TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
TP. Hồ Chí Minh, ngày tháng
Giáo viên hướng dẫn

Ths. Cù Minh Đạo

1

năm 2020

TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và tìm hiểu học phần “Lập và Thẩm Định Dự Án Xây Dựng” em đã
rất may mắn nhận được rất nhiều sự chỉ dạy vô cùng bổ ích, kỹ lưỡng, chu đáo và nhiệt tình của
thầy.
Nhờ những kiến thức thầy truyền đạt cho em trên lớp cùng với thực hành làm bài TKMH, đã
giúp em có điều kiện tiếp cận và làm quen với những công việc mà em phải làm sau này. Nhờ đó
mà em có một phần cảm giác an tâm hơn khi bước ra khỏi cánh cửa đại học và bước vào một
tương lai mới đang chờ đoán em phía trước.
Để có thể hoàn thành bài TKMH này trước hết em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến nhà trường,
quý Thầy cô Khoa Kinh Tế nói chung và đặc biệt là Ths.Thầy Cù Minh Đạo đã tận tâm truyền
đạt kiến thức và hướng dẫn hết tâm huyết cho những đứa trẻ mới chập chững vào ngành như
chúng em, để chúng em hoàn thành tốt bài TKMH này và chuẩn bị hành trang cho tương lai.
Mặc dù em đã rất cố gắng để hoàn thành đúng tiến độ bài TKMH nhưng do kiến thức của em
còn hạn chế và chưa có cơ hội tiếp xúc nhiều với thực tế nên không tránh khỏi thiếu sót. Vì vậy
em rất mong thầy cũng như quý Thầy cô Khoa kinh tế góp ý kiến cho em để em có thể hiểu rõ
vấn đề hơn và hoàn thiện lại kiến thức của mình.
Em xin chúc cô và quý Thầy cô khoa kinh tế sức khỏe và công tác tốt.
Em xin chân thành cảm ơn!
Tp.HCM, ngày 30 tháng 6 năm 2020
Sinh viên thực hiện

2


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO


MỤC LỤC
CHƯƠNG I) GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN...........................................................5
I.

GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN................................................................................5

1.1.

Thông Tin Khái Quát Của Dự Án:...............................................................................5
1.1.1 Lựa Chọn Địa Điểm Của Dự Án:............................................................................5

1.2. Quy Mô Của Dự Án..........................................................................................................6
1.3. Căn Cứ Pháp Lý Của Dự Án:........................................................................................10
1.4. Bộ Máy Quản Lí, Nhân Lực...........................................................................................11
1.5. Sự Cần Thiết Đầu Tư Dự Án.........................................................................................12
1.5.1 Sự Cần Thiết Đầu Tư Dự án:.......................................................................................12
1.5.2 Đánh giá chung về tình hình bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây:........13
1.5.3 Thị trường khách sạn tại thành phố Hồ Chí Minh........................................................16
1.5.4 Phát Triển Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh..............................................................19
1.6. Thời Gian Thực Hiện Dự Án.........................................................................................20
CHƯƠNG II) LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH....................................................................................................21
2.1. Lập Tổng Mức Đầu Tư Xây Dựng Công Trình:...........................................................21
2.2. Lập Bảng Kế Hoạch Sử Dụng Vốn Đầu Tư:.................................................................28
2.2.1. Tiến Độ Dự Kiến Xây Dựng Công Trình....................................................................28
2.2.2. Bảng Kế Hoạch Sử Dụng Vốn Đầu Tư Xây Dựng Công Trình:.................................29
CHƯƠNG III) PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN............33
3.1. Bảng Dự Kiến Doanh Thu Hàng Năm:.........................................................................33
3.1.2 Tổng Doanh Thu Dự Kiến Từ Cho Thuê:....................................................................40

3.2. Bảng Kế Hoạch Vay Và Trả Lãi Vay:............................................................................44
3.3 Lập Bảng Khấu Hao:.......................................................................................................46

3


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

3.4. Lập Bảng Chi Phí Sản Xuất:..........................................................................................48
3.4.1. Chi Phí Quản Lý:........................................................................................................48
3.4.2. Chi Phí Sản Xuất:.......................................................................................................49
3.5. Dự Trù Lãi Lỗ Hàng Năm Cho Dự Án:........................................................................53
CHƯƠNG IV) ĐÁNG GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN....................................................56
4.1. Bảng Tính Thông Số Đầu Vào Của Dự Án...................................................................56
4.2. Cơ Cấu Nguồn Vốn Dự Kiến Và Chi Phí Sử Sụng Vốn...............................................57
4.2.1. Cơ Cấu Nguồn Vốn Của Dự Án:................................................................................57
4.2.2. Cân Đối Nguồn Vốn:..................................................................................................58
4.3. Suất Chiết Khấu Của Dự Án.........................................................................................59
4.4. Dòng Ngân Lưu Của Dự Án...........................................................................................59
4.5. Các Chỉ Tiêu Dòng Tiền.................................................................................................63
4.5.1. Chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần (NPV) của dự án...........................................................63
4.5.2. Chỉ tiêu suất sinh lợi (IRR)của dự án.........................................................................63
4.5.3. Thời Gian Hoàn Vốn (Thv) của dự án........................................................................65
4.5.4. Tỷ số lợi ích và chi phí B/C:.......................................................................................66
4.6. Đánh giá khả năng trả nợ vay........................................................................................67
4.7. Thuyết Minh Tổng Hợp..................................................................................................69
4.7.1 Tổng Hợp..................................................................................................................... 69
4.7.2. Nhận xét, kiến nghị.....................................................................................................70
4.7.2.1. Nhận xét:.............................................................................................................70

4.7.2.2. Kiến nghị:...........................................................................................................72

4


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

CHƯƠNG I) GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN
I. GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN
1.1. Thông Tin Khái Quát Của Dự Án:









Tên Dự Án: Khách Sạn 3 sao Wind Boutique
Địa Điểm: Đường Bát Nàn, Phường Bình Trưng Tây, Quận 2, TP. HCM.
Diện tích: 850m2
Mục tiêu đầu tư: Xây dựng khách sạn mới tiêu chuẩn 3 sao
Quy mô dự án: Khách sạn có quy mô 142 phòng
Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới
Tổng mức đầu tư: 120,181,797,700
Mục tiêu của dự án:
- Tạo ra thêm nơi nghỉ nghơi, trải nghiêm mới, du lịch và lưu trú tại thành phố Hồ
Chí Minh nâng thêm cơ hội phục vụ tốt khách du lịch trong nước cũng như ngoài

nước với tiêu chuẩn 3 sao của dự án khách sạn Wind Boutique
- - Tiện nghi – Dịch vụ: Café, Mini bar, giải trí - ẩm thực, massage, xông hơi, giặt
ủi, mạng không dây miễn phí, …
- Tạo thêm việc làm cho nhiều đối tượng
- Nâng phần thẩm mỹ cho thành phố với kiến trúc độc đáo hiện đại.
- Thu được lợi nhuận chính đáng cho chủ đầu tư.

1.1.1 Lựa Chọn Địa Điểm Của Dự Án:






 Địa điểm của dự án:
Dự án nằm trên con đường Bát Nàn, Phường Bình Trưng Tây, Quận 2, Thành Phố Hồ Chí
Minh. Ngay cầu nối Mai Chí Thọ vào Đảo Kim Cương.
Đây là địa điểm có nhiều khu dân cư, dân trí cao, nằm ngay trung tâm hành chính quận 2,
gần sông Giồng Ông Tố và Sông Sài Gòn, nơi có nhiều khách du lịch thường xuyên ghé
qua tham quan và nghĩ dưỡng.
Nơi tập trung đầy đủ tiện nghi của một thành phố văn minh như công viên, quán Bar, hồ
bơi, các trung tâm thương mại như VinCom, Parkson, ….
Là nơi có an ninh cao đảm bảo an toàn cho khách nghỉ dưỡng.

5


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO


 Giao thông thuận tiện:
cách 15 phút đến trung
tâm quận 1 BiTexCo,
Phút đến VinHome
khu trung tâm Central
Park, gần đại lộ Mai
Chí Thọ, cao tốc Long
Thành- Giầu Dây.

10

1.2. Quy Mô Của Dự Án.
Dự án xây dựng khách sạn 3
sao Wind Boutique nằm trên
đường Bát Nàn, phường Bình
Trưng Tây, Quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích là 850m2 trong đó diện tích xây
dựng là 500m2 (chiếm 60% tổng diện tích khu đất).
Dự án Khách sạn 3 Wind Boutique sao được xây dựng trên tổng diện tích 850m2, gồm 1 tầng để
xe và 8 tầng cho thuê với quy mô 142 phòng.

Qui hoạch tổng mặt bằng:

6


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

-


Diện tích khu đất :850m2
Diện tích mặt bằng xây dựng :500m2
Diện tích sân, cây xanh: 350m2
Diện tích xây dựng 1 sàn: 500m2
Tổng diện tích sàn: 5500m2
Tổng số phòng nghỉ: phòng
Mật độ xây dựng
: 60%
Hệ số sử dụng đất
: 5,88

 Tầng trệt:
-

Diện tích chiếm đất: làm bãi đổ xe ô tô, xe máy, xe đạp và thiết bị cần thiết
Diện tích 500m2 tầng hầm có sức chứa khoảng 80 xe máy và 10 xe ô tô con thông
dụng.
Thời điểm cao điểm có thể tận dụng bãi cây xanh quanh khách sạn để làm bãi để
xe tạm thời

 Tầng 1: Diện tích sàn 500m2
STT

Loại Phòng, Chức năng

1

Lễ tân

Số lượng

1

7

Diện tích
(m2)
20

Tổng diện
tích (m2)
20


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

2
Sảnh chờ - nghỉ ngơi
3
Nhà hàng 3 sao
4
Phòng chức năng
5
Thang bộ
6
Thang máy
Tổng công
 Tầng 2: Diện tích sàn 500m2

1

1
1
1
2

150
250
50
25
5

Tên phòng, chức năng
Số lượng
1
Nhà hàng ăn uống
Phòng trưng bày, lưu niệm
1
Sân Khấu
1
WC
2
Cầu thang bộ
1
Thang máy
2
Hành lang
1
Tổng
 Tầng 3 đến Tầng 5: Diện tích sàn 500m2/sàn
STT

1
2
3
4
5
6
8

ST
T
1
2
3
4
5
6
7
8

Tên phòng, chức năng

Số lượng

150
250
50
25
5
500
Diện tích (m2)

250
98
50
25
25
12
40
500

Diện tích (m2)
Diện tích/ phòng

Phòng nghỉ: loại 3
Buồng đơn
Buồng (2 giường đơn)
Buồng đôi (1 giường đôi)

8
6
2

Buồng (2 giường đôi)
Thang máy
Thang bộ
Hành lang

2
2
1
1

Tổng
 Tầng 6 đến tầng 9: Diện tích sàn 500m2/sàn.

8

20
25
30

30
6
15

Tổng
430
160
150
60
60
12
15

43
500


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

STT

1
2

Tên phòng, chức năng

Số lượng

Phòng nghỉ
- Loại 1: Vip
Buồng đơn
Buồng 2 giường đơn
Buồng đôi (1 giường đôi)

3

4
2
2

22
30
30

88
60
60

4
2
2

1
2
1
1

22
25
30
18
6
15

88
50
60
18
12
15
49
500

- Loại 2: Average
Buồng đơn
Buồng 2 giường đơn
Buồng đôi (1 giường đôi)

4
5
6
7


Phòng trực, bảo vệ
Thang máy
Cầu thang bộ
Hành lang

Tổng
 Tầng 10: Diện tích sàn 500m2.
STT
1
2
3
4
5
6
7
8

Diện tích (m2)
Diện tích/ phòng
Tổng
406

Tên phòng, chức năng

Số lượng

Coffe Shop
Quầy bar
Hồ bơi

Spa
WC
Thang máy
Cầu thang bộ
Hành lang

1
1
1
1
2
2
1
1
Tổng

1.3. Căn Cứ Pháp Lý Của Dự Án:

9

Diện tích (m2)
Diện tích/ phòng
Tổng
130
130
80
80
70
70
110

110
12
24
6
12
15
15
59
500


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

 Dự án khách sạn 3 sao Wind Boutique xây dựng dựa trên những cơ sở pháp lý sau:
- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014
- Nghị định số 68/2019/NĐ-CP về quản lí chi phí đầu tư xây dựng
- Thông tư 16/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định chi phí quản lí dự án và tư vấn
đầu tư xây dựng.
- Thông tư 09/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định và quản lí chi phí đầu tư xây
dựng
- Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17 tháng 7 năm 2017 của Chính phủ quy định
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng
-

Quyết định 20/2019/QĐ-UBND hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh
quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà Nước
thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

-


Thông tư 210/2016/TT-BTC về quy định mức thu, nộp, quản lý và sử dụng phí
thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự toán xây dựng
Quyết định số 44/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá
xây dựng tổng hợp phần kết cấu công trình năm 2018
Thông tư 26/2016/TT-BXD quy đinh chi tiết một số nội dung về quản lí chất
lượng và bảo trì công trình xây dựng.

 Các quy chuẩn của Việt Nam
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);
- Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc
gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);
- TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;
- TCXD 229-1999: Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió
- TCVN 375-2006: Thiết kế công trình chống động đất;
- TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;
- TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - YC chung thiết kế lắp đặt và sử dụng;
- TCVN 6160– 996: YC chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;
- TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);
- TCVN 4760-1993: Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;

10


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

- TCXD 33-1985: Cấp nước mạng lưới bên ngoài và công trình, Tiêu chuẩn thiết kế;
- TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;
- TCXD 51-1984: Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn

thiết kế;
- 11TCN 21-84: Thiết bị phân phối và trạm biến thế;
- TCXD 27-1991: TC đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;
- TCVN-46-89: Chống sét cho các công trình xây dựng;
- EVN: Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of VN).
- TCVN 5576-199: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;
- TCXD 51-1984: Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn
thiết kế;
- TCVN 4474-1987: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nước trong nhà;
- TCVN 4473:1988: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong;
- TCVN 5673:1992: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;
- TCVN 4513-1998: Cấp nước trong nhà;
- TCVN 6772: Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt;
- TCXDVN 175:2005: Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép,

1.4. Bộ Máy Quản Lí, Nhân Lực.
Sơ Đồ Quản Lí Nhân Lực Dự Kiến.

 Giám đốc khách sạn.

11


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

Có nhiệm vụ quản lý trực tiếp khách sạn, mọi vấn đề của khách sạn đều phải thông qua giám
đốc và giám đốc có quyền quyết định tất cả mọi thông tin xử lý trong khách sạn.
 Phòng tiếp tân:
Có nhiệm vụ hoàn thành công việc đăng ký, giao phòng cho khách và nhận lại phòng, lập phiếu

thanh toán và thu tiền của khách, nhận những yêu cầu của khách, giới thiệu và giải đáp những
thắc mắc của khách.
 Phòng bảo vệ:
Bảo vệ có nhiệm vụ giữ xe, khuân hành lý và giữ gìn an ninh trật tự trong khách sạn. Theo dõi
các thiết bị của khách sạn và chịu trách nhiệm về hệ thống ánh sáng.
 Phòng phục vụ:
Kiểm tra và dọn vệ sinh phòng. Phục vụ ăn, uống, giặt ủi đưa đón khách bằng xe của khách sạn
khi khách có yêu cầu.
Phát triển các dịch vụ trong khu vực lưu trú thỏa mãn nhu cầu thị trường mục tiêu của khách
sạn.

1.5. Sự Cần Thiết Đầu Tư Dự Án.
1.5.1 Sự Cần Thiết Đầu Tư Dự án:
Ngành dịch vụ du lịch của Việt Nam còn nhiều tiềm năng phát triển, hiện tại do ảnh hưởng
chung nên lượng du khách đến nước ta có phần suy giảm. Nhưng theo nhận định của Bộ kế
hoạch và đầu tư, trong bối cảnh nền kinh tế đang dần phục hồi, từ nay đến cuối cuối năm các
ngành dịch vụ du lịch sẽ có nhiều cơ hội khai thác tiềm năng và đạt mức tăng trưởng cao hơn so
vơi thời điểm từ đâu năm đến nay. Riêng ngành du lịch, mặc dù chịu ảnh hưởng lớn của suy
thoái kinh tế và dịch bệnh lan rộng, nhưng với nỗ lực của ngành thông qua việc tổ chức các sự
kiện văn hóa, các chương trình quảng bá du lịch trong những tháng cuối năm, khả năng lượng
khách quốc tế vào Việt Nam sẽ tăng. Và khi nền kinh tế phát triển, các nhà ngoại giao, quan
chức, khách du lịch nước ngoài đến và làm việc càng tăng và đẩy nhu cầu thuê khách sạn sang
lên rất lớn đặc biệt là mô hình hotel.

12


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO


1.5.2 Đánh giá chung về tình hình bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây:
- Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất
cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã
hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi
nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo
thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên
80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan
trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế
Lĩnh vực BĐS ở Việt Nam là một lĩnh vực tuy tăng trưởng dài theo thời gian tuy nhiên cũng có tính
chu kỳ và phụ thuộc khá nhiều vào các chính sách vĩ mô của nhà nước liên quan tới cấp tín
dụng cho lĩnh vực này.
 Thị trường Bất Động Sản 2019:
Thị trường bất động sản trong năm 2019 thể hiện những gam màu sáng tối , với những tín
hiệu tích cực và tiêu cực đan xen. Nhưng bao trùm vẫn là bức tranh “cung thấp - cầu cao” đặc
biệt là thị trường ở TP. HCM và Hà Nội.

Trong khi đó lượng cung ra thị trường khoảng 107.284 sản phẩm, chiếm khoảng 61,5% so
với năm 2018, trong đó lượng giao dịch khoảng 72.828 sản phẩm, chỉ bằng 64,7% so với năm
2018. Nhận định của nhiều doanh nghiệp căn hộ giá rẻ ngày càng khan hiếm trong khi đây là
loại hình đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân. Một trong những nguyên nhân chính

13


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

là do cơ quan Nhà nước thắt chặt hơn quá trình phê duyệt dự án, đồng thời siết chặt tín dụng bất

động sản
Trong năm 2019, ngành kinh doanh bất động sản ghi nhận 598 doanh nghiệp đăng kí tạm
dừng hoạt động. Bất động sản cũng là ngành có tỷ lệ công ty giải thể cao ( 686 doanh nghiệp ),
tăng 39,8% so với cùng kỳ năm 2018. Nhiều doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp mới được thành
lập\đã phải giải thể do khó khăn tìm nguồn hàng, không đủ kinh phí hoạt động, khó khăn vì hao
hụt vốn.
 Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), “Toàn
cảnh thị trường bất động sản cuối năm 2019 đang bước vào chu kỳ suy giảm”. Nguyên
nhân xuất phát từ cung bất động sản giảm mạnh, khung pháp lý chưa rõ ràng khiến cho
doanh nghiệp khó trụ lại thị trường.
 Theo các chuyên gia nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản khan hiếm là do:
-

Do các chủ đầu tư “chờ thời” mới bung ra mở bán;

-

Do ảnh hưởng từ sai phạm của các doanh nghiệp nhỏ lẻ; tình trạng phân lô bán nền tràn
lan; thiếu sự hoàn chỉnh về mặt pháp lý, không tạo được giá trị bất động sản tăng bền
vững.

-

Do ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt hành lang pháp lý xây dựng, cấp phép dự án mới
của cơ quan nhà nước.

-

Tín dụng cho bất động sản đã được kiểm soát chặt chẽ hơn với quy mô tín dụng giảm dần
từ năm 2016 đến nay, đỉnh điểm là cuối năm 2018. Ngân hàng quy định các giới hạn, tỷ

lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng trong và cả chi nhánh của
ngân hàng nước ngoài.

 Mặc dù tình hình bất động sản hiện không mấy khả quan, tuy nhiên ảnh hưởng của chiến
tranh thương mại Mỹ - Trung cũng tạo ra làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang
Việt Nam. Điều này đồng nghĩa với việc bất động sản khu công nghiệp trở nên sôi động.
Đi kèm với sự chuyển dịch tích cực này là cơ hội phát triển của các cơ sở nhà ở, dịch vụ
dành cho công nhân, người lao động và chuyên gia nước ngoài tại các khu công

14


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

nghiệp. Mặt khác, xu thế phát triển bất động sản hiện nay vẫn thuộc về các dự án bđs
thông minh, BĐS xanh với hạ tầng đồng bộ.
 Bên cạnh các dự án đất nền, nhà ở thì bất động sản nghỉ dưỡng tại các thị trường mới
cũng sẽ tạo điều kiện cho các địa phương có cơ hội phát triển.

(Theo Invert.vn)

15


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

NGUỒN CUNG


~

16.200 Phòng

2% QoQ

GIÁ PHÒNG

77USD/phòng/đêm
-11% QoQ

3% YoY

CÔNG SUẤT

48%
-26 điểm % QoQ
-27 điểm % YoY

-14% YoY

1.5.3 Thị trường khách sạn tại thành phố Hồ Chí Minh.
Tình Hình Hoạt Động

Nguồn: Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills

16


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD:CÙ MINH ĐẠO

Tăng trưởng lượng khách du lịch đến Việt Nam theo năm

Nguồn: VNAT
(1) Dữ liệu cập nhật đến quý 1 2020
(2) Công suất thuế tính bằng số phòng
được cho thuê chia cho tổng số phòng
(3) Giá thuê phòng đã bao gồm phí dịch
vụ, không gồm VAT

QoQ: So sánh theo quý
YoY: So sánh theo năm

Ngành khách sạn là phân khúc bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất; tuy nhiên,
ngành này cũng sẽ là một trong các ngành đầu tiên vượt qua khó khăn nhanh. Nhu
cầu trong nước sẽ vẫn ổn định, ngành khách sạn tại Việt Nam kì vọng sẽ phục hồi
nhanh chóng
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam

Tiêu Điểm:
Nguồn cung tăng trưởng chậm
Trong Q1/2020, không có dự án mới tham gia thị trường và hai khách sạn 3 sao với 150 phòng
đã dừng hoạt động. Tuy vậy, nguồn cung vẫn tăng trưởng 2% theo quý và 3% theo năm do các
khách sạn cao cấp đưa các phòng dừng để cải tạo ở các quý trước đi vào hoạt động trở lại. Toàn

17


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

GVHD:CÙ MINH ĐẠO

thị trường có hơn 16.250 phòng từ 124 khách sạn, trong đó phân khúc 5 sao chiếm tỷ trọng cao
nhất 41% thị phần.
Đến năm 2023, thị trường dự kiến chào đón 18 dự án mới với khoảng 4.000 phòng. Các dự án
chủ yếu tập trung tại khu vực Quận 1. Tại thời điểm Q1/2020, có khoảng 45% các dự án đang
trong quá trình xây dựng hoặc chuẩn bị hoàn thành. Do ảnh hưởng của Covid-19, các dự án vẫn
chưa triển khai có thể sẽ trì hoãn hoặc thay đổi mục đích sử dụng.
Tình hình hoạt động thấp nhất
Trong Q1/2020, thị trường khách sạn ghi nhận tình hình hoạt động thấp nhất trong quý 1 từ
trước đến nay với sự sụt giảm công suất và giá phòng trung bình đáng kể. Công suất giảm do tác
động từ lượng khách quốc tế giảm mạnh trong quý, đầu tiên là nguồn khách từ Trung Quốc, sau
đó là từ Hàn Quốc và Châu Âu. Sở Du lịch TP.HCM thống kê cho thấy 90% các doanh nghiệp
du lịch vừa và nhỏ đã tạm thời đóng cửa và lượng khách quốc tế giảm -43% theo năm xuống
còn 1,3 triệu lượt trong 3 tháng đầu năm. Lượng khách quốc tế trong tháng 2 giảm -52% theo
năm và trong tháng 3 giảm -84% theo năm. Các thị trường chủ yếu như Trung Quốc giảm -32%
theo năm và Hàn Quốc giảm -26% theo năm.
Công suất chung toàn thị trường giảm -26 điểm phần trăm theo quý và -27 điểm phần trăm theo
năm xuống mức 48% trong Q1/2020.
Công suất của phân khúc 4 sao giảm -27 điểm phần trăm theo năm và phân khúc 5 sao giảm -31
điểm phần trăm theo năm. Trong quý 2, công suất trung bình dự kiến tiếp tục thấp do chính phủ
hạn chế du lịch, giãn cách xã hội và tình hình dịch bệnh ngày càng căng thẳng.
Phản ứng của các đơn vị quản lý và khách du lịch
Trong tháng 2 và tháng 3, nhiều đặt phòng đã bị hủy. Để tăng khả năng cạnh tranh, hầu như tất
cả các hạng phòng đều thực hiện chính sách ưu đãi giá phòng, đặc biệt là các cơ sở lưu trú tại
Quận 5, khu vực tập trung nhiều khách sạn 3 sao chủ yếu nhắm đến khách du lịch Trung Quốc.
Trong Q1/2020, giá phòng trung bình toàn thị trường giảm -14% theo năm xuống còn
77USD/phòng/đêm.
Để bù đắp cho khoản doanh thu giảm, các đơn vị quản lý đang thực hiện các biện pháp cắt giảm
nhân sự tạm thời hoặc luân phiên ca làm việc. Một số khách sạn đã cắt giảm hơn 50% nhân viên

và một số khác sử dụng cơ sở khách sạn của họ làm khu cách ly y tế.
Triển vọng khả quan

18


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

Lượng khách quốc tế có thể bị gián đoạn trong ngắn hạn. Dựa theo những phân tích của Savills
từ năm 2001 đến 2019, lượng khách quốc tế giảm đáng kể -8% trong dịch SARS vào năm 2003
và giảm -12% trong khủng hoảng tài chính toàn cầu (GFC) năm 2009. Đến sau năm 2020 tình
hình du lịch dự kiến sẽ tăng trưởng trở lại, đặc biệt là từ lượng khách trong nước.
Từ năm 2015-2015, lượng khách quốc tế tăng liên tục 23% mỗi năm nhờ sự phát triển của các
hãng hàng không giá rẻ (LCC) và việc nâng cấp mở rộng các sân bay quốc tế mới.
Sau đại dịch, du khách trong nước dự kiến sẽ thúc đẩy thị trường du lịch. Mặc dù đối mặt với
dịch SARS và GFC, lượng khách du lịch trong nước vẫn tăng 4% theo năm trong năm 2003 và
22% theo năm trong năm 2009, trong khi lượng khách quốc tế giảm -8% theo năm vào năm
2003 và -12% theo năm vào năm 2009. Từ năm 2011-2017, chi tiêu trung bình hàng ngày của
khách nội địa tăng 4% mỗi năm. Nhu cầu lưu trú của khách trong nước cao gấp 4 lần so với
khách quốc tế trong giai đoạn 2000-2009 và gấp 8 lần năm 2010-2017. Các chuyến bay nội địa
dự kiến sẽ mở cửa sớm hơn quốc tế.
Bên cạnh nhu cầu cao của du khách nội địa, ngành du lịch cũng sẽ được chính phủ hỗ trợ hồi
phục bằng nhiều ưu đãi và chính sách khác.
Các nước châu Á dự kiến sẽ phục hồi nhanh hơn sau dịch bệnh so với các khu vực khác, điều
này có ý nghĩa tích cực đối với thị trường khách sạn trong nước với sự đóng góp chủ yếu từ thị
trường châu Á. Theo Tổng cục Du lịch, các nước châu Á chiếm khoảng 80% lượng khách quốc
tế của Việt Nam, trong đó, Trung Quốc và Hàn Quốc có tỷ trọng cao nhất, chiếm đến 37% tổng
lượng khách quốc tế vào năm 2015 và 56% vào năm 2019. Đặc biệt, lượng khách từ Trung Quốc
đóng góp nhiều nhất trong những năm qua...

NGUỒN: THÔNG CÁO BÁO CHÍ THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN SAVILLS

1.5.4 Phát Triển Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh.
TP.HCM 2019 tiếp tục tăng trưởng khá, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) ước đạt 1.347.369
tỷ đồng, tăng 8,32%, cao hơn so với năm 2018 (8,3%).
Trong đó, khu vực dịch vụ tăng 8,59%, đạt mức tăng cao hơn cùng kỳ (cùng kỳ tăng 8,01%), có
8/9 ngành dịch vụ chủ yếu có mức tăng cao hơn so với cùng kỳ. Khu vực công nghiệp và xây
dựng tăng 6,78%, có mức tăng thấp hơn cùng kỳ (cùng kỳ 8.12%), trong đó, ngành công nghiệp
tăng 8,17% (tương đương cùng kỳ) và ngành xây dựng tăng 1,04%, (cùng kỳ tăng 7,95%).

19


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

Khu vực nông nghiệp tăng 6,01%, cao hơn so với cùng kỳ (cùng kỳ tăng 5,94%), thuế sản phẩm
trừ trợ cấp sản phẩm tăng 9,4%, cao hơn cùng kỳ (cùng kỳ tăng 5,94%), thuế sản phẩm trừ trợ
cấp sản phẩm tăng 9,4%, cao hơn cùng kỳ (cùng kỳ tăng 6,96%).
Về cơ cấu ngành trong GRDP, khu vực dịch vụ chiếm tỷ trọng 60,42%, khu vực công nghiệp và
xây dựng chiếm tỷ trọng 25,55%, khu vực nông nghiệp chiếm tỷ trọng 0,66%, thuế sản phẩm trừ
trợ cấp sản phẩm chiếm 13,37%.
Năng suất lao động năm 2019 ước đạt 299,8 triệu đồng/người, tăng 6,82% cao hơn so với năm
2018 (6,63%). Hoạt động thu ngân sách đạt kết quả tích cực, ước thực hiện đạt 412.474 tỷ đồng,
đạt 103,34% dự toán, tăng 9,01% so cùng kỳ. Trong đó thu nội địa 266.474 tỷ đồng, đạt 97,85%
dự toán, tăng 9,63% so cùng kỳ, thu từ dầu thô 25.000 tỷ đồng, đạt 138,89% dự toán, tăng
2,86% so cùng kỳ. Thu từ hoạt động xuất nhập khẩu 121.000 tỷ đồng, đạt 111,21% dự toán, tăng
12,02% so cùng kỳ.

1.6. Thời Gian Thực Hiện Dự Án.


Ghi chú:
Thời gian thực hiện 12 tháng (từ năm 2020 đến năm 2021)
Tháng 1 năm 2022 đưa vào khai thác
Thời gian khai thác 18 năm ( từ năm 2022 đến năm 2039)

20


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

CHƯƠNG II) LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU
TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
2.1. Lập Tổng Mức Đầu Tư Xây Dựng Công Trình:
 Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng khách sạn Wind Boutique
được lập dựa trên:
-

Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014
Nghị định số 68/2019/NĐ-CP về quản lí chi phí đầu tư xây dựng
Thông tư 16/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định chi phí quản lí dự án và tư vấn
đầu tư xây dựng.
Thông tư 09/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định và quản lí chi phí đầu tư xây
dựng
Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17 tháng 7 năm 2017 của Chính phủ quy định
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng
Quyết định 20/2019/QĐ-UBND hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh
quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà Nước
thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.


-

Thông tư 210/2016/TT-BTC về quy định mức thu, nộp, quản lý và sử dụng phí
thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự toán xây dựng
Quyết định số 44/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá
xây dựng tổng hợp phần kết cấu công trình năm 2018
Thông tư 26/2016/TT-BXD quy đinh chi tiết một số nội dung về quản lí chất
lượng và bảo trì công trình xây dựng.

Tổng mức đầu tư của dự án (dựa trên Quyết định số 44/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây
dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp phần kết cấu công trình năm 2018)
SUẤT VỐN ĐẦU
TƯ
Chi phí xây dựng

ĐƠN VỊ
1000đ/giường

SVĐT TRƯỚC
THUẾ
366,747.00

21

SVĐT SAU
THUẾ
403,422



TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

Chi phí thiết bị
sân, cây xanh

1000đ/giường
1000đ/m2

91,780
400

100,958
440

BẢNG TỔNG HỢP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
KHÁCH SẠN 3 SAO WIND BOUTIQUE.
NỘI DUNG CHI PHÍ
CHI PHÍ ĐẤT

CÁCH TÍNH
giá đất x diện tích đất

CHI PHI XÂY DỰNG
Chi phí xây dựng công
trình

Số giường x SVĐT GXD

Chi phí xây dựng sân,

cây xanh

Diện tích x SVĐT GS,CX

CHI PHÍ THIẾT BỊ
CHI PHÍ QUẢN LÝ
DỰ ÁN

Số giường x SVĐT GTB
(GXDtt + GTBtt ) x 2.486%

CHI PHÍ TƯ VẤN
Chi phí lập báo cáo
nghiên cứu khả
(GXDtt + GTBtt ) x 0.719%
thi(Thông tư
16/2019/TT-BXD)
Chi phí thiết kế (thiết kế
GXDtt x 1.715%
3 bước)
Thẩm tra tính hiệu quả và
tính khả thi của dự án
(GXDtt + GTBtt ) x 0.132%
đầu tư

22

GIÁ TRỊ
TRƯỚC
THUẾ

21,250,000,0
00
52,218,074,0
00
52,078,074,0
00

THUẾ
GTGT

GIÁ TRỊ
SAU THUẾ

2,125,000,0
00
5,221,807,4
00
5,207,807,4
00

23,375,000,0
00
57,439,881,4
00
57,285,881,4
00

140,000,000

14,000,000


154,000,000

13,032,760,0
00

1,303,276,0
00

14,336,036,0
00

1,622,135,73
162,213,573
3
3,041,879,46
304,187,947
6

1,784,349,30
7
3,346,067,41
3

469,153,496

46,915,350

516,068,846


895,539,969

89,553,997

985,093,966

86,131,101

8,613,110

94,744,211


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

Chi phí thẩm tra thiết kế
xây dựng (Thông tư
16/2019/TT-BXD)
Chi phí thẩm tra dự toán
XDCT
Chi phí lập hồ sơ mời
thầu, đánh giá hồ sơ dự
thầu thi công xây dựng
Chi phí lập hồ sơ mời
thầu, đánh giá hồ sơ dự
thầu mua sắm thiết bị
Chi phí giám sát thi công
xây dựng
Chi phí giám sát lắp đặt

thiết bị

GXDtt x 0.168%

87,726,364

8,772,636

96,499,001

84,593,280

8,459,328

93,052,608

GXDtt x 0.185%

96,603,437

9,660,344

106,263,781

GTB x 0.171%

22,286,020

2,228,602


24,514,622

1,226,080,37
122,608,038
8

1,348,688,41
5

GXDtt x 0.162%

GXDtt x 2.348%

73,765,422

7,376,542

81,141,964

109,135,775

10,913,577

120,049,352

GXDtt x 0.103%

53,784,616

5,378,462


59,163,078

GXDtt x 0.106%

55,351,158

5,535,116

60,886,274

10,173,110,2
47

1,017,311,0
25

11,190,421,2
72

7,002,398,49
700,239,850
7

7,702,638,34
7

3,170,711,75
317,071,175
0

101,447,095, 10,144,709,
221
522
8,591,016,56
9

3,487,782,92
5
111,591,804,
743
8,591,016,56
9

110,038,111,
790

120,182,821,
313

GTB x 0.566%

CHI PHÍ KHÁC
Lệ phí thẩm định dự toán
(TT 210/2016/TT-BTC)
Lệ phí thẩm định thiết kế
kỹ thuật
(TT 210/2016/TT-BTC)

CHI PHÍ DỰ
PHÒNG

Chi phí dự phòng cho
yếu tố KL công việc phát
sinh
Chi phí dự phòng cho
yếu tố trượt giá

(GXD+GTB+GQLDA+GTV+GK)
x10%
Theo bảng tính CPDP

TỔNG MỨC ĐẦU
TƯ
CHI PHÍ LÃI VAY
TỔNG MỨC ĐẦU
TƯ
(Đã bao gồm lãi vay)

23


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO

 Tổng mức đầu tư có lãi vay:
Cho ta biết được ngoài chi phí xây dựng và các chi phí khác có liên quan thì chủ đầu tư
thực tế phải bỏ ra một khoản chi phí là chi phí lãi vay. Chi phí này cho ta biết thực tế thì
tổng số tiền mà chủ đầu tư bỏ ra cho dự án trong suốt vòng đời dự án là 120,182,821,313
đồng
 Chi tiết tổng mức đầu tư:
Chi phí đất:

Chủ đầu tư phải bỏ ra số vốn chi mua đất đầu tư xây dựng khách sạn (25,000,000/m2)
NỘI DUNG CHI PHÍ
CHI PHÍ ĐẤT

CÁCH TÍNH
giá đất x diện
tích đất

GIÁ TRỊ
TRƯỚC THUẾ

THUẾ GTGT

21,250,000,000

2,125,000,000

GIÁ TRỊ SAU
THUẾ
23,375,000,000

Chi phí xây dựng và thiết bị:
Chi phí xây dựng và thiết bị được tính theo suất vốn đầu tư do Bộ Xây Dựng ban hành, Quyết
định số 44/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp
phần kết cấu công trình năm 2018

Suất vốn đầu tư xây dựng bao gồm: Chi phí xây dựng công trình chính, các công trình
phục vụ (thể dục thể thao, thông tin liên lạc...) theo tiêu chuẩn quy định của từng loại
khách sạn.
Suất vốn đầu tư thiết bị bao gồm: Chi phí thiết bị và trang thiết bị phục vụ sinh hoạt, thể

dục thể thao, vui chơi giải trí, phòng cháy chữa cháy, hệ thống cứu hoả, thang máy, điện
thoại, ...
NỘI DUNG CHI PHÍ
CHI PHI XÂY DỰNG
Chi phí xây dựng công trình

GIÁ TRỊ
TRƯỚC
THUẾ

CÁCH TÍNH

THUẾ
GTGT

GIÁ TRỊ SAU
THUẾ

52,218,074,000 5,221,807,400 57,439,881,400
Số giường x
SVĐT GXD

52,078,074,000 5,207,807,400 57,285,881,400

24


TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD:CÙ MINH ĐẠO


Chi phí xây dựng sân, cây xanh
CHI PHÍ THIẾT BỊ

Diện tích x
SVĐT
GS,CX
Số giường x
SVĐT GTB

140,000,000

14,000,000

154,000,000

13,032,760,000 1,303,276,000 14,336,036,000

Chi phí quản lí dự án:

Chi phí quản lý dự án được lấy theo tỉ lệ của chi phí xây dựng và thiết bị, được quy định
trong Thông tư 16/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định chi phí quản lí dự án và tư vấn đầu tư
xây dựng. Đối với các dự án có chi phí xây dựng và thiết bị không nằm trong thông tư thì

ta tiến hành nội suy để tính ra tỉ lệ. Các chi phí để tổ chức thực hiện quản lý dự án từ khi
lập dự án đến khi hoàn thành, nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sử dụng
và chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư.
NỘI DUNG CHI PHÍ

CÁCH TÍNH


GIÁ TRỊ
TRƯỚC
THUẾ

CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN

(GXDtt +
GTBtt ) x
2.486%

1,622,135,733

THUẾ GTGT

GIÁ TRỊ SAU
THUẾ

162,213,573

1,784,349,307

Chi phí tư vấn:

Chi phí tư vấn được lấy theo tỉ lệ của chi phí xây dựng và thiết bị, được quy định trong
Thông tư 16/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định chi phí quản lí dự án và tư vấn đầu tư xây
dựng. Đối với các dự án có chi phí xây dựng và thiết bị không nằm trong thông tư thì ta

tiến hành nội suy để tính ra tỉ lệ.
Chi phí tư vấn bao gồm: Chi phí lập dự án đầu tư, Chi phí thiết kế (thiết kế 3 bước),
Thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án đầu tư, Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật,


25