TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

PHẠM MINH NGỌC

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÀ TRUNG, HUYỆN HÀ TRUNG,
TỈNH THANH HÓA. ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG BẢN ĐỒ
GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC TẠI ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÀ
TRUNG, HUYỆN HÀ TRUNG, TỈNH THANH HÓA


HÀ NỘI, NĂM 2018
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

PHẠM MINH NGỌC

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÀ TRUNG, HUYỆN HÀ TRUNG,
TỈNH THANH HÓA. ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG BẢN ĐỒ
GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC TẠI ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÀ
TRUNG, HUYỆN HÀ TRUNG, TỈNH THANH HÓA
Chuyên ngành : Quản lý Đất đai
Mã ngành
: 7850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN : TS. PHẠM ANH TUẤN

HÀ NỘI, NĂM 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, sô liệu và kết quả nghiên cứu trong đồ án là trung thực và
chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện đồ án đã được cảm ơn
và các thông tin trích dẫn trong đồ án đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng

năm 2018

Người thực hiện Đồ án

Phạm Minh Ngọc

1


LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tôi đã hoàn thành khóa luận
tốt nghiệp với đề tài:“ Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
Thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa. Ứng dụng GIS xây dựng
bản đồ vùng giá đất trên địa bàn Thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh
Hóa.””. Trong quá trình thực hiện khoá luận, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, tôi
còn nhận được rất nhiều những sự giúp đỡ.
Với tình cảm và lòng kính trọng sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy
giáo, cô giáo và đặc biệt là thầy cô giáo trong khoa Quản lý đất đai, những người đã
truyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích trong quá trình học tập và nghiên cứu tại

Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Và đặc biệt, nếu không có những lời hướng dẫn, khuyên bảo và động viên của
TS.Phạm Anh Tuấn- Giảng viên Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội thì
em nghĩ báo cáo thực tập này của em rất khó có thể hoàn thiện được. Một lần nữa, em xin
gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với TS.Phạm Anh Tuấn người trực tiếp
hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu thực hiện báo cáo.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện báo cáo thực tập, em đã được các anh chị ở
Phòng Tài chính Kế hoạch của Sở Tài nguyên Môi trường Thanh Hóa đã tận tình chỉ bảo,
chia sẻ kinh nghiệm và hướng dẫn em. Em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự biết ơn
sâu sắc đến các anh chị đã tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để em có cơ hội thực
hiện báo cáo này.
Do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên báo cáo thực
tập không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của
quý thầy, cô; rất mong quý Thầy, Cô thông cảm và bỏ qua.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, tháng năm 2018
Sinh viên thực hiện

PHẠM MINH NGỌC

2


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN..............................................................................................................ii
MỤC LỤC..................................................................................................................iii
DANH MỤC BẢNG...................................................................................................vi
DANH MỤC HÌNH....................................................................................................vi
MỞ ĐẦU....................................................................................................................... 1

1.Tính cấp thiết của đề tài..............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài..................................................................................2
3.Yêu cầu:...................................................................................................................... 2
Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU..........................................................................3
1.1. Tổng quan về giá đất...............................................................................................3
1.1.1. Khái niệm về giá đất...........................................................................................3
1.1.2. Đặc trưng của giá đất..........................................................................................3
1.1.3. Cơ sở khoa học để xác định giá đất......................................................................5
1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất......................................................................7
1.2. Tổng quan về định giá đất.....................................................................................11
1.2.1. Khái niệm định giá đất.......................................................................................11
1.2.2. Nguyên tắc định giá đất......................................................................................11
1.2.3. Phương pháp định giá đất..................................................................................13
1.3Tổng quan về vùng giá trị và bản đồ vùng giá trị....................................................15
1.3.1Khái niệm về vùng giá trị.....................................................................................15
1.3.2Khái niệm về bản đồ vùng giá trị đất đai.............................................................15
1.4Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS).........................................................16
1.4.1Khái niệm về hệ thống thông tin địa lý................................................................16
1.4.2Cấu trúc của hệ thống thông tin địa lý.................................................................17
1.4.3Chức năng của hệ thống thông tin địa lý..............................................................17
1.4.4Quan hệ giữa GIS và các ngành khoa học khác...................................................18
1.5Giới thiệu phầm mềm sử dụng................................................................................19

3


Chương II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...21
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:........................................................................21
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................21
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu...........................................................................................21

2.2 Nội dung nghiên cứu..............................................................................................21
2.2.1 Khái quát địa bàn thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, thành phố Thanh Hóa. .21
2.2.2. Giá đất trên địa bàn nghiên cứu.........................................................................21
2.2.3. Quy trình thành lập bản đồ vùng giá đất............................................................21
2.2.4. Xây dựng bản đồ vùng giá đất...........................................................................21
2.2.5. Đánh giá ưu, nhược điểm và khả năng ứng dụng của phần mềm ArcGIS..........22
2.3. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................22
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp...............................................................22
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.................................................................22
2.3.3 Phương pháp bản đồ...........................................................................................22
2.3.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu..............................................22
2.3.5 Phương pháp nội suy...........................................................................................22
2.3.6 Phương pháp minh họa.......................................................................................23
Chương III: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN..............................................................24
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa. 24
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên....................................24
3.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai..................................................................30
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, KT –XH, tình hình quản lý và sử dụng đất
thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, TP. Thanh Hóa....................................................33
3.2 Giá đất trên địa bàn nghiên cứu.............................................................................34
3.2.1Giá đất ở quy định................................................................................................34
3.2.2 Giá đất trên thị trường thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa......38
3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hà Trung, huyện Hà
Trung, tỉnh Thanh Hóa.................................................................................................40
3.3.1. Các yếu tố thông thường....................................................................................44
3.3.2. Các yếu tố khu vực............................................................................................45
3.3.3. Các yếu tố cá biệt...............................................................................................46

4



3.4 Đánh giá chung về các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa................................................................47
3.5Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai.......................................................48
3.5.1Quy trình thành lập bản đồ vùng giá đất đai quy định của nhà nước bằng công
nghệ GIS...................................................................................................................... 48
3.5.2Quy trình thành lập bản đồ vùng giá đất thị trường bằng công nghệ GIS............51
3.6Thành lập bản đồ vùng giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hà Trung.............................53
3.6.1Thành lập bản đồ vùng giá đất ở theo giá quy định..............................................53
3.6.2 Thành lập bản đồ vùng giá đất ở thị trấn Hà Trung theo giá thị trường 2016.....58
3.7. Đánh giá ưu, nhược điểm và khả năng ứng dụng của phần mềm ArcGIS.............66
3.7.1. Ưu điểm.............................................................................................................66
3.7.2. Nhược điểm.......................................................................................................67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................68
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................70

5


DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hà Trung năm 2016.............................31
Bảng 3.2: Khung giá đất ở tại đô thị tại Bắc Trung Bộ................................................35
Bảng 3.3. Giá đất ở quy định của thị trấn Hà Trung.....................................................37
Bảng 3.4 : Tổng hợp điều tra giá đất ở thị trường thị trấn Hà Trung...........................39
Bảng 3.5: Kết quả khảo sát và điều tra mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở
trên địa bàn thị trấn Hà Trung......................................................................................41
Bảng 3.6: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn...................44
Bảng 3.7. Các trường của thực thể “ Thua_Dat”..........................................................55
Bảng 3.8. Tổng hợp hệ số vị trí của từng vùng giá trị..................................................59

Bảng 3.9. Tổng hợp hệ số diện tích theo các khu vực..................................................60
Bảng 3.10. Bảng tổng hợp hệ số hình thể của từng vùng giá trị...................................61

6


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Cấu trúc của hệ thống thông tin địa lý.........................................................17
Hình 1.2. Quan hệ giữa GIS và các ngành khoa học khác..........................................18
Hình 1.3. Phần mềm ArcGIS.......................................................................................20
Hình 2.1. Ví dụ về phương pháp nội suy......................................................................23
Hình 3.1: Vị trí huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa.......................................................24
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu kinh tế thị trấn Hà Trung năm 2016....................................27
Hình 3.3 Cơ câu sử dụng đất năm 2016 thị trấn Hà Trung.........................................30
Hình 3.4: Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở..................42
Hình 3.5. Quy trình thành lập bản đồ vùng giá đất quy định của nhà nước bằng công
nghệ GIS...................................................................................................................... 48
Hình 3.6. Liên kết cơ sở dữ liệu thửa đất với bảng giá nhà nước................................49
Hình 3.7 Quy trình công nghệ thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị
trường bằng công nghệ GIS........................................................................................51
Hình 3.8. Ý tưởng về nội suy giá đất...........................................................................53
Hình 3.9. Các lớp dữ liệu không gian bản đồ thị trấn Hà Trung.................................54
Hình 3.10 Bảng thuộc tính của lớp “Thua_dat” theo giá đất quy định......................55
Hình 3.11. Cửa sổ Dissolve gộp các vùng cùng giá quy định......................................56
..................................................................................................................................... 57
Hình 3.12. Kết quả gộp giá trị giá quy định thị trấn Hà Trung...................................57
Hình 3.13 Sơ đồ điểm mẫu khảo sát............................................................................58
Hình 3.14: Lớp “Diem_gia_dat” thị trấn Hà Trung...................................................59
Bảng 3.8. Tổng hợp hệ số vị trí của từng vùng giá trị.................................................59
Bảng 3.9. Tổng hợp hệ số diện tích theo các khu vực..................................................60

Bảng 3.10. Bảng tổng hợp hệ số hình thể của từng vùng giá trị..................................61
Hình 3.15 Kết quả nội suy Diem_gia_dat....................................................................62
Hình 3.16. Kết quả sơ đồ giá đất ở thị trường năm 2016 thị trấn Hà Trung...............63
Hình 3.17. Mô hình nội suy giá đất trong Model Builder của ArcGIS.........................65
Hình 3.18 Bản đồ vùng giá đất ở thị trường thị trấn Hà Trung...................................65

7


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người. Đất đai là địa bàn phân bố dân cư, là nơi xây dựng nên các công trình văn hóa,
xã hội, quốc phòng, an ninh, là yếu tố cấu thành lãnh thổ quốc gia gắn liền với lịch sử
dân tộc và tình cảm con người trong xã hội. Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Việc quản lý đất đai là việc làm rất cần thiết và quan trọng phải đảm bảo sự thống
nhất, đồng bộ từ trên xuống.
Việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai trên thế giới nói chung, ở Việt Nam nói
riêng, là vấn đề đang được quan tâm rất nhiều trong thời gian quan. Trong những năm
gần đây với cơ chế thị trường ở nước ta, luật đất đai ra đời kèm theo các thông tư và
quyết định liên quan đến công tác quản lý nhà nước về đất đai đã giúp cho việc giải
quyết những vấn đề khó khăn về mặt sử dụng đất đất trở nên dễ dàng hơn. Song hành
với đó là thị trường đất đai ngày càng phát triển. Tuy nhiên đất và nhà ở là những loại
bất động sản có giá trị kinh tế lớn trong khi sự hiểu biết của người dân với thị trường
này còn nhiều mặt hạn chế và giá đất cùng thị trường bất động sản luôn có biến động.
Do đó công tác quản lý đất đai, đặc biệt là các công tác liên quan đến giá đất gặp nhiều
khó khăn.
Trong những năm gần đây, công nghệ GIS (Hệ thống thông tin địa lý) ngày càng

được phát triển và tăng nhiều tiện phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Ứng dụng
thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực của quản lý đất đai sẽ làm tiền đề cho
việc cung cấp thông tin trong tương lai. Chính vì những điều trên và tầm quan trọng
của việc cung cấp thông tin bất động sản bằng công nghệ thông tin thì việc xây dựng
một đề tài nghiên cứu về việc ứng dụng công nghệ GIS vào việc quản lý giá đất là vô
cùng cấp thiết.
Thị trấn Hà Trung nằm trên quốc lộ 1A, cách thành phố khoảng 25km về phía
Nam, cách thị xã công nghiệp Bỉm Sơn khoảng 10km về phía Bắc. Trong tương lai thị
trấn Hà Trung được đầu tư phát triển thành khu tái định cư của huyện Hà Trung, điều
này sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và quá trình trao đổi, mua bán,

1


chuyển nhượng đất đai của người dân. Tuy nhiên đi cùng với sự phát triển là công tác
quản lý đất đai trở nên khó khăn hơn và nảy sinh nhiều bất cập trong đó việc xác định
giá đất chưa phù hợp với mức giá phổ biến trên thị trường là một trong những nguyên
nhân gây cản trở công tác quản lý. Chính vì vậy việc đánh giá đầy đủ và chi tiết thực
trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện là vô cùng
cần thiết.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, dưới sự hướng dẫn của TS. Phạm Anh Tuấn,
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
trên địa bàn Thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa. Ứng dụng GIS
xây dựng bản đồ vùng giá đất trên địa bàn Thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung,
tỉnh Thanh Hóa.”
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở giao dịch thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa.
- Xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Hà
Trung, tỉnh Thanh Hóa.

- Xây dựng bản đồ vùng giá đất quy định thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung, tỉnh
Thanh Hóa.
- Xây dựng bản đồ vùng giá đất thị trường thị trấn Hà Trung, huyện Hà Trung,
tỉnh Thanh Hóa.
3. Yêu cầu:
- Bản đồ giá đất mang tính khoa học và có khả năng ứng dụng cao.
- Cơ sở dữ liệu thu thập phải đồng bộ, kịp thời, đầy đủ, khoa học, chính xác,
khách quan
Quá trình điều tra khảo sát và đánh giá các chỉ tiêu, số liệu về điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội, tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất phải thể hiện khoa
học, chính xác, khách quan, phù hợp với tình hình thực tế thị trấn, đồng thời phải phù
hợp với pháp luật, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về quản lý sử dụng
đất.

2


Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất
đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán.Lần đầu tiên khái niệm đất đai được chính thức sử
dụng khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành, Điều 12, Luật đất đai năm 1993
quy định rằng: “ Nhà nước xác định giá các loại đất, tính giá trị tài sản khi giao đất,
bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất
đối với từng vùng và theo thời gian”
Khoản 19, điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
Nói cách khác, giá đất chính là giá bán quyền sử dụng đất, chính là mệnh giá của

quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và theo thời gian.
1.1.2. Đặc trưng của giá đất
Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với
đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy
ở một số đặc trưng sau:
1.1.2.1. Giá cả đất đai không giống nhau về phương thức biểu thị
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi
đất đai đến đâu thì khả năng thu lợi đến đó và giá cả cũng tương ứng, như giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp,... Như vậy
giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn biểu thị bằng tiền thuê.
1.1.2.2. Giá cả đất đai không giống nhau về thời gian hình thành
Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có thể tiêu
chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả cuả các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời gian
ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn
chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu
3


dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ
đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể.(Hồ
Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)
1.1.2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giá
thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người,
cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh
là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó. giá cả đất đai cao hay thấp không phải do giá
thành sản xuất quyết định. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

Như vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng
sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Trong thực tế khi khai phá đất đai là có giá
thành, nên trong giá cả đất đai cần được thể hiện. Nhưng phần giá cả khai phá đó chủ
yếu là đầu tư vào đất đai và thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất là phụ gia của giá đất.
1.1.2.4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường
Trong thị trường đất đai, cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con
người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung rất nhỏ,
nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại
rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. Về tổng quan và lâu dài giá đất
thường bị cán cân quan hệ cung cầu tác động với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn
luôn tăng do sức ép của gia tăng dân số. Do vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu
của xã hội vì khả năng cung của đất đai ít thay đổi và có giới hạn.
1.1.2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị
trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng.
Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa đất ảnh hưởng rất
khác nhau đến giá của thửa đất. Do vậy đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, vì
mảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả rất khác nhau. Như vậy giá đất chứa
dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn
rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường. Giá cả đất đai còn phụ thuộc vào sự phát
triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

4


1.1.3. Cơ sở khoa học để xác định giá đất
1.1.3.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và
nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ

tư hữu ruộng đất. Căn cứ vào nguyên nhân và điều kiện sản sinh ra địa tô, Mác chia
địa tô ra thành hai loại địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Đây là hai hình thức cơ
bản của địa tô tư bản chủ nghĩa.
 Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh
đất có lợi thế về điều kiện sản xuất như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị
trường tiêu thụ hơn,... Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung (giá cả sản xuất
trên ruộng đất xấu nhất) và giá cả sản xuất cá biệt. Thực chất của địa tô chênh lệch là
lợi nhuận siêu ngạch. Dựa vào cơ sở hình thành lợi nhuận siêu ngạch và sự chuyển hóa
lợi nhuận siêu ngạch thành địa tô, địa tô chênh lệch được chia thành hai loại:
- Địa tô chênh lệch 1 là địa tô thu được trên những mảnh đất có độ màu mỡ tự
nhiên thuộc loại trung bình và tốt gần thị trường tiêu thụ hoặc gần đường giao thông.
- Địa tô chênh lệch 2 là loại địa tô thu được do thâm canh.
 Địa tô tuyệt đối: Là loại địa tô mà tất cả các nhà kinh doanh nông nghiệp đều
phải nộp cho chủ sở hữu đất. Đây là loại địa tô thu trên mọi loại đất. Được tạo thành
do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các sản phẩm có liên quan đến đất với giá
cả thị trường. Địa tô tuyệt đối được hình thành do quan hệ cung - cầu sẽ quyết định cơ
cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng khác nhau trong quá trình sản xuất xã hội.
Trong các loại địa tô trên thì sự tồn tại của hình thức địa tô chênh lệch chính là
nhân tố quyết định giá cả đất đai cao hay thấp.
1.1.3.2. Quan hệ cung - cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn giá cả thông thường được quyết định tại điểm
cân bằng của quan hệ cung - cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao và ngược lại cung
vượt cầu thì giá cả phải hạ xuống đây là nguyên tắc cân bàng cung - cầu. Tương tự
trong thị trường đất đai, giá cả cũng phụ thuộc vào mỗi quan hệ cung - cầu. Nhưng đất
đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn nên hình
thanh nguyên tắc cung - cầu riêng.

5



Cung của đất đai về cơ bản là cố định và bất biến. Giá cả đất đai trong một khu
vực được xác định dựa trên yếu tố cầu như mật độ dân số, mức tăng trưởng kinh tế, thu
nhập bình quan của người dân trong khu vực,... Mặc dù tổng cung của đất đai là cố
định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể
tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Trước
đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường
đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại – dịch vụ trung tâm. Điều đó,
dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai
vùng ngoại vi đô thị. Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy,
nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng
lên đáng kể. Sự chênh lệch giá đất giữa đấi đai ở trung tâm và đất đai ở vùng ngoại ô
thành phố theo đó cũng được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất
thì vô hạn, cho nên theo đà phát triên, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là
đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên
thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ
yếu là do Nhà nước khống chế. Nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai,
khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai.
1.1.3.3. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay
đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi,
nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn
nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền phải bỏ ra mua đất phải tăng lên do
người bán không muốn mua bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lơn hơn
thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì
người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải
xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm
do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất luôn có lãi. Người bán quyền sử
dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó
phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài

để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể

6


nói lãi suất ngân hàng như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh
lệch thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất nói
chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. (Hồ Thị Lam
Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)
1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Dựa trênmối quan hệ đối với đất đai và phạm vi ảnh hưởng để phân chia các
nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai thành: Nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và
nhân tố cá biệt.
1.1.4.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong
điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể
cho các loại đất.
 Nhân tố hành chính:Chỉ sự can thiệp của Nhà nước vào giá cả đất đai. Xuất
phát từ lợi ích xã hội và sự phát triển kinh tế vĩ mô, nhà nước định ra chính sách để
thúc đẩy hoặc hạn chế việc chuyển dịch đất đai ở một loại đất nào đó để nâng cao cho
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Đó là chính sách đất đai, nhà ở, quy hoạch đô thị, chính
sách về giá, thuế, quản lý giao thông, sự thay đổi về quản lý hành chính.
- Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất...
Chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích
và mật độ xây dựng kiến trúc đều ảnh hưởng đến giá đất.
- Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của
giá cả đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối
với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều

biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc
ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư
của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp.
- Chính sách về thuế: mức thuế gánh chịu cao hay thấp của bất kể cá nhân hay tổ
chức đều ảnh hưởng đến giá đất. Thuế tăng thì tích lũy của cá nhân tổ chức giảm, nhu
cầu đất đai giảm nên giá cả đất đai giảm. Ngược lại, thuế giảm tích lũy tăng thì giá tăng.
7


 Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế,
xã hội. ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với
mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì
thế giá đất tăng lên.
- Tố chất nhân khẩu thể hiện ở trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của
nhân khẩu. Khu nhà ở xây dựng cho nhân khẩu có tố chất cao, xã hội thường ổn định,
môi trường tốt đẹp tạo ấn tượng tốt đẹp cho người làm tăng nhu cầu đối với khu vực
này khiến giá đất tăng
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Hiện nay kiểu sống tam tứ đại đồng đường đã
được thay bằng quy mô gia đình nhỏ sẽ làm tăng nhu cầu về nhà ở khiến giá đất xây
dựng sẽ tăng lên.
 Nhân tố xã hội:Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá
đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định
chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định
của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài
sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời
hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên.
Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là

khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn,
vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường.
-Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là
thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị
hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh
hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở
khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân
8


khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng
giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.
 Nhân tố quốc tế:Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh
tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh
tế, chính trị trong nước.Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc
gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói
chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác.
Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên,
sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của
kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ.
 Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối
với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia.
- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá
trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là
trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật
giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội

tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
- Mức độ dự trữ và đầu tư tương quan tỷ lệ thuận với nhau. Đây là tình huống
thống nhất giữ dự trữ và đầu tư. Qua mức dự trữ và đầu tư có thể thấy ảnh hưởng tới
giá đất. Tỷ lệ dự trữ cao liên tục đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng của thị
trường nhà đất, giá đất tăng vọt.
- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc
gia. Lượng cung cấp tiền mặt biểu hiện bên ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ.
Lượng cung cấp gia tăng chứng tỏ tiền nhàn rỗi xã hội tăng, người ta sẽ mua bất động
sản để bảo tồn giá trị làm giá đất tăng.
- Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư không thể trả ngay một khoản lớn nên
phải vay vốn ngân hàng hoặc thể chấp tải sản để có khoản vay. Vì vậy nhà đầu tư và
nhân viên định giá phải luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện
hành, chính sách cho vay và đặc biệt tình hình mức lãi suất.

9


Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính
toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố
đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất. Còn sự
khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất,
lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm
một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
1.1.4.2. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất,
những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng
quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.

 Nhân tố vị trí: Chủ yếu nói về vị trí kinh tế, khoảng cách đến trung tâm.
 Điều kiện giao thông:Ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông

của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của
mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng
và mật độ lưới giao thông...
 Điều kiện thiết bị hạ tầng: Ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là
thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt,
hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem
xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li...
 Chất lượng môi trường:Ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường tự
nhiên và môi trường nhân văn. Các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế,
hướng gió, độ dốc, không khí, tiếng ồn,… Các điều kiện môi trường nhân văn như: loại
hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập,… ở khu vực.
 Hạn chế quy hoạch: ảnh hưởng tới tính chất sử dụng đất, kết cấu sử dụng và
điều kiện sử dụng đất hạn chế trong khu vực.
1.1.4.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa
đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng
thửa đất.
 Vị trí đất: bao gồm hai vị trí ảnh hưởng đến giá đất vị trí tuyệt đối (địa điểm cụ
thể của thửa đất trong khu đất) và vị trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửa
đất khác trong vùng lân cận).
10


 Kích thước: bao gồm diện tích, chiều rộng chiều sâu đều có ảnh hưởng đến giá
cả đất đai. Một diện tích tối ưu khi nó đáp ứng được nhu cầu của đại đa số đân cư
trong mỗi vùng.
 Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông và chữ nhật, còn các hình dáng khác đều
không thuận lợi cho việc sử dụng và thẩm mỹ nên cũng ảnh hưởng đến giá đất.
 Thời hạn sử dụng đất: nhân tố quyết định thời gian sử dụng đất và thu lời từ
thửa đất đó nên ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân,

2006)
1.2. Tổng quan về định giá đất
1.2.1. Khái niệm định giá đất
Định giá đất là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật nhằm ước tính về giá trị của đất bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác
định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian,
kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất
chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá
các tài sản thông thường.
1.2.2. Nguyên tắc định giá đất
1.2.2.1. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Do đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, phương thức sử dụng khác nhau có thể
đem lại thu nhập khác nhau cho người có quyền sử dụng đất, hơn nữa người có quyền
sử dụng đất đai đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử dụng, mục
đích đó làm căn cứ để xác định phương thức sử dụng đất, cho nên tiền đề của giá cả
đất đai là phát huy hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất đai đó.Trong số rất nhiều
các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa
hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác
định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu
quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất.
Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần
phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử
dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng
11


chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu
quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu.Khi tiến hành định giá đất không nên chịu
sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải dự báo được tình hình sử dụng đất

trong tương lai hiệu quả nhất.
1.2.2.2. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường củamột thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tựvề giá trị và các tiện
dụng so với thửa đất chủthể, với giả thiết không có sự chậm trễ trongviệc thoả thuận
giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nàođó chịu sự ràng
buộc với giá cả thửa đất có giátrị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay
thế nó.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu
hiện hành vi, kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong
những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
1.2.2.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả của hàng hóa thông thường biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu
thành giá. Giá cả đất đai cũng giống như vậy. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các
nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến
động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của
những nhân tố này và những biến động chung của chúng.Khi định giá đất, cần phải
phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh
đất đó, cùng với những nhân tố chung, nhân tố khu vực, cùng tính cá biệt dẫn đến sự
biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững
mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại
mà dự tính giá đất cho tương lai.
Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất
trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu
giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá
đất hợp lý và chính xác.(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

12



1.2.3. Phương pháp định giá đất
Hiện nay, có nhiều phương pháp khác nhau để định giá đất. Trong đó không có
phương pháp nào là “vạn năng” thích ứng cho mọi điều kiện mà người ta phải lựa
chọn phương pháp thích hợp nhất cho từng điều kiện cụ thể. Sau đây là 5phương pháp
định giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày
15 tháng 5 năm 2014 và quy định chi tiết tạithông tư số 36/2014/TT-BTNMT do Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 30 tháng 6 năm 2014.
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích định giá đất thông qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích hình thể, tính pháp lý về quyền
sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng
đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. (Khoản
1, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)
 Trình tự tiến hành
- Khảo sát, thu thập thông tin
- Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá
Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so
sánh với thửa đất cần định giá.
Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất
cần định giá
- Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh
giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của
thửa đất cần định giá
theo từng thửa đất so
sánh


Mức điều chỉnh về giá

Giá đất của
=

từng thửa đất
so sánh



do các yếu tố khác biệt
của từng thửa đất so
sánh với thửa đất

13


- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với
các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định
1.2.3.2. Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao
gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất. (Khoản 2, Điều 4, Nghị định số
44/2014/NĐ-CP)
1.2.3.3. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp định giá đất bằng thương số giữa thu nhập ròng thu được bình
quân một năm trên một đỡn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại

ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi cao nhất trên địa bàn cấp
tỉnh. (Khoản 3, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP).
 Trình tự tiến hành
- Tính tổng thu nhập
- Tính tổng chi phí
- Xác định thu nhập ròng
- Xác định suất lợi tức hoàn vốn
- Xác định giá cả đất đai
1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất
để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng
doanh thu phát triển giả định của bất động sản. (Khoản 4, Điều 4, Nghị định số
44/2014/NĐ-CP).
 Trình tự tiến hành:
- Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá
- Xác định phương thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất
- Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển

14


- Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợitức, thuế, chi phí cho thuê và
lợi nhuận mà ngườiphát triển cần có...
- Tính toán và xác định mức giá
1.2.3.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân
(X) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
(sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành. (Khoản 5, Điều 4, Nghị định số
44/2014/NĐ-CP).

Tóm lại, phương pháp định giá đất khác nhau thì có đặc điểm và phạm vi ứng
dụng khác nhau, cũng có điều kiện hạn chế tương ứng nên lúc định giá các thửa đất
cần phải căn cứ vào đặc điểm của phương pháp định giá, sự hạn chế và phạm vị thích
hợp của nó để chọn ra phương pháp thích hợp.
1.3 Tổng quan về vùng giá trị và bản đồ vùng giá trị
1.3.1 Khái niệm về vùng giá trị
Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ những khu vực địa
lý mà tại đó các bất động sản – đối tượng của định giá – cùng chịu ảnh hưởng bởi các
tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gần
giống nhau”.
1.3.2 Khái niệm về bản đồ vùng giá trị đất đai
Trịnh Hữu Liên (2013,tr120) cho rằng khái niệm về vùng giá đất được chính thức
đưa ra ở Việt Nam năm 2007 – 2008 trong đề tài nghiên cứu “Nghiên cứu cơ sở khoa
học và phương pháp xây dựng bản đồ vùng giá trị” đã xác định: Khi định giá đất tại
thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất sẽ xuất hiện các vùng có sự ước
tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng
đất đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Khi đó,
tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất có
giá trị tiền tệ gióng nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là
vùng giá đất.
Bản đồ vùng giá trị đất đai là một loại bản đồ biểu thị giá (tính theo đơn vị tiền
tệ) trên đơn vị diện tích bằng m2 cho tất cả các thửa đất, lô đất, khu đất trống trong

15