LÊ VĂN SINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬT KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SỸ
NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ,
TỈNH ĐIỆN BIÊN

LÊ VĂN SINH
2017-2019
HÀ NỘI - 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ,
TỈNH ĐIỆN BIÊN

NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS TRẦN HỮU TRÁNG

HÀ NỘI - 2019


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan mọi kết quả trong đề tài này là cơng trình nghiên cứu của
riêng tơi và chưa từng được công bố trong bất cứ công trình khoa học nào khác cho
tới thời điểm này.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 20

Tác giả luận văn

Lê Văn Sinh


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cám ơn các thầy cô Trường đại học Mở Hà Nội đã truyền
đạt cho tôi kiến thức trong suốt những năm học ở trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS TRẦN HỮU TRÁNG đã tận tình hướng
dẫn tơi hồn thành tốt luận văn này.


Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Lê Văn Sinh

năm 20


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ...........................................................................................................................11
1.1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................11
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........11
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ..............................................................................................................................21
1.1.3. Nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyển sử
dụng đất .....................................................................................................................25
1.1.4. Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................29
1.1.5. Nội dung của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........30
1.1.6. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............31
1.2. Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .32
1.2.1. Khái niệm ........................................................................................................32
1.2.2. Nội dung của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .....................................................................................................33

Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI
HÀNH TẠI THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN .........................40
2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ................................................................................................................40
2.1.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Tòa án nhân dân ............................................................................................40


2.1.2. Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại Tòa án nhân dân ..................................................................................................45
2.1.3. Quy định của pháp luật nội dung ....................................................................50
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên ..............55
2.2.1. Tình hình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ.........................................................55
2.2.2. Các dạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải
quyết tại Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ ...............................................57
2.2.3. Một số hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thực thi pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ ..........................78
Chương 3. CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...................84
3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................................84
3.1.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp
đồng về quyền sử dụng đất ........................................................................................84
3.1.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật về hoạt động giải quyết tranh chấp của
Tòa án nhân dân ........................................................................................................89
3.2. Nâng cao chất lượng Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân và Thư ký Tòa án nhân dân. ..90
3.3. Hồn thiện chế độ chính sách đối với Thẩm phán và cán bộ Tòa án nhân dân .94

3.4. Tăng cường công tác kiểm tra từ Viện kiểm sát nhân dân với hoạt động giải
quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ..............................................................................................................................99
3.5. Chú trọng công tác tổng kết kinh nghiệm xét xử của Tòa án nhân dân ...........100
KẾT LUẬN .............................................................................................................103
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................104


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Giải nghĩa

Từ viết tắt
BLDS

Bộ luật Dân sự

BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NSDĐ

Người sử dụng đất

QSDĐ


Quyền sử dụng đất

TAND

Tòa án nhân dân

TCĐĐ

Tranh chấp đất đai

UBND

Ủy ban nhân dân

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

VKSND

Viện kiểm sát nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Sau gần 10 năm triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban
Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về
đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước, chúng ta đã
đạt nhiều kết quả tích cực, góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực
đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh,
ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường... Hiệu quả quản lý
nhà nước về đất đai từng bước được tăng cường; chính sách, pháp luật về đất đai
ngày càng được hoàn thiện; các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và
được Nhà nước bảo đảm; thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất đã
được hình thành và phát triển nhanh. Kết quả đó khẳng định các quan điểm chỉ đạo,
định hướng chính sách, pháp luật về đất đai được xác định trong Nghị quyết Trung
ương 7 khoá IX cơ bản là đúng đắn, phù hợp với đặc điểm, tình hình phát triển kinh
tế - xã hội của đất nước. Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị
Trung ương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong
thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước
ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Một trong những đổi
mới đó là đổi mới các chính sách, pháp luật đất đai. Luật Đất đai năm 1993, năm
2003 và 2013 lần lượt ra đời đã thể chế hóa các chính sách đất đai đã ban hành,
đồng thời qui định và điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn.
Nhờ những đột phá quan trọng trong các chính sách đất đai đã mang lại những
thành tựu to lớn trong nông nghiệp, công nghiệp và tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam
trong 30 năm qua, góp phần giữ vững ổn định chính trị – xã hội.
Cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước, thành phố Điện Biên Phủ những
năm qua cũng có sự phát triển vượt bậc về kinh tế. Năm 2018 cơ cấu kinh tế thành
phố Điện Biên Phủ chuyển dịch theo hướng phát triển thương mại, dịch vụ, du lịch.

1


Thu nhập bình quân đầu người đạt 3.800 USD/người/năm; Thương mại, dịch vụ du

lịch chiếm tỷ trọng 63,51%; Công nghiệp và xây dựng chiếm 33,7%; Nông - Lâm Thủy sản 2,79%; mức lưu chuyển hàng hoá và doanh thu dịch vụ đạt 4.785 tỷ đồng,
đạt trên 100% kế hoạch. Mặc dù tỷ trọng nông lâm nghiệp chiếm thấp xong cũng đã
đáp ứng được yêu cầu tiêu dùng tại chỗ và làm một số mặt hàng bán ra thị trường
trong và ngoài tỉnh như: Gạo và một số đặc sản vùng Tây bắc, góp phần nâng cao
giá trị thương hiệu gạo Điện Biên. Ghi nhận năm nay, Thành phố hoàn thành được
chỉ tiêu giao thu ngân sách, một nội dung quan trọng trong phát triển kinh tế: Thu
ngân sách trên địa bàn được 292,955 tỷ đồng, đạt 115% kế hoạch tỉnh giao, đạt
109% kế hoạch thành phố giao. Thành phố đã tiến hành việc xúc tiến đầu tư nhất là
lĩnh vực du lịch, dịch vụ, thông qua các Lễ hội như: Lễ hội hoa Anh Đào, lễ hội
Hoa Ban,... Mục đích để thu hút khách du lịch đến với thành phố Điện Biên Phủ,
nơi có di tích lịch sử đặc biệt cấp Quốc gia đó là chiến thắng lịch sử Điện Biên Phủ
anh hùng. Năm 2018, doanh thu từ du lịch ước đạt 489,6 tỷ đồng, tăng 57,6 tỷ so
với năm 2017.
Cùng với sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội, trong những năm gần
đây, số lượng các vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành Phố Điện
Biên Phủ đang có xu hướng tăng. Điều này một mặt đã và đang tạo ra một thị
trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất sôi động, một mặt cũng làm gia tăng các
tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc nghiên cứu làm rõ
pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực
tiễn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên để tìm ra những hạn chế, khó khăn,
bất cập trong thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và nguyên nhân của nó để kiến nghị các giải pháp nâng cao hiệu quả giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính cấp thiết và
có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn.

2


Chính vì lẽ đó, tác giả đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Điện Biên Phủ,

tỉnh Điện Biên” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Trong thời gian qua, đã có nhiều cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề
tài. Trước hết có thể kể đến các cơng trình là các luận văn thạc sỹ của các tác giả
sau đây:
-

Đặng Thúy Quỳnh, Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định, Luận văn thạc sĩ luật học, bảo
vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2017.

-

Hà Thị Yến, Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa các hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân
thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, bảo vệ tại
Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2019.

-

Lê Thị Hậu, Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ
thực tiên giải quyết tại Tịa án nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phố Hải
Phòng, Luận văn thạc sỹ Luật học, bảo vệ tại Trường đại học Luật Hà Nội,
năm 2016

-

Nguyễn Bá Thắng, Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc
sỹ Luật học, bảo vệ tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2016.


-

Nguyễn Huy Cẩn, Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn thạc sỹ Luật học, khoa Luật,
Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2014.

-

Phạm Văn Oanh, Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở tại Tịa án nhân dân huyện Thường Tín, Hà Nội, Luận văn thạc sỹ
Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2017.

3


-

Nguyễn Chiến Thắng (2012), Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội,
Luận văn thạc sỹ luật học, bảo vệ tại Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội,
năm 2012.

-

Đỗ Thị Vân, Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực
tiễn xét xử tại Tịa án nhân dân huyện Đơng Anh, thành phố Hà Nội, Luận
văn thạc sỹ, bảo vệ tại Trường Đại học Mở Hà Nội, năm 2015.

-


Phạm Thị Hương Lan, Giải quyết tranh chấp đất đai theo luật đất đai 2003,
Luận văn thạc sỹ Luật học, bảo vệ tại Viện Nhà nước và Pháp luật, Học viện
Khoa học xã hội năm 2009.
Bên cạnh đó là những bài viết khoa học được các tác giả đăng trên các tạp

chí khoa học có uy tín trong nước, như Tạp chí Luật học, Tạp chí Tịa án nhân
dân, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Tạp chí
Kiểm sát, … Có thể kể đến một số cơng trình tiêu biểu sau đây:
-

Lê Minh Hiển, Hoàn thiện quy định về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, Tạp chí Tịa án nhân dân,
Số 7/2017, tr. 36 – 39.

-

Võ Văn Hỏa, Trần Văn Đức, Hồn thiện quy định về hình thức của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, Tạp chí
Tịa án nhân dân, Số 4/2018, tr. 40 - 42.

-

Chu Thị Châu, Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, Tạp chí Tịa án nhân dân. Số 7/2012, tr. 26 - 27.

-

Lê Sỹ Nam, Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực
tiễn giải quyết tranh chấp tại tịa án, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật. Số

7/2012, tr. 42 - 49.

4


-

Mai Thị Tú Oanh, Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và những vấn đề đặt ra, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật.
Số 11/2012, tr. 42 - 47.

-

Nguyễn Hải An, Một vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có nhiều quan điểm giải quyết khác nhau, Tạp chí Dân chủ và Pháp
luật. Số 12/2010, tr. 49 - 50.

-

Nguyễn Thị Thu Hòa, Kinh nghiệm kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Kiểm sát. Số
20/2016, tr. 53 - 56.

-

Nguyễn Tuấn Anh, Vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật. Số chuyên đề 12/2008, tr.
11 - 12.

-


Phạm Thị Hương Lan, Một số kiến nghị qua thực tiễn giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Kiểm sát. Số 15/2010,
tr. 30 - 32.

-

Nguyễn Văn Hiến, Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo pháp luật hiện hành, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật. Số 9/2016, tr.
29 - 28

-

Trần Thị Thu Hiền, Bàn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất viết tay, Tạp chí Kiểm sát. Số 7/2012, tr. 56 - 57, 64.

-

Trần Thị Thu Hiền, Một số khó khăn, vướng mắc và giải pháp nâng cao chất
lượng giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, Tạp chí Kiểm sát. Số 13/2018, tr. 52 - 55.

-

Lưu Quốc Thái, Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong điều kiện kinh tế thị trường, Tạp chí Khoa học pháp lý. Số 4/2014, tr.
14 - 25

5



-

Trần Thị Thu Hiền, Lê Sỹ Nam, Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tịa án, Tạp chí Nhà nước
và Pháp luật. Số 7/2012, tr. 42 - 49

-

Mai Thị Tú Oanh, Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và những vấn đề đặt ra, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật,
số tháng 11/2012, tr.42-47.
Đánh giá tình hình nghiên cứu: Các cơng trình nghiên cứu là các luận văn

thạc sỹ đã nghiên cứu vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại một địa phương cụ thể, như Nam Định, Hịa Bình, Quận Ngơ Quyền,
thành phố Hải Phịng, thành phố Hà Nội, huyện Thường Tín, huyện Đơng Anh.
Nghiên cứu các cơng trình luận văn thạc sỹ cho thấy, hầu hết các cơng trình đều
nghiên cứu làm rõ một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương nghiên cứu, từ đó kiến nghị các
giải pháp hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khơng nghiên cứu tồn diện cả lý luận và thực tiễn như các luận văn thạc sỹ,
các bài viết khoa học của các tác giả đăng trên các tạp chí khoa học lại đi sâu nghiên
cứu một khía cạnh nào đó của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đât, như bàn về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn
giải quyết tranh chấp tại tòa án của tác giả Lê Sỹ Nam, bài viết bàn về tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay của Trần Thị Thu Hiền. Một

số tác giả lại đi sâu nghiên cứu nhằm hoàn thiện pháp luật, như "Hoàn thiện quy
định về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh
bất động sản" của Lê Minh Hiền; bài viết "Hồn thiện quy định về hình thức của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản" của

6


Võ Văn Hòa. Một số bài viết lại đưa ra các kiến nghị, giải pháp, như "Thực tiễn giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những vấn đề đặt
ra" của Mai Thị Tú Oanh, bài viết "Một số khó khăn, vướng mắc và giải pháp nâng
cao chất lượng giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất" của Trần Thị Thu Hiền. Những kết quả nghiên cứu của các công trình
này là những tài liệu rất quý giá để tác giả tham khảo trong q trình nghiên cứu.
Tuy nhiên, tính đến nay, chưa có cơng trình nào nghiên cứu về Pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành
phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên, vì vậy đề tài có tính mới và có ý nghĩa cả về lý
luận và thực tiễn.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở phân tích làm rõ những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực thi pháp luật giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên, luận văn hướng đến mục đích đề xuất các
giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh
Điện Biên.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục đích nghiên cứu trên, luận văn cần thực hiện các nhiệm
vụ cụ thể sau:

- Làm rõ các vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

7


- Phân tích làm rõ thực tiễn thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ từ năm
2014 đến năm 2018 để chỉ ra những khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân của
những hạn chế, vướng mắc đó trong q trình thực thi pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Kiến nghị các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện
Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật và thực
tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ từ năm 2014 đến năm 2018 để
từ đó kiến nghị các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài luận văn được nghiên cứu dưới góc độ ngành Luật Kinh tế, liên quan
vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.

Đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ,
tỉnh Điện Biên và giới hạn phạm vi về thời gian trong giai đoạn 5 năm: từ năm
2014 đến năm 2018.
5. Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở phương pháp luận

8


Luận văn hoàn thành dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa MácLê Nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh,
đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đất đai và giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành đề tài, tác giả đã sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên
cứu: phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp quy nạp,
phương pháp diễn dịch, phương pháp suy luận logic, phương pháp thống kê,
phương pháp nghiên cứu tài liệu, nghiên cứu vụ việc điển hình,.v.v...
Các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
+ Phương pháp phân tích, phương pháp quy nạp, diễn dịch, phương pháp so
sánh, phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp bình luận,... được sử dụng
trong Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, phương pháp so sánh Luật
học, phương pháp đối chiếu, phương pháp thống kê, phương pháp nghiên cứu tài
liệu, nghiên cứu vụ việc điển hình... được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu
thực tiễn pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện
Biên.
+ Phương pháp bình luận, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp,
phương pháp diễn dịch, … được sử dụng trong Chương 3 khi nghiên cứu những

giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Luận văn là cơng trình nghiên cứu làm rõ thêm một số vấn đề lý luận về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua

9


thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, vì vậy, nó sẽ góp phần
làm phong phú thêm những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích trong thực tiễn cơng tác của các chủ
thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Luận văn cũng là tài liệu tham khảo có giá trị nhất định trong việc nghiên
cứu và giảng dạy nói chung, đào tạo luật nói riêng; phục vụ yêu cầu thực tiễn của
việc thống nhất trong nhận thức về áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3
chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Điện Biên Phủ,
tỉnh Điện Biên
Chương 3: Các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ,

tỉnh Điện Biên.

10


Chương 1.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
1.1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu.[38, tr.72]. Theo đó, Nhà nước khơng trực tiếp khai thác và sử dụng mà giao
cho các chủ thể sử dụng đất, đồng thời Nhà nước thực hiện việc điều tiết các nguồn
lợi từ đất, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà
nước. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất xuất hiện khi được Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu trao cho thơng qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất. [38, tr.52]Trên cơ sở đó, người sử dụng đất đầu tư
công sức, vật tư, tiền vốn, ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo
của con người nhằm để khai thác các giá trị, các lợi ích từ đất nhằm thỏa mãn các
nhu cầu của người sử dụng đất. Người sử dụng đất khi có quyền sử dụng đất hợp
pháp còn được dùng quyền sử dụng đất của mình để trao đổi, giao dịch, định đoạt
theo mục đích và ý chí của người sử dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật
và phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Trong phạm vi luận văn, quyền sử dụng đất được nghiên cứu dưới khía cạnh
quyền tài sản của người sử dụng đất mà khơng nghiên cứu dưới khía cạnh là một
trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai mà Nhà nước là người thực hiện.
Theo đó, quyền sử dụng đất được nhìn nhận ở những phương diện sau đây:

+ Dưới góc độ kinh tế, QSDĐ về bản chất là một quyền dân sự, theo đó chủ
thể sử dụng đất được thực hiện những quyền cụ thể hoặc có quyền yêu cầu người

11


khác thực hiện những hành vi nhất định để thỏa mãn lợi ích của mình. Cụ thể,
NSDĐ được quyền kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh đất của mình thơng
qua việc sử dụng, khai thác diện tích đất đó vào các mục đích khác nhau nhằm tận
dụng tối đa lợi ích vốn có từ đất và những lợi ích thu được từ đất. Bên cạnh đó, họ
có quyền yêu cầu những NSDĐ khác không thực hiện những hành vi xâm hại đến
quyền và lợi ích chính đáng của họ như: Khơng được lấn chiếm, hủy hoại đất hoặc
có hành vi cản trở đến việc thực hiện QSDĐ của họ. Như vậy, dưới góc độ kinh tế,
QSDĐ được biểu hiện bằng những quyền năng cụ thể của NSDĐ, những quyền
năng này được thực hiện trong quá trình khai thác và sử dụng đất sẽ mang lại lợi ích
cho NSDĐ.[38, tr.79, 80]
+ Dưới góc độ pháp lý, QSDĐ là quyền mà pháp luật ghi nhận cho NSDĐ
được hưởng, được thực hiện trong q trình khai thác, sử dụng đất. Dưới góc độ này,
thông qua việc ghi nhận QSDĐ của mỗi chủ thể sử dụng đất, vai trò của Nhà nước
trong vấn đề quản lý, khai thác nguồn tài nguyên đất đai được thể hiện rõ rệt. Cụ thể,
lợi ích của NSDĐ có được đáp ứng hay khơng phụ thuộc vào việc pháp luật có quy
định cho họ được phép thực hiện hoặc được hưởng quyền hay không, mức độ
hưởng quyền đến đâu và khả năng đảm bảo của Nhà nước thể hiện như thế nào khi
họ thực hiện QSDĐ. Trên thực tế, các quốc gia khác nhau, với điều kiện kinh tế - xã
hội khác nhau, với bản chất nhà nước riêng biệt thì khả năng đảm bảo về mặt pháp
lý QSDĐ cho người sử dụng đất là khác nhau.[38, tr.80, 81]
Từ việc phân tích, xem xét QSDĐ trên cả hai phương diện nêu trên, có thể
định nghĩa:
QSDĐ là những quyền cụ thể của NSDĐ, được pháp luật ghi nhận, quy định
trong các VBQPPL và được Nhà nước đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử

dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN hiện nay, đất đai lại là thứ
tài sản vô giá trong sinh hoạt và sản xuất kinh doanh nên con người hình thành nhu

12


cầu trao đổi thứ “tài sản đặc biệt” này. Ở các quốc gia cơng nhận quyền sở hữu đất
đai thì mua bán đất tương tự mua bán một tài sản hàng hóa thơng thường. Ở nước ta,
do đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý là Nhà
nước. Do vậy, ở Việt Nam, để có quyền sử dụng đất thì có thể do Nhà nước giao đất,
Nhà nước cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ mang đầy đủ những đặc điểm của hợp đồng dân sự nói
chung. Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay
chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng dân sự có nhiều loại trong đó có
hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định của BLDS 2015 thì: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực
hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” (Điều 500). Quy định này đã
liệt kê các quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
pháp luật đất đai hiện hành.
Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi tự điều chỉnh QSDĐ của chủ thể sử dụng
đất để xác lập nên QSDĐ cho chủ thể mới mà không nhất thiết phải thực hiện thủ
tục thu hồi đất của người này để giao cho người khác sử dụng. Nói cách khác, Nhà
nước cho phép NSDĐ hợp pháp được định đoạt QSDĐ của mình trong phạm vi,
khn khổ của pháp luật. Khoản 10, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
"Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người
khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ

và góp vốn bằng QSDĐ".
Quyền chuyển QSDĐ của NSDĐ được ghi nhận từ Luật Đất đai năm 1993,
NSDĐ hợp pháp có quyền được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Đây là
quyền cơ bản và quan trọng của NSDĐ được pháp luật ghi nhận bên cạnh quyền

13


trực tiếp khai thác và thu lợi nhuận từ việc sử dụng đất. Sự ghi nhận này thể hiện sự
quan tâm đặc biệt của Nhà nước trong điều kiện đất đai ngày nay được trị giá bằng
tiền hoặc các giá trị vật chất tương đương. Với tư cách là NSDĐ hợp pháp, bên
cạnh việc đương nhiên được trực tiếp khai thác sử dụng đất, hưởng thành quả lao
động, lợi ích từ đất và các quyền khác quy định tại Điều 166 Luật đất đai năm 2013,
họ cịn có quyền chuyển QSDĐ của mình cho người khác khi khơng cịn nhu cầu sử
dụng. Việc chuyển QSDĐ này không làm mất đi hay gây ảnh hưởng đến chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai, bởi vì đối tượng chuyển dịch trên thị trường chỉ là QSDĐ,
dù cho chủ thể sử dụng đất là ai, Nhà nước vẫn có quyền quản lý và định đoạt nó.
Trong hoạt động chuyển QSDĐ, Nhà nước chỉ đóng vai trị người quản lý, chứng
nhận, cho phép việc thực hiện quyền chuyển QSDĐ cũng như việc nhận chuyển
QSDĐ khi các quan hệ đó tuân theo điều kiện, trình tự thủ tục do pháp luật quy định;
đồng thời, Nhà nước cũng đóng vai trị là người giải quyết tranh chấp phát sinh
hoặc xử lý những vi phạm trong quá trình NSDĐ chuyển QSDĐ.[34, tr.180]
Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là thiết lập QSDĐ hợp pháp cho NSDĐ mới
thông qua việc cơng nhận tính hợp pháp của Nhà nước đối với hành vi tự điều
chỉnh đất đai của NSDĐ.
Chuyển nhượng QSDĐ là một khái niệm mà nội dung của nó phụ thuộc vào
chính sách, pháp luật đất đai qua từng thời kỳ. Theo quy định của Luật Đất đai năm
1993 thì chuyển QSDĐ được hiểu bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai
năm 1998 đã mở rộng quyền chuyển QSDĐ. Ngoài 05 quyền như quy định tại Luật

Đất đai năm 1993, người SDĐ cịn có quyền cho th lại, góp vốn bằng giá trị
QSDĐ. Đến nay, Nhà nước đã ghi nhận cho NSDĐ có 08 quyền, bao gồm: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp
vốn bằng QSDĐ. Trong đó, các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho, góp vốn QSDĐ là những hình thức chuyển QSDĐ một cách trọn vẹn; còn đối

14


với quyền cho thuê QSDĐ, quyền thế chấp QSDĐ là những hình thức chuyển
QSDĐ khơng trọn vẹn. Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể phải được
thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa
vụ do Nhà nước quy định.[38, tr. 180]
Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau
mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất) khơng có khả năng hoặc khơng cịn nhu cầu sử dụng
đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu
cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan
hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất
trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước thiết
lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận
chuyển nhượng và Nhà nước. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói
trên phải thơng qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là
Nhà nước. Nhà nước, với vai trị vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là
người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm
dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất
định. Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước đưa ra
những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử

dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số
hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người
nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất
nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc
sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết
tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng.

15


Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau. Việc Nhà
nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm
quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đặt ra đối với đất nơng nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác.
Điều này xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra
của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn
định kinh tế chính là nơng nghiệp. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có
nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân.
Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính
theo quy định của pháp luật.
Dưới góc độ pháp luật dân sự, có thể định nghĩa:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử
dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình
tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, trong đó, người có quyền sử dụng đất
(người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho
người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển
nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng cịn
có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có
nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
Có thể định nghĩa một cách đơn giản: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn
bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả tiền cho bên chuyển nhượng theo
quy định.
1.1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự
nên nó có những đặc điểm của hợp đồng dân sự

16


Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải là một thỏa thuận,
có nghĩa là nó phải chứa đựng yếu tố tự nguyện khi giao kết mà khơng có bất kỳ sự
áp đặt, bắt buộc hay lệ thuộc của một bên đối với phía bên kia. Hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ là sự thống nhất ý chí về tất cả các điều khoản được thể hiện trong
hợp đồng; hai bên cùng thỏa thuận, thể hiện mong muốn, nguyện vọng của mỗi bên
và thể hiện ý chí về sự ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên còn
lại trong giao dịch chuyển nhượng trên cơ sở thể hiện bằng những điều khoản trong
hợp đồng. Bên cạnh đó, việc giao kết phải tuân theo các nguyên tắc tự nguyện, bình
đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng, tự do giao kết hợp đồng, nhưng
không được trái với pháp luật và đạo đức xã hội. Đây là những đặc điểm chung của
hợp đồng dân sự.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hợp đồng song vụ, có nghĩa
là quyền của bên này sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Bên
chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất và hồ sơ giấy tờ của
thửa đất thì bên nhận chuyển nhượng phải có nghĩa vụ chuyển giao tiền thanh tốn
như đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng.
Thứ ba, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là đất đai, một tài
sản vô cùng quý giá đối với con người, với chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước
làm đại diện chủ sở hữu. Do vậy, đối tượng trong hợp đồng này lại càng đặc biệt

hơn. Ở hợp đồng này, bên chuyển nhượng chuyển nhượng “quyền sử dụng” cho bên
nhận chuyển nhượng với một giá trị mà hai bên thỏa thuận. Giá đất được xác định
rất phức tạp và biến động nhanh chóng ở những nơi thị trường bất động sản đang có
giá. Chưa kể đến, quyền sử dụng đối với mảnh đất nào thì kèm theo đó là mục đích
sử dụng đối với mảnh đất đó cũng được chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng
và muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì phải “xin phép”.
Để xác định đất có được phép chuyển nhượng hay khơng, trước tiên phải
xem xét nguồn gốc hình thành của nó để phân loại, sau đó cần xác định chủ thể

17


đang sử dụng là ai để xác định sự đặc thù trong việc chuyển nhượng. Nhà nước với
tư cách là đại diện cho toàn dân với toàn bộ sở hữu đất đai thực hiện việc chuyển
giao, phân bổ quyền sử dụng đất cho các chủ thể để sử dụng, khai thác đất. Hình
thức chuyển giao này chủ yếu được thực hiện qua việc Nhà nước có văn bản giao
đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất, văn bản cho thuê đất có thời hạn trả
tiền một lần hoặc trả tiền từng năm tùy theo đối tượng hay mục đích sử dụng…hoặc
Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể đang sử dụng ổn định đất đó
(Điều 17 Luật Đất đai). Nói chung, đất được giao không thu tiền sử dụng đất và đất
được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm đều không được phép chuyển nhượng,
cụ thể đối với các chủ thể quyền chuyển nhượng đất như sau:
Một là, đối với tổ chức sử dụng đất: Tổ chức được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất theo Điều 173 Luật Đất đai khơng có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho th quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Điều 174 Luật Đất đai được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Tuy
nhiên đối với tổ chức sự nghiệp cơng lập mà có tự chủ tài chính được Nhà nước cho

thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả khơng
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền chuyển nhượng; việc thực hiện
các quyền này phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Mọi trường hợp khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm
tiền sử dụng đất, thuê đất đều được chuyển nhượng trừ trường hợp Tổ chức đó được
Nhà nước giao hay cho thuê đất để kinh doanh có lợi nhuận và khơng vì mục đích
xây dựng nhà ở mà được miễn tiền thuê hay sử dụng đất toàn bộ.
Hai là, đối với hộ gia đình hay cá nhân sử dụng đất: Điều 179 Luật Đất đai:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

18