Bài kiểm tra điều kiện: Quản lý nhà nước về đất đai và BĐS

Câu hỏi
Phân tích ưu điểm và nhược điểm của chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai.
Bài làm
Khái niệm :
- Sở hữu toàn dân về đất đai : Là khái niệm dung để chỉ m ột
hình thức sở hữu đối với đất đai trong đó toàn dân là chủ thể
nhưng không thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ
cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền chiếm hữu , định đoạt, sử
dụng mà phải thông qua chủ thể đại diện cho mình, chủ thể
đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà nước của
dân, do dân và vì dân
- Sở hữu tư nhân về đất đai : Điều 211 BLDS 2005 đưa ra khái
niệm về sở hữu tư
nhân như sau: “ Sở hữu tư nhân là sở hữu của cá nhân đối với
tài sản hợp pháp của mình” . Vì vậy ta có thể suy ra sở hữu tư
nhân về đất đai là việc cá nhân có quyền trực tiếp sở hữu h ợp
pháp đối với đất đai (bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt ) mà không cần thông qua cơ quan đại diện là Nhà nước.


Quy định của hiến pháp về quyền sở hữu đối với đất đai:
- Hiến pháp 1946 và Hiến pháp 1959 đều thừa nhận sở hữu tư
nhân về đất đai. Cụ thể:
+ Điều 12 Hiến pháp năm 1946 của nước Việt Nam dân chủ
cộng hòa quy định:
“Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm”.
Tài sản được quan niệm gồm động sản và bất động sản. Như
vậy, quyền tư hữu về tài sản như một quyền tự nhiên của con

người, được Nhà nước công nhận và bảo vệ bằng Hiến pháp.
+ Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy
định: “Nhà nước
công nhận và bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất và tư liệu sản
xuất của nông dân”. Và chỉ có “đất hoang” mới coi là sở hữu
toàn dân (Điều 14 Hiến pháp năm 1959).

- Sau khi thống nhất đất nước, Hiến pháp năm 1980 và tiếp đó
Hiến pháp năm 1992 công bố tất cả “đất đai là sở hữu toàn
dân” (Điều 17 Hiến pháp năm 1992). Cụ thể:
+ Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông
hồ, hầm mỏ, tài
nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục


địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư
nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo
hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường
sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều
và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng;
hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh;
cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã


hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà
nước – đều thuộc sở hữu toàn dân”.
+ Hiến pháp năm 1992 quy định: Nền kinh tế Việt Nam là
nền kinh tế nhiều thành
phần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa
dạng dựa trên chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở

hữu tư nhân, trong đó sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể là
nền tảng.

- Hiến pháp hiện hành 2013 tiếp tục kế thừa ý chí c ủa hiếp
pháp 1992 về hình thức sở hữu và khẳng định rằng: “ Đất
đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở
vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài
sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thu ộc s ở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý”. (Điều 53)
Về quản lý và sử dụng đất đai: Hiến pháp năm 2013 khẳng
định: “1. Đất đai là tài
nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luât ” (khoản 1 Điều
54), đồng thời, Hiến pháp năm 2013 đã bổ sung quy định:
“quyền sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ” (khoản 2 Điều
54).
4


Chế độ sở hữu đất đai của các nước trên thế giới không
giống nhau. Trung Quốc quy định có hai hình thức sở hữu đất đai
là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể. Singapore cho phép tư nhân
được sở hữu đất đai, nhưng hầu hết (khoảng 90%) diện tích đất
thuộc sở hữu nhà nước. Các nước Mỹ, Đức, Nhật Bản, Nga đều cho
phép tư nhân được sở hữu đất đai.
Ở Việt Nam, Hiến pháp hiện hành 2013, Điều 53 quy định rõ
về hình thức sở hữu và khẳng định rằng: “Đất đai, tài nguyên
nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng tr ời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, qu ản

lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại di ện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý”.
Theo Điều 4 luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
- Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai có ưu điểm hơn so v ới
chế độ sở hữu mà ở đó tư nhân được phép sở hữu đất đai.
+ Sở hữu toàn dân là sở hữu chung của mọi người thể hiện
đúng bản chất của đất đai là tặng vật của tự nhiên - không của
riêng ai. Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, tất cả công dân
của một nước đều là những chủ nhân bình đẳng của đất đai trên
lãnh thổ nước đó. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tạo c ơ s ở

5


pháp lý cho mọi người có quyền sở hữu về đất đai một cách bình
đẳng.
+ Phù hợp với quan điểm chính trị của quốc gia: Quan điểm
của nước ta là “Tất cả quyền lực thuộc về nhân dân” nên nhân dân
phải là chủ sở hữu của đất đai . Mọi người đều bình đẳng trong sở
hữu về đất đai. Sự bình đẳng trong sở hữu về đất đai là sự công
bằng. Bởi vì, đất đai là tài sản đặc biệt được hình thành t ừ thành
quả dựng nước và giữ nước lâu dài của toàn dân trong nhiều th ế
hệ; không ai có thể tùy tiện sử dụng và mua bán đất đai.
+ Ở nước nào thì đất đai cũng cần phải được sử dụng và
chuyển nhượng theo quy định chung của nhà nước. Trong chế độ
sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước là đại diện chủ sở hữu và có
trách nhiệm quản lý đất đai. Khi nhà nước là đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý đất đai thì đất đai có thể được sử dụng vào
mục đích chung một cách thuận lợi.

+ Phù hợp với quá trình phát triển kinh tế xã hội theo hướng
công nghiệp hóa và đô thị hóa. Khi nhà nước là đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý đất đai thì đất đai có thể được sử d ụng
vào mục đích chung một cách thuận lợi.Chẳng hạn, khi cần
chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai (từ đất để ở sang đất để xây
dựng khu công nghiệp) thì nhà nước có quyền thu hồi đất đai và
người sử dụng có trách nhiệm bàn giao đất đai đang sử dụng. Đối
với tài sản khác (như quần áo, xe máy...),thì sở hữu tư nhân có
quyền định giá tùy ý khi bán, có quyền bán hay không bán. Nhưng
đối với tài sản đất đai thì tư nhân không thể định giá tùy ý nh ư tài
6


sản cá nhân. Đối với đất đai, tư nhân không phải là chủ sở hữu
nên không có quyền bán hay không có quyền sở hữu, khi nhà
nước thu hồi đất đai thì tư nhân không có quyền định giá mà
được Nhà nước quy định chung.
+ Tạo điều kiện để những người lao động có điều kiện tiếp
cận đất đai tự do. Người lao động được hưởng lợi ích từ đất đai
một cách có lợi hơn, công bằng hơn và bình đẳng hơn. Vì quyền sở
hữu là của toàn dân, nên ai ai cũng có khả năng nhận được l ợi ích
từ đất đai. Người lao động phải có tư liệu sản xuất, trong đó có
đất đai, để lao động mưu sinh. Sở hữu tư nhân đất đai sẽ làm cho
người nghèo mất đất và khi không có tư liệu sản xuất, nhất là đất
đai thì người nghèo không thể thoát nghèo được.
+ Nếu thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai và đồng thời cho phép
người nước ngoài mua đất từ tư nhân thì dễ dẫn đến nguy cơ mất nước
do việc mua bán đất đai với người nước ngoài. Vì đất đai hình thành
nên lãnh thổ quốc gia. Mặt khác, do đất sở hữu tư nhân thì Nhà nước
khó có thể kiểm soát được những hoạt động bên trong phần đất của chủ

sở hữu.
+ Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tránh cho xã hội chúng
ta rơi vào tình trạng bất ổn do một số người có thể đòi hỏi xem
xét lại các quyết định lịch sử về đất đai nếu như duy trì chế độ s ở
hữu tư nhân về đất đai. Bởi vì, đất đai là thuộc sở hữu chung c ủa
mọi công dân Việt Nam, được thực thi theo cơ chế Nhà nước được
toàn dân ủy quyền cho việc giao đất cho hộ gia đình và t ổ chức s ử
dụng và Nhà nước được ủy quyền quản lý đất đai, bảo đảm quá
7


trình sử dụng đất đai làm sao để lợi ích của người sử d ụng đất đai
thống nhất với lợi ích chung của quốc gia. Khi đó, không có vấn đề
tranh chấp giữa cá nhân và cá nhân. Việc giao đất hay cải cách
quản lý của Nhà nước theo hướng mở rộng hơn nữa quyền c ủa
người sử dụng đất có lợi cho người lao động, nhất là có lợi cho
nông dân, những người trực tiếp sử dụng đất với tư cách tư liệu
sản xuất. Cách làm và quan niệm như vậy dễ đưa đến sự đồng
thuận cần thiết của cả dân tộc trong bối cảnh nước ta còn không
ít khó khăn hiện nay. Về mặt thực tế, duy trì sở hữu toàn dân trong
điều kiện hiện nay là cách làm tốt nhất để ổn định kinh tế, chính
trị, xã hội. Nếu thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai, sẽ diễn ra các
cuộc tranh đấu đòi lại quyền sở hữu nhà, đất trong quá khứ, sẽ có
cuộc lục soát lại những gì chúng ta đã làm trong cải cách ruộng
đất, trong thu hồi đất, chia nhà bỏ hoang cho cán bộ và người dân
những năm sau chiến tranh. Sử dụng những điều kiện đã có để
tiến tới những điều kiện tốt hơn, trong đó quyền của người dân
đối với đất đai vẫn được bảo toàn mà xã hội không lâm vào tình
trạng bất ổn.
- Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam có ưu điểm

chung giống với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở các nước
khác. Tuy nhiên, việc thực hiện chế độ đó trên thực tế ở Việt Nam
có lúc và có nơi chưa phù hợp. Điều đó thể hiện các điểm sau:
+ Thứ nhất, mức định giá đất và cách thu hồi đất của Nhà
nước Việt Nam có lúc và có nơi còn bất hợp lý. Điều đó gây ra
không ít phiền phức cho người sử dụng đất. Người dân thì muốn
8


chủ động trong việc quyết định có nên bán hay không nên bán
(bán quyền sử dụng) mảnh đất mà mình được trao quyền sử
dụng. Khi cần thì họ có thể bán rẻ và khi không cần thì dù giá cao
họ cũng không bán. Nhà nước có quyền thu hồi bất cứ mảnh đất
nào vào bất kỳ lúc nào vì mục đích chung. Song ở nhiều nơi Nhà
nước không có quy hoạch sử dụng đất rõ ràng trong thời gian dài,
vì thế cho nên người sử dụng đất không có kế hoạch sử dụng đất
hợp lý. Mức giá đền bù thì cố định lâu dài trong khi mức giá đất
thực tế rất đa dạng và biến động. Các mảnh đất ở những vị trí
khác nhau có giá trị khác nhau, trong khi đó mức giá đền bù lại
giống nhau cho các mảnh đất có vị trí khác nhau. Do việc đ ịnh giá
đất một cách chung chung, không phù hợp với giá thị tr ường nên
việc đền bù ở một số nơi chưa thỏa đáng. Ở nhiều nơi diễn ra
tình trạng khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp về đền bù
đất đai. Đó có nguyên nhân chủ yếu ở sự bất hợp lý về giá đền bù.
Việc thu hồi đất đai có khi là hợp lý và cần thiết vì phục v ụ cho l ợi
ích quốc gia, nhưng cũng có khi là không hợp lý vì chỉ phục v ụ cho
lợi ích của một nhóm nào đó. Một số doanh nghiệp thu hồi đất (vì
mục đích thương mại) đã không có sự thỏa thuận hợp lý với người
sử dụng đất trong việc đền bù. Người dân Việt Nam từ xưa đến
nay xem đất đai là của dành cho con cái và hy v ọng con cái gìn gi ữ

đất đai của tổ tiên đến muôn đời. Nếu Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích an ninh quốc phòng hoặc làm một việc gì đó vì
lợi ích quốc gia thì người dân sẵn sàng bàn giao quyền sử d ụng
đất. Còn nếu Nhà nước thu hồi đất đai để giao cho các đ ơn v ị kinh
9


doanh với mức đền bù không hợp lý thì người dân thường phản
đối kịch liệt.
+ Thứ hai, khung khổ pháp lý đối với quyền sử dụng đất đai
ở Việt Nam chưa thật cụ thể và rõ ràng. Chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai là hợp lý nhưng từ chế độ đó cần có quy định pháp lý cụ
thể và rõ ràng đối với quyền sử dụng đất đai. Đất đai là một tài
nguyên lớn. Quyền sử dụng đất đai là một tài sản có giá tr ị trong
việc mua bán và góp vốn. Để phát huy vai trò của đất đai như là
một nguồn vốn quan trọng cho sự phát triển thì cần có khung khổ
pháp lý rõ ràng đối với quyền sử dụng đất đai. Nhiều thửa ruộng,
mảnh vườn, núi đồi, ao hồ có giá trị lớn cho sản xuất nhưng không
thể hoặc không dễ chuyển thành vốn được hoặc có giá trị vốn hóa
thấp do thủ tục pháp lý về quyền sử dụng không rõ ràng.
+ Thứ ba, Khái niệm “Sở hữu toàn dân” không có nền tảng
chắc chắn, quá rộng, quá chung chung, không thực tiễn: chủ thể
“toàn dân” trong sở hữu đó là ai?, ai thật sự là người có quy ền s ở
hữu đất khi tất cả đều được xem là chủ sở hữu? Nói đến “sở hữu
toàn dân” đương nhiên có thể hiểu đó là quyền sở hữu chung của
ít nhất tất cả mọi công dân đang sinh sống trên lãnh thổ Việt Nam.
Điều này, về mặt pháp lý, đòi hỏi phải tạo ra một cơ chế để tất cả
mọi người dân (tức các đồng sở hữu chủ) đều có quyền tham gia
“định đoạt” và “hưởng lợi” từ quyền sở hữu này. Tuy nhiên, dân số
vốn là một đại lượng có tính biến động, do đó, không bao giờ xác

định được những ai đã, đang và sẽ là đồng chủ sở hữu. Bên cạnh
đó, quyền sở hữu do 3 yếu tố cấu thành: quyền chiếm hữu, sử
10


dụng và định đoạt, vậy thì toàn dân có được phép có đủ tất cả
những thành tố đó của quyền sở hữu hay không?
Tóm lại, xét về quan điểm khoa học pháp lý về sở hữu đất
đai có thể thấy, không có một hình thức sở hữu nào trên thế gi ới
về đất đai có ưu điểm tuyệt đối hoặc nhược điểm tuyệt đối. Ngay
ở tại các nước lựa chọn hình thức đa sở hữu, trong đó có sở hữu tư
nhân thì vẫn có vai trò của Nhà nước trong việc quản lý, điều tiết
đối với sở hữu đất đai. Từ thực tiễn phong phú của cách mạng
Việt Nam, Đảng ta đã khẳng định một trong những bài học kinh
nghiệm lớn là nắm vững ngọn cờ độc lập dân tộc và chủ nghĩa xã
hội, độc lập dân tộc là điều kiện tiên quyết để thực hiện chủ
nghĩa xã hội, và chủ nghĩa xã hội là cơ sở bảo đảm vững chắc cho
độc lập dân tộc, chế định đất đai thuộc sở hữu toàn dân là phù
hợp với yêu cầu phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở
Việt Nam, là nguồn lực quan trọng để phục vụ quốc phòng, an
ninh, bảo vệ Tổ quốc, phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước, hướng tới mục tiêu dân giầu, nước mạnh, dân chủ, công
bằng, văn minh.
Như vậy, chế định sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta là
phù hợp với thể chế chính trị cả về lý luận khoa học cũng như
thực tiễn.

11