BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
NGUYỄN CHÍ LINH
KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
TP.Hồ Chí Minh, năm 2008
ðOAN
!
#
"!
#
$
"
"
' ( )*
%& !
+,
-.
+..,
/"
) !
0
0
0
+
&
5 &
8 )
-4-
!
!
!
!
*
#
1
*# 3
1* %
$
!"
#
$% &
&'( &
$ & &' )&'
' $ ! , -) '#
. /0 1/0
2 3
1 4
. /0 1 6 7
9 1/:;< ,
=>< / . /0 1/0 ? 0 => ,
? .> ?>@?
)
$ " #
&
-4+ 5
#
% & '
) * "
-8 9 3 &
- % .
- /0
1
%)23
A%-)
#
5 )
$ ! , -) '#
5
:7 G >@1 1/ H
+-- 6 1
+-+ 6 1
;
55
KG = 7 ?
+++++
2
'
&
'&
( &
+
( &
#
(
--
#
-7
$
$
,
+4
( &
5B
'
)&
$% A %C
' ") &
&' )&'
"
) )&%D
E ,
)F
? .> 1 9 1/:;< ,
1>7 )F
1/0 1 ;< > I >J 5
!
!
"!
%:
3
$ " #
&
44
!
44
0 => L>41 M0K
N>. ? .> ?>@?
) 1/ O M9> L>< )F
%
!
#
1
"
&
" +
3
% 4
! "
6( )
&' )*
*
!
5
5
&
8B
4<
4=
#
% 4
5
(
! +
$
5 8 ) :7? 1/>7 = 2 3 HP N0>@1 / . /0 1/0 ? 0 => L>41 M0K N>. ? .> ?>@?
) 1/ O M9> L>< )F
8<
+4- 6 1
;
3 &
1
!
"!
8<
!6 7
'
-8
!6 7
%)23
-9
+4+6 1
% %
!
3 &
#
&
8>
!6 7
'
-:
!6 7
%)23
-#
5 Q ,>< 07? 3
KP ? .> P0K1 N04 :;@? 1/ O 1 4 ;@ = 2 / . /0 1/0 ? 0
=> L>41 M0K N>.
QR
+8- 5
? @ ! #
& A
1
?
%
!
" B
-77>
87
+8+
: #
&
@ "
3
CD #:
& &E " ) 1
<8
A%-)
#
5
BS
'#) 'F
"F A %C
' ") & &' )&'
'
8
$ ! , -) '#
"
) )&%D
E ,
)F
8
9
:;@ G >@1 1/ H 1 9 1/:;< L>41 M0K N>. 1/0
2 3
1 4 0@
?
=>< )F
0@ / O 1:< > M 4 >TP 5 5
BR
8 5 >@? >. G >@G 3 HP N0>@1 / . /0 ? 0 => L>41 M0K N>. ? .> ?>@?
)
U
4+- F : :"
G1
=.
(
*
*
;&
9,
(
.
6 !
< '& . 5
. 5
= >
9
( % '
%
94++ F : :"
C
"
6( )E
=<
? '& . 5
; 5
( &6
56 (
98
2 @
'
" +
A
(
"
( &
9:
2
; 6
6
& '
'
9$
- 2 +
+
( *
;& 7 . 5
9$
8
!
5
4
'
:,
4 + 4 F : : H "!
" $
>A%-)
#
8
5
A%-)
#
8
+
" A!"
)
%# $
>O
><
>O
><
) )+
)0H ? :@? 1
)F
) ><
)
,
)) A
1 :;
P>7
6 7
G 04
) 9 1/:;<
02
? :@
. L> ? :@
)
+ ,
>< :;@?
)>< N>. M>.P L>.0
, A
,X
V $ %-) ) W)
>O
,Y
><
3 0>@
3 0>@
1
4
;@
I >O
>0 69? M>.P L>.0
>< :;@?
+
,>.
,>.
" ,
I
5
"
F
1
!
$
&
( , %C
"
#
&
!
$ #
9
'( )
.,J+..>A .-J+..,
,>.
55 F
% @ !
!
&
!
$ #
'( )
.,J+..> A .-J+..,
,>.
58 F
!
&
!
$ #
'( )
.-J+..,A .=J+..,
,>.
5Q F
% @ !
.-J+..,
0
,>.
5U
,>.
5
,>.
5 SK
!
&
!
$ #
'( )
.=J+..,
"!
#
!
@
&
"!
!
#
1
#
'( )
&
&
#
&
&
6( ) ' ?
4-J-+J+..>
,>.
5 RK D
: 3
5
,>.
5
@ !
& 6( )
"!
L
/ *)
"
& *O @
&
<
'
::
" B
&E* -77-A-77= A
MN C(
PD0
I
*
+
Y
"
KD !#
Z
$%V(
9
"
&
3
') E
-+J.4J+..>
+=J.,J+..,
Y
5
Y
55
Y
58 L
Y
5Q
0
"!
#
5B
"!
"!
"
Q
?
Y
@
R&
<
$
#
/
MN* -77.A7=
&
3
:
" B
@
!
:
"! CQE
/
O @
&
#
)*
-F )
%-)
%)
? @ !
6( )
!
; #
! "!
6( )
? @ !
2
%
"
"
"
5
*
? @ !
R
@
"
#
%
:
$
?
$
"
3
!
&
"
#
&
%
3:
" *
!
!
"
"
3
$
"
/
; @
#
$
$
"
%
&
S
"
#
T
?
@
&
6( )
$
"
%
#
"
#
&
?
3
1
:
%
3
*
%
$
!
"
%
&
"
? @ !
"
"
: : %
&
# :
? @ !
6( )
$
*
3
1
&
!
?
%
*
@ !
"
3
!
!
6( )*
&
"
#
3
*
3
#
%
!
%
%
6
*
!
*
3
:: %
&
? @ !
$:
"
#
&
$
"
#
&
*
#
!
?
? @ !
B
[A HP N0>@1 / . /0 1/0
1
?
@
? 0 => L>41 M0K
'# +
%D
/
!
N>. ? .> ?>@?
P>7 1/ O M9> L>< )F
5
6( )
02
3
%
K
>O
><
1 :;
\
"
"!
>.
*
"!
#
"
&
K
] F >2 P;. M>2
] F >2
0K 6
B
C " &"
#
%
*
? @ !
&
K
B
!
6( )
%
$ #
K)
B
!
6( )
3
&
#
&
'( )
&
:
$ #
:
3
&
#
&
'( )
] F >2 3 41 ^ >K
8
) %D
'
&
*
%
%
? @ !
!
%
#
1
"
? *
@ !
@ !
%D
&
3
&
:
:
6( )
:: % :
&
"
"
U
!
$
"
%
?
? @ !
:: %
3
$
"
#
?
#
!
*# %
Q F
F
"F
%D
"
& @ !
A'
$
"
&
:
:
G @
3
A'
& !
"
:
:
3
"!: &
:
*O
"
"
:
:& K
#
*
& !
*
A'
:
:
@ !
K
G @
3
#
"
"
!
K
#
*
!:
?
V
:
:
!
H *& &
K
"
*
R
V
B F
$
B %
%D
R
"
! "
"
%
1
&
B %
0
%
!*
R
$ #
:
"
!
: !
1
:
3
3
&
:
6( )
$
"
#
&
'( )
!
%
& *
"
*
"! & !
:
____________
3
%
# !
!
!"
#
$% &
)&'
&
1.1.
&' )* +
' $ ! , -)
&' )&'
%
5
&'( &
A
$
&
&'
'#
)%-
%
3
%
!
%
&
*
!
"
;
&
%
"!
%
%
1
K
:
:
*
?
K
1
&
% * &" "
%
* @$
&
1.2.
3
&
*
K
!
3
%
"
"!: & 1
!
&
L
" &"
3
3
1
@ !
!
"! "!
3
1
3
!
? @ !
1
:
3*
@ !:
2
:
? @ !
"!
@ !
"
&' )* +
/
!
#
&
3
$
@
"!
:
H
?
!
"!
$
*
%
$V
*
K
#
#
-*
% +
3
$
? @ !
C=
3
? @ !
"!* ?
:
G K S5
& @ !
3
-$ E ,,8ED F%)%%
E $
%
!
!
D &
% '
%:
&
?
E-E ,,8
? @ !
3
!
!
3
? @ !
!
@
G
!
!
%
T
@ H
? @ !
%
* @$
"
?
#
&
*
:*
%
"
# *
?
1
$
*
!
$
K
$
1
@
? @ !
? @ !
K
1
3
& !
:
%
:
#
1
!
"
!
: ?
K
1.3.
) E )&
, -)
'#
, -)
'#
"
) E )&
&
%#
$
:#
%
*
!
$ W&
&' )&'
3
? @ !
'$ !
)
) E )&
%
3
!
, -) '#
"
*
%
*& @ !
1
A
%
%
*
%
!
:
$
% &" "*
& *
5
;
& K
3
:
?
@ H
8
*& !#
"
#
? *& @ !
8
#
K@ & !
6( ) K
:
6( )* #
*
1
6(66
;
'#
3
%
3
"
, -)
%
#
$
"
$
#
"
#
&
&
3
&
&
*
3
@$
#
H "!
&
$
"
#
!
8
5
` )&
) E )&
, -)
'#
!
B
"
"
@
* $
@$ *
#
3
@ !
!
3
$
" #
&
%
*
" *
" &"
$
1
3
1
%
3
!
;
3
"!
@$
" *
3 *
!
*@
3 @ @"
@$
@ !
" "
&
*
3
!: "
"
#
$ ?
#
*
@$
"
&
@$
3
$
3
$
!
$
*
3
@$
!
#
&
;
"
3
$
"
%
#
3
#
*
"!
I
3
@ H
:
#
#
#
#
&
& !:
&
K
3
%
$
"
@$
"
@$
!
:
@$
% :
# 2 #
6
"
B %
3
$
@ * ?
:
2
) !
"
$
"
&
@ H
$
@$
#
#
"
"!
%
# 2
*
@$
%
:
#
*@
&
1 *
"
H
@ H
&
3
3
!
& !
:
"
:
#
:
#
"
;:
$
:
@$
2 *@
&
?
B
*
"
%
3
#
?
&
X
"
&'( )
#
% $
$
$
"!
"
"
#
&
&"
1
C
"
1
C
"
$
!
!
@$
% & @ !
%
E Y"
"! ?
*
#
"!: @
% & @ !
E*
E
!
"
& @ !
&
3& @ !
%
"! ?
"#
@$
$
# :
"
#
E
"
?
;
&
"
"
*
%
#
C
% &"
$
&
:
#
C
&
"
$
?
Z
#
*
"!
?
*
"!:
$
:
@
;
R
R&
* '
$ # +'
%
"
#
'
# ,
Y
&
$ ?
!
$
*
*
"
:
*
H
3@
*
"!
:
:
$
"*
$
$
:
?
* $ :
!
$
"
*
"
!
"
;
B %
"!
3
$
%
$
&
3 @
*
*
3
1
3 @ @"
*
&
#
&
1
?
$
"
) ;
"
*
#
!
*
" *
1
*
&
"
@
?
:
H
:
&
!
%
3
%
0
*
*
%
% #
"!
*@ H
#
&
% &
& !
&
!
$
3
$ "
$
"
Y
&
:
$ & !
&
* #
%
$
"
"
6
?
&
#
1
$*
*
:
3 *
!
@
:
&
:
& !
&
"
3
3 #
@$
@
6
#
#
&
% &"
&
1 C
!
:
#
&
*
@$
E
1
:
+
#
E#
%
&
:
@$
:#
&
*
@$
$
:
@$
*
@
@ :
"!:
%#
#
*
:
%
"
"
@$
"!:
1
%
% & @ !
&
$
:
@
*
#
%
:
&
:
$
"
%#
:
!
$
%
%
" :
- %'
:
R
L
"
3
%
B %
%#
$
.
*
:
!
@$
:
:
& !
' ( '
%
:*
"
!
:
'
C
$
'# $
"
*
@$
"!
1*
$
"
!
#
H
3
&
*
1
*
$
#
@
#
" "
"
&
"
$
"
K
3
:
*
"
*
%
:
"
"!
;
"!
:
$
#
&
"
@
@ !
$
%
?
$ :
$ :
"
*
*
1
"
$ :
3 #
%
@$
@$
" $ :
"
%
&
#
:
$ & !
!
:
H
;
3
!
@$
1
"
&
@$
!
% &"
*
1 C
!
&
% & @ !
1
%
# ' /'
# 2*
)
#
"!
$
"!
&
"
2
#
:
E#
*
@
@ #
R:
#
:
&
6
Y
:
"
:
"
#
:
*
$
& 1
$
&
"
#
%
*
"
"
*
?
!
" $ :
$
%
*& !
"
*
H
"
!
!
*
*
"
*
* $ :
!
H
:
;
%
*
:
?
"
*
#
*
:*
3
-
#
)'
#
) !
%
&
3
*
&
$
"
#
%
"
#
%
*
3
"!
!
%#
&
"!
&
&
"
&
"
%#
3:
Y"
*
#
"
&
*
"
@ !
:
L
!
%
"
*
3
@ !
%
*
*
*
&
3
! :
"
:
$ " *
(
:
!: Y
%
"!
3
!
3
*#
*
:
:
"!
*#
&
"
"
#
% +
"
B ;
3
*
# 2
!
@$
%
%
/ "!
$
&
3
#
@
:
#
;
#
$
"
:
1
#
&
"!
"
3
#
&
*
"
!
!
3
!
"
9
"!
3
3:
$ " *@
&
"!
?
"
&
$
3
% @ H
$
$
"!
"
6
1
& !
& !
$
& 1@ H
3
& !
3
?
? @ !
"
B
:
;
3
$
"!
%
%
!
"
#
! 6
!
2
3
%
&
1
"
$
+..=*
L6AO @
"
9"
%
D !
$
#
"
&
"
#
&
"
!
3
&
& 1
"
& !
! - ->.*=>
3
&
3
1
"
#
" & !:
"!
$
)
+..>
&
$
"
"
1
"
@
"
3
-+J4J+..>*
"
$
!
%
!
! & !
B
1
!
% &
"
"
#
1
!
%
$
!*
&
*
"!
"!
?
#
&
&
3
1
*
#
"
!
:&
"
K :7 L 4 M0K
M 4 5Ua Sa5 S 01 ' )
O
" *
&
+..>
"
!
@ *
3 &
%
#
&
&
#
*
! #
+..,* & ! & !
3
!
? @ !
1
6( )
!
$
1
3
"
!
#
" &
3
? .> )) A 1/0
2 /3 114
1 ;<
$
!
&
%
!
!
& !
#
@$
I
! D
9
+..>
%
" & !
&
Y
OL
$
! @
"
&
&
OOO*
I
"
#
@$
%
3 &
%
9
%
D
# 2
: %
9 "
"!
2
9
"
@ " @ !
@
@$ *
"
9
-+J.4J+..>*
9
:
&
@$
&
"!
%
1
3
"
&
"
?
L
#
1
!
!
"
> I > 1:<
><
5a 8a5
,>.
KX >
K 1:;
1>@?
:b> 1 9 1/:;<
>@ L>41 M0K
L>41 M0K
N>. =>< )) A
N>.
$ ] 6 c
I ? -J+..>
I ? +J+..>
F
I ? 4J+..>
[\
$
I ? 8J+..>
!
F
6
#
1
#
&
9 D !#
"
% #"
$ & !
& !& !
$
!
%
8 $
A
"
:
$
8
F
!
%
"
3
1
$
% *
"!
%
%
"
!
"
#
&
@
&
"!
& 1@ H
3
+..,
)&'
) E )&
, -)
'#
)&'
%
)%$
"
$
#
"
&
#
# :
&
#
!
"
%
*
1
?
3
:: % :
# 3
%
#
"
%
& @ !
&
?
* " &"
!
%
&
*
& !
"
$
"
@ !
#
&
"
#
D !:
#
3
"
!
$
&
@
*
1
% & @ !
"
#
&
& 1
!
:
$
?
'
3
!
%
%
$
!
"
"
#
1
:
"
@
!
"*
1
"
* "
:
#
&
!
@ !
&
$
*
:: %
":
& @
$
*
!
"
"
85
& 1
3
:
D !
@ !
&
:
3 &
"!
& 1
:: %
F0'
"
$
"
?
&' )&'
' $ ! , -)
'#
"
)
85
A
"
%#
/
# :
& !
!
? @ !
3
@ !
%
"*
A
@ !
855
?
#
@
#
:
!%D
#
6( )
!
"*
*
&
&
"!
&
3&
K
*
3
%
@ !
@ !
V
D
D! &
&
&' )&'
' $ ! , -)
'#
/
&
# :
1
? @ !
:
1
*
#
? @ !
1
6
*@
#
&
A ? @ !
R $
&
( !
@ !
;
$
:
:: %
*
A(
& @ !
& 1
& @ !
#
%
"
6( )
@
! *
!
R
"!
"
&
"!:
#
X
A
%
3
[ 0< L>H \
%
"!
2
2
"
2
!
? @ !
3
@
#
&
!
%
@ *
!
!
&'
' $ ! , -)
:
#
"!:
'#
& @ !
#
$
"
#
"
N>. 1:< =04 1
* "
%
"! & @ !
!
3
&
!
*
2
!
*
>@ L>41 M0K
#
"
"
8.Q
%
& 1
#$
& 1
*
B %
%
6
'C &
? @ !
!
:
6( )
&
,
6
&
K
"!
#
@
! -4
]^
!
& 1@ H
858
& 1
1
: %
;
%
L
: ? @ !
:& @ !
*
6( ) & 1 :
&
-7J.8J+..<
"! :
L
? @ !
#
3
& 8<>J+..
*
#
$
%
"
:
R
%
#
%
%
R $
K
? @ !
2
? @ !
; @
&
&
:
& 1
:
"
#
1
;
!
"!
$
"
? @ !
@
*
?
%
&
%
&
6 7
>O
!
?
><
!
K
*
!
3
!
#
"
:
%
%
#
%
-.A-
!
*
&
1
% &
@ !
!
%
?
S
!
!
! #
%
&
"
G
!
@
1
L"
:@ H
@
3
!
@
#
#
@
3
%
*
"
#
3
#
U
"!:
?
3
"
*
#
!
#
@
%
&
H
3:
1
> =>
&
*
=04
>d
>7 ? 0 => 6><
>d M04 =;@ ?>@? 6:7 >@ L>41 M0K
@ !
%
:
#
&
-.
"
%
1
2
!
>7
0>e? >@G M>e1
N>. K
"1 "
"
*
!
2
%
%
"G ^:7? 1/>. ;7 60 N:. 6 7
& @ !
&
"!
1
"
"! ?
"! ? @ !
&
!
@ *?
! @
#
&
%
!
&
! & !
3
G
R
:
?
!
R
E B
:
%
K
G
1 ;<
!
&
@
A
&
%
%
"
!
#
&
A
"
"
6
6
*
!
# 3 T
%
:
&
C
"
"
%
%
"
% *
@
"
!
3
1
@ " -+
B %
& 1@ H@ H
!
"
B ; #
$
*
"
8.QE*
& 1 "
!
:
@ !
%
%
%
!
"
& @ !
2
"
&
!
!
;
#
%
6( )L6 @
!
"
@
!
_
! C
2 C@ " -+
:
!
E
"
"!
!
%
@ !
%
) 2P >H / . /0 =;b ;7
9
@
:
"!
2
!
3
%
!
%
%
"! 0 "
3
:
!
"!
1
#
&
%#
%
%
: %
:
#
&
1 #$
%
#
&
"
:
#
;
#
@ !
&
*
&
& !*
!
& 1
#
3
&
&
"*
*
"!*
%
#
"
"
& 1@ H
:
!
3
"!
#
#
!
9
#
&
%
!
1
Y
%
!
!
"
%
%
*
&
@
"
:@ H
"1 "!
"
!
3
;
#
;
;
*
?
B %
%
"!
H
!
&
"
:
3
3
#
$
*
"!
%
@ !
*
!#
"!
:
#
@ H
#
@ H
!
&
#
1
%
A %C
Q
'# +
"
' ") &
9 3
&' )&'
1
`
! :
!
?
`
:
`
!
"
3
: ?
3
K
"
:
@
!
"!: :
:
& !
!
3
!
@
;
& !
"!
@
%
:
*
& K
?
`
6
?
" &" & K
3
%
%
"!
%
@ !
%
:
`
#
!
$
&
&
&
6( ) :
*
'#
3
#
&
:
:
&
#
*
#
"
' $ ! , -)
%
3
"
&
%
#
A9 3
$
A
&
"!
K
"
%
@ !
&
#
H*
$
Q
"
?
*
"
$
#
:
:
#
%
$
6( )X
`6
:
"
& !:
%
"
A
#
3
1
"!
3:
%
%
6( ) :
3
%
!
&
6( )
!
? @ !
%
?
3
"!
!
#
&
2
! J@
"
%
! & !
"!:X
@ !
@ !
*
#
:
&
"!:K
!
" &"
*
6( )
@ !
!
3
"
3
&
: 3
%
#
%
!
"
#
6( )
&
Q 5 !"
$
#
$ %#
"
:
?
#
! #
3
3
&
"!
&
*
@
%
&
1
"!
?
#
*
3
'$ !
*
"
? @ !
"
&' )&'
K
@
&
$
"
" @
#
&
*
&
#
#
&
1
" & K
AF :: %
!
U
U
&
:
? @ !
*
G
6( )
1
G
!
L
3
"!:
)
%
? @ !
%
" &"
! :
?
' ") &
"
1
$
"
X
A %C
'#
"
"
"
f
, -)
! @
"!
#
$
"
*
#
A 0 !#
&
*
%
3
$
%
"
#
"*
"!
6( )
&
:
"
@
& 1
G
#
"
H
V
!
&
"
%
L
!
K
%
3
%
&
"!
6( )
AF :: %
:
3
3
&
@ !
$
*
# %
*
!
:
!
!
1
K
3
"!
!
%
:
%
"
"
#
&
&
#
!
" @
$
V& 1
%
:
$
@
"
%
#
"*
&