Hoàn thiện công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại Công ty Cổ phần thẩm định giá BTC
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.36 MB, 78 trang )
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU.............................................................................................................. 1
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.......................................................................................3
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, BẢNG BIỂU........................................................................4
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC
VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY.................................................5
1.1 Sự hình thành và phát triển....................................................................................................5
1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty.............................................................................5
1.1.1
Năng lực của công ty..........................................................................................................6
1.1.2
Các sản phẩm dịch vụ.........................................................................................................7
1.2Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ...................................................................................7
1.2.1
Cơ cấu tổ chức....................................................................................................................7
1.2.2
Chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận..............................................................................9
1.3Những dự án nổi bật đã thực hiện.........................................................................................10
1.4Kết quả hoạt động kinh doanh..............................................................................................11
CHƯƠNG 2: THỰC TRANG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC................................................................................14
2.1 Các khái niệm cơ bản.............................................................................................................14
2.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất..................................................................................................14
2.1.2 Công trình xây dựng trên đất...................................................................................................14
2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất...........16
2.2 Thẩm định giá quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất.......................................19
2.2.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản...............................................................................19
2.2.2 Mục đích thẩm định giá...........................................................................................................19
2.2.3 Giá cả, chi phí, giá trị thị trường.............................................................................................20
2.2.4 Các nguyên tắc kinh tế trong thẩm định giá............................................................................22
2.2.5 Các phương pháp thẩm định giá.............................................................................................24
2.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng tới việc thẩm định giá........................................................................35
2.3 Thực trạng hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại
Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC.............................................................................................37
2.3.1 Quy trình thẩm định giá tại BTCValue....................................................................................37
2.3.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất..39
2.3.2.1 Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại số nhà 56 -TT9B.........39
2.3.2.1.1 Nội dung công tác thẩm định giá.................................................................................39
2.3.2.1.2 Nhận xét.......................................................................................................................50
2.3.2.2 Giá trị quyền sử dụng đất ở xã Phù Linh, Sóc Sơn, Hà Nội.........................................51
2.3.2.2.1 Nội dung công tác thẩm định giá.................................................................................51
2.3.2.2.2 Nhận xét........................................................................................................................59
2.4 Đánh giá hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất.......59
2.4.1 Kết quả đạt được.....................................................................................................................59
2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân.................................................................................................60
2.4.2.1 Các hạn chế......................................................................................................................60
2.4.2.1 Nguyên nhân....................................................................................................................62
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
TRÊN ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC.........................64
3.1 Định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới..........................................................64
3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất và công trình
xây dựng trên đất........................................................................................................................64
3.2.1 Xây dựng cơ sở dữ thẩm định giá một cách khoa học...........................................................64
3.2.2 Xây dựng quy trình thẩm định giá đầy đủ, chi tiết................................................................66
3.2.3 Nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên.............................................................................66
3.2.4 Giải pháp khác........................................................................................................................68
3.3 Một số kiến nghị về quản lý vĩ mô nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá.......................68
3.3.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý.................................................................................................68
3.3.2 Nâng cao chất lượng quản lý hoạt động thẩm định giá.........................................................69
3.3.3 Phát triển hệ thống thông tin hỗ trợ hoạt động thẩm định giá...............................................69
3.3.4 Tăng cường hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá.................................................71
PHẦN KẾT LUẬN....................................................................................................72
PHỤ LỤC...................................................................................................................73
PHỤ LỤC SỐ 1: GIỚI HẠN CHỨNG THƯ.............................................................................73
PHỤC LỤC SỐ 2: ẢNH CHỤP HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN...........................................74
PHỤ LỤC SỐ 3: ẢNH CHỤP HIỆN TRẠNG CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT........75
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................79
LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Việt Nam dần trở thành một nền kinh tế thị trường, do đó để có thể tồn tại và phát
triển được đòi hỏi tất cả các doanh nghiệp phải liên tục hoàn thiện được chính bản thân
doanh nghiệp để có thể thích ứng được đối với những thay đổi và đòi hỏi của thị
trường. Việc biến động này có thể bắt nguồn từ các yếu tố bên trong đất được hoặc là
do tính hình chung của quốc tế. Nó cũng có thể đến từ một ngành hay một lĩnh vực
nào đó. Đặc biệt trong những năm trở lại đây, chúng ta phải dành sự chú ý tới sự biến
động, hay cuộc khủng hoảng thị trường nhà đất tại Mỹ đã trực tiếp gây ra khủng hoảng
kinh tế toàn. Điều đó cho thấy bất động sản, thị trường bất động sản có một vai trò cực
kỳ to lớn đối với nền kinh tế quốc dân. Sự biến động của thị trường bất động sản như
là một báo trước đối với sự biến động của nền kinh tế. Ngoài ra, do đặc tính của bất
động sản là một bất động sản có giá trị rất lớn, là bất động sản quan trọng của mỗi
quốc gia, của mỗi gia đình, của mỗi người. Do đó mà việc phải quản lý, hỗ trợ điều
hành, hay phát triển các mặt liên quan tới bất động sản là rất cần thiết đối. Mặt khác,
trong một nền kinh tế thị trường thì các hoạt động liên quan đến bất động sản hầu hết
đều sẽ phải dựa trên kết quả thẩm định giá của các doanh nghiệp thẩm định.
Công ty cổ phần thẩm định giá BTC là một trong các doanh nghiệp thẩm định giá
đầu tiên của Việt Nam được thành lập từ năm 2005. Lĩnh vực hoạt động của doanh
nghiệp trải dài trên tất cả các hoạt động của thẩm định giá: doanh nghiệp, máy móc
thiết bị, dự án đầu từ, khu chung cư, mỏ khoáng sản, quyền sử dụng đất. Trong đó thì
định giá bất động sản một trong những thế mạnh của doanh nghiệp. Qua khoảng 10
năm hoạt động và phát triển doanh nghiệp đã tham gia thẩm định giá hàng ngàn bất
động sản và cũng đã đạt được nhiều thành tựu trong lĩnh vực này. Bên cạnh những mặt
tích cực thì hoạt động thẩm định giá bất động sản của công ty vẫn không tránh khỏi
những nhược điểm cần được đầu tư thời gian và trình độ chuyên môn để có thể sửa
chữa và khắc phục từ đó giúp nâng cao chất lượng, hiệu quả trong công tác thẩm định
giá của công ty.
Từ thực tế hoạt động của công ty nói chung và quá trình nghiên cứu, thực tập tại
Công ty cổ phần thẩm định giá BTC nói riêng, em lựa chọn chuyên đề tốt nghiệp với
đề tài là: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất và công trình xây
dựng trên đất tại Công ty Cổ phần thẩm định giá BTC”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài làm rõ cơ sở lý thuyết về quy trình và các bước thực hiện trong việc thẩm
định giá quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất. Bên cạnh đó, đề tài sẽ đi
sâu vào thực trạng hoạt động và đưa ra những bất cập, hạn chế có thể xảy ra trong
công tác thẩm định giá. Rồi từ đó đề xuất các giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm
định giá quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản là quyền sử dụng
đất và công trình xây dựng trên đất tại công ty cổ phần thẩm định giá BTC
- Phạm vi nghiên cứu: Tại công ty cổ phần thẩm định giá BTC từ năm 2013 đến
năm 2015
4. Kết cấu nội dung chuyên đề
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung của chuyên
đề gồm 3 phần chính:
Chương 1: Giới thiệu về Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC.
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất và công trình xây
dựng trên đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC.
Chương 3:Một số biện pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá quyền sử
dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ths. Nguyễn Thị Minh Phương – Giảng viên
bộ môn thẩm định giá khoa Marketing Trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân và anh
Đặng Xuân Minh – Tổng giám đốc của Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC cùng
các anh chị trong phòng thẩm định tại công ty đã giúp đỡ và hướng dẫn em hoàn thành
tốt chuyên đề này.
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Thẩm định giá
TĐG
Bất động sản
BĐS
Quyền sử dụng
QSD
Quyền sở hữu
QSH
Bất động sản thẩm định
TSTĐ
Giá trị còn lại
GTCL
Công trình xây dựng
CTXD
Thẩm định viên
TĐV
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, BẢNG BIỂU
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức của Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC........................11
Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC..........37
Bảng 1.1: Báo cáo kết quả kinh doanh của công ty.....................................................12
Bảng 2.1: Thông tin thị trường thu thập được.............................................................45
Bảng 2.2: So sánh và điều chỉnh số liệu......................................................................47
Bảng 2.3 Bảng tổng hợp kết quả.................................................................................50
Bảng 2.4: Mô tả chi tiết của tài sản thẩm định giá......................................................52
Bảng 2.5: Tổng hợp thông tin bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh.........54
Bảng 2.6: Điều chỉnh giá theo các tài sản so sánh.......................................................56
CHƯƠNG 1:
KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
BTC VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY.
1.1 Sự hình thành và phát triển.
1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty.
BTCValue là doanh nghiệp được sáng lập bởi các thẩm định viên nhiều kinh
nghiệm đã được cấp chứng chỉ hành nghề của Bộ Tài chính và AVM VietNam – một
trong những tổ chức dịch vụ đầu tư hàng đầu tại Việt Nam. Công ty được sự hỗ trợ của
IMAA và Kumerco – tổ chức tư vấn M&A có trụ sở tại Thụy Sỹ. BTCValue có mối
quan hệ chặt với các thành viên của Diễn đàn M&A Việt Nam, bao gồm gần 1.000
chuyên gia, lãnh đạo và phụ trách đầu tư của các tổ chức đầu tư trong và ngoài nước.
BTCValue là một trong những công ty thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam,
được thành lập theo Nghị định số 101/NĐ – Cp ngày 03/08/2005 của Chính phủ. BTC
đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn của Bộ Tài chính và của IVSC ( Ủy ban tiêu chuẩn
thẩm định giá quốc tế).
BTCValue cung cấp các dịch vụ chuyên sâu về thẩm định giá vao gồm thẩm định
giá bất động sản, thiết bị, định giá doanh nghiệp. Đặc biệt, với đội ngũ chuyên gia của
mình, BTCValue là đơn vị hàng đầu trong hoạt động thẩm định giá bất động sản vô
hình, thương hiệu và định giá mỏ khoáng sản.
Tên đầy đủ của công ty: Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC
Tên gọi tắt: BTCValue
-
Trụ sở chính
Sô 11A Cao Bá Quát – quận Ba Đình – thành phố Hà Nội.
Điện thoại: 04.666 16021; Fax 04 – 6 269 8559
Mail:
-
Hệ thống các văn phòng đại diện
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC – CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG
Địa chỉ: 22 Lý Tự Trọng, Phường Thạch Thang, Quận Hải Châu, TP Đà Nẵng
Điện thoại: (84-511) 625 1085; Fax: ( 84-511) 625 1086
Email:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC – VĂN PHÒNG TP.HCM
Địa chỉ: Lầu 2, Tòa nhà Á Châu, 140/1 Lý Chính Thắng P7, Q3, TP.HCM
Điện thoại: ( 84-8) 6658 8886; Fax: ( 84-8) 6658 8886
Email:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC – VĂN PHÒNG QUẢNG NINH
Địa chỉ: Phố Văn Lang, Hạ Long, Quảng Ninh
Điện thoại: ( 84-0333) 659 915
Email:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC – VĂN PHÒNG HÀ GIANG
Địa chỉ: Số 249 đường Nguyễn Trãi, phường Nguyễn Trãi, TP Hà Giang
Email:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC – VĂN PHÒNG VINH
Địa chỉ: 122 Nguyễn Văn Cừ, Thành Phố Vinh, Nghệ An
Điện thoại: ( 84-038) 860 7122
Email:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC – VĂN PHÒNG BÀ RỊA VŨNG
TÀU
Địa chỉ: Thông Hưng Phú, Thị Trấn Phú Mỹ, Huyên Tân Thành, Bà Rịa Vũng Tàu
Điện thoại: ( 84-646) 263 492 – 0913 139 181
Email:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC – VĂN PHÒNG HUẾ
Địa chỉ: 215 Nguyễn Sinh Cung, Phường Vĩ Dạ, Thành phố Huế, Thừa Thiên Huế
Điện thoại: ( 84-054) 3933911
Email:
1.1.1
Năng lực của công ty.
BTCValue đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức chặt chẽ, khắt khe về nhân sự,
trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật, được đặt ra đối với một doanh nghiệp
thẩm định giá chuyên nghiệp:
Nguồn nhần lực
- Ban lãnh đạo: Các thành viên Ban Lãnh đạo BTCValue đều là những thạc sĩ quản
trị kinh doanh, đã có kinh nghiệm làm việc nhiều năm tại một trong những ngân hàng
thương mại hàng đầy và Công ty kinh doanh thương mại và đầu tư lớn của Việt Nam.
- Các thẩm định viên về giá: BTCValue hiện có 4 thẩm định viên về giá, đây là 4
trong số những thẩm định viên về giá có nhiều kinh nghiệp hoạt động tại thị trường
Việt Ban và được Bộ Tài chính cấp chứng chỉ hành nghề.
- Các trợ lý thẩm định viên về giá: Toàn bộ các trợ lỹ thẩm định viên về giá của
BTCValue đều là những cử nhân kinh tế - kỹ sư, am hiểu thị trường, bất động sản và
đã được BTCValue đào tạo một cách bài bản về nghiệp vụ thẩm định giá.
Hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin
BTCValue đã bỏ ra nhiều cồng sức, thời gian và tài chính để xây dựng cho riêng
mình một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá và các thông tin thương mại, kỹ thuật có liên
quan của nhiều loại bất động sản, hàng hóa khác nhau. Hệ thống cơ sở dữ liệu này
luôn được BTCValue cập nhật, phân loại và hoàn thiện. Với hệ thống cơ sở dữ liệu
quan trọng này, BTCValue hoàn toàn tự tin về chất lượng dịch vụ thẩm định giá và các
dịch vụ về giá khá.
BTCValue cố mối quan hệ mật thiết với diễn đàn M&A Việt Nam, Diễn đàn Mua
bán – Sáp nhập và Kết nối đầu tư lớn nhất Việt Nam
1.1.2
Các sản phẩm dịch vụ.
Là một trong những doanh nghiệp hàng đầu của Việt Nam trong lĩnh vực thẩm định
giá, BTCValue có rất nhiều kinh nghiệm trong các hoạt động thẩm định giá trị trài sản.
Lĩnh vực hoạt động chủ yếu của công ty được chia ra làm hai mảng là về Thẩm định
giá và Dịch vụ bất động sản.
Thẩm định giá
-
Thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất;
-
Thẩm định giá bất động sản: đất đại, hạ tầng và công trình kiến trức trên đất;
- Xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa, mua và bán
doanh nghiệp, thâu tóm doanh nghiệp ( M&A);
-
Xác định giá tị thương hiệu, thương quyền.
-
Định giá mỏ khoáng sản rắn.
-
Định giá phần mềm, cổn thông tin.
Dịch vụ bất động sản
1.2
-
Xác định giá khởi điểm đấu giá
-
Tổ chức đấu giá, tư vấn tổ chức đấu giá
-
Các dịch vụ dự báo giá cả thị trường và nghiên cứu khoa học về giá khác
-
Tư vấn giá sản phẩm, giá mua, giá bán, giá cho thuê…
-
Dịch vụ hộ trợ đàm phán giá.
-
Tư vấn môi giới bất động sản, khu công nghiệp, dự án xây dựng;
Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ.
1.2.1 Cơ cấu tổ chức
Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức của Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
KHỐI
KINHGIÁM
PHÓ TỔNG
DOANH
ĐỐC
BAN KIỂM SOÁT
TÀI
KHỐI VĂN
KHỐI
KHỐI
THẨM
KHỐI THẨM
AVM
KHỐI THẨM
KHỐI TÀI CHÍNH
CHÍNH
PHÒNG
THẨM
ĐỊNH 1 ĐỊNH
ĐỊNH
(Nguồn:
Nhân 2
sựVĂN
của công
ty)
PHÒNG
CHUYÊN
GIA
TƯ
VẤN
HỖ
TRỢ
ĐỊNH ĐỐC
3
TỔNG GIÁM
1.2.2 Chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận.
-
Hội đồng quản trị
Hội đồng quản trị là cơ quan có quyền lực nhất của công ty, nắm giữ nhiều nhiệm
vụ và quyền hạn. Hội đồng quản trị có thể nhân danh toàn bộ công ty để có thể đưa ra
các quyết định quan trọng của công ty như về bãi miễn chức vụ, thay đổi điều lệ hoạt
động của công ty, xây dựng chương trình hành động, kế hoạch năm của công ty, xác
định xứ mệnh, tầm nhìn của công ty trong tương lai dài hạn
-
Ban kiểm soát
Ban kiểm soát có chức năng kiểm tra rà soát lại các hoạt động, quyết định của hội
đồng quản trị xem có phù hợp với điều lệ của công ty không. Ban kiểm soát có quyền
kiến nghị hội đồng quản trị về các vấn đề còn chưa thấy phù hợp. Ngoài ra họ cũng có
thể yêu cầu hội đồng quản trị cung cấp các thông tin liên quan đến công tác quản lý
công ty.
-
Ban giám đốc
Điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như các hoạt động hàng ngày
khác của Công Ty. Chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị, Hội đồng thành viên về
việc thực hiện các quyền & nhiệm vụ được giao.
Tổ chức thực hiện các quyết định của Hội đồng thành viên, Hội đồng quản trị.
Thực hiện kế hoạch kinh doanh & phương án đầu tư của Công Ty.
Kiến nghị phương án bố trí cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ Công Ty như
bổ nhiệm, miễn nhiệm, đề xuất cách chức các chức danh quản lý trong Công Ty, trừ
các chức danh do Hội đồng Quản trị, Hội đồng thành viên bổ nhiệm.
Ngoài ra còn phải thực hiện các nhiệm vụ khác & tuân thủ một số nghĩa vụ của
người quản lý Công Ty theo Luật pháp quy định.
Khối văn phòng
Công tác nội vụ của cơ quan, tiếp nhận, tổng hợp thông tin. Xử lý các thông
tin theo chức năng, quyền hạn của phòng.
Tiếp khách, tiếp nhận tổng hợp các thông tin từ bên ngoài đến công ty. Xử
lý các thông tin đó theo chức năng, quyền hạn của mình
Soạn thảo văn bản, trình giám đốc ký các văn bản đối nội, đối ngoại và phải
chịu trách nhiệm trước giám đốc về giá trị pháp lý của văn bản đó.
Phát hành, lưu trữ, bảo mật con dấu cũng như các tài liệu đảm bảo chính
xác, kịp thời, an toàn.
Theo dõi công tác thi đua khen thưởng, kỷ luật của công ty.
Tổ chức chấm công, thực hiện các chế độ khen thưởng của công ty
Theo dõi các chế độ chính sách với người lao động
- Khối tài chính
-
Phòng kế toán có chức năng giám sát hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty
theo đúng chuẩn mực và Luật kế toán hiện hành nhằm phản ánh kjp thời, chính xác
đầy đủ các hoạt động
Tổng hợp kết quả kinh doanh, lập báo cáo kế toán thống kê, phân tích hoạt động
sản xuất kinh doanh để phục vụ cho việc kiểm tra thực hiện kế hoạch của Công ty.
Ghi chép để phản ánh chính xác và kịp thời một cách có hệ thống tình hình thu chi
của doanh nghiệp. Cung cấp các nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh, trả lương, ứng
trước của công ty.
Theo dõi tình hình nợ của công ty, phản ánh và đề xuất kế hoạch thu chi tiền mặt
và cách hình thức thanh toán khác. Thực hiện công tác thanh toán đối nội.
Thực hiên quyết toán đúng tiến độ phối hợp với các văn phòng khác để tính toán
lỗ, lãi cho doanh nghiệp.
Lưu trữ, bảo quản, giữ gìn các chứng từ, chứng thư, số liệu tài chính theo quy định
của công ty.
-
Khối kinh doanh
Chủ động soạn thảo các hợp đồng kinh tế có liên quan đến hoạt động kinh doanh
của công ty; tổ chức thực hiện đúng quy định các hợp đồng kinh doanh đã được ký
kết;
Tìm kiếm khách hàng, đối tác, thực hiện các chương trình marketing nhằm phát
triển số lượng khách hàng của công ty
Tham gia vào lưu trữ, bảo mật những tài liệu có liên quan tới hoạt động của mình
Tổng hợp, báo cáo kết quả kinh doanh hàng năm, cũng như là về xu hướng kinh
doanh trong lĩnh vực thẩm định trong thời gian qua
-
Khối thẩm định
Thực hiện công tác thẩm định giá bất động sản, bất động sản và các bất động sản
khác sao cho phù hợp với Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam và quốc tế.
Hỗ trợ, tham mưu, đưa ra những lời khuyên cho ban giám đốc về tình hình thẩm
định giá cũng như về các bất động sản thẩm định giá, hỗ trợ việc thực hiện dịch vụ bất
động sản tại công ty.
Kết nối với các tổ chức về thẩm định giá bên ngoài để không ngừng nâng cao chất
lượng công tác thẩm định
1.3
Những dự án nổi bật đã thực hiện.
Thẩm định giá mỏ khoáng sản
-
Thẩm định giá mỏ Gabro Huế, trị giá 30 tỷ, do Công ty Tập đoàn
Vạn Xuân là chủ đầu tư, làm cơ sở để kêu gọi vốn đầu tư.
-
-
Thẩm định giá mỏ chì kẽm Điện Biên, do Công ty CP khoáng
sản dầu khí Điện Biên là chủ đầu tư, làm cơ sở để chuyển
nhượng.
Thẩm định giá kết hợp với đánh giá mỏ Vàng tại Lào của Công
ty KS Lào Việt.
Thẩm định dự án mỏ cát tráng tại Khánh Hòa
a) Thẩm định giá công ty và thương hiệu
-
-
Cùng với IMAA và Kummerco Thụy Sỹ, định giá thương hiệu
Traphaco
Định giá công ty và thương hiệu của công ty An Đỉnh, xuất khẩu
gạo, trị giá 25 tỷ VNĐ.
Đánh giá dự án và bất động sản vô hình của Sâm Ngohc Linh,
QUảng Nam – mục tiêu chuẩn bị phát hành cổ phiếu ra công
chúng.
Thẩm định giá và đánh giá cổng thông tin của công ty CIC, phục
vụ mục đích kêu gọi vốn đầu tư
b) Thẩm định giá mua sắm bất động sản
-
Hỗ trợ các UBND, Sở tài hính và các cơ quan thuộc 55/63 tình
thành trong phạm vi cả nước – phục vụ mua sắm công.
Các Bộ TàI Nguyên môi trường, Bộ Y tế, Bộ Công an, Bộ Giao
thông vận tải, Tổng cục Hải quan…
Các bệnh viện định giá nâng cao trang thiết bị y tế bệnh viện,
mua sắm trang thiết bị.
Thẩm định giá Dây chuyền sản xuất gạch COTTO của Công ty
Viglacera Hạ Long
Thẩm định giá dự án chiết cuất hydrogen của Công ty Kính nổi
Bình Dương
c) Thẩm định giá Bất động sản
-
-
1.4
Thẩm định giá khu nghỉ dưỡng Hội An Resort – trị giá 10 triệu
USD, làm cơ sở để chuyển nhượng cổ phần.
Thẩm định giá Trung tâm thương mại Bắc Sơn Plaza, Lạng Sơn,
trị giá 77 tỷ VND, làm cơ sở xây dụng phương án chuyển
nhượng.
Thẩm định giá Khu nhà xưởng và bất động sản của công ty Phú
Thịnh Phát, trị giá 48 tỷ VND, phục vụ mục đích chuyển nhượng
của doanh nghiệp và bất động sản.
Thẩm định giá dự án chung cư Vinaconex 16
Kết quả hoạt động kinh doanh.
(Bảng 1.1: Báo cáo kết quả kinh doanh của công ty)
TT
1
2
3
4
5
6
7
Chỉ tiêu
Năm 2014
Năm 2013
Doanh thu bán hàng và
cung cấp dịch vụ
Các khoản giảm trừ doanh
thu
Doanh thu thuần về bán
hàng và cung cấp dịch vụ
Giá vốn hàng bán
3.245.279.089
2.913.982.076
Lợi nhuận gộp về bán hàng
và cung cấp dịch vụ
Doanh thu hoạt động tài
chính
Chi phí tài chính
-
Thuyết
minh
90.174.545
3.155.104.544
2.913.982.076
1.764.642.346
1.658.549.694
1.390.462.198
1.255.432.382
2.839.434
3.441.656
Trong đó chi phí lãi vay
8
Chi phí quản lý kinh doanh
1.250.041.707
1.155.682.411
9
Lợi nhuận thuần từ hoạt
động kinh doanh
143.259.925
103.191.627
10
Thu nhập khác
11
Chi phí khác
12
Lợi nhuận khác
13
Tổng lợi nhuận kế toán
trước thuế
Chi phí thuế thu nhập doanh
nghiệp
Lợi nhuận sau thuế thu nhập
doanh nghiệp
143.259.925
103.191.627
28.651.985
20.638.325
114.607.940
82.553.302
14
15
(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh công ty)
Báo cáo kết quả kinh doanh của doanh nghiệp cho thấy tình hình tài chính kinh
doanh của doanh nghiệp trong 2 năm vừa qua có sự chuyển biến rõ rệt theo hướng tích
cực. Mức tăng trưởng này ở cả doanh thu và lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp. Cụ
thể là vào năm 2013 thì là 2.913.982.076 đồng, còn năm 2014 thì doanh thu là
3.245.279.089 đồng. Mức tăng trưởng tuyệt đối là vào khoảng gần 300 triệu đồng
tương ứng với mức tăng trưởng khoảng 10%. Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp
cũng có sự tăng trưởng, tuy rằng lợi nhuận vẫn còn ở mức thấp lần lượt vào năm 2014
là 114.607.940 đồng và vào năm 2013 là 82.553.302 đồng. Mức tăng trưởng tương đối
là vào khoảng 32 triệu đồng tương ứng với khoảng 30%. Tuy nhiên thì mức lợi nhuận
của doanh nghiệp chỉ đạt quanh khoảng mốc 100 triệu đồng. Đây thực sự không phải
một con số lớn đối với doanh nghiệp. Nhưng khi nhìn theo một góc độ khác thì điều
này chứng tỏ công ty đang dần phát triển và chiếm được lòng tin của khách hàng.
CHƯƠNG 2: THỰC TRANG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC
2.1 Các khái niệm cơ bản
2.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai được ban hành vào ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày
01/07/2014 quy định về chế độ sở hữu đất đại quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước,
chế độ quản lý sử dụng đất đai quy định như sau:
-
-
“ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu”.
“Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành
quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất.”
“Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà
không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông
qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và bất động sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa
đất xác định.”
Đồng thời nhà nước cũng đưa ra các quy định về giá quyền sử dụng đất như sau:
-
“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị
diện tích đất.”
“Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử
dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định.”
Như vậy, mặc dù đất đai là hữu của toàn dân, do Nhà nước là đại diện là chủ sở
hữu nhưng các cá nhân, tổ chức khi thực sự có nhu cầu chính đáng, phù hợp với các
quy định của pháp luật sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Dựa vào các quy định và các văn bản khác có liên quan thì chúng ta có thể hiểu
rằng : “ Quyền sử dụng đất là một quyền về bất động sản, trong có cá nhân, tổ chức
nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được hưởng tất cả lợi ích, quyền sử
dụng bất động sản theo các quy định của pháp luật.”
2.1.2 Công trình xây dựng trên đất
Hoạt động xây dựng bao gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây
dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng
công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công
trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan
đến xây dựng công trình.
"Công trình xây dựng" là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người,
vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể
bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt
nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng
công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các
công trình khác.
Các hoạt động xây dựng phải tuân thủ theo quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn xây
dựng. Trường hợp áp dụng tiêu chuẩn xây dựng của nước ngoài, thì phải được sự chấp
thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng.
"Công trường xây dựng" là phạm vi khu vực diễn ra các hoạt động xây dựng đã
được sự cho phép của chính quyền. Các thành phần cơ bản hình thành một công
trường xây dựng là: Khu lán trại dành cho cán bộ, công nhân; khu vực tập kết vật
tư vật liệu; khu vực mà công trình xây dựngđược xây dựng trực tiếp trên đó.
Phân loại công trình xây dựng:
-
Công trình dân dụng.
-
Nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ.
- Công trình công cộng gồm: công trình văn hóa; công trình giáo dục; công trình
y tế; công trình thương nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn, nhà khách; nhà phục
vụ giao thông; nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu phát sóng phát thanh, phát sóng
truyền hình; nhà ga, bến xe; công trình thể thao các loại.
- Công trình công nghiệp gồm: công trình khai thác than, khai thác quặng; công
trình khai thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trình kho xăng, dầu, khí
hoá lỏng và tuyến ống phân phối khí, dầu; công trình luyện kim; công trình cơ khí, chế
tạo; công trình công nghiệp điện tử - tin học; công trình năng lượng; công trình công
nghiệp nhẹ; công trình công nghiệp thực phẩm; công trình công nghiệp vật liệu xây
dựng; công trình sản xuất và kho chứa vật liệu nổ công nghiệp.
- Công trình giao thông gồm: công trình đường bộ; công trình đường sắt; công
trình đường thủy; cầu; hầm; sân bay.
- Công trình thủy lợi gồm: hồ chứa nước; đập; cống; trạm bơm; giếng; đường
ống dẫn nước; kênh; công trình trên kênh và bờ bao các loại.
- Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm: công trình cấp nước, thoát nước; nhà máy xử
lý nước thải; công trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấp rác; nhà máy xử lý rác
thải; công trình chiếu sáng đô thị.
2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng
trên đất.
Về bản chất thì quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất là bất động sản,
nên các yếu tố ảnh hưởng tới giá tới giá của bất động sản cũng chính là những yếu tố
tác động tới quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất.
a) Các yếu tố vĩ mô
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Chính sách của nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá
của bất động sản, thể hiện trong các mặt chủ yếu như sau:
Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng,
chuyển nhượng bất động sản. Như là chính sách cho phép Việt Kiều mua
BĐS tại Việt Nam. Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu
thàng phố được mua nhà tại thành phố.
Nhà nước quy định các chính sách và nghĩ vụ tài chính có liên quan đến
quyền sử dụng đất như chinh sách tài chính đối với những người được
giao đất, cho thuê đất, các chính sách thuế của nhà nước liên quan đến
BĐS.
Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng
khu vực. Công bố các thông tin liên quan đến quy hoạch phát triển kinh tế
vùng, chính sách liên quan đến phát triển kinh tế.
Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương.
Các yếu tố này có ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất
động sản nên ảnh hưởng tới giá bất động sản.
Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như
thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương.
Biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người
dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư.
Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc...).
Tỷ lệ lạm phát chung.
Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng.
-
Cung – cầu bất động sản:
Cũng giống như bất cứ hàng hóa dịch vụ nào khác, giá bất động sản là giá cân bằng
giữa cung và cầu. Tuy nhiên sự biến động về giá của bất động sản chưa chưa hẳn đã đi
theo các quy luật cung – cầu cơ bản như là khi cầu tăng thì giá tăng hoặc là khi cung
tăng thì giá của bất động sản sẽ giảm. Điều đó phần nào đó sẽ đúng trong dài hạn. Tuy
nhiên trong ngắn hạn thì sẽ có thể xảy ra trường hợp như là khi cung bất động sản tuy
có tăng về số lượng nhưng giá của bất động sản vẫn tiếp tục tăng do nạn đầu cơ. Chính
vì vậy khi xem xét giá trị của bất động sản cần phải đặt nó trong mối tương quan cung
cầu trong ngắn hạn và dài hạn để có thể xác định giá trị BĐS một cách chính xác nhất.
(Biểu đồ 2.1.3 : Cung – cầu bất động sản)
b) Các yếu tố vi mô.
-
-
Chi phí: là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để
tạo lập hoặc có được quyền “ sở hữu” bất động sản. Đây là yếu
tố quan trọng mà nhà thẩm định giá phải xem xét trước khi thẩm
định giá bất động sản.
Sự hữu dụng:
Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh
doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích
+ Xét về tính năng hiệu quả của một bất động sản có thể sử dụng ngay tại
thời điểm hiện tại có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời
gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy, khi thẩm định giá bất động
sản cần phải chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và bất động sản khác
gắn liền với đất.
+ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả
năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng
cao và ngược lại.
+ Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
+
+
Các yếu tố vật chất
Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS
mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời
+
+
+
+
+
+
tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện
tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác
lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng
nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở
các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4
hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn
những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu
thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định
giá đất.
Hình dáng lô đất: Hình dáng lô đất có tác dụng nhiều đến giá trị của bất
động sản. Hình dáng còn tùy thuộc vào vị trí mà bất động sản tọa lạc và
mục đích mà chủ sở hữu muốn sử dụng chúng. Ví dụ như đối với mảnh
đất ở các trung tâm kinh tế như ở Hà Nội thì hình dáng của nó là mặt tiền
khoảng từ 4m – 5m và chiều sâu thử đất là 10m – 15m.
Quy mô, kích thước của lô đất.
Kiểu nhà, loại nhàm kích thước nhà: Nếu hai bất động sản có giá xây
dựng như nhau thì BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị
của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Môi trường: môi trường bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh
hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến
giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ
của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích
nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu
khắc nghiệt...) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
-
Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân
số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng
lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất
lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong
vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong
BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình
cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến
thuyết phong thuỷ.
2.2 Thẩm định giá quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất
Hiện nay, có rất nhiều khái niệm về thẩm định giá và chưa có một thống kê đầy đủ
nào về số lượng các định nghĩa nhưng tựu chung lại có thể hiểu khái niệm này như
sau: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị hiện tại của bất động sản hoặc quyền về bất
động sản dưới hình thái tiền tệ ở một thời gian, địa điểm cụ thể, có mục đích nhất định
và sử dụng các yếu tố thị trường.” ( Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá – TS.Vũ
Minh Đức).
2.2.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản.
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ trong điều
kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
2.2.2 Mục đích thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá bất động sản có rất nhiều loại và phong phú, tùy thuộc vào
mối quan hệ kinh tế hay luật phát, dân sự và bất động sản đó tham gia vào. Có thể kể
đến một số loại sau đây:
-
-
-
-
-
-
Bảo toàn bất động sản: Thẩm định giá phục vụ cho khấu hao bất
động sản; bảo hiểm bất động sản, bồi thường và đánh giá bất
động sản.
Mua bán bất động sản đơn hạng mục.
Biến động chủ quyền bất động sản của doanh nghiệp: Doanh
nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh; hợp
nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp; bán doanh nghiệp; cho thuê.
Chuyển nhượng bất động sản.
Bồi thường.
Thế chấp: Mục đích là để đảm bảo sự an toàn cho ngân hàng.
Thực tế an toàn không thể quyết định bởi tính chuẩn xác của việc
thẩm định giá bất động sản thế chấp. Vì thế cần phải có chuyên
gia chuyên nghiệp thẩm định giá.
Xác định giá trị bất động sản cổ phần hóa: Doanh nghiệp phát
hành cổ phiết là một loại quy trình tập trung thị trường tư bản,
cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán
giá thành. Người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiều cần
phải tận mắt nhìn thấy năng lực chi đều và hiệu suất thu lợi của
cổ phiếu.
Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết
định bởi hiện trạng và triển vọng cua doanh nghiệp phát hành cổ
phiếu. Bản thân điều đó đã có nhiều nhân tố cần tới định giá.
Hạch toán kế toán: Thuế khóa quốc gia đối với bất động sản và
tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng
phẩm ... là lấy bản thân làm đối tượng các loại thuế đó được vận
dụng theo đúng trình độ nhất định của các quốc gia. Một số quốc
-
-
gia lấy giá cả thị trường hiện hành làm cơ sở để tính thuế. Vì vậy
cần có những người có chuyên môn tính thuế và cơ quan tính
thuế.
Nghiệp vụ thanh toán: Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán
và thanh toán bất động sản, tách hoặc nhập; những người có
quyền lợi hữu hạn đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên đối với bất
động sản cũng cần tiến hành bán hoặc hóa giá hoặc biền đổi.
Như thế cần các nhà chuyên môn thẩm định giá đưa ra kết luận
thẩm định giá thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm căn cứ
cho việc xử lý các bất động sản hiện có.
Phục vụ tư vấn: Trong hoạt động sản xuất kinh doanh của các
doanh nghiệp không thể là không phát sinh các nghiệp vụ liên
quan tới mua sắm, chuyển giao, chuyển nhượng hay hạch toán
kế toán… Tất cả các hoạt động trên cần đến nghiệp vụ thẩm định
giá bất động sản để đưa ra cho chủ doanh nghiệp một mức giá
phù hợp với các hoạt động đó.
2.2.3 Giá cả, chi phí, giá trị thị trường
a) Giá cả, giá trị, chi phí.
Hoạt động thẩm định giá nói chung hay là thẩm định giá bất động sản là quyền sử
dụng đất và công trình trên đất nói riêng thì việc phải hiểu rõ các khái niệm về giá cả,
chi phí, giá trị của bất động sản đang thẩm định là hết sức quan trọng. Việc hiểu sai cái
khái niệm trên trong việc thực hiện công tác thẩm định sẽ làm sai lệch kết quả thẩm
định giá.
“ Giá cả” là một khái niệm, thuật ngữ chỉ số lượng chào bán, trả mua hay được
thanh toán cho một hàng hóa dịch vụ. Đó là một thực tế lịch sử dù điều đó được thể
hiện rộng rãi hay thừa nhận trong cá nhân.
“Chi phí” là mức giá phải trả cho hàng hóa và dịch vụ hay số lượng yêu cầu để tạo
ra hoặc sản xuất hàng hóa dịch vụ. Khi hoàn thành, nó là một thực tế lịch sử. Giá cả trả
cho một hàng hóa hay dịch vụ trở thành chi phí của nó đối với người mua.
“Giá trị” là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa hàng hóa và
dịch vụ có sẵn để mua và những người mua bán chúng. Giá trị không phải là một thực
thế mà là sự ước tính giá trị của những hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nào đó
phù hợp với một định nghĩa nhất định về giá trị.
b) Giá trị thị trường
“ Giá trị thị trường” của quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất là một
số tiền ước tính để bất động sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người
mua tự nguyện (muốn mua) và một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao
dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài để sau khi tìm hiểu kỹ thi
trường và các bên hành động một cách hiểu biết lần nhau, thận trọng và không áp đặt.
( Tiêu chuẩn thẩm định giá 2005).
Nội dung trên được hiểu như sau:
-
-
-
-
-
Thời điểm, địa điểm thẩm định giá là thời gian, không gian cụ
thể tương ứng với thời gian, không gian mà giá trị bất động sản
được thẩm định viên xác định gắn với những yếu tố về cung,
cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường.
Số tiền ước tính: đây là yếu tốt về lượng của số tiền sẽ được đưa
ra trong trao để để lấy được quyền sử dụng đất và công trình xây
dựng trên đất.
Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện: Nghĩa là cả hai
bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan
để trao đổi và giao dịch.
Hành động một cách thận trọng: Nghĩa là mỗi bên đã cân nhắc
quan điểm nhất định của chính mình và đã cân nhắc lựa chọn
khách quan.
Hành động không áp đặt: Nghĩa là không có sự thúc ép áp đặt
đối với người mua hoặc người bán.
c) Giá trị phi thị trường.
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của quyền sử dụng đất và công trình xây
dựng trên đất tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường
mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng, những lợi ích mà bất
động sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt,
giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định
giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác.
Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của quyền sử dụng đất và công trình xây dựng
trên đất: Đó là khả năng thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng. Mỗi bất động sản có
một giá trị chủ quan đối với người đang sử dụng hoặc muốn sử dụng bất động sản đó.
Giá trị đầu tư: là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thu nhập do khai
thác quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất.
Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi: Khả năng thu hồi vốn đầu tư của bất động sản là
nhanh hay chậm. Thu nhập mang lại do đầu tư vào bất động sản là nhiều hay ít.
Giá trị đầu tư đối với mỗi bất động sản là khác nhau, trong khi giá trị thị trường lại
chỉ có một.
Giá trị trao đổi hay giá cả của quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất:
đó là một khoản tiền yêu cầu hoặc chào bán trả cho quyền sử dụng đất và công trình
xây dựng trên đất. Do các động cơ và các mối quan tâm đặc biệt của một người mua
và người bán nhất định, mức giá được trả cho quyền sử dụng đất và công trình xây
dựng trên đất có thể có hoặc không có sự liên hệ nào với giá trị có thể được quy cho
bất động sản bởi những người khác.
Nói chung giá cả biểu hiện bằng tiền của giá trị quyền sử dụng đất và công trình
xây dựng trên đất. Giá cả của quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất có thể
lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn giá trị thị trường của bất động sản đó. Do vậy trước khi
thừa nhận giá cả như là chứng cứ thật sự của giá trị thị trường, nhà thẩm định giá phải
nghiên cứu kỹ lưỡng nội dung liên quan.
2.2.4 Các nguyên tắc kinh tế trong thẩm định giá.
Theo Tiêu chuẩn số 06 TĐGVN 06 - Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động
thẩm định giá bất động sản Ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày
01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính:
-
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh
kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho bất động sản.
Một bất động sản sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản đó. Vì vậy khi thẩm định giá các
thẩm định viên phải chú ý đến việc sử dụng hiện đã coi là hợp lý nhất hay chưa. Khi
đó phải xem xét đến hiệu quả về mặt tài chính giữa các bất động sản.
-
Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc cung cầu được áp dụng trong thẩm định giá quyền sử dụng đất và công
trình xây dựng trên đất được hiểu là giá trị của một bất động sản được xác định bởi
mối quan hệ cung và cầu về bất động sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của bất
động sản đó cũng tác động đến cung và cầu về bất động sản. Giá trị của bất động sản
thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về bất động sản. Các yếu tố về
đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các bất
động sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị bất động sản.
-
Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của bất động sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và
tác động đến giá trị của nó.
Giá trị của bất động sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục
phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.
Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định
giá bất động sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân
tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng bất
động sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
-
Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá
trình sử dụng, thì giá trị của những bất động sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn
nhau của bất động sản này đến bất động sản khác.
Khi hai bất động sản có tính hữu ích như nhau, bất động sản nào chào bán ở mức
giá thấp nhất thì bất động sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị bất động
sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết
tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay
thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một bất động sản
thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
-
Nguyên tắc cân bằng
Khi các yếu tố cấu thành của bất động sản đạt được sự cân bằng thì bất động sản
đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản, cần phải phân tích về sự cân
bằng của các yếu tố cấu thành của bất động sản cần thẩm định giá.
-
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Nguyên tắc này đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản có nghĩa là việc sử dụng tối
nhất bất động sản chị đạt được trong một thời gian nhất định.
-
Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn,
lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối
được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã
phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
-
Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ
bất động sản có tác động đến tổng giá trị của bất động sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành bất động sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ bất
động sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Khi xem xét giá trị của bất động sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó
trong mối quan hệ với bất động sản tổng thể.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu
tư bổ sung vào bất động sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng bất động sản tốt
nhất và có hiệu quả nhất.
-
Nguyên tắc phù hợp
Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời
tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu bất
động sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức
sử dụng bất động sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
-
Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có
thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với bất động sản,
mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các bất động sản với nhau và giữa bất
động sản này với bất động sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần
xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của bất động sản, đặc
biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của bất động sản.
-
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai.
Giá trị của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của bất động sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai,
lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản của người mua.
2.2.5 Các phương pháp thẩm định giá.
2.2.5.1.
Phương pháp so sánh trực tiếp.
a) Các khái niệm cơ bản.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình
thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để
ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản.
Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán bất động sản được tiến
hành công khai trên thị trường. Một bất động sản được xác nhận là có giao dịch phổ
biến khi có ít nhất 3 bất động sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.
