Contents

1


1.1 Điểm dân cư
Các điểm định cư tập trung thành điểm độc lập về mặt địa lý chủ yếu là dân làm nông nghiệp và có mối 
quan hệ cộng đồng chặt chẽ gọi là điểm dân cư nông thôn
Các điểm dân cư tập trung nhiều dân sống chủ  yếu bằng các nghề  phi nông nghiệp, có quy mô đủ  lớn 
đóng vai trò là trung tâm phát triển của một vùng hay khu vực với điều kiện sống tốt hơn gọi là điểm dân cư 
đô thị.

1.1.2 Quy hoạch xây dựng
Quy hoach xây dựng là việc tổ  chức không gian đô thị  và điểm dân cư nông thôn, hệ  thống công trình hạ  
tầng kỹ  thuật, hạ  tầng xã hội;  tạo lập môi trường sống thích hợp  cho người dân sống tại các vùng lãnh 
thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi  ịch quốc gia và lợi ích cộng đồng đáp  ứng các mục tiêu phát triển 
kinh tế­  xã hội, bảo vệ  môi trường quốc phòng­  an ninh. Quy hoạch xây dựng được thể  hiện thông qua 
đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minhNhiệm vụ  chung của quy hoạch 
xây dựng lầ  thảo mạn nhu cầu hài hòa những nhu cầu của con người về lao động, nhà ở, dịch vụ, nghỉ ngơi 
và giải trí…Ngoài ra quy hoạch cần giải quyết các vấn đề  bảo vệ  môi trường, bảo đảm cân bằng sinh thái 
và tổ  chức nghệ  thuật kiến trúc
­ Nhiệm vụ cơ bản đầu tiên của quy hoạch là tổ chức sản xuất
­  Nhiệm vụ  cơ bản thứ  hai là tổ  chức môi trường sống độngvới những mối giao tiếp thuận lợi
­ Nhiệm vụ cơ bản thức 3 là tổ chức nghệ thuật kiến trúc trong xây dựng đô thị
­ Nhiệm vụ thứ 4 là tổ chức môi trường sống an bình cho cư dân đô thị

1.1.3 Cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng bao gồm hệ thống các công trình phục vụ sản xuất và đời sống dân sinh.
Cơ sở hạ tầng có thể chia thành các nhóm như sau:
a)  Cơ sở  hạ  tầng kỹ  thuật  gồm hệ  thống các công trình hạ  tầng phục vụ  chủ  yếu cho sản xuất:
­ Giao thông;

­ Cấp năng lượng: điện, chất đốt, nhiệt sưởi ấm, thông tin liên lạc; 
­ Cấp nước;
­ San nền thoát nước mưa;
­ Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường;
b) Cơ sở  hạ  tầng xã hội  gồm hệ  thống các công trình hạ  tầng phục vụ  chủ  yếu cho đời sống của dân 
sinh
­ Các công trình dịch vụ cộng đồng: y tế, giáo dục, thương mại, du lịch,…;
­  Các công  trình sinh  hoạt cộng đồng: câu lạc bộ, sân chơi, nhà thờ, đình, chùa, đền, 
2


miếu, cây xanh, công viên, mặt nước,…
c) Nhà ở (cũng có thể xếp chung với nhóm hạ tầng xã hội)

1.1.7 Các khu chức năng đô thị
Mỗi đô thị  đều có các khu chức năng nhưL khu sản xuất và kho tàng, khu  ở, hệ  thống công trình công cộng 
và trung tâm đô thị, khu cây xanh, hệ thống kỹ thuật hà tầng. Quy hoạch xây dựng cần bố trí sắp xếp các 
khối chức năng này sao cho hợp ý về mặt sử dụng, kinh tế khi vận hành và hài hòa về mặt kiến trúc
xác định quy mô đất đai cho từng chức năng đô thị  và lựa chọn vị  trí đất dành cho nó là một công việc đặc 
biệt quan trọng trong quá trình quy hoạch, đây là nhiệm vụtrọng tâm của quy hoạch xây dựng.
­  Khu công nghiệp và kho tàng bao gồm đất xây dựng các xí nghiệp công nghiệp, tiểu thủ  công nghiệp và 
kho tàng được bố  trí tập trung thành từng cụm, từng khu vực. Trong khu công nghiệp có đường nội bộ, các 
công trình quản lý và phục vụ nội bộ khu công nghiệp. Tùy theo tính chất của sản xuất công nghiệp mà 
phân bố  chúng ở  ngòai thành phố, ven thành phố hay ở trong thành phố. Vị trí của nhà máy, xí nghiệp công 
nghiệp còn phụ thuộc rất nhiều vào khả năng gây ô nhiễm môi trường đô thị.
Đất dành cho sản xuất: công nghiệp là một bộ phận lớn trong đô thị. Việc bố trí các khu đất công nghiệp 
trong đô thị  phải đảm bảo những yêu cầu chung như: tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động của 
người dân, tạo thuận lợi cho việc đi lại và vận tải, tránh được ảnh hưởng độc hại của sản xuất đến điều 
kiện vệ sinh môi trường và an tòan của người dân.
­ Khu ở

Khu ở phục vụ nhu cầu về nhà ở, nghỉ ngơi của dân cư. Bộ phận đất đai xây dựng nhà ởlà bộ phận chiếm 
diện tích lớn nhất trong khu đất dân dụng, trên đó giải quyết nhu cầu về nhà ở, về  sinh hoạt văn hóa, giáo 
dục và những yêu cầu khác có liên  quan đến sinh hoạt hàng ngày của nhân dân. Hình thức ở  hợp lý nhất  
hiện nay là nhóm nhà chung cư. Nhà  ở  kiểu này có nhiều thuận lợi trong việc xây dựng các công trình hạ  
tầng xã hội. Cự  ly từ  nhà  ở  tới các công trình: nhà trẻ, trường học, chợ…được đảm bảo.
Đất xây dựng khu nhà ở là đất xây dựng các công trình nhà ở, sân vườn, đường đi lối lại. 
Thông thường đất ở được giới hạn bởi hệ thống đường nội bộ, các tuyến đường phố phân chia khu ở  
thành các lô đất có quy mô vừa đủ  để  đảm bảo cuộc sống an tòan thỏai mái và ổn định lâu dài.
­ Khu trung tâm các công trình công cộng
Các công trình công cộng gồm: công trình văn hóa (nhà hát, nhà văn hóa, câu lạc bộ, bảo tàng, thư viện, triển 
lãm…), công trình thương nghiệp, công trình giáo dục, công trình y tế, các công trình hành chính xã hội. 
Những công trình này có mối liên quan thường xuyên với đời sống dân cư. Tùy theo tính chất và quy mô 
từng loại công trình phục vụ  công cộng nằm ở trung tâm nhóm nhà, trung tâm khu hay trung tâm đô thị.
Hệ  thống các công trình công cộng phục vụ  những nhu cầu thiết yếu của đời sống dân cư đô thị. Đó  là 
khu vực trung tâp chính trị  của các cấp phường, quận, thành phố  và tòan bộhệ  thống trung tâm phục vụ  
khác. Đất trung tâm thường đc thành phố  và tòan bộ  hệ  thống trung tâm phục vụ  khác. Đất trung tâm 
thường được bố  trí  ở  khu vực có bộ  mặt cảnh quan đẹp và nằm ở vị trí quan trọng của phường, quận hay 
thành phố.
­ Mạng lưới giao thông
3


Mạng lưới giao thông đô thị có chức năng cho phép vận tải hàng hóa và hành khách liên hệ  giữa các khu 
chức năng của đô thị  (giao thông đối nội) và giữa đô thị  với vùng lân cận (giao thông đối ngoại).
Các công trình kỹ  thuật khác như cấp  nước  sản xuất và  sinh hoạt, thoát nước bẩn và nước mưa, cấp 
điện, cấp hơi, thông tin liên lạc…được quan tâm ngay từ  giai đoạn đầu của quy hoạch. Các tuyến kỹ  thuật 
này thường nằm cùng mạng lưới giao thông. Trong số  đó quy hoạch đặc biệt chú ý đến vị  trí  nhà máy cấp 
nước, nhà máy xử  lý nước bẩn, trạm biến áp, tuyến cao áp…
­ Khu cây xanh đô thị
Đất xây dựng  các công viên văn hóa, nghỉ  ngơi thành phố,  các vườn cây, vườn  bách thảo, vườn bách thú, 

công viên rừng, khu danh lam thắng cảnh, dải cây xanh cách ly,  mặt nước sông hồ…là một chức năng của 
đô thị  đồng thời cũng là nơi cải tạo điều kiện vi khí hậu và  làm  cho  môi  trường  trong  sạch.  Các  vườn  
cây,  mặt  hồ  còn  có  chức  năng  gắn  liền  con người với tự nhiên, tạo mối liên hệ giữa các công trình 
nhân tạo với môi trường tự nhiên.
Một bộ  phận không thể  thiếu được trong bất kỳ  đô thị  nào là hệ  thống cây xanh. Vị  trí diện tích và loại 
cây xanh là vấn đề quy hoạch quan tâm. Hệ thống cây xanh và mặt nước góp cho sinh thái đô thị hài hòa với 
sinh thái tự nhiên
­ Khu ngoại ô
Khu ngoại ô thành phố  thường bố  trí các công trình đặc biệt như: trạm xử  lí nước thải, bãi rác đô thị, 
nghĩa trang, nhà máy nước, khu quân sự…Các công trình này cần bố trí ở ngoại ô nhưng lại cần có mối liên 
hệ mật thiết với các chức năng khác ở nội đô.
Khu ngoại ô có chức năng quan trọng là nơi dự  trữ  đất đai cho thành phố  phát triển mở rộng.

1.3.Đô thị và quá trình đô thị hóa
1.3.1.Đô thị
a) Khái niệm về đô thị nước ta
Cho đến ngày nay nước ta có khoảng gần 750 đô thị. Đây là những trung tâm chính trị,văn hóa, kinh tế  xã 
hội của toàn bộ  đất nước. Các đô thị  này là nguồn động lực thúc đẩy sựphát triển của đất nước nhằm phát 
huy triệt để  nguồn lao động, nguồn tài nguyên thiên nhiên phục vụ cho lợi ích cộng đồng.
Các đô thị  lớn giữ  vai trò trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, kỹ  thuật, đào tạo và là đầu mối giao thông, 
giao lưu trong vùng, cả nước và quốc tế
điểm dân cư đô thị phải hội tụ đủ các yếu tố cơ bản sau mới được gọi là đô thị:
­  Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trog thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của 
một vùng lãnh thổ nhất định.
­  Quy mô dân số phải nhỏ nhất là 4000 người ( vùng núi có thể thấp hơn)
­  Tỷ  lệ lao động phi nông nghiệp không dưới 65% trong tổng số lao động, là nơi sản xuất và dịch vụ hàng 
hóa phát triển.
­  ở đó có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng phục vụ dân cư đô thị.
­  Mật độ dân số được xác định tùy theo từng loại đô thị phù hợp với đặc điểm từng vùng.
4



Chính phủcó Nghị  định số: 42/2009/NĐ­CP ngày 07 tháng 05 năm 2009 quy định phân thành 6 loại đô thị 
như sau:
Đô thị loại đặc biệt:
1.  Chức năng đô thị  là Thủ  đô hoặc đô thị  có chức năng trung tâm kinh tế, tài chính, hành chính, khoa học­  
kỹ  thuật, giáo dục­  đào tao, du lịch, y tế, đầu mối  giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò 
thúc đẩy sự phát triển kinh tế­ xã hội của cả nước.
2.  Quy mô dân số đô thị từ 5 triệu người trở lên.
3.  Mật độ dân số khu vục nội thành từ 15.000 người/ 1km2trở lên.
4.  Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu đạt 90% so với tổng số lao động.
Đô thị loại I:
1.  Chức năng đô thị.
Đô thị  trực thuộc Trung ương có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học ­  kỹthuật, hành chính, 
giao dục  –  đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vài trò thúc đẩy 
sự  phát triển kinh tế  ­  xã hội của một vùng lãnh thổ  liên tỉnh hoặc của cả nước.
Đô thị  trực thuộc tỉnh có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học  –  kỹ  thuật, hành chính, giáo 
dục –  đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển 
kinh tế ­ xã hội của một hoặc một số vùng lãnh thổ liên tỉnh.
2.  Quy mô dân số đô thị.
a)  Đô thị trực thuộc Trung ương có quy mô dân số toàn đô thị từ 1 triệu người trở lên.
b)  Đô thị trực thuộc tỉnh có quy mô dân số toàn đô thị từ 500 nghìn người trở lên.
3.  Mật độ dân số bình quân khu vực nội thành.
a)  Đô thị trực thuộc Trung ương từ 12.000 người/km2 trở lên.
b)  Đô thị trực thuộc tỉnh từ 10.000 người/km2trở lên.
4.  Tỷ  lệ  lao động  phi nông nghiệp khu vực nội thành:  tối thiểu đạt 85% so với tổng số  lao động.
Đô thị loại II:
1.  Chức năng đô thị
Đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học­ kỹ thuật, hành chính, giáo dục­đào tạo, du lịch, 
dịch vụ, đầu mối giao thông, giao  lưu trong vùng tỉnh,vùng liên tỉnh có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế­

xã hội của một tỉnh hoặc một vùng lãnh thổ liên tỉnh.
Trường hợp đô thị  loại II là thành phố trực thuộc Trung ương thì phải có có chức năng là trung tâm kinh tế, 
văn hóa,  khoa học­kỹ  thuật, hành chính, giáo dục­đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu 
trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự  phát triển kinh tế­xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc 
một số lĩnh vực đối với cả nước.
2. Quy mô dân số toàn đô thị phải đạt từ 300 nghìn người trở lên.
5


Trong trường hợp đô thị  loại II trực thuộc Trung ương thì quy mô dân số  toàn đô thịphải đạt trên 800 nghìn 
người.
3. Mật độ dân số khu vực nội thành.
Đô thị  trực thuộc tỉnh từ  8000 người/km2 trở  lên, trường hợp đô thị  trực thuộc Trung ương từ 10000 
người/km2 trở lên.
4. Tỷ lệ lao động khu vực phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 80% so với tổng sốlao động.
Đô thị loại III
1.  Chức năng đô thị
Đô thị  có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học­kỹ  thuật, hành chính, giáo dục­đào tạo, du lịch, 
dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh,vùng liên tỉnh. Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh 
tế­xã hội của một tỉnh hoặc một vùng lãnh thổ liên tỉnh.
2.  Quy mô dân số toàn đô thị từ 150 nghìn người trở lên
3.  Mật đọ dân số khu vực nội thành, nội thị từ 6000 người/1km2 trở lên.
4.  Tỷ  lệ  lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành, nội thị  tối thiểu phải đạt 75% so với tổng số lao 
động. 
Đô thị loại IV
1.  Chức năng đô thị.
Đô thị  có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học­kỹ  thuật, hành chính, giáo dục­đào tạo, du lịch, 
dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu của một vùng trong tỉnh hoặc một tỉnh. Cố vai trò thúc đẩy sự phát 
triển kinh tế­xã hội của một vùng trong tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với một tỉnh.
2.  Quy mô dân số toàn đô thị từ 50 nghìn người trở lên.

3.   Mật đọ dân số khu vực nội thị từ 4000 người trở lên
4.  Tỷ  lệ  lao động phi nông nghiệp  ở  khu vực nội thị  tối thiểu đạt 70% so với tổng số  lao động.
Đô thị loại V
1.  Chức năng đô thị
Đô thị  là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về  kinh tế, hành chính, văn hóa, giáo dục­đào tạo, du lịch, 
dịch vụ, có vai trò thúc đẩy kinh tế ­ xã hội của một huyện hoặc một cụm xã.
2.  Quy mô dân số toàn đô thị từ 4 nghìn người trở lên.
3.  Mật độ dân số bình quân từ 2000 người/km2 trở lên.
4.  Tỷ  lệ  lao động phi nông nghiệp tại các khu phố  xây dựng  tối thiểu đạt 65% so với tổng sốlao động.
Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho một số đô thị theo vùng miền.

6


Các đô thị  ở  vùng cao, vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo thì quy mô dân số và mật độ  dân số  có thể  
thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 50% tiêu chuẩn quy định, các tiêu chuẩn khác phải đạt 70% mức tiêu 
chuẩn quy định so với các loại đô thị tương đương.
Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho một số đô thị có tính chất đặc thù
Các đô  thị  được xác định là đô thị  đặc thù thì  tiêu chuẩn về  quy mô dân số  và mật độdân số có thể thấp 
hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 60% tiêu chuẩn quy định, các tiêu chuẩn khác phải đạt quy định so với các 
loại đô thị tương đương và đảm bảo với tính chất đặc thù của mỗi đô thị

1.3.2. Đô thị hóa
Quá trình phát triển các hình thức và điều kiện sống từ  giản đơn chuyển dần sang cuộc sống có đầy đủ 
tiện nghi ngày càng hoàn thiện gọi là quá trình đô thị hóa.
Đô thị  hóa gắn liền với sự  phát triển sản xuất. Đô thị  hóa không chỉ  là sự  phát triển vềquy mô, số  lượng, 
nâng cao vai trò của các đô thị  trong khu vực, hình thành và phát triển các vùng đô thị, quần tụ đô thị  mà còn 
gắn liền chặt chẽ  với sự biến đổi sâu sắc về mặt kinh tế xã hội của đô thị  và nông thôn trên cơ sở  phát 
triển của công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng nhà ở, công trình và các hoạt động dịch vụ công cộng,…
Đô  thị  hóa là quá trình tập trung dân số  vào các điểm dân cư đô thị, là sự  hình thành nhanh chóng các đô thị 

trên cơ sở sự phát triển sản xuất và đời sống.
Quá trình đô thị  hóa phát triển đồng thời với quá trình công nghiệp hóa đất nước. Quá trình đô thị  hóa cũng 
là quá trình biến đổi sâu sắc về  cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề  nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ 
cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng. 
Một trong những tiêu chí đánh giá mức độ  đô thị  hóa của vùng hay của quốc gia là tỷ lệ phần trăm dân số 
đô thị so với dân số của cả vùng đó.

CHƯƠNG 2 :THÔNG TIN CƠ SỞ QUY HOẠCH XÂY DỰNG
Mọi đồ  án xây quy hoạch xây dựng đều lấy nền tảng là hệ  thống thông tin về  đô thị  hay nói cách khác 
thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội, dân cư và cơ sở hạ tầng, nhà ở là cơ sở để lập quy hoạch xây dựng.

2.1 Thông tin về điều kiện tự nhiên
2.1.1 Vị trí địa lý.
Trong một phương án quy hoạch, dù  ở  giai đoạn quy hoạch vùng, quy hoạch chung hay quy hoạch chi tiết 
việc xác định vị  trí của đô thị  và mối quan hệ  của nó với bên ngoài đô thị( cả quan hệ quốc tế nếu có) là 
rất cần thiết.
Vị trí đô thị là một trong những thông tin đầu tiên để gieo mầm cho những ý tưởng quy hoạch. Đô thị  là đối 
tượng của quy hoạch  và vị  trí của nó được chỉ  ra bằng tọa độ  cụ  thể  trên bề  mặt địa lý. Nội dung quan 
trọng nhất trong thông tin này là mối quan hệ  của đô thị  với vùng lân cận. Sự  phát triển của đô thị  luôn 
phụ  thuộc vào sự  quan hệ  của nó với các đô thịkhác với vùng nông thôn xung quanh và ngay cả mối quan 
hệ khu này với khu khác trong một đô thị.
7


Vị  trí địa lý còn tham gia quyết định cả  tính chất đô thị. Vị  trí đô thị  có bãi tắm tốt như Nha Trang thì thành 
phố  đó trở  thành nới nghỉ  ngơi du lịch, vị  trí đô thị  có cảng biển lớn như Hải Phòng, thành phố  đó trở  
thành Thành phố  Cảng.v.v.... Ngoài các quan hệ  trong lãnh thổ, một quốc gia đôi khi còn là quan hệ  giao 
lưu với quốc tế  như Hà Nội, thành phố  Hồ  Chí Minh. Như vậy thông tin về vị trí địa lý cần nêu rõ mối 
quan hệ đối ngoại của đô thị.
Thông thường vị  trí của đô thị  được lấy ra từ  bản đồ  địa hình, nhưng cũng có thể  thu thập thông tin vị  trí 

địa lý của đô thị  từ  bản đồ  địa chính tỷ  lệ  nhỏ.
2.1.2 Giới hạn khu đất quy hoạch.
Một đô thị, bao giờ cũng được giới hạn bởi ranh giới hành chính của nó. Ranh giới đó được bao gồm cả  nội 
đô và ngoại đô. Trong quy hoạch ranh giới cũng phải được xác địn một cách rõ ràng, chính xác. Thông 
thường ranh giới hành chính nhưng đồng thời nó cũng có thể là giới hạn quy hoạch xây dựng.
Như vậy là căn cứ  vào nhiệm vụ  quy hoạch, căn  cứ  vào bản đồ  hành chính, bản đồđịa chính, người ta 
xác định được quy mô và phạm vi quy hoạch. Giới hạn khu đất quy hoạch được giới hạn bởi ranh giới hành 
chính hay chỉ  giới quy hoạch (đã có). Đôi khi giới hạn khu đất quy hoạch được nhà quy hoạch đề xuất theo 
quan điểm của mình
2.1.3 Địa hình – địa mạo.
Địa hình của khu đất có  ảnh hưởng lớn đến việc bố  trí quy hoạch mặt bằng tổng thểvà việc xây dựng các 
công trình ở đô thị.
Một trong những yếu tố  xác định đặc thù của một đô thị  là địa hình. Địa hình sẽ  xác định đô thị  đó là loại 
đô thị  miền núi, miền trung du, miền đồng bằng, miền ven biển, hải đảo hay tổ  hợp một số  đặc tính nào 
đó. Địa hình ảnh hưởng đến mọi yếu tố  cấu thành đô thị  như: môi trường sinh thái đô thị, tổ  chức sinh 
hoạt ăn  ở  và làm việc, tổ  chức giao thông, truyền thống dân tộc, tổ chức phân khu chức năng đô thị, tổ 
chức không gian đô thị.
Đặc trưng của địa hình là cao độ, và độ  dốc. Cao độ  địa hình  ảnh hưởng đến đặc thù của đô thị. Chính vì 
vậy xây dựng đô thị  ở  miền núi khác với xây dụng đô thị  ở  ven biển. Độ  dốc địa hình ảnh hưởng trục 
tiếp đến việc xác định quy mô đất đai, cơ cấy không gian quy hoạch xây dựng. Độ dốc địa hình quyết định 
khả năng thoát nước mặt( nước mưa, nước thải), và khảnăng liên hệ  giữa các bộ  phạn ở  đô thị, khả  năng 
giao thông đường bộ,đường sắt trong nội đô và ngoại đô. 
Yếu tố  địa hình được thể  hiện trên bản đồ  địa hình, bản đồ  địa chính, trên mặt cắt địa hình và trên các 
thông tin khác (mô hình, sơ đồ…)
2.1.4.Điều kiện thủy văn
Hệ thống thủy văn có tác động trực tiếp đến đời sống đô thị, chính vì vậy quy hoạch xây dựng rất chú trọng 
đến thông tin về  hệ  thống thủy văn. Sông ngòi ao hồ  tự  nhiên được dùng làm đường vận tải thủy, để  
cung cấp nước, bãi tắm, nơi hoạt động thể  thao, nghỉ  ngơi và tạo mỹ quan đô thị. Bên cạnh đó sông, hồ 
còn ảnh hưởng đến điều kiện khí hậu cục bộ mỗi vùng. 
Mặt khác sông ngòi ao hồ còn là chỗ chứa và thoát nước mưa của đô thị. Nhưng nếu không sửdụng tốt điều 

kiện thủy văn khi xây dựng thì sông ngòi có thể  gây ngập úng và sói lở,  ảnh hưởng xấu đến sự  phát triển 
của đô thị.
8


Quy  hoạch  xây  dựng  cần  quan  tâm  đến  các  yếu  tố  của  hệ  thống  thủy  văn  và  nhân tạo.Chẳng hạn 
như đường bờ( sông, hồ, kênh, mương…)  ổn định, đường mép nước của sông suối, ao hồ, diện tích chiếm 
đất theo mùa, thể tích chứa nước của hồ ao

2.1.5. Khí hậu
Các yếu tố khí hậu ảnh hưởng trục tiếp đến các hoạt động của đô thị, cho nên khi nghiên cứu quy hoạch 
người ta phải chú ý đến đặc thù khí hậu của khu vực để tận dụng những yếu tốcó lợi và tìm cách giảm 
thiểu những tác nhân không có lợi cho con người. Vì vậy thông tin về khí hậu cũng được nghiên cứu kĩ 
lưỡng trong quá trình quy hoạch xây dựng
2.1.6.Địa chất công trình và địa chất thủy văn
Tài liệu địa chất công trình và địa chất thủy văn mô tả đặc điểm của đất và nước dưới đất.Nền móng các 
công trình chịu ảnh hưởng trực tiếp của các tính chất cơ, lý, hóa của đất và nước dưới đất cho nên quy 
hoạch xây dựng cần hiểu biết để bố trí công trình cho phù hợp, tránh lãng phí.
2.1.9.Thiên tai 
Thiên tai  là kẻ  thù số  một của con người, bởi  vì thiên tai có khả  năng hủy hoại mọi công trình, nhà cửa, 
đường sá, cầu cống… và thậm chí thiên tai còn có thể  cướp đi tính mạng con người. Vấn đề  này nghiêm 
trọng hơn khi thiên tai sảy ra  ở  đô thị. Vì vậy thông tin vềthiên tai cũng được quan tâm nghiên cứu khi lập 
các đồ án quy hoạch xây dựng.
Nước ta nằm  ở  khu vực có tình hình thời tiết,khí hậu và địa hình phức tạp, núi cao hiểm trở có nhiều hiện 
tượng trượt lở, nhiều song suối ngắn và có độ dốc tập trung nên dễ gây lũ lụt và lở đất, bờ biển dài giáp 
Thái Bình Dương cho nên cũng có nhiều bão tố…
Khi quy hoạch xây dựng phải chú ý tới các thông tin này để  có biện pháp phòng ngừa nhằm giảm thiệt hại 
về  người và của do thiên tai gây ra. Người ta tránh xây dựng  ở  nơi có hiện tượng động đất, núi lửa, trượt 
lở  hoặc có giải pháp xây dựng đặc biệt đề  phòng ngừa những tai biến thiên nhiên có thể xảy ra.


2.2 Thông tin về điều kiện hiện trạng kinh tế ­ xã hội
Vấn đề  đô thị  hóa luôn chịu  ảnh hưởng của các điều kiện về  tự  nhiên xã hội.  Trong thực tế  phát triển 
các đô thị  trên thế  giới cũng như  ở  Việt Nam, yếu tố  xã hội là nguyên nhân trực tiếp tác động đến tốc độ 
đô thị hóa và hình thức đô thị hóa. Một thành phố  phát triển dựa trên những điều kiện hiện trạng. Nhất là 
hiện trạng về  dân cư, và các cơ sở  vật chất như công trình kiến trúc, công trình quân sự, công trình giao 
thông.v.v... và về  nguồn lực kinh tế  tiềm tàng chứa đựng trong đô thị.
2.2.1 Hiện trạng về dân cư đô thị.

9


Để  thiết kế ra một đô thị  trong tương lai, các nhà quy hoạch cần biết đô thị  đó sẽ  được xây dựng với quy 
mô lớn hay nhỏ. Các nhà quy hoạch còn chú ý đến các yếu tố đặc trưng cho đô thị  như: vấn đề  dân tộc, 
trình độ  dân trí, văn hóa truyền thống... Vì vậy thông tin về  hiện trạng dân cư đô thị đóng vai trò đặc biệt 
quan trọng khi lập đồ án quy hoạch xây dựng.
a. Quy mô dân số.
Quy mô dân số  ở  nước ta đứng thứ  12 trong 204 nước trên thế  giới và đứng thứ  2 trong các nước khu vực 
Đông Nam Á,
Tỷ  lệ  dân số  đô thị  ở  nước ta là thấp (26%) chứng tỏ  mức độ  đô thị  hóa chưa cao, thu nhập quốc dân 
trên đầu người còn thấp so với các nước trong khu vực và rất thấp so với các nước phát triển. Có nắm vững 
thực trạng này thì quy hoạch xây dựng mới đánh giá khách quan động lực phát triển xây dựng đô thị ở nước 
ta.
b.Phân bố dân cư
Đặc điểm quan trọng nhất của dân cư nước ta là phân bố dạng không đều. Trên 80% dân số vẫn có xu 
hướng tập trung ở các vùng đồng bằng, ven biển và đô thị lớn. Chẳng hạn như:
­  Mật độ dân số vùng đồng bằng sông Hồng trên 1000 người/km2 
­  Mật độ dân số vùng đồng bằng sông Cửu Long gần 400 người/km2
­  Mật độ dân số vùng Tây Nguyên dưới 500 người/km
Sự  phân bố  dân cư trên cả  nước không đều và quy mô dân số  ở  mỗi khu dân cư cũng khác nhau tùy theo 
điều kiện sống khác nhau...

Hiện trạng dân số  và lao động  ở  nước ta cho thấy rằng tình trạng đô thị  hóa còn thấp,lao động nông lâm 
ngư nghiệp ( séc tơ 1) là chủ  yếu, trình độ  phân công lao động thấp, phân bố  không đồng đều, tỷ  lệ  tăng 
dân số  còn cao trong tình trạng thu nhập quốc dân bình quân đầu người thấp, tình trạng người chưa có việc 
làm còn đáng kể. Phương án  quy hoạch xây dựng hợp lý chỉ  khi biết kế  thừa và phát triển những điểm tích 
cực của hiện trạng dân cư
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất
Quy hoạch xây dựng nước ta đã thực hiện lập quy hoạch khoảng hơn 700 đô thị  lớn nhỏ, nhưng do kinh 
nghiệm còn ít, lại bị  chiến tranh tàn phá, việc nghiên cứu phương hướng phát triển của các đô thị  chưa khả 
thi, nên trong một số  trường hợp đã có tình trạng xây dựngtùy tiện, lãng phí đất đai, gây khó khăn cho sinh 
hoạt và sản xuất của nhân dân. Ngày nay chúng ta đã coi đất là một tài nguyên quý giá, nhất là đất xây dựng 
đô thị. Vấn đề sử dụng đất lại có ảnh hưởng lớn đến quá trình đô thị hóa cho nên quy hoạch cần nghiên cứu 
tỷ mỷ vấn đề này...
Về  diện tích tự  nhiên nước ta đứng thứ  58 trên thế  giới nhưng vì dân số  đông, bình quân đất theo đầu 
người rất thấp (6,6 ha/người đứng thứ 159 trong tổng số hơn 200 nước trên Thế  Giới), nhất là đất canh tác 
chỉ  còn khoảng 0,1 ha/người. Như vậy đất nông nghiệp bình quân đầu người vào loại thấp nhất trong khu 
vực Đông Nam Á trong khi đó việc chiếm dụng đất cào xây dựng cơ bản, làm đường, thủy lợi... ngày càng 
tăng ( từ  năm 1981 đến năm 1985 có 370.000 ha đất lúa bị chiếm dụng vào việc khác). Vì vậy chúng ta cần 
triệt để tiết kiệm đất.
Việc sử dụng đất có hiệu quả nhiều hay ít phụ thuộc vào công tác quy hoạch xây dựng. 
10


Hiện trạng sử  dụng đất của đô thị  được đánh giá bằng các chỉ  tiêu kinh tế  kỹ  thuật như: tỷ  sốgiữa diện 
tích sàn nhà trên diện tích đất, giữa diện tích xây dựng trên diện tích đất, có chỉ tiêu diện tích đất cho các 
loại công trình, quy mô công trình. Từ tài liệu khảo sát điều tra, chúng ta so sánh với các chỉ tiêu do Nhà 
nước ( hay địa phương) quy định và thực trạng sử dụng, từ đó đánh giá được hiện trạng sử dụng đất của 
khu vực quy hoạch
Theo đánh giá hiện trạng sử  dụng đất đô thị  chỉ  ra những mảnh đất đang sử  dụng hiệu quả, những mảnh 
đất sử  dụng kém hiệu quả  và cần chuyển đổi mục đích từ  đất hoang hóa hoặc sử dụng sai mục đích cần 
được thu hồi để được quy hoạch bố  trí vào những mục đích sửdụng hợp lý nhất.

Hiện trạng  sử  dụng đất được thể  hiện  ở  bản đồ  địa chính hay bản đồ  hiện trạng thống kê về  đặc 
điểm sử  dụng đất của thửa đất
2.2.3. Về hiện trạng các công trình kiến trúc
Trong các công trình kiến trúc ở  khu vực quy hoạch là loại thông tin để  lập quy hoạch cải tạo, phát triển 
hay mở rộng khu vực quy hoạch. Phát triển xây dựng đô thị bao giờ cũng có tính kế thừa, do có tính tiếp thu, 
duy trì hoặc loại bỏ những công trình hiện có: Hiện trạng xây dựng nhà ở. Hiện trạng các công trình công 
nghiệp, Hiện trạng các công trình hạ tầng xã hội
2.2.4. Thông tin về hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật
Các công trình hạ  tầng kỹ  thuật (giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện…) là bộ  phận không thể  
thiếu được trong mỗi đô thị, cho nên khi quy hoạch xây dựng người ta phải nghiên cứu hiện trạng các công 
trình hạ  tầng kỹ  thuật. Nếu coi khu vực quy hoạch như một cơ thểsống thì hệ  thống hạ  tầng kỹ  thuật 
như là hệ  thống tuần hoàn hay hô hấp vậy. Các ý đồ  quy hoạch không gian kiến trúc cơ cấu, chức năng 
hay cảnh quan khu vực quy hoạch cũng được biểu hiện qua hệ  thống hạ  tầng kỹ  thuật. Như vậy thông tin 
về  hiện trạng các công trình hạtầng kỹ thuật và đánh giá nó là một nhiệm vụ quan trọng trong quá trình quy 
hoạch xây dựng. 
Mạng lưới các công trình hạ  tầng kỹ  thuật thường được biểu diễn trên bản đồ  kèm theo một số chỉ tiêu, 
bảng biểu.
2.2.7 Hiện trạng cây xanh đô thị
Hệ thống cây xanh đô thị không thể thiếu được với bất cứ đô thị nào, nó là nguồn cung cấp dưỡng khí, cải 
tạo vi khí hậu, chống ồn, làm mát về mùa hè giữ ấm về mùa đông… và đặc biệt cây xanh tạo cảnh quan 
đẹp cho đô thị.
Trong quy hoạch xây dựng, tùy ở mỗi giai đoạn thiết kế mà các nhóm khu cây xanh có chức năng ( cây xanh 
sử  dụng công cộng, cây xanh sử  dụng hạn chế, cây xanh chuyên dụng) được nghiên cứu ở những mức khác 
nhau.
Hiện nay  các  thông tin về  hiện trạng cây  xanh đô  thị  được thể  hiện trên  bản đồ  hiện trạng,bản đồ địa 
chính. Các thông tin khác như mật độ phủ cây xanh,số lượng các loại cây,tán rộng bao nhiêu…được thể  
hiện trên các tài liệu thông kê và điều tra khảo sát trong quá trình tổng hợp tài liệu hiện trạng. Những đồ án 
thiết kế quy hoạch không đề cập đến hiện trạng cây xanh đô thị  là thiếu sót lớn.
2.2.8. Hiện trạng môi trường đô thị.


11


Các  vấn  đề  vệ  sinh  như  :  phân,  chất  thải,  nghĩa  địa  cũng  được  quy  hoạch  xây  dựng nghiên cứu, 
phân tích, đánh giá trong quá trình lập đồ án quy hoạch xây dựng. Hiện trạng môi trường đô thị là một trong 
những cơ sở  để  các nhà quy hoạch đưa ra giải pháp quy hoạch bảo vệ  môi trường. Về  chất thải rắn 
thường cần tài liệu về  vị  trí các điểm thu gom rác, nơi đổrác…nhưng phần lớn các chất thải rắn đô thị  
cũng chưa được xử  lý triệt để, cho nên nó là tác nhân gây ô nhiễm không khí và nguồn nước.
Quy hoạch xây dựng chủ  yếu quan tâm đến sự  ô nhiễm về  không khí, tiếng ồn, nước và chất thải rắn. 
Nội dung của thông tin này cần nêu lên được phạm vi ô nhiễm theo từng mức độ. Từ đó các tổ chức quy 
hoạch sẽ có biện pháp khắc phục và làm giảm độ ô nhiễm đó. Vị trí gây ô nhiễm và phạm vi ảnh hưởng 
quá mức ô nhiễm cho phép của nó là nội dung không gian chính về thông tin này. Các đường đẳng trị của sự 
ô nhiễm cũng là nội dung cần quan tâm

2.3 Thông tin dự báo về kinh tế xã hội đô thị
Trên cơ sở  hiện trạng về  các mặt tự  nhiên,kinh tế  xã hội của đô thị,của đất nước,các tổchức quy hoạch 
dự  báo sự  phát triển xây dựng đô thị.
Đứng trước hiện trạng này, quy hoạch cần dự  báo cho các giai đoạn phát triển trước mắt và lâu dài. Trước 
tiên cần lựa chọn mốc thời gian quy định trong quy hoạch xây dựng.
Qúa  trình quy hoạch không thể  dự  báo tất cả  các vấn đề  của đô thị  mà chỉ  tập trung dựbáo một số  yếu 
tố  quyết định tốc độ  đô thị  hóa như: các thông tin về  dự  báo dân số, dự  báo trình độ phát triển xã hội, dự 
báo quy mô đất đai…
2.3.1 Thông tin dự báo về dân số
Khoa học về  xây dựng đô thị  không tác rời khỏi vấn đề  định lượng và định tính của dân cư, nó ngày càng 
phát triển sâu sắc và trở  thành một khoa học tổng hợp của nhiều lĩnh vực hợp thành mà con người là mục 
tiêu chủ  yếu. Các hiện  tượng về  dân số  như: sự  bùng nổdân số, sự  trẻ  hóa tương đối, sự  bùng nổ  lao 
động, di dân con lắc hay di dân tự  phát do sức hút của đô thị  đều được các nhà khoa học trên thế  giới và 
trong nước quan tâm.
Các yếu tốchủ yếu trong quá trình dự báo là: 
­ Về định lượng:

Dựa vào số  liệu thống kê hiện trạng về  dân số  trong khoảng thời gian nhất định, tính tiếp quy mô dân số  
theo phương pháp ngoại suy. Hiện nay trên thế  giới có rất nhiều hàm sốbiểu thị sự tăng trưởng dân số của 
đô thị do các tác giả khác nhau nghiên cứu.
Qua nghiên cứu người ta thấy sự  tăng dân số  đô thị  là sựt  ổng hợp tăng trưởng của nhiều thành phần khác 
nhau. Đó là sự  tăng tự  nhiên, tăng cơ học, tăng hỗn hợp và tăng do nhiều thành phần khác nữa. Thông 
thường hiện nay người ta hay sử  dụng phương pháp tính toán sự tăng dân số tổng hợp như sau:
Pt=Po + (1+α)t + Pm + Pb
Trong đó : Po: Dân số hiện tại(67)
Pt: Dân số năm dự báo
α : Tỷ lệ tăng tự nhiên hàng năm
T: Số năm dự báo
12


Pm: dân số tăng (giảm) cơ học (di dân)
Pb: dân số tăng ( giảm) đột biến do các nguyên nhân khách quan khác.
­ Về mặt định tính:
Căn cứ  vào xu hướng và tốc độ  phát triển của khu vực Đông Nam Á, của Việt Nam, 
của khu vực đô thị  đó mà ước tính mức độ  đô thị  hóa, dự  tính nhu cầu tổng lượng  lao động 
cho séc tơ 1, séc tơ 2 và séc tơ 3. Từ đây cũng dự tính ra tổng dân số đô thị
Kết hợp 2 căn cứ  trên người ta đưa ra quy mô dân số  của đô thị. Quy mô này được 
biểu hiện ở  tổng số  dân, số  dân đô thị, số  dân nông thôn. Tuy nhiên trên thực tế  quy hoạch ở
Việt Nam đôi khi các bản vẽ  xa rời thực tế  bởi vì chúng ta khoanh khu vực khá lớn (dân cư) 
mà chưa đề cập một cách thỏa đáng đến những mâu thuẫn về dân số­ lao động trong giải pháp 
quy hoạch. Các thông tin về  dân số  thường được thống kê thành bảng để  sử  dụng. Hiệ  nay 
hầu hết các phương án quy hoạch xây dựng không được thể  hiên dự  báo mật độ  dân số  theo 
từng khu vực của đô thị. Việc này làm cho quy hoạch các công trình hạ  tầng như giao thông, 
cấp thoát nước, cấp điện khó khăn hơn, thiếu cơ sở khoa học hơn.

2.3.2 Thông tin dự báo về quy mô đất đai 

Trên cơ sở  đánh gía hiện trạng sử  dụng đất đai xây dựng đô thị: quy mô, tính chất, dựbáo về  dân số, quy 
phạm về  quy hoạch xây dựng, người ta tiến hành dự  báo quy mô đất đai cho các bộ phận của đô thị. Khoa 
học quy hoạch xây dựng nghiên cứu các chi tiêu đất đai cho từng chức năng trong đô thị. Các chỉ tiêu đất đai 
cũng thay đổi theo sự phát triển xây dựng đô thị ở các giai đoạn khác nhau. Để có sự thống nhất thì ở mỗi 
giai đoạn phát triển người ta quy định các  chỉ  tiêu đất đai cho từng mục đích sử  dụng đất. Thông thường 
các chỉ  tiêu có quy định hạn trên và hạn dưới. Phần lớn quy mô đất đai lấy theo chỉ tiêu quy mô dân số.
Theo  tính  toán  của  Tổng  cục  thống  kê  thì  bình  quân  diện  tích  đất  nông  nghiệp  gày càng giảm. 
Trong những lý do đó là hàng năm đất nông nghiệp bị thu hẹp do nhu cầu đất xây dựng tăng. Vấn đề triệt 
để tiết kiệm đất xây dựng để trở thành quốc sách của chúng ta. Do vậy dự báo quy mô đất đai xây dựng 
đóng vai trò quan trọng trong hệ thống thông tin quy hoạch.
2.3.3 Thông tin dự báo về kinh tế
Với quy mô dân số  như đã dự  báo, người ta có thể  dự  báo khả  năng phát triển kinh tếxã hội của đô thị.
a) Các dự án chuẩn bị đầu tư
Các dự  án  đã được cấp giấy phép xây dựng hoặc cấp đất xây dựng nhưng chưa chính thức đầu tư được coi 
như một thông tin nằm ở  giữa hiện trạng và dự  báo. Khi quy hoạch cần xem xét đến các dự  án này, nếu 
thấy bất hợp lý thì cần kiến nghị  điều chỉnh. Các dự  án này được thể hiện ở hồ sơ tài liệu của cơ quan 
quản lý quy hoạch.
b) Các dự án tiền khả thi
13


Thông tin về các dự án lớn trong phạm vi đô thị cũng cần được các tổ chức quy hoạch xem xét,  nghiên cứu 
để đưa ra giải pháp tốt nhất cho vấn đề này.  Hiện nay ở một số thành phố,  các dự án đều tự xây dựng theo 
hệ thống ngành dọc  (ngành chủ quản),  ít có sự tham gia của quy hoạch xây dựng nên đôi khi không đạt 
được ý tưởng của đồ án quy hoạch xây dựng , nhất là các dự án nước ngoài.
2.3.4.  một số thông tin dự báo về các vấn đề khác trong đô thị
a.  về giao thông
Quy hoạch cần có dự báo về hướng giao thông,  khối lượng vận tải hàng hóa và hành khách. Số đồ án quy 
hoạch thường dự báo thông tin định tính về giao thông, hướng đi chủ yếu của dân đô thị (dao động con lắc), 
hướng vận tải chủ yếu.


3.1 Các giai đoạn thiết kế quy hoạch     
Quy hoạch xây dựng chịu sự  chỉ  đạo của chiến lược phát triển mang lưới đô thị  toàn quốc và quy hoạch 
xây dựng được lập theo 3 giai đoạn. Đó là: (76)
­ Quy hoạch xây dựng vùng ( Quy hoạch vùng)
­ Quy hoạch chung xây dựng đô thị (Quy hoạch chung)
­ Quy hoạch chi tiết khu chức năng đô thị ( Quy hoạch chi tiết)
Trình tự các bước triển khai lập quy hoạch xây dựng được tiến hành như sau:
Quy hoạch phát triển tổng thể KT­XH quốc gia
Quy hoạch phát triển tổng thể KT­XH vùng
Quy hoạch xây dựng vùng
Quy hoạch chung XD đô thị
Quy hoạch chi tiết khu chức năng đô thị
Quy hoạch điểm dân cư nông thô
Hình 19: Trình tự các giai đoạn thiết kế quy hoạch xây dựng
3.1.1 Quy hoạch xây dựng vùng

a)  Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng
Nội dung nhiệm vụ  quy hoạch xây dựng vùng cần xác định rõ phạm vi, mục tiêu, tính chất, một số  chỉ  tiêu 
dự  kiến về  quy mô dân số, đất đai, hạ  tầng kỹ  thuật và xã hội theo các giai đoạn phát triển và các yêu cầu 
cần nghiên cứu về  tổ  chức không gian và hệ  thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hậ tầng xã hội có ý nghĩa 
vùng; danh mục hồ sơ đồ án.
Phạm vi  lập quy hoạch vùng được xác định trên cơ sở  đánh giá các yếu tố  tác động trực tiếp hoặc gián 
tiếp và có ý nghĩa quyết định hoặc ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế ­xã hội của vùng. Phạm vi lập 
quy hoạch xây dựng cùng có thể  theo địa giới hành chính  hoặc theo vùng ảnh hưởng mà không bị ràng.
Tùy theo tính chất và phạm vi lập quy hoạch xây dựng cần xác định nội dung nghiên cứu phù hợp theo quy 
định tại Quyết định số  03/2008/QĐ­BXD ngày 31/3/2008 của Bộ  Xây dựng.
14



b) Nội dung Đồ án quy hoạch xây dựng vùng
Nội dung nghiên cứu, thuyết minh và các bản vẽ  thể  hiện đồ  án quy hoạch xây dựng vùng thực hiện theo 
quy định tại Quyết định số  03/2008/QĐ­BXD ngày 31/3/2008 của BộXây dựng. Tùy theo đối tượng cụ thể 
cần tập trung vào các nội dung sau:
­  Đối với vùng thuộc  ranh giới của  một hoặc nhiều đơn vị  hành chính như vùng liên tỉnh, vùng đô thị  lớn, 
vùng tỉnh, vùng liên huyện, vùng huyện cần xác định các tiềm năng, ộng lực và khả  năng khai thác để  phát 
triển vùng; dự  báo về  xu hướng, tốc độ  đô thị  hóa, phân vùng chức năng, phân bố  dân cư; các khu vực 
chức năng chuyên ngành; các cơ sở  sản xuất; xác định các công trình đầu mối hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ 
thuật có ý nghĩa vùng

a) Nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị
Nội dung nhiệm vụ  quy hoạch đô thị  chung xây dựng đô thị  cần tập trung làm rõ mục tiêu, quan điểm phát 
triển đô thị, ranh giới nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch chung xây dựng; tiềm năng, động lực phát triển; 
một số  chỉ  tiêu cơ bản dự  kiến về  dân số, đất đai và hạtầng kĩ thuật, xã hội; các yêu cầu và nguyên tắc 
chủ  yếu để  nghiên cứu hướng phát triển đô thị; tổ  chức cơ cấu không gian, công trình đầu mối và hệ  
thống công trình hạ  tầng kĩ thuật; danh mục hồ sơ đồ án.
Nhiệm vụ  quy hoạch chung xây dựng đối với các loại đô thị, khu chức năng có quy mô, tính chất khác nhau 
cân xác định nội dung nghiên cứu phù hợp theo quy định tại Quyết định số 03/2008/QĐ­ BXD ngày 
31/03/2008 của Bộ Xây dựng.

3.1.4. Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 
a)Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn:
Dự  báo quy mô dân số  trên địa bàn xã theo từng giai đoạn quy hoạch;Các yêu cầu và nguyên tắc chủ  yếu 
để  nghiên cứu bố trí,sắp xếp trung tâm xã,các điểm dân cư nông thôn,khu chức năng,công trình đầu mối,và 
hệ  thống công trình hạ  tầng kỹ  thuật toàn xã;các yêu cầu và nguyên  tắc  cải  tạo,chỉnh  trang,mở  rộng  
đối  với  các  khu  ở,các  công  trình  phục  vụ  công cộng,phục vụ  sản xuất;các chỉ  tiêu về  dân số,đất đai 
và hạ  tầng kỹ  thuật của trung tâm xã và điểm dân cư nông thôn được lập quy hoạch;danh mục hồ sơ đồ 
án.
­  Đối với các xã có khả  năng và nhân tố  phát triển đã được xác đinh trong đồ  án quy hoạch xây dựng vùng 
tỉnh,vùng huyện thì cần phải xác định các hang mục các công trình dựkiến đầu tư xây dựng.

b)Nội dung đồ án  uy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn:
­  Xác định động lực phát triển xu thế  đô thị  hóa,dự  báo quy mô dân số,dự  báo sử  dụng quỹ đất xây dựng 
cho toàn xã,trung tâm xã và từng điểm dân cư;các khu vực có khả năng phát triển;mạng lưới công  trình hạ  
tầng kỹ  thuật toàn xã;xác định vị  trí và quy mô các công trình phục vụ  công cộng.Nêu các nội dung càn cải 
tạo,chỉnh trang hoặc xây dựng mới,phù hợp với sự phát triển của mỗi điểm dân cư nông thôn trong từng giai 
đoạn.
­  Xác định danh giới ,quy mô  ,diện tích và dân số,các chỉ  tiêu về  dân số,đất đai xây dựng,hạ  tầng xã hội 
và kỹ  thuật;cơ cấu  sử  dụng đất,phân khu chức năng,giải pháp tổ  chúc không gian và hạ  tầng kỹ  
thuật,các dự  án đầu tư xây dựng ưu tiên của trung tâm xã và điểm dân cư nông thôn được lập quy hoạch.
15


3.3 Các nguyên tắc cơ bản thiết kế quy hoạch xây dựng 
3.3.1 Lựa chọn đất đai xây dựng đô thị 
a) Chọn địa điểm xây dựng 
Các đô thi được xây  dựng sẽ  tồn tại nhiều thế  kỉ  ,cho nên việc lựa chọn đất đai xây dựng là một nhiệm 
vụ  hết sức quan trọng .Giải quyết đúng đắn nhiệm vụ  ấy sẽ  quyết định những điều kiện sản xuất ,sinh 
hoạt ,nghỉ  ngơi của dân cư cũng như có ảnh hưởng rất lớn đến vấn đề kinh tế trong công tác xây dựng và 
quản lí đô thị .
Khi lựa chọn đất đai phải chú ý tới yêu cầu bố trí hợp lý giữa tất cả  các thành phần đất đai của đô thị  ( đất 
ở  ,đất công nghiệp ,đất giao thông ,đất cây xanh ,đất thể  thao …) phải đánh giá đúng mực lợi ích phát triển 
của toàn bộ đô thị .
Những yếu tố thiên nhiên góp phần quan trọng quyết định cho quy hoạch đất đai đô thị.Sự  thống nhất hữu 
cơ giữa thiên nhiên và xây dựng đô thị  cần phải đạt được trong quá trình 
thiết lập cơ cấu quy hoạch ,quy hoạch  không gian và kỹ  thuật hạ  tầng .Tùy theo từng hoàn cảnh cụ  thể  
mà các điều kiện thiên nhiên có thể  ảnh hưởng tốt hoặc không tốt đến công tác xây  dựng đô thị  .Nếu  biết 
sử  dụng đúng đắn thiên nhiên trong quy hoạch (địa hình ,ao hồ,sông núi ,cây cối …) sẽ tạo ra bộ mặt nghệ 
thuật kiến trúc đẹp cho toàn bộ đô thị và đạt được hiệu quả kinh tế cao .
a) Đánh giá đất đai 


Đánh giá đất đai theo điều kiện tự  nhiên là cơ sở  giúp cho các nhà chuyên môn và quản lý lựa chọn đất 
để xây dựng
Để lập bản đồ đánh giá đất đai cần có các tài liệu và bản đồ cần thiết như sau :
*Tài liệu 
­  Thu thập đầy đủ  các tài liệu khí hậu ,khí tượng thủy văn ,địa chất công trình ,địa chất thủy văn và địa 
hình (như đã nêu ). Cần phải có tài liệu cụ  thể  các hố  khoan ,hố  thăm  dò .Tài liệu càng đầy đủ ,chính xác 
càng giúp ta đánh giá đúng mức đất đai để sử dụng trong quy hoạch và xây dựng đô thị .
*Bản đồ
­ Bản đồ địa hình tỉ lệ 1:5000 – 1:10.000 có các đường đồng mức chênh cao từ  0,5­2m tùy thuộc vào mức độ 
phức tạp của địa hình 
­  Bản đồ  hiện trạng ( cùng tỉ  lệ  với bản đồ  địa hình ) gồm hiện trạng kiến trúc ,hiện trạng các công trình 
kĩ thuật đô thị  và hiện trạng làng xóm ,ruộng đồng ,rừng , đất trồng trọt (đất canh tác năng suất cao, thấp, 
đất trồng rừng, đất bạc màu…)
Dựa trên các tài liệu bản đồ  đó để  tiến hành đánh giá đất đai theo mức độ  thuận lợi, không thuận lợi và 
đặc biệt không thuận lợi về  điều kiện tự  nhiên đối với các loại chức năng khác nhau trong việc sử  dụng 
để  quy hoạch xây dựng. Việc đánh giá này được thực hiện theo 2 bước: 
­   Đánh giá riêng lẻ từng yếu tố.
­   Đánh giá tổng hợp các yếu tố.
16


Bản  đồ  đánh  giá  đất  đai  xây  dựng  theo  điều  kiện  tự  nhiên  được  tiến  hành  theo  quy định.Sau khi 
đánh giá từng yếu tố  của điều kiện tự  nhiên, ta phải đánh giá tổng hợp toàn bộcác yếu tố đó và phải thể 
hiện được:
­  Đất thuận lợi cho xây dựng: bao gồm đất đai có điều kiện tự  nhiên hoàn toàn thỏa mãn yêu cầu xây dựng, 
vốn đầu tư ít cho các biện pháp chuẩn bị lỹ thuật.
­  Đất không thuận lợi cho xây dựng: bao gồm đất đai có  các điều kiện tự  nhiên chưa đáp ứng ngay cho yêu 
cầu xây dựng mà chỉ có thể sử dụng được sau khi đã tiến hành các biện pháp chuẩn bị kỹ thuật không quá 
phức tạp và tốn kém (có kèm theo các biện pháp hướng dẫn sử dụng)
­  Đất đặc biệt không thuận lợi cho xây  dựng: bao gồm những đất đai có các điều kiện tự  nhiên phức tạp, 

không nên dùng để  quy hoạch và xây dựng đô thị. Nếu cần thiết khi phải s ử dụng đến loại đất này thì phải 
tuân theo những hướng dẫn các biện pháp khắc phục chúng.
Cần phải hết sức thận trọng khi đánh giá đất đai vì kết quả  đánh  giá đất đai là  một trong những cơ sở  để  
lựa chọn đất xây dựng đô thị  và đưa ra các giải pháp chuẩn bị  kỹ  thuật cho khu đất.
Khi tiến hành chon đất xây dựng các đô thị cần phải:
­  Có quan điểm toàn diện, có sự  so sánh cân nhắc dựa trên các yêu cầu chung và các yêu cầu cụ thể của 
từng loại đất đai của đô thị.
­  Dựa  trên  phương  châm  và  đường  lối  của  Đảng,  Nhà  nước  (nhất  là  đường  lối  phát triển kinh tế  
chung của cả  nước và đường lối phát triển của từng đô thị  trong mối quan hệ  và nhiều mặt giữa các đô thị 
và các vùng)
­ Dựa vào các nghị quyết về sử dụng đất đai.
Lựa chọn đất đai hợp lý (về  vị  trí, sử  dụng đúng chức năng và một số  điều kiện khác) sẽcó tác dụng lớn 
và thuận lợi cho sự  hoạt động và phát triển của đô thị, tạo nên cảnh quan phong phú và bảo vệ  môi trường 
đô thị. Qua thực tế xây dựng đô thị cho thấy rằng: sự hợp lý của các giải pháp quy hoạch phụ  thuộc phần 
lớn vào việc lựa chọn đúng đất đai và biết sửdụng các điều kiện tự nhiên của khu đất.
c) Những căn cứ để lựa chọn đất đai xây dựng đô thị là:
­ Kết quả đánh giá đất đai
Căn cứ  bản đồ  đánh giá đất đai (chú ý tiết kiệm và hạn chế  việc sử  dụng ruộng đất màu mỡ  đang canh 
tác có sản lượng cao để  xây dựng theo nghị  quyết của Hội  đồng Chính phủ. 
Nên tận dụng đất đồi, đất bạc màu, san lấp các khe lạch ao, đầm không giữ vai trò quan trọng trong việc 
thoát nước để xây dựng). 
­  Điều kiện vệ  sinh: giữ  gìn và cải tạo tốt hơn cảnh quan thiên nhiên và vệ  sinh  môi trường.
­ Điều kiện kinh tế và khả năng trình độ khoa học kỹ thuật, tiện nghi tốt để tạo điều kiện thuận lợi cho 
việc tổ chức phục vụ cho hoạt động của con người.
­  Điều kiện quốc phòng và đảm bảo an toàn tuyệt đối cho đô thị  (nhất là những công trình kiên cố có giá trị 
quan trong về kinh tế, văn hóa­ lịch sử và chính trị)
­ Điều kiện vật liệu địa phương:
17



Việc sử  dụng vật liệu địa phương sẽ  giảm giá thành xây dựng (Dựa trên các tài liệu vềtrữ lượng, khả 
năng khai thác, cung cấp của nó)
­ Điều kiện mở rộng­ phát triển của đô thị trong tương lai thuận tiện.
d) Những yêu cầu cụ thể đối với khu đất xây dựng
Địa hình khu đất phải đáp ứng yêu cầu xây dựng nhằm giảm bớt phí tổn trong công tác 
chuẩn bị  hoàn thiện kỹ  thuật và bố trí mạng lưới công trình kỹ  thuật. Cụ  thể  độ  dốc (i) hợp lý 
nhất từ 0,005 – 0,05 (trong đó imin= 0,004 – 0,005 để đảm bảo thoát nước mưa tự chảy).
Khu vực xây dựng không được lầy lội và không bị  ngập bởi nước ngầm và nước mưa lũ, không có các hiện 
tượng địa chất xấu. Cường độ  chịu nén của nền đất phải đáp  ứng với yêu cầu cụ  thể  của từng loại công 
trình xây dựng và có phí tổn về  gia cố  nền móng là thấp nhất.
Điều kiện khí hậu phải thuận lợi để  tổ  chức sản xuất và đời sống của dân cư cũng như thuận lợi cho việc 
tạo lập cảnh quan, trồng cây xanh, điều hòa khí hậu của  đô thị  và bảo vệmôi trường. Chẳng hạn như: khu 
nhà  ở  phải nằm  ở  đầu hướng gió tốt so với các nguồn gây bẩn không khí, nếu  ở  cạnh sông thì phải bố  
trí phía trên các xí nghiệp có thể  gây bẩn nguồn 
nước, khu công nghiệp phải nằm cuối hướng gió chính và phải đảm bảo thông gió, không đặt ở các chỗ 
thấp dạng long chảo đề phòng ngập lụt.
Khu đất có liên hệ  thuận lợi với hệ  thống giao thông, của cả  khu vực (hoặc cả  nước) bằng đường sắt, 
đường bộ, đường thủy, hàng không và nếu không có sẵn thì phải có khả năng để tổ chức mạng lưới giao 
thông đối nội và đối ngoại thuận lợi.
Khu đất phải đảm bảo các nguồn cung cấp nước sạch và những điểm xả nước bẩn sinh hoạt – sản xuất và 
nước mưa một cách thuận tiện.
Khu đất xây dựng không được chiếm dụng hoặc chỉ  sử  dụng hạn chế  đất canh tác và không nằm trong các 
khu vực có chức năng đặc biệt (rừng cấm, rừng quốc gia, khu khai thác mỏ, khu di tích lịch sử…)
Khu vực xây dựng sử dụng tại chỗ hoặc gần nguồn nguyên vật liệu xây dựng và nguồn lao động để tăng 
hiệu quả kinh tế.
Khu đất xây dựng cần phải đáp  ứng các yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội của cả  nước và địa phương, phù 
hợp với các chính sách và kế  hoạch điều động dân cư góp phần thúc đẩy sự phát triển của sự nghiệp công 
nghiệp hóa, đô thị hóa và bảo vệ môi trường. 
Khu đất phải có đất đai dự trữ mở rộng và phát triển xây dựng đô thị trong tương lai.
Mỗi chức năng đô thị  lại có những yêu cầu riêng về  điều kiện tự  nhiên, kinh tế  hay xã hội. Việc bố  trí 

sắp xếp các chức năng đô thị  sao cho vừa đáp ứng được những yêu cầu riêngvừa đảm bảo tính hài hòa giữa 
các bộ phận trong đô thị.

3.3.2. Nguyên tắc bố trí khu chức năng sản xuất công nghiệp và kho tang
Khu công nghiệp gồm các cụm sản xuất, các nhà máy, xí nghiệp là vị  trí của chúng phải được nối với 
đường ô tô, đường sắt hay đường thủy. Cố gắng giảm bớt khoảng cách giữa nhà máy, tăng mật độ xây 
dựng, nâng tỷ lệ tầng cao. Hạn chế tối đa sự ô nhiễm và phá vỡ môi trường trong quá trình sản xuất. Khi 
18


chọn đất xây dựng cần lưu ý đến điều kiện gió và nguồn nước. Xí nghiệp gây độc hại  về  không khí nên 
để  cuối hướng gió chủ  đạo, gây độc hại vềnước thải để  cuối dòng sông… Các công trình kho tang phục 
vụ  sản xuất phải được bố  trí đồng thời với khu sản xuất. Vị trí các kho tang phục vụ sản xuất phải liên hệ 
thuận tiện với hệthống giao thông đô thị, đảm bảo khoảng cách vệ sinh, phòng cháy chữa cháy.
a) Nguyên tắc bố trí chức năng sản xuất công nghiệp:
Các nhà máy, xí nghiệp công nghiệp cần xây dựng tập trung thành từng cụm, khu công nghiệp  và  bố  trí  ở  
ngoài  khu  dân  dụng  thành  phố.  Khu  công  nghiệp  phải  đặt  ở  phía  cuối 
hướng gió và cuối nguồn nước nếu gần ở  sông. Vị  trí của khu công nghiệp phải đảm bảo yêu cầu về giao 
thông, yêu cầu về cung cấp nước, điện, và các dịch vụ khác.
Đất xây dựng khu công nghiệp phụ  thuộc vào tính chất quy  mô của xí nghiệp công nghiệp được tính toán 
theo nhiệm vụ  thiết kế  của các xí nghiệp. Trong trường hợp chưa có danh mục công nghiệp cụ thể  muốn 
dự tính đất đai khu công nghiệp (kể cả đất dự trữ), có thểcăn  cứ  vào  loại  hình  công  nghiệp  và  loại  đô  
thị  để  tính  theo  tiêu  chuẩn.  Hình  26  nêu  quy hoạch khu công nghiệp hóa dầu Dung Quất – tỉnh Quảng 
Ngãi.
Đất  đai  các  cụm  xí  nghiệp  công  nghiệp  nhỏ,  trung  bình  10  –  25  ha.  Các  khu  công nghiệp tập trung 
nên ở mức dưới 100 ha là hợp lý trong điều kiện hiện nay ở đô thị Việt Nam.
Trong các cụm khu công nghiệp được phân thành các khu chức năng bao gồm:
­Các khu đất xây dựng các xí nghiệp công nghiệp và các công trình phụ  trợ  của nhà máy.
­Khu  vực  trung  tâm  công  cộng,  hành  chính,  NCKH  dịch  vụ  kỹ  thuật  vườn  hoa  cây xanh bến bãi.
­  Hệ  thống đường giao thông (đường ô tô, quảng trường giao thông, bến bãi xe công cộng, xe tư nhân…), 

các công trình giao thông vận chuyển hàng hóa, nguyên liệu, đưa đón công nhân đi lại… Có thể có đường 
sắt chuyên dùng hoặc các bến cảng.
­  Các công tình kĩ  thuật hạ  tầng cơ sở  cấp thoát nước, điện, hơi đốt, thông tin… phục vụ cho cả cụm 
công nghiệp.
­ Các khu vực thu gom rác, chất thải, cây xanh cách li và đất dự trữ phát triển.
Bảng 4: Tỷ lệ diện tích các thành phần đất trong khu công nghiệp 
Loại đất
Tỷ lệ (% diện tích toàn khu)
Nhà máy
50­60
Các khu kỹ thuật
2­5
Công trình hành chính, dịch vụ, nghiên cứu KHKT
2­4
19


Giao thông 
15­20
Cây xanh
10­15
­  Các nhà máy, khu cụm công nghiệp có thải chất độc thì phải có khoảng cách li thích 
hợp với khu ở và các khu vực xung quanh
Chiều rộng khoảng cách li giữa khu công nghiệp, kho tàng và khu dân cư dựa 
theo bảng phân cấp độc hại của nhà máy như sau:
•   Loạ i công nghiệp độc hại cấp I, khoảng cách li nhỏ nhất 1000m
•   Loạ i công nghiệp độc hại cấp II, khoảng cách li nhỏ nhất 500m
•   Loạ i công nghiệp độc hại cấp III, khoảng cách li nhỏ nhất 300m
•   Loạ i công nghiệp độc hại cấp IV, khoảng cách li nhỏ nhất 100m
•   Loạ i công nghiệp độc hại cấp V, khoảng cách li nhỏ nhất 50m

­  Các khu công nghiệp đặc biệt có chất phóng xạ  hoặc sản xuất các chất nổ, vũ khí… nhất thiết không 
được bố  trí trong phạm vi đô thị. Vị  trí các loại công nghiệp đó phải có điều kiện cách li bảo vệ tốt.
­     các khoảng cách li chủ  yếu dung biện pháp trồng cây  xanh, bởi vì cây xanh là loại hình tự  nhiên có tác 
dụng tích cực nhất về  nhiều mặt làm giảm khói bụi, tiếng  ồn, tốc độ  gió 9cũng như cải tạo môi trường tự 
nhiên.
­  Bố  trí khu công nghiệp phải đảm bảo điều kiện lien hệ  thuận tiện với nơi  ở  để  người đi làm đến khu 
công nghiệp không vượt quá 30km bằng các loại phương tiện giao thông của thành phố.
b) Nguyên tắc bố trí khu kho tàng
Kho tàng là nơi chứa các tài sản, vật tư, nhiên liệu, hàng hóa của Nhà nước, của tư nhân, của các xí nghiệp 
sản xuất và dịch vụ công cộng trong thành phố. Trong quy hoạch xây dựng đô thị, khu đất kho tàng chiếm vị 
trí khá quan trọng đối với việc điều hòa phân phối và dự  trữ  các tài sản phục vụ  cho sản xuất và sinh hoạt 
của nhân dân đô thị  và các vùng xung quanh. 
Đất đai dành cho kho  tàng phụ  thuộc vào địa điểm và chức năng của từng loại kho. 
Quy mô của kho tàng phụ  thộc vào khả  năng lưu thông hàng hóa, thời gian lưu kho và đặc điểm của từng 
loại hàng hóa.
­  Mạng lưới kho tàng phải được bố trí hợp lý.
Căn cứ vào chức phục vụ của kho tàng, có thể phân loại kho tàng thành 3 loại:
+ Kho bán lẻ, phục vụ yêu cầu sinh hoạt hàng ngày và được bố trí trong khu ở.
+ Kho phân phối và bán buôn nên bố trí ven đô hay ở ngoài khu ở.
+ Kho trữ  quốc gia, kho trung chuyển, kho chứa các chất độc hại, dễ  cháy, dễ  nổ  phải 
20


bố trí thành khu riêng ở ngoại thị
­ Các kho tàng phải đặt ở vị trí thuận tiện
+ Cần ở nơi cao ráo, không bị ngập lụt, gần nơi phân phối và tiêu thụ.
+ Vị trí kho cần thuận tiện về giao thông, thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa.
+  Kho  tàng  phải  được  cách  li  với  khu  dân  cư  theo  quy  định  (nếu  có)  và  đảm  bảo khoảng cách an 
toàn phòng cháy.
­ Mỗi khu vưc kho tàng nên bố  trí các kho theo  từng nhóm hàng hóa và có đường giao thông nội bộ khu kho 

thuận tiện, có bãi để xe và có trang thiết bị phục vụ kho.

3.3.3. Nguyên tắc thiết kế quy hoạch các khu ở của đô thị
Khu  ở  cần xây dựng đồng bộ, đảm bảo hiệu quả  kinh tế, chức năng và tiện nghi sửdụng cân đối hài hòa. 
Quy hoạch khu ở phù hợp với cảnh quan và điều kiện cụ thể của đô thị. 
Đảm bảo tiện lợi và an toàn cho người sử  dụng. Giao thông thuận tiện nhưng không  ồn ào, khoản cách 
đến nơi sản xuất không lớn. Nếu khu  ở  gần khu công nghiệp thì xen vào giữa là xây xanh để cách li sự ô 
nhiễm môi trường…
Khu  ở  là đất xây dựng các công trình nhà  ở  các loại. Các khu nhà  ở, các đơn vị  ở  là những đơn vị chức 
năng chính của khu dân dụng. Việc tổ chức hợp lí khu ở và khu đô thị có ý nghĩa quyết định đến đời sống 
của nhân dân đô thị, đến môi trường và khung cảnh sống  ởđơn vị.
Trong khu ở, ngoài đất xây dựng nhà ở  còn bố  trí các khu đất xây dựng các công trình khác phục vụ đời 
sống hàng ngày của người dân đô thị. Các bộ phận đất đai cơ bản trong khu ở là: đất ở, đất công trình công 
cộng, đất cây xanh và thể dục thể thao, đất đường xá.
Việc phân các loại đất theo chức năng trong khu ở cũng chỉ mang ý nghĩa hình thức và không thể tách rời 
trong các hoạt động ở đô thị.
Đất  ở  chiếm tỉ  trọng cao nhất trong khu  ở. Đó là các ô đất sử  dụng cho việc xây dựng các loại nhà như: 
nhà ít tầng, nhà nhiều tầng kiểu căn hộ, kiểu tháp, kiểu khách sạn, nhà  ởkiểu lien hợp…
Đất xây dựng các công trình công  cộng của đơn vị  thường gồm 2 loại chính: các công trình thương mại và 
các công trình giáo dục, văn hóa xã hội. Công trình thương nghiệp, nên bố  trí gần đường giao thông chính 
của khu  ở  và các công trình giáo dục, văn hóa xã hội nên bố trí ở bên trong ô phố. Bán kính phục vụ của các 
công trình khoảng 250­400m.
Đất cây xanh và thể  thao thể  dục (còn gọi là vườn) trong khu ở  thường được bố  trí tập trung vào gần 
trường học, nhà trẻ, CLB để  thuận tiện cho việc vui chơi giải trí và nghỉ  ngơi. 
Khu ở thường có các công trình thể thao thể dục là các sân tập.
Mạng lưới đường xá trong khu nhà ở  là bộ  trận liên kết giữa các khối chức năng trong khu ở. Các đường đi 
lối lại trong khu  ở  cần phải đảm bảo yêu cầu giao thông cho khu ở  đồng thời có sự  liên hệ  chặt chẽ  với 
hệ  thống đường phố  thành phố. Cần chú ý bố  trí đường cho xe chở rác, cứu hỏa và xe cấp cứu đến các 
công trình trong khu ở.
Chỉ  tiêu đất dành cho các bộ  phận chức năng trong khu  ở  cần đủ  là được bố  trí hợp lí.

21


Trước đây trong quy hoạch xây dựng đô thị, coi đơn vị ở là tiểu khu. Việc thiết kế tiểu khu theo một nguyên 
lí cứng nhắc và đồng đều trong tổ  chức cuộc sống đô thị. Quan niệm bình quân và đồng đều trong việc 
phân chia, quản lí đất đai xây dựng nhà  ở  đã dẫn đến tình trạng biệt lập trong cấu trúc đô thị  và các hình 
thức tổ  chức không gian kiến trúc các khu  ở. 
Đất đô thị là phạm vi đất đai xây dựng các công trình nhà ở, các công trình dịch vụ công cộng thiết yếu nhất 
hàng ngày, các cửa hàng dịch vụ  của tư nhân, tập thể  hoặc Nhà nước gắn liền với công trình nhà  ở  có quy 
mô nhỏ  dọc theo các đường phố  nội bộ, các khu cây xanh vườn hoa, sân chơi nhỏ  cho trẻ  em trên các khu 
đất trống giữa các lô đất có quy mô vừa đủ  để  đảm bảo cuộc sống an toàn thoải mái và bền vững, hình 
thành các đợn vị  ở  hợp lí trong cơ cấu tổchức khu dân dụng.
Vị trí công trình đặt ở trung tâm cần phục vụ (trung tâm đô thị, trung tâm quận…), các công trình tạo thành 
mạng lưới dải đều trên toàn đô thị, có thể  kết hợp 2 cấp phục vụ cho một nơi đến bán kính phục vụ  thích 
hợp, tạo thuận lợi và tiết kiệm cho dân cư đô thị. Các công trình công cộng cần được tổ  chức hợp lí cho 
hoạt động và cho  mối quan hệ  của các công trình, sử dụng tối đa điều kiện hiện trạng, giảm vốn đầu tư và 
kinh phí bảo dưỡng.
Khu trung tâm đô thị là khía niệm chỉ vị trí khu đất trung tâm đô thị, nơi kế thừa các di tích lịch sử  đô thị, nơi 
có mật độ  xây dựng cao (bao gồm cả  nhà  ở  và công trình công cộng). 
Trung tâm dịch vụ  công cộng là khu đất trung tâm đô thị  dành cho việc xây dựng, các công trình phục vụ 
công cộng về các mặt: hành chính, kinh tế, văn hóa, xã hội, thương mại…
Khu trung tâm đô thị  có đặc điểm luôn luôn nhộn nhịp do tập trung nhiều chức năng phục vụ  công cộng về  
mọi  mặt.     đây  không chỉ  xây dựng các công trình  mang tính chất hành chính của thành phố, các công 
trình văn hóa, giáo dục, các công trình khoa học kĩ thuật, các trụ  sở  giao dịch, ngân hàng, thương mại, du 
lịch… mà còn có cả  công trình nhà  ở  (cũ và mới) cùng với hệ  thống cây xanh, cảnh quan đô thị. Thông 
thường hệ  thống các công trình công cộng trong khu trung tâm đô thị bao gồm:
§  Các công trình hành chính, chính trị
§  Các công rình văn hóa nghệ thuật
§  Các công trình giáo dục và đào tạo
§  Các công trình thương nghiệp

§  Các công trình y tế, bảo vệ sức khỏe
§  Các công trình nghỉ ngơi, du lịch
§  Các công trình thể thao
§  Các công trình thông tin liên lạc
§  Các công trình dịch vụ công cộng khác
Các công trình hành chính, chính trị  gồm: tòa thị  chính, trụ  sở  hành chính các cấp, cơ quan an ninh, cơ quan 
chính trị.

22


Các công trình văn hóa nghệ  thuật quan đội gồm các nhà văn hóa, CLB, thư viện, rạp hát, rạp phim, cung 
đại hội, phòng hòa nhạc, triển lãm, bảo tàng, tượng đài…
Các công trình giáo dục và đào tạo như nhà trẻ, mẫu giáo, trường phổ  thông, các trung tâm dạy nghề, các 
trường trung học kỹ thuật, các trường cao đẳng, đại học, thư viện khoa học kỹ thuật, các trường đào tạo 
bồi dưỡng của các tổ chức chính trị, kinh tế,…

Các công trình thương nghiệp gồm: các trung tâm thương mại, chợ, nhà hang, siêu thị, cửa hang,…
Các công trình y tế, bảo vệ  sức khỏe như: bệnh viện, phòng khám, nhà an dưỡng, hiệu thuốc, trung tâm 
phục hồi chức năng …
Các công trình nghỉ  ngơi du lịch gồm các trung tâm du lịch, khách sạn, nhà trọ, trung tâm trại hè, bãi tắm,… 
Các công trình ngân hàng, tài chính gồm các kho bạc, quỹ  tiết kiệm, trụ  sở  ngân hang, bảo hiểm,…
Các công trình thông tin lien lạc: trung tâm bưu  điện, tòa báo, tạp chí, điện thoại, viễn thông,…
Các công trình dịch vụ khác như: các mỹ viện, sửa chữa, may đo, giặt là, công ty nghĩa 
trang,…
+Đất văn hóa : 6 ­ 7%
+ Đất giải trí ăn uống : 4 ­ 5%
+ Đất dịch vụ khác : 3 – 4%
+ Đất hành chính, chính trị : 7 – 8 %
+ Đất nhà ở : 25 – 30%

Đất xây dựng các  công trình công cộng trong khu dân dụng là những lô đất dành riêng cho các công trình 
dịch vụ  công cộng cấp thành phố, cấp quận và khu nhà  ở  về  các mặt văn hóa, chính trị, hành chính, xã 
hội,…Các công trình này trực tiếp phục vụ  cho sinh hoạt hằng ngày ở đô thị, xây dựng tập trung hoặc phân 
tán trong khu dân dụng tùy theo yêu cầu và chức năng dịch vụ.
Để  phục vụ  tốt các nhu cầu sinh hoạt của nhân dân, trong đô thị  cần xây dựng một hệthống  các trung tâm 
công cộng từ  thành phố  đến các đơn vị  ở  nhỏ  nhất, kể  cả  trong khu vực sản xuất công nghiệp.
Khu cây xanh đảm bảo tính sử  dụng, tính thẩm mỹ  và vệ  sinh. Khu đất cây xanh lớn cần bố trí ở nơi thu 
hút số lượng người đến đông nhất. Các mảng cây xanh lớn của thành phố, khu cây cách ly với công nghiệp 
được nối với nhau bằng thống nhất. Hệ  thống cây xanh cần liên hệ  chặt chẽ  với địa hình và …. hợp với 
khí hậu địa phương đồng thời cần kết hợp các di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh. Tùy thuộc vào chức 
năng công viên, tính chất dô thị  mà quy mô diện tích có khác nhau.
Cây xanh đô thị  có nhiều chức năng khác nhau: công viên thành phố, các vườn hoa, cây  xanh  đường  phố,  
cây  xanh  sử  dụng  hạn  chế  (trong  trường  học,  bệnh  viện,  khu  công nghiệp) và cây xanh có chức năng 
đặc biệt (vườn thực vật, vườn thú, vườn ươm, vườn cây nghiên cứu khoa học, cây xanh cách ly chống bụi, 
chống ồn, chống gió bão…).

23


Cây xanh có tác dụng rất lớn đối với việc cải tạo vi khí hậu và bảo vệ môi trường sống đô thị. Các khu đất 
cây xanh đô thị được liên kết với nhau tạo thành hệ thống cây xanh đô thị. 
Hệ  thống cây xanh lại kết hợp với hệ  thống mặt nước thảm cỏ  tạo ra cảnh quan và vi khí hậu đô thị. 
Chính vì vậy đất mặt nước, thảm cỏ  cũng được tính (theo tỷ  lệ  % nhất định) là đất cây đô thị.
Đối với mỗi chức năng của cây xanh, người ta quy định chỉ  tiêu đất cho từng loại cây xanh  ứng với đặc 
điểm , quy mô và tính chất đô thị. Loại cây xanh  có vai trò cơ bản nhất là công viên đô thị. Trong công viên 
đô thị, còn có nhiều thành phần sử  dụng khác nhau. Chẳng hạn như công viên văn hóa nghỉ  ngơi được chia 
thành 6 thành phần đất đai. Xem bảng 8 nêu thành phần sử dụng đất trong công viên văn hóa nghỉ ngơi.
STT  Các khu chức năng trong công viên  Tỷ lệ chiếm đất(%)
Khu văn hóa giáo dục
Khu biểu diễn

Khu thể thao
Khu thiếu nhi
Khu yên tĩnh
Khu phục vụ
10­12
8­10
8­10
10­12
40­60
2­5
Đối với những đô thị  loại I, II, có nhiều loại công viên  khác nhau. Diện tích mỗi công viên khu vực hay 
công viên thành phố  có thể  từ  10 đến 15 ha. Ngoài các công viên cấp khu vực, cấp thành phố, các công viên 
chuyên dung khác thì đô thị  còn có công viên khu  ở. Diện tích  công  viên khu  ở  khoảng  1  ha  đến  3  ha  
(diện  tích  cây  xanh  tối  thiểu  trong  khu  ở  là 3m2/người­4m2/người)
Cây xanh đô thị  được bố  trí một cách hợp lý. Việc bố  trí các khu đất cây xanh phụthuộc rất nhiều vào điều 
kiện tự nhiên và ý đồ quy hoạch phát triển xây dựng đô thị.

Nguyên tắc cơ bản về thiết kế quy hoạch khu đất cây xanh đô thị là:
­  Hệ  thống cây xanh phải bảo đảm được giá trị  sử  dụng, vệ  sinh môi trường và thẩm mỹđô thị.
­  Hệ thống cây xanh phải đảm bảo được tính liên tục trong sử dụng đất cây xanh kết hợp với việc khai thác 
các di sản văn hóa, di sản tự nhiên và tổ chức nghỉ ngơi giải trí trong đô thị.
­  Những dải cây xanh cách ly bảo trợ  phải đảm bảo các chỉ  tiêu quy định. Diện tích cây xanh tùy theo điều 
kiện và khả năng cho phép của từng đô thị.
24


Hệ  thống giao thông đô thị
  bảo đảm sự  liên hệ  thuận lợi giữa đô thị  và bên ngoài, giữa các bộ  phận  đô thị  với nhau. Các loại giao 
thông đối nội và  đối ngoại của đô thị  phải tạo thành hệ thống liên tục, đồng bộ và an toàn. Quy mô từng 
công trình giao thông phải đáp ứng được nhu cầu giao thông . các tuyến giao thông cần triệt để lợi dụng địa 

hình
Hệ thống giao thông là thành phần quan trọng trong tổ chức không gian quy hoạch xây dựng .giao thông đô 
thị  ngoài chức năng vận tải hàng hóa, hành khách nó còn nhiều chưc năng quan trọng khác như : tạo cảnh 
quan đô thị  tạo hành lang đặt các công trình kĩ thuật (ngầm và nổi) , nơi tổ chức các hoạt động thể thao , 
văn hóa chính trị  (duyệt binh , diễu binh, tuần hành , mít tinh, biểu diễn , cổ  dộng , thi chạy, đua xe đạp..) 
Hệ  thống  giao  thông  đô  thị  bao  gồm  :  hệ  thống  đường  bộ  (  đường  phố  và  quảng trường) , hệ 
thống đường sắt, hệ thống đường hàng không và hệ thống đường thủy . Diện tích đất đai dành cho các loại 
giao thông này đều được lựa chọn theo quy mô tính chất đô thi , chức năng của từng loại công trình. Chẳng 
hạn như đối với đường bộ  , người ta quyu định bềrộng đường đối với từng loại đường như sau : 
­  Đường chính đô thị ( tốc dộ  80 – 100 km/h ) rộng 70 – 80 m
­  Đường liên khu vực rộng 50 – 60 m
­  Đường phân khu vực rộng 35 – 50 m 
­  Đường nhánh rộng 15 – 20 m 
Chú ý bề  rộng đường  ở  đây bao gồm vỉa hè , vỉa cây xanh , giải phân cách , lòng đường xe chạy. 
Mạng lưới đường phố và giao thông công cộng trong và ngoài đô thị phải được thiết kếthành một hệ  thống 
thống nhất , đảm bảo vận chuyển nhanh chóng , an toán. Nó phải liên kết tốt với tất cả  các khu chưc năng 
của đô thị  , với các công trình  ở  ngoài vi, với các đầu  mối giao thông đối ngoại và mạng lưới đường giao 
thông quốc gia, quốc tế.
­  Quy mô tính chất của hệ  thống đường phải  dựa vào yêu cầu vận tải hàng hóa, hành khách và khả năng 
thông xe của mỗi tuyến đường đối với các phương tiện giao thông đô thị . 
Những yêu cầu về  kỹ thuật giao thông đặc biệt là các đầu nối chuyển tiếp giữa các loại giao thông hoặc 
chuyển hướng đi lại của đường phải tuân thủ  các chỉ  tiêu quy định của nhà nước và quốc tế  đối với một 
số  loại hình giao thông . phải luôn luôn có đất dự  phòng phát triển  và  hành  lang  an  toàn  cho  các  tuyến  
giao  thông  vành  đai  ,  các  tuyến  chuyên  dùng  và những trục chính có khả năng phát triển và hiện đại hóa 
.
­  Các đầu  mối giao thông đối ngoại , các bến xe và bãi đỗ  xe phải  liên hệ  trực  tiếp thuận lợi với mạng  
lưới đường bên trong và bên ngoài để  khi chuyển đổi phương tiện đi lại không trở  ngại cho hành khách, 
không làm  ảnh hưởng đến sinh hoạt đố  thị  . các công trình đầu mối giao thông được bố trí trên các trục 
đường chính nối liền với trung tâm thành phố


25