1. KHÁT QUÁT CHUNG
1.1. Khái niệm
Hiện nay, có rất nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu.
-Trên góc độ xây dựng: nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không
gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
-Trên góc độ quản lý kinh tế: nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống
con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự
nhiên.
Theo khoản 1 điều 3 luật nhà ở năm 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
1.2. Đặc điểm
- Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây dựng trên
đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu. Mà hiện nay
các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí
của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất.
- Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn
chậm. Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có thu
nhập thấp vì khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở của họ là rất thấp.
- Nhà ở là tài sản có giá trị lớn. So với các hàng hoá khác khi mua sắm thì việc
xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay giá nhà
đất, nguyên vật liệu xây dựng ở đô thị là rất cao.
- Nhà ở rất đa dạng, phong phú về cả số lượng và chất lượng. Đặc điểm này một
mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu nhập của
dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau.
1.3. Phân loại nhà ở đô thị
Trong quản lý nhà nước về nhà ở đô thị thường phân theo các hình thức xây
dựng và sở hữu nhà ở:
* Hình thức xây dựng nhà ở tương đối đa dạng từ nhà tạm tới nhà kiên cố, nhà ở
thấp tầng, nhà cao tầng, nhà ở biệt thự, nhà kiểu chung cư,…
* Sở hữu nhà ở được phân chia theo ba hình thức sở hữu: nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị xã hội, tổ chưc kinh tế,

nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Trong đó:
- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: nhà ở tạo lập bằng nguồn vốn ngân
sách nhà nước (ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương) hoặc có nguồn
gốc từ vốn ngân sách nhà nước; nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển
1


thành sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; nhà ở có một phần tiền góp
của cá nhân, của tập thể theo thỏa thuận hoăc theo hợp đồng mua nhà trả góp
nhưng chưa trả hết tiền.
- Nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế bao gồm:
nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này tự huy động, nhà ở được
các tổ chức, cá nhân biếu tặng hợp pháp.
- Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là nhà ở do tư nhân tạo lập hợp pháp thông qua
xây dựng, mua hoặc do nhận thừa kế hoặc được sở hữu bằng các hình thức hợp
pháp khác.
1.4. Mục đích của quản lý nhà nước về nhà ở
- Đảm bảo việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quy
nhà ở đô thị.
- Đáp ứng nhu cầu về nhà ở cả về số lượng và chất tiện nghi nhà ở cho nhân dân
đô thị, đặc biệt cho những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện khó
khăn, người thuộc diện chính sách, ưu đãi…
- Tạo cơ sở quy hoạch, kế hoạch, các chương trình dự án, ban hành các chính
sách, biện pháp đầu tư phát triển nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở.
- Góp phần bình ổn thị trường nhà ở, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng.
- Tạo căn cứ pháp lý cho soạn thảo và ban hành các quy định về quy hoạch xây
dựng, quy phạm, quy định thiết kế nhà ở, tạo nguồn thu cho đô thị.
1.5. Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở
a) Ban hành các chính sách, thiết kế, xây dựng, sử dung và quản lý nhà ở
- Luật nhà ở năm 2014 (hiệu lực 1/7/2015)

- Pháp lệnh nhà ở 1991
- Chỉ thị 14/2007/ CT- TTg về tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng tại
các đô thị
b) Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở
- Chính phủ lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở của cả nước và xác định
duyệt kế hoạch xây dựng, phát triển nhà ở của các tỉnh, thành phố trong trung
ương.
c) Quản lý, kiểm soát việc xây dựng, cải taoh nhà ở
- Cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở:
+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW cấp phép xây dựng, cải tạo nhà ở tại
quận thành phố thuộc tỉnh, thị xã
2


+ UBND thị xã, huyện cấp phép xây dựng cải tạo nhà ở tại các thị xã, thị trấn
theo sự phân cấp của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW.
- Phá dỡ nhà ở
d) Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, điều tra, thống kê nhà ở
* Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:
-Nhận định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai
-Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (hiệu lực 8/8/2016).
* Điều tra, thống kê nhà ở:
-Chỉnh phủ tổ chức việc điều tra, thống kê trong phạm vi cả nước.
-Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương chỉ đạo tiến hành điều tra,
thống kê nhà ở tại địa phương để nắm vững tình hình nhà ở tại đô thị.
e) Mua bán nhà và chuyển nhượng nhà ở không mang tính chất kinh doanh:
* Đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước:
Nhà nước bán cho người thuê nhà nếu người dân không mua thì được tiếp tục ở
lại thuê hoặc được cơ quan quản lý cho thuê ở nơi khác.

Chính phủ ban hành khung giá bán và khung giá thuê nhà, các địa phương vận
dụng và cụ thể hoá thực hiện.
* Đối với nhà ở thuộc sở hữu tư nhân:
Nhà nước có biện pháp quản lý để thị trường nhà ở hoạt động ổn định và lành
mạnh, quản lý thu thuế chuyển nhượng, mua bán nhà,..
Nhà nước ban hành các chính sách tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển
đáp ứng nhu cầu ở của nhân dân.
f) Ban hành chính sách hỗ trợ huy động đầu tư xây dựng nhà ở huy động đầu tư
diện chính sách, ưu đãi hoặc người nghèo có thu nhập thâp.
Nhà nước ban hành các chính sách hỗ trợ xây dừn nhà ở cho diện chính sách, ưu
đãi hoặc người nghèo có thu nhập thấp.
Nhà nước quản lý việc huy động, khai thác, xây dựng hỗ trợ nhà ở cũng như vốn
đầu tư xây dựng nhà ở cho các thành phố thuộc diện chính sách, ưu đãi, cho
những người nghèo theo hình thức quà biếu tặng hay hỗ trợ một phần kinh phí.

3


g) Quản lý kinh doanh và phát triển nhà
Các tổ chức và cá nhân trong nước là người VN được phép kinh doanh nhà ở và
phải thực hiện các quy định của pháp luật
Giá thuê nhà, mua bán nhà được thực hiện theo thoả thuận giữa bên thuê và bên
cho thuê, giữa bên mua và bên bán.
Nhà nước quản lý để các hoạt động kinh doanh nhà ở diễn ra lành mạnh, hợp
pháp, thu đủ thuế và lệ phí chước bạ, phát triển nhà ở theo đúng chiến lược và
mục tiêu đề ra.
Đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở và công trình công cộng, nhà nước dành một
phần vốn ngân sách đầu tư, cho vay, số còn lại huy động phúc lợi và các nguồn
vốn của tư nhân, doanh nghiệp trong và ngoài nước để cùng xây dựng, phát
triển.

Nhà nước ban hành chính sách khuyến khích tạo điều kiện để nhân dân tự xây
dựng nhà ở.
h) Thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm và giải quyết các tranh chấp về nhà ở
Thanh tra, kiểm tra, cưỡng chế nhằm xử lý các trường hợp vi phạm và phá bỏ
các nhà xây dựng lấn chiếm đất công, xây dựng trái phép hoặc không phép để
đảm bảo cho các đô thị phát triển theo đúng quy hoạch và pháp luật, đảm bảo lợi
ích cá nhân và lợi ích nhà nước.
UBND huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã giải quyết tranh chấp về xây
dựng và cải tạo nhà ở. Đương sự không đồng ý có quyền khiếu nại lên cấp trên
trong thời gian quy định của pháp luật.
Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở và các quan hệ
về thuê mướn, mua bán, ở nhờ, thừa kế, bảo lãnh, cầm cố, thế chấp, bồi thường
thiệt hại về nhà ở.
1.6. Công cụ quản lý
* Pháp luật
- Nhà nước ban hành nhiều hệ thống văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh hoạt
động của thị trường nhà ở ,đất ở đô thị theo hướng tích cực .Hệ thống hành lang
pháp lý đã tạo phần nào tạo môi trường thuận lợi cho sự phát triển nhà ở tại các
đô thị thông qua chiến lược ,quy hoạch ,kế hoạch,thông qua các chính sách và
công cụ kinh tế
- Hướng dẫn thực hiện chủ yếu thông qua thông tin ,khuyến cáo,thông qua các
công cụ đòn bảy kinh tế,các chính sách kinh tế
* Chính sách phát triển
4


- Nhà nước có trách nhiệm tạo quy đất ở thông qua phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy
hoạch xây dựng nông thôn.
- Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín

dụng, về nghiên cứu ứng dụng khoa học công nghệ, vật liệu xây dựng mới để
đầu tư cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập
đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng và khuyến khích các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán theo
cơ chế thị trường.
- Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài
chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ
về nhà ở xã hội.
- Nhà nước có chính sách cho việc nghiên cứu và ban hành các thiết kế mẫu,
thiết kế điển hình đối với từng loại nhà ở phù hợp với từng khu vực, từng vùng,
miền; có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở tiết kiệm năng lượng.
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là
cấp tỉnh), các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích
đất ở để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
(điều 13 luật nhà ở năm 2014)
* Đồ án xây dựng quy hoạch nhà ở đô thị
-Phê duyệt công bố các đồ án quy hoạch khu đô thị ,nhà ở
-Thực hiện rà soát chuyển đổi tiêu chuẩn nghành sang tiêu chuẩn quốc gia theo
quy định của luật tiêu chuẩn và quy chuẩn ký thuật ngày 25-2-2013
-Hướng dẫn việc áp dụng tiêu chuẩn quy chuẩn và tính toán các chỉ tiêu quy
hoạch kiến trúc đối với nhà ở cao tầng
* Chương trình,kế hoạch
. -Trên cơ sở Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức
năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê duyệt,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa
phương bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10
năm hoặc dài hơn để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê
duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật này.

- Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt
theo quy định tại khoản 1 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập,
5


phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồm
kế hoạch phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để
phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, trong đó phải xác định rõ kế
hoạch phát triển nhà ở xã hội để cho thuê
(điều 15 luật nhà ở 2014)
1.7. Phương hướng phát triển và đổi mới quản lý nhà ở đô thị
- Khai thác và Huy động khả năng, sức mạnh cảu mọi thành phần kinh tế, nhất là
tư nhân, để xây dựng nhà ở, phát triển nhà ở đô thị.
- Tiếp tục thực hiện nhanh chóng việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho dân
thuê để dân được quyền sở hữu, chủ động đầu tư sửa chữa, cải tạo, nâng cao
chất lượng nhà ở.
- Đổi mới hoạt động của các cơ quan quản lý nhà, đất từ quản lý sự nghiệp hành
chính sang hoạch toán kinh doanh phát triển các công ty đầu tư kinh doanh nhà
đất theo cơ chế thị trường, cho phép các thành phần kinh tế tham gia vào thị
trường kinh doanh nhà đất
- Nhanh chóng hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất để dân có cơ sở
pháp lý xin phép xây dựng, cải tạo nhà ở
- Đẩy nhanh công tác bảo tồn các khu phố cổ, cải tạo nân cấp cac khu phố cũ
tạo nên đô thị vừa hiện đại, văn minh, vừa giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc
- Tăng cường xây dựng xây dựng và phát triển nhà ở theo hình thức chung cư,
tăng tầm cao để tăng mật độ cư trú và tiết kiệm đất xây dựng, đồng thời chấm
dứt hoặc hạn chế xây dựng nhà chia lô trong khu vức nội đô.
- Thay đổi tư duy về chọn địa điểm quy hoạch và xây dựng các khu nhà ở để gắn
kết chặt chẽ các khu sản xuất, kinh doanh, công sở làm việc và thông qua đó hạn
chế khó khăn,tốn phí đi lại làm việc, hạn chế ách tắc tại nạn giao thông đường

phố.
- Thiết kế và xây dựng các khu nhà ở mới đồng bộ, có hạ tầng cơ sở đáp ứng yêu
cầu sử dụng của người dân. Đối với các khu bán đất cho dân tự xây ở ven đô,
cần phải quản lý chặt chẽ về mặt thẩm my kiến trúc, khống chế tầm cao, màu
sắc, kiểu dáng …nhưng cũng không đơn điệu.
- Xác định cơ cấu chủng loại căn hộ, vị trí, địa điểm xây dựng, giá bán nhà, thuê
nhà sao cho phù hợp vớ i các yêu cầu của dân. Tăng cường vốn đầu tư, bổ sung
và hoàn thiện các chính sách, biện pháp cải tạo và nâng cấp các khu nhà ở cũ
(các dự án, nhà nước và nhân dân cùng làm …). Huy động vốn để trợ giúp nhà ở
cho người nghèo hoặc người có thu nhập thấp, nhà ở cho đối tượng chính sách,
ưu đãi.
6


- Cải cách thủ tực hành chính cấp phép xây dựng, công bố quy hoạch cũng như
các thông tin về xây dựng và kiến trúc cần thiết để dân biết và thực hiện.

2. THỰC TRẠNG QLNN VỀ NHÀ Ơ
2.1. Thực trạng nhà ở đô thị
Trong những năm qua, nhất là từ năm 1986 trở về trước, do cơ chế bao cấp
về nhà ở, cán bộ công nhân viên chức chỉ trông chờ vào Nhà nước xây dựng và
cấp nhà ở theo tiêu chuẩn, trong khi vốn đầu tư cho xây dựng nhà ở mà Nhà
nước dành cho chỉ từ 2-3% của vốn xây dựng cơ bản (tỷ lệ này ở các nước khác
trên thế giới là trên 10%). Mặt khác, nhà ở tư nhân lại bị hạn chế xây dựng và
mở rộng nên nhìn chung nhà ở trong các đô thị ở nươc ta có diện tích ở thấp,
chất lượng xây dựng kém và thiếu tiện nghi.
2.1.1. Về diện tích nhà ở
Theo số liệu thống kê của Hà Nội năm 1954 có 2.435.000m2 nhà ở mà chỉ
có 370 ngàn dân, bình quân 6,6m2/người. Đến năm 1994 diện tích ở tăng lên
5.100.000 m2 nhưng dân số tăng lên 1.054.000 người nên diện tích ở bình quân

đầu người đã thấp xuống dưới 5m2/người.
Theo điều tra của Cục quản lý nhà ở thuộc Bộ Xây dựng năm 1994:
Tổng diện tích nhà ở cả nước là 500 triệu m2 sử dụng trong đó ở các đô thị
có 81 triệu m2 chiếm 16% .
Bình quân diện tích nhà ở đầu người cả nông thôn và đô thị trong cả nước
đạt 7m2( riêng ở đô thị đạt 5,8m2).
Như vậy là người dân ở nông thôn ở rộng hơn đô thị, mặc dù chất lượng nhà
cà tiện nghi sinh hoạt của họ kém hơn.
Một điều tra khác ở Hà Nội năm 1995 tính bình quân đầu người đã đạt trên
5m2/người. Nhưng số người ở chật chội vẫn chiếm tỉ lệ không ít. Có khoảng
30% dân cư nội thành có mức ở dưới 3m2/người và gần 20% dân cư ở dưới mức
2m2/người.
Ở tp Hồ Chí Minh diện tích nhà ở trung bình có khá hơn. Số dân cư ở dưới
4m2/người thì chiếm dưới 30%.

7


Ước tính từ 1996-2000, các đô thị cả nước xây dựng được 40 triệu m2 nhà ở.
Thực tế đến cuối 2000 cả nước có diện tích nhà ở là 147 triệu m2, bình quân là
7,7 m2/người; trong đó Hà Nội có 9 triệu m2 nhà ở, bình quân là 6,8 m2/người,
tp Hồ Chí Minh có 33 triệu m2 nhà ở, bình quân là 7,8 m2/người.
2.1.2. Về chất lượng nhà ở
Về mặt chất lượng của nhà ở đô thị có thể nói quá thấp. Các nhà tập thể
nhiều tầng (3-5 tầng) do kinh phí của Nhà nước xây dựng để cấp cho cán bộ
công nhân viên đều thiết kế theo tiêu chuẩn rất thấp (4-6m2/người).
Tiêu chuẩn nhà ở cũng được Nhà nước quy định theo chức vụ, mức lương và
số người trong môt gia đình. Vì vậy sau ngày thống nhất đất nước theo số liệu
điều tra về nhà ở trong các đô thị cả nước bình quân là 3,7m2/người. Riêng 3
thành phố lớn như Hải Phòng đạt 3,2m2/người, thành phố Hà Nội đạt

4,0m2/người, thành phố Hồ Chí Minh đạt 5,9m2/người. Tiêu chuẩn nhà ở đô thị
như vậy thấp hơn nhiều so với một số thành phố của các nước trong khu vực và
thế giới trong cùng thời kỳ.
Chất lượng nhà ở còn xuống cấp rất nhanh do công tác duy tu, bảo dưỡng
không được tiến hành thường xuyên, bên cạnh tác động của việc tự cải tạo, thay
đổi kết cấu nhà không xin phép của người sử dụng.
Tóm lại, nhà ở đô thị do chật hẹp (theo tiêu chuẩn thiết kế là 4m2/người thời
bao cấp) nên nhà ở chủ yếu là hộ 1,2 phòng, các khu phụ phần lớn còn chung
đụng ( nhà chung cư), chất lượng nhà ở thấp kém ( nhất là nhà ở của tư nhân).
Môi trường ở còn rất thấp kém như thiếu ánh sáng, ẩm thấp, nước đọng, xí thiếu
vệ sinh...
Hiện tại, hầu hết nhà ở đô thị đều xây dựng bằng vật liệu bền, nhưng cũng
còn nhiều nhà xây dựng tạm bợ. Quá nửa nhà ở đô thị có tuổi thọ trên 50 năm
cần được sửa chữa và nâng cấp. Nhiều nhà nguy hiểm “ tháp nghiêng” đầy hiểm
họa phải phá đi làm lại. Tại Tp Hà Nội có hơn 300 000 m2 nhà hư hỏng nặng,
trong đó có 44 trung cư cao tầng bị lún lứt nguy hiểm. Tại Tp Hồ Chí Minh có
hơn 1000 000 m2 hư hỏng nặng, trong đó có 105 chung cư cần tháo dỡ xây
dựng mới. Nhiều hộ sống chen chúc trong một nhà thiếu tiện nghi phục vụ tối
thiểu. Cơ sở hạ tâng kém chất lượng làm cho đời sống dân cư đô thị gặp khó
khăn, môi trường bị ô nhiễm.
2.1.3. Về sở hữu nhà ở
Trong thời kỳ bao cấp từ 1980 trở về trước do kinh phí có hạn nên Nhà nước
chỉ đầu tư vào nhà ở hàng năm cho một số thành phố lớn như Hà Nội, thành phố
Hồ Chí Minh, còn các đô thị nhỏ do kinh phí địa phương còn bị hạn chế hơn nên
chỉ cấp cho mỗi cơ quan một ít kinh phí để xây nhà tập thể cấp 4 phân tán cho
8


cán bộ công nhân viên. Do đó mà tỉ trọng nhà ở của tư nhân ở các đô thị nhỏ
thường chiếm cao hơn.

2.1.4. Về giá thuê nhà
Giá thuê nhà thuộc diện nhà sở hữu của Nhà nước hiện nay rất thấp so với
giá thị trường cũng như so với giá thuê nhà của các nước trên thế giới (ở My,
Đức, giá thuê nhà chiếm khoảng 25-30% thu nhập của người dân). Do vậy, Nhà
nước không có đủ kinh phí để cải tạo, duy tu, bảo dưỡng các nhà ở chung cư
hiện nay đang xuống cấp nhanh chóng.
2.1.5. Về đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở
Từ sau 1986 đến nay đất nước đổi mới chuyển từ cơ chế bao cấp sang cơ chế
thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và phát triển đô thị theo pháp luật
được khuyến khích để phát huy nguồn vốn của các thành phần kinh tế.
Nhất là trong lĩnh vực nhà ở, mọi tổ chức cá nhân được phép xây dựng nhà ở
cho mình và kinh doanh phát triển nhà ở nên nhà ở đô thị được phát triển khá
nhanh.
Kể từ năm 1992 trở lại đây, nhất là trong những năm cuối của thập kỷ 90 do
Nhà nước đổi mới một số chính sách: động viên các nguồn vốn của các thành
phần kinh tế trong nước, khuyến khích đón các nhà đầu tư nước ngoài xây dựng
và phát triển nhà ở từ năm 1995 đến nay tốc độ phát triển nhà ở trong các đô thị
ở nước ta tăng rất nhanh. Nhiều đường phố mới, khu đô thị mới hình thành và
phát triển, số nhà nhiều tầng của dân đã mọc lên ở hai bên phố, làm cho bộ mặt
đô thị khang trang sạch đẹp hơn.
Đánh giá chung phát triển đô thị hóa Việt Nam trong giai đoạn vừa qua có
nhiều chuyển biến số lượng. Năm 1999 cả nước có 629 đô thị đến nay có 772 đô
thị, trong đó có 2 đô thị đặc biệt, 15 đô thị loại I, 14 đô thị loại II, 47 đô thị loại
III, 64 đô thị loại IV và 630 đô thị loại V. Trong 6 tháng đầu năm, có TP. Thanh
Hóa nâng lên đô thị loại I, các TP. Rạch Giá, TP. Bạc Liêu, TP. Ninh Bình, TP.
Thái Bình nâng lên loại II, 3 đô thị loại V hình thành mới và 1 đô thị (thị trấn
Cầu Diễn thuộc huyện Từ Liêm cũ sát nhập vào quận mới).
2.2. Thực trạng quản lý nhà ở đô thị hiện nay
Hiện nay có rất nhiều dự án khu đô thị mới, nhà ở thương mại, tạo nhiều quy
nhà ở mới phục vụ nhu cầu cải thiện điều kiện ở của người dân, tạo cảnh quan

đô thị văn minh, hiện đại. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, qua kiểm tra
các dự án khu đô thị, nhà ở cho thấy có rất nhiều hạn chế, bất cập trong quản lý
dẫn đến tình trạng thiếu hạ tầng ky thuật, xã hội, sinh hoạt của người dân không
bảo đảm, những vi phạm không được xử lý triệt để.

9


Quản lý nhà ở và kéo theo đó là đất ở hiện đang còn rất nhiều tồn tại và bất
cập như lấn chiếm đất công để xây dựng nhà ở, xây nhà ở không phép hoặc sai
phép( xây dựng sai phép trong năm 2006 vẫn ở mức cao khoảng 34%, tăng hơn
22% so với năm 2005), không tuân thủ quy định về quy hoạch kiến trúc, tranh
chấp khiếu kiện về nhà đất. Nhà nước chưa kiểm soát được việc mua bán nhà
đất trên thị trường nhất là nhà ở tư nhân,... đã làm cho bộ mặt kiến trúc đường
phố kém hài hòa thống nhất, nguồn thu từ việc mua bán kinh doanh nhà ở bị thất
thoát. Đồng thời do Nhà nước thiếu kinh phí để cải tạo nhà chúng cư, tập thể nên
nhiều khi công tác quản lý còn bỏ trống,...
Việc phê duyệt đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại chưa bám sát
chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Nói cách khác, chưa có sự chủ động lập
danh mục các dự án nhà ở thương mại để công bố gọi đầu tư. Thay vào đó, đa số
dự án nhà ở thương mại được chấp thuận dựa trên đề xuất của nhà đầu tư và việc
lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án bằng hình thức chỉ định thầu. Đã vậy, việc
thanh tra, kiểm tra của các cơ quan quản lý nhà nước không được tiến hành
thường xuyên nên chậm phát hiện sai phạm của chủ đầu tư để xử lý sớm, hoặc
có phát hiện sai phạm nhưng xử lý không nghiêm, không triệt để.
Có một thực tế nữa rất đáng quan ngại là việc thẩm định các dự án nhà ở
thương mại chưa quan tâm sâu đến sự phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển
đô thị, các công trình nhà ở chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng ky thuật - xã hội
trong khu vực. Nhiều dự án, chủ đầu tư chỉ quan tâm đến nhà ở để bán, dành
phần đất chưa giải phóng mặt bằng cho công trình công cộng, giáo dục, y tế…

Hay tình trạng đa số các khu đô thị thiếu trạm xử lý nước thải theo quy hoạch,
nước thải xả trực tiếp ra hệ thống thoát nước chung; nắng nóng thiếu nước sinh
hoạt, mưa lớn úng ngập cục bộ do thiếu sự kết nối hạ tầng chung của khu vực…
Các chính sách về nhà ở thời gian qua ít nhiều đã phát huy tác dụng tích cực
trong trong đời sống của cư dân đô thị, song chúng còn mang tính chất chắp vá
nhất thời để đối phó với hiện trạng thiếu nhà ở và thường không đống bộ, thống
nhất hoặc chưa hoàn toàn phù hợp với cơ chế kinh tế mới. Việc thực hiện chính
sách lại thiếu sự thống nhất giữa các bộ ngành và các địa phương, dẫn tới tình
trạng bất quy tắc, luật lệ bị vi phạm, vai trò quản lý của Nhà nước bị giảm sút,
gây phức tạp thêm cho vấn đề nhà ở trong đô thị Việt Nam. Vấn đề quản lý nhà
nước về nhà ở hiện nay đang là một trong những vấn đề phức tạp, bức xúc và
cần phải có sự đổi mới.
2.3. Nguyên nhân
Từ thực trạng nhà ở và quản lý nhà ở tại Việt Nam hiện nay, có thể nhận thấy
một số nguyên nhân dẫn đến thực trạng đó, là:

10


Đầu tiên, phải kể đến chính sách nhà ở còn nhiều bất cập. Các chính sách chưa
được tuyên truyền phổ biến tới người dân, việc thực hiện chính sách còn rất
chậm trễ.
Thứ hai, bên cạnh chủ trương đúng đắn thì cũng còn những vấn đề tồn tại khiến
cho chủ trương chưa đạt được thành tựu, đó chính là do thủ tục pháp lý và tiến
trình thực hiện liên quan đến quá trình thiết lập dự án, xây dựng nhà ở là tương
đối phức tạp và tốn nhiều thời gian. Chẳng hạn như theo quy định của Nhà nước,
chủ đầu tư chỉ nhận được mức lợi nhuận thấp và cũng không được tự quyết định
giá cả và phải theo mức trần do địa phương quy định, do đó các chủ đầu tư
không muốn tham gia vào thị trường vốn kém hấp dẫn về thương mại này. Ngoài
ra, các khung pháp lý về vay vốn, thế chấp vẫn còn hạn chế, chưa thực sự đáp

ứng được nhu cầu của chủ đầu tư xây dựng nhà ở.
Thứ ba, tác động đến vấn đề nhà ở là sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư dành cho
nhà ở. Đến thời điểm hiện tại, đa phần các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng
nguồn vốn công, nhưng nguồn vốn ngân sách trung ương và địa phương dành
cho lĩnh vực này vẫn bị giới hạn.
Một nguyên nhân cơ bản khác là việc thiếu quy đất dành cho nhà ở. Sự thiếu
hụt quy đất có thể đến từ công tác quy hoạch, khi địa phương chưa chủ động
định rõ những khu đất dành riêng cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên tại
rất nhiều nơi, sự thiếu hụt quy đất này lại đến từ công tác quản lý thực hiện quy
hoạch. Theo quy định 20% diện tích đất trong các dự án nhà ở cần phải được
dành cho nhà ở xã hội nhưng thực tế rất ít các doanh nghiệp tôn trọng quy định
này mà không bị xử lý. Nhiều trường hợp các doanh nghiệp đã lách luật với quy
định này bằng cách tìm cách chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở
hoặc công trình thương mại.
Tiếp theo, do công tác quản lý và quy hoạch không đảm bảo được giá cả nhà
ở dẫn đến giá nhà quá cao và tạo ra nghịch lý giữa giá nhà và thu nhập của
người dân. Thông thường, người dân chỉ có thể tích lũy từ 30 – 40% tổng thu
nhập của mình để mua nhà. Với giá nhà xã hội gần 10 triệu đồng/m2 như hiện
nay, những người có thu nhập từ 5 đến 8 triệu đồng/tháng không thể nào mua
được nhà. Những người có thu nhập cao hơn từ 10 - 15 triệu đồng/tháng cũng
chỉ mua được nhà nhỏ có diện tích từ 40 – 50m2. Vì vậy có rất nhiều khu nhà ở
được xây dựng xong không bán được và để trống, gây lãng phí và thất thoát
lớn.
Bên cạnh đó, các quy định về đối tượng thụ hưởng còn cứng nhắc cũng là
rào cản với người thu nhập thấp. Theo quy định, người mua nhà ở xã hội chỉ
được lựa chọn hạn chế trong vài dự án có sẵn, tuy nhiên rất ít dự án có vị trí,
điều kiện sống phù hợp với nhu cầu thực tế của họ.

11



Ngoài ra, còn một số nguyên nhân chủ yếu do tốc độ tăng trưởng kinh tế
nhanh chóng và sự đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Sự tăng giá chóng mặt của nhà ở
trong những năm vừa qua tạo ra trở ngại lớn cho việc ổn định nhà ở của các hộ
gia đình có thu nhập thấp và các thế hệ trẻ.
2.4. Giải pháp
2.4.1. Các giải pháp lớn
Để thực hiện được các mục tiêu đã đề ra trong giai đoạn hiện nay cần thiết
phải có các giải pháp, chính sách đồng bộ, trên nguyên tắc huy động khả năng
đóng góp của người có nhu cầu nhà ở. Nhà nước tạo điều kiện và tham gia tích
cực của cộng đồng. Trong đó cần tập trung vào các lĩnh vực :
a. Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần nhận thức đầy đủ ý nghĩa
kinh tế xã hội của phát triển thị trường bất động sản nhà ở để tập trung chỉ đạo
trong giai đoạn hiện nay. Căn cứ vào nội dung yêu cầu của định hướng phát triển
nhà ở quốc gia, chỉ đạo việc xây dựng chương trình phát triển nhà ở của đô thị.
Chương trình này được thông qua Hội đồng nhân dân có nghị quyết trước khi
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, làm cơ sở trong chương trình phát triển xã
hội-kinh tế để triển khai thực hiện và đánh giá kết quả trong từng kỳ kế hoạch.
b. Chỉ đạo sát sao việc triển khai công tác qui hoạch các khu dân cư; chuẩn
bị dự án phát triển nhà ở, thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở. Phấn đấu để việc phát triển nhà ở đô thị được thực
hiện theo dự án, từng bước khắc phục tình trạng xây dựng nhà ở tự phát.
c. Phát triển vật liệu xây dựng đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở. Trong đó
cần chú trọng các giải pháp về công nghệ, ứng dụng vật liệu mới để nâng cao
chất lượng nhà ở.
d. Củng cố và tăng cường năng lực của các tổ chức tư vấn, của các doanh
nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở để có đủ năng lực thực hiện yêu cầu về thiết kế,
xây lắp và quản lý lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhà ở .
e. Ban hành đồng bộ các cơ chế chính sách, bảo đảm đủ hiệu lực thúc đẩy
thị trường bất động sản nhà ở hoạt động có hiệu quả, góp phần vào sự nghiệp

phát triển kinh tế-xã hội theo các mục tiêu Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá(CNHHĐH).
2.4.2. Các giải pháp cụ thể
a. Giải pháp về quy hoạch: Trong hoàn cảnh của nước ta hiện nay mới bắt
đầu sự nghiệp CNH-HĐH nên việc xác định mô hình đô thị thích hợp nào đó là
rất khó. Mô hình ở thích hợp cho đô thị Việt Nam từ nay đến 2010 sẽ rất đa
dạng; có đặc tính là một mô hình mở, đa phương hoá.
12


Tính mở và đa phương hoá của các đơn vị ở sẽ là tiền đề cho sự sáng tạo về
tổ chức không gian kiến trúc các đơn vị ở và khu đô thị theo thiết kế của kiến
trúc sư phù hợp với nhu cầu của xã hội đô thị trong sự phát triển bền vững. Tuỳ
theo qui mô và cấp đô thị, việc vận dụng cấu trúc đơn vị ở cũng sẽ khác nhau.
Sự khác nhau này trước tiên là do qui mô dân số.
Nếu như ở các khu đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh... Việc
xây dựng những chung cư cao tầng là điều bắt buộc (để có thể đáp ứng nhu cầu
ngày càng khan hiếm đất xây dựng) thì tại các đô thị vừa và nhỏ lại cho phép
xây dựng những nhà ở thấp tầng vì qui mô xây dựng nhà ở không lớn, loại nhà ở
do dân tự xây dựng vẫn chiếm một tỉ lệ cao, không đòi hỏi công nghệ phức tạp
và sự khan hiếm đất xây dựng không gay gắt.
Quy hoạch các khu dân cư phải tính đến khả năng đồng bộ về hạ tầng ky
thuật và hạ tầng xã hội. Từ đặc điểm lịc sử, trình độ phát triển kinh tế của đô thị
nước ta, nhà ở đô thị có thể được xây dựng theo phố hoặc xây dựng các tiểu khu
hay nhóm nhà ở đồng bộ với các công trình phúc lợi xã hội. Thực hiện nghiêm
ngặt việc quản lý xây dựng mới, cải tạo nhà ở tại các khu phố cũ. Có chương
trình và kế hoạch cải tạo lại các loại nhà ở đã xuống cấp hoặc các khu nhà ở mà
môi trường tối thiểu không dảm bảo .
b. Giải pháp về kiến trúc: Các giải pháp thiết kế nhà ở cho đô thị bao gồm:
Giải pháp cải tạo nâng cấp nhà ở cũ và giải pháp thiết kế mới cho các loại hình
nhà ở.

Cải tạo nâng cấp nhà ở cũ trong đô thị: Các khu nhà ở nhiều tầng cũ được
xây dựng từ những năm 60-70 đến nay đã xuống cấp và biến dạng nhiều do
không được tu bổ thường xuyên, do cơi nới, lấn chiếm... các khu nhà này cần
được quyết định cải tạo lại hay phá đi xây mới. Các khu nhà được xem xét giữ
lại để cải tạo cần chú ý:
- Cải tạo từng nhà trên nguyên tắc bảo đảm căn hộ độc lập, khép kín, đủ diện
tích theo chỉ tiêu qui định cho mỗi hộ.
- Cải tạo toàn khu chung cư giải phóng các phần cơi nới, lấn chiếm của từng
hộ, giải phóng đất dành cho khuôn viên, sân vườn, bãi tập thể dục thể thao...
- Đối với nhà ở chia lô, nhà ở được xây dựng ở các khu phố từ trước 1954
nằm trong phạm vi bảo tồn sẽ có qui định riêng, cần được thực hiện trên nguyên
tắc kết hợp bảo tồn, cải tạo và phát triển.
Giải pháp thiết kế mới:
- Các loại hình nhà ở cho thập niên đầu thế kỷ 21 phải thiết kế sao cho thoả
mãn hàng loạt yêu cầu khách quan đặt ra trong giai đoạn nước ta đang phát triển
kinh tế xã hội với tốc độ nhanh.
13


Trước tiên, các giải pháp nhà ở phải mang tính đa dạng và phong phú về loại
hình, như vậy mới có thể đáp ứng được yêu cầu của các thành phần kinh tế xã
hội. Tuỳ theo các thành phần kinh tế xã hội và mức thu nhập của các hộ gia đình
sẽ quyết định các chỉ tiêu diện tích, số phòng trong căn hộ, mức tiện nghi và loại
nhà (độc lập hay chung cư, cao tầng hay thấp tầng...) xã hội phát triển , căn hộ
đông người giảm, tỉ lệ căn hộ có hai thế hệ sẽ tăng và lối sống thành thị sẽ thay
đổi. Cùng với tăng trưởng kinh tế tỷ lệ người thuê nhà giảm người mua nhà sở
hữu riêng tăng lên. Trong các đơn vị ở có các mẫu nhà sau:
- Nhà chung cư cao tầng, nhiều tầng; nhà chung cư kết hợp các dịch vụ đời
sống- cửa hàng ( Định Công, Bắc Linh Đàm, Trung Hoà-Nhân Chính, Nam Sài
Gòn, Thuận Kiều, An Phú, Cát Bi...

- Nhà biệt thự (biệt thự đơn, biệt thự gép hai...)
- Nhà ở chia lô. Nhận xét: kiểu nhà chung cư là tiết kiệm đất xây dựng, giá
thành xây dựng giảm và thoả mãn được nhu cầu ở của đại đa số tầng lớp nhân
dân trong xã hội. Tuy nhiên khu chung cư cần có tiện nghi đầy đủ và đa dạng để
dễ phàu hợp với nhu cầu kinh tế của con người.
Những tiêu chuẩn kiến trúc:
Về cơ cấu căn hộ: mỗi hộ độc lập phải đảm bảo đủ các không gian.
+ Phòng khách tối thiểu là 12m2, tối đa 20m2.
+ Các phòng ngủ tối thiểu 10-14m2, tối đa 14-18m2.
+ Bếp có kết hợp với phòng ăn.
+Khu vệ sinh, phơi quần áo.
+Tiền sảnh có cây xanh.
Chú ý tổ chức không gian trong và ngòi nhà sinh động, giữ gìn bản sắc dân
tộc.
Điều kiện tiện nghi và các khả năng tổ hợp không gian: Không gian nhà ở
phải được chiếu sáng, thông thoáng tự nhiên. Bếp, phòng ăn thuận tiện. Phòng
khách có khả năng thay đổi theo nhu cầu của từng hộ.
Hoàn thiện và nâng cao thẩm my khu nhà ở:
+ Các tổ chức đầu tư phát triển nhà ở cần chú ý các mẫu thiết kế, các căn hộ mới
và bố trí sắp xếp các khu ở đồng bộ với các tiện nghị công cộng, đáp ứng nhu
cầu ở phù hợp với trình độ phát triển kinh tế xã hội, tập quán truyền thống dân
cư.

14


+ Thẩm my khu nhà ở: Việc xây dựng các khu ở đẹp có giá trị thẩm my là cần
thiết, góp phần tích cực vào việc hình thành cuộc sống lành mạnh. tạo nên tình
cản gắn bó với nơi ở của mỗi con người.
Nội dung này gồm: Bố cục không gian tương quan hình khối giữa các công

trình, phong cách kiến trúc, sử dụng vật liệu và màu sắc cho công trình...
* Chú ý đến tiện nghi môi trường: Tổng hoà giữa các yếu tố nhà ở , hệ thống
công trình phục vụ (nhà trẻ, trường học, y tế, dịch vụ...), giao thông, vệ sinh môi
trường, chỗ nghỉ ngơi, bãi tập thể dục thể thao, công trình phục vụ hội họp sinh
hoạt .. tạo lối sống mới- lối sống đô thị Việt Nam những năm đầu thế kỷ 21, vừa
văn minh hiện đại, vừa kế thừa thuần phong my tục trong cuộc sống gia đình và
cộng đồng.
Chính sách phát triển kiến trúc nhà ở: Nhiệm vụ phát triển nhà ở đô thị là rất
nặng nề để đạt được mục tiêu đề ra nếu không có một loạt chính sách mang tầm
quốc gia được ban hành kịp thời thì khó lòng có thể đạt được mức tăng trưởng
như vậy với mục tiêu xây dựng các đô thị tương đối hiện đại, tiếp tục phát triển
bền vững trong thế kỷ XXI.
Các chính sách này bao gồm: Chính sách kiến trúc qui hoạch và đổi mới qui
hoạch, chính sách đất ở đô thị, chính sách về kêt cấu hạ tầng khu dân cư, chính
sách về vật liệu xây dựng và công nghệ xây dựng, chính sách kinh tế tài chính,
chính sách giải phóng mặt bằng.
c. Giải pháp về tài chính: Những giải pháp tài chính nhằm khuyến khích
đầu tư xây dựng vào nhà ở , chung cư được thể hiện:
Về chính sách thuế: Chính sách thuế thực chất là điều tiết và phân phối lại
thu nhập trong xã hội.
Như vậy, chính sách thuế đối với đất đai phải đảm bảo công bằng và có thể
điều tiết được chính sách phát triển nhà ở của chúng ta. Song song với chính
sách giá đất, cần có mức thuế đất phù hợp theo từng thời kỳ để điều tiết việc xây
dựng nhà ở tràn lan trong đó sử dụng đất kém hiệu quả.
Thực tế hiện nay ở một số đô thị lớn nhiều trường hợp đầu cơ nhà đất dẫn
đến việc diện tích nhà ở và đất đai bỏ trống khi nhu cầu về đất đai của nhiều
tầng lớp nhân dân rất lớn. Khi mức thuế đất được điều tiết đến một mức độ nhất
định thì chỉ những người thực sự có nhu cầu sử dụng đất mới cần đến đất hoặc
những người đang sử dụng đất kém hiệu quả buộc có những phương án có hiệu
quả hơn.

Và như vậy nhu cầu đất sẽ giảm đi, nhu cầu chỗ ở trong khu chung cư tăng
lên. Bên cạnh đó, nhà nước cũng cần điều chỉnh thuế chuyển quyền sử dụng đất
đô thị để đảm bảo chế độ công bằng về đất đai, mọi người dân khi thực hiện
mua, bán, cho, tặng, chuyển nhượng đều phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng
15


đất. Tất cả các đối tượng được sử dụng đất đề phải đóng thuế . Như vậy đất đai
mới luôn thật sự là sở hữu toàn dân.
Thực tế hiện nay, Nhà nước chưa thể quản lý được việc chuyển nhượng, sử
dụng đất đai do nhiều nguyên nhân trong đó có nguyên nhân người dân chưa có
khả năng chi trả và nguyên nhân cố tình chây ỳ, chờ chính sách mới của Nhà
nước hợp thức hoá. Do đó cần ủng hộ quan điểm ghi nợ ngân sách Nhà nước
đến khi phát sinh thu nhập từ sử dụng hoặc chuyển nhượng đất.
Về tiền thuê đất: Chính sách về tiền thuê hợp lý không những khuyến khích
các nhà đầu tư đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở mà còn góp phần vào việc
lựa chọn hình thức nhà ở phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sinh hoạt của
mình. Nhà nước cần có chính sách miễn giảm tiền thuê đất, giao đất đối với
những hộ sống ở nhà cao tầng trong khu chung cư; cho phép nộp chậm tiền đất
cho đến khi bán được diện tích nhà ở đối với những chủ đầu tư xây dựng nhà ở
thì không được mua bán, cho tặng hoặc chuyển nhượng diện tích đó. Những
người được hưởng lợi nhiều hơn từ đất phải đóng góp cho xã hội để thực hiện
phân phối lại nhiều hơn.
Chính sách nguồn vốn đầu tư : trên thực tế nguồn vốn để thực hiện việc xây
dựng nhà ở chủ yếu là nguồn tích luy từ dân. Nhà nước cần khuyến khích các
nguồn vốn khác nhaudt xây dựng khu dân cư thông qua việc khuyến khích các
doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cho thuê diện tích. Đối với người có thu nhập
thấp, không đủ khả năg mua nhà ở được, Nhà nước nên giao cho doanh nghiệp
tự hạch toán kinh doanh. Nhà nước ngoài việc thực hiện chính sách khuyến
khích các thành phần kinh tế đầu tư vào xây dựng nhà ở cần chú trọng đến việc

đầu tư bảo đảm các công trình hạ tầng, quy hoạch và chỉnh trang đô thị cho phù
hợp với quá trình xây dựng nhà ở và đô thị hoá, tránh trường hợp quá tải về các
công trình hạ tầng ky thuật, dịch vụ công cộng đô thị .
Chính sách giá cả kinh doanh: Tạo khả năng thu hút các nguồn lực trong xã
hội đầu tư xây dựng nhà đồng thời tạo công bằng xã hội và tự do kinh doanh
theo pháp luật của các chủ đầu tư. Giá cả được quy định một cách chủ quan sẽ
tạo nhu cầu giả tạo, gây áp lực trong việc giải quyết nhà ở. Giá cả quy định cao
quá sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp đầu tư trong sản xuất kinh doanh. Nhà
nước nên khống chế mức giá trần trong việc bán, cho thuê diện tích ở còn giá cả
cụ thể do doanh nghiệp cá nhân tự hạch toán và ấn định. Việc này sẽ giải quyết
dược tính tự chủ trong kinh doanh của chủ đầu tư, người sử dụng, giải quyết
được sự công bằng trong phân phối diện tích ở.
Chính sách xã hội trong việc xác định đối tượng được hưởng ưu đãi và chính
sách khuyến khích người dân sống trong các khu chung cư.
d. Giải pháp về tín dụng ngân hàng:
16


Về lãi suất cho vay: Ngân hàng nhà nước đã bỏ qui định về lãi suất trần cho
vay, chuyển sang điều hành theo cơ chế lãi suất cơ bản.
Theo đó, doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng có thể thoả thuận một cách
linh hoạt lãi suất cho vay cố định hay điều chỉnh phù hợp với thời hạn, mức độ
rủi ro. Về đảm bảo tiền vay: áp dụng biện pháp thế chấp cầm cố tài sản của
khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài sản bên thứ ba,.. nếu có đủ điều kiện.
- Thời hạn vay: phù hợp với thời hạn hoàn vốn của dự án, khả năng tră nợ
của chủ dự án...
- Mức cho vay: căn cứ vào nhu cầu vốn của dự án khả năng tài chính, giá
trị bảo đẩm tiền vay của chủ dự án.
e. Giải pháp về thị trường nhà đất
Tạo cơ sở pháp lý hoàn chỉnh cho việc vận hành thị trường nhà đất : Ban

hành luật pháp nhằm tăng cường quản lý và duy trì thị trường nhà đất, bảo đảm
các bên tham gia vào thị trường có quyền lợi hợp pháp; xúc tiến sự phát triển
lành mạnh của lĩnh vực nhà ở nước ta.
Thiết lập quản lý thị trường nhà đất: Định giá nhà đất, môi giới nhà đất, xây
dựng và mua nhà ... Tổ chức trung tâm giao dịch nhà đất tại các đô thị lớn.
Đào tạo nhân lực cho thị trường nhà đất : Đào tạo chuyên gia kinh tế và luật
sư chuyên về bất động sản, tập huấn về quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà
đất.
Khuyến khích nghiên cứu khoa học về thị trường nhà đất, tổ chức thu thập
dữ liệu thống kê về bất động sản.
•

Một số giải pháp khác

Chính sách xã hội: Nhà nước cần tập trung khuyến khích ưu đãi cho người
có thu nhập thấp bằng những chính sách, công cụ can thiệp trực tiếp. Còn đối
với chủ dự án đầu tư kinh doanh nhà ở cần tạo điều kiện, môi trường kinh doanh
hợp lý để họ hoạt động một cách độc lập theo đúng pháp luật.
Chính sách khuyến khích người dân sống trong khu chung cư.Việc này sẽ
làm cải thiện đáng kể tình trạng xây dựng tự do, tràn lan làm phá vỡ không gian
đô thị và quá tải về các công trình hạ tầng ky thuật phục vụ. Để có thể quản lý
và phát huy nguồn lực to lớn trong dân cư, góp phần đa việc xây dựng vào quy
đạo hoạt động chung đòi hỏi chúng ta phải có những biện pháp khuyến khích
người dân sống trong khu chung cư .
3. VẤN ĐỀ PHÂN PHỐI NHÀ Ơ CHO NGƯỜI NGHÈO HOẶC NGƯỜI
CÓ THU NHẬP THẤP
3.1. Khái quát chung
17



-Người có thu nhập thấp: là người có thu nhập tương đối ổn định, trên ngưỡng
nghèo và dưới mức tiệm cận với mức trung bình và có khả năng tích lũy vốn để
tự cải thiện điều kiện nơi ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của Nhà Nước
Nhà ở cho người thu nhập thấp hay còn gọi là nhà ở cho người nghèo là thuật
ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhànhững dự án xây dựng nhà ở được chính
quyền cùng với sự ủng hộ của những người hảo tâm nhằm xây dựng để giải
quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp, người nghèo, người
có hoàn cảnh khó khăn về kinh tế, hoặc những người đang làm việc nhưng có
khó khăn trong việc bố trí, sắp xếp nhà ở thông qua hình thức nhà nước xây
dựng rồi cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi. Nhà ở cho
người có thu nhập thấp thường được điều hành bởi chính quyền địa phương
chẳng hạn như chính quyền cấp quận, huyện hay thành phố.
Gồm: Nhà để bán, nhà để thuê, nhà để thuê mua
3.2. Các chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp
-Luật Nhà ở năm 2005, Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2014.
-Quyết định số 67/2009 (tháng 4) của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế,
chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị
-Quyết định số 66/2009 để áp dụng phương thức xã hội hóa và nêu một số ưu
đãi cho chủ đầu tư, đặc biệt là nếu doanh nghiệp tự xây hoặc thuê nhà ở cho
công nhân thì được tính là chi phí hợp lý khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
-Tháng 6 năm 2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010 quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, trong đó bổ sung thêm loại nhà ở xã hội do
Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước để cho thuê.
-Ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2127/QĐTTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn
đến năm 2030.
- Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
- Gói vay tín dụng 30000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà cho người nghèo, người có thu
nhập thấp (tháng 6/2013-tháng 6/2016)
-Nghị định 100/2015/NĐ-CP về quản lí và phát triển nhà ở xã hội
-Quyết định số 1013/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ : Về lãi suất cho vay ưu

đãi nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định tại Nghị định số
100/2015/NĐ-CP của Chính phủ

18


*Gói hỗ trợ do Ngân hàng chính sách xã hội thực hiện, sử dụng nguồn vốn 50%
từ ngân sách và 50% từ nguồn huy động để cho vay mua nhà ở xã hội với lãi
suất tối đa 5%/năm (trước mắt là 4,8%/năm) nhằm tạo nguồn vốn cho người dân
mua, thuê mua nhà ở, tạo cơ chế hợp lý cho các chủ đầu tư tham gia xây dựng
nhà ở xã hội (tháng 6/2016-tháng 12/2016).
3.3. Thực trạng
-Diện tích nhà dành cho người có thu nhập thấp thường nhỏ, kém chất lượng,
không đảm bảo vệ sinh chủ yếu là nhà bán kiên cố
-Việc phát triển nhà ở cho thuê còn chậm, chưa đạt được như kỳ vọng mặc dù có
nhiều ưu đãi, các chủ đầu tư chưa tích cực tham gia do chi phí đầu tư cao, thời
gian vay kéo dài song lợi nhuận rất thấp. Bên cạnh đó, nguồn vốn ngân sách lại
rất hạn hẹp.
-Theo số liệu của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, của Bộ Xây dựng năm
2015:
+ Nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị dự báo đến năm 2020 là
1 triệu căn trong khi hiện nay mới chỉ đáp ứng hơn 10 000 căn/năm.
+ Nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp hiện mới có 20% người lao
động có chỗ ổn định. Yêu cầu dự báo đến năm 2020 cần 33,6 triệu m 2 nhà ở cho
4,2 triệu người. (Hiện đang triển khai 59 dự án nhà ở công nhân khu công
nghiệp với quy mô 66.950 căn hộ đáp ứng khoảng 30-40 vạn người).
Do khoảng cách giữa cung và cầu còn rất lớn nên tại đô thị đang có 284.000 hộ
đang sống trong nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ, số nhà ở dưới 30m 2 (dưới
7m2/người) là 1.131.000 căn hộ, công nhân khu công nghiệp đa số đều phải ở
thuê nhà trọ của tư nhân trong điều kiện hầu hết chật hẹp, điều kiện vệ sinh môi

trường không đảm bảo.
-Gói vay tín dụng 30000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà cho người nghèo, người có thu
nhập thấp (tháng 6/2013)
Gói 30 nghìn tỷ đồng được coi là thành công khi đã giúp cho nhiều người nghèo,
người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà, góp phần vực dậy thị trường BĐS thời
gian qua. Tuy nhiên, quá trình triển khai và thực hiện lúc đầu chậm. Sau 6 tháng
triển khai, kết quả giải ngân vẫn rất thấp, giá trị giải ngân đạt chưa đầy 2% của
gói hỗ trợ. Tính đến thời điểm gói vay kết thúc các ngân hàng thương mại đã
cam kết cho vay tới 29.500 tỷ đồng, tương đương với 98% tổng số giá trị của
19


gói tín dụng, và giải ngân được khoảng 20.300 tỷ đồng, tương đương với 70%
tổng giá trị của gói.
-Gói hỗ trợ do Ngân hàng chính sách xã hội thực hiện với lãi suất 4,8% ra đời đã
4 tháng nhưng cho đến nay vẫn không đủ nguồn vốn để thực hiện chương trình
này
3.4. Đánh giá
a. Ưu điểm
-Bước đầu giải quyết những khó khăn trong vấn đề nhà ở ->tạo nguồn nhà tối đa
-Hiện đại hóa đời sống người dân, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo
-Hạn chế hình thành những khu ổ chuột
-Nâng cao sự quản lí về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường->giảm tệ nạn xã hội
-Hỗ trợ cứu nguy bất động sản
b. Nhược điểm
- Các thủ tục quy trình được cấp phép nhà ở xã hội còn rất phức tạp, kéo dài, lợi
nhuận lại không cao, nhà đầu tư mất tính tự chủ. Vì vậy chưa hấp dẫn các nhà
đầu tư, tỷ trọng nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư còn rất ít.
- Về giá thành nhà ở: Với các cơ chế chính sách được ưu tiên như trên giá thành
nhà ở chắc chắn phải rẻ hơn nhiều giá thành nhà ở thương mại. Giá thành khi

bán theo quy định phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định nhà đầu
tư luôn có ý muốn tăng cao giá thành xây dựng, giá phân bổ kinh phí đền bù giải
phóng mặt bằng, kinh phí xây dựng hạ tầng, chi phí khác… dẫn đến cơ chế “xincho”, thủ tục phức tạp kéo dài nhà đầu tư luôn muốn có giá thành có lợi nhuận
cao nhất, trong khi quy định chỉ được lãi suất 10%. Vì vậy đòi hỏi cơ quan quản
lý nhà nước phải có những quy định chi tiết định mức kinh tế ky thuật nhằm
đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư cũng như của đối tượng được mua nhà.
- Do có sự chênh lệnh giá với nhà ở thương mại do được hưởng ưu đãi dẫn đến
dễ nảy sinh tiêu cực trong phân phối, không đúng đối tượng đòi hỏi sự kiểm tra
giám sát nghiêm ngặt cũng như tình trạng mua đi bán lại mặc dù có quy định sau
5 năm mới được quyền chuyển nhượng nhưng trong thực tế họ lách luật bằng
giấy viết tay, cho ở nhờ…
3.5. Giải pháp
20


-Tập trung làm nhà ở thương mại giá rẻ (loại công trình, diện tích nhỏ) cho thuê
mua, mua trả góp. Nhà nước chỉ quản lý Quy hoạch, để thị trường cạnh tranh giá
cả. Mọi khoản tài chính nhà nước đều tập trung vào quy phát triển nhà ở xã hội
ưu tiên cho vay lãi suất cực thấp thông qua khoản bù lãi suất (Ví dụ: 0,5-1%)
cho người thu nhập thấp (không cho doanh nghiệp vay loại này) trả góp trong 20
năm trả góp.
- Ban hành quy định pháp luật khuyến khích gửi tiết kiệm hoặc bắt buộc cho
người thu nhập thấp khi đăng ký mua nhà ở xã hội do từng địa phương quyết
định.
- Bổ sung quy định trong Nghị định về phá rỡ, tái thiết nhà ở chung cư cũ theo
hướng quy hoạch khu đô thị nén và xây dựng mới theo dự án nhà ở xã hội ưu
tiên cho người thu nhập thấp.
-Tập trung hơn nữa nguồn vốn, quy đất và ưu tiên các cơ chế chính sách làm
nhà giá rẻ cho thuê. Đối với nhà ở công nhân khu công nghiệp ưu tiên số 1 cho
nhà ở chung cư, tập thể cho thuê; Đối với người thu nhập thấp ở đô thị có chính

sách khuyến khích tối đa cho các nhà đầu tư.
-Để phát triển loại nhà cho thuê ngoài các cơ chế chính sách ưu đãi cần tập trung
giải pháp tạo nguồn vốn vay dài hạn lãi suất thấp từ nguồn vốn nhà nước và các
quy định bảo vệ nhà đầu tư trong trường hợp người thuê nhà chây ỳ không đóng
tiền thuê, tự ý cơi nới, vi phạm các quy định sử dụng quản lý nhà chung cư mà
trước đây thời bao cấp đã gặp phải. Giá thuê nhà cũng cần được đảm bảo lợi ích
của chủ đầu tư tương đương với nhà ở bán.
-Tăng cường quản lí sử dụng đất có hiệu quả, cân bằng phát triển nhà ở với phát
triển hạ tầng đô thị.

21