MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng
đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động...
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình
thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát
triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo
hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Trong giai đoạn của nền kinh tế thị trường, ngành Kinh doanh Bất động sản ở nước
ta đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào
tăng trưởng kinh tế đất nước. Tuy nhiên sau một thời gian hình thành và phát triển, thị
trường bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ
thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về
thông tin, về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa của thị
trường.


Trước thực tế đó cùng với những kiến thức đã được học ở bộ môn “Tổ chức ngành”,
chúng em đã lựa chọn: PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG NGÀNH KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN VIỆT NAM. Bài nghiên cứu bao gồm 3 chương sau:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết
Chương 2: Tình hình phát triển của ngành bán lẻ trong siêu thị, trung tâm thương mại
Việt Nam
Chương 3: Đánh giá hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp trong ngành
Bài báo cáo đi sâu nghiên cứu cấu trúc thị trường cũng như cách thức hoạt động của
các doanh nghiệp trong ngành thông qua việc tính toán và phân tích các chỉ số.
Bài nghiên cứu còn nhiều thiếu sót, nên chúng em rất hy vọng sự đóng góp và bỏ qua từ
cô. Chúng em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I - CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1.1 Mô hình phân tích theo Cấu trúc – Hành vi – Hiệu quả (SCP)
Mô hình này thể hiện mối quan hệ giữa cấu trúc tổ chức của ngành, các vận hành hay
hành chiến lược của doanh nghiệp trong ngành và hiệu quả kinh doanh của ngành.
•

Cấu trúc của ngành: Muốn nói đến các yếu tố công nghệ, mức độ tập trung trong
ngành và điều kiện thị trường. Những đặc tính này tác động đến bản chất cạnh
tranh và hành vi giá cả.

•

Hành vi: Mỗi doanh nghiệp tham gia vào thị trường có cấu trúc ngành khác nhau
sẽ có những chiến lược kinh doanh khác nhau về giá, quảng cáo, đầu tư cho hoạt
động nghiên cứu và phát triển hay tìm cách liên kết với các doanh nghiệp khác.

•

Hiệu quả: Kết quả hành vi của các hãng trên thị trường sẽ liên quan đến việc liệu
mức giá thị trường hãng đặt ra cho sản phẩm của mình đã hợp lý chưa, nguồn lực
đã được phân bổ hiệu quả hay chưa và liệu rằng phúc lợi xã hội đã được đối đa
hoá hay chưa khi họ sử dụng sản phẩm của hãng mình.


1.2 Các chỉ số phân tích cấu trúc ngành
1.2.1 Chỉ số HHI
Chỉ số Herfindahl - Hirschman là một cách để tính độ tập trung của một ngành. HHI xác
định bằng tổng bình phương thị phần của mỗi hãng trong toàn ngành.
HHI = 10000
Trong đó: wi là thị phần của một công ty trên thị trường được tính theo công thức wi =

(Si là doanh thu của công ty i; ST là doanh thu toàn ngành).
Quy ước:
•

HHI < 1000 : Mức độ tập trung thấp, không đáng lo ngại về mức độ tập trung của
thị trường.

•

1000 < HHI < 1800 : Mức độ tập trung trung bình và ít có khả năng xảy ra các vấn
đề về cạnh tranh.

•

HHI > 1800 : Mức độ tập trung cao và có nguy cơ xảy ra các vấn đề về cạnh tranh.

Khi HHI càng lớn thì mức độ tập trung càng cao và ngược lại, HHI nhỏ thể hiện không
có một doanh nghiệp nào có quyền lực nổi trội hơn trên thị trường.
1.2.2. Tỷ lệ tập trung
Tỷ lệ tập trung = tổng sản lượng các doanh nghiệp lớn nhất/ sản lượng ngành
Tỷ lệ tập trung 4 công ty được tính bằng công thức:
C4 =
Trong đó:
•

C4 là tỷ lệ tập trung bốn công ty

•

Si là doanh thu của mỗi công ty trong bốn công ty lớn nhất trong ngành


•

ST là tổng doanh thu toàn ngành

Ý nghĩ của tỷ lệ tập trung 4 công ty
•

C4 dao động trong khoảng từ 0 đến 1.


•

Khi C4

0: ngành gồm rất nhiều công ty, mỗi công ty chiếm thị phần rất nhỏ

trong ngành ngành ít tập trung.
•

Khi C4

1: ngành tập trung hơn.

•

Khi C4 = 1: bốn hoặc ít hơn bốn công ty trong ngành sản xuất ra toàn bộ sản phẩm
(sản lượng) của ngành.

1.3. Nhóm chỉ số phân tích hiệu quả của DN

1.3.1 Chỉ số vòng quay tổng tài sản (TTS)
Chỉ số vòng quay tổng tài sản (TTS) là một thước đo khái quát nhất hiệu quả sử dụng tài
sản của doanh nghiệp.
TTS = doanh thu thuần đạt được trong một thời kỳ/ giá trị bình quân tổng tài sản
Tỷ số này cho biết mỗi đồng tài sản tạo ra cho doanh nghiệp bao nhiêu đồng doanh thu.

1.3.2 Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (ROS)
ROS = Lợi nhuận sau thuế/ Doanh thu thuần
Chỉ tiêu này cho biết với một đồng doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ sẽ
tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận. Tỷ suất này càng lớn thì hiệu quả hoạt động của doanh
nghiệp càng cao.
1.3.3. Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA)
ROA = Lợi nhuận ròng/ Bình quân tổng giá trị tài sản
Chỉ tiêu ROA thể hiện tính hiệu quả của quá trình tổ chức, quản lý hoạt động sản xuất
kinh doanh của doanh nghiệp. Kết quả chỉ tiêu cho biết bình quân cứ một đồng tài sản
được sử dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh thì tạo ra được bao nhiêu đồng lợi
nhuận.


CHƯƠNG II - TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA NGÀNH KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.1 Tổng quan ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam
Khái niệm
Thị trường bất động sản (BĐS) được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán
BĐS giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên
hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên lạc
khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định.
Tuy nhiên, hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản.
Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận
được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và sử dụng vào mục đích gì. Bên cạnh

đó, có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của
hàng hoá BĐS hoặc thị trường BĐS là "nơi" thực hiện các giao dịch về BĐS, gồm các
hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi
giới, tư vấn...

Phân loại thị trường bất động sản
•

Dựa vào công dụng của bất động sản có thể phân ra thị trường đất đai, thị trường
công trình thương mại, dịch vụ; thị trường công trình công nghiệp; thị trường nhà
ở; thị trường công trình đặc biệt.

•

Dựa vào loại hình hoạt động có thể phân ra thị trường mua bán, chuyển nhượng
bất động sản; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS; thị
trường dịch vụ BĐS; thị trường các giao dịch khác như: góp vốn LD, cổ phần
hoá...

•

Dựa vào khu vực có thể phân ra: thị trường BĐS khu vực đô thị; thị trường BĐS
khu vực nông thôn; thị trường BĐS khu vực giáp ranh...


•

Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường có thể phân ra: thị trường sơ
cấp; thị trường thứ cấp. Dựa vào mức độ kiểm soát có thể chia ra thị trường chính
thức hay phi chính thức.


Thị trường bất động sản có một số đặc điểm sau:
Là thị trường đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường khác của nền kinh
tế, đặc biệt là thị trường tài chính.
Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; Thị trường
BĐS mang tính khu vực, địa phương. Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cung
so với cầu .
Thị trường bất động sản biến động có tính chu kỳ, có tính thanh khoản thấp.
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy
sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.
Cơ cấu thị trường bất động sản
Xét trên khía cạnh tổ chức, cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản
gồm: bên cung, bên cầu và các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như các sàn giao dịch
BĐS cầu nối giữa cung và cầu và các dịch vụ hỗ trợ khác như môi giới, định giá, quảng
cáo, tư vấn pháp lý.., các dịch vụ hỗ trợ cũng như tư vấn đầu tư, các tổ chức tài chính, tín
dụng hỗ trợ vốn và các dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch vụ công... và sự tham gia
của các cơ quan quản lý nhà nước.
Tình hình phát triển ngành kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hiện nay:
Nhìn chung từ năm 1993 đến nay, thị trường Bất động sản ở nước ta phát triển vượt
bậc và có tính chu kỳ khoảng 7 -8 năm lại có một cơn sốt về giá cả cũng như về số lượng
giao dịch. Những biến động chủ yếu xảy ra tại một số thành phố lớn, đối với những khu
vực nông thôn và miền núi chủ yếu là giao dịch mua bán nhỏ, mua bán giữa người dân
với nhau.
Thị trường bất động sản (đặc biệt là phân khúc thị trường nhà đất cao cấp) có những
thay đổi quan trọng. Đó là, sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư bất động sản từ các


tổng công ty, tập đoàn, các doanh nghiệp lớn thuộc các thành phần kinh tế trong nước và
nước ngoài. Bất động sản đã trở thành kênh đầu tư quan trọng của nhiều tập đoàn lớn

trong nước như REE, FPT, EVNLand, LILAMALand…
Trái ngược với sự tham gia sôi động của khu vực kinh tế ngoài nhà nước vào lĩnh
vực địa ốc đối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình
công cộng có thể thấy: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước và từ nguồn vốn
ODA, Nhà nước đã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều khó khăn trong thực hiện,
các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v. còn quá ít, chưa động viên sức đầu tư, vận hành từ
các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước.
Điển hình như thị trường bất động sản đầu năm 2018 đã chứng kiến nhiều khu vực
sốt nóng cục bộ. Tại TPHCM, giá đất tại quận 2, 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình
Chánh, Cần Giờ… đã vọt lên 50-100% so với cuối năm 2016. Còn tại các khu vực được
quy hoạch lên đặc khu như Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn giá nhà đất cũng tăng mạnh,
có những khu vực tăng 100% chỉ trong vài tháng. Cơn sốt đất đặc khu chưa dứt, giữa
năm 2018 thị trường BĐS tiếp tục chứng kiến cơn sốt đất nền ven biển miền Trung chạy
dài từ Lăng Cô – Đà Nẵng – Phú Yên – Bình Thuận rồi lan cả những vùng hẻo lánh như
Côn Đảo.Giới địa ốc thừa nhận cơn sốt ảo xảy ra chủ yếu là do hiện tượng thổi giá của
“cò đất”. Thị trường cũng xuất hiện một số công ty môi giới có dấu hiệu lừa dối khách
hàng, nhà đầu tư để trục lợi như các vụ việc liên quan đến Công ty địa ốc Alibaba
2.2 Cấu trúc thị trường ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam.
2.2.1 Cách xử lý số liệu
Đế xử lý bộ số liệu năm 2010 và tính toán các chỉ số đo lường mức dộ tập trung
của ngành hoạt động kinh doanh bất động sản ta làm các bước sau:
-

Bước 1: Sử dụng Stata mở bộ số liệu năm 2010 – chọn file so_lieu_thuc_hanh.dta

-

Bước 2: Sao chép toàn bộ số liệu sang file excel

-


Bước 3: Tạo một file Excel mới gồm hai sheet nhỏ đặt tên là: “68100”, “68200” để
tính toán các chỉ số cho từng nhóm.


-

Bước 4: : Lọc và giữ lại các cột là biến cần thiết cho việc tính toán các chỉ số. Cụ
thể:
Tên biến

-

Kí hiệu biến

Mã doanh nghiệp

madn

Mã thuế

ma_thue

Mã thuế 2

ma_thue2

Tên ngành kinh doanh

tennganhkd


Ngành kinh doanh

nganh_kd

Doanh thu bán hàng bán hàng và cung cấp dịch vụ

Kqkd1

Doanh thu hoạt động tài chính

Kqkd9

Thu nhập khác

Kqkd14

Lợi nhuận ròng

Kqkd19

Doanh thu thuần

Kqkd4

Tổng tài sản bình quân thời điểm 1/1/2010

Ts11

Tổng tài sản bình quân thời điểm 31/12/2010


Ts12

Tổng số lao động trong ngành ở thời điểm 1/1/2010

Ld11

Tổng số lao động trong ngành ở thời điểm 31/12/2010

Ld12

Bước 5: Tại cột nganh_kd, sử dụng chức năng Sort & Filter để lọc ra hai nhóm
ngành “68100”, và “68200” cho vào sheet nhỏ tương ứng đã lập ở bước 3.

2.2.2 Mức độ tập trung ngành.
2.2.2.1 Cách tính các chỉ số HHI và CR3


−

Bước 1: Tại sheet “68100”, tạo cột kết quả kinh doanh (kqkd) bằng tổng của
doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (kqkd1), doanh thu hoạt động tài chính
(kqkd9) và thu nhập khác (kqkd14).
Kqkd = kqkd1 + kqkd9 + kqkd14

−
−

Bước 2: : Dùng lệnh SUM để tính tổng của cột “kqkd” được cột “tổng kqkd”
Bước 3: Tính Si bằng cách lấy tỷ lệ “kqkd” chia “tổng kqkd”

Si = kqkd/ tổng kqkd

−

Bước 4: Dùng lệnh “sort by -> si -> largest to smallest -> ok” để sắp xếp si theo

thứ tự nhỏ dần
− Bước 5: Tính toán các chỉ số HHI và CR4 vào hai cột mới dựa vào phần cơ sở lý
thuyết.
2.2.2.2 Kết quả tính toán và ý nghĩa các chỉ số đo mức độ tập trung của ngành bất động
sản.
Từ bộ số liệu được cung cấp và những kiến thức đã học, ta tính toán được các chỉ
số HHI và CR4 cho từng mã ngành 68100 và 68200 như bảng dưới:

Mã ngành

Số lượng doanh nghiệp

HHI

CR4

68100

34

1623.19

0.7298


68200

20

4876.1

0.9336

Toàn ngành

54

1218.72

0.6293

Bảng 1: Số lượng doanh nghiệp, chỉ só HHI, CR4 ngành Bất Động Sản Việt
Nam 2010.
Nguồn: Tự tổng hợp
Nhận xét chung toàn ngành:


Qua bảng số liệu các chỉ số mức độ tập trung có thể thấy rằng ngành bất động sản
ở Việt Nam là ngành có mức độ tập trung ở mức trung bình cao. Với chỉ số HHI và CR4
của toàn ngành là 1218.72 và 0.6293 theo thứ tự. Thêm vào đó, chúng ta có thể thấy rằng
với ngành có số doanh nghiệp càng ít thì mức độ tập trung của thị trường và tỷ lệ tập
trung của 4 doanh nghiệp đứng đầu về doanh thu càng cao
Với ngành kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử
dụng hoặc đi thuê (mã ngành 68100)
Chỉ số CR4: chỉ số CR4 là 0.7298 ở mức khá cao cho thấy mức độ tập trung cao và

sức mạnh độc quyền của các doanh nghiệp lớn. Doanh nghiệp chiếm thị phần lớn nhất là
doanh nghiệp có mã DN là 24723 chiếm 29.33% thị trường, doanh nghiệp chiếm thị phần
thứ 2 là doanh nghiệp có mã DN 766997 chiếm 19.13% các doanh nghiệp chiếm thị phần
thứ 3, 4 chiếm tới 13.07% và 11.45% trong khi tất cả các doanh nghiệp còn lại chỉ chiếm
27.02% và có một số doanh nghiệp không chiếm được thị phần hoặc có thị phần không
đáng kể trên thị trường là các doanh nghiệp có mã dn 700162, 700328, 707049
Chỉ số HHI: Ngành kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở
hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê có chỉ số HHI là 1623.19<1800, thuộc vùng xác định mức
độ tích tụ thị trường trung bình cao. Như vậy, trong ngành kinh doanh bất động sản,
quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê mức độ tập trung thị
trường tương đối cao và các công ty lớn có sức mạnh thị trường tương đối và có khả
năng chi phối thị trường.
Với ngành tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất (mã
ngành 68200)
Chỉ số CR4: chỉ số CR4 là 0.9336 ở mức rất cao cho thấy mức độ tập trung cao, có
nghĩa rằng 4 doanh nghiệp lớn nhất trong ngành gần như chiếm trọn thị phần ngành.. So
với chỉ số của ngành kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ
sử dụng hoặc đi thuê thì chỉ số CR4 của nhóm ngành tư vấn, môi giới, đấu giá bất động
sản, đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều. Doanh nghiệp chiếm thị phần lớn nhất


trong ngành có mã doanh nghiệp là 603017 chiếm đến tật 67.42% , các doanh nghiệp có
mã doanh nghiệp là 399010 và 737920 có thị phần lớn thứ 2 và 3 lần lượt chiếm 15.82%
và 8.41% trong khi doanh nghiệp còn lại có thị phần chỉ chiếm 6.64%.
Chỉ số HHI: Ngành tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng
đất có chỉ số HHI là 4876.1>1800 thuộc vùng xác định mức độ tích tụ thị trường rất cao
và hầu như không có nguy cơ xảy ra vấn đề cạnh tranh. Hay nói cách khác sức mạnh thị
trường tập trung vào một số doanh nghiệp thì nguy cơ lạm dụng sức mạnh thị trường bắt
tay thao túng thị trường là rất khó xảy ra.
Như vậy trong ngành tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng

đất, mức độ tập trung doanh nghiệp ở mức rất cao và các doanh nhiệp lớn trong thị
trường có sức mạnh độc quyền lớn và có khả năng chi phối thị trường trong khi các
doang nghiệp nhỏ chiếm thị phần rất nhỏ gần như là không và phải tuân thủ theo mức giá
thị trường.
2.3 Rào cản gia nhập
Không giống với nhiều ngành kinh doanh truyền thống khác, ngành kinh doanh bất động
sản là một ngành còn khá mới đối với Việt Nam hiện đang trên đà phát triển với tốc độ
tăng trưởng và khả năng sinh lời cao và ổn định. Chính vì điều này, ngành bất động sản
đang tỏ ra có sức hút lớn với các nhà đầu tư và thu hút nhiều nguồn vốn đổ về, tuy vậy,
để các nhà đầu tư thâm nhập vào ngành thì cũng phải đối mặt với nhiều rào cản gia nhập
khác nhau và gây khó khăn cho việc gia nhập thị trường
•

Rào cản về vốn

Rào cản về vốn có thể nói là rào cản đầu tiên và có lẽ là lớn nhất đối với mỗi doanh
nghiệp khi muốn thâm nhập thị trường. Để có thể bước chân vào thế giới kinh doanh bất
động sản thì cần tiêu tốn rất nhiều vốn đầu tư. Đối với những doanh nghiệp nhỏ với
nguồn tài chính hạn hẹp thì sẽ rất khó có thể tham gia , hoặc nếu có tham gia thì cũng sẽ
gặp nhiều khó khăn khi cạnh tranh với các tổ chức lớn dồi dào nguồn lực hơn. Những
doanh nghiệp nhỏ dần trở nên yếu thế và các doanh nghiệp lớn với các lợi thế sẵn có sẽ


tận dụng thời cơ để nuốt chửng thị phần, ép những doanh nghiệp nhỏ tiến đến bờ vực phá
sản và buộc phải rút lui khỏi ngành
Chính vì những nhu cầu về nguồn vốn là điều cấp thiết, nên việc huy động nguồn vốn
thông qua các hệ thống, tổ chức tài chính cũng đóng một vai trò rất quan trọng . Tại một
số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ phận tín
dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không đòi hỏi
tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy

tín phát triển trên thị trường sẽ là bảo chứng tốt nhất để các ngân hàng quyết định cho
vay.
Tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa được phát triển đa dạng, lại có nhiều thủ tục
lằng nhằng và phức tạp, yêu cầu nhiều điều kiện khác nhau nên phổ biến chủ yếu là hình
thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn. Tuy vậy những hình
thức huy động này lại tiếm ẩn rất nhiều rủi ro, nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt
sẽ nảy sinh nhiều vấn đề tranh chấp. Chính vì những điều này càng khiến cho rào cản về
vốn càng thêm trở nên khó khăn đối với các doanh nghiệp
•

Rào cản về pháp luật và thủ tục hành chính

Thủ tục hành chính cũng là một yếu tố khiến nhiều doanh nghiệp nghĩ rằng họ đang
"đồng sàng dị mộng" với các cơ quan có thẩm quyền. Doanh nghiệp muốn thực hiện dự
án là một chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là
một chuyện khác. Vì vậy, "giấc mơ" về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có
khi phải kéo dài rất lâu.
Giống như theo Tiến sĩ Nguyễn Quang - giám đốc HABITAT tại Việt Nam đã nhận định
rằng Phương pháp quy hoạch của Việt Nam vẫn còn mang nhiều tính "xin-cho". Quy
hoạch chử yếu thể hiện ý chí của nhà lãnh đạo chứ không phải dựa trên định hướng thị
trường. Quy hoạch xác định việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách cứng
nhắc, chỉ cho phép làm những gì Nhà nước quy định


•

Rào cản về mặt bằng

Khâu giải phóng mặt bằng chính là việc tiên quyết đầu tiên khi muốn sử dụng đất kinh
doanh bất động sản. Hiện nay, tại Việt Nam, thì khâu giải phóng đang trở nên cực kì khó

khăn dẫn đến tình trạng các dự án dự kiến bị trì trệ, tắc nghẽn, không thể triển khai.
Nguồn vốn khổng lồ vốn cần phải lưu thông lại bị tồn đọng, gây nhiều thiệt hại cho nền
kinh tế cũng như doanh nghiệp đầu tư. Các dự án vốn đã phải gặp nhiều khó khăn trước
khi chính thức được duyệt nay lại bị hoãn và tiếp tục chờ đợi cho đến khi mặt bằng được
giải phóng. Việc gặp khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng gây nhiều thiệt hại về thời
gian và tiền bạc cho các doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường.
Thêm nữa, với việc đất nước được công nghiệp hóa quá nhanh trong khoảng thời gian
gần đây, khiến cho đất đai càng trở nên khan hiếm, đặc biệt tại các thành phố phát triển.
Chính tình trạng khan hiếm đất cùng với các dự án sử dụng đất đai còn trống để trồng cây
xanh của các thành phố lớn lại càng khiến mặt bằng trở nên đắt đỏ và thâm dụng vốn.
•

Rào cản về kỹ thuật

Nhiều công ti non trẻ muốn thâm nhập đã không thể xin các giấy phép xây dựng các công
trình địa ốc vì không đáp ứng được các chuẩn về nguyên liệu và kĩ thuật, khu qui hoạch
không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an toàn dẫn đến những khó khăn và gây tốn
kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia thị trường
2.4 Quy mô và cung - cầu của thị trường
Quy mô thị trường
Theo số liệu từ Nomura Research Institude công bố vào tháng, quy mô thị trường bất
động satn Việt Nam vào khoảng 21 tỷ USD, trong khi ở Nhật Bản là 2.678 tỷ USD,
Singapore là 241 tỷ USD, Indonesia 189 tỷ USD, Thái Lan 89 tỷ USD, Malaysia 84 tỷ
USD, Philippine 48 tỷ USD...
Quy mô thị trường bất động sản Việt Nam so với các nước khác trên thế giới còn chưa
cao, tuy vậy đây cũng là điều dễ hiểu khi thị trường bất động sản mới chỉ xuất hiện tại


Việt Nam và đang trên đà phát triển. Nhưng điều đáng chú ý ở đây, theo số liệu từ
VNREA (Vietnam National Real Estate Association) - hiệp hội bất động sản Việt Nam,

là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm
bảo vốn vay là bất động sản. Cũng theo VNREA, tổng dư nợ bất động sản của Việt Nam
vào khoảng 342.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 16 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ của
hệ thống ngân hàng.
Theo con số trên, ta có thể nhận định được rằng ngành kinh doanh bất động sản là một
ngành rất đặc biệt, đòi hỏi nguồn lực về vốn dồi dào nhưng lại mang đầy yếu tố rủi ro.
Quy mô của ngành giống như những qua bong bóng nước, khi mà quá phân nửa nguồn
vốn đầu tư đến từ hoạt động đi vay, chỉ cần những tác động tiêu cực đến từ bên trong hay
ảnh hưởng từ những cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu cũng đủ khiến cho thị trường bất
động sản chao đảo kéo theo sự vỡ nợ của hàng loạt khoản vay ngân hàng của các nhà đầu
tư. Vì vậy, có thể quy mô của ngành hiện mang xu hướng tăng trưởng nhanh vượt bậc
nhưng cũng có thể tại một thời điểm suy thoái nào đó, sẽ tuột dốc không phanh, đầy biến
động và không ổn định.
Cung - cầu thị trường
Cung - cầu mất cân đối cũng là một vấn đề đáng quan tâm tại thị trường bất động sản
Nói đến cầu của thị trường, một trong những nghịch lý trên thị trường bất động sản là giá
nhà ở trung bình cao gấp 25 lần mức thu nhập trung bình năm của người lao động, trong
khi ở các nước khác tỷ lệ này chỉ là từ 2 đến 4 lần. Có nghĩa là theo tính toán trung bình,
Nếu người lao động tại Việt Nam tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau
mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm tới mức 10 lần trong khu vực nhà ở
thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.
Những năm gần đây, khi phân khúc căn hộ “nóng” lên, các khu căn hộ cao cấp được các
chủ đầu tư đua nhau xây dựng, trong khi nhu cầu của đại đa số cư dân đô thị là phân khúc
căn hộ giá trung bình và giá thấp phù hợp với mức lương trung bình. Vì vậy, đến nay, khi
thị trường nguội lạnh, số vụ giao dịch chuyển nhượng đối với loại căn hộ cao cấp đã giảm


mạnh. Các phân khúc thị trường khác cũng giảm sút nghiêm trọng. Giá căn hộ dịch vụ
cho thuê, chẳng hạn, đã giảm từ 25-30%.
Thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho bất động sản tồn đọng gắn với nợ xấu mà không

có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao. Đây là
nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung
và cầu đều rất cao.
CHƯƠNG III – ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH
NGHIỆP TRONG NGÀNH :
3.1. Chiến lược của các doanh nghiệp trong ngành
Năm 2010, mặc dù chịu ảnh hưởng khó khăn của cuộc khủng hoảng, thị trường bất động
sản Việt Nam có bước phục hồi và phát triển tích cực. Khi dự đoán được thị trường bất
động sản sẽ ngày một phát triển mạnh trong tương lai theo tốc độ phát triển kinh tế, xu
hướng đô thị hóa tập trung. Để phát triển và tồn tại lâu dài, những tập đoàn, công ty lớn
trong ngành bất động sản đã vạch sẵn hướng đi và chiến lược của mình trong dài hạn.
Làm kim chỉ nam để tạo ra sự khác biệt hoặc thu nhỏ thị trường, phân khúc để giảm tính
cạnh tranh gắt gao. Dưới đây cùng điểm lại một số nhưng doanh nghiệp tiêu biểu:

3.1.1. Tập đoàn Vingroup
Hoạt động trong lĩnh vực phát triển, chuyển nhượng và vận hành bất động sản nhà ở
phức hợp phân khúc trung và cao cấp. Vinhomes phát triển các dòng sản phẩm căn hộ,
nhà phố và biệt thự cao cấp dưới thương hiệu “Vinhomes”, và các sản phẩm căn hộ thuộc
phân khúc trung cấp và bình dân hơn dưới thương hiệu “VinCity”. Các dự án
của Vinhomes đều có vị trí đắc địa tại các tỉnh thành trọng điểm trên toàn quốc, các khu
vực có nhu cầu cao về nhà ở tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh thành lớn, các
địa phương có tốc độ đô thị hóa cao và các thành phố có nhiều tiềm năng về phát triển du
lịch như Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Hà Tĩnh và Thanh Hóa. Các dự án
của Vinhomes là dự án phức hợp, quy mô lớn, hạ tầng phát triển đồng bộ với nhiều tiện
ích và dịch vụ, phát huy tối đa lợi thế của hệ sinh thái Vingroup như trung tâm thương


mại Vincom, bệnh viện Vinmec, trường học Vinschool, siêu thị VinMart, cửa hàng
VinMart+, siêu thị điện máy VinPro, cũng như từ nền tảng thương mại điện tử Adayroi và
chương trình chăm sóc khách hàng thân thiết lớn nhất Việt Nam VinID.

3.1.2. Tập đoàn Sungroup
Tập Đoàn Sun Group thì chọn hướng đi phát triển các khu nghỉ dưỡng kết hợp cùng du
lịch sinh thái. Mong muốn đánh thức tiềm năng du lịch tại quê nhà, và mang du lịch Việt
đến với mọi du khách trên thế giới, tập đoàn Sun Group đã bắt đầu hành trình đó bằng tổ
hợp công viên Sun World Bà Nà Hills. Tập đoàn Sun Group đã ghi tên mình trên bản đồ
du lịch cả nước với chuỗi công viên giải trí hiện đại thương hiệu Sun World, thành công
với sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp thương hiệu Sun Premier Village hay ghi dấu ấn đậm
nét bởi các dự án bất động sản cao cấp thương hiệu Sun Grand City.
3.1.3 CEO Group
Phát triển hệ sinh thái riêng và đẩy mạnh trong cả năm lĩnh vực: Bất động sản, Bất động
sản nghỉ dưỡng, Xây dựng, Du lịch và quản lý dịch vụ, Phát triển nguồn nhân lực. Và cốt
lõi chính là bất động sản. Cạnh tranh trực tiếp với nhiều doanh nghiệp đang hoạt động
theo hướng này ví dụ điển hình như Vingroup.

3.1.4 MIK GROUP
Xây dựng & phát triển các dự án bất động sản cao cấp. Nỗ lực để đem đến cho thị trường
những dịch vụ sản phẩm bất động sản và trải nghiệm hoàn toàn mới về không gian sống.
Phân khúc khách hàng cao cấp và hướng khác biệt của MIK GROUP nằm ở không gian
sống.
3.1.5

Công

ty

cổ

phần

Him


Lam

Phân khúc khách hàng tầm trung, xây dựng các khu đô thị mới ở gần trung tâm thành
phố, có cơ sở giao thông thuận tiện, điều này tạo lợi thế rất nhiều cho Him Lam khi chọn
phân khúc khách hàng thấp, hướng tập trung vào các thành phố lớn nơi có nhu cầu về nhà


ở cao. Giá cả hợp lý phù hợp với phân khúc khách hàng, nơi đô thị chủ yếu là tầng lớp
trung lưu.

3.1.6 Sunshine Group
Hướng đi của Sunshine Group đó là triển khai đầu tư xây dựng các dự án bất động sản
lớn trong phạm vi nội đô Hà Nội, thuộc nhiều phân khúc thị trường, bao gồm văn phòng
cho thuê và bán lẻ, căn hộ chung cư, nhà ở thương mại (shophouse) và khách sạn… Uy
tín được đặt lên hàng đầu và khai thác tập trung vào một thị trường sẽ tăng khả năng cạnh
tranh của Sunshine Group lên rất nhiều so với việc phát triển rộng mà không có độ sâu và
bền vững. Hướng đi của Sunshine group là rõ rang và chọn phân khúc thị trường khác
hẳn so với doanh nghiệp khác.
3.2. Đánh giá hiệu quả hoạt động tài chính
Để xác định hiệu quả hoạt động của một doanh nghiệp hay một ngành, người ta
thường thông qua việc tính toán 4 nhóm chỉ số:
- Nhóm chỉ số phản ánh khả năng thanh toán
- Nhóm chỉ số phản ánh khả năng hoạt động
- Nhóm chỉ số phản ánh khả năng gặp rủi ro
- Nhóm chỉ số phản ánh khả năng sinh lời
Trong tiểu luận này, ta sẽ chỉ phân tích hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp dựa
vào nhóm chỉ số phản ánh khả năng hoạt động và nhóm chỉ số khả năng thể hiện khả
năng sinh lời. Cụ thể là các hệ số:
- Chỉ số vòng quay tổng tài sản (TTS)

- Tỷ suất lợi nhuận doanh thu (ROS)
- Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA)
3.2.1 Cách tính toán


•

Bước 1: Dùng lệnh SUM tính tổng các cột “kqkd19”, “kqkd4”, “ts11”, “ts12”

trong

từng mã ngành 68100 và 68200.
• Bước 2: Tạo các cột có tên “TTS”, “ROS”, “ROA” trong từng sheet 68100 và 68200
• Bước 3: Tính các chỉ số vòng quay tổng tài sản, ROS, ROA như lý thuyết đã học.
3.2.2 Kết quả tính toán và ý nghĩa của các chỉ số vòng quay tổng tài sản, ROS, ROA
Sau khi thực hiện các bước tính toán trên, ta thu được kết quả như bảng sau:
Mã ngành

TTS

ROS

ROA

68100

0.3863

-0.00926


-0.00358

68200

0.0866

-0.07609

-0.0066

Bảng 3 Chỉ số quay vòng tổng tài sản, ROS, ROA
Nguồn: Tự tổng hợp

Nhận xét cho toàn ngành:
Từ kết quả trên, ta có thể thấy các chỉ số phản ánh khả năng hoạt động và thể hiện
khả năng sinh lời của hai mã ngành trong ngành Bất động sản ở Việt Nam năm 2010 có
cùng một xu hướng. Điều này cho thấy sự phân hóa và chuyển biến nhẹ trong nội ngành
Bất động sản trong những năm 2010.
Mã ngành 68100: ngành kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở
hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê
Mã ngành này có chỉ số quay vòng tổng tài sản là 0.3863 cho biết cứ 1 đồng vốn
đầu tư vào tổng tài sản thì thu về 0.386 đồng doanh thu, cao hơn mã ngành cong lại.
Nhưng chỉ số quay vòng tổng tài sản dương như vậy, chỉ số ROS và ROA thường có giá


trị âm, lần lượt là -0.00926 và -0.00358 cho biết cứ 1 đồng doanh thu thì lỗ 0.00926 đồng
và cứ với 1 đồng tài sản đầu tư thì lỗ 0.00358 đồng.
Mã ngành 68200: ngành tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử
dụng đất
Cả 3 chỉ số của ngành này điều cùng xu hướng với ngành trên, nhưng khả năng

quay vòng tổng tài sản thấp hơn và khả năng sinh lời của doanh nghiệp bị lỗ nhiều hơn.
Cụ thể, chỉ số quay vòng tổng tài sản là 0.0866 cho biết cứ 1 đồng vốn đầu tư vào tổng tài
sản thì thu về 0.0866 đồng doanh thu, chỉ số ROS = -0.07609, cứ 1 đồng doanh thu công
ty lỗ 0.07609 đồng lợi nhuận; chỉ số ROA = -0.0066, cứ 1 đồng tài sản đầu tư ta lỗ đi
0.0066 đồng lợi nhuận.
Các con số này cho thấy rõ khả năng sinh lời của các doanh nghiệp trên thị trường
ngành Bất động sản Việt Nam là lỗ nhẹ.

CHƯƠNG IV - KHUYẾN NGHỊ
Thứ nhất, tăng cường chấn chỉnh thị trường bất động sản sơ cấp
Triển khai áp dụng mạnh mẽ hơn nữa cơ chế thị trường trong quá trình nhà nước là đại
diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư sử dụng. Cơ
chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong
một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn


chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa
chọn chủ đầu tư dự án được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng đến nay hầu
như chưa có dự án nào được lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này).
Thứ hai, phát triển các kênh tài chính bất động sản
Cần xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản trên tổng
dư nợ của hệ thống. Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị
trường bất động sản. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn cần có những biện pháp điều
chỉnh tích cực. Cho vay bất động sản với kỳ hạn dài và tỉ trọng lớn ở một sàng cổ phần
thương mại dễ gặp rủi ro về thanh khoản vì 80%-90% nguồn vốn huy động của các ngân
hàng Việt Nam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống.
Thứ ba, các vấn đề về thuế và phí liên quan tới bất động sản
Thuế là công cụ quan trọng để Nhà nước tăng thu ngân sách, điều tiết nền kinh tế và
nguồn thu nhập, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội. Tuy vậy, nếu lạm dụng thuế để
điều chỉnh giá cả thị trường, can thiệp quá mức vào thị trường BĐS có thể dẫn đến thiệt

hại cho người tiêu dùng cũng như cả nền kinh tế. Quan điểm chung được nhiều người
thừa nhận là thuế đối với mua bán chuyển nhượng BĐS (thuế chuyển quyền hay thuế thu
nhập từ chuyển quyền mua bán BĐS) phải hợp lý để không vì tránh nộp thuế mà sinh ra
tình trạng mua bán ngầm. Nên chăng, để chống đầu cơ và điều tiết thu nhập từ sở hữu và
kinh doanh BĐS cần áp dụng thuế đánh vào tài sản là BĐS như ở nhiều nước trên thế
giới (có nơi tới trên 1% giá trị BĐS).
Thứ tư, cần triển khai một số biện pháp quản lý thị trường bất động sản:
Tổ chức bộ máy chuyên trách về quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Trước hết
là cấp trung ương và cấp tỉnh. Tiến tới đưa vào hệ thống thống kê chính thống các chỉ tiêu
liên quan đến thị trường bất động sản.
Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ các công trình đã được phê duyệt. Tăng cường thúc
đẩy tiến độ thi công các công trình đã triển khai. Chuẩn bị mặt bằng, các thủ tục phê


duyệt dự án cho các dự án đầu tư bất động sản. Kiên quyết thực hiện việc quy định các
doanh nghiệp phải bán hàng qua các sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ
đầu cơ. Có cơ chế kiểm tra, giám sát, quản lý và điều tiết thị trường phù hợp với điều
kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ. - Cần giải quyết càng sớm càng tốt việc
kéo quá dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận (sổ) cho một bất động sản (sổ đỏ - giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền
sử dụng đất,...).
Thứ năm, hoàn thiện môi trường thể chế thị trường bất động sản
Hoàn thiện chính sách đầu tư theo hướng khuyến khích các chủ thể tham gia đầu tư để
tăng nguồn “cung” cho thị trường BĐS nhằm góp phần bình ổn thị trường. Từng bước tạo
điều kiện khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường bất động sản theo
hướng bình đẳng, cùng sân chơi với nhà đầu tư trong nước - Nghiên cứu bổ sung cơ chế
cho thuê đất đối với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, góp phần thúc đẩy thị
trường cho thuê bất động sản nhà ở phát triển. - Nghiên cứu sửa đổi cơ chế phù hợp trong
công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư để hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo
dài, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án.

Thứ sáu là học hỏi Kinh nghiệm về quản lý và phát triển thị trường bất động sản của
một số nước trên thế giới
Nhà nước chủ động tham gia đầu tư cung cấp các loại hàng hóa bất động sản mà thị
trường không tham gia như: nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội.. để chủ động
bình ổn thị trường.
Cần thiết phải xây dựng hệ thống tài chính nhà ở như quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ đa số
người lao động tạo lập nhà ở.
Điều tiết chênh lệch địa tô do Nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để cân bằng lợi
ích trên thị trường bất động sản, đồng thời kết hợp phát triển hạ tầng với phát triển đô thị
theo hướng "vừa có đường vừa có phố".


Cần có dự báo tình hình thị trường để có định hướng phát triển nhằm chủ động điều hành
thị trường phát triển bền vững, tránh những biến động gây ảnh hưởng đến nền kinh tế
quốc dân. Kiểm soát đầu tư nước ngoài vào khu vực bất động sản Khi Trung Quốc mở
cửa, Chính phủ cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện đầu tư và kinh
doanh nhà ở tại Trung Quốc. Nhà đầu tư được mua đất có thời hạn (tối đa là 99 năm) để
đầu tư kinh doanh nhà ở.

KẾT LUẬN
Có thể nói rằng thị trường bất động sản ở Việt Nam sẽ luôn là một thị trường sôi
động với tốc độ phát triển nhanh chóng. Sự phát triền do rất nhiều nguyên nhân trong đó
có nguyên nhân chủ chốt nhất là sự phát triển mất cân đối về kinh tế giữa các vùng, miền


trong nước. Thị trường bất động sản tại Việt Nam đã và sẽ không còn chỉ là sân chơi cho
các doanh nghiệp mà trở thành sân chơi hội nhập, trong đó các doanh nghiệp trong nước
phải đối mặt với các đại gia có thế lực về kinh tế và sự uy tín. Điều này bắt buộc các
doanh nghiệp phải thay đổi và thích nghi và tồn tại được với sức cạnh tranh của chính các
doanh nghiệp trong nước và các doanh nghiệp nước ngoài. Bên cạnh đó, sự chuyên

nghiệp hóa cũng góp phần làm cuộc đua trong thị trường bất động sản trở nên nhộn nhịp,
gắt gao hơn Chọn cho mình một hướng đi riêng, phân khúc thị trường riêng và có chiến
lược rõ ràng là điều tất yếu của các doanh nghiệp ngành bất động sản. Một tầm nhìn xa
và sự am hiểu về tập quán sẽ là một thế mạnh đối với các doanh nghiệp trong nước. Với
những nát đặc trưng của thị trường bất động sản tại Việt Nam, thì sự tồn tại của doanh
nghiệp phụ thuộc vào uy tìn và thương hiệu. Do đó, ngoài chiến lược, các doanh nghiệp
còn phải bắt tay vào xây dựng thương hiệu và coi đây là một yếu tố sống còn giúp doanh
nghiệp tồn tại và phát triển.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1: Nguồn số liệu được cung cấp - Bảng điều tra dn2010


2: Giáo trình Industrial Organization
3: Giáo trình Managerial Economics and Business Strategy
4: Link báo:
/> />RẠNG_GIẢI_PHÁP – TS. Nguyễn Mạnh Hùng