VŨ QUANG HIỆP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

LUẬT KINH TẾ

PH¸P LUËT VÒ B¸N §ÊU GI¸
QUYÒN Sö DôNG §ÊT TRONG THI HµNH ¸N D¢N Sù
Tõ THùC TIÔN T¹I TØNH Hµ NAM

VŨ QUANG HIỆP

2015 - 2017

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

PH¸P LUËT VÒ B¸N §ÊU GI¸
QUYÒN Sö DôNG §ÊT TRONG THI HµNH ¸N D¢N Sù
Tõ THùC TIÔN T¹I TØNH Hµ NAM
VŨ QUANG HIỆP
Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số

: 60 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả
nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví
dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ Quang Hiệp


LỜI CẢM ƠN
Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội và sự
đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga về đề tài luận văn: "Pháp
luât về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ thực tiễn tại tỉnh Hà
Nam". Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động
viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Viện Đại học
Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên
cứu tại Viện.
Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thị Nga đã
tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình.

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học,
Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập. Mặc dù
đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng
không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy
được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn
chỉnh hơn.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động
viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của
mình.
Hà Nội, ngày 29 tháng 9 năm 2017
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ Quang Hiệp


MỤC LỤC
DANH MỤC TÀI LIỆU VIẾT TẮT ...................................................................
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ........................................................................... 4
3. Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 6
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài ....................................................... 6
5. Phƣơng pháp nghiên cứu ................................................................................ 6
6. Kết quả nghiên cứu mới và giá trị ứng dụng của đề tài .............................. 6
7. Kết cấu của luận văn ....................................................................................... 7
CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ .................................................................... 8
1.1. Lý luận về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự .... 8
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về thi hành án dân sự .......................................... 8

1.1.1.1. Khái niệm THADS ................................................................................. 8
1.1.1.2. Đặc điểm của THADS ........................................................................... 11
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm BĐGQSDĐ trong THADS. ............................... 12
1.1.2.1. Khái niệmBĐGQSDĐ trong THADS. .................................................. 12
1.1.2.2. Đặc điểm của BĐGQSDĐ trong THADS ............................................ 15
1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của BĐGQSDĐ trong THADS. ................................ 18
1.2. Lý luận về pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong
thi hành án dân sự ............................................................................................. 21
1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử
dụng đất trong thi hành án dân sự .................................................................... 21
1.2.1.1. Khái niệm của pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự ................................................................................... 21


1.2.1.2. Đặc điểm của pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự ................................................................................... 23
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng, chi phối tới pháp luật về bán đấu giá tài sản là
quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự .................................................... 25
1.3. Cơ cấu điều chỉnh của pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự................................................................................... 27
1.3.1.Chủ thể bán đấu giá trong THADS .......................................................... 27
1.3.2. Tổ chức bán đấu giá tài sản và Đấu giáviên........................................... 28
1.3.3. Người có tài sản bán đấu giá và người sở hữu tài sản bán đấu giá ........... 30
1.3.4. Người tham gia đấu giá tàisản và các chủ thể khác liên quan .............. 31
1.3.5. Đối tượng bán đấu giá là QSDĐ trong THADS. .................................... 33
1.3.6. Hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự ... 34
1.3.7. Trình tự, thủ tục bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân
sự ......................................................................................................................... 36
1.4. Các nguyên tắc của bán đấu giá trong thi hành án dân sự .................... 41
1.4.1 Nguyên tắc công khai, liên tục: ................................................................ 42

1.4.2. Nguyên tắc khách quan, trung thực, bình đẳng. .................................... 42
1.4.3. Nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia ..................... 44
1.3.5 Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng
trình tự, thủ tục bán đấu giá .............................................................................. 44
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 .................................................................................. 46
CHƢƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI TỈNH HÀ
NAM ................................................................................................................... 47
2.1 Tổng quan về tình hình bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành
án dân sự tại tỉnh Hà Nam................................................................................ 47
2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi


hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam ...................................................................... 49
2.2.1 Tổ chức bán Đấu giá tài sản và Đấu giáviên ........................................... 49
2.2.2. Tiếp nhận yêu cầu, nghiên cứu hồ sơ đề nghị và ký kết hợp đồng
BĐGQSDĐ ......................................................................................................... 51
2.2.3. Niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá tàisản ......................... 51
2.2.4. Đăng ký, thu phí tham gia đấu giá và tiền đặt trước tham gia đấugiá .... 52
2.2.5. Trình tự tổ chức cuộc bán đấu giá tàisản ............................................... 53
2.3 Đánh giá tình hình thi hành pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam ...................................................... 54
2.3.1 Kết quả đạt đƣợc ...................................................................................... 54
2.3.2 Những hạn chế, bất cập ........................................................................... 55
2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập trong bán đấu giá quyền sử
dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam ........................................ 62
Kết luận chƣơng 2 ............................................................................................. 66
CHƢƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI TỈNH HÀ
NAM ................................................................................................................... 68

3.1 Định hƣớng, nguyên tắc và yêu cầu hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá
quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam ..................... 68
3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam ....................................................... 68
3.1.2 Nguyên tắc hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam. ...................................................... 70
3.1.3 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi
hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam ....................................................................... 72
3.2. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quy định, áp dụng pháp luật về bán
đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam ....... 75


3.2.1.Về ban hành văn bản pháp luật bán đấu giá tàisản ................................ 75
3.2.2. Về hoạt động của cấp địaphương ............................................................ 83
3.3. Điều kiện thực hiện các giải pháp ............................................................. 86
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 .................................................................................. 89
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 90
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................... 92


DANH MỤC TÀI LIỆU VIẾT TẮT
BĐGTS

: Bán đấu giá tài sản

BĐGSDĐ

: Bán đấu giá quyền sử dụng đất

BLDS


: Bộ luật dânsự

THA

: Thi hành án

HĐND

: Hội đồng nhân dân

NXB

: Nhà xuấtbản

QPPL

: Quy phạm pháp luật

THADS

: Thi hành án dân sự


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bán đấu giá tài sản (BĐGTS) trong thi hành án dân sự là giai đoạn cuối
cùng trong quá trình xử lý tài sản của người phải thi hành án khi bị cưỡng chế
thi hành án để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho Nhà nước, tổ chức, cá nhân
và để Bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành trên thựctế.

Ở Việt Nam, BĐGTS trong thi hành án dân sự (THADS) được xuất hiện
lần đầu tiên trong Pháp lệnh THADS ngày 28/8/1989 (Điều 28 quy định về bán
đấu giá tài sản đã kê biên). Kể từ pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1989, đã có
rất nhiều văn bản được ban hành, trong đó một số văn bản quan trọng như Luật
Thi hành án dân sự năm 2008, Luật sửa đổi bổ sung Luật Thi hành án dân sự
năm 2014; đặc biệt là sựa ra đời của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04
tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về BĐGTS (Sau đây gọi là Nghị định số
17/2010/NĐ-CP) ra đời trên cơ sở kế thừa Nghị định số 05/2005/NĐ- CP ngày
18/01/2005 đã góp phần đưa công tác BĐGTS trong cả nước nói chung và trên
địa bàn tỉnh Hà Nam nói riêng cơ bản đi vào quỹ đạo. Việc triển khai thực hiện
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Luật Thi hành án dân sự và các văn bản hướng
dẫn nhìn chung nhận được sự quan tâm, ủng hộ của các cấp, các ngành; trình tự,
thủ tục BĐGTS bảo đảm chặt chẽ và khách quan hơn, tính chuyên nghiệp của
hoạt động bán đấu giá từng bước được nâng lên.
Bán đấu giá tài sản nói chung và bán đấu giá quyền sử dụng đất
(BĐGQSDĐ) nói riêng nhằm mục đích bán được tài sản với giá cao nhất để
người phải THA có khoản tiền cao nhất để thực hiện nghĩa vụ THA về tài sản và
đưa QSDĐ tiếp cận được với đại chúng người mua, qua đó phát huy cao nhất giá
trị của QSDĐ mà người bán QSDĐ đấu giá mong muốn đạt được.
BĐGQSDĐ trong THADS là một hình thức xử lý tài sản bị kê biên cưỡng
chế - là biện pháp nghiêm khắc để đảm bảo hiệu lực thực thi của bản án, quyết
định của Tòa án trên thực tế; khôi phục lại quyền và lợi ích hợp pháp cho người

1


được THA đồng thời thể hiện cũng thể hiện được tính nghiêm minh của pháp
luật. Thông qua biện pháp bán công khai QSDÐ phải THA thì quyền lợi của
chính người phải THA cũng được đảm bảo.
BĐGQSDĐ trong THADS là biện pháp cưỡng chế của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền đối với người phải THADS, trong trường hợp họ không tự
nguyện thi hành án.
Sau bảy năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, hoạt động bán đấu giá
tài sản nói chung và BĐGQSDĐ trong THADS đã đạt được một số kết quả đáng
ghi nhận, góp phần vào việc giảm số lượng án dân sự chuyển kỳ sau, quyền và
lợi ích của các bên trong hoạt động thi hành án nhìn chung được bảo đảm, giá trị
tài sản bán được cao hơn nhiều so với giá khởi điểm ngày càng tăng, thu ngân
sách Nhà nước thông qua hoạt động bán đấu giá đạt hiệu quả ngày càng cao,
bước đầu khẳng định hiệu quả của chủ trương xã hội hóa, chuyên nghiệp hóa
trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản.
Sau hơn 28 năm triển khai hoạt động bán đấu giá tài sản trong THADS
nói chung và BĐGQSDĐ trong THADS nói riêng đã đạt được một số kết quả
đáng ghi nhận, đã đạt được những mục đích ban đầu đề ra. Tuy nhiên, bên cạnh
những thành tựu đã đạt được, hoạt động bán đấu giá tài sản trong THADS vẫn
còn hạn chế, vướng mắc nhất định và cũng là bài toán nan giải cho cả Trung tâm
dịch vụ bán đấu giá tài sản và các cơ quan THADS.
Dưới góc độ lý luận, hành lang pháp lý cho hoạt động này chưa thực sự
hoàn thiện, đang bộc lộ nhiều điểm bất cập như hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật về bán đấu giá tài sản chưa đồng bộ, một số quy định về trình tự, thủ
tục bán đấu giá còn kéo dài không rõ ràng dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau,
không quy định số lần các bên đương sự được quyền yêu cầu định giá lại tài sản,
chế tài đối với đội ngũ đấu giá viên vi phạm nguyên tắc nghề nghiệp còn chưa
hợp lý, chất lượng của đội ngũ đấu giá viên chưa đáp ứng được yêu cầu chuyên
nghiệp hóa; hoạt động của các tổ chức bán đấu giá còn nhiều bất cập; công tác

2


quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản chưa cao ...Chính vì vậy,
pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này cũng đang dần được hoàn thiện. Cụ thể,

Luật đấu giá tài sản 2016 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2017; Nghị
định 62/2017/NĐ-CP hướng dẫn Luật đấu giá tài sản sẽ có hiệu lực từ
01/07/2017 thay thế cho Nghị định số 17/2010/NĐ-CP để giải quyết những bất
ổn được rút ra từ thực tiễn thực hiện.
Từ sự hạn chế về mặt lý luận dẫn đến việc khách hàng có tâm lý ngại mua
tài sản bán đấu giá trong THADS, nhiều tài sản được đem ra đấu giá nhiều lần
nhưng không có ai mua mặc dù giá trị của nó lớn hơn nhiều so với giá khởi
điểm mà doanh nghiệp bán đấu giá đề xuất. Có nhiều trường hợp tài sản đã bán
đấu giá thành công nhưng không bàn giao được hoặc kéo dài việc bàn giao gây
bức xúc trong dư luận xã hội, quyền lợi của các bên trong quan hệ bán đấu giá
tài sản thi hành án chưa đảm bảo và ngay cả uy tín của các tổ chức bán đấu giá
tài sản cũng bị ảnh hưởng.
Hà Nam là một trong số các tỉnh, thành phố có số lượng vụ việc THA liên
quan đến QSDĐ nhiều nhất cả nước. Chính vì vậy, công tác BĐGTS trong
THADS nói chung và BĐGQSDĐ trong THADS nói riêng nhận được sự quan
tâm rất lớn từ các cấp có thẩm quyền. Nhờ đó, trong những năm qua,
BĐGQSDĐ trong THADS trên địa bàn tỉnh Hà Nam có những chuyển biến tích
cực như số việc, số tiền thi hành án xong năm sau cao hơn năm trước, một số vụ
việc phức tạp, tồn đọng kéo dài được giải quyết dứt điểm, hạn chế đơn thư khiếu
nại, tố cáo. Điều này giúp cho lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp
của các tổ chức, cá nhân được đảm bảo, góp phần giữ gìn an ninh, trật tự, an
toàn xã hội trên địa bàn tỉnh. Đồng thời, tổ chức bộ máy cơ quan THADS được
củng cố, kiện toàn; phẩm chất chính trị, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ
lãnh đạo quản lý, của Chấp hành viên, công chức thi hành án từng bước được
nâng cao đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ..

3


Tuy nhiên, công tác này thời gian qua vẫn còn một số tồn tại, hạn chế đó

là: công tác lãnh đạo, chỉ đạo của các đơn vị thi hành án chưa thật sự quyết liệt;
việc phối hợp trong công tác thi hành án có lúc, có nơi thiếu chặt chẽ, đồng bộ;
đội ngũ cán bộ, công chức, cơ sở vật chất, phương tiện phục vụ chưa đáp ứng
được yêu cầu thực tiễn. Vì vậy, tôi đã chọn đề tài “Pháp luật về bán đấu giá
quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ thực tiễn tại tỉnh Hà Nam”
làm luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong những năm gần đây, trước yêu cầu đổi mới đất nước, cải cách hành
chính và cải cách tư pháp đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học pháp lý đề
cập đến vấn đề BĐGTS trong THADS nói chung BĐGQSDĐ trong THADSnói
riêng đã được công bố. Cụ thể về đề tài nghiên cứu có đề tài nghiên cứu cấp Bộ
“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam” do Viện Khoa học pháp lý, Bộ
Tư pháp thực hiện năm 2011. Đề tài được coi là công trình lớn cấp Bộ, nghiên
cứu toàn bộ pháp luật về bán đấu giá.
Đề tài luận án tiến sĩ luật học " Pháp luật về đấu giá tài sản trong thương
mại ở Việt Nam" của tác giả Nguyễn Mạnh Cường tại Viện khoa học xã hội Việt
Nam năm 2012 cũng đã phân tích những quy định chung nhất của pháp luật Việt
Nam về đấu giá tài sản trong lĩnh vực thương mại.
Đề tài luận văn thạc sỹ luật học "Bán đấu giá tài sản trong thi hành án
dân sự theo pháp luật Việt Nam" của tác giả Bùi Thị Thu Hiền (Khoa Luật - Đại
học quốc gia Hà Nội năm 2014) đã phân tích tương đối đầy đủ các vấn đề liên
quan đến BĐGTS để THA từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật.
“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam” (2007) là luận
văn của tác giả Nguyễn Việt Hùng (Trường Đại học Luật HàNội) đã nghiên cứu
hệ thống pháp luật về BĐGTS qua đó có những nhận định về hạn chế, bất cập và
đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về BĐGTS tại Việt Nam.

4



Luận văn thạc sỹ “Một số vấn đề về quản lý nhà nước đối với hoạt động
bán đấu giá tài sản ở Việt Nam hiện nay” (2012) của Nguyễn Thị Thanh Nga
(Trường Đại học Luật HàNội) đã xem xét những vấn đề về lý luận, thực trạng và
đề ra những định hướng để hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với
hoạt động bán đấu giá tài sản ở Việt Nam.
“Bán đấu giá tài sản – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” (2014) của
Đặng Thị Tâm (Trường Đại học Luật HàNội) đã đề cập đến những vấn đề về lý
luận và hiện trạng về BĐGTS của Việt Nam.
Một số đề tài nghiên cứu kho học như: " Một số bất cập trong việc định
giá tài sản kê biên" của tác giả Vũ Hòa đăng trên tạp chí Dân chủ và Pháp luật
tháng 12/2012. "Một số vướng mắc về bán đấu giá tài sản để thi hành án" của
tác giả NguyễnHồng Sinh đăng trên tạp chí kiểm sát số 23, tháng 12/2011. “Quá
trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt Nam”,
của tác giả Nguyễn Thị Minh đăng tại Tạp chí Dân chủ và Pháp luậtsố chuyên
đề năm 2012...
Nhìn chung các công trình nghiên cúu trên đã đi sâu vào nghiên cứu nhiều
vấn đề trong lĩnh vực BĐGTS để THA. Các công trình khoa học trên, phần nào
đã nghiên cứu được một số cơ sở lý luận khoa học và thực tiễn trong lĩnh vực
BĐGTS, như lý luận về BĐGTS; hoàn thiện pháp luật về pháp luật BĐGTS;
quản lý nhà nước về BĐGTS; những khó khăn, vướng mắc trong hoạt động
BĐGTS,... Những công trình nghiên cứu khoa học trên đã giúp cho tác giả có
được cách tiếp cận để tiếp tục kế thừa nghiên cứu, bổ sung thêm về cơ sở lý luận
và thực tiễn để tác giả nghiên cứu và hoàn thiện đề tài khoa học củamình.
Tuy nhiên, chưa có công trình khoa họcnàođivàonghiênvấn đề
BĐGQSDÐ để THA tại một địa bàn cụ thể từ đó có cơ sở để hoàn thành lý
luận và đưa vào thực tiễn thực hiện cho phù hợp với điều kiện của địa
phương.

5



3. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của đề tài nghiên cứu này nhắm phân tích, làm rõ quy định hiện
hành của pháp luật về BĐGQSDĐ trong THADS. Qua đó đánh giá được thực
tiễn thi hành pháp luật về BĐGQSDĐ trong THADS tại tỉnh Hà Nam. Trên cơ
sở những bất cập trong quá trình thực tiễn thực hiện tác giả đưa ra các giải pháp
để hoàn thiện pháp luật về BĐGQSDĐ trong THADS nhằm tối đa hóa hiệu quả
công tác thi hành pháp luật về BĐGQSDĐ trong THADS trên cả nước nói
chung và tại Hà Nam nói riêng.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về BĐGQSDĐ trong
THADS, các quy định của pháp luật về BĐGQSDĐ trong THADS và thực tiễn
thực hiện các quy định của pháp luật về BĐGQSDĐ trong THADS tại Tỉnh Hà
Nam.
- Phạm vi: Chỉ nghiên cứu về những vấn đề lý luận và thực
tiễnBĐGQSDĐ, việc thực thi các quy định về BĐGQSDĐ trong THADS trên
địa bàn tỉnh Hà Nam.
+ Không nghiên cứu bán đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự
án đầu tư, tạo vốn cho ngân sách
+ Không nghiên cứu bán đấu giá các tài sản khác.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác
- Lênin, quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam và tư tưởng Hồ Chí Minh về
nhà nước và pháp luật. Bên cạnh đó, những phương pháp khoa học khác như
phương pháp phân tích, diễn giải, tổng hợp, so sánh cũng được sử dụng để giải
quyết những nhiệm vụ đặt ra đối với việc nghiên cứu đề tài.
6. Kết quả nghiên cứu mới và giá trị ứng dụng của đề tài
Ðây là công trình khoa học về BĐGSDĐ trong THADS đầu tiên đã có
những đóng góp sau:


6


- Đưa ra được khái niệm, đặc điểm, đánh giá được vai trò, ý nghĩa của
BĐGSDĐ trong THADS
- Ðánh giá được quy định hiện hành của pháp luật về BĐGSDĐ trong
THADS gắn liền với việc thực thi pháp lật BĐGSDĐ trong THADS trong phạm
vi một địa phương cụ thể là Tỉnh Hà Nam.
- Làm rõ được điểm riêng của BĐGSDĐ trong THADS với BĐGSDĐ nói
chung; điểm riêng BĐGSDĐ trong THADS tại tỉnh Hà Nam.
- Đề xuất được các giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động BĐGSDĐ trong

THADS tại Hà Nam, qua đó góp phần hoàn thiện việc xây dựng và thực thi pháp
luật, THADS.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, danh mục tài liệu tham khảo, kết luận, luận văn chia
thành ba chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về bán đấu giá quyền sử dụng đất và pháp luật
về bán đấu giá quyền sử dụngđất trong thi hành án dân sự
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng
đất trong thi hành án dân sự tại tỉnh Hà Nam

7


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP

LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Lý luận về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về thi hành án dân sự
1.1.1.1. Khái niệm THADS
Xuất phát từ một nguyên tắc hiến định đã được nêu ở Điều 106 Hiến pháp
2013 “bản án, quyết định của Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được
cơ quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải
nghiêm chỉnh chấp hành”. Vậy nên họat động THA nói chung và hoạt động
THADS nói riêng có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với tòan bộ quá trình giải
quyết vụ án bởi vì bản án, quyết định chỉ có ý nghĩa khi bản án án đó được thi
hành trên thực tiễn, khi đó quyền và lợi ích hợp phảp của các đương sự vì thế
cũng được bảo vệ một cách trọn vẹn, đầy đủ hơn, góp phần đảm bảo tính
nghiêm minh của xã hội và pháp chế xã hội chủ nghĩa. Hiện nay, có hai quan
điểm về THADS: một là coi THADS là một giai đoạn của tố tụng dân sự, hai là
coi THADS là một dạng của hoạt động hành chính - tư pháp.
Đối với quan điểm thứ nhất, THADS được cho là một giai đoạn của quá
trình tố tụng dân sự. Quan điểm này dựa trên cơ sở có xét xử thì phải có THA,
THA dựa trên hoạt động của công tác xét xử. Xét xử và THA là hai mặt thống
nhất của quá trình bảo vệ lợi ích cho đương sự. Quan điểm này thừa nhận không
phải mọi hoạt động trong quá trình THA và quyết định của Tòa án đều nằm
trong phạm vi điều chỉnh của Bộ luật tố tụng dân sự nhưng lại cho rằng THADS
thực chất là hoạt động tố tụng của Tòa án, của các cơ quan, tổ chức có thẩm
quyền nhằm đảm bảo cho bản án và quyết định của Tòa án được thi hành một
cách chính xác và kịp thời.

8


Quan điểm thứ hai lại cho rằng, THADS là một hoạt động hành chính - tư

pháp. Theo quan điểm này thì tố tụng là quá trình tiến hành giải quyết các vụ án
theo quy định của pháp luật, quá trình này trải qua nhiều giai đoạn và các giai
đoạn này có liên quan mật thiết với nhau trong thể thống nhất trong đó xét xử là
giai đoạn cuối cùng của quá trình nên bản án, quyết định của Tòa án là kết quả
cuối cùng đánh dấu sự kết thúc của quá trình tố tụng. Quan điểm này được thừa
nhận rộng rãi nhất do:
- Cơ sở của hoạt động thi hành án là các bản án, quyết định dân sự của
Toà án; các cơ quan tham gia vào quá trình thi hành án chủ yếu là cơ quan tư
pháp (theo nghĩa rộng);
- THADS là giai đoạn kế tiếp sau giai đoạn xét xử, có mối quan hệ mật
thiết, đan xen với các giai đoạn tố tụng trước đó (ví dụ: việc thi hành các quyết
định khẩn cấp tạm thời của Toà án; trong quá trình thi hành án, Chánh án Toà
án, Viện trưởng Viện kiểm sát có thẩm quyền yêu cầu cơ quan thi hành án hoãn
việc thi hành án, quyết định tạm đình chỉ thi hành án để xem xét lại bản án theo
trình tự giám đốc thẩm hoặc tái thẩm...). Tuy nhiên, thi hành án lại có tính độc
lập tương đối thể hiện ở chỗ hoạt động này được bắt đầu bằng quyết định của
Thủ trưởng cơ quan thi hành dân sự đối với thi hành án dân sự. Những quyết
định này mang tính bắt buộc chấp hành đối với tất cả các chủ thể có trách nhiệm
và nghĩa vụ liên quan đến việc thi hành án. Các cơ quan, tổ chức, công dân,
trong phạm vi trách nhiệm của mình có nghĩa vụ chấp hành và phối hợp thực
hiện để thi hành án đạt hiệu quả. Tính chấp hành trong thi hành án phản ánh một
đặc trưng chứng tỏ nó không đơn thuần là hoạt động tố tụng thuần tuý. Bên cạnh
các chủ thể là Tòa án, Viện kiểm sát, chúng ta có thể thấy các chủ thể tham gia
vào giai đoạn thi hành án đông đảo và đa dạng hơn so với các giai đoạn tố tụng
trước đó, ví dụ UBND địa phương nơi người phải thi hành án cư trú; cơ quan, tổ
chức nơi người phải thi hành án làm việc...

9



- Theo quy định của Hiến pháp năm 1992 và Luật tổ chức Viện Kiểm sát
nhân dân thì Viện Kiểm sát nhân dân không thực hiện chức năng kiểm sát chung
như trước đây, có nghĩa là không thực hiện chức năng kiểm sát đối với hoạt
động hành chính mà chỉ kiểm sát đối với hoạt động tư pháp. Tuy nhiên, trong
Luật tổ chức Viện Kiểm sát nhân dân hiện hành vẫn có một chương với nhiều
điều quy định về kiểm sát thi hành án. Trong thực tiễn, Viện Kiểm sát nhân dân
các cấp đã ban hành nhiều kháng nghị đối với các quyết định về thi hành án. Tuy
nhiên, tính chất của kháng nghị trong giai đoạn thi hành án có nhiều điểm không
giống với kháng nghị trong giai đoạn xét xử... Điều này cho thấy rõ mối quan hệ
mật thiết, đan xen giữa các cơ quan tiến hành tố tụng với cơ quan thi hành án,
giữa pháp luật tố tụng tư pháp với pháp luật về thi hành án, giữa quan hệ pháp
luật tố tụng với quan hệ pháp luật về thi hành án.
- THADS không thể là một gia đoạn tố tụng đơn thuần vì THADS có mục
đích khác với mục đích của tố tụng. Điều này thể hiện ở chỗ, mục đích của tố
tụng là xác định các chứng cứ để khôi phục lại trạng thái ban đầu của sự việc.
Nói cách khác, tố tụng là quá trình đi tìm sự thật của các vụ việc đã diễn ra để
dựa trên cơ sở đó đưa ra cách giải quyết tối ưu nhất theo đúng quy định của pháp
luật. Với mục đích đó, toàn bộ quá trình tố tụng diễn ra theo một quy trình chặt
chẽ và đảm bảo các nguyên tắc bình đẳng, công khai, dân chủ, ... và khi có phán
quyết của Tòa án thì quá trình tố tụng kết thúc. Trong khi đó, THADS là quá
trình tiến hành các hoạt động nhằm mục đích thực hiện các bản án, quyết định
của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật. Quá trình này có thể do các chủ thể phải
THA tự giác thi hành hoặc do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế
các chủ thể đó phải THA.
- THA cũng không đơn giản là hoạt động của các cơ quan hành chính.
THA là một trong những giai đoạn kế tiếp của hoạt động xét xử, là hoạt động
nối liền giữa hoạt động tư pháp và hoạt động hành chính. Với tính chất là một
hoạt động chấp hành, căn cứ để THA là các bản án, quyết định của Tòa án đã có

10



hiệu lực pháp luật. Trong quá trình THADS, cơ quan THADS và các cơ quan
liên quan không chỉ áp dụng các quy định của pháp luật tố tụng mà còn áp dụng
các quy định của pháp luật về hành chính - tư pháp. Bên cạnh những quan hệ
pháp luật phát sinh trong quá trình THADS do pháp luật tố tụng điều chỉnh còn
có những quan hệ pháp luật phát sinh nhưng không được điều chỉnh bởi pháp
luật tố tụng như: kê biên tài sản, hoãn thi THADS, tạm đình chỉ THADS, ...
Như vậy, ta có thể hiểu THADS là việc tổ chức thi hành các bản ản, quyết
định của các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đã có hiệu lực nhằm bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của cá nhân cơ quan, tổ chức có liên quan.
1.1.1.2. Đặc điểm của THADS
THADS là một dạng hoạt động mang tính hành chính - tư pháp của Nhà
nước nhằm thực hiện quyền lực nhà nước trong lĩnh vực tư pháp, bảo đảm hiệu
lực của bản án, quyết định của Tòa án. Hoạt động này do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thực hiện có những đặc điểm như sau:
- THADS luôn có mối quan hệ chặt chẽ với hoạt động của Tòa án, đặc
biệt hiệu quả của hoạt động THADS phụ thuộc rất lớn vào chất lượng của hoạt
động xét xử.
- Hoạt động THADS được tiến hành theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ do
pháp luật quy định từ khi bắt đầu cho đến khi kết thúc, trên một cơ sở pháp lý
đầy đủ, rõ ràng, đảm bảo sự công bằng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của
các bên trong THADS.
- THADS chỉ nhằm thực hiện các bản án, quyết định của cơ quan tài phán.
Nó có tính chất bắt buộc đối với cá nhân, cơ quan tổ chức liên quan tới bản án,
quyết định của Tòa án dẫn đến hậu quả pháp lý nhất định và có thể bị xử lý bằng
chế tài.
- Trong quá trình THADS những người phải THA và những người được
THA vẫn có thể tự thỏa thuận với nhau để tự THA phù hợp với pháp luật và đạo
đức xã hội. Cơ quan THADS có trách nhiệm theo dõi, giám sát và ghi nhận việc


11


tự thỏa thuận thi hành của các bên đương sự. Đây là một hành lang pháp lý mở
nhằm tiếp tục đảm bảo nguyên tắc tự định đoạt của các đương sự trong tố tụng
dân sự ở giai đoạn THA. Chính tính "mở" này tạo ra những điều kiện quan trọng
cho chủ trương xã hội hóa một số mặt của hoạt động THADS, giảm thiểu sự can
thiệp, hỗ trợ từ phía Nhà nước, tăng tính chủ động của các đương sự, phù hợp
với những yêu cầu của Nhà nước về nâng cao tính tích cực của công dân.
- Tùy từng trường hợp cụ thể, cơ quan THADS được chọn biện pháp thích
hợp, chủ động giải quyết các vấn đề nảy sinh trong quá trình THA (cưỡng chế,
kê biên tài sản, ủy thác THA) sao cho việc THA đạt được mục đích và hiệu quả.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm BĐGQSDĐ trong THADS.
1.1.2.1. Khái niệmBĐGQSDĐ trong THADS.
Khi nền kinh tế càng phát triển thì hoạt động mua bán hàng hóa càng diễn
ra sôi động được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó mua bán
dưới hình thức đấu giá được lựa chọn như một phương thức hiệu quả nhằm thúc
đẩy hoạt động mua bán. Mua bán QSDĐ bằng hình thức đấu giá cũng đang phát
triển rất mạnh mẽ. BĐGQSDĐ trong THADS là một phần trong công tác THA
nhằm phục vụ cho hoạt động THA. Do đó, nó có ảnh hưởng, tác động lớn đến
hiệu quả của công tác THA. Vì vậy, để hiểu rõ thế nào là BĐGQSDĐ trong
THADS thì ta cần phân tích tìm hiểu các khái niệm liên quan.
Theo từ điển tiếng Việt thì đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách
đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá
cao nhất [24]. Theo quy định tại khoản 1 Điều 185 Luật thương mại 2005 “đấu
giá hàng hóa là hoạt động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc
thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng công khai để chọn người
mua trả giá cao nhất”. Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định
Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá

lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục
được quy định tại Nghị định này.

12


Đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005 đã có quy định phù
hợp với thực tiễn hơn, khi ngoài việc ghi nhận phương thức trả giá lên cũng đã
ghi nhận phương thức đặt giá xuống, theo đó người đầu tiên chấp nhận ngay
mức giá khởi điểm hoặc mức giá được hạ thấp hơn mức giá khởi điểm là người
được mua tài sản đấu giá (điểm b, khoản 2 Điều 185). Bản thân quy phạm định
nghĩa về đấu giá hàng hóa được quy định trong Luật này vẫn đặt nặng việc đấu
giá theo phương thức trả giá lên “đấu giá hàng hóa là hoạt động thương mại,
theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc
bán hàng công khai để chọn người mua trả giá cao nhất” (khoản 1 Điều 185).
Trong lĩnh vực đấu giá quyền khai thác khoáng sản, Nghị định số
22/2012/NĐ-CP cũng đã ghi nhận phương thức trả giá lên dưới hình thức bỏ
phiếu kín trực tiếp từng vòng đấu giá, liên tục không gián đoạn trong suốt phiên
đấu giá bỏ. Phương thức này có hình thức tương đối gần với phương thức đấu
giá niêm phong được áp dụng trên thế giới, nhưng chưa thực sự ghi nhận đầy đủ
tính chất pháp lý của nó: người tham gia mua tài sản đấu giá cùng nộp giá chào
một lúc, có thể công khai về việc trả giá nhưng mức giá chào được giữ kín,
không công khai. Thông thường người trả giá mua cao nhất là người được mua
tài sản đấu giá, nhưng cũng có thể người được mua tài sản đấu giá là người trả
giá thấp nhất.
Theo quy định của Điều 53 và 54 hiến pháp thì đất đai thuộc quyền sở
hữu của toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu để thống nhất quản lý, các cá
nhân tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất được quyền sử dụng đối với
diện tích được giao và cho thuê. Điều 4 luật đất đai 2013 có quy định "Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất". Trên thực tế chưa có văn bản

pháp luật nào quy định cụ thể thế nào là quyền sử dụng đất, tuy nhiên quyền sử
dụng đất cũng được coi là một dạng tài sản. Nếu như đối với tài sản thông
thường các chủ sở hữu tài sản có ba quyền là quyền quản lý, quyền sử dụng và
quyền định đoạt thì người được giao đất chỉ có 1 quyền duy nhất đó là quyền sử

13


dụng. Vì vậy, ta có thể hiểu khái niệm quyền sử dụng đất qua khái niệm về
quyền sử dụng được quy định trong Bộ luật dân sự. Điều 189 Bộ luật dân sự
2015: "Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản". Như vậy có thể hiểu quyền sử dụng đất được hiểu là quyền được khai
thác công dụng của thửa đất, hưởng hoa lợi, lợi tức từ thửa đất. Cho nên khi chủ
thể là cá nhân, tổ chức được nhà nước giao đất thì người sử dụng đất sẽ được
hưởng các quyền khai thác, quyền hưởng hoa lợi, lợi tức, quyền đứng tên, quyền
chuyển quyền sử dụng đất cho người khác (như quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế QSDĐ) đối với thửa đất được giao.
Hiện nay trên Thế giới và Việt Nam có nhiều quan điểm khác nhau về
BĐGQSDĐ. Dựa trên quan điểm chung nhất thì cả Việt Nam và Thế giới đều
xác định BĐGQSDĐ là hình thức mua bán đặc biệt, thực hiện công khai có
nhiều người tham gia trả giá, được tổ chức theo những nguyên tắc và thủ tục
trình tự nhất định.
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về BĐGQSDĐ đã quy định "Bán đấu giá
tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai
người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy
định tại nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp
lên cao cho đến khi người trả giá cao nhất". " Tài sản bao gồm bất động sản và
động sản " (khoản 2 Điều 105 BLDS 2015). Như vậy, có thể hiểu BĐGQSDĐ là
hình thức bán QSDĐ được thực hiện công khai có hai người trở lên tham gia
đấu giá theo phương thức trả giá từ thấp lên cao theo quy định của pháp luật.

Trong hoạt động THADS khi người phải THA không tự nguyện THA
nhưng có QSDĐ đảm bảo THA là QSDĐ và giữa người phải THA và người
được THA không thỏa thuận được về việc THA thì chấp hành viên căn cứ vào
quy định của pháp luật về các loại QSDĐ phải bán đấu giá, trong đó BĐS là
QSDĐ bắt buộc phải bán đấu giá nên QSDĐ sẽ được kê biên tiến hành thủ tục
để bán đấu giá. BĐGQSDĐ để thi hành án cũng được tiến hành như bán đấu giá

14


các QSDĐ khác nhưng mục đích là để THA, quyết định được đưa ra thi hành
theo thủ tục THADS.
Vì vậy, có thế hiểu BĐGQSDĐ trong THADS là phương thức bán QSDĐ
đối với thửa đất đang được đưa ra để THA bằng việc đưa ra mức sàn đối với
những người tham gia. Theo đó người trả giá cao nhất và cao hơn giá sàn đưa ra
thì được quyền mua QSDĐ đó.
Việc BĐGQSDĐ được áp dụng khi người phải THA không tự nguyện
THA, QSDĐ cần được thi hành trong bản án, quyết định của tòa án là QSDĐ mà
người phải THA không còn tài sản nào khác ngoài QSDĐ.
1.1.2.2. Đặc điểm của BĐGQSDĐ trong THADS
BĐGQSDĐ trong THADS là một hoạt động bán đấu giá nhưng nằm trong
quá trình THA nhằm mục đích để thi hành bản án, quyết định của Tòa án đã có
hiệu lực pháp luật. Vì vậy, BĐGQSDĐ trong THADS có những đặc điểm đặc
thù như sau:
- Đầu tiên, mục đích BĐGQSDĐ là để thi hành bản án, quyết định của
Tòa án.
Cũng là hoạt động bán đấu giá nhưng bán đấu giá thông thường nhằm
mục đích mang lại lợi nhuận cho chủ thể là chủ sở hữu QSDĐ, còn BĐGQSDĐ
trong THADS lại nhằm mục đích để thi hành cho bản án, quyết định đã có hiệu
lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, BĐGQSDĐ trong THADS

sẽ giúp đảm bảo quyền lợi cho chủ thể khác mà không phải chủ sở hữu, quyền
lợi này dựa trên văn bản có tính pháp lý bắt buộc là bản án, quyết định của Tòa
án. Vì vậy, hoạt động BĐGQSDĐ là giai đoạn tiếp sau giai đoạn xét sử đối với
một vụ việc dân sự khi mà có bản án quyết định có hiệu lực pháp luật nhưng
đương sự không tự nguyện thi hành. BĐGQSDĐ là một hoạt động nằm trong
chuỗi các công việc mà cơ quan THA phải tiến hành để xử lý QSDĐ phải THA.
Mục đích của việc THA là tổ chức triển khai thực hiện theo nội dung của bản
án,quyết định. Vì vậy, trong nhiều trường hợp nếu không xử lý được QGSĐ của

15


người phải THA sẽ dẫn tới bế tắc, không thể thực hiện được bản án, quyết định
của Tòa án. Do đó, BĐGQSDĐ góp phần hỗ trợ thúc đẩy công tác THA đạt
được hiệu quả cao.
- Tiếp theo,BĐGQSDĐ để THADS có sự tham gia của cơ quan nhà nước
trong quá trình đấu giá, cụ thể là chấp hành viên của cơ quan THA.
Nếu như quá trình bán đấu giá thông thường chỉ có sự tham gia của những người
liên quan đến quá trình đấu giá bao gồm chủ sở hữu QSDĐ hoặc người được
chủ sở hữu quyền sử dụng đất ủy quyền, tổ chức đấu giá, người tham gia đấu
giá. Còn trong hoạt động BDGQSDĐ để THADS ngoài sự có mặt của các chủ
thể trên, bắt buộc phải có sự tham gia của cơ quan THA, đại diện là chấp hành
viên. Ngoài ra còn có các lực lượng hỗ trợ đi kèm để đảm bảo quá trình đấu giá
được diễn ra thuận lợi như công an, cán bộ xã phường. Sự tham gia của cơ quan
THA với vai trò thay thế chủ sở hữu lựa chọn các tổ chức bán đấu giá, ký hợp
đồng bán đấu giá với tổ chức đó... Để đảm bảo quá trình bán đấu giá diễn ra
đúng theo mục đích của việc THA.
- Thứ ba, đối tượng đưa giá bán đấu giá là QSDĐ.
Thông thường QSDĐ bị đưa gia bán đấu giá sẽ là QSDĐ để đảm bảo cho
hoạt động THA. Ví dụ, QSDĐ dùng để thế chấp, bảo lãnh khoản vay của người

phải THA hoặc QSDĐ đó sau khi được xem xét đủ điều kiện để đảm bảo việc
THA cho người phải THA thi hành bản án, quyết định của Tòa án. Do QSDĐ có
giá trị lớn các chủ thể thường đưa QSDĐ vào đầu tư trong sản xuất kinh doanh
và dùng QSDĐ để thế chấp các khoản vay đối với các tổ chức tín dụng nên khi
cá nhân phải tổ chức kinh doanh thua lỗ, không thể trả nợ cho ngân hàng thì
ngân hàng thường yêu cầu phát mãi chính QSDĐ đó để trả nợ. Do vậy, đa số
trường hợp BĐGQSDĐ để THA chính là BĐGQSDĐ đã được dùng thế chấp,
bảo lãnh các khoản vay cho người phải THA.
- Thứ tư, hoạt động BĐGQSDĐ trong THADS mang tính chất cưỡng chế.

16