BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ


PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VÀ BỒI
THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG

Buổi thảo luận thứ hai: Vấn đề chung của
hợp đồng
Vũ Thanh Thảo
Lục Thủy Tiên
Lê Quốc Tính
Nguyễn Thanh Thảo
Nguyễn Thị Thanh Thảo
Nguyễn Hoàng Anh Thư
Phạm Thanh Quang
Ngô Thị Kim Quyên
Hoàng Ngọc Anh Thư

1853801012179
1853801012190
1853801012192
1853801012173
1853801012176
1853801012187
1853801012161
1853801012163
1853801012185

GVHD: ThS Nguyễn Tấn

Hoàng Hải
Nhóm thực hiện: Nhóm 4
Lớp: 91 - DS43. 3

Năm học 2019 - 2020

1


MỤC LỤC

VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC.
Tóm tắt bản án 189/2019/DS-ST:
Ông Phan Văn Tuấn là chủ cửa hàng vật tư nông nghiệp. Vợ chồng ông
Nguyễn Hữu Trinh và Đào Thị Bé là khách hàng và nhiều năm mua vật tư nông
nghiệp tại cửa hàng ông Tuấn với phương thức thanh toán một phần và nợ lại một
phần. Ngày 10/4/2017, ông Tuấn cho vợ chồng ông Trinh, bà Bé vay số tiền
269.000.000 đồng, không tính lãi để đáo hạn ngân hàng. Ngoài ra, trong quá trình
mua vật tư nông nghiệp, ông Trinh, bà Bé còn nợ ông Tuấn số tiền 67.030.000
đồng. Ngày 06/9/2017, vợ chồng ông Trinh, bà Bé vẫn chưa trả tiền nợ cho ông
Tuấn những có làm Giấy nhận nợ cùng ký tên xác nhận tổng nợ là 336.030.000
đồng, hẹn ngày 15/9/2017 sẽ trả. Nhưng khi đến ngày hẹn thì vợ chồng ông Trinh,
bà Bé vẫn chưa thể trả được nợ, tuy nhiên có yêu cầu bán lại đất SXNN diện tích
30.000 để trừ nợ với giá 90.000.000 đồng/1.296 cho ông Tuấn nhưng ông Tuấn
không đồng ý nhận chuyển nhượng. Ngày 09/01/2018, ông Tuấn liên hệ với vợ
chồng ông Phan Văn Kết và bà Phạm Thị Thùy Trang và xác nhận rằng vợ chồng
ông Trinh, bà Bé bán đất khoảng 10.000 cho vợ chồng ông Kết, bà Trang, hai bên
đã lập Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất (Hợp đồng số 14) được văn
phòng công chứng Huỳnh Thị Nào công chứng ngày 05/01/2018 và đang tiếp tục
2



thực hiện thủ tục tách bộ sang tên theo quy định. Từ đó, ông Tuấn đã làm Đơn khởi
kiện yêu cầu Tòa án ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp về việc
phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ đối với một phần diện tích đất mà ông Kết
nhận chuyển nhượng của ông Trinh, bà Bé theo Hợp đồng số 14.
Tóm tắt Bản án số 41/2011/ DS-PT ngày 25/4/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh
Khánh Hòa:
Ông Diêu có chuyển nhượng cho ông ngọc diện tích đất thuộc sở hữu chung
của hai vợ chồng ông Diêu và bà Định mà không hỏi ý kiến của các con làm ảnh
hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đông thừa kế. Vì vậy ông Thành có
đơn kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng này là vô hiệu. Bản án sơ thẩm
của Tòa sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu của ông Thành và tuyên hợp đồng chuyển
nhượng giũa ông Diêu và ông Ngọc vô hiệu. Sau đó, ông Ngọc có đơn kháng cáo đề
nghị xét xử theo thủ tục phúc thẩm. Tại phiên Tòa phúc thẩm Toà phúc thẩm đã
chấp nhận kháng cáo của ông Ngọc và yêu cầu các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng.
1.1: Hợp đồng trong hai vụ việc trên có phải công chứng, chứng thực không?
Nếu cơ sở pháp lý khi trả lời.
Hợp đồng trong hai vụ việc trên cần phải công chứng, chứng thực. Căn cứ
theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc
hành vi pháp lý đơn phương làm pháp sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự. Hình thức của giao dịch dân sự có thể thực hiện bằng lời nói, bằng văn bản
hoặc hành vi cụ thể. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện
bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Xét theo Điều 116: Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn
phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Và Điều
119, BLDS 2015. Hình thức giao dịch dân sự:
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành
vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp

dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng
văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn
bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Như vậy, trong trường hợp hai vụ việc này thì cần phải công chứng, chứng
thực, đăng ký theo quy định.
1.2: Đoạn nào của các Bản án cho thấy hợp đồng không được công chứng,
chứng thực theo quy định?
3


- Bản án số 189/2019/DS-ST:
“ Xét thấy, tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 có quy định: “Giao dịch dân sự
đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng,
chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong
giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công
nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện
việc công chứng, chứng thực”. “Đối chiếu quy định cho thấy chỉ cần các bên đã
thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên
hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực giao dịch đó mà không cần
phải thực hiện tiếp việc công chứng, chứng thực”.
- Bản án số 41/2011/DS-PT:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Đức Diêu
và ông Bùi Quang Ngọc được kí ngày 27/10/2007, mặc dù không đảm bảo về hình
thức do không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận nhưng đến ngày
02/11/2009 (theo dấu công văn đến của Tòa án), ông Nguyễn Đức Thành mới có
đơn khởi kiện đề ngày 29/10/2009 yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là đã
quá 2 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập. Theo quy định tại khoản 1 điều 126
Bộ luật dân sự, thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về
hình thức đã hết. Vì vậy, đến thời điểm ông Thành khởi kiện, hợp đồng này không

bị vô hiệu về hình thức”.
1.3: Trong Bản án số 189, đoạn nào của Bản án cho thấy Tòa án công nhận hợp
đồng không được công chứng, chứng thực?
“Xét thấy, tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 có quy định: “Giao dịch dân sự
đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về ông chứng,
chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong
giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công
nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện
việc công chứng, chứng thực”. Đối chiếu quy định cho thấy một bên hoặc các bên,
Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải thực
hiện tiếp công việc công chứng, chứng thực”.
1.4: Trong Bản án số 189, việc Tòa án công nhận hợp đồng không được công
chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao?
Việc Tòa án công nhận hợp đồng không được công chứng, chứng thực là có
thuyết phục. Vì theo luật có quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 nếu giao
dịch đã được thực hiện “hai phần ba” thì được Tòa án công nhận giao dịch có hiệu
lực, vì thế nên quyết định của Tòa là rất thuyết phục.
4


Ví dụ: trong mua bán nhà đất, hai bên giao đủ số tiền và giao đủ số đất theo
như giao ước trong hợp đồng thì vẫn được coi là hợp đồng giao dịch có hiệu lực.
Trên thực tế, nếu có đầy đủ hai bên thì nên thực hiện thủ tục công chứng hợp
đồng tại tổ chức công chứng vì nhanh và hồ sơ dễ thực hiện hơn việc yêu cầu Tòa
án công nhận hợp đồng.
1.5: Việc Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng vi phạm về hình thức và hết
thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong bản án số 41 có thuyết
phục không? Vì sao?
Việc Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng vi phạm về hình thức và hết
thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong bản án số 41 có thuyết

phục.
Vì theo khoản 1 điều 132 “thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân
sự quy định tại các điều 125, 126, 127, 128, 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ
ngày giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân
thủ quy định về hình thức”1.
Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức được quy định
tại điều 134, BLDS 2005. Do đó có thể hiểu rằng, hợp đồng chỉ bị vô hiệu về hình
thức, khi trong thời hạn 02 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập mà một trong các
bên hoặc người thứ 3 yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu. Quá thời hạn
trên, không ai có quyền khởi kiện yêu cầu hợp đồng tuyên bố vô hiệu về hình thức
nữa, đương nhiên nó vẫn có hiệu lực2.
1.6: Theo BLDS, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
hợp đồng vô hiệu về hình thức.
Theo quy định tại Điều 127 BLDS, giao dịch dân sự không có một trong các
điều kiện được quy định tại Điều 122 BLDS thì vô hiệu. Về lý thuyết, có thể phân
chia thành hai loại vô hiệu của giao dịch: đó là giao dịch đương nhiên vô hiệu (hay
còn gọi là giao dịch vô hiệu tuyệt đối) và giao dịch dân sự vô hiệu theo đề nghị của
người có quyền, lợi ích liên quan ( hay còn gọi là giao dịch vô hiệu tương đối). Nếu
không có đề nghị hoặc có đề nghị nhưng không được Toà án chấp nhận thì giao dịch
vẫn có hiệu lực pháp luật. BLDS quy định 7 trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu.
Đây chỉ là những trường hợp vô hiệu nói chung. Ngoài ra, Điều 411 quy định về
hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được, cụ thể trong
trường hợp ngay từ thời điểm ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện
được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu.

1 Bộ luật dân sự 2015.
2 tham khảo ngày 03/10/2019.
5



1.7: Việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng sau khi xác định có vi
phạm quy định và hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu có
thuyết phục không? Vì sao?
Việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng sau khi xác định không vi
phạm quy định và hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là thuyết
phục.
Vì theo bản án thì ông Thành, ông Diêu và các con của ông Diêu, bà Định
đều thừa nhận tờ “lời di chúc của cha mẹ”, không tranh chấp và trên thực tế các con
đã thực hiện được một phần nội dung của di chúc, đã nhận đất của cha mẹ cho và
đăng ký quyền sử dụng đất; “phần đất lô gia cư chính giữa diện tích 480” được nhắc
trong di chúc chính là phần đất còn lại cha mẹ chưa định đoạt và ông Diêu đã bán
cho vợ chồng ông Ngọc bà Thùy. Theo nội dung di chúc thì sau khi bà Định chết,
ông Diêu có quyền tự định đoạt mảnh đất đó. Vậy nên Hội đồng xét xử phúc thẩm
xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Diêu và ông Ngọc
không vô hiệu, có giá trị pháp lý về cả nội dung lẫn hình thức; các bên phải tiếp tục
thực hiện hợp đồng.
Quyết định của Hội đồng xét xử dựa trên Điều 129 BLDS 2015 quy định về
giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và Điều 132
BLDS 2015 quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô
hiệu.
VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC
HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG.
Tình huống: Ông Minh ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cương quyền
sử dụng một mảnh đất. Hợp đòng được giao kết hợp pháp và ông Minh đã giao đất
cho ông Cường nhưng ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh
đã nhiều lần nhắc nhở. Nay ông Minh yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng chuyển
nhượng để nhận lại đất.
Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân
dân tỉnh Vĩnh Long:
Hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 vô hiệu nên không tuyên hủy hợp

đồng.Hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, người đại diện
Nguyễn Thị Dệt là không đúng vì ông Trương Hoàng Thành mới là Giám Đốc đại
diện.Hợp đồng đại diện bên mua là bà Dệt nhưng ký kết là ông Trương Văn Liêm là
không đúng pháp luật. Tòa tuyên không chấp nhận yêu cầu khuyến cáo nguyên đơn
và bị đơn.

6


2.1: Điểm giống và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có
vi phạm.
Điểm giống:
Hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm đều đi đến một kết quả
chung là chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, hợp đồng bị hủy do có vi phạm và hợp
đồng bị vô hiệu có những nét khác biệt.
Điểm khác3:
Tiêu chí
Điều
kiện
chấm dứt hợp
đồng
Các trường
hợp chấm dứt
hợp đồng

Hợp đồng dân sự vô hiệu

Hợp đồng dân sự hủy bỏ do có
vi phạm
Hợp đồng dân sự vi phạm Một trong các bên trong hợp

một trong các điều kiện có đồng vi phạm các điều khoản
hiệu lực của hợp đồng
có trong hợp đồng hoặc một
bên yêu cầu hủy hợp đồng.
Hợp đồng dân sự vô hiệu do: -Một bên có quyền hủy bỏ hợp
- Vi phạm điều cấm
đồng và không phải bồi thường
- Giả tạo
khi bên kia vi phạm hợp đồng.
- Người chưa thành niên,
người mất năng lực hành vi
dân sự, người hạn chế năng
lực hành vi dân sự xác lập,
thực hiện
- Nhầm lẫn
- Bị lừa dối, đe dọa
- Người xác lập không nhận
thức và làm chủ hành vi của
mình
- Không tuân thủ quy định về
hình thức
- Có đối tượng không thể
thực hiện được

Hậu quả pháp -Khôi phục lại tình trạng ban
lý
đầu, trả lại cho nhau những
gì đã nhận hoặc trả lại tiền
với giá trị tương ứng.
Trách nhiệm -Hợp đồng không đủ điều

thông báo
kiện có hiệu lực thì đương
nhiên vô hiệu.
Trách nhiệm

-Các bên có quyền đòi lại lợi
ích do việc đã thực hiện phần
nghĩa vụ theo hợp đồng.
-Bên hủy hợp đồng phải thông
báo cho bên kia về việc hủy bỏ,
nều không thông báo mà gây
thiệt hại thì phải bồi thường
-Bên có lỗi phải bồi thường

3 tham khảo ngày 08/9/2019.
7


bồi thường

-Bên có lỗi gây thiệt hại có
trách nhiệm bồi thường (có
thể là một trong số các bên
trong hợp đồng, có thể là
người thứ ba).

thiệt hại (một trong số các bên
trong hợp đồng)
-Bên yêu cầu hủy hợp đồng nều
không có lỗi thì không phải bồi

thường.
-Bên vi phạm hợp đồng phải
bồi thường phần hợp đồng đã
được thực hiện (nếu có thỏa
thuận).

2.2: Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị hủy bỏ?
Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long thì hợp đồng vô hiệu. Điều này được
thấy rõ trong Quyết định tuyên xử của Bản án: “Vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô
ngày 26/05/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông
Trương Văn Liêm”4.
2.3: Suy nghĩ của anh/chị về giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Hướng giải quyết của Tòa án là tuyên hợp đồng vô hiệu là hoàn toàn hợp lý.
Hợp đồng vi phạm hình thức, nếu pháp luật qui định hình thức của hợp dồng là điều
kiện bắt buộc của hợp đồng 5. Đồng thời hợp đồng vô hiệp do người giao kết không
có quyền đại diện6. Hợp đồng bên mua là Công ty TNHH-SX-TM Thành Thảo do
Trương Hoàng Thành là Giám đốc đại diện chứ không phải ghi tên bà Nguyễn Thị
Dệt đồng thời người đứng ra giao kết hợp đồng là ông Trương Văn Liêm trường
hợp vi phạm người xác lập hợp đồng không hải là người đại diện hoặc việc đại hiện
của họ là không hợp pháp7.
4 Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long.
5 Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb Hồng Đức
– Hội Luật Gia Việt Nam, Hà Nội, tr. 179.
6 Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb Hồng Đức
– Hội Luật Gia Việt Nam, Hà Nội, tr. 181.
7 Lê Minh Hùng , Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb Hồng Đức
– Hội Luật Gia Việt Nam, Hà Nội, tr. 181.
8



2.4: Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không? Vì
sao?
Khi một hợp đồng bị vô hiệu , có thể sẽ làm cho các bên bị thiệt hại về mặt
vật chất hoặc tinh thần. Thường thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng
không bao gồm việc bồi thường các thiệt hại về tinh thần 8. Nếu bên bị thiệt hại về
mặt tinh thần chứng minh được họ bị thiệt hại thực tế do hành vi làm hợp đồng vô
hiệu của bên kia gây ra, đồng thời còn dự trên yếu tố lỗi của các bên cùng có lỗi thì
trách nhiệm được xác định theo tỷ lệ lỗi của mỗi bên (137 BLDS 2015)9.
2.5: Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên
như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Tòa án nhân
dân tỉnh Vĩnh Long.
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long :
• Vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 giao kết giữa công ty
TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm
• Chấm dứt hiệu lực các biên bản thỏa thuận nợ ngày 18/7/2012 giữa ông
Liêm, bà Dệt với công ty Đông Phong Cần Thơ, hợp đồng thế chấp ô tô với
ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam thịnh vượng Cần Thơ, hợp đồng
bảo hiểm xe kèm theo giấy chứng nhận bảo hiểm xe ô tô của công ty Bảo
Việt Vĩnh Long cấp ngày 10/6/2012.Hướng giải quyết của Tòa án hoàn toàn
hợp lý. Tại vì, hợp đồng ký kết giữa Công ty TNHH MTV Đông Phong Cần
Thơ với ông Trương Văn Liêm đứng ra ký kết thay bà Dệt là không đúng
quy định của pháp luật là hoàn toàn có căn cứ, hợp đồng ký kết của hai bên
vi phạm về sai người có thẩm quyền ký kết trong hợp đồng thương mại và
hợp đồng trong pháp luật dân sự, lỗi của hai bên là ngang hàng nhau nên
không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã ký kết
nên hợp đồng ký kết bị tuyên vô hiệu TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với
ông Liêm là hoàn toàn hợp lý, hai bên hoàn trả lại những gì đã nhận căn cứ
vào khoàn 2 Điều 131 BLDS 2015, điều 129 BLDS 2015.
2.6: Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy

bỏ hợp đồng do có vi phạm.
Giống nhau:

8 Lê Minh Hùng , Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb Hồng Đức
– Hội Luật Gia Việt Nam, Hà Nội, tr. 184
9 Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb Hồng Đức
– Hội Luật Gia Việt Nam, Hà Nội, tr. 184.
9


•

Đều do một bên thông báo khi có những căn cứ luật định. Nếu không thông
báo thì phải bồi thường.

•

Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

•

Bên hủy bỏ, đơn phương chấm dứt hợp đồng không phải bồi thường nếu bên
kia vi phạm nghĩa vụ mà đó là điều kiện hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng do các
bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.10

Khác nhau:
Hủy bỏ hợp đồng
Điều kiện - Một bên vi phạm hợp đồng là
áp dụng điều kiện hủy bỏ mà các bên đã
thỏa thuận;


Đơn phương chấm dứt hợp đồng
- Một bên vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các
bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có
quy định. Có nghĩa là, đơn phương
- Một bên vi phạm nghiêm trọng chấm dứt hợp đồng có thể dựa trên
nghĩa vụ hợp đồng;
sự thỏa thuận của các bên hoặc theo
quy định của pháp luật mà không
- Các trường hợp pháp luật có cần xuất phát từ sự vi phạm hợp
quy định, như: Chậm thực hiện đồng.
nghĩa vụ, hợp đồng không có khả
năng thực hiện, tài sản bị mất, hư
hỏng
Hệ quả - Hợp đồng không có hiệu lực từ - Hợp đồng chấm dứt kể từ thời
pháp lý
thời điểm giao kết, các bên không điểm bên kia nhận được thông báo
phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa chấm dứt. Các bên không phải tiếp
thuận. Có nghĩa là, hợp đồng coi tục thực hiện nghĩa vụ. Hợp đồng có
như không tồn tại từ trước. (Hợp hiệu lực cho đến thời điểm thông
đồng bị tiêu hủy)
báo chấm dứt. (Hợp đồng ngưng
hiệu lực)
- Các bên hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận
- Bên đã thực hiện nghĩa vụ có
quyền yêu cầu bên kia thanh toán
phần nghĩa vụ đã thực hiện.
2.7: Ông minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên không?

Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
Trong tình huống trên ông Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa ông và ông Cường. Vì mục đích của hợp đồng chuyển
nhượng này là ông Minh sẽ được một khoản tiền và ông Cường sẽ được mảnh đất.
10 />Tham khảo ngày 29/9/2019.
10


nhưng trong tình huống này mặc dù ông Minh đã chuyển nhượng đất cho ông
Cường nhưng ông cường lại không trả tiền cho ông Minh. Nên từ đó có thể thấy
rằng ông Minh được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng này và việc làm của
ông là đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Văn bản cho phép ông Minh thực
hiện quyền này là điểm b khoản 1 Điều 423 BLDS 2015 và khoản 1 điều 428 BLDS
2015. Ngoài ra Luật thương mại 2005 cho phép các bên có thể hủy bỏ hợp đồng khi
bên kia có sự vi phạm cơ bản11. Vi phạm cơ bản là sự vi phạm hợp đồng của một
bên gây thiệt hại cho bên kia đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích
của việc giao kết hợp đồng12.
VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN MUA GIÙM BẤT ĐỘNG SẢN.
Tóm tắt Quyết định số 19/2015/DS-GĐT ngày 19/5/2015 của Hội đòng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao.
Bà Tuệ là người sống ở nước Nhật Bản. bà có ý định mua nhà tại Việt Nam
nhưng tại thời điểm đó pháp luật chưa có quy định cho người Việt Nam định cư ở
nước ngoài mua nhà tại Việt Nam nên bà đã nhờ ông Bình mua hộ một căn nhà tại
Hà Nội. Sau đó do không có hộ khẩu tại Hà Nội nên ông Bình đã nhờ bà Vân đứng
tên. Sau đó bà Tuệ có về Việt Nam và có ở trong căn nhà đó và có mua một số vật
dụng để phục vụ sinh hoạt. sau đó ông Bình và bà Vân được UBND thành phố Hà
Nội cấp giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà. Nay bà Tuệ khởi kiện yêu cầu công
nhận bà là chủ sở hữu của căn nhà này.
3.1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền
ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao?

Việc tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra
mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là thuyết phục. Vì dựa vào căn cứ “Giấy
cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/6/2001 có nội dung xác nhận căn nhà
số 16 - B20 do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ. Giấy
cam đoan này có chữ ký của ông Bình và bà Vân. Và “giấy khai nhận tài sản” ngày
09/8/2001 của bà Tuệ cũng có nội dung năm 1993 bà Tuệ mua căn nhà 16 - B20 của
Công ty xây dựng nhà ở dân dụng và được Ủy ban nhnâ dân thành phố Hà Nội cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ngày 25/5/2001, do bà
Tuệ là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được đứng tên mua nhà tại Việt
Nam, nên bà Tuệ có nhờ ông Bình và bà Vân đứng tên hộ, giấy này có chữ ký của
bà Tuệ, bà Vân và ông Bình ký tên dưới mục người đứng tên hộ.
3.2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không ? Vì sao ?
11 Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài đồng, Nxb. Hồng Đức –
Hội Luật Gia Việt nam, Hà Nội, tr. 256.
11


Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không được đứng tên.
Vì ở thời điểm bà Tuệ nhờ mua nhà, pháp luật Viêt Nam, cụ thể là theo điểm
b khoản 2 Điều 9 và khoản 1 Điều 126 Luật nhà ở 2005, công nhận người Việt Nam
định cư ở nước ngoài là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng với điều
kiện là về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà
hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt
Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định
tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Mà ở thời điểm mua nhà, bà Tuệ không thuộc diện nêu
trên.
Hơn nữa, theo khoản 2 Điều 126 Luật này, nếu không thuộc diện quy định tại
khoản 1 Điều này nhưng đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng
trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ. Nhưng với quy định này,

bà Tuệ cũng chưa thõa mãn được.

3.3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam
không?
Ở thời điểm hiện nay, theo quy định tại khoản 2 Điều 7, khoản 1 và điểm b
khoản 2 Điều 8, khoản 1 Điều 9 Luật nhà ở 2014, bà Tuệ được đứng tên mua nhà ở
tại Việt Nam. Và bà Tuệ phải có đầy đủ giấy tờ theo quy định tại Điều 5 Nghị định
99/2015/NĐ-CP.
3.4: Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở
hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã có
tiền lệ chưa?
Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở
hữu nhà trên (căn cứ vào khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 8, khoản 1 Điều 9 Luật
nhà ở 2014).
Hướng giải quyết của Toàn án nhân dân tối cao đã có tiền lệ là Quyết định
giám đốc thẩm 27/2010/DS-GĐT ngày 08/07/2010 xét xử vụ án dân sự tranh chấp
quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Thành và ông Nguyễn Văn Tám12.
12 và
, tham khảo
ngày 12/09/2019.
12


3.5: Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ
bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?
Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ
ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình
do bà Tuệ là chủ sở hữu ngôi nhà trên còn ông Bình có công sức quản lý, giữ gìn
ngôi nhà.
Cơ sở: đoạn 6 phần Xét thấy của Quyết định giám đốc thẩm số 17/2015/DSGĐT ngày 19/05/2015: “Vì vậy, trong trường hợp này phải công nhận cho bà Tuệ

được quyền sở hữu nhà 16-B20 và xem xét đến công sức quản lý, giữ gìn nhà chô
gia đình ông Bình trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét
xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần còn lại chia đôi cho bà
Tuệ và ông Bình…”.
3.6: Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có án lệ chưa? Nếu
có nêu án lệ đó.
Hướng giải quyết nêu trên đã có án lệ.
Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định 220/QĐ-CA
ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-72010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi
lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn
là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị
Yêm.
Khái quát nội dung của án lệ: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước
ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong
nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết
tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm
tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định
được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng
thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.

13


Nội dung án lệ: “Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển
nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng
đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó

chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức
trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền
trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận
chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia
cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo
quyền lợi của các đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác công sức
của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để
chia)”13.
3.7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao?
Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao là hợp lí. Bởi lẽ giải pháp
công bằng là phải chia giá trị gia tăng thêm cho các bên liên quan, không thể để một
bên thụ hưởng hết còn một bên không được trong khi bên đó có công sức quản lí,
trông coi, bỏ ra các chi phí phục vụ cho việc quản lí, gìn giữ. Cách xử lý chia đôi
như vậy có thể bảo vệ được quyền lợi chính đáng của cả bên bỏ tiền mua bất động
sản và bên đứng tên giùm mua bất động sản.

1.

2.

3.

4.

5.

VẤN ĐỀ 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU.
Nguyễn Đức Vinh, “Bàn về vấn đề tự do chọn luật áp dụng điều chỉnh quan
hệ trách nhiệm ngoài hợp đồng trong pháp luật Liên minh châu Âu (EU),
Tạp chí Khoa học pháp lý, số 01 (104) năm 2017, từ tr. 41 – 46.

Bành Quốc Tuấn, “Thỏa thuận chọn luật áp dụng cho quan hệ hợp đồng có
yếu tố nước ngoài trong pháp luật quốc tế và Việt Nam”, Tạp chí Luật học,
số 12 (01) năm 2017, tr. 67.
Nguyễn Văn Hợi, “Những điểm mới trong quy định của Bộ luật dân sự năm
2015 về trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng”, Tạp chí Luật học,
số 12 (03) năm 2017, tr. 39.
Trần Thị Thu Phương, “Trường hợp không áp dụng pháp luật nước ngoài
trong quan hệ hợp đồng có yếu tố nước ngoài theo pháp luật Việt Nam”, Tạp
chí Luật học, số 12 (01) năm 2017, tr. 58.
Nguyễn Thị Phương Châm, “Những hạn chế của chế định thực hiện hợp
đồng trong Bộ luật dân sự năm 2015 dưới góc nhìn Luật so sánh”, Tạp chí
Luật học, số 12 năm 2017, tr. 3 -12.

13 Tham khảo ngày
1/10/2019.
14


6. Nguyễn Thùy Trang, “Bình luận về các biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng

7.

8.

9.
10.
11.

12.
13.

14.

15.

16.

17.
18.

19.

20.
21.

trong Bộ luật Dân sự 2015”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 03 (106) năm
2017, từ tr. 22 – 27.
Ngô Thu Trang – Nguyễn Thế Đức Tâm, “Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh
thay đổi cơ bản”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 345 năm 2017, tr. 60 68.
Hà Thị Thúy, “Giải thích hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung một
số điểm bất cập và giải pháp hoàn thiện”, Tạp chí luật học số 10 năm 2017,
tr. 48 - 57.
Nguyễn Tiến Dũng, “Pháp luật về chấm dứt hợp đồng lao động - một số bất
cập và giải pháp hoàn thiện” Tạp chí nghề luật số 3 năm 2017, tr. 39 - 45.
Trương Thế Côn, “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng Dự án đầu tư”,
Tạp chí nghề luật số 2 năm 2018, tr. 36 - 44.
Nguyễn Hoài Thanh - Phạm Thị Thúy Hồng, “Thế chấp quyền tài sản phát
sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở-pháp.luật và thực tế” Tạp chí nghề luật số 4
năm 2018, tr. 46 - 51.
Phạm Văn Lợi, “Bàn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo quy định
của Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí nghề luật số 6 năm 2018, tr15-17.

Tưởng Duy Lượng, “Hợp đồng ủy quyền theo quy định của Bộ luật Dân sự
2015(kỳ I)”, Tạp chí Tòa án nhân dân số 14 năm 2018, tr. 1 - 6.
Phạm Thị Thu Hương, “Một số vướng mắc trong giải quyết tranh chấp về
đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động của người lao động”, Tạp chí Tòa
án nhân dân số 17 năm 2018, tr. 3 - 6.
Nguyễn thị Lê Huyền, “Bình luận quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về hợp
đồng tặng cho tài sản”, Tạp chí Nhà Nước và Pháp Luật số 9(356) năm 2018
tr. 36 - 43.
Vũ Thị Diễm Hạnh- Lê Thị Kim Oanh, “Một số bình luận về điều 420 Bộ
luật Dân sự năm 2015: thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh Thay đổi cơ bản”,
Tạp chí Nhà Nước và Pháp Luật số 7 (363) năm 2018, tr.19-23.
Hà Thị Thúy, “Bình luận về chế định giải thích hợp đồng trong Bộ luật Dân
sự năm 2015”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 357 năm 2018, tr.23 – 32.
Trần Quỳnh Anh - Vũ Thị Hòa Như, “Hoàn thiện pháp luật về giao kết hợp
đồng mua bán hàng hoá quốc tế - Bài học kinh nghiệm từ Công ước Viên
năm 1980”, Tạp chí Luật học, số 9 năm 2018, tr.3-13.
Chu Thị Thanh An - Phạm Thị Hiền, “Trí tuệ nhân tạo và những thách thức
trong việc xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng”, Tạp
chí Luật học, số 11 năm 2018, tr.3-16.
Nguyễn Vỏ Linh Giang, “Giải thích hợp đồng theo pháp luật Việt Nam và
pháp luật Pháp”, Nhà nước và Pháp luật, Số 375 năm 2019, tr.26 – 34.
Lê Nhật Bảo - Nguyễn Hoàng Phước Hạnh, “Một số bất cập và kiến nghị về
căn cứ làm hợp đồng bảo hiểm nhân thọ vô hiệu”, Tạp chí Tòa án nhân dân,
số 13 năm 2019, tr.18-21.
15


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

VĂN BẢN PHÁP LUẬT

1.
2.
3.
4.

Bộ luật Dân Sự năm 2015.
Bộ luật Dân sự năm 2005.
Luật thương mại 2005.
Luật nhà ở 2005.

GIÁO TRÌNH
1. Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Pháp luật về hợp

đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật
Gia Việt Nam.
SÁCH
1. Đỗ Văn Đại (2017), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án

(xuất bản lần thứ sáu, có sửa chữa, bổ sung), Nxb. Hồng Đức – Hội Luật
Gia Việt Nam.
2. Trường Đại Học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh, Sách Tình Huống pháp luật
về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức – Hội
Luật Gia Việt Nam.
BẢN ÁN, QUYẾT ĐỊNH TÒA ÁN
1. Bản số 189/2019/DS-ST ngày 04/07/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh huyện

phú Tân tỉnh An Giang.
16



2. Bản án số 41/2011/DS-PT ngày 25/04/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh

Hòa.
3. Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/05/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh

Vĩnh Phúc.
4. Quyết định số 19/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 của Hội đồng thẩm phán

Tòa án nhân dân tối cao.
WEBSITE
1.
2.

3.
4.
5.

/> và /> /> /> />
17