BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN CẤP SƠ THẨM TỪ THỰC TIỄN TÒA ÁN
NHÂN DÂN HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ LUẬN VĂN: HOÀNG TUẤN MẠNH

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN PHƢƠNG THẢO

HÀ NỘI - 2019


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học rất
nghiêm túc của riêng tôi. Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn chưa được công
bố bởi bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn là
đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hoàng Tuấn Mạnh


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình cao học và viết luận văn này, tôi xin chân

thành cảm ơn sự giảng dạy nhiệt tình của các thầy cô giáo Trường Đại học Mở Hà
Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Trần Phương Thảo đã dành nhiều thời
gian, tâm huyết, tận tình hướng dẫn, góp ý và động viên tôi trong suốt quá trình thực
hiện luận văn tốt nghiệp này.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn lãnh đạo và các cán bộ Tòa án nhân dân huyện
Bình Xuyên đã tạo điều kiện và hỗ trợ tôi về tài liệu vụ việc thực tế, số liệu thống kê
có giá trị trong quá trình nghiên cứu của tôi.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè đã luôn ủng hộ, động viên, tạo
điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn.
Học viên

Hoàng Tuấn Mạnh


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài .........................................................3
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ..........................................................................6
3.1. Mục đích nghiên cứu ............................................................................................6
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ...........................................................................................7
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...........................................................................8
4.1. Đối tượng nghiên cứu: .........................................................................................8
4.2. Phạm vi nghiên cứu:.............................................................................................8
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ......................................................9

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn ...............................................................9
7. Cơ cấu của luận văn ..............................................................................................10
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI TÒA ÁN CẤP SƠ THẨM VÀ PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI TÒA ÁN CẤP SƠ THẨM ..............................................................................11
1.1. Những vấn đề lý luận về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm ................................................................11
1.1.1. Khái niệm thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm................................................................................11
1.1.2. Đặc điểm của thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm ...........................................................................22


1.1.3. Ý nghĩa của việc quy định về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm ...................................................26
1.1.4. Cơ sở của việc quy định thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm ...................................................28
1.1.5. Các yếu tố chi phối đến hiệu quả của thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án cấp sơ thẩm .......................................32
1.1.6. Quá trình phát triển của pháp luật về thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........................................................34
1.2. Lý luận pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm ................................................................38
1.2.1. Khái niệm pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ tại TAND cấp sơ thẩm .....................................................................38
1.2.2. Nội dung của pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ tại TAND cấp sơ thẩm .....................................................................41
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................60

Chƣơng 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC ...............................61
2.1. Khái quát chung về huyện Bình Xuyên và Toà án nhân dân huyện Bình Xuyên,
tỉnh Vĩnh Phúc...........................................................................................................61
2.1.1. Khái quát chung về huyện Bình Xuyên ..........................................................61
2.1.2. Khái quát chung về tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên ................................61
2.2. Thực tiễn áp dụng thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên theo thủ tục sơ thẩm ....63
2.2.1. Thực tiễn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
nhân dân huyện Bình Xuyên .....................................................................................63
2.2.2. Thực tiễn áp dụng thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên .....................................68
2.3. Những khó khăn, vướng mắc khi áp dụng thủ tục giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án huyện Bình Xuyên ...................75


KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................82
CHƢƠNG 3: NHỮNG GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC KHÓ KHĂN, VƢỚNG
MẮC CỦA VIỆC ÁP DỤNG THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN CẤP SƠ
THẨM ......................................................................................................................83
3.1. Định hướng nhằm hạn chế tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ..............................................................................................................................83
3.2. Một số giải pháp khắc phục khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng thủ tục
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án sơ
thẩm ...........................................................................................................................89
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật .......................................................................89
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật ..............................................93
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ........................................................................................98

KẾT LUẬN ..............................................................................................................99
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

: Bộ luật Dân sự

BLTTDS

: Bộ luật Tố tụng dân sự

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TAND

: Tòa án nhân dân

TANDTC

: Toà án nhân dân tối cao

UBND

: Uỷ ban nhân dân


HĐTP

: Hội đồng thẩm phán


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Giải quyết các tranh chấp dân sự tại TAND cấp sơ thẩm trong đó có tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một phương thức giải quyết tranh chấp
“phản ánh một cách đầy đủ và sâu sắc nhất bản chất của một nền công lý, biểu hiện
tập trung của quyền tư pháp”1. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy có thể do một
nguyên nhân khách quan nào đó hoặc do “xét xử là hoạt động dựa trên tư duy của
các thẩm phán và chỉ diễn ra trong một thời gian nhất định” 2 mà trong một số
trường hợp việc xét xử của tòa án là chưa hoàn toàn đúng đắn, phù hợp, dẫn đến
chưa bảo vệ đúng hoặc chưa bảo vệ đầy đủ các quyền, lợi ích hợp pháp của đương
sự trong vụ tranh chấp. Vì thế pháp luật cần phải đưa ra và ghi nhận những giải
pháp hợp lý để sửa chữa, khắc phục những thực tế đó. Một giải pháp được đánh giá
là rất hợp lý, hiệu quả, bảo đảm cao nhất quyền con người, quyền công dân là cần
phải hoàn thiện pháp luật về tố tụng dân sự.
Ở Việt nam, sơ thẩm là cấp xét xử thứ nhất, được thực hiện ngay khi đương sự
có đơn khởi kiện. Thủ tục này được ghi nhận trong pháp luật tố tụng dân sự trên cơ
sở của nguyên tắc bảo đảm chế độ xét xử sơ thẩm3, với nhiệm vụ rất quan trọng là
bước đầu giải quyết vụ án nên bản án, quyết định sơ thẩm khi có hiệu lực, được đưa
ra thi hành phải là bản án, quyết định đúng đắn. Để xét xử sơ thẩm được thì trước
đó tòa án cấp sơ thẩm đã phải thực hiện xong tất cả các hoạt động chuẩn bị xét xử
sơ thẩm. Việc chuẩn bị xét xử sơ thẩm chỉ được thực hiện sau khi đã có thủ tục thụ
lý vụ án theo đơn khởi kiện của đương sự và của tòa án có thẩm quyền. Như vậy,
thủ tục sơ thẩm dân sự bao gồm một trình tự các thủ tục tiếp nối nhau, từ nộp đơn
khởi kiện đến thụ lý đơn khởi kiện, đến chuẩn bị xét xử sơ thẩm và đến xét xử sơ
thẩm. Các thủ tục này được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.


1

Đinh Văn Quế (2001), Thủ tục xét xử sơ thẩm trong luật tố tụng hình sự Việt Nam, NXB Chính trị quốc
gia, Hà Nội, trang 3
2
Viện nghiên cứu Nhà nước và Pháp luật (2001), Những quan điểm cơ bản về Bộ luật tố tụng dân sự Việt
nam, Đề tài cấp bộ, Hà Nội, trang 204.
3
Điều 17 Bộ luật tố tụng dân sự Việt Nam năm 2015.

1


Tố tụng dân sự là trình tự, thủ tục giải quyết vụ kiện tại Tòa án, là cách thức
mà Tòa án tiến hành một quy trình gồm các bước phải thực hiện để Tòa án giải
quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động
(gọi chung là vụ án dân sự)4. Trình tự tố tụng này bao giờ cũng bắt đầu từ Tòa án
cấp sơ thẩm, vì thế nói đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
tại Tòa án cấp sơ thẩm chính là nói đến thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án.
Ở Việt Nam, ngay từ sau khi nước Việt Nam tuyên bố độc lập, trong các văn
bản của nhà nước ta đã có những quy định ban đầu về trình tự thủ tục sơ thẩm vụ án
dân sự. Vụ án dân sự được hiểu theo nghĩa rộng bao gồm các vụ án phát sinh từ các
quan hệ pháp luật dân sự, hôn nhân gia đình, kinh doanh thương mại và lao động.
Do đất nước phát triển, việc chuyển nhượng QSDĐ càng nhiều dẫn đến tranh chấp
càng phức tạp. Nhận thức được thực tế đó, nhận thức được vai trò quan trọng của
các hoạt đồng chuyển nhượng QSDĐ trong việc phát triển kinh tế, nhà nước ta đã
rất chú trọng công tác xây dựng các văn bản pháp luật tố tụng dân sự, trong đó có
quy định về thủ tục sơ thẩm để tạo nền tảng pháp lý hiệu quả nhằm giải quyết triệt

để, kịp thời các tranh chấp dân sự về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Năm 2004,
lần đầu tiên Việt Nam ban hành Bộ luật tố tụng dân sự. Không thể phủ nhận là văn
bản pháp luật tố tụng dân sự này đã thể hiện một bước tiến mới trong hoạt động lập
pháp của Việt Nam về lĩnh vực xây dựng pháp luật tố tụng dân sự, nhưng vì lần đầu
tiên xây dựng nên chúng ta không thể tránh được những thiếu sót, hạn chế nhất
định. Vì thế, năm 2011, Việt Nam đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của BLTTDS năm 2004, theo đó nhiều nội dung đã được sửa đổi, bổ sung. Tuy
nhiên, như đã xác định từ ban đầu, việc ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của BLTTDS năm 2004 chỉ là giải pháp tạm thời, còn giải pháp tổng thể là phải xây
dựng lại Bộ luật tố tụng dân sự. Vì thế đến năm 2015 Việt Nam ban hành BLTTDS
năm 2015. Cũng như các tranh chấp dân sự khác, từ đó đến nay việc giải quyết các
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục sơ thẩm được dựa vào
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Tố tụng dân sự, Nxb.Chính
trị quốc gia, Hà Nội;
4

2


BLTTDS năm 2015. Tuy nhiên, do thực tiễn phát triển đa dạng, phức tạp của đời
sống xã hội nói chung, của các quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
nói riêng nên một số quy định của BLTTDS năm 2015, trong đó có quy định về sơ
thẩm vẫn bộc lộ những vướng mắc, bất cập nhất định. Những vướng mắc, bất cập
này phải được khắc phục thì Việt Nam mới tự tin phát triển tốt các quan hệ kinh tế.
Là một công dân Việt Nam, công tác trong ngành Tòa án, hơn nữa lại là một học
viên cao học luật, tôi nhận thức rất rõ vai trò của pháp luật nói chung đối với việc
phát triển kinh tế đất nước, ý nghĩa của thủ tục sơ thẩm nói riêng trong việc giải
quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, vì thế tôi luôn quan tâm
nghiên cứu để nhằm phát hiện những hạn chế, vướng mắc của pháp luật về thủ tục
sơ thẩm, từ đó tìm ra những giải pháp để khắc phục. Ngoài mối quan tâm trên, do

hiện tại tôi đang sinh sống và công tác tại tỉnh Vĩnh Phúc nên tôi luôn quan sát việc
áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ, đặc biệt là áp dụng thủ tục sơ thẩm dân sự tại địa phương mình. Với những
lý do trên, tôi đã quyết định chọn đề tài “Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm từ thực tiễn
tòa án nhân dân huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc” làm đề tài tốt nghiệp thạc sĩ
Luật học của mình. Đây là một đề tài có tính cấp thiết, hướng tới thực hiện một
trong những mục tiêu của cải cách tư pháp được đề ra trong Nghị quyết 49-NQ/TƯ
ngày 02/6/2005 của Bộ chính trị, Ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX về Chiến
lược cải cách tư pháp đến năm 2020 “tiếp tục hoàn thiện thủ tục tố tụng dân sự…;
bảo đảm tính đồng bộ, dân chủ, công khai, minh bạch, tôn trọng và bảo vệ quyền
con người”5.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Ở nước ta trong thời gian qua đã có khá nhiều công trình nghiên cứu đề cập
với các mức độ khác nhau, có liên quan đến một hoặc một vài khía cạnh của vấn đề
này. Có thể kể đến những công trình nghiên cứu tiêu biểu như:

5

Đảng cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyết 49-NQ/TƯ ngày 2/6/2005 của Bộ chính trị, Ban chấp hành
trung ương Đảng khóa IX về Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020.

3


- Công trình nghiên cứu cấp Bộ, ví dụ “Những quan điểm cơ bản về BLTTDS
Việt nam” do Viện nghiên cứu Nhà nước và pháp luật thuộc Trung tâm Khoa học
xã hội và Nhân văn quốc gia thực hiện năm 2001. Đây là công trình nghiên cứu
cách đây nhiều năm, đề cập đến một số khía cạnh về thủ tục sơ thẩm dân sự nhưng
cho đến nay một số kết quả nghiên cứu trong đó vẫn là những tư liệu nghiên cứu rất

đáng quý, vẫn có thể tham khảo khi nghiên cứu về thủ tục sơ thẩm dân sự.
- Những công trình nghiên cứu khoa học cấp trường được thực hiện khá thành
công, trong đó có nghiên cứu về thủ tục sơ thẩm giải quyết các vụ án dân sự tại các
trường Đại học đào tạo về luật như Đại học Luật Hà Nội, ví dụ đề tài “Hoàn thiện
pháp luật Việt Nam về thủ tục giải quyết vụ việc dân sự theo yêu cầu cải cách tư
pháp” do TS.Trần Anh Tuấn làm chủ nhiệm đề tài năm 2010, đề tài “Bảo đảm
quyền con người, quyền công dân trong tố tụng dân sự” do TS. Nguyễn Thị Thu Hà
làm chủ nhiệm đề tài năm 2017; “Bảo đảm quyền bình đẳng của đương sự trong tố
tụng dân sự Việt Nam” do TS Trần Phương Thảo làm chủ nhiệm đề tài bảo vệ năm
2018. Mặc dù trong các công trình nghiên cứu này thủ tục sơ thẩm chỉ là một trong
những nội dung nghiên cứu của đề tài nhưng các kết quả nghiên cứu này là những
tài liệu nghiên cứu rất quan trọng cần được thu thập để nghiên cứu về thủ tục sơ
thẩm dân sự.
- Một số luận án, luận văn có đề cập đến thủ tục sơ thẩm như luận án tiến sĩ
Lương Khải Ân, “ Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuy n nh ợng quyền
sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ Luật học,
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh năm 2006;
Lê Thị Hậu, “Tranh chấp về hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất từ
thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng”.
Luận văn thạc sỹ Luật học. Trường đại học Luật Hà Nội năm 2016.
Phạm Văn Oanh, “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử
dụng đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Th ờng Tín, Hà Nội” Luận văn thạc sỹ Luật
học, Trường đại học Luật Hà Nội năm 2017.

4


Nguyễn Thị Thu Hòa, “Kinh nghiệm ki m sát việc giải quyết các vụ án tranh
chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất”. Tạp chí Kiểm sát. Viện Kiểm
sát nhân dân tối cao, Số 20/2016.

Hà Thị Yến, “Tranh chấp về hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất giữa
các hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân thành phố Hòa
Bình, tỉnh Hòa Bình” Luận văn thạc sĩ Luật học trường đại học Luật Hà Nội, năm
2018.
Nguyễn Thị Thùy Liên, “Phiên tòa dân sự sơ thẩm từ thực tiễn thực hiện tại
Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội” Luận văn thạc sĩ Luật học
trường đại học Luật Hà Nội, năm 2018.
Hoàng Thị Thanh, “Thủ tục phiên tòa dân sự sơ thẩm và thực tiễn áp dụng tại
Tòa án nhân dân thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn” Luận văn thạc sĩ Luật học
trường đại học Luật Hà Nội, năm 2018.
Đỗ Thị Vân, “Tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất – thực
tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội” Luận văn thạc
sĩ Luật học trường đại học mở Hà Nội, năm 2015.
Nguyễn Đình Long, “Pháp luật về hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng
đất từ thực tiễn thi hành tại địa bàn quận Ba Đình, thành phố Hà Nội” Luận văn
thạc sĩ Luật học trường đại học mở Hà Nội, năm 2014.
Tưởng Thị Thanh Thảo, “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng
quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử tại Tòa án
nhân dân huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội” Luận văn thạc sĩ Luật học trường
Học viện khoa học xã hội, năm 2019.
Lưu Thị Lan, “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng
đất từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại tỉnh Quảng Nam” Luận văn thạc sĩ
Luật học trường Học viện khoa học xã hội, năm 2018.
Qua tham khảo các công trình nghiên cứu đã nêu trên, tác giả nhận thấy các
công trình nghiên cứu trên mới chỉ nghiên cứu về đề tài thủ tục sơ thẩm vụ án dân

5


sự nói chung, chưa nghiên cứu chuyên sâu về thủ tục sơ thẩm vụ án tranh chấp về

hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Các luận văn chưa đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ
thể toàn diện về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ
thực tiễn xét xử sơ thẩm tại Tòa án cấp quận (huyện). Hơn nữa, trong điều kiện nền
kinh tế xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả
nghiên cứu đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện nhất là trong
giai đoạn hiện nay khi tình hình các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ đang diễn
ra sôi động trên thị trường bất động sản và kéo theo đó là các vụ án về tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp
về nội dung.
Kế thừa thành quả nghiên cứu của các công trình khoa học trước đây về thủ
tục sơ thẩm, luận văn của tác giả sẽ tiến hành phân tích, nghiên cứu toàn diện cả về
lý luận và thực tiễn của thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ và đặc biệt tác giả sẽ đầu tư thời gian, kiến thức để tiến hành nghiên
cứu rất nghiêm túc thực tiễn thủ tục sơ thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ tại TAND huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc trong thời gian gần
đây để thấy được những hạn chế cần phải được khắc phục, từ đó đưa ra các giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả của thủ tục sơ thẩm giải quyết các vụ án tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề cơ bản liên
quan đến thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án
cấp sơ thẩm, như sáng tỏ những vấn đề lý luận về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm; nghiên cứu thực trạng quy
định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về thủ tục sơ thẩm vụ án dân sự nói
chung, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và nghiên cứu
thực tiễn giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục
sơ thẩm tại TAND huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc để trên cơ sở đó đưa ra được

6



các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm từ thực tiễn của TAND huyện Bình
Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được các mục đích trên, luận văn cần tập trung vào các nhiệm vụ
nghiên cứu sau:
- Xây dựng được khái niệm, chỉ ra các đặc điểm, phân tích được ý nghĩa của
thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ
thẩm; nêu được cơ sở của việc quy định thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm, các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả
của thủ tục sơ thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án.
- Phân tích được các quy định của BLTTDS năm 2015 về thủ tục giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm.
- Khảo sát, phân tích và đánh giá thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục sơ thẩm tại TAND huyện Bình Xuyên,
tỉnh Vĩnh Phúc để từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về thủ tục sơ thẩm
và một số giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả của thủ tục sơ thẩm tại các
TAND cấp huyện.
- Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đề tài này phải đánh giá cụ thể việc thực
hiện các quy định về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
tại TAND cấp sơ thẩm, sự hiểu biết của người dân về việc chuyển nhượng QSDĐ,
đồng thời rút ra được những tồn tại cần giải quyết, tránh làm thiệt hại kinh tế cho
người dân khi tham gia tố tụng tại tòa án. Tìm ra giải pháp khắc phục những điểm
thiếu sót, hạn chế, chưa chặt chẽ của pháp luật mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp cho người dân khi tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ tại Tòa án.

7



4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Luận văn có đối tượng nghiên cứu là thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm và thực tiễn thực hiện thủ tục sơ
thẩm giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND huyện
Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc, cụ thể là:
- Các vấn đề lý luận về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm.
- Các quy phạm pháp luật quy định về thủ tục tố tụng dân sự sơ thẩm dân sự
qua các thời kỳ khác nhau, đặc biệt là các quy định về thủ tục sơ thẩm vụ án dân sự
của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
- Thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
theo thủ tục sơ thẩm tại TAND huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
Luận văn này chủ yếu nghiên cứu về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại TAND cấp sơ thẩm, từ thực tiễn TAND huyện Bình
Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc theo pháp luật tố tụng dân sự năm 2015 giai đoạn 2015 2018.
Cụ thể luận văn nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ, về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thủ tục giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam tại
TAND cấp sơ thẩm và thực tiễn thực hiện thủ tục sơ thẩm tại địa bàn huyện Bình
Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc; bên cạnh đó phân tích những hạn chế, bất cập thường gặp,
từ đó đề xuất những giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc, khắc phục khó khăn khi áp
dụng thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án.
Trong luận văn này tác giả nghiên cứu về trình tự, thủ tục giải quyết vụ án
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án theo thủ tục sơ thẩm thông
thường mà không nghiên cứu về thủ tục rút gọn.


8


5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Tác giả lấy phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật
lịch sử Mác – Lênin làm phương pháp luận để nghiên cứu đề tài và tư duy, quan
điểm, đường lối về phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp
quyền trong cơ chế thị trường của Đảng và Nhà nước ta.
- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp tổng hợp,
phương pháp lịch sử… được sử dụng trong chương 1 để nghiên cứu các vấn đề lý
luận về thủ tục giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
- Phương pháp so sánh luật học, phương pháp đánh giá, phương pháp phân
tích, phương pháp bình luận… cũng được sử dụng trong Chương 1 để tìm hiểu các
quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về trình tự, thủ tục giải quyết vụ án
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án.
- Phương pháp thống kê, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp
quan sát… được sử dụng trong Chương 2 và Chương 3 để đánh giá thực trạng giải
quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND huyện Bình
Xuyên, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thủ tục giải quyết
vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, vụ án dân sự sơ thẩm
nói chung và một số giải pháp khác để nâng cao hiệu quả của thủ tục giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn là công trình nghiên cứu toàn diện về thủ tục sơ thẩm giải quyết các
vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án theo các quy định của
BLTTDS năm 2015. Luận văn sẽ là một tài liệu góp phần củng cố, bổ sung thêm
vào hệ thống các công trình nghiên cứu về vấn đề giải quyết tranh chấp tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án theo thủ tục sơ thẩm dân sự.
Luận văn chỉ ra những bất cập, hạn chế trong những quy định của Bộ luật tố
tụng dân sự năm 2015 về thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ, từ đó có những kiến nghị, đề xuất giúp nâng cao hiệu quả của thủ

9


tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm
trên phạm vi toàn quốc nói chung và trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh
Phúc nói riêng. Những kết quả nghiên cứu của luận văn có giá trị tham khảo đối với
những người làm công tác nghiên cứu và áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND. Những kết luận, đề xuất mà luận văn
nêu ra đều có cơ sở khoa học và thực tiễn nên có giá trị tham khảo trong thời gian
tới trước yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung pháp luật tố tụng dân sự cho phù hợp thực
tiễn áp dụng.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu, nội dung của luận văn gồm 3
chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm và pháp luật về thủ tục giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án cấp sơ thẩm
Chương 2: Thực tiễn áp dụng thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại TAND huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc
Chương 3: Những giải pháp khắc phục khó khăn, vướng mắc của việc áp dụng
thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
cấp sơ thẩm

10


Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỦ TỤC GIẢI

QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN CẤP
SƠ THẨM VÀ PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN CẤP
SƠ THẨM
1.1. Những vấn đề lý luận về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm
1.1.1. Khái niệm thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại Tòa án cấp sơ thẩm
* Khái niệm hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất
Nếu như trước Hiến pháp 1980, ở Việt Nam còn tồn tại ba hình thức sở hữu cơ
bản đối với đất đai là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân6, quyền của
người sử dụng đất lúc này được xác lập trên cơ sở quyền sở hữu đất đai của chính
họ thì sau khi Hiến pháp 1980 được ban hành với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân và Nhà nước là người thống nhất quản lý, quyền của người sử dụng đất kể từ
thời điểm đó được xác lập trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước. Tuy nhiên,
là một chủ thể do tập hợp các bộ máy lập pháp, hành pháp và tư pháp tạo thành, Nhà
nước không thể tự mình khai thác tiềm năng của đất đai trên phạm vi toàn quốc để
đem lại lợi ích cho toàn xã hội, nên việc sử dụng đất trên thực tế được trao cho
người sử dụng đất. Khi khai thác và thu được lợi ích từ đất đai, người sử dụng đất sẽ
có nghĩa vụ nộp những khoản tài chính nhất định cho Nhà nước. Theo đó, muốn thu
6

Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt Nam, Hiến pháp năm 1959, Nhà xuất bản Lao động ngày 31 tháng 12
năm 1959.

11



được lợi ích từ đất đai, trước hết Nhà nước cần phải bảo đảm quyền lợi cho người sử
dụng đất, tạo điều kiện để họ có thể yên tâm đầu tư, khai thác đất đai có hiệu quả
thông qua việc quy định quyền của người sử dụng đất sao cho phù hợp. Các quy
định này phải đảm bảo cho người sử dụng đất được sử dụng ổn định, lâu dài và đảm
bảo các quan hệ sử dụng đất phát triển theo định hướng của Nhà nước. Đây là cách
Nhà nước gián tiếp thực hiện quyền khai thác, sử dụng đất đai với tư cách chủ sở
hữu. Theo Từ đi n Luật học năm 2006 thì “QSDĐ là quyền của các chủ thể được
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao,
cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho”7.
Cùng với sự phát triển của pháp luật đất đai, sự quan tâm của Nhà nước đối
với chế định quyền của người sử dụng đất cũng được nâng cao. Thông qua quy định
của pháp luật, phạm vi quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng để
đảm bảo tiềm năng của đất đai được khai thác tối đa trong nền kinh tế thị trường.
Nếu Luật Đất đai đầu tiên là Luật Đất đai năm 1987 không cho phép người sử dụng
đất thực hiện giao dịch đối với QSDĐ của mình, chỉ cho phép chuyển quyền trong
một số trường hợp nhất định không nhằm mục đích kinh doanh, thì đến Luật đất đai
năm 1993 đã trao cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất 5 quyền giao dịch đối với QSDĐ, bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Quy định này đã tạo điều kiện cho thị trường
QSDĐ nói riêng và thị trường bất động sản nói chung ở Việt Nam được chính thức
thừa nhận và phát triển một cách hợp pháp. Tiếp đó, Luật đất đai năm 2003, sửa đổi
2009 đã bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất. Cho đến hiện nay, với
Luật Đất đai năm 2013 các quyền giao dịch đối với QSDĐ vẫn tiếp tục được ghi
nhận với tổng cộng 7 quyền gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê
lại), thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ.
Là một loại giao dịch của chuyển QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ là việc người
sử dụng đất chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng của mình cho chủ thể khác để
Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ đi n Giải thích Thuật ngữ luật học (Luật Đất đai,
Luật Lao động, T pháp quốc tế), NXB.Công an nhân dân, Hà Nội.

7

12


nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng theo thỏa
thuận phù hợp với quy định pháp luật. Hiểu một cách cô đọng hơn thì chuyển
QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của
Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai8. Chuyển nhượng QSDĐ làm chấm dứt
QSDĐ của bên chuyển quyền và tạo lập nên QSDĐ cho bên nhận quyền, nghĩa là có
sự thay đổi chủ thể sử dụng đối với diện tích đất được chuyển nhượng. Đối tượng
của quan hệ dân sự này là QSDĐ được đưa ra trao đổi với một khoản tiền tương ứng
với giá trị của nó. Điều này cho thấy đây là một giao dịch mang tính hàng hóa - tiền
tệ, thể hiện rõ nét tính chất hàng hóa mà pháp luật thừa nhận đối với QSDĐ, giúp
người sử dụng đất nhận thức được giá trị QSDĐ của mình, nhất là giá trị kinh tế, để
từ đó gắn bó hơn với đất đai, với việc khai thác, sử dụng đất. Thông qua việc
chuyển nhượng, QSDĐ được lưu thông trên thị trường, góp phần đưa đất đai nhanh
chóng đến với người có nhu cầu và có khả năng.
Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, việc các bên bày tỏ ý chí của mình và
cùng thống nhất ý chí để đạt được mục đích nhất định gọi là hợp đồng. Theo quy
định tại Điều 385 của BLDS năm 2015, hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các
bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Bản chất của
hợp đồng là sự thỏa thuận của ít nhất hai bên tham gia giao kết hợp đồng. Hợp đồng
dân sự là giao dịch dân sự, hợp đồng là sự thỏa thuận được xác lập, thực hiện trên
cơ sở ưng thuận đích thực, thống nhất ý chí, phù hợp với ý chí của các bên. Để được
pháp luật thừa nhận sự thỏa thuận giữa các bên là hợp đồng dân sự và thỏa thuận đó
làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên thì khi giao kết hợp đồng, hợp đồng đó
phải bảo đảm các nguyên tắc: Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp
luật và đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay
thẳng. Ngay từ BLDS năm 2005, tại Điều 697 đã giải thích: “Hợp đồng chuy n

nh ợng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đ bên chuy n
nh ợng quyền sử dụng đất c ngh a vụ chuy n giao đất và quyền sử dụng của mình
cho bên nhận chuy n nh ợng, bên nhận chuy n nh ợng c ngh a vụ trả cho ng ời
Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Dân sự, Tập 2, NXB.Công an nhân
dân, Hà Nội.
8

13


chuy n nh ợng một khoản tiền t ơng ứng v i giá trị quyền sử dụng đất”. Đến
BLDS năm 2015, tại Điều 500 cũng giải thích: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là
sự thỏa thuận của các bên, theo đ ng ời sử dụng đất chuy n nh ợng quyền sử
dụng đất cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, ngh a vụ theo hợp đồng v i ng ời sử
dụng đất.
Như vậy, hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng
dân sự, theo đ ng ời sử dụng đất chuy n nh ợng quyền sử dụng đất cho bên kia;
bên kia thực hiện quyền, ngh a vụ theo hợp đồng v i ng ời sử dụng đất9. Tuy nhiên,
do QSDĐ là một tài sản đặc thù xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, sở
hữu nhà nước còn tư nhân chỉ có thể có QSDĐ nên hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ ngoài những đặc điểm của hợp đồng dân sự còn có những đặc điểm riêng
đặc thù khác với các hợp đồng dân sự khác, thể hiện ở các điểm sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ liên quan tới nhiều lĩnh vực như
giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều
chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc chuyển
nhượng QSDĐ còn được điều chỉnh bằng các luật chuyên ngành như: Luật Đất đai,
Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có ý nghĩa khác với các hợp đồng
chuyển quyền còn lại. Nó đáp ứng nhu cầu tập trung, tích tụ đất đai của nền sản xuất
hàng hóa theo cơ chế thị trường trong đó hàng hóa QSDĐ được lưu chuyển một

cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội trên cơ sở sự thỏa thuận bình đẳng giữa các chủ
thể, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển và việc khai thác lợi ích kinh tế của đất
đai được hiệu quả hơn, các tài sản khác qua nhiều lần chuyển nhượng đa phần làm
giảm giá trị sử dụng đi và dịch chuyển được tài sản, còn đối với QSDĐ thì có thể
tăng, giảm và không dịch chuyển được.
Thứ ba, trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, đối tượng của hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ là QSDĐ của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn
Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2016), Bộ luật dân sự năm 2015, Nhà xuất
bản tư pháp Tái bản lần thứ hai.
9

14


thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Chính vì thế, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, định đoạt
tuyệt đối, đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản
khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, những người
tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo các quy định về điều
kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Điều kiện chuyển nhượng
QSDĐ là cơ sở pháp lý rất quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét,
quyết định cho việc chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp xảy ra. Các điều kiện chuyển
nhượng QSDĐ như người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
khi có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để bảo
đảm thi hành án, đất còn trong thời hạn sử dụng đất…Trong quan hệ hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng QSDĐ chấm dứt quan hệ QSDĐ, vì vậy
phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển
nhượng.10.
Thứ t , về hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng
hoặc chứng thực (Điều 167 của Luật đất đai năm 2013). Điều này khác so với các

hợp đồng dân sự thông dụng khác có thể giao kết bằng lời nói, xác lập hành vi ngoài
quy định hình thức về văn bản. Nguyên nhân, là do tính chất phức tạp của hợp đồng
liên quan tới đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng dưới sự quản lý của Nhà nước,
việc quy định hình thức của hợp đồng phải là văn bản có công chứng, chứng thực,
nó là cơ sở pháp lý xác lập QSDĐ cũng như căn cứ để giải quyết các tranh chấp khi
có vi phạm về hợp đồng. Ngoài ra, việc chuyển nhượng QSDĐ phải tiến hành đăng
ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa
chính.
Thứ năm, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên tham gia
hợp đồng phải có trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước. Đó là người chuyển
nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển
Lương Khải Ân, “ Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất từ thực
tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ
Chí Minh năm 2006.
10

15


nhượng QSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp
luật.
* Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất
Trong từ điển tiếng Việt thì “tranh chấp” được giải thích là mâu thuẫn, là tranh
giành, giằng co, không thống nhất được với nhau về một cái gì đó 11. Tranh chấp đất
đai nói chung, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng là một hiện
tượng diễn ra khá phổ biến trong đời sống xã hội và chúng tồn tại ở mọi thời kỳ lịch
sử. Tuy nhiên, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ thực sự sôi động
và phức tạp kể từ khi đất nước ta bước sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước quản
lý xã hội thông qua hệ thống pháp luật, chính sách thuế, đất đai được thừa nhận có
giá trị, QSDĐ được tham gia giao dịch trên thị trường và bị chi phối bởi các quy

luật của thị trường.
Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thực chất là các bên trong hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ có mâu thuẫn, không thống nhất được với nhau trong
quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tranh chấp này thường khá
phức tạp, nhất là những thời kỳ thị trường bất động sản phát triển sôi động, các giao
dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư từ các giao dịch này
lớn cũng đã kéo theo những hệ lụy như: Vì mục đích tối thượng là lợi nhuận nên các
chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đã bất chấp pháp luật thực hiện
các giao dịch trái với các quy định của pháp luật. Biểu hiện của hàng loạt các sai
phạm trong việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải kể đến
là: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được công chứng, chứng thực và đăng
ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ không đủ điều kiện hoặc không được phép thực hiện giao dịch; đối
tượng của hợp đồng là QSDĐ không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để
giao dịch. Bên cạnh đó, quá trình thực hiện hợp đồng do một trong các bên không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng các cam kết, các thỏa thuận trong hợp đồng...
Tất cả các biểu hiện của những sai phạm trên đều là nguyên nhân làm phát sinh các
11

Nguyễn Như Ý (2001), Từ đi n tiếng Việt thông dụng, NXB.Giáo dục, Hà Nội.

16


mâu thuẫn, các bất đồng và dẫn đến tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể được biểu hiện ở nhiều
khía cạnh khác nhau: Về chủ thể, về đối tượng, về giá cả, về phương thức thanh
toán... xong chúng đều phản ánh một bản chất chung nhất đó là những bất đồng,
mâu thuẫn và xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết và
thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Xung đột đó có thể được biểu hiện trực

tiếp giữa bên chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng, nhưng cũng có thể là
xung đột liên quan tới lợi ích của người thứ ba khi họ cho rằng, một bên trong quan
hệ chuyển nhượng không thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết, các thỏa thuận
trong hợp đồng, làm phương hại tới quyền và lợi ích chính đáng của phía bên kia
hoặc chủ thể khác có liên quan12.
Tuy nhiên, trên thực tế có những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị của QSDĐ
trong hợp đồng lớn, sự sai phạm của một trong các bên để lại những tổn thất và thiệt
hại cho phía bên kia nặng nề... hai bên không thể tìm được tiếng nói chung trong
việc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột thì tranh chấp là điều tất yếu không tránh
khỏi. Và nếu những mâu thuẫn, xung đột này không được giải quyết nhanh chóng,
triệt để, quyền và lợi ích của các bên không được giải quyết ổn thỏa, công bằng thì
đây là một trong những nguyên nhân gây tác động xấu đến kinh tế, xã hội.
Từ phân tích trên có thể hiểu: Tranh chấp hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử
dụng đất là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và ngh a
vụ giữa các chủ th tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử
dụng đất.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thường có những đặc điểm sau:
Thứ nhất: Các chủ thể của tranh chấp này là các chủ thể đã có hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ với nhau, họ chỉ mâu thuẫn với nhau về thỏa thuận chuyển
nhượng QSDĐ chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai. QSDĐ của các chủ thể
Lê Thị Hậu, “Tranh chấp về hợp đồng chuy n nh ợng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết
tại Tòa án nhân dân quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng”. Luận văn thạc sỹ Luật học. Trường
Đại học Luật Hà Nội năm 2016; trang 32,33.
12

17


được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được
Nhà nước công nhận QSDĐ. Trên cơ sở QSDĐ được Nhà nước trao cho người sử

dụng đất bên cạnh quyền được tiến hành khai thác các giá trị và khả năng sinh lời
của đất, họ còn được thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ, trong đó có quyền
chuyển nhượng QSDĐ. Vì vậy, khi tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
xảy ra thì các chủ thể tranh chấp trong trường hợp này chỉ là chủ thể có QSDĐ chứ
không phải là chủ thể có quyền sở hữu đất đai.
Thứ hai: Ðối tượng của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là quyền
quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai theo
quy định của pháp luật. Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu
của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Ðối tượng của tranh
chấp được biểu hiện dưới dạng quyền – QSDĐ chứ không phải bản thân đất đai.
Ðiều này hoàn toàn khác biệt với các tranh chấp các tài sản thông thường khác,
chúng thuộc quyền sở hữu của chính chủ thể tranh chấp. Ðây cũng là yếu tố đặc
biệt, chi phối lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nói riêng.
Thứ ba: Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không chỉ ảnh hưởng
đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp, mà còn phát sinh gây hậu quả
xấu về nhiều mặt như có thể gây mất ổn định về xã hội, làm mất đoàn kết trong nội
bộ nhân dân, gây đình trệ sản xuất, xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các
bên tranh chấp. Vì vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải
hướng tới ổn định kinh tế, chính trị, xã hội.
Thứ t : Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ nói riêng ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản lý của Nhà nước.
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý đất đai thông qua hệ
thống pháp luật như: Hiến pháp, Luật Ðất đai, Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật
Kinh doanh Bất động sản, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và Gia đình…Tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ làm cho những quy định của pháp luật đất đai
và chính sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, ảnh hưởng tới

18