Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện yên bình, tỉnh yên bái
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.56 MB, 102 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐINH THỊ PHƯƠNG ANH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐINH THỊ PHƯƠNG ANH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. TRẦN VĂN ĐIỀN
Thái Nguyên - 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được sử
dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái nguyên, ngày
tháng
năm 2020
Tác giả luận văn
Đinh Thị Phương Anh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn trực tiếp và quý báu của thầy giáo
PGS.TS. Trần Văn Điền, cùng các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Tài Ngun,
phịng đào tạo trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun đã tận tình giúp đỡ tơi trong
q trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện n Bình, tập thể lãnh
đạo, cán bộ Văn phịng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất tỉnh n Bái, cán bộ
Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện n Bình, cán bộ Văn phịng Đăng ký đất
đai và Phát triển quỹ đất huyện Yên Bình, cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài
sản tỉnh Yên Bái, cán bộ UBND xã Cảm Nhân, cán bộ UBND xã Đại Minh, cán bộ
UBND xã Vũ Linh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực
hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.
Thái ngun, ngày
tháng
năm 2020
Tác giả luận văn
Đinh Thị Phương Anh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ..........................................................................1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ......................................................................................3
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI........................................................................................3
Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................5
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...........5
1.1.1. Khái niệm giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ..............................................5
1.1.2. Bất động sản ......................................................................................................7
1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ..........................................................8
1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ..............................................................................13
1.2. ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI.........17
1.2.1. Trung Quốc .....................................................................................................17
1.2.2. Nhật Bản ..........................................................................................................18
1.2.3. Mỹ ...................................................................................................................18
1.2.4. Một số nước ASEAN ......................................................................................20
1.2.5. Ý nghĩa bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam .............................................20
1.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM .......................................21
1.3.1. Sơ lược về tình hình đấu giá đất......................................................................21
1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội ........................................21
1.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ..........................................22
1.3.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh ...................................24
1.3.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Yên Bái .....................................................26
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iv
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .........................................................................................................32
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................32
2.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ...................................................32
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................32
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................33
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..............................................................................33
2.3.1. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất tại huyện n Bình, tỉnh n Bái............33
2.3.2. Thực trạng cơng tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Bình,
tỉnh Yên Bái ...............................................................................................................33
2.3.3. Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn
huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ..................................................................................33
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn
huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ..................................................................................33
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................................................34
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................34
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................34
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ..............35
2.4.4. Phương pháp đánh giá theo tiêu chí ................................................................35
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................37
3.1. HIỆN TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
N BÌNH, TỈNH N BÁI ...................................................................................37
3.1.1. Cơng tác quản lý đất đai của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái .........................37
3.1.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Bình năm 2019 ........................................42
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI...........................................................43
3.2.1. Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình...........44
3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................44
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
v
3.2.3. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Bình ...................46
3.2.4. Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện n Bình .........................................................................................................51
3.3. ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TẠI 03 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI .......................................52
3.3.1. Đặc điểm của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất .........................................52
3.3.2. Kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất............................................54
3.3.3. Kết quả đánh giá cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại 3 dự án ..............................................................................................57
3.3.4. Hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án .............................................67
3.3.5. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ..................................................................................73
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI .......................................75
3.4.1. Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ ................................................................75
3.4.2. Giải pháp hỗ trợ...............................................................................................75
3.4.3. Giải pháp về chính sách Nhà nước..................................................................76
3.4.4. Giải pháp về kỹ thuật ......................................................................................76
3.4.5. Giải pháp tăng cường mối quan hệ giữa tổ chức bán đấu giá với cơ quan
công an ......................................................................................................................77
3.4.6. Giải pháp về tuyên truyền ...............................................................................77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................78
1. KẾT LUẬN ...........................................................................................................78
2. KIẾN NGHỊ ..........................................................................................................79
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................80
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
BĐG TS
Bán đấu giá tài sản
BĐS
Bất động sản
BLDS
Bộ Luật Dân sự
CN QSH
Chuyển nhượng Quyền sở hữu
CNH
Cơng nghiệp hố
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
ĐVT
Đơn vị tính
GCN
Giấy chứng nhận
HĐBĐG
Hội đồng Bán đấu giá
HĐH
Hiện đại hố
KDC
Khu dân cư
NĐ-CP
Nghị định Chính phủ
PTQĐ
Phát triển quỹ đất
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TBQ
Tiền bình qn
TN&MT
Tài ngun và Mơi trường
TW
Trung ương
UBND
Uỷ ban nhân dân
UBKT
Ủy ban kiểm tra
VNĐ
Việt Nam đồng
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ..... 42
Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả đấu giá trên địa bàn huyện Yên Bình từ ................ 51
năm 2017 - 2019 ..................................................................................................... 51
Bảng 3.3. Tổng hợp giá khởi điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ ........................ 54
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ................ 57
Bảng 3.5. Đánh giá của cán bộ trong công tác đấu giá......................................... 60
Bảng 3.6. Đánh giá của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ................... 61
Bảng 3.7. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc
thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án................................. 63
Bảng 3.8. Tính minh bạch các thơng tin liên quan đến thửa đất.......................... 65
Bảng 3.9. Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá............................. 66
Bảng 3.10. Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá................................... 67
Bảng 3.11. Chênh lệch giữa giá quy định với giá trúng đấu giá .......................... 68
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thay thế được, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội
tồn tại và phát triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế
kinh tế thị trường đã làm cho các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành
xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành
hàng hóa, trong đó có đất đai.
Đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu cho sự phát triển kinh tế
và xã hội, đặc biệt là q trình cơng nghiệp hố - hiện đại hoá đang diễn ra mạnh
mẽ, dân số ngày càng tăng nhanh việc sử dụng đất hợp lý là vơ cùng quan trọng của
con người. Chính điều này làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác
nhau ngày càng trở lên khó khăn và đất đai càng trở lên quý giá. Cùng với sự phát
triển của nền kinh tế đất nước, sự hoàn thiện cơ chế pháp lý về đất đai trong việc
mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau
nhưng chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Để phát huy nguồn nội lực từ đất
đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước, từ năm 1993, Thủ
tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng. Thực tế hình thức này đã đạt được một số thành quả làm đổi
mới bộ mặt của nhiều đia phương, nhưng trong quá trình thực hiện cịn tồn tại việc
giá đất khơng cụ thể, thanh tốn tiền khơng chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại
đó, Nhà nước đã thay đổi dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.
Có thể khẳng định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường
đã đóng vai trị quan trọng trong q trình phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước
ta trong những năm qua. Với vai trị đó, cùng với Hiến pháp năm 2013 khẳng định:
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1 Điều 54), “Quyền sử dụng đất được
Nhà nước bảo hộ” (khoản 2 Điều 54) điều đó thể hiện rõ quan điểm nhất quán của
Nhà nước là bảo vệ quyền sử dụng đất của công dân vừa tạo cơ sở pháp lý vững
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN
2
chắc để phòng chống và xử lý nghiêm minh các trường hợp sai phạm trong việc
thực hiện pháp luật về đất đai. Mặt khác, thị trường bất động sản, mà trong đó phần
quan trọng nhất là thị trường đất đai, là yếu tố không thể thiếu của nền kinh tế thị
trường. Để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự
công khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất thốt nguồn thu
ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quả
nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có một quy trình đấu giá chặt
chẽ, đảm bảo thống nhất. Ngày 17/11/2016 Luật đấu giá tài sản đã được Quốc hội
ban hành, trong đó quy định rõ và thể hiện cụ thể về nguyên tắc, trình tự, thủ tục
đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí
đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại;
quản lý nhà nước về đấu giá tài sản. Tạo hành lang pháp lý vững chắc cho cơng
cuộc đổi mới tồn diện đất nước trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, xây dựng
đất nước Việt Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân
chủ, công bằng, văn minh.
n Bình là huyện miền núi nằm ở phía đông nam tỉnh Yên Bái. Trung tâm
huyện cách thành phố n Bái 8Km về phía đơng nam, cách thủ đơ Hà Nội 170Km
về phía tây bắc, phía đơng nam giáp huyện Đoan Hùng của tỉnh Phú Thọ, phía tây
nam giáp thành phố Yên Bái, phía tây bắc giáp thành phố n Bái, huyện Trấn n
và Huyện Văn n, phía đơng bắc giáp huyện Hàm Yên của tỉnh Tuyên Quang,
phía bắc giáp huyện Lục Yên. Trên địa bàn có tuyến quốc lộ 70 từ Hà Nội đi Yên
Bái và đi Lào Cai chạy qua trung tâm và một số xã của huyện. Huyện n Bình có
tổng diện tích tự nhiên là 77.319,67 ha trong đó diện tích đất nơng nghiệp có
57.690,43 ha chiếm 74,61% tổng diện tích tự nhiên.
Là địa phương có nhiều lợi thế so sánh về vị trí địa lý, là đầu mối giao lưu
kinh tế quan trọng của Tỉnh Yên Bái và Lào Cai với Hà nội, là cửa ngõ của vùng
Tây Bắc,đó là thuận lợi quan trọng để phát triển kinh tế dịch vụ.
Để đáp ứng được q trình chuyển hóa mạnh mẽ trên đà phát triển của huyện
theo hướng Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa nhưng phải đảm bảo đúng mục tiêu,
chiến lược đúng với quy hoạch đã được phê duyệt, thì việc xây dựng cơ sở hạ tầng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3
là một yếu tố quyết địnhcơ bản đến sự thành công của mục tiêu đã đề ra. Để giải
quyết kinh phí phục vụ cho cơng tác xây dựng cơ sở hạ tầng như: giao thông, điện,
nước, trường học, trạm y tế, … cũng như hạn chế tối đa sự thiếu lành mạnh của thị
trường bất động sản. Được sự nhất trí của Ủy ban nhân tỉnh, Ủy ban nhân dân
huyện đã tiến hành thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở để tạo nguồn
kinh phí.
Lợi ích của việc đấu giá QSDĐ mang lại về mặt kinh tế, xã hội và quản lý
Nhà nước về đất đai là các yếu tố được nói tới qua thực tiễn đấu giá QSDĐ. Trên
cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử
dụng đất là rất cần thiết góp phần hồn thiện quy trình, cơ chế, tăng cường hiệu quả
của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá
trình CNH - HĐH đất nước. Vì vậy, Tơi tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Yên Bình, tỉnh Yên Bái”. Nhằm đánh giá một cách trung thực, khách quan về công
tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất; tình hình cơng tác đấu
giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Bình, tỉnh n Bái.
- Phân tích, đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án của
huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất của huyện Yên Bình.
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
- Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá
quyền sử dụng đất của khu đất được đấu giá. Luận văn có thể sử dụng để làm tài
liệu tham khảo cho sinh viên, học viên, nghiên cứu sinh về công tác đấu giá quyền
sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng
đất qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4
xuất, rút ra những quy định, xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để đem
lại hiệu quả cao.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Khái niệm giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm về giá đất
Theo Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng
đất tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Quốc hội, 2013).
Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp
định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định
giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại
đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng
đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng
đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả
năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như
nhau. Ngun tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất
hiện nhiều mức giá đất trên thị trường.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành
định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
6
hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc
giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Trên thực tế giá đất có hai loại: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị
trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước, là người đại diện chủ sở hữu
quy định ra giá đất, Nhà nước sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý
và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để
đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai.
Giá đất do Nhà nước quy định nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất
giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao
đất hoặc cho thuê đất. Trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất,
thế chấp, bảo lãnh…Giữa các chủ sử dụng đất thì khơng áp dụng giá này. Ngược
lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá
này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp)
giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Qua đó,
để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
1.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa
và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người
nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ
chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và
cầu. Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, khơng
có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo
hành vi của họ mang tính cạnh tranh. Đây là mơ hình tuyệt vời về cung ứng hàng
hóa và tính cạnh tranh”.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham
gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7
mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán
tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt
động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được
chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực
hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
1.1.2. Bất động sản
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản là các tài
sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn
liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định"
(Quốc hội, 2013).
Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều
BĐS khơng phải là BĐS hàng hố. Thí dụ: các cơng trình hạ tầng mang tính chất
cơng cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2013), đất đai khơng phải là hàng hố, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng
hoá trong thị trường BĐS.
1.1.2.1. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS.
Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có
nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một
điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về
BĐS được thực hiện thơng qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc
trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm và
chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
1.1.2.2. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị
trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những
người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người
ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh
trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư
được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của
Chính phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4,
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thơng
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,
loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định
giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương
mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích
sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự
phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9
này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị khơng lớn;
xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự
án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và
thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp này đáp
ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế
thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng
bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới khơng thể kiểm sốt được
giá thị trường. Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn
là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo
hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo
minh bạch và phù hợp với thị trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa
chọn để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với
những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc khơng có giao dịch, đáp ứng nhu cầu
định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết
về năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế.
1.1.3.2. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
- Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều khơng có quy định về giá đất
trong đấu giá quyền sử dụng đất.
- Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày
16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt
động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất. Quy định về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm quyền
sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của
thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh quy định).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10
- Tại Mục 1 Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày
05/01/2015 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng
dẫn việc xác dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Xác định giá
khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
Giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất (đồng)
=
Diện tích đất
(m2)
x
Giá đất cụ thể
(đồng/m2)
Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định.
- Mục 1 khoản 4 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015
quy định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau:
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
+ Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền.
a. Các văn bản qui định giá đất theo Luật Đất đai 2003
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày
30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị
định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về
thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về
hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng
dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá
đất. Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính
hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia
đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số
48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác
định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
b. Các văn bản xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013
- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông
tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy
định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá
đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015 Bộ Tài ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính đã ban hành
Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu
giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ
Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của
Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày
16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế
độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12
1.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, vị trí đóng vai trị quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh
doanh (ví dụ: Vị trí thuận lợi về giao thơng, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối
với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trò quan
trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và
các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: Các vị trí ở khu
trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại.. Sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa
trung tâm (cùng vị trí mặt tiền). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến
giá trị sử dụng và giá của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục đích
sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử
dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ
làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu đất
đối với mục đích sử dụng đó.
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng
như hệ thống giao thơng hồn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt
được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại
đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô như thế
nào... Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các cơng trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn
phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm
khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất
thực tế ở đây tăng lên.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên
đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
Như vậy, các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ là
những yếu tố liên quan đến BĐS đó, tác động và ảnh hưởng đến BĐS nhằm thay
đổi giá trị của BĐS đó trong tương lai, từ đó nâng cao giá trị của BĐS và thu hút
những người có nhu cầu.
1.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Các văn bản quy phạm về đấu giá quyền sử dụng đất
- Luật Đất đai năm 2013.
- Luật Dân sự năm 2015.
- Luật Đấu giá tài sản 2016.
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản.
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định
chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4 tháng 3 năm
2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Thơng tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/1/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn
mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và
lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản.
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng
dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày
16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ về việc quy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
14
định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật đấu giá tài sản.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/1/2015 của Bộ Tài chính về việc sử
đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của
Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động
đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá
quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính về việc về
việc quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản.
1.1.4.2. Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những
giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính
cơng khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế việc
làm này chưa được áp dụng phổ biến. Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng
đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai
quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả.
Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu giá QSDĐ:
Thứ nhất, đấu giá cơng khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong
bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường
chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại
bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất
giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là
đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng
các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất
động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực
hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
15
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường cơng
khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh
đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm
định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá,
quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thơng qua
đấu giá. Cịn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn.
Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá
thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị
trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho”
trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất,
cho th đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham nhũng
nảy sinh. Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm,
quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho
việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông
đồng “quân xanh, quân đỏ”… Song không thể phủ nhận những ưu thế của phương
thức này. Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai,
cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ.
Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và
nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép
lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực
hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách
nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội.
Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa
vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang. (Nguyễn Tân Thịnh.
Đấu giá quyền sử dụng đất công cụ giải quyết bức xúc về đất đai, Tạp chí Tài
chính số 10/2012).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
16
1.1.4.3 Ảnh hưởng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ,
khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ
cấu kinh tế, xây dựng các cơng trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được
một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người
dân, xây dựng nơng thơn mới, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội
của cả nước nói chung và địa phương nói riêng
Thông qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện
quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại
đã được xây dựng, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống. Tiền thu
được từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho th
đất thơng qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách
của nhiều địa phương.
Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công
bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước
và lợi ích của người sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện
nay. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được quy định tại Luật
Đất đai năm 2013, có ba trường hợp hình thành giá đất. Đó là giá đất do Nhà nước
quy định, giá đất do các bên thoả thuận trong chuyển quyền sử dụng đất, giá đất
hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất. Trên thực tế, do nhiều lý do mà hiện nay
giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường
chuyển nhượng, so với giá trị thực của đất. Do vậy, khi giao đất, cho thuê đất theo
hình thức chỉ định đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá
đất do Nhà nước quy định. Từ đó, đã tạo ra cơ chế “hai giá đất”. Người hưởng lợi
nhiều nhất từ cơ chế này là một số các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất theo hình thức chỉ định. Thiệt hại lớn nhất thuộc về người sử dụng
đất có đất bị thu hồi và Nhà nước. Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế tối đa
tình trạng “hai giá đất”; tạo cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN
