i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ THỊ HỒNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO
CÁC TỔ CHỨC, HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TRIỆU SƠN, TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên -2019


ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ THỊ HỒNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO
CÁC TỔ CHỨC, HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TRIỆU SƠN, TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. LÊ VĂN THƠ

Thái Nguyên -2019


3

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực, chính xác và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Tác giả luận văn

Đỗ Thị Hồng


4

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự
đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tôi hoàn thành Luận văn này.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc thầy giáo PGS TS. Lê Văn Thơ
đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên,
phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện, giúp đỡ
tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND huyện Triệu Sơn,
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục

Thống kê huyện Triệu Sơn, UBND các xã đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu,
những thông tin cần thiết để hoàn thành luận văn.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình cùng
toàn thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập, thực hiện luận văn này./.
Tác giả luận văn

Đỗ Thị Hồng


i

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU............................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn.............................................................. 2
3.1. Ý nghĩa khoa học............................................................................................ 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................ 3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của giao đất, cho thuê đất ........................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận giao đất, cho thuê đất............................................................ 4
1.1.2. Căn cứ pháp lý giao đất, cho thuê đất ......................................................... 7
1.1.3. Những thay đổi của quy định giao đất, cho thuê đất từ Luật Đất đai năm
1987 đến nay ......................................................................................................... 9
1.1.4. Quy định về giao đất, cho thuê đất theo Luật đất đai năm 2013 .............. 10
1.2. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất tại một số nước trên thế giới .......... 15
1.2.1. Kinh nghiệm của Hợp chủng quốc Úc...................................................... 15
1.2.2. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất của Trung Quốc. ......................... 17
1.2.3. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất của Đài Loan............................... 20

1.2.4. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất của Hoa Kỳ. ................................ 21
1.2.5. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam. ............................................... 22
1.4. Thực trạng giao đất, cho thuê đất của cả nước và tỉnh Thanh Hóa. ............ 24
1.4.1. Thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn cả nước ............................ 24
1.4.2. Thực trạng giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Thanh Hóa. ............................. 26
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................... 29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................ 29
2.2. Thời gian nghiên cứu ................................................................................... 29
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 29
2.3.1. Giới thiệu khái quát địa bàn huyện Triệu Sơn .......................................... 29


ii

2.3.2. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân giai đoạn 2015-2018 ................................................................................... 29
2.3.3. Một số yếu tố tác động đến việc nâng cao hiệu quả của công tác giao đất,
cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân:............................................ 29
2.3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hoạt động
giao đất, cho thuê đất tại huyện Triệu Sơn.......................................................... 29
2.4. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................. 29
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu...................................................... 29
2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp ............................................................. 30
2.4.3. Phương pháp so sánh, đối chiếu................................................................ 31
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ........................................................................... 31
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................ 32
3.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu....................................................................... 32
3.1.1.Điều kiện Tự nhiên..................................................................................... 32
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.......................................................................... 36
3.1.3. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn .... 38

3.2. Đánh giá kết quả giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Triệu Sơn ........................................................................................... 42
3.2.1. Đánh giá công tác giao đất ........................................................................ 42
3.2.2. Đánh giá công tác cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân...... 47
3.2.3. Đánh giá chung về kết quả công tác giao đất, cho thuê đất ...................... 53
3.2.4. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức và các hộ gia
đình, cá nhân qua kết quả điều tra....................................................................... 55
3.4. Một số yếu tố tác động đến việc nâng cao hiệu quả của công tác giao đất,
cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân........................................................... 60
3.4.1. Nguồn nhân lực và cơ sở vật chất ............................................................. 60
3.4.2. Yếu tố giá đất ............................................................................................ 62
3.4.3. yếu tố pháp lý ............................................................................................ 63
3.4.4. Các yếu tố khác: ........................................................................................ 63


3

3.4. Những thuận lợi, tồn tại và khó khăn và đề xuất một số giải pháp ............. 63
3.4.1. Thuận lợi ................................................................................................... 63
3.4.2. Khó khăn, tồn tại ....................................................................................... 63
3.1.3. Nguyên nhân tồn tại .................................................................................. 64
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất tại
huyện Triệu Sơn. ................................................................................................. 64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................. 66
1. Kết luận ........................................................................................................... 66
2. Kiến nghị ......................................................................................................... 67


4


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Phân loại đất huyện Triệu Sơn......................................................................34
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Sơn năm 2017 .....................................40
Bảng 3.3: Tình hình biến động sử dụng đất từ năm 2010 đến năm 2017 .....................41
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả giao đất giai đoạn 2015-2018 ..........................................42
Bảng 3.5. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức đấu
giá tại huyện Triệu Sơn .................................................................................................44
Bảng 3.6. Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân theo đơn vị hành chính giai
đoạn 2015-2018 .............................................................................................................45
Bảng 3.7. Kết quả cho thuê đất đối với các tổ chức trên địa bàn huyện Triệu Sơn
giai đoạn 2015 - 2018 ....................................................................................................47
Bảng 3.8. Kết quả cho thuê đất đối với các tổ chức theo đơn vị hành chính trên
địa bàn huyện Triệu Sơn giai đoạn 2015 - 2018 ...........................................................48
Bảng 3.9. Kết quả cho thuê đất đối với các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Triệu Sơn giai đoạn 2015 - 2018 ........................................................................49
Bảng 3.10. Kết quả cho thuê đất theo đơn vị hành chính của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn huyện Triệu Sơn giai đoạn 2015 - 2018 ....................................................50
Bảng 3.11. Kết quả cho thuê đất Nông Nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân từ năm
2015 -2018.....................................................................................................................51
Bảng 3.12. Kết quả cho thuê đất phi nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn huyện Triệu Sơn từ năm 2015-2018..........................................................52
Bảng 3.14. Kết quả xử lý vi phạm đối với các tổ chức và các gia đình, cá nhân sử
dụng đất sau giao, cho thuê đất trong giai đoạn 2015-2018..........................................54
Bảng 3.15. Kết quả phỏng vấn về công tác giao đất .....................................................56
Bảng 3.17. Kết quả phỏng vấn về thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân .....................58
Bảng 3.19. Hiện trạng nhân lực và cơ sở vật chất phục vụ công tác giao đất, cho
thuê đất giai đoạn 2015-2018 ........................................................................................60


1


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, do đó, việc phân
bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo
vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề
xuyên suốt trong quá trình hoàn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước.
Trong mỗi một giai đoạn lịch sử, trước yêu cầu bảo vệ và phát triển của đất nước, chủ
trương, chính sách về đất đai của Đảng và Nhà nước liên tục được đổi mới. Nguồn tài
nguyên đất đai dần trở thành nguồn lực, nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước. Giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý
nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu
phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước.
Trong 10 năm qua, việc giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Luật Đất đai năm
2003 đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước
đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Tuy nhiên, trong quá
trình thực hiện, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã phát sinh một số điểm hạn
chế dẫn đến tình trạng đất được giao, cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm
pháp luật. Ví dụ như nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử
dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm. Hay việc
quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn thấp nên
có nhiều trường hợp sử dụng đất có diện tích lớn đã “lách” luật bằng cách nhờ người
khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý
nhà nước về đất đai, gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu
kiện, tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông
nghiệp, nông thôn.
Để khắc phục những hạn chế nêu trên, đồng thời thể chế hóa các quan điểm đổi
mới của Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh tế - xã hội theo
hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi
mới trong công tác giao đất, cho thuê đất thể hiện ở những điểm chính sau:

(1) Cơ bản chuyển sang cho thuê đất: luật đã thu hẹp các trường hợp được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản


chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Quy định hình thức giao
đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo
tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước và từng địa phương.
(2) Mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
(3) Chế tài mới ngăn ngừa dự án chậm triển khai.
(4) Nâng thời hạn giao đất trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên
50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu
năm, đất lâm nghiệp). (Lê Thanh Khuyến, 2014).
Trong những năm gần đây công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất của huyện đã được quan tâm và đã xác định rất rõ việc giao đất ổn định, lâu
dài cho các đối tượng sử dụng là một bước tiến mới trong nhận thức về quản lý đất đai,
một giải pháp quan trọng nhằm khắc phục tình trạng vô chủ, sử dụng kém hiệu quả,
đồng thời tạo điều kiện cho các đối tượng yên tâm đầu tư phát triển sản xuất và kinh
doanh, bước đầu thu hút vốn đầu tư của nhân dân và các thành phần kinh tế, tạo bước
phát triển mới cho các tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất để phát triển sản xuất kinh
doanh.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá công tác
giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2015- 2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức và hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa, giai đoạn 2015-2018.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số biện pháp nhằm
tăng cường hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân
trên trên địa bàn huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa.

3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công tác giao đất, cho thuê đất.
- Góp phần bổ sung và hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật liên quan
đến công tác giao đất, cho thuê đất sao cho phù hợp với tình hình thực tế.


3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Thực hiện tốt Luật đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là
trong công tác giao đất, cho thuê đất nhằm sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển
kinh tế - xã hội của huyện.


Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của giao đất, cho thuê đất
1.1.1. Cơ sở lý luận giao đất, cho thuê đất
1.1.1.1. Khái niệm, mục đích của giao đất, cho thuê đất
a. Giao đất
Theo quy định tại Khoản 7, Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Nhà nước giao quyền
sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định
giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Như vậy,
giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập quan hệ pháp luật đất
đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ
pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh.
Mục đích
Công tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ nhiều
năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng tạo thành

động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hình kinh tế - xã hội,
tăng cường an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường. Hoạt động này nhằm mục đích:
- Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để
giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật.
- Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả. Giao
đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người được nhận đất, do
đó các đối tượng này phải sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủ các quy định của
pháp luật đất đai.
Ngoài ra, việc giao đất giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tiềm
năng từ đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; là cơ sở để người sử dụng đất
thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.


b. Thuê đất
Theo quy định tại khoản 8, Điều 3, LĐĐ 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định
trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho
thuê quyền sử dụng đất”.
Thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển
giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất theo trình tự
và thủ tục do pháp luật quy định. Như vậy, Nhà nước cho thuê đất là hoạt động trao
quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người sử dụng
đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.
Mục đích
- Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp
lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh.
- Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực hiện
tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị
sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, từ đó đất đai

sẽ được sử dụng kinh tế hơn.
1.1.1.2. Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các hộ gia đình,
cá nhân:
Giao đất, cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai,
vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất
cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai.
Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn xã hội thống nhất quản lý đất đai nhằm
bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Thông qua giao và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử
dụng đất và Nhà nước bằng giấy chứng nhận, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo.
Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.
1.1.1.3. Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất
Để quản lý, giám sát đối tượng sử dụng đất, pháp luật đất đai đã cụ thể hóa
bằng việc quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát
hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất


tại địa phương. Chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiện các hành vi lấn chiếm
đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, chuyển mục đích sử dụng đất trái
pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ không đúng với quy
định của pháp luật. Nếu vi phạm phải tổ chức kiểm tra, lập biên bản, ra quyết định
đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạt hành chính theo thẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục
lại tình trạng sử dụng đất ban đầu; nếu người có hành vi vi phạm không chấp hành
quyết định đình chỉ thì ra quyết định cưỡng chế khôi phục lại tình trạng sử dụng đất
ban đầu và báo cáo bằng văn bản lên Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp quản lý.
1.1.1.4. Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội
Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất
đai. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao
cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất các
cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm

kê... đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ
trương, chính sách... cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai.
Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất là một trong các điều kiện để tăng
hiệu quả kinh tế xã hội. Một khi đất được giao và cho thuê một cách tùy tiện, không
đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp với quy hoạch đã đề ra
thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế xã hội.
Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đai
trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ đầu tư mà
còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền.
Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý là cơ hội cho các nhà
đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng cam kết, đây là nguy cơ làm cho đất đai không
được sử dụng hiệu quả.
Trên cơ sở của giao đất và cho thuê đất thì các cơ quan quản lý đất đai có thể
theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủ trương,
chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quả nhất. Đồng
thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đất không đúng với các
cam kết khi được giao đất hay cho thuê đất.


Do đó giữa công tác giao đất, cho thuê đất với sự quản lý sử dụng đất có mối
quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau cùng phát
triển. Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt thì tạo được những thuận
lợi trong việc quản lý sử dụng đất. Ngược lại, quản lý sử dụng đất được thực hiện một
cách công khai, minh bạch và nghiêm minh với những chính sách, chủ trương hoàn
thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước
nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính đáng của các ngành, các vùng kinh tế.
1.1.2. Căn cứ pháp lý giao đất, cho thuê đất
Luật Đất đai năm 1987 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khóa VIII thông qua ngày 29/12/1987 tại kỳ họp thứ 2 và đến ngày 08/01/1988
chính thức có hiệu lực. Một trong những nội dung của việc quản lý Nhà nước đối với

đất đai, tại khoản 4 Điều 9 luật đã quy định “Giao đất và thu hồi đất”. Đến Luật Đất
đai năm 1993 thì nội dung được bổ sung thêm “Cho thuê đất”. Trước tình hình phát
triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội của đất nước, nhằm hoàn thiện hơn cơ chế, chính
sách về đất đai thì Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã ra
đời, song vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế. Để khắc phục những hạn chế còn tồn tại, thực
hiện Nghị quyết số 12/2001/QH11 về chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội
khóa XI (2002-2007), ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003. Cùng với sự ra
đời của Luật Đất đai năm 2003 thì công tác giao đất, cho thuê đất một lần nữa khẳng
định là một trong những nội dung không thể thiếu trong công tác quản lý Nhà nước về
đất đai. Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai
như sau: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử
dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất; định giá đất. Ngoài ra, Luật cũng quy định cụ thể các hình thức giao đất, cho
thuê đất; Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất…
Để cụ thể hóa nội dung này, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn bản hướng
dẫn thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cụ thể:


- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất, có hiệu lực từ 24/12/2004;
- Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số
87/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai;
- Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 04 năm 2008 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu
tiền sử dụng đất;
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng
đất, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 3 năm 2011;
- Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước, có hiệu lực từ 01/03/2011;
- Nghị định 42/2012/NĐ-CP ngày 11/05/2012 về quản lý, sử dụng đất trồng lúa.
Năm 2013, tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai năm 2013 ngày 29 tháng
11 năm 2013. Để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến công tác
giao đất, cho thuê đất, Chính phủ đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật sau:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về thi hành Luật Đất đai 2013,
có hiệu lực từ ngày 01/7/2014;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về giá đất;


- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn
một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn
một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu
hồi đất.
1.1.3. Những thay đổi của quy định giao đất, cho thuê đất từ Luật Đất đai năm 1987
đến nay
Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do dân và vì dân. Tất cả quyền lực Nhà
nước thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nước về cơ bản thống nhất với lợi ích đông
đảo quần chúng nhân dân. Kế thừa từ Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp 1992, Hiến
pháp 2013 (Điều 53) tiếp tục quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng
sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do
Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Theo quy định này, Nhà nước trở thành đại diện sở
hữu toàn dân về đất đai, đây là cơ sở, nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với
đất đai, một trong những tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất.
Các quy định trong Luật đất đai năm 1993 chưa thừa nhận giá trị thị trường của
đất đai, mãi tới Luật đất đai 2003, giá đất thị trường mới được pháp luật thừa nhận. Từ
đó đã áp dụng rộng rãi cơ chế đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất bên cạnh
hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất. Điều này đã khắc phục được tình trạng “xin
– cho”, giảm thiểu sự tham nhũng, tiêu cực trong việc phân phối đất đai và bảo đảm
nguyên tắc công bằng, bình đẳng trong sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn
thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước. Các Luật đất đai được ban hành trước năm


2003 đều dừng lại ở quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà không xác định rõ vai
trò của nhà nước trong vấn đề sở hữu đất đai: Nhà nước là chủ sở hữu đất đai hay là
người đại diện chủ sở hữu; nhà nước có những quyền gì trong vấn đề sở hữu đất đai.
Điều này làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Khắc phục tồn tại

này, Luật Đất đai năm 2003 quy định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại
diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua các hình thức:
Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử
dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng
đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất; Định giá đất. Bên cạnh đó, Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được PLĐĐ phân cấp mạnh
mẽ cho UBND các địa phương thực hiện không phải do Chính phủ quyết định.
(Nguyễn Quang Tuyến, 2006).
Như vậy, để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu được ghi nhận tại Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013 và các
Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định giao đất, cho thuê đất đã ra đời và
từng bước hoàn thiện nhằm đảm bảo tính hợp lý, tiết kiệm, công bằng, đồng thời đảm
bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nước tập trung, thống nhất.
1.1.4. Quy định về giao đất, cho thuê đất theo Luật đất đai năm 2013
Đất đai là không gian tổ chức các hoạt động sống của con người, cùng với quan
điểm “an cư lạc nghiệp” đã là truyền thống văn hóa của dân tộc nên quyền sử dụng đất
là một quyền mà đại bộ phận người dân rất quan tâm. Giao đất, cho thuê đất là quyền
của công dân Việt Nam được thừa nhận tại khoản 2, Điều 54 Hiến pháp năm 2013:
“Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…” Nhưng để thực hiện được
việc phân giao quyền này một cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là
việc không đơn giản. Luật Đất đai năm 2013 đã tách nội dung “Giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất” thành một chương riêng có 9 Điều (từ Điều 52 đến
Điều 60). Về cơ bản, các quy định từ Điều 52 đến Điều 60 Luật Đất đai năm 2013 kế
thừa những nội dung của các quy định từ Điều 31 đến Điều 37 Luật Đất đai năm 2003
có sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với tinh thần đổi mới của Đảng và
Nhà nước và phù hợp với xu thế hội nhập (Lê Hồng Hạnh, 2014).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN





1.1.4.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền định
đoạt đất đai của Nhà nước. Vì vậy việc giao đất, cho thuê đất cho từng trường hợp cụ
thể phải tuân theo các căn cứ. Theo quy định tại Điều 52, Luật Đất đai năm 2013, việc
giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo 2 căn cứ sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã thay đổi so với Luật Đất đai năm 2003, theo
đó căn cứ giao đất, cho thuê đất không còn căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất mà căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
1.1.4.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
Quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê là một trong những quy định quan trọng
của pháp luật đất đai, luôn có sự thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội từ khi thực
hiện Luật Đất đai năm 1987 đến nay. Trong khi Luật Đất đai năm 1993 còn thể hiện
thẩm quyền tập chung chủ yếu ở Chính phủ thì đến Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm
2001, Luật Đất đai năm 2003 và đặc biệt Luật Đất đai năm 2013 đã có sự thay đổi rất
nhiều theo hướng phân cấp thêm quyền cho các cơ quan quản lý Nhà nước ở cấp tỉnh,
cấp huyện nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương.
Chính phủ không còn bất cứ thẩm quyền nào về giao đất, cho thuê đất, Chính phủ chỉ
điều hành ở tầm vĩ mô trong việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của
UBND cấp tỉnh mà không quyết định việc giao đất, cho thuê đất.
Quy định này nhằm đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo
đúng quy định của pháp luật, tránh tùy tiện, đùn đẩy công việc gây ách tắc hoặc tiêu
cực trong công tác giao đất, cho thuê đất.
1.1.4.3. Các hình thức giao đất, cho thuê đất
a. Các hình thức giao đất

Hình thức giao đất là cách thức mà Nhà nước xác định mối quan hệ của mình đối
với người sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




thẩm quyền. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì có 2 hình thức giao đất
là giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Giao đất không thu tiền sử dụng đất là hình thức giao đất mà người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
Theo Điều 54, Luật Đất đai 2013, có 5 loại đối tượng được giao đất không phải
nộp tiền sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp trong hạn mức;
- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất sử dụng vào mục đích
công cộng không nhằm mục đích kinh doanh;
- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính xây dựng công trình sự nghiệp;
- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở tái định cư;
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi
nông nghiệp.
Kèm theo đó, pháp luật hiện hành bỏ ba nhóm đối tượng được giao đất không thu
tiền sử dụng đất so với Luật Đất đai năm 2003, gồm:
- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
- Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã,
sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Giao đất có thu tiền sử dụng đất là hình thức giao đất mà người sử dụng đất phải
trả một khoản tiền nhất định để được sử dụng đất. Các trường hợp giao đất có thu tiền
sử dụng đất bao gồm 3 loại đối tượng để sử dụng vào 4 loại mục đích cụ thể và được
quy định tại Điều 55, Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2013b).
So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã bỏ 04 loại đối tượng giao đất có
thu tiền sử dụng đất gồm:
(1) Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




(2) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng
cơ sở sản xuất, kinh doanh;
(3) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh;
(4) Tổ chức kinh tế được giao đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối.
Bổ sung thêm 02 loại đối tượng gồm:
(1) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu
tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
(2) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn
đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia
vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi
vốn đầu tư nước ngoài.
b. Các hình thức cho thuê đất

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Thực tiễn cho thấy, quy định này là chưa phù hợp với khả năng tài chính và chiến lược
khai thác, sử dụng đất của doanh nghiệp, đây là “rào cản” khi doanh nghiệp muốn tiếp
cận với vốn vay tại các tổ chức tín dụng và gây khó khăn cho một số doanh nghiệp
trong nước có năng lực tài chính tốt. Quy định này dẫn đến bất bình đẳng giữa doanh
nghiệp trong và ngoài nước. Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung quy định tổ chức kinh
tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê
đất để xây dựng công trình sự nghiệp.
1.1.4.4. Hạn mức và thời hạn giao đất, cho thuê đất
a. Hạn mức giao đất, cho thuê đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Hạn mức giao đất, cho thuê đất nông nghiệp
Hạn mức đất là giới hạn diện tích tối đa mà một hộ gia đình, cá nhân được sử
dụng vào mục đích nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước giao và được nhận chuyển
nhượng đất hợp pháp từ người khác.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hạn mức giao đất nông nghiệp cũng
không có thay đổi đáng kể, tối đa 10 ha hoặc 30 ha đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ
gia đình, cá nhân ở xã, phường, thị trấn ở đồng bằng hoặc ở trung du, miền núi và tối
đa 30 ha đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất đối với mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân...
Riêng đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi
hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hạn mức giao đất không quá 03 ha

cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khu vực Đông
Nam Bộ hoặc đồng bằng sông Cửu Long và không quá 02 ha đối với các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương còn lại.
Hạn mức giao đất, cho thuê đất phi nông nghiệp
Đất ở nông thôn
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, hạn mức đất ở nông thôn chung cho
cả nước với mức tối đa là 400 m2/hộ gia đình trừ những nơi có phong tục tập quán đặc
biệt. Trên cơ sở đó, Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định cụ thể hạn mức đất ở cho từng nơi căn cứ vào điều kiện, quỹ đất ở từng địa
phương. Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành, hạn mức đất ở nông thôn được quy định
căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn
cứ theo khoản 2, Điều 143, Luật đất đai 2013 để quy định hạn mức đất giao cho mỗi
hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối
với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2013b).
Đất ở đô thị
Hạn mức đất ở đô thị được căn cứ vào khoản 4, Điều 144, Luật Đất đai năm
2013: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo
dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Nhìn chung về quy định hạn mức đất ở đô thị so với Luật Đất đai 2003 không có
sự khác biệt.
b. Thời hạn giao đất, cho thuê đất

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được sử dụng
đất, hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong
quá trình sử dụng đất chấp hành tốt pháp luật về đất đai thì sẽ được Nhà nước xét cho
tiếp tục sử dụng hoặc có thể Nhà nước thu hồi lại đất.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và giao đất, cho thuê đất
có thời hạn được quy định tại Điều 125 và 126, Luật Đất đai 2013.
Nói chung, thời hạn cho thuê đất; giao đất, công nhận quyền sử dụng đất trồng
cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
sản xuất nông nghiệp tăng lên 50 năm thay vì 20 năm như quy định hiện hành. Thời
hạn giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp còn lại vẫn giữ nguyên ở mức tối đa
70 năm đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm; 99 năm đối với thuê
đất xây trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và 70 năm đối
với đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính...
1.2. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất tại một số nước trên thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng
nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của
người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu
hướng ngày càng tăng. Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu
sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh
nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam
chúng ta, đặc biệt trong chính sách giao đất, cho thuê đất cho các đối tượng sử dụng
đất.
1.2.1. Kinh nghiệm của Hợp chủng quốc Úc.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN





Liên bang Úc là một quốc gia thuộc Châu Đại Dương, là nước công nghiệp phát
triển, đất đai được phân bổ để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp
đất (freehold) và cho thuê (leasehold). Xét về hình thức sở hữu thì có đất tư, đất thuê,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




đất công, đất vương quyền ... Sở hữu đất đai được hiểu là các hình thức sở hữu quyền
tài sản được phân bậc theo số lượng quyền tài sản. Những kinh nghiệm trong giao đất,
cho thuê đất ở Úc cụ thể như sau:
Thứ nhất, xây dựng hệ thống đăng ký Torrens - tạo điều kiện thuận lợi cho việc
tiếp cận và khai khác tài nguyên đất đai của các đối tượng sử dụng đất:
Một hệ thống đăng ký chủ quyền đất đai được áp dụng ở nhiều nơi trên thế giới
và thường được biết đến một cách rộng rãi là hệ thống đăng ký Torrens. Hệ thống
Torren đóng vai trò trung tâm của Luật bất động sản của Liên bang Úc. Đây là hệ
thống chứng nhận quyền qua đăng ký và được Nhà nước bảo đảm về tính chính xác
của việc đăng ký. Theo hệ thống này, từng thửa đất được xác định cụ thể trên bản đồ,
các quyền về đất đai và tên của chủ sở hữu quyền được ghi rõ. Khi thửa đất được giao
dịch thì chỉ cần đổi tên của chủ sở hữu quyền. Bản đồ phải làm lại và phải lập hồ sơ
mới trong trường hợp một phần của thửa đất được giao bán. Mặc dù chủ sở hữu quyền
hoặc bên cho vay thế chấp (trong trường hợp thế chấp) có thể giữ giấy chứng nhận sở
hữu quyền đối với thửa đất, nhưng hồ sơ gốc phải được lưu trong cơ quan đăng ký sở
hữu quyền. Hệ thống này ra đời đã làm thay đổi bản chất của các giao dịch, đặc biệt
đối với quan hệ thế chấp. Theo Quy chế này thì hệ thống cơ quan đăng ký được thành
lập và lưu giữ hồ sơ giao dịch đất đai ứng với từng thửa đất. Các hình thức chứng nhận
sở hữu quyền rất đa dạng, bao gồm: giấy chứng nhận sở hữu quyền đất tư, đất thuê, đất
cho thuê lại, đất cho thế chấp; sở hữu quyền đối với tài sản của cộng đồng,... và được
quy định phù hợp với đặc điểm của từng Bang. Hệ thống thông tin đất đai này rất hoàn

thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận và khai khác tài nguyên đất đai của các
doanh nghiệp (Nguyễn Quang Tuyến, 2010) .
Thứ hai, thiết lập thị trường bất động sản lành mạnh và minh bạch
Các chủ sở hữu quyền về đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho
thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư. Giá giao dịch về
đất được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời hạn thuê
còn lại và thấp hơn giá đất tư.
Về mặt cơ cấu, có thị trường đất ở, diện tích thương mại bán lẻ, công nghiệp, văn
phòng, khách sạn và các cơ sở hạ tầng và đất nông nghiệp. Tuy nhiên, nhu cầu về đất
đai xuất phát từ nhu cầu của xã hội về các dịch vụ. Vai trò của thị trường bất động sản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN