ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THU TRANG

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI
THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
03
Mã ngành: 8.85.01.

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hoàng Văn Hùng

Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được
công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Lê Thu Trang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Hoàng
Văn Hùng giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người đã luôn
theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạo mọi
điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND thành phố Sông Công, tỉnh
Thái Nguyên, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND phường Thắng
Lợi, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên cùng tất cả các bạn bè, đồng
nghiệp đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, ngày …. tháng … năm 2019
Học viên

Lê Thu Trang


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii
MỤC LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................ii
MỤC LỤC.........................................................................................................ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT........................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG..............................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH..............................................................................viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU........................................................ 3
1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu ................................................................. 3

1.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu.................................................................. 3
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu............................................................... 7
1.1.3. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu ............................................................... 16
1.2. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam ........................... 18
1.2.1. Tình hình biến động giá đất trên thế giới.............................................. 18
1.2.2. Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam .............................................. 20
1.2.3. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành tỉnh Thái Nguyên .......
21
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU..22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 22
2.1.1. Đối tượng .............................................................................................. 22
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 22
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 22
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4


2.3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Sông Công tác động đến công
tác quản lý nhà nước về đất đai....................................................................... 22
2.3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2015-2018 .......................................................................... 22
2.3.3. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị ở trên địa bàn thành
phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018. .............................. 22
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả
công
tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công......................................... 22
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 22
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp...................................... 22
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ....................................... 23
2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .................................................... 25
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................... 26
3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Sông Công tác động đến công
tác quản lý nhà nước về đất đai ............................................................................
26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 26
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 27
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 30
3.2. Thực trạng giá đất ở đô thị của thành phố Sông Công ............................ 31
3.2.1. Các tuyến đường chọn để điều tra......................................................... 31
3.2.2. Thực trạng giá đất ở đô thị tại các tuyến đường được chọn để điều tra 34
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công ....... 48
3.3.1. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên ........................................................ 48
3.3.2. Khả năng sinh lợi .................................................................................. 56
3.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng dựa theo kết quả điều tra thực tế trên thị trường
58
3.3.4. Các yếu tố khác ..................................................................................... 59
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN





5

3.3.5. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn thành
phố Sông Công ................................................................................................ 60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả công
tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công......................................... 66
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 68
1. Kết luận ....................................................................................................... 68
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 70
Phụ lục 01
Phụ lục 02
Phụ lục 03
Phụ lục 04

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN





7

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT

TÊN VIẾT TẮT

TÊN ĐẦY ĐỦ

1

BĐS

Bất động sản

2

CB

Cán bộ

3

CP

Chính phủ


4

Gqđ

Giá đất do Nhà nước quy định

5

Gtt

Giá đất thực tế trên thị trường

6

LĐĐ

Luật đất đai

7

NĐ

Nghị định

8

NQ

Nghị quyết


9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10

SDĐ

Sử dụng đất

11

TB

Trung bình

12

UBKT

Ủy ban kiểm tra

13

UBND

Ủy ban nhân dân


14

VND

Việt Nam đồng

15

VT

Vị trí

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Sông Công năm 2018 ........ 30
Bảng 3.2: Giá đất ở theo quy định của Nhà nước giai đoạn 2015 – 2018 tại các
nhóm đường .................................................................................... 37
Bảng 3.3: Giá đất ở thực tế trên thị trường giai đoạn 2015 – 2018 ................ 45
Bảng 3.4: So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tại các tuyến
đường tại các nhóm giai đoạn 2015 - 2018 .................................... 47
Bảng 3.5: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí giai
đoạn 2015 - 2018 ............................................................................ 50
Bảng 3.6: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí giai đoạn 2015 2018................................................................................................. 52
Bảng 3.7: Đặc điểm một số thửa đất trên đoạn đường từ ngã ba Mỏ Chè đến
tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề..................... 54

Bảng 3.8: Cơ sở hạ tầng, điều kiện sống trên các tuyến đường đặc trưng ... 558
Bảng 3.9: Mức thu nhập trung bình theo nghề nghiệp của chủ SDĐ ............. 63

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thành phố Sông Công năm 2018 . 31
Hình 3.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của các
tuyến đường điển hình................................................................... 49
Hình 3.3: Đồ thị so sánh giá đất thị trường trên đoạn đường Từ tường rào
phía Nam Bưu điện đến ngã ba Mỏ Chè theo đặc điểm của thửa
đất .................................................................................................. 55
Hình 3.4: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất ......... 57
Hình 3.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công..
61
Hình 3.6: Biểu đồ quan hệ giữa các chỉ tiêu đánh giá tại khu vực nghiên
cứu đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .............................. 62
Hình 3.7: Đồ thị thể hiện mức độ ảnh hưởng tới giá đất thông qua nghề
nghiệp của chủ SDĐ...................................................................... 63
Hình 3.8: Biểu đồ một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất .................................. 64
Hình 3.9: Biểu đồ quan hệ giữa các chỉ tiêu tại khu vực nghiên cứu, chỉ tiêu
MDS (Stress 0,1) Phân tích MDS. ................................................ 65

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN





1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là
nguồn nội lực - nguồn vốn to lớn của đất nước thành phần quan trọng của môi
trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư - xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa - xã hội, an ninh-quốc phòng (Hồ Thị Lam Trà và cs,2006). Chính vì vậy
mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn và là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc,
mỗi quốc gia. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về số
lượng, cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ
thể và có sự quản lý hợp lý. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất
đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống cở sở hạ
tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội,…Vì vậy, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất
đai là rất trừu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất, thiếu cơ sở
xác định mức chi phí cụ thể có thể làm ảnh hưởng tới giá đất.
Đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, là sự thu lợi nhuận trong quá trình mua bán, là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu tài sản. Mặt khác, giá đất là một công cụ vĩ mô
của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế (Nguyễn
Thế Huấn và cs, 2009).

Hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và khá
nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã
hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so
với thị trường. Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên
quan tới đất như chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi mục đích SDĐ, đô thị
hóa, các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Ngày 15/05/2015, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết
số 932/NQ-UBTVQH13 về thành lập thành phố Sông Công trực thuộc tỉnh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Thái Nguyên. Với lợi thế đặc biệt, Sông Công từ lâu đã được xác định là thành
phố công nghiệp, trung tâm kinh tế, hành chính, văn hóa - xã hội phía Nam
của tỉnh Thái Nguyên; là đầu mối giao thông, giao lưu phát triển kinh tế - xã
hội quan trọng của vùng Đông Bắc Bắc Bộ. Thành phố Sông Công đang tập
trung, huy động mọi nguồn lực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã
hội, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, vì vậy nên vấn đề quản lý Nhà nước về đất
đai còn có nhiều bất cập. Bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất
giữa các khu phố, tuyến đường do các hoạt động trao đổi, mua bán, và các
giao dịch BĐS liên quan đến đất đai đã khiến cho giá đất dao động rõ rệt
khiến cho việc giao dịch đất đai của người dân còn khá nhiều khó khăn, khúc
mắc. Chính vì thế để hiểu sâu về vấn đề này khi xuất phát từ thực tế trên, tôi
xin tiến hành lựa chọn đề tài: ‘‘Nghiên cứu biến động và một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2015-2018’’
2. Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá thực trạng và biến động giá đất ở đô thị tại thành phố Sông
Công, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015-2018.
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn thành
phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015-2018.
- Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất ở đô thị tại thành phố
Sông
Công, tỉnh Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Tìm hiểu các điều kiện của địa bàn kết hợp với điều tra khảo sát thực tếđể
đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị và đánh giá được yếu tố
đó.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở đô thị để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục giúp bình ổn giá đất.


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu
1.1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất, có giới hạn về không gian và
không thể di dời được. Ngoài ra, đất đai là sản phẩm phi lao động và bản thân
nó không có giá trị.
Giá đất chính là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất (Khoản
19, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013).
Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20, Điều 3, Chương 1, LĐĐ

2013).
Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của
nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định.
Đất được hình thành ở hai loại giá: giá theo quy định của Nhà nước và
giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua. Giá do Nhà nước quy định nằm
trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng
định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng
vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành.
Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất. Giá
thứ hai thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang
nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân
hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay
sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa
trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao


hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và
tâm lý của người mua và người bán (Nguyễn Thị Loan, 2010).


1.1.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất
Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động - sản xuất, đầu tư
của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để
hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và
quan hệ cung cầu.
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà
tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc

quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu
của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn.
* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi. Vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định
giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn hảo, giá cả hàng hoá thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng giữa quan hệ cung cầu. Giữa cung - cầu luôn có
tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn
biến động.
Nếu yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải
ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định.
Một sự

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN





mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn
giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ
phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng.
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc
cầu. Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn
định lâu dài. Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường rất
ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất
ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối (Nguyễn
Thế Huấn và cs, 2009).
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư v.v...
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu được xem như hàm số của giá (Trịnh Hữu Liên và Hoàng Văn Hùng,
2013). Hiện nay ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế
hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả
thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị
trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có
những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác
đấu giá QSDĐ).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN





1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành
định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các
nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra 3 nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới giá đất
bao gồm:
* Nhân tố thông thường
- Yếu tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng như
của chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật
thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Yếu tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái
ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc
gia. Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng phát triển
kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, biến động vật giá và mức lãi suất.
* Nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện
xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của
các nhân tố này có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa

phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất
được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc
đến trung tâm tập trung khu đông dân cư, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng
của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại
đất.
- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




giá đất chủ yếu bao gồm: Điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện,…
Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo, điều kiện cơ sở
hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông
của địa phương.
- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường có ảnh hưởng đến giá
đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên.
- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu
có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện
hạn chế sử dụng.
* Nhân tố cá biệt
- Diện tích: Diện tích của thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả
năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu chất đó dùng cho
mục đích kinh doanh, thương mai và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng
đến giá

đất.
- Chiều sâu: Trong trường hợp của thửa đất quá nông hoặc sâu so với mặt
đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật,
còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành,... đều không thuận lợi
(Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006).
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu
1.1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai
- Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường BĐS Mỹ từ năm 2017 tới nay được nhận định là tăng trưởng
ổn định và là động lực tốt cho sự phát triển của thị trường những năm tiếp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




theo, sẽ có những năm tăng trưởng mạnh mẽ đặc biệt là sự lên ngôi của phân
khúc nhà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




được xây dựng mới. Các yếu tố tích cực đã và đang ảnh hưởng đến thị trường
đất đai của Mỹ là: chính phủ điều chỉnh mức lãi suất ở mức vừa phải; ít rủi ro
về tai nạn nhà ở cho hầu hết các thành phố; chính phủ Mỹ ban hành nhiều
chính sách nới lỏng, tạo điều kiện; tình trạng thiếu lao động đẩy chi phí sản
xuất và thu nhập, nền kinh tế sẽ tiếp tục chu kì kinh doanh dài nhất trong lịch

sử, và đặc biệt là năm 2017 tổng thống Donald Trump hồi hương kinh doanh,
đầu tư và làm việc trở lại Mỹ có thể đi kèm với một mức giá lớn và lạm phát
mạnh mẽ, thúc đẩy gía nhà cao hơn (Liên Hương, 2019).
Những năm 2015 – 2016, Trung Quốc có những cơn sốt về nhà đất. Các
tòa chung cư mọc lên ở khắp nơi và những người làm trong các lĩnh vực liên
quan đến nhà đất hầu như không hết việc. Trong 8 năm qua, giá nhà tại Hong
Kong (Trung Quốc) tăng trung bình gần 10%/năm.
Năm 2019, tại Trung Quốc, cơn sốt đất đang có dấu hiệu dịch chuyển
sang các thành phố nhỏ, với dân số từ 1 đến 3 triệu người, nhờ việc hủy bỏ hệ
thống đăng ký lưu trú trong năm nay. Tỷ lệ diện tích trống cao cho thấy đầu
tư bất động sản trong tương lai của Trung Quốc chắc chắn sẽ giảm vì thị
trường bất động sản có thể đã rơi vào tình trạng dư thừa và đặc biệt khi động
lực mua nhà xuất phát từ nhu cầu đầu tư ngày càng tăng. Quyết định tăng thuế
đối với hàng nhập khẩu từ Trung Quốc của Tổng thống Mỹ Donald Trump có
thể dẫn đến những thay đổi trong cơ cấu thị trường bất động sản Trung Quốc.
Tăng thuế sẽ dẫn tới việc Trung Quốc nới lỏng nhiều hơn nữa các chính sách,
bao gồm cả chính sách tiền tệ và tài khóa. Trung Quốc áp dụng chính sách
đánh thuế bất động sản và khiến các nhà đầu cơ tháo chạy khỏi thị trường bất
động sản Trung Quốc, hoặc khiến thị trường này sụp đổ do tình trạng dư thừa
cung và nợ cao. Khu vực bất động sản có xu hướng ảnh hưởng đến một loạt
ngành công nghiệp (Hoài Thơm, 2019).
Đà hồi phục của lĩnh vực bất động sản có thể giúp ổn định nền kinh tế
Trung Quốc vốn đang chật vật vì cuộc chiến thương mại với Mỹ trong vài quý
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN