiện nay được đối xử như chủ sở
hữu đất đai”. Và theo GS. Michel Fromont thì: “Quyền này rất giống với
quyền sở hữu trong các hệ thống pháp luật La Mã”. Do vậy, xét trên thực tế,
Anh là nước theo mô hình đa sở hữu đối với đất đai

Ngược lại, Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là
sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình
thức sở hữu nhà nước. Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối
với đất đai nhưng đã có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai theo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiến
pháp và Luật pháp nước này đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ
thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử
dụng đất được ghi nhận và bảo vệ như một loại tài sản. Tuy nhiên, việc phân
loại mơ hình sở hữu đất đai căn cứ vào hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ
mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố quan trọng như tính chất, cơ cấu
về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và đặc biệt là vấn đề cấu trúc của
quyền sở hữu.


1.2.2. Khái quát chính sách đất đai của Việt Nam
Ở Việt Nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980, Điều 17 Hiến pháp 1992 và Điều 54
Hiến pháp 2013). Đây là cơ sở pháp lý cao nhất xác định rõ Nhà nước ta là
đại diện chủ sở hữu đối với toàn bộ quỹ đất quốc gia. Nhà nước thực hiện các
quyền của người sở hữu như sau:
- Quyền định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đất
thơng qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng
đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn
sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất, thu hồi
đất; định giá đất.
- Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài
chính về đất đai: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế
thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất
mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại; Nhà nước trao quyền sử

dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho th đất,
cơng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Nhà nước thống nhất quản lý
về đất đai trong cả nước; Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện
các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai
hiện đại, đủ năng lực, đảm bảo quản lý đất đai có hiệu quả và hiệu lực.
- Chế độ sử dụng đất đai: với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà
nước quy định chế độ sử dụng đất đai như sau:
+ Nhà nước giao quyền sử dụng đất như một tài sản cho người sử dụng
đất trong hạn mức phù hợp với mục đích sử dụng và Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất hợp pháp.


+ Người sử dụng đất được Nhà nước cho phép thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn, tặng cho đối với một số chế độ sử dụng đất cụ thể và trong thời
hạn sử dụng đất.
+ Nhà nước thiết lập hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai thống nhất
trong cả nước. Mơ hình này tạo được ổn định xã hội, xác lập được tính cơng
bằng trong hưởng dụng đất và bảo đảm được nguồn lực đất đai cho q trình
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phù hợp với mơ hình kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Có vai trị quan trọng đối với sự phát triển xã hội lồi người và có
những đặc trưng riêng, đất đai được Nhà nước thống nhất quản lý nhằm:
+ Bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Đất đai
được sử dụng vào tất cả các hoạt động của con người, tuy có hạn về mặt diện
tích nhưng sẽ trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý.
Thông qua chiến lược sử dụng đất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, Nhà nước điều tiết để các chủ sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng

quy hoạch nhằm thực hiện mục tiêu chiến lược đã đề ra.
+ Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, Nhà nước nắm bắt
được quỹ đất tổng thể và cơ cấu từng loại đất. Trên cơ sở đó có những biện
pháp thích hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất.
+ Việc ban hành các chính sách, các quy định về sử dụng đất đai tạo ra
một hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất đai, tạo nên tính pháp lý cho việc
đảm bảo lợi ich chính đáng của người sử dụng đất đồng thời cũng bảo đảm lợi
ích của Nhà nước trong việc sử dụng, khai thác quỹ đất.
+ Thông qua việc giám sát, kiểm tra, quản lý và sử dụng đất đai, Nhà
nước nắm bắt tình hình biến động về sử dụng từng loại đất, đối tượng sử dụng